Страхование титула и конструктива что это

Заемщики по жилищным кредитам при оформлении сталкиваются с необходимостью оформить ипотечное страхование – в основном, речь идет о полисах защиты недвижимости, жизни и титула. О том, что это такое, как работает и обязательно ли для покупки, поговорим сегодня.

Ипотечное страхование

Страхование ипотечного кредита представляет собой оформление защиты заемщика от ряда неблагоприятных обстоятельств, которые могут возникнуть в процессе погашения ссуды. Ипотека заключается на долгий срок, поэтому банк стремится максимально защитить свои интересы, в том числе с привлечением капитала страховой компании тогда, когда это станет необходимым.

Нормативно страхование жизни и имущества при ипотеке регулируется рядом законов, в том числе ГК РФ, ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Законом № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Три основных вида страхования при ипотеке

Покупка полиса страхования недвижимости по ипотеке обязательна на законодательном уровне на весь срок договора. Обычно полис заключается на год с ежегодной пролонгацией. Если страховку на очередной период не продлить, банк потребует досрочного возврата всей суммы по ипотеке, и закон будет на его сторону. Есть и другой вариант – купить полис на весь срок кредита и постепенно погашать его стоимость.

Страховая сумма по полису защиты недвижимости обычно соответствует телу кредита, от которого с учетом коэффициентов рассчитывается страховая премия. С уменьшением основного долга дешевеет и страховка. По согласованию со страховщиком можно расширить страховое покрытие на полную стоимость жилья. Это особенно актуально, если кредит берется только на оплату части недвижимости.

Бесплатная консультация юриста

Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)

Ответ в течение 15 минут

Риски по этому виду страхования охватывают целостность квартиры как объекта недвижимости – страховая компания защищает конструктивные элементы жилья (стены, перегородки, перекрытия). Внутреннюю отделку защитить тоже можно, но это дополнительная опция.

Внимание! Приобретая полис страхования квартиры, обратите внимание, кто является выгодоприобретателем. Это может быть сам заемщик или банк. Именно выгодоприобретатель получает страховую сумму в случае реализации риска.

Страхование жизни и здоровья

Все банки в качестве условия выдачи ипотеки называют страхование жизни ипотечного заемщика, называя его обязательным условием заключения договора. Однако по закону страховать жизнь и здоровье не обязательно. Другой вопрос, что при отсутствии такого полиса банк вправе поднять ставку по кредиту на 1-2 процентных пункта. Поэтому, решая вопрос о приобретении страховки жизни, нужно просчитать, что будет выгоднее – без полиса и с более высокой ставкой или ставку ниже, но с затратами на страхование.

Риски по этому страхованию связаны с жизнью и здоровьем заемщика. Охватывается, как правило:

В случае реализации риска страховая начинает погашать долг перед банком за заемщика – напрямую или через родственников (выгодоприобретателей).

Если с заемщиком что-то случится, а страховки не будет – груз ответственности по кредиту ляжет на родственников или наследников.

Титульное страхование

Актуально на вторичном рынке, когда юридическая история квартиры оставляет сомнения:

Во всех этих случаях есть повод предполагать, что сделка впоследствии будет отменена по иску заинтересованного лица – наследников, залогодателей, супругов, детей, которым не выделили в свое время доли. В случае отмены ДКП квартиру придется вернуть прежнему владельцу, а уплаченные деньги взыскивать через приставов еще долгое время.

Обезопаситься поможет титульное страхование. Страховая компания выплатит стоимость квартиры, если ее отберут через суд.

Важно! Для покупки новой квартиры титульное страхование бессмысленно, поскольку юридическая чистота сомнений не вызывает, а вероятность оспаривания такого ДКП стремится к нулю.

Комплексное страхование

Страхование ипотечного кредита выполняет защитную функцию, поскольку всегда присутствует вероятность возникновения непредвиденной ситуации, а страховка позволяет сохранить имущество клиента.

У каждого банка своя политика выдачи кредитов: одни могут требовать только страхование предмета ипотеки, а другие обязывают страховать еще и жизнь или здоровье заёмщика. Существует комплексный договор страхования здоровья, согласно которому страхуются все риски. В некоторых случаях это выгоднее, чем покупать отдельно полис на недвижимость и на здоровье.

