Стоит ли покупать квартиру в доме под расселение

Эксперты рассказали, стоит ли покупать квартиру в доме под снос

Покупка квадратных метров в доме, который будут сносить, может показаться отличным шансом приобретения собственного жилья за небольшую сумму. На деле же покупателя такой недвижимости могут ждать довольно неприятные сюрпризы. Оправдана ли такая покупка, объяснили эксперты.

Какой дом считается аварийным

Здание считают аварийный, если больше 50% его жилых помещений, а также фундаментов и стен относятся к аварийным и являются потенциально опасными для жизни жильцов. В этом и состоит главное отличие аварийных домов от ветхих: в любую минуту в них может произойти обрушение. Определение термина “ветхое жилье” в законодательстве России отсутствует. Но на практике оно применяется.

Как пояснили эксперты, ветхое жилье не является опасным для человека, а значит, его не надо демонтировать. При этом собственникам такого жилья не положены компенсации от государства. Они смогут претендовать на возмещение, только если здание признано аварийным и готовится к сносу в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса.

По каким признакам можно определить аварийность дома

• О признаках аварийности здания говорится в правительственном постановлении № 47: деформация, разрушение либо повреждение строительных конструкций, которые могут привести к разрушению дома;
• наклоны, ухудшающие устойчивость дома; нахождение в местах, где могут быть обрушения из-за аварий техногенного характера;
• расположение в местах схода селей, снежных лавин, оползней и на регулярно затапливаемых паводковыми водами территориях, чего нельзя избежать;
• повреждения по причине пожаров, аварий, взрывов, землетрясений, неравномерной просадки грунта и из-за сложных геологических явлений, ЧС, если технически невозможно или экономически нецелесообразно провести восстановление, а у домов и строительных конструкций снижается несущая способность и эксплуатационные характеристики, что создает опасность для пребывания людей.

На что могут претендовать жильцы аварийных домов

Если дом признали аварийным и включили в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, у жильцов возникает право на получение жилья на территории того же населенного пункта, объяснил Никита Кузьмин, юрист адвокатского бюро “S&K Вертикаль”.

Бесплатная консультация юриста

Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)

Ответ в течение 15 минут

Кроме того, закон предлагает альтернативу — денежную компенсацию за утраченное жилье (если гражданин отказывается от предложенного жилья). Региональные власти также могут оказывать поддержку гражданам, которые на дату признания дома аварийным не владеют другим жильем, пригодным для постоянного проживания. Им могут выдавать субсидию на покупку жилья или же возмещать расходы на выплату процентов в случае привлечения заемных средств на приобретение такого имущества.

Если же аварийное здание не входит в региональную адресную программу переселения из аварийного жилищного фонда, собственникам положена только выплата денежных компенсаций.

Приобрели квартиру в аварийном здании — не ждите нового жилья

Ранее люди часто дешево покупали квартиры или комнаты в аварийных домах. За маленькие деньги они приобретали право собственности, а после им давали новое комфортное жилье. Но в 2019 г. в ст. 32 Жилищного кодекса внесли поправки, которые эту возможность исключают. Теперь люди, купившие жилье в аварийном здании, не могут претендовать на новые квадратные метры взамен признанного аварийным в рамках программы переселения, отметил Никита Кузьмин.

В этом случае они имеют лишь право на получение денежного возмещения за утраченное жилье. Размер компенсации при этом не может быть больше, чем сумма, которая указана в договоре купли-продажи этого помещения. Исключение тут составляют только собственники, получившие жилье в аварийном здании по наследству.

Купить или продать квартиру в аварийном доме можно не всегда

Не выйдет приобрести или продать квартиру в доме под снос:

• если у собственника есть заключенное соглашение с муниципалитетом о выкупе своей квартиры;
• если существует решение суда о принудительном выселении собственника, который намерен продать квартиру;
• если человек желает приобрести жилье при помощи ипотеки. Ни в одной кредитной организации не выдадут кредит на покупку жилья в доме, который будет в скором времени демонтирован;
• если покупатель собирается приобрести квартиру на материнский капитал. Эта сделка не получит одобрения у Пенсионного фонда из-за того, что деньги по сертификату невозможно потратить на аварийное и ветхое жилье;
• если квартира приобретается для ребенка, жилье которого одновременно продают. Все дело в органах опеки, которые опасаются, что в этом случае жилищные условия подростка станут хуже.

Если купили квартиру, не зная, что дом относится к аварийным

Как покупка, так и продажа жилья в аварийном доме не запрещены законом, но в этом случае продавец должен уведомить покупателя о том, что дом в плохом состоянии и комиссия признала его непригодным для проживания, рассказал юрист Василий Сосновский.

Если продавец умалчивает об этом факте, то покупатель вправе расторгнуть сделку в суде согласно ст. 475 Гражданского кодекса. Продавцу придется вернуть деньги, а покупатель получит проданную недвижимость в собственность, пояснил он.

Начиная с 1 февраля 2022 года в соответствии с ФЗ № 148, в кадастр недвижимости стали заносить информацию о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими реконструкции или сносу, а также о признании такого дома непригодным для проживания. Ожидается, что это убережет честных покупателей от “покупки с сюрпризом”, если при заключении сделки их не уведомят о том, что дом или квартира аварийные.

(Пока оценок нет)

Дом давно признали аварийным, он есть на reformagkh.ru, и мы ждем очереди на переселение. Но недавно всем жильцам стали предлагать компенсацию вместо жилья: говорят, что нет денег строить новый дом. Предлагают по 40 000  за 1 м². Это очень дешево — даже однушку не купить.

