Содержание:
Грушина о.в., торгашина и.г. (2020) реновация жилых кварталов в регионах: опыт моделирования и практика реализации
Цитировать:
Грушина О.В., Торгашина И.Г. Реновация жилых кварталов в регионах: опыт моделирования и практика реализации // Жилищные стратегии. – 2020. – Том 7. – № 1. – С. 9-30. – doi: 10.18334/zhs.7.1.100648.
Аннотация:
В статье рассмотрена проблема реализации проектов реновации жилой застройки исходя из интересов всех участников: застройщиков, населения и государства. Множественность трактовок понятия «реновация», принятых у разных авторов, сведены в статье к пониманию реновации как полному обновлению жилого фонда: сносу и строительству нового в целях отличия от реконструкции и модернизации. То есть, реновация отнесена к числу крупных градостроительных задач, затрагивающих изменения в области территориального планирования. Решение задачи реновации отдельно взятого жилого квартала любого города должно проходить последовательность стадий, определенных в разработанной авторами модели. На примере классического «хрущевского» квартала г. Иркутска авторами представлен пробный проект реновации с распределением ролей и несения затрат всех участников. Выводом из проведенных расчетов становится утверждение, что реновация будет выгодна застройщику только в случае участия в этих проектах бюджетных средств в части компенсации затрат на временное расселение граждан из сносимых домов, а также при условии выкупа государством квартир, предназначенных для переселения граждан из снесенного жилья не ниже, чем по установленным в регионе органами власти ценам. Граждане готовы поддержать реновационные проекты в случае возвращения после сноса на прежнее место жительства в улучшенные с точки зрения комфортности среды проживания условия. Для обеспечения прибыли застройщика жилая площадь вновь вводимого жилья должна превысить площадь снесенного жилья не менее чем в полтора раза при условии использования дешевых технологий современного сборного домостроения.
Ключевые слова: реновация жилищной застройки, жилищная экономика, жилищная политика, доступность жилья, стоимость жилья
В 2021 г. строительную отрасль РФ потрясли
разрабатываемые на законодательном уровне перемены в области
изменения долевого способа финансирования жилищного строительства на проектное.
Главным аргументом здесь выступала проблема необходимости снижения
мошенничества и защиты прав дольщиков: якобы «изменение условий
строительства посредством отказа от долевого участия способно изменить
окружающую действительность и сыграть важную роль в предупреждении
корыстной преступности в обозначенной сфере» [1, с. 98] (Babenko, 2021,
р. 98). И без того проблемная отрасль, вопреки всем предсказаниям так и не ставшая
локомотивом развития нашей экономики, стоит на пороге увеличения
дальнейших трудностей в части сжатия возможностей финансирования, дефицита
оборотных средств и, как следствие, банкротства мелких предприятий, усиления
монополизации, а в итоге увеличения цен на конечную продукцию.
По некоторым экспертным оценкам [2, с. 339]
(Buzyrev, 2021, р. 339), почти четверть населения РФ не способна
решить свои жилищные проблемы без помощи государства: «Проблема доступности
жилья вызвана необеспеченностью значительной части населения и неразвитостью
механизмов эффективного участия государства в градостроительном процессе.
Рекордные объемы ввода жилья в 1980-х гг. (в 1987 г. было построено 76,4
млн кв. м жилой площади) обусловлены высокой долей государственных капитальных
вложений в жилищное строительство – более 85 %». а доля семей,
способных приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств,
выросшая с 2004 г. к 2008 г. с 9 до 17,8 %, за следующие
7 лет увеличилась только до 24,7 % [3, с. 38] (Vasilkov,
Simanovich, 2021, р. 38). При этом 41 % российских семей не удовлетворены
своим жильем и условиями проживания [4, с. 43] (Vilkova, Marennikova, 2021, р. 43). Государственные программы в области обеспечения
доступности жилья эволюционировали от первой ГЦП «Жилище» через несколько
этапов ФЦП «Жилище» к государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным
жильем и коммунальными услугами граждан РФ» на 2021–2025 гг.
Основными целевыми показателями остаются все те же: годовой объем ввода жилья,
в том числе стандартного и малоэтажного; уровень обеспеченности
населения жильем; количество семей всех категорий граждан, улучшивших жилищные
условия в рамках мероприятий Программы; уменьшение доли ветхого и аварийного
жилищного фонда в общей площади жилищного фонда страны и регионов,
уровень доступности жилья для населения [2, с. 342] (Buzyrev, 2021, р. 342).
