Субсидированная ипотека от застройщика что это

«Еще в начале февраля 2022 года власти заявляли о проработке «ипотечного меню». Сейчас мы наблюдаем появление подобных инструментов: так, стартовала льготная ипотека для IT-специалистов, а семейную и льготную ипотеку можно сочетать с субсидируемыми программами от застройщиков. Это позволяет не только поддержать спрос, но и расширить целевую аудиторию», — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.


Наиболее выгодные условия по субсидированной ипотеке можно получить у крупных застройщиков

Ипотека под 2,9% и даже под 0% — такие программы сегодня активно предлагают застройщики, чтобы привлечь покупателей. Вместе с экспертами выяснили, действительно ли выгодны такие программы и сколько можно сэкономить


Фото: Andrey_Popov/shutterstock.com

Ипотека продолжает дорожать на фоне роста ключевой ставки. Большинство крупных российских банков уже подняли ставки по жилищным кредитам, так что средние ставки выросли до 9% годовых.

Чтобы поддержать спрос, застройщики активно запускают совместные, партнерские ипотечные программы с банками. Ставки по ним начинаются от 3% годовых, а иногда даже равны нулю. Разницу в ставках компенсируют девелоперы. Насколько выгодна такая скидка от застройщика — разбираемся вместе с экспертами.

Ипотечный рынок резко изменился с началом пандемии. В апреле 2020 года правительство запустило льготную программу со ставкой под 6,5%, но продержалась она менее полутора лет. Новые условия по ипотеке с господдержкой, которые ввели в июле 2021 года, оказались менее выгодными и сильно ограничивали клиентов в выборе. Чтобы решить проблему, застройщики заключили соглашение с банками: появилась субсидированная ипотека со сниженным процентом.

Отвечаем на распространенные вопросы о новой программе.

Субсидированная ипотека от застройщика что это

Какие изменения произошли в ипотеке с господдержкой с июля 2021 года?


В начале июля ипотеку с господдержкой продлили еще на год, но условия программы изменились: сумма кредита уменьшилась с 12 до 3 млн рублей. Купить жилье на таких условиях теперь могут только те клиенты, которые планируют приобрести небольшую квартиру, накопили внушительную сумму для первого взноса, или хотят улучшить условия своего проживания.

Взять ипотеку с господдержкой по субсидированной ставке возможно от 3,05% при первоначальном взносе 15% и условии страхования жизни заемщика. Программа действует во всех регионах РФ.

Кто компенсирует разницу между стандартной и субсидированной ставкой?


Субсидируемая ипотека – всегда совместная, партнерская ставка от банка и застройщика. Поэтому недостающую разницу берет на себя строительная компания и оплачивает ее за клиента. Эта сумма выплачивается заранее и разовым платежом, чтобы впоследствии ни одна из сделок не была отменена.

Какие условия у семейной ипотеки?


Раньше льготной программой могли воспользоваться пары с двумя и более детьми, но с 1 июля 2021 года условия изменились. Теперь сниженная ставка действует и для семей с одним малышом, если первый или последующий ребенок родились с 1 января 2018 года.

Родители смогут взять ипотеку на срок от 12 до 20 лет под 1,8%. Первоначальный взнос составит от 15%, сумма кредита – от 600 тыс. до 12 млн рублей. При этом стоимость квартиры автоматически увеличится на 10%. Это обязательное условие, которое, как ни парадоксально, экономит деньги клиента.

Приведем пример. Если пара берет квартиру за 5 152 575 рублей в ипотеку на 20 лет со стандартной ставкой от 5%, то первоначальный взнос (15%) составит 772 886 рублей, а ежемесячный платеж – 29 000. Итого переплата за весь срок – 2 558 000 рублей.

Если пара возьмет эту же квартиру, но с субсидированной ставкой 1,8%, то стоимость квартиры увеличится до 5 667 833 рублей. Соответственно, первоначальный взнос тоже станет больше – 1 133 567 рублей. Несмотря на это, ежемесячный платеж уменьшится на 6 400 рублей и составит 22 600, а переплата за весь срок период будет 869 000 рублей. Получается на 1 689 000 рублей выгоднее. Для первоначального взноса клиенты могут воспользоваться материнским капиталом.

