статья 26

Дом в рамках реновации достроен – впереди переезд! Но просто
собрать сумки и поехать в первую попавшуюся квартиру невозможно. Переезд
происходит по определенной процедуре и с оформлением особого пакета документов.
Нюансы переезда зависят от жильцов, их статуса, наличие ипотеки, а также
планируется переехать в соответствующее по площади жилье или докупить
дополнительные квадратные метры. Но для начала нужно определиться – имеющаяся в
«хрущевке» квартира принадлежит переселенцам на праве собственности или по договору
социального найма. Пошаговая инструкция ниже позволит разобраться в мелочах.

Если квартира в собственности

Жилье в частной собственности означает, что квартира
полностью принадлежит определенному физическому лицу или семье. У нее может
быть один хозяин или несколько, но это всегда – обычные граждане. Как правило,
недвижимость в собственность получают по наследству или дарственной, чаще по
договору купли-продажи или в ипотеку. Проверить, что квартира находится в
собственности, можно с помощью выписки из ЕГРН или по свидетельству о праве
собственности.

В этих документах нужно найти строку «Правообладатель», в
которой и будет указан хозяин жилья и его доля в праве. Доля в праве 1 или 100%
означает, что квартира принадлежит одному человеку полностью. Если доли вписаны
как 1/2, 1/3 и так далее, то собственность долевая, а собственников у такой
квартиры несколько.

Внимание! Если квартира в собственности, то после переезда новое жилье будет также оформлено в собственность.

Шаг 1. Получить письмо с предложением о переезде

Первым делом необходимо получить официальное письмо от
Департамента столичного имущества с предложением о переезде. В этом письме
будут указаны характеристики будущей квартиры, а именно:

Бесплатная консультация юриста

Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)

Ответ в течение 15 минут

• Адрес новой квартиры.
• Площадь (в квадратных метрах).
• Количество комнат.
• Порядок и срок осмотра квартиры.
• Адрес, где можно получить ключи.

Письмо понадобится обязательно, без него нельзя запустить
процесс переезда. Конверт передадут лично либо опустят в почтовый ящик. Если
письмо не пришло, а, например, соседи уже получили свои предложения, нужно
обратиться с паспортом в Центр информирования населения.

Шаг 2. Осмотр квартиры

После получения письма есть 5 рабочих дней на осмотр новой
квартиры, для чего:

• Нужно прийти с паспортом и письмом в центр информирования населения.
• Предложенную квартиру тщательно осмотреть.
• Если жилье устраивает, нужно подписать заявление о согласии на обмен. Заявление обязательно подписывают все собственники жилья, зарегистрированные по предыдущему адресу.

При осмотре обратите внимание на следующие моменты:

• надежность входной и межкомнатных дверей, оконных проемов, отсутствие щелей и трещин;
• качество отделки квартиры – власть обещает каждому переселенцу жилье комфорт-класса;
• наличие раковины, ванны, унитаза в санузле, плиты и защитного фартука на кухне;
• состояние полов – в общих помещениях это керамогранит, в спальнях ламинат;
• работоспособность инженерных систем: водопровода, канализации, электричества и газа;
• розетки и выключатели должны быть готовы к использованию и установлены надежно.

Иными словами, осмотр квартиры должен напоминать приемку
нового жилья у застройщика. При наличии замечаний смело настаивайте на
оформлении соответствующего акта с указанием нарушений. В течение 7-15 дней их
устранят и пригласят переселенцев на новый осмотр.

Шаг 3. Документальное оформление

Переезд оформляется договором мены одной квартиры на другую.
На основании этого договора пройдет государственная регистрация права собственности,
после чего новый хозяин вступил полностью в права владения, пользования и
распоряжения жильем.

Процедура включает два этапа:

• Сбор необходимых документов. Для оформления договора мены специалистам департамента городского имущества понадобятся:

  По
  представленным документам сотрудники Департамента оформят договор мены и
  сообщат о дате его подписания.

• В назначенный
  день нужно подойти на подписание документов: договора мены, акта
  приема-передачи. После оформления специалист выдаст ключи и
  проконсультирует по регистрации прав в ЕГРН. После регистрации в центре информирования выдадут договор мены и выписку со сведениями о новых
  собственниках. Именно выписка и будет основным документом, подтверждающим
  права на новую недвижимость.

