Получение ГПЗУ — обязательная процедура при планируемом строительстве или реконструкции объектов капитального строительства на земельном участке.
В целом, процедура получения ГПЗУ несложная и требует от заявителя минимального количества документов. Однако, на практике у владельцев участков (застройщиков) возникают проблемы, связанные как с незаконными отказами в выдаче ГПЗУ, так и с включением в них недостоверной информации.
Кадастровые и сопутствующие услуги для юридических лиц
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – это документация, необходимая для строительства любых капитальных объектов, включая жилые дома, хозяйственные постройки, средние и крупные объекты инфраструктуры (гараж, парковка и прочие). По сути, любое сооружение, строительство которого было начато до оформления и получения ГПЗУ, является незаконным и подлежит сносу.
В некоторых случаях владельцам незаконно возведенных объектов удается легализовать их постфактум. Но даже в этих ситуациях им приходится выплачивать существенные штрафы. Именно поэтому оформление градостроительного плана является главной целью любого частного или юридического лица, желающего организовать строительство на земельном участке.
Стоит отметить, что выдача этого документа отнимает значительное количество времени и связано с немалой бумажной волокитой. Но при желании вы можете получить документацию без лишних временных потерь, если решите заказать градостроительный план земельного участка у профессионалов.
Важно: специалисты Городского Кадастрового Бюро в Москве помогут вам подготовить необходимые бумаги и оформить этот документ в кратчайшие сроки. Также мы способствуем получению ГПЗУ в Московской области для выдачи разрешения на строительство на участке под ИЖС и в других случаях.
Содержание:
Что такое ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – – документ, который основывается на правилах землепользования и застройки и входит в состав обязательных проектных документов, входит в перечень необходимых бумаг для подачи заявления о начале строительства, а также необходим при оформлении разрешительной документации.
На протяжении последних лет законодательство и технический регламент в отношении технических планов постоянно менялись. Изначально этот документ могли готовить только специализированные организации, такие как бюро технической инвентаризации (тогда этот документ именовался «Технический паспорт», содержал больше информации и имел более обширную область применения). Сегодня этим могут заниматься как частные компании, так и индивидуальные предприниматели. Но при этом к самим работам могут быть допущены только узкоспециализированные специалисты – кадастровые инженеры, которые помимо специализированного образования должны иметь аттестацию, страховку персональной ответственности и прочие квалификационные документы.
Градостроительный план участка может заказать только собственник или его доверенное лицо на основании нотариально заверенной доверенности.
Градостроительный план земельного участка — основные сведения, назначение документа
Градостроительный план земельного участка — вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
Градостроительный план земельного участка выполняет информационную функцию: в нём должна быть консолидирована информация обо всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. Градостроительный план земельного участка соответствующие строительные характеристики и ограничения в отношении земельного участка не утверждает, а лишь воспроизводит. Сам по себе данный документ носит информационный характер, по сути, это выписка из правил землепользования и застройки (Постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы»).
Он оформляется отдельным документом на конкретный участок. Документ не устанавливает каких-либо прав или ограничений, он содержит сведения для многократного использования по назначению или передачу их другому лицу.
Следует знать, что при обращении за разрешением на строительство и ввод объекта в эксплуатацию ГПЗУ является основным документом, но не единственным — дополнительно потребуются правоустанавливающие и иные бумаги.
На сегодняшний день выдача градостроительного плана земельного участка является электронной услугой, которую можно заказать на сайте мэра города Москвы. В других регионах Российской Федерации действуют свои правила по выдаче разрешительных документов — это может быть, как электронная услуга, оформление которой происходит дистанционно, так и выдача документа на бумажном носителе (как правило через службу «одно окно» региональных отделений Минстрой России).
Возведение новых капитальных строений, а также капитальный ремонт и реконструкция существующих объектов может производиться только при наличии всех необходимых документов. Их перечень достаточно обширен, его состав во многом определяется видом работ (новое строительство или манипуляции с существующими постройками), особенностями самого объекта (жилой, производственный, памятник архитектуры и прочее) и территории, на которой он расположен. Помимо правоустанавливающих и проектных у землепользователя также должны иметься градостроительные документы, главным из которых является ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
Этапы оформления ГПЗУ
Для начала необходимо собрать следующий пакет документов:
Важно: если документы для оформления ГПЗУ подает не собственник земельного участка, ему также необходимо иметь доверенность от владельца территории. Что же касается заверения документов нотариусом – эту процедуру можно пройти как до, так и в ходе их сдачи. Однако во втором случае нужно будет взять с собой не только копии, но и оригиналы всех перечисленных выше документов. Данная практика работает как при получении ГПЗУ в Москве, так и при оформлении градостроительного плана в любом другом городе России.