У меня двушка площадью 37,8 м². Я единственный собственник, прописан в ней тоже один. Соседей вызывали в администрацию и предлагали деньги. Тем, кто отказывался, говорили, что вычеркнут из  списка.

Подскажите, как действовать в этой ситуации?

По части 4 статьи 15 жилищного кодекса все квартиры в аварийном доме считаются непригодными для жизни. Поэтому жильцов расселяют, а дом сносят. Но чтобы людям было где жить, им дают в собственность новую недвижимость или компенсируют стоимость старой. Либо жильцы аварийного дома могут сами купить другую квартиру, а государство вернет часть потраченных денег.

Если ваш дом включили в адресную программу по переселению граждан, значит, его признали аварийным до 1 января 2017 года. В этом случае вы можете выбрать, получить новое жилье или деньги.

Как дом признают аварийным

По закону все собственники квартир в многоквартирном доме совместно владеют и обязаны содержать по установленным правилам общедомовое имущество: несущие стены, чердак, подвал, земельный участок. Когда дом становится аварийным и опасным для проживания, собственники обязаны сами его отремонтировать или снести.

Как собственники следят за общедомовым имуществом, контролирует орган местной власти — комиссия по оценке жилых помещений местной администрации или управление по строительству. Именно этот орган вправе признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. И выставить такое требование собственникам.

Перечень аварийных домов составляют по критериям из постановления правительства. Например, дом обяжут снести, если у него есть крен, он может обрушиться или несущие конструкции износились.

Если собственники сами не снесут или не отремонтируют дом в срок, орган власти вправе изъять участок под ним и выкупить все помещения. Это нужно, чтобы люди не жили в небезопасном здании.

Конечно, владельцам квартир сложно самостоятельно снести дом, и эту обязанность берет на себя муниципалитет. Он за свой счет оценивает жилые и нежилые помещения и стоимость доли каждого собственника в праве на участок под домом. Затем рассылает владельцам извещения с отчетом об оценке и проектом соглашения об изъятии недвижимости по установленной стоимости. Собственники могут согласиться с предложенной суммой или обжаловать ее.

Кому положено жилье, а кому — деньги

Верховный суд отвечает на этот вопрос так:

• если аварийный дом нужно снести, но он не включен в адресную программу по переселению граждан из такого жилья, у собственников просто выкупают старую недвижимость. То есть они могут получить только компенсацию;
• если дом признали аварийным и включили в адресную программу по переселению, собственники вправе потребовать выкупную цену за изымаемую квартиру либо другое жилье. При этом новую недвижимость можно сразу получить в собственность или выкупить с зачетом суммы компенсации в стоимость.

Программа по переселению из аварийных домов финансируется из федерального и региональных бюджетов и реализуется в  Но жильцы домов, которые признали аварийными после 1 января 2017 года, в нее не включены. Значит, им положена только компенсация.

Список субъектов, где приняты региональные программы, есть на reformagkh.ru. А список аварийных домов, жильцов которых надо расселить, формируют органы местного самоуправления. Судя по вашему вопросу, ваш дом есть в этом списке, но на всякий случай вы можете зайти на сайт и проверить.

Муниципалитет заключает с собственниками соглашения об изъятии недвижимости и расселяет аварийный дом. Потом администрация сносит дом за свой счет и забирает участок в собственность.

События будут развиваться так:

• Собственники, которые хотят получить новое жилье взамен аварийного, должны в указанный в извещении срок обратиться в администрацию и заключить соглашение. За ними зарегистрируют право собственности на новую квартиру и переселят.
• Жильцы, которые выберут компенсацию, тоже должны прийти в указанный срок в администрацию, заключить соглашение о выкупе своей недвижимости и, если нужно, согласовать ее цену. Например, представить свой отчет о стоимости. Их выселят и дадут деньги.
• Тех, кто не согласен ни на один вариант, принудят к изъятию имущества через суд. Сделать это администрация сможет через три месяца после того дня, когда собственник должен был ответить на извещение с проектом соглашения об изъятии имущества. Что именно получит владелец — компенсацию или жилье, — решит суд.

Как считают компенсацию

Стоимость аварийных квартир по заказу муниципалитета определяют оценочные компании. Если собственник не согласен с оценкой, он может заказать собственную и передать результаты муниципалитету или обратиться в суд. А если стороны не могут договориться о цене, в любом случае придется судиться.

• из рыночной стоимости жилого помещения;
• рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка;
• сумм за невыполненный капитальный ремонт дома.

Еще в эту сумму входят все расходы собственника на переезд. Например, на аренду временного жилья, услуги грузотакси, комиссию риелтора за поиск новой квартиры, госпошлину за регистрацию права собственности.

Так, житель Томска потребовал от администрации города изъять его семикомнатную квартиру в аварийном доме и выплатить компенсацию — 2 599 000 . Такую сумму мужчине насчитала оценочная компания, услуги которой он оплатил сам. Администрация предлагала ему только 1 314 121 . И даже эту сумму не выплатила, потому что долго не могла уведомить всех собственников о сносе.

Суд назначил экспертизу, чтобы оценить рыночную стоимость изымаемой квартиры. Та подтвердила, что сумма компенсации действительно 2 599 000  и складывается:

• из стоимости квартиры — 826 000 ;
• стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома — 637 000 ;
• компенсации за невыполненный капитальный ремонт дома — 1 070 000 ;
• потенциальных убытков переезда — 67 000 .