Внимание! Если жилье находится в залоге у банка, нужно переоформить право залога на новое жилье. В каждом банке свои процедуры переоформления, поэтому на этапе оформления документов следует связаться со своим кредитным специалистом и уточнить этот момент. В итоге всех манипуляций ипотечное обременение будет наложено уже на новую квартиру.

Шаг 4. Переезд

Переезд можно организовать самостоятельно или с помощью
городских властей. В последнем случае услуги транспортной компании оплатит
город из средств местного бюджета. Организация помощи для каждого дома своя,
поэтому для подачи заявления о помощи в переезде нужно обратиться в свой центр
информирования.

К слову, льготным категориям помогают и со сборкой мебели. К
ним относятся ветераны, пенсионеры, инвалиды, многодетные и малоимущие семьи.

Шаг 5. Закрытие лицевого счета в старой квартире

Нужно обязательно разобраться с накопившимися долгами по
жилищным услугам, чтобы переехать в новое жилье без этих проблем. Для этого
переселенцы оплачивают образовавшуюся задолженность и окончательно закрывают
лицевые счета. Взаимодействие происходит со специалистами своей управляющей
компании:

• Зафиксировать показания всех счетчиков в квартире с помощью представителя УК. Договориться о времени визита можно с соответствующей службой своей обслуживающей организации. Уточнить, кто именно ведет тот или иной дом, можно по этой ссылке. Фиксация показаний оформляется специальным актом снятия, в котором нужно расписаться.
• Снятые показания нужно передать в энергоснабжающие организации. На основании этих цифр специалисты рассчитают сумму к уплате. Задолженность нужно погасить.
• Ключи от своей квартиры передать представителю управляющей компании и получить у него справку о сдаче ключей или акт приема-передачи старой квартиры.
• С актом снятия показаний и справкой о сдаче ключей можно закрывать лицевые счета. По ЖКУ это можно сделать в центре госуслуг своего района, а по электроэнергии – в личном кабинете на сайте Мосэнергосбыта.

Внимание! Телефон единой диспетчерской службы по всем управляющим компаниям Москвы +7 (495) 539-53-53. Если по ЖКУ или электричеству есть переплата, получить ее можно в управляющей компании или Мосэнергосбыте соответственно.

Шаг 6. Открытие лицевого счета в новой квартире

Чтобы в новой квартире пошли начисления по жилищным услугам,
следует открыть лицевой счет. Для этого:

• На новые счетчики учета электричества получить паспорта, которые затем предъявить в Мосэнергосбыт для оформления акта ввода в эксплуатацию.
• Получить паспорта на новые счетчики воды и тепла, оформить акт ввода в эксплуатацию в своей УК и пригласить специалиста компании для сверки.
• Вместе с сотрудником УК снять текущие показания счетчиков и зафиксировать их в акте. Все документы готовы.
• Открыть лицевой счет в Мосэнергосбыте – по электричеству.
• Заключить договор управления со своей УК.
• Открыть лицевой счет по ЖКУ в центре госуслуг своего района.

Чтобы не потерять время, при обращении за открытием лицевого
счета нужно приготовить документы:

• паспорта собственников и зарегистрированных;
• выписку из ЕГРН на квартиру;
• передаточный акт на квартиру;
• акты показаний счетчиков.

Рекомендуем сделать копии указанных выше документов заранее.
Заверять у нотариуса не нужно.

Шаг 7. Регистрация по месту жительства

Оформить регистрацию по месту жительства теперь можно через
интернет на портале Госуслуг или лично – через центр госуслуг своего района.
Если УК предоставляет услуги паспортного стола, подать документы можно через
нее.

Для оформления прописки понадобится:

• заявление о регистрации по месту жительства;
• договор мены квартир;
• выписка из ЕГРН на новое жилье.

После регистрации и проставления соответствующего штампа в
паспорт можно менять поликлинику, детсад, записывать ребенка в школу.

