Содержание:
Что тормозит реновацию в подмосковье
Сейчас реализация проектов застроенных территорий с привлечением частных инвесторов в Московской области затруднена из-за отсутствия нормативной базы и порядка учета мнения жителей при формировании таких проектов. Также нормативно не определены понятие ветхого жилья и процедура изъятия его у собственников, если они не согласны на предложенные варианты переселения.
В Фонде содействия реформирования ЖКХ «РБК-Недвижимости» рассказали, что подобные предложения по расселению из ветхого жилья направляли в Минстрой России. Они подготовлены во исполнение поручения вице-премьера Марата Хуснуллина и предусматривают внесения изменений в ФЗ «О Фонде содействия реформирования ЖКХ», Жилищный и Градостроительный кодексы и ряд других законодательных актов.
«Данные предложения предусматривают, в частности, введение законодательного понятия «ветхих многоквартирных домов», установление механизма финансирования переселения граждан из ветхого жилья. Также предложения направлены на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий, в том числе учета мнения собственников жилых помещений многоквартирных домов, признанных ветхими, при формировании и реализации проектов по развитию застроенных территорий», — пояснили в Фонде.
В подмосковном реутове начинается реконструкция пятиэтажных домов
В подмосковном городе Реутов начинается реконструкция пятиэтажных домов. Как сообщает пресс-служба правительства Московской области, первыми будут реконструированы дома №18, 20 и 24 по улице Ленина с надстройкой одного или двух этажей без отселения жильцов.
В этих домах будет произведен ремонт и утепление оконных и балконных блоков, лестничных клеток, обновлены инженерные сети и фасад, пристроены наружные лифты, заменены газовые колонки для подогрева воды центральным горячим водоснабжением, модернизирована система отопления, благоустроены придомовые территории.
Между домами появятся высокие башни. ЗАГС, находящийся на предполагаемом месте строительства одной из них снесут, новый Дворец бракосочетаний будет построен в микрорайоне 9-А в южной части города. Работы по реконструкции центральной части города начнутся после обследования стен, несущих конструкций и фундаментов домов.
С каждым жителем будет заключен договор. После выполнения работ если жильцы не подпишут акт приемки работ, иначе госкомиссия не примет дом. Реализация проекта рассчитана примерно на два года.
Новая жизнь «алексеевских улиц»: что появится на территории промзоны
В столице продолжается застройка промышленных зон в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Многие промзоны образовались на окраинах Москвы еще в середине прошлого века, но со временем оказались окружены жилой застройкой и деловыми кварталами. РИАМО продолжает серию публикаций о том, как изменятся промзоны Москвы в ближайшие годы. Сегодня речь пойдет о реновации одной из крупных промзон на северо-востоке столицы – «Алексеевских улиц».
В кольце станций
Промзона «Алексеевские улицы» расположена на северо-востоке Москвы, к западу от парка «Сокольники». Ее общая площадь составляет 11 гектаров. Промзону окружает крупнейшая в столице сеть железнодорожных путей: это станции Николаевка, Москва-3, Москва-Рижская, Москва Пассажирская, Москва Пассажирская Ярославская, Москва Каланчевская, а также Южный парк Отстоя и Рижский грузовой двор.
Кроме того, в районе промзоны находятся научно-производственное предприятие «Квант», завод «Водоприбор» и Научно-исследовательский институт железнодорожного транспорта (ВНИИЖТ).
По территории промзоны проходит Новоалексеевская улица, находящаяся между проспектом Мира и Маломосковской улицей. Свое название она получила в честь села Алексеевское, которое вошло в состав Москвы в начале ХХ века.
Сегодня на Новоалексеевской улице работают такие организации, как Центральная библиотека имени Горького, фабрика «Московская мозаика», школа, РОВД, комбинат школьного питания «Колорит», отделение связи, Научно-исследовательский и конструкторский институт средств измерения в машиностроении («НИИизмерения»). И именно на этой улице в рамках реновации промзоны появится новый жилой комплекс «Серебряный фонтан».
Южный речной вокзал в Москве: как «заброшку» планируют преобразовать в зону отдыха>>
Новоселье у фонтана
Многофункциональный ЖК «Серебряный фонтан» по адресу Новоалексеевская улица, владение 16 представит новоселам квартиры первой категории комфортности. Общая площадь застройки ЖК составит около 300 тысяч квадратных метров.
Кроме жилья, в новом микрорайоне на месте реорганизованной промзоны «Алексеевские улицы» появится развитая социальная инфраструктура и будут созданы новые рабочие места. Помимо жилых многоэтажек, которые составят половину застройки, в ЖК «Серебряный фонтан» возведут два детских сада на 125 и 25 мест.