Обязательно ли покупать страховку

По российскому закону  обязательно покупать только полис ипотечного страхования, касающийся недвижимости – конструктивных элементов. Жизнь и здоровье страховать не обязательно, но банки применяют финансовые методы, стимулирующие граждан, а именно поднимают ставку по кредиту.

Титульное страхование имеет смысл приобретать, если квартира покупается на вторичном рынке и есть сомнения в юридической чистоте ее истории.

Как выбрать страховщика

Закон разрешает страхование в любой компании, имеющей лицензию на эту деятельность. Банки устанавливают дополнительные требования. Как правило, страховая компания должна быть аккредитована при банке – уточнить этот вопрос можно у своего ипотечного менеджера.

Банки предлагают страхование в их аффилированных компаниях (например, ООО СК «Сбербанк страхование жизни» — дочка Сбербанка), однако это не всегда выгодно. Заемщик вправе выбрать для себя наиболее выгодную страховку по собственному усмотрению.

Примерные тарифы ипотечного страхования

У отдельных банков условия и тарифы страхования могут отличаться, но все же прослеживаются общие сходства.

Перед заключением договора клиенту нужно заполнить заявление с указанием всех данных, по которым страховая компания определяет тариф. Для страхования недвижимости потребуется предоставить технический паспорт на дом или квартиру.

Как сэкономить на страховке ипотеки

Чтобы сэкономить, нужно ознакомиться со всеми предложениями страховых компаний, а не только с теми, что предлагает дочерняя компания банка. Снизить страховую премию поможет увеличение срока кредита или снижение суммы основного долга.

Некоторые компании, например, «Ингосстрах», предлагают скидки при оформлении полиса онлайн. Электронный вариант страховки имеет ту же юридическую силу, что и бумажный.

К слову, на страхование жизни распространяется налоговый вычет. Можно вернуть 13% от суммы, уплаченной за полис, если выгодоприобретателем в нем указан сам заемщик, а не банк.

Продление страховки

Полис страхования ипотеки нужно продлевать ежегодно. Если этого не сделать, банк может применить штрафные санкции в соответствии с законом или договором. Самые серьезные последствия наступают при непродлении обязательного страхования конструктива (самой квартиры) – кредитор потребует досрочного возврата всей суммы по кредиту.

Если отказаться от страховки жизни, банк, скорее всего, повысит ставку по ипотеке. Этот момент должен быть прямо прописан в договоре. Если таких условий нет, то и последствий не будет.

Важно! Если в договоре прописано повышение ставки при отказе от страхования жизни, а возможности продлить его нет, рекомендуем урегулировать этот вопрос с банком в индивидуальном порядке. Возможно, кредитор пойдет заемщику навстречу и не станет повышать стоимость ипотеки – особенно, если есть документы, подтверждающие ухудшение жизненной ситуации.

Можно ли отказаться и вернуть страховую премию

От добровольного страхования (жизнь, здоровье, титул, внутренняя отделка квартиры или любые другие дополнительные опции) можно отказаться на законных основаниях. Последствия такого отказа зависят от момента подачи заявления на отказ:

В любом случае потребуется оформить письменное заявление на отказ. Формы разрабатывает страховщик, но вы можете воспользоваться нашим вариантом – он подойдет для ипотеки.

Если наступил страховой случай

При наступлении страхового случая выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования, как правило, выступает банк — ему и производится выплата, размер которой не может быть больше страховой суммы. Если возмещение превышает остаток задолженности по кредиту, то разницу суммы выплачивают страхователю.

При наступлении страхового случая при ипотеке нужно оперативно уведомить страховую компанию – по телефону, в онлайн-чате, электронным письмом или лично в офисе. Это самое главное, откладывать уведомление нельзя, иначе в возмещении откажут. После этого нужно будет собрать документы и оформить заявление на страховую выплату. В течение 14 дней страховая начнет возмещение.

Если по факту страхового случая у сторон возникают разногласия, их нужно урегулировать путем переговоров или через суд. С вопросами вы можете обратиться к нашему дежурному юристу – консультации бесплатно!

В заключение

Страхование при ипотеке – гарантия стабильности и защита финансовых обязательств заемщика. Это актуально при долгом сроке ипотеки и нестабильной экономической обстановке в стране.