Если квартира в социальном найме

Жилье в социальном найме означает, что собственником
является город – а жильцы имеют ограниченные права пользования квартирой, могут
проживать в ней, делать текущий ремонт, использовать по прямому назначению.
Такие квартиры тоже участвуют в реновации, однако в отличие от переселенцев из
ветхого жилья, участники реновации получили альтернативу:

• оформить новую квартиру в социальный наем;
• получить новое жилье в собственность.

Получается, что второй вариант, по сути представляет собой упрощенную схему приватизации жилья. Как оформить квартиру – решают сами жильцы. Некоторым важно получить значительный капитал в собственность, другие же не хотят связываться с уплатой налогов и другими вопросами, которые решает хозяин недвижимости.

Письмо о переезде приходит всем участникам реновации – и
собственникам, и нанимателям помещений. В документе указывается:

На первом этапе именно письмо – ключевой документ, без
которого в новое жилье переехать невозможно. Конверт приносят лично или
опускают в почтовый ящик. Можно получить письмо самостоятельно по паспорту в
центре информирования населения.

Осмотр квартиры происходит при участии уполномоченного
специалиста, а по итогу оформляется акт. Если замечаний нет, оформляется
заявление о согласии на квартиру, которое подписывают все зарегистрированные по
прежнему адресу жильцы.

Осмотр квартиры должен быть максимально тщательным. Оценить
нужно не только внешний вид отделки, но и состояние окон, дверей, потолков.
Обязательно проверить работоспособность инженерных систем: водоснабжения,
вентиляции, электричества.

При наличии замечаний смело оформляется акт с указанием
нарушений, которые должны устранить максимум за 15 дней.

На этом этапе оформляется один из двух договоров, который
будет основанием вселения в новое жилье:

• договор мены – при получении квартиры в собственность;
• договор социального найма – при оформлении квартиры на прежних условиях.

Для оформления договора жильцы должны собрать и принести в
центр информирования следующие документы:

По
представленным документам сотрудники Департамента оформят договор и сообщат о
дате его подписания. Если выбран социальный наем, то подписывает его
один наниматель, а в случае с передачей квартиры в собственность понадобятся
подписи всех новых владельцев.

Внимание! Договор мены нужно зарегистрировать в ЕГРН. О порядке регистрации проконсультирует сотрудник информационного центра. Договор социального найма регистрировать нигде не нужно.

Чтобы перевезти вещи, можно воспользоваться помощью города – тогда расходы на транспортную компанию можно будет компенсировать из бюджета. Для этого нужно подать заявление по специальной форме в свой центр информирования или онлайн через mos.ru.

Ветеранам, пенсионерам, инвалидам, многодетным и другим
льготникам помогут и со сборкой мебели.

Обязательный шаг – переоформление лицевых счетов и передача
старой квартиры УК. Процедура несложная. Взаимодействие происходит со специалистами
своей управляющей компании:

• Зафиксировать показания счетчиков электричества и воды с помощью представителя УК. Самостоятельно сделать это не получится. Договориться о времени визита можно с сотрудниками управляющей компании. Фиксация показаний оформляется специальным актом снятия, в котором нужно расписаться.
• Ключи от своей квартиры передать представителю управляющей компании и получить у него справку о сдаче ключей или акт приема-передачи старой квартиры.
• Передать показания счетчиков энергоснабжающим организациям и погасить итоговую задолженность.
• С актом снятия показаний и справкой о сдаче ключей можно закрывать лицевые счета. По ЖКУ это можно сделать в центре госуслуг своего района, а по электроэнергии – в личном кабинете на сайте Мосэнергосбыта.

• На новые счетчики учета электричества получить паспорта, которые предъявить в Мосэнергосбыт для оформления акта ввода в эксплуатацию.
• Получить паспорта на новые счетчики воды и тепла, оформить акт ввода в эксплуатацию в своей УК и пригласить специалиста компании для сверки.
• Вместе с сотрудником УК снять текущие показания счетчиков и зафиксировать их в акте. Все документы готовы.
• Открыть лицевой счет в Мосэнергосбыте – по электричеству.
• Заключить договор управления со своей УК.
• Открыть лицевой счет по ЖКУ в центре госуслуг своего района.