Надо
признать, что программы по переселению граждан из ветхого и аварийного
жилья стали удачной возможностью для всех категорий граждан
воспользоваться государственной поддержкой для улучшения своих жилищных
условий и обеспечить фронтом работ строительные организации, в том
числе не крупные во всех регионах страны. Логичным продолжением таких
программ, по нашему мнению, должно стать обновление не только
аварийного, но и устаревшего жилищного фонда, находящегося в нескольких
шагах от признания своей непригодности по физическим, но в особенности
по моральным признакам. Реновация – еще один лозунг, громкая программа с очередным
этапом завершения в 2021 г., прогремевшая на всю страну на примере
реновации жилой застройки г. Москвы. Целью нашего исследования является
обоснование для застройщика последовательности действий и методики
расчета возможного эффекта от реновации стандартных кварталов среднего
российского города. Именно заинтересованность застройщика позволит осуществить
программу комплексной реновации уже не только в столице, но и по всей
стране.
Теория реновации
Стратегическое
развитие отрасли строительства, по мнению Светник Т.В., заключается не только
в росте метров квадратных, но и в формировании
«цивилизованного образа жилья в сознании населения и обеспечение
условий для его достойной жизни», достижение чего невозможно без в том
числе обновления массового жилого фонда, построенного в советской период [13,
с. 257] (Svetnik,
2021, р. 257). Такое обновление должно стать не только
вопросом поиска финансирования и изменения экологических и энергоэффективных
стандартов, но и вопросом «изменения культурной парадигмы, того, как
личность воспринимает сегодня существующее положение вещей» [17, с. 17] (Kharicheva, 2021, р. 17).
Имя данному направлению развития отрасли жилищного строительства – реновация.
Анализ публикаций, позволяющий изучить
границы применения данного термина, выявил, что они достаточно широки. От
классического, заключающегося в том, что реновация – это экономический
процесс замещения выбывающих из производства вследствие физического и морального
износа основных фондов новыми объектами [7, с. 17; 5, с. 90; 11, с. 73] (Kirillova, 2021, р. 17; Dryomova, Shelkoplyasova, 2021, р. 90; Polyakov, Pupentsova, 2021, р. 73), до вариаций, связанных именно с обновлением
жилищного фонда и развитием территорий.
По
мнению Бузырева и Овсянниковой, «под реновацией следует
понимать процесс обновления жилых зданий, восстановление их потребительских
свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального
износа элементов жилищного фонда (жилых зданий или их частей) новыми элементами
или объектами» [2, с. 285; 10, с. 314] (Buzyrev, 2021, р. 285; Ovsyannikova,
Ovsyannikova, 2009, р. 314).
В
более широкой трактовке и в соответствии с субъективной
трактовкой Градостроительного кодекса, представленной некоторыми авторами,
реновацию можно определить как развитие застроенных территорий, заключающееся в обновлении
жилой среды, призванном обеспечить комплексную реконструкцию территории с аварийными
жилыми объектами и объектами первых массовых серий или
малоэтажным жилым фондом, построенным до 1960 года, не отвечающим
современным требованиям стандартов жилья [21, с. 328] (Foroughi, Rasol, 2021, р. 328).
Именно отсутствие нормативного определения реновации позволяет толковать этот
термин вольно, в зависимости от целей тех, кто его использует:
«Реновация сложившейся застройки возможна исключительно с использованием
двух предусмотренных Градостроительным кодексом РФ механизмов: развитие
застроенных территорий и комплексное развитие территории. Однако
использование указанных инструментов не позволяет эффективно реализовать
программу реновации жилищного фонда» [1].
Зарубежные
авторы обычно сводят реновацию к конкретным действиям по реконструкции
и модернизации. Например, египетские исследователи Soleiman Foroughi и Mezgeen Abdulrahman Rasol
считают, что реновация является синонимом понятия модернизация. «Реновацию
(модернизацию) относительно легко осуществить с точки зрения модернизации
городского пространства, комплекса или здания, но сделать это эффективно и устойчиво
с точки зрения относительного физико-пространственного разрушения, вызванного
необходимостью более эффективного пользования городской структурой и, в то
же время, с минимальными затратами, становится более
сложной задачей. Ремонт включает в себя те же меры
наряду с защитой старого здания, комплекса или городского пространства, с современной
пространственной организацией и оптимальной производительностью. Другими
словами, модернизация, а именно оживление строительных конструкций,
операций или процессов для устранения признаков повреждения, истощения и разрушения,
является синонимом концепции новой реконструкции и перестройки.