Клиент имеет возможность самостоятельно определить страховую компанию, а также выбрать банк, предоставляющий максимально выгодные условия кредитования ипотеки. Ипотечное страхование защищает как кредитора, так и клиента, повышает безопасность материального благополучия всех участников сделки.

https://youtube.com/watch?v=Y8zFBzoXPWI%3Ffeature%3Doembed

Ипотечный калькулятор

Страхование и ипотека – понятия сопутствующие. При оформлении кредита банк обязательно просит заемщика оформить страхование квартиры, жизни и здоровья и иногда приобрести полис защиты права собственности, возникающего у покупателя при покупке жилья. В некоторых случаях страхование ипотеки обязательно по закону – в других навязано банком. Разберемся, обязательно ли заключать страховой договор при ипотеке, как на нем сэкономить и можно ли отказаться от навязанных услуг.

Смысл любой страховки при ипотеке в том, чтобы в случае наступления непредвиденных обстоятельств кредит за заемщика гасили не его родственники/наследники, а страховая компания. В зависимости от выгодоприобретателя СК будет платить напрямую в банк или родственникам заемщика.

Какое страхование обязательно при ипотеке

Страхование бывает разное, зависит оно от включенных в полис рисков. При оформлении ипотеки выделяют три основных вида защиты, связанных с кредитным договором:

Из всех видов только первый (страхование конструктива) является обязательным по закону. Остальные остаются на усмотрение заемщика, однако по факту человек ставится в невыгодное положение, когда дешевле купить полис, чем переплачивать на процентах.

Кроме основных можно отметить и дополнительные виды страхования: внутренней отделки квартиры с мебелью и ответственности перед третьими лицами. Они не влияют на процентную ставку по ипотеке, но могут значительно облегчить жизнь самому заемщику.

Внутренний ремонт (отделка) страхованием конструктива, которое обязательно для ипотеки, не защищается. Поэтому если что-то произойдет внутри жилья и не приведет к разрушению стен и перекрытий квартиры как недвижимости, обязательная страховка не поможет. Страхование добровольное, стоимость зависит от страховой суммы. Ориентировочно при страховой сумме в 750 000 рублей полис будет стоить 5 000 рублей.

Еще один добровольный полис – страхование ответственности перед соседями. Популярно для защиты от залива нижерасположенной квартиры. Цена не очень высокая, как правило, до 1000 рублей.

Конструктив (страхование залога)

Единственная обязательная по закону страховка при ипотеке. Без нее кредит не выдадут ни при каких обстоятельствах, а если отказаться уже после выдачи кредита, то банк расторгнет договор и попросит вернуть весь кредит досрочно.

Страхование защищает от риска повреждения или полного уничтожения недвижимости, в том числе:

Страхование внутренней отделки, инженерных систем, мебели в этот полис не включается. Если есть необходимость, можно за дополнительную плату внести соответствующие позиции в полис или приобрести отдельный.

Страховку можно купить сразу на весь срок кредита и рассчитываться постепенно, либо продлевать ежегодно.

Обязательно ли страхование жизни при ипотеке

Страховать жизнь и здоровье по закону не обязательно, но этого требуют все банки-кредиторы. При отсутствии страховки ставка по кредиту поднимается на 1-2 п.п., поэтому фактически заемщик оказывается в ситуации выбора наиболее дешевого варианта: оформить страховку и получить более низкую ставку либо обойтись без полиса, но переплатить по более высокому проценту. Заставить заемщика приобрести страхование банк не вправе. При явном навязывании нужно обратиться с жалобой в Центробанк.

Внимание! Страховка покрывает риски смерти, болезни и потери трудоспособности заемщика. С учетом длительного срока кредита такое обеспечение может оказаться полезным, поэтому бездумно от страхования отказываться не стоит.

Может быть актуальным при покупке квартиры на вторичном рынке. Защищает покупателя от претензий третьих лиц. Например, если объявятся наследники продавца и расторгнут ДКП через суд – СК выплатит стоимость жилья.

Титульное страхование не обязательно для ипотеки. В некоторых случаях банк после изучения юридической истории жилья может ставить в зависимость ставку по кредиту от наличия такого полиса. Покупать его или нет – решает сам заемщик.

Некоторые страховые компании, например, Ингосстрах, предлагают пакетное ипотечное страхование. Такой полис охватывает сразу несколько рисков: и обязательный конструктив, и жизнь/здоровье, и титул. Есть возможность добавить дополнительные опции, например защиту внутренней отделки жилья.

Комплексное страхование – это не обязательный вид защиты, а способ сэкономить, объединив несколько рисков в одном полисе. Настаивать на покупке какого-то определенного полиса банк не имеет права, это повод для жалобы в Банк России.