• паспорта собственников и зарегистрированных;
• выписку из ЕГРН на квартиру – если оформляли в собственность;
• договор соцнайма – если оформляли по социальному найма;
• акты показаний счетчиков.

• заявление о регистрации по месту жительства;
• договор мены квартир или договор соцнайма;
• выписка из ЕГРН на новое жилье.

Нюансы получения отдельных документов

Оформление некоторых документов для переезда традиционно
вызывает много вопросов. Ниже разберем некоторые нюансы.

Выписка из ЕГРН на квартиру

Образец выписки из ЕГРН

Сегодня именно выписка из ЕГРН считается основным
документом, подтверждающим право собственности на недвижимость. В отличие от
Свидетельства, в выписке содержится вся актуальная информация не только о
правообладателях, но и об обременениях, основных характеристиках объекта. Получить
выписку можно в электронном виде через интернет или в бумажной форме в отделе
госуслуг. Юридическая сила этих вариантов идентична.

На сайте Росреестра есть специальная форма по получению сведений из ЕГРН, благодаря которой можно в короткий срок получить выписку на свою электронную почту. Для оформления запроса понадобится точный адрес или кадастровый номер квартиры, а также паспортные данные заявителя.

Срок изготовления выписки – от 3 рабочих дней, стоимость –
от 300 рублей. Доступна онлайн оплата услуги.

Разрешение органов опеки

Если один из собственников или нанимателей жилья не достиг
18 лет, то распорядиться его долей в квартире можно только с согласия органов
опеки. Это касается и переезда по реновации.

Разрешения выдаются отделами соцзащиты по месту жительства
ребенка в течение 15 рабочих дней с даты подачи заявления. Для оформления
разрешения понадобятся:

• заявление – лучше заполнить и подписать непосредственно в соцзащите;
• копии паспортов всех собственников квартиры;
• паспорт или свидетельство о рождении ребенка, паспорта родителей;
• копии документов на квартиру;
• лицевой счет;
• согласие на сделку от ребенка.

В связи с реновацией могут понадобиться и другие документы.
Рекомендуем уточнить список необходимых справок на приеме у специалиста.

Госпошлиной выдача разрешения не облагается.

Нотариальное согласие супруга

Если квартира приобретена в браке, и супруги не заключили
брачный контракт, то она автоматически считается совместной собственностью мужа
и жены. При этом не важно, кто из супругов указан в качестве собственника в
свидетельстве или выписке. Распоряжаться такой квартирой пара должна только
совместно.

Поэтому для передачи квартиры по реновации понадобится
нотариальное согласие супруга, который не указан в свидетельстве, по аналогии с
продажей или дарением. Оформить согласие можно у любого нотариуса в день
обращения. Понадобятся документы:

• паспорта супругов;
• выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о собственности;
• свидетельство о браке.

Нотариус самостоятельно составит текст согласия, распечатает
на специальном бланке. Стоимость оформления очень сильно различается у разных
нотариусов, и может составлять от 1000 рублей и выше.

Докупить квадратные метры при переезде

Правила реновации позволяют желающим приобрести
дополнительную жилую площадь за плату. При этом общая площадь докупаемого жилья
не должна превышать 100 квадратных метров.

Процедура докупки следующая:

• Получить письмо с предложением равнозначной квартиры. Этот шаг обязателен и при докупке жилья.
• С письмом нужно прийти в центр информирования населения для получения договора на равнозначную квартиру. Договор подписывать не нужно, просто забрать. Центр начнет работу в день старта переселения. Для получения договора с собой понадобятся:паспорта собственников и свидетельства о рождении детей;свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН;разрешение органов опеки;письмо о переселении;нотариальное согласие супруга.
• паспорта собственников и свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о собственности либо выписка из ЕГРН;
• разрешение органов опеки;
• письмо о переселении;
• нотариальное согласие супруга.
• Выбрать квартиру для докупки можно на сайте Фонда реновации. Сделать это нужно в течение 30 дней с момента получения договора на равнозначную квартиру.
• После выбора подать заявление на докупку в Фонд реновации. Предварительно о подаче заявления нужно договориться с уполномоченным сотрудником по телефону +7 (495) 651-07-97.
• Далее оформление докупки будет происходить в Фонде реновации по адресу улица Ильинка, дом 13.