Модернизация включает в себя семь категорий мер: оживление городов, адаптация
(обновление), конверсия, сохранение, обновление, восстановление и ремонт» [21,
с. 325] (Foroughi,
Rasol, 2021, р. 325).
В
работе европейских авторов «10 вопросов относительно устойчивости реновации в строительстве»
реновация также ассоциируется с модернизацией и реконструкцией и включает
в себя следующие направления: обновление устаревшего жилищного фонда,
повышение экологичности и энергоэффективности зданий, улучшение качества
жизни – социальный аспект и повышение доступности жилья – экономический
аспект. Для преодоления низкой производительности и конфликта интересов
авторы призывают к развитию новых форм сотрудничества между различными
заинтересованными сторонами, участвующими в строительных проектах [22] (Jensen, Maslesa, Berg et
al., 2021).
Российские
ученые все же придерживаются мнения, что программа реновации должна включаться
при возникновении таких проблем, которые невозможно решить методами
модернизации, реконструкции или капитального ремонта. Таким образом, «реновация
– это комплексный процесс, который направлен на создание комфортной среды
проживания в сложившейся застройке в новых социально-экономических
условиях» [4, с. 155] (Vilkova,
Marennikova, 2021, р. 155). Ближе всего к реновации
подходит определение редевелопмента, который, с одной стороны,
подразумевает полную очистку территории с возведением новых объектов, а с другой
– любое улучшение или обновление городской застройки [11, с. 73] (Polyakov, Pupentsova, 2021, р. 73).
Однако в отличие от редевелопмента реновация невозможна без участия
государства.
Участие может быть
двух видов: финансовое (через государственные программы и субсидии) и нефинансовое
(посредством нормативного и градостроительного регулирования).
Естественная (эволюционная) реновация происходит органично, по мере
накопления и последовательного устранения проблем и дефектов объектов
недвижимости. Но предметом нашего исследования является принудительная
реновация, когда при наличии официальной программы сносят или полностью
изменяют существующие объекты [4, с. 159] (Vilkova, Marennikova, 2021, р. 159). Также реновация
может быть точечной (когда обновление происходит на примере единичных
микрорайонов) и глобальной, с последовательным сносом всех устаревших
и аварийных жилых домов согласно принятым региональным программам и заменой
их новыми объектами.
Согласно пресс-выпуску № 3436
от 08 августа 2021 года Всероссийского центра исследования общественного
мнения, 85 % россиян считают, что в их регионах имеются разной степени
проблемы ветхого и аварийного жилья, и 73 % россиян полагают, что
российским регионам реновация необходима больше, чем столице [2].
В этой связи ряд авторов считают, что
«превалирующее большинство российских городов требует принятия и плановую
реализацию программ реновации; органы местной власти следует обеспечить
финансами и материально-технической базой строительства для воспроизводства
жилищного фонда; государство должно инициировать национальную политику по обновлению
жилищного фонда» [16, с. 39] (Ulitskaya, Tolstova, Ashirova i dr., 2021, р. 39).
Национальная политика в части реновации регионального жилого фонда
позволит усилить межрегиональную конкуренцию за стратегические ресурсы,
прежде всего – за человеческий капитал. Немаловажной составляющей
межрегиональной конкуренции должны стать реновационные процессы, направленные
на воспроизводство конкурентоспособных жилищных объектов и в конечном
счете на снижение цены потребления (покупки) и эксплуатации данных
объектов для населения [9, с. 20] (Nezhnikova, 2021, р. 20).
Реновация
сложившейся жилой застройки относится к разряду крупных градостроительных
задач, затрагивающих изменения в области территориального планирования.
Такие изменения должны включать в себя: улучшение жилищных условий
граждан: повышение безопасности и комфорта; улучшение социальных и экономических
параметров жилищного фонда города; эффективное использование городских
площадей; обновление городской инфраструктуры; развитие городской среды;
улучшение транспортной и экологической обстановок в городе; улучшение
социальных и экономических сфер жизни горожан; повышение
морально-эстетического облика города [11, с. 77, 78] (Polyakov, Pupentsova, 2021,
р. 77, 78).