Нормативная база

Страховка ипотеки (обязательная и добровольная) охватывается целым рядом нормативных актов:

Индивидуальные правила устанавливаются ипотечным договором с банком и договором страхования со страховой компанией.

Коллективное страхование

В банковской практике есть два вида оформления страховки, как обязательной так и добровольной:

Во втором случае банк заранее заключает с СК договор страхования с определенным пакетом услуг, к которому впоследствии предлагает присоединиться всем своим заемщикам. В некоторых банках это позиционируется как обязательная опция, но нужно понимать, что навязывать коллективную страховку незаконно.

Из плюсов – простота оформления, пролонгации, более стабильная цена ежегодно, чем при индивидуальном страховании.

Из минусов – может быть дороже, чем индивидуальное предложение, поскольку включает не только страховую премию, но и вознаграждение банка. Именно поэтому при отказе в период охлаждения страховая премия может быть возвращена далеко не в полном объеме.

Внимание! Присоединяться к договору коллективного страхования при ипотеке не обязательно – можно подобрать более выгодное индивидуальное предложение.

Как сэкономить на страховке при ипотеке

Стоимость страхования по ипотеке напрямую зависит от страховой суммы. Страховая сумма – это то, сколько страховщик выплатит, если произойдет оговоренное полисом событие. Как правило, сумма равна величине кредита, но по желанию заемщика можно увеличить ее до стоимости квартиры, если ипотека оформляется на часть цены.

Примерные тарифы по страхованию ипотеки устанавливаются страховщиками:

• страхование объекта залога (конструктив) – 0,12-1% (чаще до 0,5%);
• страхование жизни – 0,2-1% (чаще до 0,5%).

Ставка варьируется от индивидуальных условий кредита и особенностей заемщика (пол, возраст, состояние здоровья).

Например, страховка для ипотеки на сумму 2 500 000 рублей в Ингосстрахе мужчине 1992 года рождения обойдется в 3 750 рублей (обязательный залог) + 5 195 рублей (жизнь и здоровье) – всего около 9 000 рублей. Мужчина 1972 года рождения при тех же условиях может застраховать жизнь дороже – за 13 517,50 рублей, а комплекс услуг составит более 17 тысяч рублей.

Сэкономить на страховке можно следующим образом:

Внимание! За страхование жизни можно получить налоговый вычет по ст. 220 НК РФ в размере 13% от суммы, потраченной на страховку, если выгодоприобретателем в договоре обозначен сам заемщик.

Как отказаться от страховки по ипотеке

Отказаться можно только от добровольной страховки. От обязательной (страхование залога) отказаться нельзя. При отказе страхователю возвращается премия в размере, зависящем от даты подачи заявления и условий договора.

Общий порядок отказа следующий:

В случае отказа можно пожаловаться в Центробанк.

Отказ в течение 14 дней

С момента заключения договора у страхователя есть 14 дней на немотивированный отказ – это называется периодом охлаждения. В течение двух недель (календарных) можно написать в страховую заявление об отказе от страховки и возврате премии. Деньги вернут полностью, если договор еще не вступил в силу, и частично с вычетом прошедших дней, если договор уже вступил в силу.

Проверить, вступил ли договор в силу, можно в самом договоре или полисе. Моменты заключения и вступления соглашения в силу могут разниться во времени.

При досрочном погашении

С 1 сентября 2020 г по новому закону заемщики имеют право возвращать «неиспользованную» часть страховой премии, если погасят ипотеку до оговоренного срока. Подать заявление об этом можно будет в течение 14 дней с даты закрытия кредита.

На конец 2020 года для договоров страхования, которые были заключены до 1 сентября 2020 года, по общему правилу при отказе от страховки за пределами 14 дней страховая премия не возвращается, однако договором может быть предусмотрен иной вариант. В том числе и при досрочном погашении.

Если ваш договор страхования заключен 1 сентября 2020 года и позже – вы можете вернуть часть затраченных средств. Читайте соответствующий раздел ниже.

При погашении в срок, если страховой случай не наступил

В этом случае вернуть деньги за страховку не получится, ведь договор исполнен надлежащим образом и по сути полис использован по назначению.

Скачать заявление на отказ от страховки

Заполнить и распечатать его нужно в двух экземплярах, один из которых оставить себе, а второй – направить в страховую компанию.