Также там появятся детские и спортивные площадки, кафе, салоны красоты, аптеки и другие объекты с услугами и товарами повседневного спроса.
А центром архитектурной композиции комплекса станет памятник архитектуры XIX века – краснокирпичные здания Алексеевской водоподъемной станции, созданные мастером промышленной архитектуры Максимом Геппенером. Посреди вековой липовой аллеи сохранится старинный фонтан – именно он дал название новому ЖК.
Парк, храм и элитное жилье: как изменится промзона «Бережковская набережная»>>
Железнодорожный аспект
Если рассматривать район промзоны «Алексеевские улицы» с точки зрения потенциального покупателя, то первое, что стоит учесть – окружение из железнодорожных путей. Как говорит в беседе с РИАМО завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России Александр Цыганов, такое соседство вряд ли можно назвать комфортным.
«Насыщенность железными дорогами и железнодорожной инфраструктурой означает шум и существенный источник пыли рядом с жильем. Даже в парк «Сокольники» жители смогут пройти только через пути», – говорит эксперт.
Кроме того, соседство с вокзалами и железнодорожными станциями имеет важный недостаток в виде маргинальных и деклассированных элементов, которых полиция не всегда оперативно задерживает, отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
«Такие элементы могут наведываться во дворы, хотя этот вопрос можно решить с помощью частной охраны», – объясняет собеседник РИАМО.
Если говорить о транспортной доступности района, то его главная автодорога – проспект Мира – часто подвержен пробкам. С этими заторами поневоле придется столкнуться новоселам, автомобили которых еще больше усложнят дорожную обстановку. Особенно остро это может сказаться на и без того перегруженной Крестовской эстакаде.
Поэтому, по мнению экспертов, параллельно с реорганизацией территории «Алексеевских улиц» потребуется и модернизация улично-дорожной сети в районе промзоны.
Впрочем, и с общественным транспортом в этой локации все не так просто, отмечает управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
«Главным недостатком этой локации служит транспортная доступность. Так, ближайшая станция метро («Алексеевская») находится примерно в одном километре от промзоны, станция Ярославского направления МЖД Москва-3 – в 800 метрах», – отмечает эксперт.
Впрочем, как говорит Максим Лазовский, в перспективе в районе «Алексеевских улиц» через станцию «Николаевка» пройдет МЦД. Новый диаметр соединит Рязанское и Ленинградское железнодорожные направления и повысит транспортную доступность района.
Спорный проект: как изменится промзона «Курьяново»>>
Социальный фактор
По мнению Александра Цыганова, одной из проблемных точек нового района, который появится на месте промзоны «Алексеевские улицы», может стать отсутствие необходимой для жизни инфраструктуры. Пока в этой локации нет магазинов и школ, а детские сады находятся на стадии строительства.
При этом, по мнению руководителя группы компаний UNK Юлия Борисова, вместимость этих садов должна быть как минимум раза в три больше запланированных 150 мест, чтобы не создавать лишней нагрузки на район. Как объясняет эксперт, исходя из запланированных к строительству 300 тысяч квадратных метров жилья, можно предположить, что в локации будут проживать около 4–5 тысяч семей.
«Соответственно, в этих семьях будут дети – дошкольники и школьники, и было бы неплохо там построить школу примерно на 1 000 мест, которая займет довольно большую часть этого участка», – считает Борисов.
С другой стороны, как отмечает Александр Цыганов, рядом с районом промзоны есть несколько вузов: Финансовый университет, Московский городской университет управления Правительства Москвы и другие, в которых престижно учиться. Поэтому выпускники школ, которые поселятся в этой локации, легко смогут найти себе учебное заведение по душе.
Реновация «Чертаново» в Москве: каково будущее промзоны>>
Пешком до Мясницкой
Несмотря на то, что с транспортом в районе «Алексеевских улиц» сложилась неоднозначная ситуация, географическое расположение промзоны смело можно назвать удачным. Она находится в одном из самых обжитых районов СВАО – Алексеевском.
Как говорит коммерческий директор концерна «Русич» Александр Козлов, Алексеевский – это сформированный, компактный столичный район с хорошо развитой и сложившейся социальной инфраструктурой.
Жилой фонд представлен в основном кирпичными, монолитными домами и современными панельными домами, в районе присутствуют хрущевки, но их доля не превышает 5%. Локация, где находятся «Алексеевские улицы», считается престижной еще и потому, что от нее можно спокойно дойти до центра Москвы.