Все об ипотеке:
Процентные ставки разных банков;
Требования к заемщику;
Требования к недвижимости;
и другие нюансы.

В Фонде реновации

Процедура докупки немного отличается от обычной купли-продажи
на свободном рынке. Если на выбранную квартиру претендует еще хотя бы один
желающий, Фонд проведет аукцион, если нет – оформят договор мены.

Специалистам Фонда понадобятся:

После
заключения договора мены переезд продолжается аналогично другим случаям:

• организовать перевозку вещей;
• закрыть
  старые лицевые счета и открыть новые;

Скидка на докупку

Все участники программы реновации получают гарантированную
скидку 10% на сумму доплаты. Кроме того, на оплату распространяются все
возможные льготы: материнский капитал, жилищные субсидии и сертификаты.

Внимание! Участники реновации вправе докупить квадратные метры в течение двух лет после переезда в равнозначное жилье. В этом случае скидка 10% так же предоставляется.

Популярные вопросы

Ниже рассмотрим несколько самых популярных вопросов по
переезду в рамках реновации.

Можно ли получить деньги вместо квартиры?

Да, такая возможность представляется по заявлению, которое
нужно подать в Департамент городского имущества. Форму предоставят в ведомстве.

Как разменять одну квартиру на несколько?

Возможность размена правилами реновации не предусмотрена. За квартиру предоставляется только одна равнозначная квартира в новом доме либо возможность докупки дополнительной площади.

Информационные центры работают с 12:00 до 20:00 с понедельника по субботу, а в первые два дня после открытия – с 9 утра до 9 вечера. Открытие центра происходит в день начала переселения конкретного дома. Посмотреть адрес своего информационного центра можно по этой ссылке.

Разъяснение от Ксении Пальцевой.

• Что такое мена и договор мены
• Пишут, что договор мены квартир сейчас запрещен
• Особенности обмена квартирами
• Подготовка к оформлению мены: какие документы собирать
• Регистрация договора мены в Росреестре
• Налоги при договоре мены
• Главные особенности по договору мены

Что такое мена и договор мены

Удобная альтернатива купле-продаже недвижимости – мена. Если у людей есть подходящие квартиры, они могут за один договор обменяться ими с доплатой или без, чтобы не тратить время и деньги на подготовку двух сделок. Но и у такого варианта есть свои нюансы. Разберемся, как работает договор мены квартиры и как заключить его правильно.

Пишут, что договор мены квартир сейчас запрещен

Мена жилья – это не обход закона и не что-то запрещенное, а вполне законный и допустимый вид сделок. Договоры мены квартир разрешены Гражданским кодексом РФ в силу статей 209 и 567. Все государственные органы, в том числе Росреестр и налоговая инспекция, признают договоры мены квартир наряду с классическими соглашениями купли-продажи.

В ряде случаев заключить один договор мены квартиры между родственниками или физическими лицами намного проще, чем два договора купли-продажи:

• значительно сокращается время сделки;
• перерегистрация прав в ЕГРН происходит одновременно;
• в силу одновременной регистрации владельцы жилья больше защищены;
• не обязательно делать равноценный обмен, можно внести в договор условия о доплате;
• квартиру можно обменять не только на квартиру, но и на землю, дом, комнату и другое имущество.

Договор мены квартир рассматривается законом как одновременная купля-продажа двух объектов со своими особенностями.

Особенности обмена квартирами

Как и купля-продажа, договор мены квартиры требует:

• тщательно подготовиться, собрав все бумаги и согласия;
• составить письменное соглашение и передаточный акт;
• зарегистрировать права новоиспеченных собственников в Росреестре.

При этом нужно помнить, что в мене каждый участник рассматривается одновременно как продавец квартиры и как покупатель. Это порождает соответствующие обязанности. Каждая сторона договора мены обязана позаботиться о том, что ее квартира будет свободна от проживающих и претензий любых третьих лиц, арестов, залогов и других обременений. Одновременно нужно решить вопрос о доплате – кто и сколько платит, как и когда деньги нужно передать получателю.