Опираясь на работы
Киевского И.Л., можно согласиться, что «организационно реновация в кварталах
сложившейся застройки представляет собой «волновой» процесс: вначале возводятся
стартовые дома, затем проводится переселение жителей сносимых домов,
осуществляется снос и новое строительство на освободившихся
площадках. При этом часть квартир в новых домах используется для переселения,
а оставшаяся часть – со временем реализуется на рынке» [6, с. 4] (Kievskiy
I.L., Sergeeva A.A., 2021, р. 4).
Экспертами
Всемирного банка [3] были
выделены четыре ключевых этапа в рамках проектов по реновации:
определение области охвата, планирование, финансирование и реализация.
Главными объектами
реновации являются земля, окружающая городская среда и население;
основными методами управления процессами реновации становятся
программно-целевой и проектный методы. Разработанная общая программа
реновации города или региона конкретизируется через отдельные
инвестиционно-строительные проекты, определяющие комплекс работ с выходом
на конкретные физические объекты результатов строительства (здания,
сооружения и т.п.) [8, с. 43; 4, с. 158] (Kubasova, 2021, р. 43; Vilkova, Marennikova, 2021, р. 158).
Также, согласно исследованиям Кирилловой
А.Н., при реализации программ реновации жилищного фонда необходимо
применять методы проектного управления через проектно-ориентированную систему
управления [4]; методы
территориально-пространственного девелопмента, бизнес-планирования,
портфельного управления [7, с. 18–20] (Kharicheva, 2021, р. 18–20).
Многие зарубежные авторы также подчеркивают
важность вопросов экологических последствий при определении эффективности проектов
реновации, поскольку они являются значимым параметром, влияющим на комфортность
городской среды [13, 20, 24, 25] (Svetnik, 2021; Ferrari, Zagarella, 2021; Medineckienė, Björk, 2021; Moschetti, Brattebø, 2021).
И хотя вектор
государственной политики в инвестиционной сфере в значительной
степени остается направленным на децентрализацию инвестиционных вложений [18, с. 110] (Shupletsov, Skorobogatova, 2021, р. 110), программа реновации прежде
всего направлена на улучшение жилищных условий граждан, в большей
степени это проект социальной направленности, именно поэтому он реализуется
обязательно с использованием средств бюджета. В то же время часть жилья,
не задействованного в «волновом» переселении, будет продаваться, что
позволит заинтересовать коммерческих застройщиков. Один из ключевых
принципов реновации заключается в раскрытии потенциала территорий. В
процессе реновировании городской среды должен быть использован комплексный
подход, призванный сохранить историю места и самобытность города [6, с. 4] (Kievskiy,
Sergeeva, 2021, р. 4).
Когда
было решено начать строительство панельных домов средней этажности (4–5
этажей), это не требовало сложных технологических решений и значительно
сокращало время на строительство. При этом отдавался приоритет скорости
строительства и простоте архитектурных решений, а требования к качеству
жилья, особенно в отношении подсобных помещений, отходили на второй
план. Идея подобного строительства, в том числе в части квартальной
планировки подобной застройки, восходит к идеям, отраженным в работах
французского архитектора швейцарского происхождения Ле Корбюзье [1, с. 80] (Babenko, 2021, р. 80).
«Сталинки» были значительно комфортнее и больше по площади, но предпочтение
отдали «хрущевкам» французско-швейцарского происхождения.
Характерно,
что в 50–60-е гг. ХХ в. доля построенных панельных домов средней этажности
составляла в странах Западной Европы в среднем 50–70 % от всех
построенных в это время жилищных зданий [1, с. 81] (Babenko, 2021, р. 81).
Сейчас пришло время пожинать плоды сделанного полвека назад выбора. Реновация
– один из методов преодоления хрущевской простоты в пользу
современного качества и комфортности жилья в частности и городской
среды в целом.
Таким
образом, на основе теоретического обзора разнообразных мнений в понимании
реновации мы можем вывести собственное определение. Реновация – это процесс
обновления жилищного фонда путем комплексного сноса и новой застройки
кварталов города с увеличением вводимой жилой площади и повышением
комфортности городской среды.
