Сейчас во многих дачных объединениях решают, нужно ли переводить СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) в ТСН (товарищество собственников недвижимости)? Насколько это длительный процесс и принесет ли это пользу или только лишние юридические хлопоты?
Владимир Веленгурин / Комсомольская правда
На самом деле это скорее техническая процедура. В Союзе дачников Подмосковья “Российской газете” напомнили, что с 1 сентября 2014 года все садоводческие некоммерческие товарищества стали относиться к товариществам собственников недвижимости. А 1 января 2019 года вступил в силу 217-й закон о садоводстве и огородничестве, в котором указано, что садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества являются видами товарищества собственников недвижимости.
“По этому закону уставы СНТ необходимо привести в соответствие новым требованиям при первом внесении изменений в учредительные документы, но конкретного срока законодательные нормы не содержат. Сегодня мы рекомендуем вносить изменения в устав с учетом современных требований, а не только формального изменения наименований организационно-правовой формы. При регистрации нового СНТ закон требует указания организационно-правовой формы ТСН (товарищество собственников недвижимости), а также вида организационно-правовой формы – СНТ или ОНТ (садоводческое или огородническое товарищество). Таким образом наименование СНТ может выглядеть, к примеру, так: “Садоводческое некоммерческое товарищество собственников недвижимости “Аннушка”, – уточнил “РГ” исполнительный директор Союза Федор Мезенцев. Однако внести в устав новое наименование недостаточно, добавил он. В 217-м законе появилось несколько важных положений, касающихся управления СНТ.
Во-первых, понятие “территория товарищества”. На земельном участке, изначально предоставленном товариществу, может управлять инфраструктурой и собирать членские и целевые взносы только одно СНТ как юрлицо. ” Для четкого определения, какие участки относятся к территории товарищества, рекомендуется перечислить в уставе или приложении к уставу перечень всех кадастровых номеров земельных участков, которые были образованы в границах предоставленного товариществу землеотвода”, – советует Мезенцев.
Во-вторых, администрацию СНТ (председатель, правление и ревизионную комиссию) можно избирать теперь не на 2 года, а на срок до 5 лет. При этом срок полномочий органов управления и контроля должен быть указан в уставе.
Возможность заочного голосования нужно прописать в уставе СНТ
В-третьих, появилась возможность указать в уставе день ежегодного собрания с определенной повесткой. На практике это решается так: например, ежегодное общее собрание проводится в заочной форме в период с 1 по 15 апреля с повесткой: “Исключение из членов товарищества должников по взносам”.
В-четвертых, многие СНТ стали с 2020 года успешно применять практику заочного голосования по всем вопросам повестки общего собрания. Пока действует режим повышенной готовности, заочные собрания разрешены по всем вопросам, независимо от наличия этих положений в уставе товарищества. ” Однако при полной отмене режима повышенной готовности заочное голосование смогут проводить только те СНТ, у которых положения о заочном голосовании внесены в устав. Поэтому рекомендуется своевременно принять эти поправки”, – добавляет Мезенцев.
Также успешно развивается в СНТ и электронное голосование: с помощью системы “Цифровые СНТ” председатель может назначить общее собрание путем нажатия одной кнопки на компьютере. Положение об электронном голосовании как одном из видов заочного голосования также лучше принять на общем собрании как приложение к уставу или отдельным документом.
Первым в «АиФ. На даче» эту новость сообщил наш читатель Анатолий Судеков из Москвы. По нашей просьбе юрист Юрий Волохов разъяснил ситуацию.
С 1 сентября 2014 года вступил в силу Федеральный закон от 5 мая 2014 года № 99‑ФЗ, которым внесены очень существенные изменения в главу 4 «Юридические лица» части первой Гражданского кодекса РФ. Так, предусмотрено, что с 1 сентября 2014 года новые садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и товарищества собственников жилья (ТСЖ) должны создаваться в форме товарищества собственников недвижимости.
Содержание:
Без паники
Что нужно теперь делать правлениям СНТ: проходить перерегистрацию, менять печати?