Что делать семьям без детей, которые хотят 3-комнатную квартиру, но не имеют больших накоплений?


Если у пары еще нет детей или ребенок родился до начала 2018 года, они могут воспользоваться специальными условиями субсидирования стандартной ставки. При первоначальном взносе в 15% ставка будет 5,8%, а если первый взнос составит 20%, то ставка уменьшится до 5,3%. Срок кредита тот же – от 12 до 20 лет.

Такие условия особенно выгодны для тех, кто планирует покупать многокомнатные квартиры, так как главное отличие заключается в сумме кредита – можно взять от 3 до 60 млн рублей. При этом стоимость жилья, как и в семейной программе, увеличится. Но клиент все равно выигрывает в сумме ежемесячного платежа и итоговой переплаты.

Почему при субсидированной ставке повышается стоимость квартиры? 


Застройщик таким образом компенсирует разницу в процентной ставке для банка. Стоимость увеличивается только один раз и не влияет на выгоду клиента – ведь ежемесячный платеж и итоговая переплата уменьшаются.

Субсидированная ипотека от застройщика что это

Я хочу купить квартиру в Петербурге или Ленобласти, но живу в другом городе. Одобрят ли мне субсидированную ипотеку на этих условиях?


Оставить заявку на субсидированную ипотеку можно, проживая в любом городе. О дальнейших действиях расскажут сотрудники банка или представители застройщика.

Я планирую досрочно погасить ипотеку. Сколько я выигрываю в этом случае?


Этот вопрос решается индивидуально с каждым клиентом, так как все зависит от суммы ипотечного кредита. Если вы планируете досрочное погашение, обратитесь к сотрудникам застройщика или банка: они высчитают выгоду с учетом сумм, которые вы планируете вносить.
Эксперты по ипотечному кредитованию на основе первого месяца аналитики подвели итоги спроса на ипотеку в новостройках: каждый второй на сегодня предпочитает брать ипотеку с субсидированной ставкой.

РБК Петербург разбирался, как работает субсидированная ипотека и какие риски она может создавать для некоторых покупателей жилья.

Фото: Куликов Сергей/PhotoXPress.ru

Недавнее заявление
главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной о том, что ипотечные кредиты, выдаваемые в рамках партнерских программ банков с девелоперами, — это не более чем «маркетинговый ход», нацеленный на то, чтобы продавать жилье по завышенной стоимости, всерьез встревожило участников рынка. Многие из них указывают на то, что в последние два года субсидированная ипотека стала главным, а по некоторым оценкам, единственным драйвером продаж на первичном рынке. Однако эксперты предупреждают, что в определенных обстоятельствах данная схема действительно может создать серьезные риски для покупателя. Р БК Петербург разбирался, как на самом деле работает этот инструмент и кому имеет смысл соглашаться на подобные предложения от застройщиков.

Зачем это нужно банкам и застройщикам

«Ипотека на сегодняшний день — это единственный инструмент, который позволяет застройщикам продавать то жилье, которое они строят. Это понимают в правительстве. Именно поэтому мы видим постоянный процесс работы правительства и банков по улучшению условий по ипотеке: расширяется круг льготных групп, например, были включены IT-специалисты», — поясняет важность ипотеки для строительной отрасли заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.

Условия для запущенной в этом году специальной программы для сотрудников российских IT-компаний предусматривают выдачу кредитов от 4,3%, с первоначальным взносом от 15%. По состоянию на начало сентября в Петербурге по льготной IT-ипотеке банками было одобрено 1,4 тыс. заявок и уже выдано 402 кредита на сумму 4,3 млрд руб.