«Жители смогут дойти пешком до Сухаревской площади и Сретенки, пройтись по Мясницкой, получить удовольствие от прогулок по старой Москве, небольших кафе и ресторанов после завершения пандемии Covid-19», – рассказывает Александр Цыганов.
Расположенный к западу от промзоны парк «Сокольники» также является плюсом этой локации, хотя их и разделяют неудобные железнодорожные пути. Дойти до «Сокольников» от «Алексеевских улиц» можно пешком за 15–20 минут.
«Близость к парку «Сокольники» является весомым преимуществом данной территории в контексте экологии и благоприятной среды. Наличие новых пешеходных связей между парком и промзоной станет важным преимуществом района», – считает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.
Впрочем, бюджетной локацию «Алексеевских улиц» назвать сложно. Как говорит Александр Козлов, сейчас средняя стоимость квадратного метра в Алексеевском районе составляет 263 тысячи рублей, при этом по сравнению с предыдущим месяцем цена на квартиры увеличилась на 5,8%.
«У покупателей, которые рассматривают покупку недвижимости на первичном рынке в строящихся комплексах в районе «Алексеевских улиц», есть все предпосылки рассчитывать на рост стоимости приобретенной квартиры в среднем на 20–25% от этапа котлована до сдачи дома в эксплуатацию», – заключает эксперт.
3 дома по реновации заселяются на востоке москвы
РИАМО – 5 июл. Три новостройки на востоке Москвы передали под заселение по программе реновации, всего в округе в программу реновации включено 1062 дома, сообщается на официальном сайте мэра города.
Два дома находятся в районе Перово, один — в Восточном Измайлове. Глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин отметил, что один из домов возвели на улице Плеханова, другие расположены на улице Плющева.
«Еще в одну новостройку, которая находится по адресу: 2-я Владимирская улица, дом 30, переедут более 15 семей из домов по адресам: 2-я Владимирская улица, дом 30, корпус 1 и 2-я Владимирская улица, дом 28, корпус 1», — сказал Левкин.
Жители корпусов 1 и 3 дома 71/25 на Измайловском бульваре, дома 71/25, корпуса 3 и дома 71/25, корпуса 1 на Измайловском бульваре начнут переезд в новостройку на 15-й Парковой улице, дом 27/1.
Свыше 200 тыс. человек переедут в новые квартиры с улучшенной отделкой. Для строительства домов подобрано 88 стартовых площадок.
Программу реновации утвердили в августе 2021 года, в нее вошло 5175 домов. Комфортное жилье получат около миллиона москвичей. Для реализации программы подобрано 513 стартовых площадок.
Московская реновация: как будет проходить программа в 2021 году>>
Адреса
Обратиться с заявлением о признании жилья ветхим или аварийным для последующего расселения горожане могут в Администрацию города или Управление жилищно-коммунальным хозяйством (Управление ЖКХ).
Госпошлина
Не взимается.
Жк «на ул. советская» реутов – обзор, цены на квартиры, официальный сайт.
Жилой комплекс стандарт-класса «На улице Советская, 56» находится в Подмосковном городе Реутове. Его застройщиком является ПСК НПО «Машиностроения». На сегодняшний день дом полностью сдан в эксплуатацию. Приобрести квартиры можно на рынке вторичного жилья.
Объект представляет собой двухсекционный монолитно-кирпичный восемнадцатиэтажный дом. Его фасады отделаны облицовочным кирпичом оранжевого и красного оттенков. Есть балконы и лоджии, часть из них необычной закруглённой формы. Произведено остекление с помощью алюминиевых профилей. Общая площадь дома – 1270 квадратных метров.
Комплекс включает 143 квартиры, среди них есть однокомнатные, двухкомнатные и трёхкомнатные варианты. Высота потолков составляет 2,85 метра. Отделка застройщиком не предусмотрена, однако подведены все необходимые инженерные коммуникации, есть радиаторы отопления, приборы учёта. В подъездах функционируют современные лифты с низким уровнем шума.
Территория жилого комплекса не огорожена. На ней установлены малые архитектурные формы, есть подъездные пути и пешеходные дорожки. Для автомобилей предусмотрен придомовой паркинг.
В ближайших окрестностях ЖК имеются необходимые объекты социальной и коммерческой инфраструктуры – школы, детские сады, поликлиники, многопрофильные медицинские центры, отделения банков, сетевые супермаркеты, салоны красоты, аптеки, сервисно-бытовые службы. В пешеходной доступности есть автобусные остановки и зелёные зоны, подходящие для прогулок.