Подготовка к оформлению мены

Для заключения договора мены на каждую квартиру потребуется собрать:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности, если есть;
• правоустанавливающий документ;
• справки об отсутствии задолженности по коммуналке;
• справки о прописанных;
• технический паспорт.

Смысл сбора пакета документов в том, чтобы новый владелец удостоверился в отсутствии правовых проблем с квартирой. Например, из выписки ЕГРН будут видны все аресты и обременения, а справки о прописанных подтвердят, что все жильцы съехали.

РЕНОВАР.РУ рекомендует выписывать всех проживающих людей еще до выхода на сделку, чтобы у будущего собственника не возникло проблем. После перехода права прописанных жильцом можно будет выписать через суд. Бывает, что квартире остается кто-то проживать или сохраняет за собой право прописки:

• человек по завещательному отказу;
• пожилой человек в силу договора ренты;
• отказавшийся в свое время от приватизации квартиросъемщик.

В этих случаях список таких физических лиц и оснований, по которым они сохраняют за собой права на проживание, нужно включить в договор мены.

Дополнительно для проведения сделки могут понадобиться согласия от третьих лиц:

• если сторона договора мены состоит в официальном браке – нотариальное согласие супруга;
• согласие органа опеки, если один из участников сделки – несовершеннолетний ребенок или недееспособный человек;
• согласие банка, если квартира находится в ипотеке.

Если мена заключается на долю в квартире, потребуется также соблюсти преимущественное право сособственников, как при обычной купле-продаже.

Договор мены — скачать образец бесплатно

В договоре мены квартиры указываются:

• данные сторон по паспорту;
• данные квартиры по выписке из ЕГРН;
• существо сделки – обмен квартирами;
• стоимости квартир;
• если требуется доплата – ее размер и способ расчета;
• порядок передачи квартир – по договору или передаточному акту;
• дополнительные условия и сроки, которые стороны посчитают важными.

Передаточный акт по договору мены

Мы в РЕНОВАР.РУ рекомендуем составлять к договору мены квартиры передаточный акт, который фиксирует факт передачи жилья и ключей. Факт передачи можно зафиксировать и в самом договоре, ошибки не будет, но с отдельным актом – надежнее.

В акте нужно отразить техническое состояние квартиры и отсутствие претензий по этому вопросу.

Договор мены квартир можно составить в простой письменной форме и подписать без участия нотариуса, если нет причин для обязательного нотариального удостоверения. Таких причин две:

• один из собственников квартиры моложе 18 лет или находится под опекой;
• меняется не целая квартира, а доля в ней.

Если к нотариусу идти не обязательно, но стороны хотят обезопаситься, они могут обратиться в любую нотариальную контору для удостоверения сделки. Примерная стоимость – 0,5% от цены договора.

Регистрация договора мены в Росреестре

Договор мены квартиры обязательно нужно передать на регистрацию в Росреестр, иначе сделка не состоится. Для этого:

• после подписания бумаг оплатить пошлину по 2 000 рублей за каждую квартиру (всего 4 000 рублей), квитанцию сохранить;
• записаться в МФЦ на прием (в период пандемии записываться можно онлайн или по телефону);
• всем сторонам подойти лично с паспортом в день приема к сотруднику МФЦ, передать договоры (3 подлинника), квитанции об оплате пошлины, выписки из ЕГРН, нотариальные согласия супругов и разрешение опеки, а также другие документы в зависимости от особенностей сделки;
• проверить заявление, которое составит сотрудник МФЦ, и подписать его.

После этого документы уйдут регистратору, который впишет в ЕГРН необходимые данные о новых собственниках. Регистрация занимает 7-9 рабочих дней.

Налоги при договоре мены

Для договоров мены действует такой же налоговый режим, как для договоров купли-продажи. Это значит, что сделку для целей уплаты налога надо рассматривать не как одну, а как две купли-продажи, в каждой из которых есть продавец и покупатель. Необходимость уплаты налогов будет зависеть от срока давности владения, применения вычетов и стоимости жилья.

Напоминаем, при продаже квартиры человек (тот, кто квартиру отдал) решает вопрос об уплате подоходного налога 13% в бюджет. Этот налог при мене нужно платить, если квартира была в собственности меньше 5 лет. Сумма налога будет зависеть от стоимости квартиры, прописанной в договоре, а также от примененного вычета.