Перерегистрация ТСЖ и СНТ в связи с вступлением в силу ФЗ от 5 мая 2014 года № 99‑ФЗ не требуется. Учредительные документы, а также наименования ТСЖ и СНТ, созданных до дня вступления в силу названного закона (то есть до 1 сентября 2014 года), подлежат приведению в соответствие с новыми нормами главы 4 ГК РФ при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. То есть каких-либо предельных сроков внесения изменений не установлено.
Кстати, госпошлина при регистрации изменений учредительных документов не взимается.
Предположим, в 2015 году в вашем СНТ будет создан крупный объект общего пользования, и в связи с этим вам потребуется внести изменения в устав садоводческого некоммерческого товарищества (в перечень имущества общего пользования). Вот тогда заодно и весь устав должен быть приведен в соответствие с новыми положениями главы 4 ГК РФ, и в том числе – в наименовании юридического лица должны будут появиться слова «товарищество собственников недвижимости».
Документы – те же
Что делать членам СНТ? Будут ли действительны регистрационные свидетельства на землю и строения, полученные ранее? Или их придется менять на новые?
Садоводов должен успокоить тот факт, что изменение наименования юридического лица не требует внесения поправок в правоустанавливающие и иные документы, содержащие его прежнее наименование. Что это означает? Название садоводческого объединения когда-нибудь изменится (в нем, как уже сказано, будут слова «товарищество собственников недвижимости»), и это, естественно, найдет отражение в его уставе. Но в правоустанавливающие и другие документы, имеющиеся на руках у садоводов (например, свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок), никакие изменения вносить не нужно: в них по-прежнему будет указано соответствующее садоводческое или дачное некоммерческое товарищество.
Изменения – минимальны
Теперь каждому СНТ нужно перерабатывать устав?
Специально, а тем более срочно, менять устав нет необходимости. В законе сказано, что учредительные документы упомянутых юридических лиц до приведения их в соответствие с новыми нормами главы 4 ГК действуют в части, не противоречащей указанным нормам. То есть с 1 сентября все те положения конкретного устава СНТ, которые не противоречат нормам, предусмотренным в новой редакции главы 4 ГК, остаются в силе. Впрочем, предварительное знакомство с нововведениями убеждает, что ни членам ТСЖ, ни членам садоводческих некоммерческих товариществ основательно «перелопачивать» свои уставы не придется.
Отмечу и еще одно положение ФЗ № 99. С 1 сентября 2014 года к созданным до этой даты юридическим лицам соответственно применяются нормы главы 4 ГК уже в новой редакции. А именно: к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам применяются нормы о товариществах собственников недвижимости. Но поскольку глава 4 ГК РФ, включая статьи 123.12–123.14, посвященные непосредственно товариществам собственников недвижимости, содержит в основном лишь общие положения, то непосредственно на собственниках жилья, дачниках и садоводах это мало отразится.
Выводы – утешительны
Федеральный закон о садоводческих объединениях граждан теперь отменяется?
Федеральный закон от 15 апреля 1998 года № 66‑ФЗ о садоводческих объединениях граждан, как и нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ, не отменены, а продолжают действовать. Хотя, конечно, в свое время они будут скорректированы.
А это значит, что уставы ТСЖ, СНТ и других некоммерческих объединений переписывать от начала и до конца не придется.
Если у вас, дорогие читатели, остались вопросы по поводу нового закона (либо волнуют другие юридические проблемы), обращайтесь к нам. Мы обязательно ответим!
Плата за «индивидуализм»
Я вышел из СНТ, веду садоводство в индивидуальном порядке. Вношу взносы на текущие расходы СНТ, целевые взносы. Обязан ли я платить еще взносы, идущие на зарплаты председателю и бухгалтеру товарищества, размеры которых установлены членами СНТ?
С. Н. Мишунов, Московская обл.
Вы пишете, что уплачиваете взносы на текущие расходы СНТ. А в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66‑ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» к текущим расходам СНТ относятся денежные средства, вносимые на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с СНТ, и другие подобные расходы.