До Москвы на автомобиле можно добраться по Горьковскому шоссе. Рядом пролегают шоссе Энтузиастов и МКАД. На автобусе за 10-15 минут можно добраться до железнодорожной станции «Реутово», откуда в Москву регулярно курсируют электрички. Ближайшие станции метро – «Новогиреево» и «Новокосино».
Как изменится рынок жилья?
Эксперты уверены, что реновация сделает покупку и аренду квартиры в Подмосковье доступнее. Эксперт по недвижимости Олег Бендриков отметил, что стоимость жилья в регионе снизится за счет появления новых квартир.
«Будет больше жилых квадратных метров, соответственно, стоимость квадратного метра будет ниже, так как предложений будет больше. Это плюс — большинство людей смогут купить ту квартиру, которую хотят», — пояснил он.
Кроме того, новостройки помогут решить проблему дольщиков — планируется, что все получат свои ключи в течение двух лет.
Андрей Воробьев напомнил, что несколько лет назад в Подмосковье было порядка 107 тысяч человек, которые не могли получить свои квартиры из-за обмана застройщиков. До конца 2021 года эта цифра сократится до 20 тысяч. Остальные 87 тысяч уже получили ключи от своих квартир или соизмеримые выплаты.
Как эксперты оценивают реновацию в подмосковье
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», поддерживают запуск программы реновации в Московской области. Вопросы у них вызывают масштабы программы и ее финансирование — без средств из федерального бюджета, по их мнению, не обойтись.
Программа реновации в Московской области имеет место быть, тем более что все технические параметры программы можно позаимствовать у ближайшего соседа — Москвы, отметил генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. «Сама по себе инициатива о разработке программы правильная и нужная, однако серьезные опасения вызывает именно заявленный масштаб реновации и источники ее финансирования», — отметил он.
По его мнению, заявленный объем расселения в размере 63 млн кв. м жилья выглядит колоссальным. Для сравнения, согласно официальным данным, объем расселения в Московской области с 2021 по 2021 год составил только 550 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилья.
«Сравнивая текущие возможности области и Москвы, можно логично заключить, что планируемая областная программа потребует кратно больше ресурсов и заметно большего периода реализации. Скорее всего, область будет рассчитывать на дотации из федерального центра, а также на масштабное привлечение инвесторов и застройщиков», — отметил глава РАСК.
С привлечением инвесторов также могут возникнуть проблемы — есть опыт Москвы, где власти и бизнес достаточно обсуждали условия сотрудничества. Это притом что условия на столичном рынке более привлекательные, цены здесь выше подмосковных.
Аналогичную позицию озвучил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Если в пределах МКАД на месте хрущевок почти везде можно построить жилые комплексы с необходимой для застройщиков маржой, то в Московской области такая схема гарантированно сработает только в городах-спутниках», — отметил аналитик.
По его мнению, сама программа может занять даже больше времени, чем в Москве. Согласно анонсу в нее планируется включить каждый 4-й многоэтажный дом в регионе (тогда как столичная программа расселения пятиэтажек касается 10% от числа жилых зданий и рассчитана на 15 лет).
Член Общественной палаты Московской области, руководитель подмосковного центра «ЖКХ контроль» Валерий Мамчур также поддержал программу реновации в Подмосковье — регион действительно нуждается в комплексной программе расселения граждан из ветхого жилья.
Вопрос вызывает экономическая составляющая программы — инвесторам может быть не совсем выгодно строить в рамках программы. «В Москве на месте пятиэтажки можно построить 17-этажный дом с уже подведенными коммуникациями и отбить все затраты», — сказал эксперт.
Какие программы расселения сейчас есть в подмосковье
Как рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Министерства строительного комплекса Московской области, сейчас на территории региона расселение граждан из ветхого жилья проходит в рамках двух программ. Это адресная программа Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2021–2021 годы» и Государственная программа Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2021–2025 годы».
Расселению подлежат дома, признанные аварийными до 1 января 2021 года. Так, с 2021 по 2021 год было расселено 2,4 тыс. домов (общая площадь 95,6 тыс. кв. м), в которых проживало около 6 тыс. граждан. «С начала 2020 года переселено еще 728 человек из 298 аварийных жилых помещений.
При этом нуждающихся в переселении людей гораздо больше (около 1,3 млн человек), и они не ограничены рамками существующих программ. Именно поэтому и предлагается запустить комплексную программу переселения из ветхого жилья наподобие московской реновации и привлекать инвесторов для ее реализации.
Когда начнется реновация в московской области
Когда начнется реновация в Подмосковье, губернатор не уточнил. Властям, скорее всего, еще предстоит привлечь дотации из федерального бюджета, заинтересовать инвесторов и, конечно, расселить сперва деревянные бараки. Это займет время, за которое, вероятно, могут устареть не только «хрущевки», но и «брежневки».