Параллельно с государственными программами субсидирования ипотечных ставок в России развиваются и программы от застройщиков. Первые такие предложения от девелоперов и банков появились пять лет назад. Тогда клиентам предлагалась ипотека на 3-4% ниже обычной ставки, причем скидку давали только на первые годы выплаты займа. В этом году широкое распространение получили программы по субсидированию ставки до 0,1% годовых на весь срок кредита. По данным ДомКлик, летом 2022 года у СберБанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% приходилось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.

Летом 2022 года у СберБанка в общей сумме выданных кредитов на новостройки почти 40% приходилось именно на ипотеку с субсидированием от застройщика.

Как это сказывается на цене квартиры

Такой вид субсидирования имеет одну особенность. « Стоимость квартиры увеличивается на размер комиссии банку. Эта разница компенсирует банку недополученные, в связи со сниженной ставкой, выплаты по кредиту. Это основной, и, пожалуй, единственный минус — удорожание от базовой цены», — поясняет коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

В обзоре ЦБ за II квартал 2022 года отмечалось, что снижение ставки с субсидией застройщика компенсируется увеличением стоимости квартир для покупателей в среднем на уровне 20%. В компании TrendAgent говорят, что увеличение стоимости объекта при минимальных ставках может достигать 35-40%.

Снижение ставки субсидией застройщика компенсируется увеличением стоимости квартир в среднем на 20%.

«Хотела бы предостеречь: это чисто маркетинговый ход, очень часто связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости. И потом уже за счет этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой-то компенсацией с банком», — описала
нюансы данного инструмента глава Центробанка Эльвира Набиуллина.

Кому выгодна ипотека от застройщика

Тем не менее, как утверждают участники рынка, существует довольно обширная группа покупателей жилья, для которых данный инструмент выгоден. « Это все равно выгодно всем, кто планирует длинный кредит: при ставке 7% годовых переплата только за 10 лет составит более 30%, за 20 лет — около 70%, за 30 лет — более 100%», — приводит расчеты Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».

Выгода подобных предложений от застройщиков, несмотря на очевидный рост стоимости жилья, связана с тем, что субсидируемая застройщиком ипотека позволяет снизить сумму ежемесячных платежей до более или менее комфортного уровня. « Покупатель ценит в этой программе щадящий ежемесячный платеж, который в 2-3 раза меньше, чем при стандартной ипотечной программе», — отмечает Максим Жабин.

Кроме того, субсидированная ставка зачастую дает саму возможность воспользоваться ипотечным кредитом. « Если платежеспособность клиента недостаточна для получения желаемой суммы кредита, и он не получит в банке одобрения, то выручает ипотека с субсидированной ставкой. Благодаря сниженным ежемесячным платежам, платежеспособность клиента становится приемлемой для банка, и он может получить кредит», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

Эксперт подчеркивает, что смысла досрочно гасить кредит с субсидированной ставкой от застройщика нет, поскольку это уже не повлияет на размер текущих выплат: комиссия банка уплачена застройщиком, а покупатель в дальнейшем погашает только тело займа.

Кому не стоит брать ипотеку от застройщика

Нет смысла брать субсидируемую застройщиком ипотеку в первую очередь тем покупателям, которые берут относительно небольшой заем с коротким сроком выплаты, считает Ирина Доброхотова. « Таким покупателям, конечно, проще выплачивать базовую стоимость под 7% годовых», — говорит эксперт.

Еще одна группа покупателей, для которых не подойдет этот инструмент, — те, кому придется продавать жилье до того, как ипотечный кредит будет погашен, предупреждают эксперты РБК Петербург. « Если квартиру, купленную в ипотеку по очень низкой ставке, потребуется продать, то потеря в деньгах может быть очень существенной», — говорит руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. Обстоятельств, при которых бывает нужно продать квартиру до погашения кредита, может быть довольно много — от развода, до переезда в другой регион, добавляет эксперт.

«Если заемщик не сможет выплачивать кредит, то продажа квартиры по реальным рыночным ценам не покроет сумму кредита. Предпосылок для дальнейшего роста цен на недвижимость на 30% в ближайшие годы нет никаких, — добавляет Ася Левнева. — Банки это хорошо понимают, поэтому ужесточают условия одобрения кредита. К примеру, первоначальный взнос от 1,5 млн. руб. может позволить себе уже далеко не каждый».