В итоге суд согласился с оценкой эксперта и обязал администрацию изъять квартиру истца и выплатить ему 2 599 000 , компенсировать судебные расходы — 300  за госпошлину, а еще оплатить судебную экспертизу — 15 000 .

Для собственников, которые приобрели квартиру уже после того, как дом признали аварийным, выкупная цена не может быть выше цены при покупке. Это правило не распространяется на наследников жилья и тех, кто купил аварийную недвижимость до 28 декабря 2019 года.

Вот пример из судебной практики. Департамент муниципального имущества Нефтеюганска обратился в суд и потребовал изъять у жительницы аварийного дома квартиру и участок под ней. Взамен ей предложили компенсацию — 1 250 000 . Дом включили в региональную программу переселения.

Квартиру площадью 30,8 м² оценили в 2 921 720 . Но женщина купила ее после того, как дом признали аварийным, поэтому размер компенсации равнялся стоимости квартиры при покупке. В ответ она потребовала, чтобы ей предоставили жилье, за которое не надо доплачивать.

Департамент отказал: замена возможна, если собственник не хочет получать компенсацию и ему выдают жилье стоимости, как изымаемое. Но новое жилье дороже квартиры истицы, и равноценных вариантов нет. Поэтому женщине можно зачесть компенсацию в стоимость новой квартиры, а за остальную часть придется доплатить.

Суд разобрался в споре. Женщина купила квартиру до того, как приняли поправки в статью 32 жилищного кодекса, а дом включили в региональную программу по расселению аварийного жилья. Значит, она может на выбор получить:

• компенсацию в размере рыночной цены недвижимости — 2 921 720 ;
• другое жилье взамен изымаемого или выкупить его.

Она решила получить жилье без доплаты. Такой вариант не прописан в программе переселения, но суд учел, что женщина — пенсионерка, поэтому ее нельзя обязать доплачивать за новое жилье.

Аварийное жилье и участок под ним решили изъять, а женщине дать без доплаты другую благоустроенную квартиру площадью 30,8 м².

А в другом деле, которое рассматривал суд в Северодвинске, женщина в 2015 году купила квартиру в доме, признанном аварийным в 2012 году. Когда его начали расселять, собственница захотела получить взамен другое жилье, но ей отказали. Администрация согласилась только на компенсацию — 950 000 , хотя рыночная стоимость жилья на тот момент была 1 447 000 .

Женщина пошла в суд, потребовала обязать администрацию Северодвинска заключить с ней соглашение об изъятии недвижимости и предоставить другое благоустроенное жилье. Но ей не удалось отстоять свою позицию ни в суде первой инстанции, ни впоследствии в апелляции и кассации.

Только Верховный суд встал на сторону истицы, отменил все три решения, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он указал, что суды применили норму, прописанную в части 8.2 статьи 32 жилищного кодекса к правоотношениям, которые возникли раньше, чем она вступила в силу. Квартиру женщина купила в 2015 году, а норма в законе появилась в 2019 году. Значит, истица вправе получить новое жилье взамен изымаемого, а не только деньги.

Что в итоге

Ваш дом, скорее всего, попал в программу по переселению граждан. В таком случае вы можете выбрать, получить компенсацию за свою квартиру, новое жилье или купить недвижимость самостоятельно и вернуть часть ее стоимости.

Компенсация складывается из рыночной стоимости квартиры, стоимости доли общедомового имущества, компенсации за невыполненный капитальный ремонт и затрат на переезд.

Муниципалитет может обязать вас заключить соглашение на своих условиях только через суд, но и тот не будет нарушать ваши права на жилье. Органы власти и суд не должны допускать, чтобы жилищные условия людей становились хуже. Суд назначит экспертизу и определит положенную вам компенсацию.

Чтобы защитить свои права, вы можете подать в суд иск к муниципалитету или жалобу в прокуратуру.

Влияет ли статус дома «под реновацию» на цену квартир в нём? Имеет ли смысл покупать такую недвижимость, чтобы в будущем получить от города квартиру в понравившемся районе? А если есть метры в хрущёвке, что выгоднее — продать их сейчас, получить при сносе дома компенсацию или выставить на продажу уже новую квартиру, которую дают взамен старой?

Сейчас в открытых интернет-базах данных о недвижимости значится около 2 тысяч «сносных» предложений. Варианты настолько разные, что просто глаза разбегаются. Например, за двушку в Бабушкинском районе Москвы хотят 11,1 млн руб., уточняя, что из обременений есть ипотека, а оплата (внимание!) «возможна в криптовалютах, биткоин, эфир, usdt». Когда дом собираются сносить, хозяин скромно умалчивает.

А вот собственник трёшки в Перове готов за 17,5 млн руб. расстаться с ней, указывая в объявлении, что переселение в буквальном смысле в соседний дом должно состояться уже во втором квартале этого года. Состояние квартир — от свежего ремонта в духе «дорого-богато» до полностью убитых метров, куда заходить лучше после визита дезинфектора. Итак, стоит ли овчинка выделки?

Если покупать квартиру в доме «под реновацию»

Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development:

— Как известно, у московской реновации есть 3 очереди, и наибольшую привлекательность представляют дома, сносимые сейчас. Согласитесь, жить ещё 9 лет в старом доме с неисправными коммуникациями в ожидании новой квартиры — небольшое удовольствие. Статус дома «под реновацию» принципиально не влияет на рыночную стоимость квартир, однако в отдельных объявлениях брокеры или собственники могут завышать цену из-за данной пометки, а также определяют её как преимущество. Разумеется, выгоднее покупать квартиру в доме со сносом через год, чем через 5 лет.