Можно отказаться от реновации?
Без желания собственников дома сносить не будут.
При выборе зданий на расселение власти будут учитывать мнение хозяев квартир — устроят голосование и собрание жильцов.
Подача документов онлайн
Не производится.
Порядок действий
Переселение жителей из аварийного и ветхого жилья происходит в несколько этапов:
- Жители или уполномоченный орган инициирует проверку жилого помещения для признания его аварийным или ветхим.
- Межведомственная комиссия производит оценку состояния жилого помещения.
- Выносится постановление о признании жилого помещения ветхим или аварийным.
- Жильцы дома встают в очередь на переселение (если дом включен в государственную программу) или получают выкупную стоимость изымаемого имущества (если дом не включен в государственную программу).
- Переселенцы изучают предложенные варианты квартир по смотровым ордерам.
- Если договоренность достигнута, происходит переселение или заключение нового договора социального найма (для лиц, проживающих на его основании в изымаемом жилье). Если договоренность не достигнута, одна из сторон обращается в суд.
Программа реновации старого жилья в подмосковье начнется в iii квартале 2021 г
РИАМО – 27 апр. В Подмосковье в 2021 году решили запустить программу расселения старого и ветхого жилья с заменой на современное и комфортное, пилотный проект начнется в третьем квартале, сообщает пресс-служба министерства жилищной политики Московской области.
Губернатор Московской области Андрей Воробьев рассказал о старте глобальной программы реновации старого жилья в Подмосковье в 2021 году во время обращения к местным жителям во вторник. Глава региона подчеркнул, что жить в ветхих домах в XXI веке непозволительно и жилищные условия многих людей нужно кардинально улучшить.
Она рассказала, что в министерстве готовят большие пакеты документов – мастерпланы, в которых до мельчайших подробностей будет описано, какой это будет дом, с каким фасадом, коридорами, кухнями и остальным обустройством.
По ее словам, очень важно не только построить жилье, но и обеспечить его социальной инфраструктурой. Так как это будет уже внебюджетное финансирование, то застройщики будут получать работу через конкурсы и аукционы.
«Стартовать будем в третьем квартале уже этого года. Пилот начнется, с голосования и обсуждения этих вопросов с жителями. И только после этого уже конкретные какие-то территории мы обозначим и вынесем их на аукцион», – заключила Федотова.
Закон о «всероссийской реновации»: в чем его смысл и что ждет собственников жилья>>
Реновация в московской области карта
Реновация по-московски в области невозможна: если в столице программа окупается в том числе за счет строительства коммерческого жилья на фоне высокого спроса, то в Подмосковье это не будет работать, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов:
«В Химках, Реутове, Одинцове более или менее понятна логика реализации этой программы. А вот в условных городах дальнего Подмосковья как-то окупить затраты за счет нового коммерческого жилья там вряд ли получится. Даже сейчас там достаточно пассивно идет процесс нового жилищного строительства. Девелоперы в эти локации не идут».
С другой стороны, в Подмосковье стремительно развивается инфраструктура, и до недавних пор неприглядные участки становятся интересными для застройщиков, говорит председатель совета директоров инжиниринговой компании «2 К» Иван Андриевский: «
Сроки
Рассмотрение заявления о признании жилья ветхим или аварийным происходит в течение 30 дней.
Собственник, выселяемый из аварийного жилья, по письменному согласию и при отсутствии в собственности других жилых помещений, вправе после получения возмещения пользоваться изымаемым жильем по в течение 6 месяцев.
Очередность расселения жителей домов определяется степенью их аварийности.
Государственная регистрация возникновения и перехода прав собственности на жилые помещения в связи с переселением по государственной программе осуществляется в течение 5 рабочих дней с даты подачи заявления.
Точка зрения девелопера
Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК (компания строит жилье в Москве и области) Ксения Цаплина заявила, что застройщику интересно с экономической точки зрения принимать участие в подобных проектах, если данный объект расположен в перспективном для строительства месте — не далее 10 км от МКАД.
«С точки зрения ведения бизнеса застройщик заинтересован в участии в подобных программах, когда на законодательном уровне будут урегулированы все вопросы, которые связаны с низкой экономикой проекта, а также позволят минимизировать риски застройщиков, связанных с расселением ветхого жилья», — пояснила представитель девелопера.
Интерес со стороны крупных застройщиков возрастет, если проекты строительства по программе расселения будут включены в состав реализации комплексного развития территорий объектов ближнего пояса и предоставления преференций застройщикам, добавила Ксения Цаплина.