При приобретении квартиры по мене тот, кто квартиру получил, может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ в сумме до 2 000 000 рублей и вернуть из бюджета до 260 000 рублей.

Пример расчета налога при мене квартир

Граждане Иванов и Петров обменялись квартирами в 2020 году. Квартиры были оценены в 2 500 000 и 2 000 000 рублей соответственно, при этом Петров доплатил Иванову 500 000 рублей. Иванов владел своей квартирой с 2010 года (10 лет), а Петров – 2 года.

В этой ситуации налоговая видит две купли-продажи:

Иванов (продавец) передал Петрову (покупатель) квартиру стоимостью 2 500 000 рублей. 2 500 000 рублей – это его доход, который был получен частично в натуральной форме + частично деньгами. Поскольку Иванов владел квартирой до мены 10 лет, а это больше минимального срока владения, никаких налогов в бюджет он уплачивать не должен, как и подавать декларацию 3-НДФЛ.

* Если бы Иванов владел квартирой менее 5 лет, он бы исчислил 13% от полной суммы переданной квартиры (2 500 000 * 0,13 = 325 000 рублей) и полученную сумму уплатил бы в бюджет. Уменьшить налог он мог бы с помощью налогового вычета в 1 млн. р. или в сумме расходов, которые он когда-то понес на покупку этого жилья.

Петров же, как покупатель (приобретатель квартиры) по первой сделке, может получить вычет по НДФЛ у работодателя или в налоговой и вернуть себе 260 000 рублей.

Петров (продавец) передал Иванову (покупателю) квартиру стоимостью 2 000 000 рублей. 2 000 000 рублей – это его доход, который он получил в натуральной форме. Сумму доплаты из него вычитать нельзя, этот расход можно будет учесть в будущем при продаже полученного жилья. Поскольку Петров владел квартирой всего 2 года, он должен исчислить 13% от суммы полученного дохода. Чтобы уменьшить налог, он может применить налоговый вычет (стандартный) в 1 000 000 рублей или в размере расходов, понесенных на приобретение этой квартиры.

Если применять стандартный вычет, то расчет налога будет следующий: (2 000 000 – 1 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей (НДФЛ, подлежащий декларированию и уплате).

Иванов же, как покупатель квартиры, может получить в налоговой или у работодателя имущественный вычет при покупке жилья и получить 260 000 рублей из бюджета.

Главные особенности по договору мены

Вот что нужно запомнить по договору мены квартир:

• Это законный и очень удобный способ обменяться квартирами, ведь заключать два договора купли-продажи и проводить две сделки не нужно, а достаточно уложиться в одно соглашение по обмену.
• Договор мены рассматривается законом как двойная купля-продажа со своими особенностями.
• Мену можно провести в простой письменной форме, если обращаться к нотариусу не обязательно.
• Договор мены вступит в силу после регистрации в ЕГРН, поэтому после его подписания нужно передать бумаги в Росреестр через МФЦ.
• Мену можно сделать равнозначную или с доплатой, а доплату можно сделать в любой форме – наличными или через банк.
• Налогообложение при мене – запутанный вопрос. Мена в глазах ИФНС рассматривается как две купли-продажи, в каждой из которых есть свой продавец и покупатель.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, особенно в плане налогообложения мены, задайте их нашему специалисту в чат. Юрист онлайн или на связи по телефону 8(499) 755-87-62.

Собственнику имущества принадлежат права владения, пользования и распоряжения данным имуществом. Одним из способов распоряжения является передача права собственности другому лицу на основании договора мены. Договор мены жилых помещений – это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. Сам договор мены недвижимого имущества не подлежит регистрации, однако регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на оба объекта недвижимости.

Чтобы обменять жилье, находящееся в собственности гражданина, и зарегистрировать переход права собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

“Регистрация перехода права собственности на основании договора мены недвижимости”

Подберите вариант обмена недвижимости

На практике распространено заключение и регистрация перехода права собственности по договорам мены квартир, комнат, земельных участков. Реже встречается мена других объектов недвижимости.