Что нужно учесть при сборе документов
Комитет по архитектуре и градостроительству может отказаться принимать ваши документы на оформление градостроительного плана земельного участка, если они:
Что делать после того, как документы собраны
Необходимо пройти три следующих этапа оформления ГПЗУ:
Возможен ли отказ?
Да. В получении ГПЗУ отказывают в случаях, если вы:
В целом, риск отказа в оформлении ГПЗУ достаточно велик. Ведь для того, чтобы получить его, необходимо хорошо ориентироваться в юридических нормах нашей страны и не допустить ни одной серьезной ошибки при подготовке и сборе документов. Данный риск минимизируется в случае, если вы заказали градостроительный план в Городском Кадастровом Бюро в Москве.
Как обжаловать отказ?
Вы можете попытаться изменить решение градостроительного комитета об отказе в выдаче ГПЗУ в том случае, если:
Важно: жалоба подается в письменном или электронном виде с детальным описанием произошедших нарушений. Место направления жалобы – орган, осуществляющий надзор за деятельностью градостроительной комиссии. В соответствии с законодательством, заявление должно быть рассмотрено на протяжении 15 рабочих дней после прохождения его официальной регистрации.
Получение, срок действия
Информация, указанная в градостроительных планах земельных участков, утвержденных до 1 января 2017 г., может быть использована для подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и (или) их частям, строящимся, реконструируемым в границах таких земельных участков, выдачи разрешений на строительство до 1 января 2020 г. По истечении данного срока использование информации, указанной в таких градостроительных планах земельных участков, не допускается. Соответственно Вам потребуется новый ГПЗУ.
Как мы работаем
Для чего нужен ГПЗУ?
Разрешение на строительство является основанием для проведения строительных работ. Г ПЗУ не оформляется, если территория не отмежевана, и ее границы не определены. Соответственно, уведомление о начале строительства также не будет согласовано. При проведении работ без разрешительной документации в дальнейшем право собственности на объект зарегистрировать будет невозможно, либо крайне маловероятно. Постройку вполне могут признать незаконной, подлежащей сносу за счет и средства собственника земли.
Строительные работы проводятся в соответствии с градостроительным планом на основании содержащихся в нем сведений:
В Москве и Новой Москве для ИЖС отступы не определены и строиться можно вплотную. В Московской области отступ составляет 3 метра от забора.
Пример из практики. На территории Москвы был выстроен жилой дом, а также котельная. В воде в эксплуатацию здания было отказано, так как в соответствии с ГПЗУ, среди перечисленных видов возможного использования участка отсутствовал «Предоставление коммунальных услуг», который относится к котельным.
Основание: нецелевое использование земли.
Решить проблему можно попытаться, но для этого необходимо разделить участок на 2 территории с отдельными кадастровыми номерами и получить заново обширный пакет разрешающих документов. Процесс этот дорогостоящий и растянутый во времени.
В зависимости от региона, вида строительства, типа объекта и других параметров ГПЗУ может содержать разнообразные дополнительные сведения.
ГПЗУ обязателен при капитальном строительстве и реконструкции, но не менее важен при покупке или продаже участков под ИЖС. Покупатель из ГПЗУ получает подробную информацию об участке и не рискует приобрести землю, на которой будет невозможно оформить в собственность построенные в дальнейшем объекты. Продавцу участка выгодно иметь ГПЗУ, так как в последнее время все больше покупателей просят предоставить данный документ.
Оформление ГПЗУ с помощью специалистов
Многие заявители, не имея опыта заполнения документации и сбора полных сведений, получают отказ ведомства в выдаче ГПЗУ, что усложняет оформление проектной документации на строительство и растягивает процесс во времени.
Для оформления градостроительного плана в сжатые сроки и успешного прохождения проверки предоставленной документации, заявитель может обратиться к специалистам, которые имеют обширный успешный опыт в получении ГПЗУ.
Наши специалисты создадут ГПЗУ, полностью соответствующие требованиям
Штат нашей компании состоит из квалифицированных специалистов, которые в сжатые сроки помогут корректно собрать пакет документов и оформить градостроительный план. Наша профессиональная область – оформление разрешительной и разработка проектно-сметной документации. С 2011 года нам доверяют такие клиенты, как Газпром, Росатом, Москапстрой, Московский метрополитен и многие другие.
Мы предоставляем качественные услуги по конкурентным ценам. Звоните для консультации.