При самом негативном сценарии покупатель может потерять первоначальный взнос, остаться без жилья и даже с долгом перед банком. Поэтому эксперты советуют покупателям заранее просчитывать все варианты. « Субсидированная ипотека не является предложением для инвесторов. Она подходит для людей, которые приобретают новое жилье для себя и собираются жить в нем долго», — подчеркивает Сергей Софронов.

«Если приобретение квартиры рассматривается как инвестиция с целью продажи в течение нескольких лет, то такое вложение средств будет менее выгодным, чем покупка квартиры по другим льготным программам (например, семейной ипотеке). Однако если заемщик покупает квартиру «для себя», то переплата и размер ежемесячного платежа по ипотеке будут минимальными за счет более продолжительного срока кредита», — подтверждает директор ипотечного центра TrendAgent Юлия Евстифеева.

Как долго застройщики будут субсидировать ипотеку

В оценках того, насколько долго будет существовать субсидированная ипотека, участники рынка и эксперты расходятся. Ясно лишь то, что в краткосрочной перспективе этот инструмент будет оставаться главным драйвером продаж недвижимости. « Эта программа позволяет поддержать падающий спрос в условиях падения доходов населения. Безусловно, она будет востребованной и продолжит поддерживать продажи квартир в четвертом квартале этого года», — прогнозирует Максим Жабин. « При текущей конфигурации рынка и законодательной базы альтернатив ей нет», — категоричен Сергей Софронов.

При этом для самих девелоперов расширение сроков действия программы становится все менее привлекательным. « Субсидирование ипотеки относится к статье затрат «Услуги», застройщик не может увеличивать ее до бесконечности. Возможности работать по субсидированной ставке не безграничны», — констатирует Светлана Денисова.

Для самих девелоперов расширение сроков действия программы субсидированной ипотеки становится все менее привлекательным.

В то же время девелоперы соглашаются с тем, что спрос на субсидированную ипотеку во много связан с ошибочной оценкой выгодности подобных сделок покупателями. « Искусственно заниженные ставки по ипотеке — это маркетинговый инструмент, который лучше всего работает в условиях низких доходов и плохой информированности клиентов. Как только потребители начнут понимать, что заниженная ставка — это не критерий выгодности покупки, застройщики откажутся от этого инструмента как от малоэффективного», — уверена Ася Левнева. На смену субсидированной ипотеке придут традиционные скидки, капиталоемкие подарки, такие как места в подземных паркингах, возможность беспроцентной рассрочки.

«Вряд ли застройщики откажутся от широкого набора финансовых продуктов, которые можно предложить потенциальному покупателю, чтобы повысить вероятность выхода на сделку. Но соотношение этих продуктов может меняться: можно менять срок кредита, первоначальный взнос, ипотечную ставку. Комбинаций бесконечное количество и маркетологи их будут использовать», — резюмирует руководитель проекта DataFlat Александр Пыпин.

Содержание:

Сколько можно сэкономить

Чтобы подсчитать примерную экономию от субсидированной ипотеки, мы попросили экспертов «Бест-Новостроя» рассмотреть несколько возможных вариантов. В качестве примера была взята квартира стоимостью 10 млн руб
. с первоначальным взносом в 20%
, которая приобретается в рамках субсидированной ипотеки от застройщика по ставке 2,9%
годовых сроком на 30 лет.
При этом в одном из вариантов льготный период действует три года (что наиболее распространено), во втором — весь срок кредита.

Первый вариант: на три года

При ставке 2,9% годовых первые три года ежемесячный платеж составляет 33,2 тыс. руб., а общая переплата по процентам за три года — чуть более 660 тыс. руб. Если бы заемщик платил по рыночной ставке (9,2% годовых), то ежемесячный платеж был бы 65,5 тыс. руб., а переплата за три года — около 2,2 млн руб. Экономия за три года — 1,5 млн руб.