Вернуть страховку при досрочном погашении кредита – с 1 сентября 2020 года

Информация в этом разделе предназначена только для тех покупателей страховки, которые заключили договор, начиная с сентября 2020 года и позже. Если ваш договор заключен ранее, вы не попадаете в новый закон.

По новому закону от 27.12.2019 № 483-ФЗ при досрочном погашении ипотеки заемщик может вернуть себе часть денег, потраченных на страховку – пропорционально времени, оставшемуся до окончания кредита по договору. Это логично, ведь на будущее страховка человеку уже будет не нужна.

Если все условия соблюдены, подавайте заявление на возврат части премии в течение недели после досрочного погашения кредита. Заявление нужно подать в страховую или в банк, в зависимости от того, где полис был куплен. Деньги вернут в течение 7-10 рабочих дней. Если отказывают – жалуйтесь в Центробанк РФ. Это работает.

Частые вопросы

Ниже мы собрали самые частые вопросы по теме обязательных страховок.

Обязательно ли страховать жизнь и здоровье при ипотеке?

Нет, этот вид полисов является добровольным. Однако при отсутствии страховки банк может поднять процентную ставку на 1-2 пункта и окажется, что выгоднее купить страхование, чем переплачивать по процентам.

Обязательно ли страховать залог при ипотеке?

Да, страхование залога (конструктива) обязательно по закону. Без него кредит не выдадут. Если отказаться продлевать полис, банк может расторгнуть договор и потребовать досрочно погасить кредит.

Обязательно ли продлевать страховку на будущий год?

Как правило, полисы (обязательные и добровольные) действуют в течение года. Продление залоговой страховки обязательно, а продление полиса защиты жизни необходимо, чтобы сохранить условия по ипотеке прежними. В кредитном договоре может быть прописано, что при отсутствии страховки поднимается процент по ипотеке.

Банк навязывает страховку, что делать?

Банк не вправе навязывать конкретную страховую программу (даже обязательную) или компанию. Заемщик вправе выбрать сам, где и на каких условиях он хочет страховаться. Главное, чтобы СК была аккредитована при банке. Как правило, все крупные страховщики (Альфа, Ингосстрах, Росгосстрах и так далее) имеют аккредитацию во всех банках. Проверить это можно через своего ипотечного менеджера.

Как отказаться от страховки?

Оформить отказ от добровольной страховки можно в течение 14 дней с даты заключения договора с возвратом страховой премии. За пределами 14 дней деньги не вернут. С 1 сентября можно будет возвращать часть потраченных средств при досрочном погашении кредита.)

Страхование конструктива

Страховые компании предлагают покупку разных полисов, защищающих собственников недвижимости в случае непредвиденных обстоятельств. Защите подлежат и конструктивные элементы квартиры. И если обычные граждане редко встречают этот термин, то ипотечные заемщики слышат его всегда.

Рассмотрим, что такое страхование конструктива квартиры, как оно работает, в каких случаях защищает клиента финансово. И самое главное — как оно работает в связке с ипотекой, именно этот вид полиса является обязательным и оформляется всеми банковскими заемщиками. Подробная информация — на Бробанк.ру.

Страхование конструктива — что это

Уже из названия понятно — это страхование конструктивных элементов квартиры. Можно сказать, что это защита самой “коробки” квартиры, а ее повреждение фактически делает жилье непригодным для проживания. Его восстановление будет либо невозможным, либо крайне дорогим для собственника.

Конструктивные элементы квартиры при страховании:

Понятно, что если по воле обстоятельств этим конструктивным элементам причинен вред, они сильно повреждены или утрачены, жилье становится непригодным для проживания. И если наступает страховой случай, страховая компания выплачивает пострадавшему деньги в размере, прописанном в договоре.

О страховых случаях

Страхование конструктива предполагает перечень страховых случаев, при наступлении которых собственник или банк как выгодоприобретатель получают компенсацию от страховой компании.

Единого перечня нет, каждая компания формирует свой список. Он примерно идентичен везде, но некоторые отличия все же могут быть. Для примера рассмотрим страхование конструктива квартиры или дома, которое актуально для ипотечных заемщиков Сбербанка. В договоре на обслуживание указаны следующие страховые случаи:

По каждому отдельному страховому случаю дается полное объяснение, прописанное в договоре на оказание услуг. И в каждом отдельном случае может идти речь либо о полной утрате имущества, либо о частичной. Например, если грабитель выбил входную дверь, здесь явно будет частичная утрата имущества, а не полная. А если квартира сильно пострадала от взрыва, речь пойдет о полной утрате.