К тому же ваш участок продолжает оставаться на территории товарищества. Содержание объектов инфраструктуры и другого имущества общего пользования требует расходов, в состав которых включаются и оплата труда председателя и бухгалтера СНТ.
Важно: если вы вносили взносы на приобретение (создание) общего имущества СНТ, то плата за пользование им для вас не может быть больше, чем установлено для членов товарищества.
Примерное время чтения: 2 минуты
В товариществе создаётся новый Устав. Обязательно ли указывать в названии СНТ «Товарищество собственников недвижимости»?
Отвечает руководитель отделения Союза садоводов России по Талдомскому городскому округу Валерий Егоров:
— В соответствии с Гражданским кодексом РФ и законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ч. 3 ст. 4) СНТ и ОНТ являются видом товарищества собственников недвижимости, то есть ТСН. При приведении Устава товарищества в соответствие с 217-ФЗ необходимо, чтобы в организационно-правовой форме значилась аббревиатура ТСН. Чтобы отличаться, например, от ТСЖ, которые тоже являются видом ТСН, можно указать организационно-правовую форму так: СН ТСН (садоводческое некоммерческое товарищество собственников недвижимости).
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – достаточно новое понятие, которое появилось в гражданском законодательстве только в октябре 2014 года.
ТСН должно было заменить ТСЖ (товарищество собственников жилья), но так как определенных изменений в учредительную документацию жилищного законодательства не было внесено, ТСН и ТСЖ существуют параллельно, имея общие и отличительные черты.
Рассмотрим подробнее, что такое товарищество собственников недвижимости?
Понятие
ТСН — это добровольное объединение владельцев недвижимости, призванное реализовать право российских граждан на владение, пользование и распоряжение находящимися в их собственности:
Основная задача ТСН — исполнение функций совместного использования собственности членов товарищества, для чего организации предоставляется право:
ТСН может производить от имени и за счет членов застройку на принадлежащих товариществу земельных участках или перестраивать часть общего имущества, если это соответствует уставу.
Так как ТСН — некоммерческая организация, ее предпринимательская деятельность предназначена для достижения целей, указанных в уставе организации, ради которых общество и было создано.
Вся полученная прибыль не может быть разделена между участниками организации, ее направляют на поддержание в надлежащем состоянии общего имущества.
Далее рассмотрим виды товариществ собственников недвижимости.
Виды ТСН
По законодательству РФ корпорации — это юридические лица, основанные на членстве их участников. Все участники корпоративной организации приобретают корпоративные (членские) права и обязанности в отношении созданного ими юридического лица.
Высший орган корпорации — общее собрание участников (п. 1 ст. 65.3 ГК РФ).
В форме корпораций создаются и действуют все коммерческие юридические лица (за исключением унитарных предприятий), а также ряд некоммерческих:
Что касается унитарной организации, ее не наделяют правом собственности на имущество, закрепленное за ним собственником. Имущество унитарной организации неделимо и не может быть распределено по вкладам, в том числе и между работниками организации.
В форме унитарных организаций создаются и действуют государственные и муниципальные унитарные предприятия (являющиеся коммерческими организациями), а также следующие некоммерческие организации:
Создание ТСН
Как создать товарищество собственников недвижимости? Согласно ст. 136 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в одном МКД могут создать только одно товарищество собственников жилья.
ТСН может быть создано:
Товарищество собственников жилья — юридическое лицо с момента его государственной регистрации.
Государственная регистрация товарищества собственников недвижимости осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Преимущества ТСН
Основной плюс — принятие решения единолично (организацией или самими владельцами) о распоряжении/использовании жилых и нежилых помещений, земельных участков.
Власть – у собственников недвижимости. Они управляют домом или участками. Во время принятия решения должно учитываться мнение всех владельцев, которые участвуют в ТСН.
Устав товарищества прозрачен. Управление позволяет владельцам избегать нерациональных для них расходов на содержание дома или другой территории.
Владельцы сами утверждают сроки сбора взносов и проведения одобренных ремонтных работ. На собрании с присутствием всех участников ТСН составляются и утверждаются план работ, смета.