Самый выгодный вариант — получить от города новую квартиру, а затем её продать: именно на эту стратегию и рассчитаны объявления о продаже квартир в доме под снос от брокеров и собственников. Кроме того, не стоит забывать, что «докупка» квадратных метров у домов, полученных по реновации, происходит по льготным ценам, поэтому никто не запрещает докупить вместо двушки — трёшку и продать её. Единственное, что должен понимать продавец, что мена с городом будет оценена как купля-продажа и на неё распространяются такие же налоговые условия, как у обычной квартиры.

Татьяна Волкова, сертифицированный финансовый консультант считает, что покупать реновационную в будущем квартиру нужно сильно заранее, и тогда это будет выгодно: «Чем ближе к дате получения компенсации или жилья взамен, тем меньше выгоды. Но нужно просчитывать каждый вариант. Бывает такое, что собственники данных квартир не совсем понимают перспективы (юридически и финансово неграмотные), и тогда они могут продать жильё с дисконтом. В целом данная стратегия очень прибыльная, если грамотно подобран вариант по хорошей цене».

Если продавать квартиру в доме «под реновацию»

Средняя стоимость квадратного метра в новостройках зачастую выше, чем в сносимых домах. В этом уверен гендиректор юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель: «С учётом этого участие в реновации может быть выгодно с финансовой точки зрения, но далеко не всегда обмен производится на желаемых условиях и удаётся продать новую квартиру по запрошенной цене. Сейчас на недвижимость довольно высокий спрос, и цены на неё растут. В таких условиях можно пойти по более безопасному пути — продать имеющуюся квартиру в доме, подлежащем сносу, и уже сейчас вложить вырученные средства в другую новостройку».

Волкова считает, что «каждый вариант нужно рассматривать индивидуально с точки зрения перспектив предлагаемого дома. Возможно, он строится в развивающемся районе на территории Новой Москвы. Туда может быть проведена линия метро, реализован еще один жилой комплекс. Тогда в момент получения ее цена будет одна, а в перспективе 6-12 месяцев или пары лет вы увидите прирост. Если у вас есть время „повыращивать“ денежный капитал, такая квартира будет интереснее денежной компенсации».

Если получить от города не квартиру, а деньги

По закону жилец сносимого дома может выбрать не квартиру в новостройке, а денежное возмещение (рыночную стоимость старой квартиры) или равноценное жилье (его рыночная стоимость не может быть меньше рыночной стоимости старых метров). Но смысла в этом мало.

Председатель Общественного штаба по контролю за реализацией Программы реновации Валерий Теличенко:

«В нашей практике не было такого, чтобы жители просили равноценную квартиру вместо старой, потому что у новой квартиры стоимость в любом случае выше. Поэтому люди предпочитают получить новое жильё и продавать его (в случае необходимости). Что касается денег, то к нам в Общественный штаб недавно обратилась семейная пара. Они отказались переезжать в новый дом, предпочли взять деньги и были очень расстроены, когда узнали, что квартира в новостройке дороже их старой. Если бы они продали её после переселения, то выручили бы больше денег».

Когда прекращается регистрация в доме «под реновацию»?

Теличенко напомнил, что программа реновации не ограничивает права граждан на регистрацию в старой квартире: «Регистрация по месту жительства в домах, включенных в программу реновации, разрешена до даты подачи согласия на предлагаемую квартиру в новом доме. При подписании согласия на новую квартиру жители также подписывают обязательство не совершать сделок со старой квартирой, не ставить кого-либо на регистрационный учёт по старому адресу».

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Нам предложили четыре одинаково плохих варианта, а когда мы от всех отказались, нас переселили через суд.

С 2019 года наша семья — я, мой муж и сын — временно жила у свекрови в советской пятиэтажке в районе Восточное Измайлово в Москве. Еще в 2018 году дом свекрови попал в программу реновации. В мае 2021 года началось расселение, и мы стали свидетелями того, как все происходило.

Поскольку это была квартира свекрови, всеми вопросами переезда занималась она. Но мы принимали в этом активное участие: помогали ей с выбором квартиры, решали юридические проблемы и ругались с властями. И в силу жизненных обстоятельств получилось так, что мы тоже переехали в квартиру, которая досталась свекрови в новом доме.

В статье расскажу, как проходило переселение, какие варианты нам предлагали, почему все они нас не устраивали и как администрация подала на нас в суд — видимо, потому что мы просто надоели.

Каким был наш старый дом

Пятиэтажка свекрови, которую по программе реновации хотели сносить, была в хорошем состоянии. По документам дом 1961 года постройки не считался аварийным, никаких глобальных проблем здесь не было: ни протекающих инженерных систем, ни промерзаний, ни дырявой крыши. Наверное, фасаду не  косметический ремонт, но на этом все.

Двор утопал в зелени. С обеих сторон было много высоких деревьев — целый лес. С одной стороны не было машин, только деревья и тропинки без асфальта. А с другой, со стороны подъезда, — парковочные места и неплохая детская площадка. Инфраструктура вокруг хорошая: продуктовые магазины, аптеки, магазины зоо- и хозтоваров, парикмахерская, маникюрный салон, в соседних дворах — детские площадки и хоккейная коробка.