Метод и методология исследования
Процесс реновации
жилого фонда связан с большим количеством социальных и экономических
факторов, поэтому при создании проекта реновации необходимо учитывать
особенности развития конкретной территории, демографические и рыночные
показатели. Кроме того, при подготовке проекта реновации необходимо
принимать во внимание особенности конструкции здания, назначение
использования и особенности эксплуатации [23, с. 369, 370] (Macek, Dobiáš, 2021, р. 369,
370).
Существующая типовая
многоэтажная жилая застройка 1960-х гг. требует радикального комплексного
восстановления, однако необходимо учитывать, что проект реновации должен также соответствовать
архитектурным и планировочным особенностям прилегающих территорий, поэтому
важным является сохранение основных пешеходных трасс и мест концентрации
общественных зданий как планировочного каркаса новой застройки микрорайона. Также
необходимо рассмотреть варианты сохранения существующих зданий с учетом
экономической целесообразности их модернизации [19, 26] (Barbosa, Woetzel et al.;
Pope, Marks, Back et al., 2021).
Для
формирования эффективных проектов, связанных с реновацией, необходима
оценка следующих параметров:
1.
Назначение объекта недвижимости.
2.
Текущее состояние объекта.
3.
Перспективы развития территории.
4.
Состояние городских сетей,
расположенных на территории и возможности их расширения.
5.
Затраты по альтернативным
вариантам реализации проекта.
Комплекс мероприятий программы реновации в регионах
рассматривался, например, в работе Василькова С.А., Симанович Л.Н. [3, с. 328–330] (Vasilkov, Simanovich, 2021, р. 328–330). Мы
сконцентрируемся на обосновании проекта региональной реновации с точки
зрения коммерчески заинтересованного застройщика. Тогда последовательность
действий осуществления проекта реновации жилой застройки должна включать следующие
этапы:
1.
Анализ емкости потенциального
рынка вновь вводимой недвижимости и конкурентной среды.
2.
Социологическое исследование
портрета потенциального потребителя.
3.
Экономическое обоснование проекта.
Анализ емкости рынка производится на основе
статистических методов и статистической информации, а также
трендового прогнозирования. Анализируются следующие показатели: динамика
численности населения, динамика ввода нового жилья, динамика количества заключенных
сделок на приобретение недвижимости, предпочтения по районам города.
Такой анализ позволит определить максимум квадратных метров, который сможет
«проглотить» рынок в данном районе, и установить границы ввода
дополнительного к реновированному метража нового жилья.
Портрет потенциального потребителя реновированного и дополнительно
построенного в рамках проекта реновации жилья определяется методами
социологического исследования, а именно методом социологического опроса
представительной выборки жителей исследуемого района для выявления потребностей относительно необходимой
инфраструктуры района и ключевых проблем жителей, которые должны быть
решены в рамках проекта реновации.
Экономическое обоснование проекта в рамках оценки
эффекта застройщика производится по классической методологии определения
финансовых результатов деятельности предприятий РФ, алгоритмом данной
методологии является логика составления формы № 2 финансовой отчетности
(«Отчет о финансовых результатах»). Выручка рассчитывается как сумма двух
составляющих: финансируемое государством переселение жителей из сносимого
жилья как компенсация сносимой площади по среднерыночным ценам,
определяемым в разрезе регионов ежеквартально приказом Минстроя РФ, и реальная
среднерыночная стоимость дополнительно построенного жилья в данном районе
города, определяемая на основе статистических данных и прогнозной
динамики цен. Затраты на реализацию проекта рассчитываются на основе
нормативного метода, а именно метода сметного нормирования стоимости строительства,
благоустройства, разборки и сноса зданий и сооружений. Затраты на временное
расселение людей из сносимых зданий рассчитываются исходя из расселяемого
метража и среднерыночной ставки арендной платы на жилье в данном
районе города.
Разработка
проекта реновации жилого квартала с расчетом эффекта застройщика
Рассмотрим
согласно представленной последовательности действий процесс осуществления
реновации на примере типового квартала в г. Иркутске, застроенного
домами 335 серии. В рамках данного исследования были учтены все необходимые
параметры, проведены опросы населения, рассмотрена техническая документация и нормативные
акты, что позволил о сделать вывод о целесообразности осуществления
реновации жилого квартала с поэтапным временным расселением жителей в арендованное
жилье. Последующее представление проекта связано с заключительным блоком
модели – оценкой экономической эффективности, затрат и результатов
реализации проекта реновации жилого квартала и его последствий для застройщика.