Разработка технико-экономического обоснования проекта строительства
Изготовление исполнительной документации
Изготовление проектной документации
Отказ в выдаче ГПЗУ
Не редки случаи отказа ведомства в выдаче градостроительного плана. Наиболее распространенными причинами отказа являются:
Кто может подать заявление, внесение изменений в документ
Подать заявление на получение ГПЗУ может как физическое, так и юридическое лицо. Но основная сложность в данной ситуации заключается в том, что это информационный документ, который содержит сведения из прочих ресурсов и реестров. Нередко землепользователи получают документ с нулевыми, или недостаточными для возведения будущего объекта технико-экономическими показателями. В этом случае сперва потребуется разработать пакет градостроительного обоснования внесения изменений, после чего ограничения для данного земельного участка могут быть сняты. Это очень сложная процедура, помимо оформления новых документов придется проходить согласование с городскими властями и соответствующими инстанциями. После утверждения необходимых изменений потребуется повторно направить заявление в Москомархитектуру и дождаться получения нового ГПЗУ.
Как получить ГПЗУ?
Как получить ГПЗУ?
Градостроительный план земельного участка – документ-схема, который определяет условия для возможной застройки территории, параметры построек, места, на которых допустимо размещение тех или иных строений, например, многоквартирных домов, частных коттеджей, школ, больниц, производственных сооружений. Г ПЗУ описывает возможное назначение и целевое использование участка – населенный пункт, сельскохозяйственные земли, территории промышленного или иного назначения.
План не является обязательным в случаях ИЖС, в остальных случаях документ необходим. Содержащиеся в ГПЗУ сведения используются для разработки проектной документации на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства. При отсутствии градостроительного плана земельного участка разрешение на строительство НЕ ВЫДАЕТСЯ!
Для строительства ОКС градостроительный план обязателен
Проектирование и строительство осуществляется согласно плана, так как в нем содержатся подробные сведения:
На основании данных градостроительного плана застройщики принимают решение о целесообразности строительства и применяют архитектурно-строительные решения.
В случае индивидуального жилищного строительства ГПЗУ также дает полное представление о параметрах участка и возможностях будущего строительства. В практике существует много примеров, когда собственники не могут оформить в собственность объект, так как он построен с нарушениями, которых можно было бы избежать, ориентируясь на градостроительный план.
Как
быстро получить ГПЗУ?
В случае неверно оформленного документа или его отсутствия в выдаче ГПЗУ будет отказано. Многие заявители, столкнувшиеся со сбором необходимых бумаг и другими трудностями, вынуждены обращаться за помощью в организации, профессионально занимающиеся оформлением проектно-сметной и разрешительной документации.
Чтобы в согласовании ГПЗУ не было отказано, обращайтесь к профессионалам
Специалисты нашей компании имеют колоссальный опыт в разработке проектно-сметных документов и оформлении разрешительных бумаг на все виды строительных работ. Мы работаем, используя современное оборудование, в строгом соответствии со сроками, проводим инженерные изыскания, оказываем как комплекс услуг, так и отдельно взятую часть. Нам доверяют такие компании, как ОАО «Газпром», Госкорпорация «Росатом», ВТБ 24, Департамент здравоохранения и другие известные организации.
Звоните. Мы готовы проконсультировать вас по всем вопросам!
Вопросы и ответы
Что такое градостроительный план земельного участка?
ГПЗУ – систематизированные сведения о земельном участке, отражающие информацию о нём и используемые для целей дальнейшего строительства или реконструкции недвижимости (кроме линейных объектах).
Какие сведения содержатся в документе?
ГПЗУ содержит сведения о расположении спроектированного либо строящегося объекта, расположенных линейных сооружениях на участке, красных линия, ограничениях и др.
Обязательно ли получение ГПЗУ при строительстве частного жилого дома?
В настоящий момент для строительства жилого дома не требуется разрешение на строительство и получение ГПЗУ и имеет рекомендательный характер.
ГПЗУ разрабатывается и выдаётся органом местной исполнительной власти.
Каким образом подаются документы для получения ГПЗУ?
Для получения ГПЗУ пакет документов подаётся с использованием электронных порталов государственных и муниципальных услуг.
Порядок получения ГПЗУ
По общему правилу, подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка относится к компетенции органов местного самоуправления (ОМС). Порядок получения ГПЗУ, помимо общих норм Градостроительного кодекса, определяется административными регламентами, утверждаемыми ОМС. Форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя России.