Второй вариант: льгота на весь срок

Льготная ставка 2,9% годовых для той же самой квартиры действует весь срок кредита — 30 лет. По льготной ставке ежемесячный размер платежа составит 33,2 тыс. руб., а общая переплата — 3,9 млн руб. По рыночным условиям ежемесячный платеж будет 65,5 тыс. руб., а общая переплата — 15,5 млн руб. Экономия — 11,6 млн руб.

Третий вариант: ипотека гасится за десять лет

Большинство заемщиков стараются погасить кредит досрочно, в среднем за десять лет, отметила Ирина Доброхотова. При таком сроке экономия может быть следующая: ежемесячный платеж по льготной ипотеке составит 76,8 тыс. руб., а переплата — 1,2 млн руб. По рыночной ставке ежемесячный платеж будет 102,2 тыс. руб., а переплата — 4,2 млн руб. Экономия — 3 млн руб.

Пример расчетов аналитиков «Бон Тон»

Аналитики оценили экономию при льготной ипотеке под 0% годовых, льготный период — три года, а потом возвращается к 9,2% годовых (рынку). Стоимость квартиры — 15 млн руб., первоначальный взнос — 20%, общий срок кредита — 20 лет.

При ипотеке под 0% ежемесячный платеж в первые три года составит 50,4 тыс. руб. (на 35 месяцев, так как в первый месяц — нулевой платеж). Общая экономия за три года — 4 млн руб. (с учетом беспроцентных платежей за первые три года + экономия за последующий период, поскольку проценты начисляются только на остаточную сумму за 17 лет). Та же квартира на рыночных условиях: ежемесячный платеж — 109,5 тыс. руб., переплата за первые три года — 3,2 млн руб.

Сколько можно сэкономить при субсидированной застройщиком ипотеке

Аналитики «Метриума» подсчитали, что при покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 16,5 млн руб., первоначальном взносе в размере 4,5 млн руб., или 27,3% (чтобы уложиться в условия ипотеки с господдержкой), и сроке кредита в 15 лет ежемесячный платеж по базовой льготной ипотеке под 7% составит 107,9 тыс. руб.

По программе субсидирования льготной ипотеки со ставкой 0,01% (в первый год и 4,2% — на последующие) ежемесячный платеж в первый год составит 66,7 тыс. руб., в последующие — 88,3 тыс. руб. Соответственно, выгода от использования субсидированной ставки для заемщика — 41,2 тыс. руб. в месяц в первый год и 19,6 тыс. руб. — в последующие. Суммарная экономия за весь срок кредита — 2,7 млн руб. Но сама стоимость квартиры при покупке по субсидированной ипотеке будет выше, отмечают опрошенные редакцией участники рынка.

Ипотечный рынок в ближайшие месяцы перейдет к уверенному росту после спада в апреле-мае, говорится в опубликованном прогнозе
Минфина. Способствовать этому будут снижение ставок по ипотеке и льготные программы.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом
«РБК-Недвижимость»

Кто предлагает льготную ипотеку

Подобные программы предлагают в основном крупные девелоперы с большим объемом предложения. Для них это достаточно действенный инструмент стимулирования спроса, который позволяет поддерживать стабильный объем продаж, отметила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Чем больше средств поступает на эскроу-счета, тем ниже для застройщика ставка по проектному финансированию. Эту экономию застройщик может направить на субсидирование ставок, пояснила эксперт.

«В рамках партнерских программ с банками девелопер компенсирует разницу в процентной ставке кредитной организации. Средства обычно заимствуются из скидки, которую застройщик дает покупателям: либо сниженная ставка, но цена без скидки, либо обычная ставка и цена со скидкой», — пояснила она.

Сегодня почти все ведущие застройщики совместно с банками-партнерами предлагают субсидированную ипотеку. К примеру, ГК «ПИК» предлагает ипотеку от 6,5% годовых в своих программах. Субсидированная ипотека есть в проектах MR Group: ставка по ней начинается от 4,4% годовых. Подобные предложения есть и у других крупных застройщиков. Например, в проектах в проектах «Самолет» — от 2,9%, ЛСР — от 1,1%, у «Донстроя» и «А101» — от 0,1% годовых, аналогичная ставка (0,1%) есть у ГК ФСК в рамках семейной ипотеки. Одна из самых низких ставок у ГК «Инград» — от 0%.