Наверное, этот дом уже не подходил под современные требования к жилью: лифта нет, квартиры маленькие. Так, мы жили в двушке-распашонке площадью всего 42,5 м². Но нас это жилье вполне устраивало, ведь качество жизни зависит не только от площади квартиры.

Свекровь купила эту квартиру в 2009 году. Она сделала хороший ремонт: поставила новые окна, застеклила балкон, в ванной уложила плитку и установила чугунную итальянскую ванну. На кухне поставила гарнитур, сделанный под заказ.

Решение о реновации свекровь восприняла болезненно: одно дело — получить жилье от государства 50 лет назад, а другое — купить не так давно за свои деньги то, что хотелось, вложить еще, приспособить все под себя, а потом узнать, что дом пойдет под снос.

Как жильцы узнали о реновации

По рассказам свекрови я знала, что еще в 2018 году состоялось общее собрание собственников жилья по поводу реновации. Организатором была управа, люди собрались на улице, где им рассказали, что всех переселят в новые дома. Собрание прошло тихо, все были воодушевлены хорошими новостями. Больших опасений ни у кого не было, потому что чиновники пообещали сделать так, чтобы всем было хорошо.

По закону тоже полагалось, что переселят в  район, а условия проживания не ухудшатся, то есть новая квартира будет по площади как минимум не меньше старой.

Свекровь рассказала, что потом было еще отдельное собрание с заместителем префекта, где объясняли все самое. Свекровь спрашивала, у людей, которые не так давно купили жилье в доме под снос, преимущество при выборе квартир в новостройке. Ей ответили, что будет и ей дадут возможность посмотреть несколько квартир. На всех собраниях жильцы поддерживали реновацию и голосовали за нее.

Срок переезда чиновники определили в три года — и здесь не соврали: в октябре 2018 года строители начали рыть котлован под первый новый дом, а в мае 2021 года стартовало переселение. Оно пошло волнами по мере сдачи новостроек. Кто в какую волну попадал, нам сначала не сообщали, и уже ближе к выбору квартиры мы узнали, что мы в первой волне.

Как рядом с нами начали строить новые дома

Глобально реновация предполагала снос всех старых пятиэтажек в нашем районе и строительство новых высотных домов. Но сразу весь квартал не снесешь, людей надо переселять постепенно. Поэтому сначала в двух местах убрали гаражи и начали рыть там котлованы под два дома.

Предполагалось, что в эти две новостройки переселят жильцов трех ближайших к ним пятиэтажек, в том числе и нас. То есть мы получали жилье почти на  месте — это было очень удобно и приятно.

Слева — наш новый дом, а прямо — старый, его еще не снесли. Расстояние между ними получилось всего 30 метров

Два первых дома начали строить в октябре 2018 года. Все происходило недалеко от нас, и это был настоящий ад. Стройка не останавливалась даже ночью. В нашем дворе выстроились очереди самосвалов и длинномеров, которые ждали разгрузки. Зимой водители не выключали двигатели, чтобы греть машины. Наша квартира была близко от стройплощадки, и в окна бесконечно летела пыль. А в окна соседней пятиэтажки по ночам светили строительные прожекторы. На парковке стало не хватать мест.

Однажды на стройке начался пожар. Как я поняла, строители пытались скрыть его: ночью заметали следы и весь день клеили новую облицовку. Не знаю, насколько качественно у них получилось.

Мы терпели все это, потому что реновация была для нас долгожданной. В мае 2021 года в эти два дома начали заселять людей, и мы подумали, что скоро придет и наш черед.

Пожар на стройке. Фотографию сделали соседи

Какими получились новостройки

Два реновационных дома, которые построили на месте гаражей, были хоть и похожи снаружи, внутри значительно отличались.

Первый дом был одноподъездным и насчитывал 17 этажей. Его сдали первым и сразу стали заселять. Дом стоял поближе к метро, во дворе имелась хоть зелень, а для детей стояли игровые конструкции. Но квартиры оказались меньше площадью — в среднем на  по сравнению со вторым домом. Всего квартир здесь 147.

Это одноподъездный дом в 17 этажей

Рядом с ним есть сносная детская площадка

Второй дом — с двумя подъездами, высотой 15 этажей. Здесь 140 квартир. Этот дом показался мне комфортнее: коридоры в подъездах короче, людей чуть меньше. Но детская площадка была скудная: рядом с гаражом стояли несколько детских приспособлений. Еще поблизости находилось двухэтажное обшарпанное здание с продуктовым магазином на первом этаже и восточным кафе на втором. На крыше этого здания были расположены вышки сотовой связи, а рядом с кафе устроили стоянку таксисты.

Мы поняли, что во втором доме неспокойно: шум от промышленных кондиционеров, разгрузки продуктов, ночных посетителей кафе, таксистов. Антенны поблизости тоже вызывали беспокойство.

Оба дома в ближайшие годы должны были оказаться в кольце из  новостроек. А пока их не возведут, нам вновь предстояло жить в пыли и грязи новых стройплощадок поблизости.

Оба дома мы осмотрели, когда ходили на просмотры квартир, всего у нас было четыре таких просмотра.

Как мы выбирали квартиру

В одном из новых домов чиновники организовали штаб, который назывался ЦИН — центр информирования населения. В ЦИНе решали все вопросы по переезду и реновации в целом.