Заявление на выдачу ГПЗУ подается по месту нахождения участка непосредственно в уполномоченный орган (в том числе, через единый портал госуслуг или ГИС обеспечения градостроительной деятельности) или через МФЦ. Г ПЗУ выдается заявителю без взимания платы в течение 14 рабочих дней с даты регистрации заявления, при условии отсутствия оснований для приостановления оказания услуги или отказа в выдаче ГПЗУ.
Если участок образован путем выдела из исходного участка, в отношении которого были получены ГПЗУ и разрешение на строительство, получать новый ГПЗУ не требуется, если мероприятия по реализации проекта строительства (реконструкции) объекта начаты в течение трех лет с даты выдачи ГПЗУ.
В отношении смежных участков заявитель вправе получить как отдельные ГПЗУ, так и единый ГПЗУ. В единый ГПЗУ включается информация о границах смежных участков и их кадастровых номерах (при их наличии).
Текстовая часть
Текстовая часть документа представлена несколькими разделами:
Информация о градостроительном регламенте земельного участка.
Этот раздел заполняется только в том случае, если в отношении данного участка установлен градостроительный регламент, либо, когда участок расположен на территории, находящейся под действием градостроительного регламента. В этом случае должен быть указан орган местного самоуправления, который установил особые правила землепользования и застройки, а также номер (и дата принятия) соответствующего постановления. Существует 3 вида разрешенного использования земельного участка — основные, условно-разрешенные и вспомогательные. Все они должны быть подробно расписаны в соответствующих строках. Если на земельном участке будет возводиться объект капитального строительства, то необходимо указать его назначение, а также предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства (максимальный процент застройки в пределах участка, предельную этажность, подземную и наземную площадь объекта и прочее). Если на данный участок не распространяются особые требования, то во всех строках вносится запись «Градостроительный регламент не установлен».
Информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия.
В данном разделе должны быть указаны все объекты капитального строительства, которые включены в Единый государственный реестр недвижимости или единый государственный реестр объектов культурного наследия. При описании данных объектов следует указать их номер (согласно чертежу градостроительного плана земельного участка), назначение, высотность и этажность, общую площадь, площадь застройки, кадастровый номер. В случае объектов культурного наследия дополнительно вносятся сведения об историческом назначении и фактическом использовании постройки, а также наименование органа государственной власти, который принял решение о включении данного объекта в реестр, номер и дату принятия соответствующего распоряжения. В случае отсутствия на участке объектов капитального строительства, либо информации о них, в соответствующих строках вносится запись «не имеется» или «информация отсутствует».
Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
Данный раздел заполняется только в том случае, если земельный участок находится на территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию. Все сведения вносятся в таблицу, в которой указывается минимально допустимый уровень обеспечения участка инженерными сетями и коммуникациями, транспортом, объектами коммунальной и социальной инфраструктуры (с расчетными показателями).
Информация об ограничениях использования земельного участка.
Ограничение на использование земельного участка могут быть наложены в том случае, если он располагается в водоохранной или санитарно-защитной зоне, либо является сервитутом. В этом случае необходимо указать наименование ограничения и сведения о документе, который накладывает эти ограничения. То же касается и ограниченных в использовании земель (в том числе в границах территорий с особыми условиями использования) — здесь необходимо указать, частично или полностью данный участок расположен на такой земле, а также реквизиты акта, накладывающего ограничения.
Помимо этого, градостроительный план земельного участка может содержать дополнительные разделы, если участок находится в зоне действия публичных сервитутов или в границах элемента планировочной структуры.
Зачем нужен градостроительный план земельного участка
Градостроительный план является источником информации о градостроительном регламенте участка (видах разрешенного использования и предельных параметрах строительства), имеющихся ограничениях использования участка (в частности, вхождения участка в зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)), а также технических условиях подключения к сетям.
Главная цель запроса ГПЗУ — подготовка проектной документации и получение разрешения на строительство (реконструкцию).
В то же время, учитывая отражение в ГПЗУ также информации о вхождении участка в ЗОУИТ (санитарно-защитные зоны, зоны объектов культурного
наследия и т. д.), его получение весьма актуально для проверки инвестором приобретаемого участка на предмет ограничений использования. Однако, необходимо понимать, что получение ГПЗУ не может заменить проведение полноценного градостроительного и земельного аудита, так как при заполнении ГПЗУ уполномоченными органами нередко допускаются ошибки (в том числе, указываются не основанные на законе сведения о ЗОУИТ, неверные параметры застройки и т. д.).
Необоснованный отказ в выдаче ГПЗУ, равно как и включение в него противоречащих закону сведений, могут быть оспорены заинтересованным лицом во внесудебном и судебном порядке.