Составьте и подпишите договор и акт приема-передачи обмениваемых объектов недвижимости

К договору мены применяются фактически все правила о договорах купли-продажи, при этом каждая из сторон договора мены является одновременно покупателем и продавцом. Соответственно существенными условиями договора мены, как и договора купли-продажи, являются предмет договора (описание объекта недвижимости, его точный адрес, кадастровый номер), а также цена (по общему правилу объекты недвижимости признаются равноценными, если иное не указано в договоре, договором может быть предусмотрено внесение доплаты одной из сторон).

• обязанность сторон передать обмениваемый объект недвижимости и одновременно принять от другой стороны объект недвижимости, передаваемый в обмен;
• стоимость объектов недвижимости, а также размер доплаты, которую должен внести собственник меньшего по стоимости объекта недвижимости (при обмене неравноценных недвижимых вещей);
• идентифицирующие признаки обмениваемой недвижимости: наименование (например, квартира или комната, или земельный участок), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади, кадастровый  номер;
• данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости;
• если заключается договор мены квартир или иных жилых помещений, то указывается перечень лиц, сохраняющих право пользования жилыми помещениями (арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении, и др.), порядок освобождения обмениваемых жилых помещений.

В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых объектов недвижимости можно отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.

Договор мены составляется в простой письменной форме в количестве экземпляров, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для Росреестра.

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме земельных долей, договоров, заключенных в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве), в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке

С полным перечнем сделок, подлежащих нотариальному удостоверению вы можете ознакомиться в статьей по ссылке.

Подготовьте документы для регистрации права собственности

Для регистрации перехода права собственности по договору мены вам потребуется:

• заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество (соответственно заявления подаются и подписываются обеими сторонами по каждому из объектов недвижимости; заявление подписывается в Росреестре или МФЦ);
• свидетельства о государственной регистрации прав собственности на обмениваемые объекты, выданные до 15.07.2016, либо выписки из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП), удостоверяющие государственную регистрацию прав на недвижимость;
• договор мены жилых помещений;
• согласие органов опеки и попечительства на сделку (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний);
• документы, удостоверяющие личность (паспорт или иное удостоверение личности), нотариальная доверенность, если документы подает представитель;
• квитанция об оплате госпошлины.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако, при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому мы советуем предоставлять данный документ.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности на 1 объект недвижимости по договору мены:

• для физических лиц – 2 000 рублей
• для юридических лиц – 22 000 рублей.

Представьте документы в Росреестр

Заявление и необходимые документы представляются заявителем в Росреестр одним из следующих способов:

• непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. В Москве прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме экстерриториального приема. В Московской области также в большинстве случаев необходимо обратиться в МФЦ.
• в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра

При представлении документов лично необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт).

Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).

Срок государственной регистрации перехода прав по договору мены:

7 рабочих дней – при подаче в Росреестр (простая письменная форма договора);

9 рабочих дней – при подаче в МФЦ (простая письменная форма договора);

3 рабочих дней – при подаче в Росреестр (нотариальная форма договора);

5 рабочих дней – при подаче в МФЦ (нотариальная форма договора).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Получите выписки из ЕГРН, удостоверяющие право собственности на объект недвижимости

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН.

Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем отказе в ней (без возврата пошлины), о чем заявителю выдается (направляется) уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке. Поэтому важно следить за ходом регистрации и при необходимости предоставить дополнительные документы в Росреестр.

Декларирование дохода и уплата НДФЛ (при необходимости)

При обмене недвижимости возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода, а также обязанности по декларированию доходов. Налоговые органы и суды применяют к договору мены правила Налогового кодекса, относящиеся к договору купли-продажи, поэтому доход от продажи недвижимости, равный стоимости передаваемого взамен недвижимого имущества, облагается налогом, если срок владения недвижимостью менее установленного законом срока (по общему правилу 5 лет, а в некоторых случаях 3 лет). Налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, о размере налогового вычета, порядке его применения читайте отдельную статью. По вопросу налогообложения после заключения договора мены проконсультируйтесь с налоговым юристом (заявку на консультацию можно оставить на нашем сайте).