Если случай произошел по вине самого страхователя, убытки ему покрывать не будут. Например, если он жарил в неотведенном месте шашлыки, и случился пожар.

Страховка конструктива для ипотеки

При заключении с банком ипотечного договора заемщик всегда сталкивается с необходимостью страхования имущества, которое остается в залог. Банк защищает себя финансов: если вдруг заложенное имущество пострадает, он должен получить свои деньги обратно. Подробно о этом — Страховка при ипотеке.

При заключении ипотечных договоров оформляется именно страхование конструктива квартиры, но чаще всего фигурирует термин “защита имущества”. Отказаться от покупки полиса невозможно, без него по закону ипотека не оформляется.

По договору выгодоприобретателем становится именно банк. При наступлении страхового случая он получит от страховщика возмещение и покроет долг, заемщик не будет ничего должен.

Особенности страхования конструктива квартиры при ипотеке:

Дополнительно заемщикам всегда предлагается покупка полиса защиты жизни и здоровья, страховка на случай потери работы, какое-то комплексное страхование. Клиент может отказаться от покупки, но тогда банк повышает ставку по ипотеке, так как вырастают его риски.

Сколько стоит страховой полис конструктива

Мы рассмотрели, что такое конструктивные элементы квартиры, что это за вид страхования, как он работает. Ключевой вопрос для всех — сколько стоит эта услуга. Речь идет о полной утрате имущества или о сильном его повреждении, поэтому и цена полиса будет немаленькой.

Стоимость услуги напрямую зависит от страховой суммы, которой может быть:

Страховая сумма — это размер возмещения при наступлении страхового случая. Если имущество утрачено частично, тогда делается оценка ущерба.

Для примера рассмотрим тарифы на эту услугу от страховой компании ВСК:

Как видно, страхование домов обходится дороже, что логично — они несут больше рисков. Кроме того, страховщики могут при расчете цены услуги применять повышающие и понижающие коэффициенты. Например, если дом стоит у реки, рисков у него явно будет больше.

В итоге получается, что если страховая сумма составляет 3 000 000 рублей, то защита только конструктива с платой в 0,15% обойдется собственнику в 4500 рублей. В целом, плату нельзя назвать категорически большой.

При оформлении ипотеки обычно ведется только страхование конструктивных элементов квартиры, но некоторые банки продают полиса, защищающие и отделку. Если заемщику это не нужно, он правомочен отказаться от расширенной защиты. Конечно, банки заинтересованы продать полис подороже, но обязательной будет только защита конструкций.

Страхование конструктивных элементов квартиры, что это?

Это защита коробки самой квартиры: стен, балкона, входной двери, оконного проема. То есть основных элементов.

Можно ли защитить и конструкцию, и отделку?

Страхователь сам волен выбирать вариант защиты жилья. Можно защитить только конструкцию, а можно добавить к ней отделку и даже все, что находится в жилье. Понятно, что и цена вопроса будет выше.

Страхование конструктива по ипотеке, что это?

Это и есть обязательное страхование имущества, которое заемщик оставляет в залог. Без покупки этого полиса заключение договора невозможно.

Что будет при наступлении страхового случая?

Если имущество пострадало от случая, прописанного в договоре, клиент обращается к страховой компании и после проверки и оценки получает положенное по договору возмещение.

От чего зависит стоимость полиса?

В первую очередь от страховой суммы – это цена имущества или иная, обозначенная клиентом сумма. На цену также влияет вид объекта, его расположение и дополнительные элементы защиты, например, если кроме конструктива указывается еще и отделка.

Почему этот необязательный полис все-таки нужен многим покупателям недвижимости, от каких рисков защищает и кому выгодно его купить, выяснили вместе с экспертами

Страхование титула покрывает риск потери права собственности на квартиру, дом или землю. Полис оберегает от скрытых собственников, наследников и в других спорных ситуациях. Страховка не входит в число обязательных, но на практике банки могут требовать ее при ипотеке. Вникаем в особенности титульного страхования и разбираемся вместе с экспертами, на что можно рассчитывать владельцам полиса, если суд отбирает у них купленную квартиру.