Недостатки ТСН
Последние два пункта несут угрозу невозвращения вложенных средств, коммунальных взносов собственникам недвижимости в случае банкротства.
Юридическое лицо может объявить себя банкротом, без гарантий возврата членами товарищества вложенных в общий фонд средств.
Нацеленность ТСН на вопросы распоряжения жилыми фондами может привести к тому, что не всегда будут учитываться интересы жильцов при, например, сдаче в аренду совместного имущества.
Преимущества и недостатки ТСЖ
ТСЖ – товарищество собственников жилья. Такая юридическая форма существует значительно дольше, что и объясняет его более значительную известность.
Статья 135 ЖК РФ определяет ТСЖ как некоммерческое объединение физических лиц, собственников жилых помещений в одном конкретном многоквартирном доме или нескольких конкретных жилых домах. Учреждают товарищество на общем собрании.
Далее рассмотрим плюсы и минусы ТСЖ.
Отличия ТСН и ТСЖ
В ТСЖ осуществляется контроль над благоустройством только жилой недвижимости, в основном, многоквартирного дома. В ТСН проводят мероприятия по облагораживанию, защите и содержанию как жилых, так и не жилых помещений.
Цели, функции и задачи такой организации схожи с целями и задачами ТСЖ, но они более масштабные. Поэтому ТСЖ может входить в ТСН.
Или жильцы могут отказаться от ТСЖ и присоединиться к ТСН, более масштабному учреждению, которое может решать вопросы и многоквартирного дома, и земельных, гаражных, складских, дачных и других потребностей.
В ТСН есть возможность ввести какие-либо нужные дополнительные структуры исполнительного характера: сервис по ремонту электричества в домах и зданиях, всего, что с этим связано и т.д.
Что лучше
Объединения отличаются тем, что в структуру первого включают не только жилую недвижимую собственность владельцев, но также и нежилую, имеющую коммерческую составляющую.
Если требуется содержать несколько объектов разного назначения, подойдет ТСН. Если из недвижимости только МКД, лучше выбрать ТСЖ.
Если говорить о системе налогообложения, «упрощенка» ТСЖ выгоднее для собственников, а не стандартная система обычного налогообложения, предусмотренная для ТСН. Многим удобнее остаться на упрощенном налогообложении, так как дом для жильцов, а не для коммерции.
Далее рассмотрим, каковы плюсы и минусы товарищества собственников недвижимости вместо СНТ?
Отличия ТСН и СНТ
Садоводческое товарищество может создаваться собственниками дачных участков после принятия коллективного решения на собрании.
Участники СНТ могут вместе решать различные социальные и хозяйственные вопросы, включая вывоз мусора, развитие инфраструктуры юридического лица или другие текущие задачи. С НТ — официальная организация, которую потребуется зарегистрировать, чтобы присвоить ей правовой статус.
ТСН в 2023 году — более широкое понятие по сравнению с другими правовыми формами, поскольку объединяет много ОПФ кроме кооперативов. Все товарищества создаются с целью управления общественным имуществом, а также для выполнения задач социально-хозяйственного типа.
В обеих организациях предусматривается образование единоличного органа и правления. В ТСН вводятся контрольные и исполнительные органы, отдельные важные решения будут приниматься некоторыми членами организации, а не общим собранием путем определения большинства голосов, как это происходит в ТСЖ.
Проблемы появляются только в той ситуации, если в СНТ возникли сложности с размежеванием участков, оформлением права на владение коммуникациями, включая другие конфликтные вопросы. Любая часть СНТ может выделиться из общего состава.
Товарищество собственников недвижимости – это объединение владельцев какого-либо жилого имущества, включая не только квартиры, но и постройки, а также помещения, предназначенные для коммерческого использования и даже земельные участки.
Стоит ли переходить на ТСН? Сложно ответить однозначно, учитывая все плюсы и минусы организации товарищества собственников.
К примеру, у жителей домов с необходимостью капитального ремонта доводов в пользу организации ТСН может набраться куда меньше, чем у владельцев недвижимости в новых районах, где плотная застройка, относительно новых зданиях или помещений с коммерческим использованием.
Загрузка...