Процедура выбора новой квартиры выглядела так:

• Жильцам приносили ордера, то есть приглашения на просмотр. Ордера разносили лично по квартирам, но если застать не удавалось, то кидали в почтовые ящики.
• С ордером надо было прийти в ЦИН, там делали отметку, и один из сотрудников ЦИНа провожал в квартиру, на которую был ордер. Квартиру разрешали детально осмотреть и сфотографировать.
• Можно было сразу отказаться или согласиться, но вообще на решение отводилось пять дней. За этот срок надо было сказать, подходит квартира или нет. В течение этих пяти дней можно еще сколько хочешь раз приходить в ЦИН и просить повторно посмотреть квартиру.

Ордера разносили волнами: в нашу пятиэтажку их принесли первыми, через две недели ордера получили жильцы второго дома под снос, а еще спустя две недели — третьего. После этого ордера стали без всякой системы приносить только тем, кто отказался от первых предложенных квартир.

Первый ордер нам принесли в мае 2021 года — в первый дом, в угловую квартиру на девятом этаже площадью 55,1 м². Мы посмотрели квартиру и сразу отказались. Вот причины:

• Свекровь не хотела жить так высоко — боялась, что, если сломается лифт, ей будет тяжело подниматься.
• В угловой комнате было два окна, и с учетом дверного проема и выступа в стене мебель было просто некуда ставить.
• В целом квартира показалась маленькой. Кругом были двери, выступы, проходы, этого сделать нормальную обстановку проблемой.

Когда мы написали первый отказ, то указали свои пожелания: чтобы квартира была не высоко и не угловая.

Та самая угловая комната. окон расстановка мебели проблемой

Второй ордер пришел недели через три после первого в  самый дом. На этот раз был второй этаж и 55,1 м² площади. Нам понравилась квартира. Единственное, смутил козырек подъезда буквально в шаге от окна. Наверное, это невелика беда, но мы все переживали, что через козырек можно залезть в квартиру. И отказались.

Когда мы написали второй отказ, долгое время ничего не происходило. В июле я написала две жалобы через портал mos.ru, так как в ЦИНе не могли объяснить, что делать дальше. Скоро пришел ответ, что жалобы рассмотрены, а вместе с ним — третий ордер.

Справа виден козырек подъезда, а слева от него — окно квартиры, которую нам предложили

Третий ордер нам выдали на квартиру во втором, двухподъездном доме. Квартира была на третьем этаже, площадь — 58,2 м². К квартире у нас претензий не было, а вот к дому — хоть отбавляй. Прямо под окнами у кафе шла разгрузка машин, а антенны смотрели прямо на нас.

Мы хотели вернуться ко второму ордеру, но правила переселения таковы, что если уже написан отказ, то аннулировать его нельзя. Поэтому пришлось отказаться от третьей квартиры и ждать нового ордера.

Планировка нас устраивала — за неимением лучшего

Четвертый ордер пришел еще через месяц. Это был уже конец августа 2021 года. Снова третий этаж в двухподъездном доме, площадь 58,2 м². И снова квартира была неплохая, но проблемы во дворе никуда не исчезли. Мы снова написали отказ.

Мы действовали так, потому что знали, что свободных квартир в двух домах еще достаточно, и надеялись найти близкое к идеалу. О количестве свободных квартир узнавали от соседей, которые уже заехали в новостройки. А еще пустое жилье легко найти самому — на дверях таких квартир будут стикеры о том, что они под охраной.

После четвертой попытки свекровь подала жалобу президенту и еще одну — начальнику департамента городского имущества. Пришли ответы, что нам и так предоставляли четыре варианта квартиры, но вопрос будет решен. Мы стали ждать пятый ордер, ведь закон не ограничивает их количество. Но ордер не пришел. Вместо него пришла повестка в суд.

Планировка так себе, она очень запутанная, но в целом здесь не к чему придраться. Нас не устроил дом, а не квартира

Слева вверху на двери видна табличка о том, что квартира под охраной. Это значит, что она пустует. Периодически можно заметить охранников, которые приезжают проверять, в порядке с замками

Почему администрация подала на нас в суд

28 января 2022 года мы получили заказное письмо от департамента городского имущества, ДГИ, — иск в суд. Ответчиками значились все члены семьи: свекровь, я, муж и даже ребенок. ДГИ требовал выселиться из старой квартиры и заселиться в новую — в четвертый предложенный нам вариант.

2 февраля пришла еще одна повестка — , как первая. Потом выяснилось, что департамент подал дважды один и  иск, но вскоре в суде разобрались и повторный иск отменили.

На суд пришел представитель ДГИ и все мы как ответчики. Чиновник просил выселить нас — он в основном говорил именно о выселении, а где нам жить, его не интересовало. Мы объяснили судье, что не против выселиться, но хотим нормальный вариант для переезда.

Мне показалось, что судья был не против, чтобы мы поискали еще квартиры, но представитель ДГИ заявил, что больше вариантов нет. сказали, что свободные квартиры есть.

Судья удалился, а потом вышел и зачитал решение: выселить, заселить по четвертому ордеру.

Свекровь решила, что не будет ничего обжаловать, так как не было сил и нервов на все это. К  мы понимали, что все равно обязаны выселиться и ничего с этим не поделаешь.

Такое письмо мы получили на почте

А это решение суда, по которому нас выселили

Как проходил переезд

С момента получения первого ордера прошел год. После суда нам позвонили приставы и сказали прийти к ним. Там нам объяснили, что назначен конкретный день, когда выселяться, и к этому дню надо собрать все вещи. Мы сложили все в коробки, я взяла на работе отгул в счет отпуска. Но за день нам позвонили и сказали, что все откладывается.