Что такое титульное страхование

Объектом защиты, в отличие от имущественного страхования, выступает не недвижимость, а право (или титул), которое переходит от прежнего владельца к новому. Другими словами, страхование титула не защитит квартиру от потопа или взлома. Но если суд признает сделку по покупке недействительной и отберет квартиру, то есть шанс вернуть деньги.

Застраховать можно право на жилые (квартира, дом) и нежилые (промышленные здания, офисы, земельные участки и т. д.) объекты. Статус собственника — физическое или юридическое лицо — при титульном страховании значения не имеет.

Чаще всего титульное страхование оформляют при покупке недвижимости на вторичном рынке и при ипотечных сделках. В первом случае риски потери права собственности особенно высоки — в истории квартиры или дома может быть целая цепочка перепродаж, неучтенных собственников и т. д. Как правило, юридическую историю квартиры перед сделкой тщательно проверяет риелтор со стороны покупателя, но стопроцентной гарантии эта проверка все-таки не дает. При самостоятельном выходе на сделку тем более стоит застраховать титул. При ипотеке же этот вид страхования с точки зрения банка снижает риск невыплаты кредита — поэтому повышает шансы на одобрение для заемщика.

При покупке жилья в новостройке риск утраты титула сводится к минимуму, так как недвижимость приобретается непосредственно у застройщика. Поэтому при таких сделках титульное страхование применяется редко.

Как работает титульное страхование

Титульное страхование компенсирует ущерб при полной или частичной утрате недвижимости в результате потери права собственности по причинам, которые не зависят от страхователя и подтверждены решением суда.

«Существует большое количество ситуаций, при которых титульное страхование помогает избежать проблем и финансовых потерь. Но наиболее распространенными являются случаи, связанные с нарушением прав детей, супругов и наследников», — говорит директор консультационного центра «Дом. РФ» Михаил Ковалев.

«Не стоит рассчитывать на получение страхового возмещения при утрате права собственности на жилье по вине покупателя, а также при несоблюдении условий полиса. К примеру, если квартиру отсудили за долги по ипотеке либо страхователь сдавал жилье в аренду или сделал перепланировку без согласия страховой компании и банка», — уточняет Ковалев.

Как оформить титульное страхование

Как правило, получение титульного страхования — двухэтапный процесс. « Для начала страховая компания проверяет титул — историю объекта, все правоустанавливающие документы, историю сделок с объектом, продавца, обременения на объект, характер сделки, ее рыночный характер, чистоту обеих вовлеченных сторон (для исключения риска мошенничества и сговора сторон) и т. д.», — поясняет Катерина Якунина.

Если проверка обнаружит дефекты титула, то страховщик оповестит об этом страхователя. Когда никаких проблем не выявлено, то компания переходит к этапу оценки рисков и формирования цены.

Обычно страхование титула оформляют до сделки купли-продажи. Однако приобрести полис можно и после, главное — до наступления страхового случая.

При ипотеке все документы оформляются в банке. В остальных случаях следует обратиться в страховую компанию.

Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:

Титульное страхование при ипотеке

Титульное страхование не входит в список обязательных, но на практике кредитор может попросить заемщика оформить такую страховку. « При ипотечном кредитовании это может быть дополнительным требованием кредитора, если он видит потенциальные риски в истории квартиры», — объясняет Ковалев.

Заключение договора до получения ипотеки влияет на снижение процентной ставки по кредиту, поэтому чаще всего имеет смысл приобретать страхование титула до регистрации права собственности: «Это позволит не только обезопасить себя от потерь, но и сэкономить на ипотечных процентах», — советует эксперт.

При наступлении страхового случая кредитор первым получит возмещение, а значит, пострадавшему собственнику не придется выплачивать кредит за квартиру или другую недвижимость, которой он уже не владеет.

Как получить страховку

Механизм возмещения страховой суммы детально прописывается в договоре, но, как признают эксперты, на практике это не простой процесс. Основанием для выплаты служит только вступившее в силу решение суда. При этом само разбирательство может затянуться. Как правило, страховщик несет ответственность только в случаях, если иск, на основании которого вступило силу решение суда, был подан в период действия договора.

Если страхователь полностью лишается права собственности, выплата составит 100% страховой суммы. Если по решению суда произошла утрата части, то выплата покроет только ее.

В случае с ипотекой банк будет участвовать в судебном процессе и заберет себе сумму, которую должен заемщик к этому моменту. В итоге на руках может остаться не так много — к примеру, только первоначальный взнос.