Правовой центр «Два М» специализируется на разрешении вопросов, связанных с исключением из ГПЗУ сведений об ограничениях использования участка, препятствующих реализации конкретного проекта (в том числе, путем оспаривания ГПЗУ и ПЗЗ), а также внесением изменений в ГПЗУ в части необходимых видов использования и параметров застройки.
Для получения квалифицированных юридических услуг вы можете воспользоваться любым удобным способом
В Москве получить ГПЗУ на участок можно путем обращения в Москомархитектуру, в том числе, через портал госуслуг г. Москвы. Порядок получения ГПЗУ в Москве определен административным регламентом, утвержденным Постановлением Правительства Москвы № 396-ПП от 28.06.2017 г.
Для получения ГПЗУ потребуется заполнить соответствующую форму заявления на выдачу ГПЗУ на портале mos.ru, приложить доверенность (если с заявлением на ГПЗУ обращается не сам правообладатель участка), а также правоустанавливающие документы на земельный участок и все объекты недвижимости, расположенные на участке.
Часть документов из предусмотренных административным регламентом, Москомархитектура запрашивает в межведомственном порядке (выписка из ЕГРН, сведения об условиях технологического присоединения объектов и т. д.), но заявитель вправе предоставить их самостоятельно.
Как получить документ самостоятельно?
На сегодняшний день ГПЗУ могут получить физические и юридические лица, обратившись в службу «Одного окна» или через портал Госуслуг, если у заявителя есть подтвержденная учетная запись и электронная подпись.
Заявителем может выступать, как собственник земельного участка, так и его доверенное лицо на основании доверенности.
Довольно часто в предоставлении генерального плана ведомство отказывается по причине неверно оформленного или не полностью собранного пакета требуемых документов:
Срок изготовления ГПЗУ составляет от 14 до 30 рабочих дней. Срок действия ГПЗУ – 3 года.
Графическая часть
Первый раздел представлен графическим изображением, а именно чертежом градостроительного плана земельного участка (с линиями градостроительного регулирования).
Сам градостроительный план выполняется в масштабе 1:500, 1:1000 или 1:2000. На нем должны быть отображены имеющиеся объекты капитального строительства, а также инженерные сети и коммуникации (и точки их подключения). Красные линии, границы самого земельного участка и особые территории (природоохранные зоны, историко-культурные территории и прочие) наносятся согласно требованиям регламента. Всем капитальным строениям присваивается порядковый номер (сквозной нумерацией), территории публичных сервитутов и границы зон планируемого размещения объектов капитального строительств должны быть заштрихованы в установленном порядке.
Образец градостроительного плана земельного участка
ГПЗУ стр. 1
ГПЗУ стр. 2
ГПЗУ стр. 3
ГПЗУ стр. 4
Кто может получить ГПЗУ на участок
Получить градостроительный план земельного участка может правообладатель земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет (в ряде случаев допускается получение ГПЗУ до образования участка). В отношении участков, принадлежащих юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, выдача ГПЗУ может быть осуществлена также их представителям.
Документы для получения ГПЗУ
Для получения градостроительного плана заявителю необходимо предоставить обязательный пакет документов:
Помимо основного перечня в зависимости от расположения земельного участка и вида будущего строения, ведомство может затребовать дополнительные документы.
Документация подается в виде архива ZIP в формате PDF.
Заявление о предоставлении ГПЗУ заверяется электронной подписью (для юридических лиц). В случае подачи заявления физическим лицом, электронная подпись не является обязательной.
Состав ГПЗУ
В состав готового градостроительного плана земельного участка входят пункты, которые оказывают влияние непосредственно на проектную документацию и на будущее расположение объекта на участке. Документ из следующих пунктов:
Как получить ГПЗУ в Московской области
Уполномоченным органом на выдачу ГПЗУ в Московской области является Мособлархитектура. Порядок получения ГПЗУ в Московской области определен административным регламентом, утвержденным Распоряжением Мособлархитектуры № 27РВ-161 от 29.04.2021 г.
Для получения ГПЗУ в Московской области фактически достаточно только запроса ГПЗУ по соответствующей форме и документа, удостоверяющего личность заявителя (или полномочия представителя).
Когда нужно заказать ГПЗУ
Вам придется пройти процедуру оформления градостроительного плана земельного участка, если вы планируете:
Получение ГПЗУ в Москве и области требуется не только при возведении объектов, но и для выполнения любых проектных работ. Что и неудивительно – государственные органы никогда не одобрят строительный план, который разрабатывался без учета:
Чтобы получить эту информацию, нужно заказать градостроительный план земельного участка.