Самостоятельно переселяться нам запретили, потому что было судебное решение и при переезде обязательно должны были присутствовать приставы. Еще примерно три недели мы жили на коробках.

Второй проблемой стало то, что ключи от новой квартиры тоже забрали приставы. не было суда, мы  заранее получить их в ДГИ и начать в квартире ремонт, а теперь все это стало невозможным.

Наш переезд проходил так: в 10 часов утра приехали грузчики и приступили к перетаскиванию вещей в Газель. Грузчиков и машину бесплатно предоставил фонд реновации. Сделали несколько рейсов, благо новый дом стоял совсем рядом. Представитель ДГИ и пристав открыли нам новую квартиру и отдали ключи. Затем они просто стояли у подъезда старого дома и наблюдали, как мы переезжаем.

Примерно в 14 часов мы закончили. Пристав сказал подписать документы и сдать ему ключи от старой квартиры. Мы так и поступили. У нас на глазах дверь в подъезд заварили сваркой — все остальные квартиры уже пустовали, так как люди переехали раньше.

Как устроились в новой квартире

В новой квартире в первые дни пришлось очень тяжело. Рассортировать вещи сразу было невозможно, и мы построили настоящие башни из коробок. Встроенный шкаф из старой квартиры не влез по высоте, и собрать его не получилось.

Кухонный гарнитур долго не могли поставить, а когда поставили, то стало непонятно, что делать с пустым местом, где раньше была газовая плита. В новой квартире плита была электрическая, а мы к такой не привыкли: она долго греется и долго остывает, еда у нас часто выкипала. Эту плиту мы позже продали на «Авито» за 4700 , а сами купили электрическую встраиваемую панель.

Такая плита была в квартире, когда мы въехали

Позднее мы заменили плиту на электрическую варочную поверхность

Примерно два месяца ушло, чтобы наладить быт. Мы поменяли кухонный фартук, докупили шкаф под плиту, заменили столешницу кухонного гарнитура, переклеили обои на кухне, купили шкаф-стойку по моему чертежу на заказ. Еще осталась ниша, куда нужно будет купить духовку.

В комнатах на стенах были белые обои под покраску. Это оптимальный вариант: строителям дешево, а жильцам легко покрасить в любой цвет по своему выбору. Мы красить не стали, так как пока не до этого.

Ванна в санузле была стальная, самая дешевая. Ступаешь и слышишь звон. Мы с сожалением вспоминали нашу чугунную ванну из старой квартиры, которую в идеальном состоянии после 12 лет эксплуатации продали на «Авито» за 15 000 . Из старой квартиры больше не продали ничего. Теоретически можно было спилить батареи и снять межкомнатные двери, но для нас это слишком тяжелая работа, и мы оставили эту возможность тому, кто будет заниматься сносом.

Зато в новой квартире два санузла: в одном туалет, ванна и раковина, в другом — туалет и раковина. Мы из второго санузла сразу сделали гардероб с постирочной.

На обустройство в новой квартире ушло 187 300

Шкаф-пенал и двери для тумбы под плиту

Новая столешница для гарнитура с доставкой

Установка кухонного фартука

Монтаж кухонных шкафов

Потолочная сушилка на балкон

Врезка нового замка

Установка стиральной машины

Плиточный и обойный клей

Уличные и общедомовые проблемы, которых мы отказывались от этой квартиры, никуда не делись. Более того, возникли новые.

Вечеринки под окнами не прекращаются и по сей день. В пять утра на площадке у кафе машины крутят пятаки, а кондиционеры шумят и текут прямо на жестяную крышу. По ночам в кафе орет музыка, посетители поют и играют на гармошках. Но осенью с шумом стало полегче: окна у нас всегда закрыты, а кондиционеры в кафе уже не работают. Но не знаю, что будет летом.

Ночной ресторан — на верхнем этаже этого здания

Ночная вечеринка у подростков. Прямо здесь еще пару месяцев назад была парковка электросамокатов, но соседям удалось заставить владельцев перенести ее подальше от дома

Про антенны сотовой связи прямо напротив окон соседи написали жалобы в управу и на сайт правительства, но нам ответили, что все соответствует нормам. Сказали, что фон допустимый, расстояние тоже — должно быть не менее 25 метров от дома, у нас ровно 30 метров.

из соседей даже вызвал за свои деньги независимого эксперта, но тот тоже не нашел превышений норм.

Кражи в подъезде начались в  дни. утащил все противопожарное оборудование, везде в подъезде можно увидеть обрезанные провода.

Здесь была противопожарная система, но ее украли. Управляющая компания обещала поставить новую, но прошел год, а ничего не изменилось

Воров не нашли, а систему так и не восстановили, хотя нам пришел ответ, что ее сделают до 20 января 2022 года

Лифты стали ломаться после сдачи дома. У нас два лифта — пассажирский и грузовой. Сначала они казались мне классными, особенно пассажирский, который играл музыку во время движения и голосом озвучивал этаж. Но пассажирский лифт ломался раза в сутки. Дошло до того, что люди начали ходить пешком при исправных лифтах, чтобы не застрять и не ждать, пока лифтовики вызволят.

Правда, и тут ситуация улучшается, уже два месяца лифты не ломались.