Скидка на три года

Оформить ипотеку по сниженной ставке обычно можно в определенном банке-партнере застройщика. Наиболее «льготные» ставки действуют обычно не весь срок, на который выдан кредит, но лишь в течение двух-трех лет, пока строится дом. Например, «Инград» дает ипотеку под 0% годовых на первые три года, потом ставка возвращается к рыночной.

«Существуют программы и с минимальной ставкой 0,1%, которая действует обычно в течение первого года, а далее согласно условиям договора возвращается к базовой ставке в рамках данной программы в банке. Есть программы, где ставка снижается вдвое-втрое от базовой, в этом случае субсидированная ипотека может выдаваться на более длительный срок. При менее значительном снижении — на 1–2% — ставки чаще всего действуют на весь срок кредита», — пояснила Ирина Доброхотова. По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, сейчас самая низкая ставка на весь срок кредитования у ГК «Самолет» — 2,9% годовых при сумме кредита до 30 млн руб., с первоначальным взносом 20% и на срок до 30 лет.

Как правило, дополнительных требований к заемщикам в рамках субсидированных программ нет. Однако условия данных программ, минимальный первый взнос, срок кредита и т. п. могут отличаться от базовых условий программ, в рамках которых застройщик и субсидирует ставку. Например, воспользоваться ипотекой от 0,1% годовых в проектах «А101» можно при первоначальном взносе в 50% и сроке кредита на пять лет. В этом случае льготная ставка действует весь период.


Действовать льготная ставка может не весь период, а короткий срок — обычно два-три года, пока строится дом

Резюме экспертов

Специальных совместных программ застройщиков и банков, которые предусматривают фиксированную низкую ставку на весь срок кредита, сегодня не так много. В основном предлагаются льготные ставки на более короткий срок (два-три года) либо программы с небольшим снижением ставки на весь срок, которые гораздо более востребованы.

Выгода для покупателя есть в любом случае, отметила Ирина Доброхотова. Один из ключевых факторов при выборе программы для заемщика — размер ежемесячного платежа, который зависит от процентной ставки. Ведь именно от этой суммы зависит, сможет ли покупатель оформить ипотеку при текущем уровне дохода или нет. При более низкой ставке возможность взять ипотеку появляется у более широкого круга покупателей. А размер итоговой переплаты по кредиту хоть и важен для бюджета семьи в долгосрочной перспективе, но на этот показатель обращают меньше внимания, поскольку большинство заемщиков погашают кредиты досрочно.

Альтернатива льготной программе

Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика стали активно появляться в 2020 году, в разгар пандемии, чтобы поддержать спрос. В ближайшем будущем подобных программ станет еще больше. Такую точку зрения высказали сразу несколько экспертов в ходе Федерального девелоперского форума. « Безусловный тренд на рынке ипотечного кредитования — программы с субсидированной ставкой. В 2022 году этот тренд будет только усиливаться», — считает директор розничных продуктов банка «Дом. РФ» Евгений Шитиков. Программы субсидирования ставок от девелопера — один из трендов, который будет усиливаться на фоне роста ключевой ставки, соглашается директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Московского банка ПАО «Сбербанк» Алия Кирьянова. В этом направлении сейчас движутся и агентства недвижимости, добавила она.

Рост предложения субсидирования ипотечных программ эксперты связывают с двумя основными причинами. Первая — изменение условий льготной ипотеки
, после которых та стала практически недоступна для покупателей московских новостроек. Вторая причина — общий рост ипотечных ставок. Чтобы поддержать спрос, девелоперы активнее предлагают собственные программы по сниженным ставкам.

Читайте также:  Дома по реновации в Москве — стоит ли покупать квартиру | Советы
Ссылка на основную публикацию