В чате дома поломки лифтов стали самой популярной темой

Мы живем в новом доме уже около полугода, и ощущения двоякие. Вот основные минусы:

• Квартира необжитая, то есть ее нужно долго и нудно приводить в порядок. Нет полок, крючков, не хватает вешалок, коврика и подобного.
• Нас очень напрягает белая плитка на полу прихожей, ванной и кухни. Мы уже устали ее мыть.
• Очень расстраивает вид из окна на двухэтажное здание с кафе и бесконечная уличная жизнь вокруг этого кафе.

Плюсы тоже есть:

• Стало больше места. Увеличение произошло в основном большой кухни и за счет коридора со вторым туалетом. Две комнаты увеличились несильно. Всего общая площадь увеличилась на 15,7 м².
• Планировка более удобная. Обе комнаты теперь изолированные. Стало проще собираться по утрам на работу, никому не мешаешь.
• Квартира у нас в собственности, и ничто не мешает ее продать, если потребуется. Соседи пытаются продать подобную квартиру за 16,5 млн рублей, но делают это уже десять месяцев, и пока покупатель не нашелся. Тем не менее, думаю, что в цене квартиры мы выиграли.

Мы получили дополнительные квадратные метры за счет переезда, но поплатились за них видом из окна, шумом и необходимостью делать ремонт, стоимость которого сейчас уже приближается к 300 000 . Радости от переезда нет, мы приняли его как данность.

Отдельно оговорюсь, что квартиру выбирала не я, а свекровь. На ее месте не настаивала на том, что квартира должна быть на нижних этажах, этаж с пятого по десятый с окнами в любую сторону. Наверняка . Тогда на верхних этажах шум от кафе и тусовок не  донимал. А еще сразу согласилась на второй ордер, понимая, что шутки плохи: потом начнут предлагать квартиры, от которых уже отказались другие.

Но думаю, что нам относительно повезло. В декабре 2020 года неподалеку начали заселять еще две реновационные новостройки. У каждого дома две секции в 25 и 31 этаж, 1090 квартир на дом! Лифты самые обычные, и их не хватает на такое количество человек. А грузовые лифты есть не во всех подъездах. Выглядит это так: в одном крыле дома 25 этажей, в другом — 31. Грузовой лифт есть только в секции, где 25 этажей. Чтобы затащить тяжелое на этаж с  по , надо доехать на грузовом лифте до  этажа, протащить вещи по коридору в соседнюю секцию и далее поднимать по лестницам.

Еще не хватает парковок, и на все 1090 квартир одна детская площадка и несколько лавочек.

Советы, кому только предстоит переезжать по реновации

Если решаетесь на отказ, максимально четко формулируйте пожелания. Напишите, куда конкретно вы хотите переехать, но при этом оставьте ДГИ место для маневра. Смысл в том, чтобы по вашим четким пожеланиям они могли предложить приличное, а не что попало из оставшегося.

Помните, что при переезде по реновации можно улучшить жилищные условия, то есть докупить квадратные метры в новостройке. Например, мы  переехать из двушки в трешку — для этого участвовать в аукционе и докупать комнату. Но на аукционе может быть несколько участников, цена начнет повышаться и станет невыгодной.

Более хитроумный вариант — продать квартиру в доме под снос и купить квартиру на комнату больше тоже в доме под снос. Тогда по реновации власти будут обязаны предоставить жилье не меньше того, что сносят. Так получается дешевле, но гораздо сложнее.

Если не хочется переезжать в новостройку по реновации, можно продать квартиру в старом доме. Это не так сложно, как может показаться, схем, которые я описала выше: люди покупают квартиры в домах под снос, чтобы улучшить жилищные условия. На «Циане», например, есть даже специальный фильтр «показать только дома под снос», то есть эти дома — полноценная часть рынка недвижимости.

В новом доме часто можно купить со скидкой машино-место. Например, у нас давали скидку 20%, машино-место в подземном паркинге стоило 600 000 . Считаю, что это недорого. Поэтому заранее запланируйте бюджет, если есть машина и не хочется ругаться с соседями парковки во дворе.

Если не получается переехать с выгодой для себя, смиритесь с этим. Так сделали мы. Реновация — это не всегда удача. Могут возникнуть трудности с переездом, выбором квартиры, ремонтом и обустройством. В нашем доме много пожилых людей, которые выросли в домах под снос и с грустью уезжали из квартир, где жили еще их родители. Хорошо, если у таких пожилых людей есть дети, готовые им помочь на новом месте.

Но я прекрасно понимаю, что при реновации не удовлетворить всех и нет единственно правильного решения. Мы пытались найти квартиру с важными для нас параметрами — , как в старой пятиэтажке, но в итоге просто поплыли по течению. Сейчас уже поздно жалеть, будем обустраиваться на новом месте.

Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили

Редакция «РБК-Недвижимости» поговорила с людьми, которые в разные годы купили квартиры в домах под снос. Какие они видят в этом перспективы и опасаются ли, что переезд затянется, — читайте в нашем материале

Реновация в Москве набирает обороты. В феврале столичные власти дополнительно включили в список первого этапа переселения 152 дома. Также были расширены списки по второму и третьему этапам программы. Сами квартиры в домах под снос пользуются популярностью среди покупателей вторички.

Одни покупают такую недвижимость в расчете впоследствии получить бесплатно жилье в новостройке, другие — чтобы докупить со скидкой дополнительную площадь, третьи — инвестируют таким образом в жилье. Мы поговорили с людьми, которые купили квартиры в доме под снос, и публикуем их истории.