Выбранный
для реновации земельный участок общей площадью 43 352,58 кв. м
расположен в г. Иркутске, в границах улиц Трилиссера, Александра
Невского, 4-я Советская, Партизанская. Согласно Правилам землепользования и застройки
г. Иркутска на данной территории расположены зоны для жилищного
строительства, делового, общественного и коммерческого назначения, зоны
для дошкольного образования. В настоящий момент на данной территории
располагается 9 домов 335 серии и один дом 114 серии. Технические
характеристики зданий представлены в таблице 1.
Таблица 1
Технические характеристики существующих зданий
помещений
помещений
Невского
Источник:
рассчитано
авторами в соответствии с техническими паспортами зданий
На
текущий момент жилая площадь, подлежащая сносу, составляет 22 858,76 кв. м. На
этой пощади проживает 1 590 человек.
Таким
образом, перед нами стоит задача возобновления существующего жилого фонда с соблюдением
всех нормативов и создания эффективной экономической модели,
привлекательной для инвестора, что может быть обеспечено только путем
увеличения жилой площади.
Предлагаемый
нами проект предполагает снос существующих и строительство новых жилых
домов.
Поскольку проект
реновации предполагает увеличение площади застройки, немаловажным фактором
является привлекательность территории для населения, так как для эффективной
реализации проекта необходимо обеспечить спрос на вновь созданные объекты
недвижимости.
Выбранная
территория является перспективной с точки зрения развития городской
застройки, находится в престижном районе в непосредственной близости
от всех необходимых объектов инфраструктуры (детские сады, школы,
больницы, торговые центры и рынки, транспортные узлы и т.д.). Исходя
из рассчитанной емкости рынка жилой недвижимости дополнительная жилая
площадь застройки не должна превышать 25850,5 кв. м. Таким образом, жилая
застройка микрорайона может вместить почти в 2 раза больше жителей, чем существующая,
т.е. около 2 300–2 800 чел.
В существующих домах расположены
коммерческие помещения общей площадью 1 218 кв. м. Проект предполагает строительство
2 104 кв. м коммерческих объектов, при этом 1 218 кв. м отдается
собственникам домов, которые попали под снос. Остальные 886 кв. м
предоставляются городу для организации поликлиники, детского сада, иных
объектов социальной инфраструктуры, необходимых для увеличенного населения
микрорайона.
Одной из первостепенных
задач, которую необходимо решить при реализации проекта реновации,
является обеспечение расселения жителей сносимых домов на время
осуществления проекта и обеспечение возмещения жилой площади с учетом
действующих нормативов. Существует множество вариантов решения вопроса
расселения, в том числе сложные комбинированные схемы. Для наглядности мы сравним
два принципиально разных варианта: выкуп квартир у жильцов и временное
переселение в арендованное жилье на время осуществления проекта.
Сравнение затрат
по рассматриваемым вариантам показало целесообразность предоставления
жильцам сносимых домов временного жилья с компенсацией арендных платежей,
поэтому все дальнейшие расчеты предполагают именно этот вариант.
Норма
обеспеченности жилой площадью для переселенцев из сносимого жилья составляет
18 кв. м на 1 человека. В настоящее время в пересчете на одного
жителя данного микрорайона приходится 14, 38 кв. м. Данный показатель ниже
социальной нормы площади жилья в г. Иркутске на 3,62 кв. м,
поэтому для исполнения норм, установленных федеральным и региональным
законодательством, для «качественного» расселения и возвращения
жильцов в прежний район их проживания необходимо 28 620 кв. м, то
есть для равноценного строительства под переселение жильцов старых
домов в новые необходимо построить дополнительно 5 761,24 кв. м жилой
площади. Повышающий коэффициент для расчетов новых площадей составит 1,252
(28 620/22 858,76). Однако временное расселение будет осуществляться
в точном соответствии с имеющимися у жителей площадями и за счет
бюджетных средств в рамках осуществления программ переселения из ветхого
и аварийного жилья.
Для равномерного
осуществления проекта новое строительство и расселение во временное
жилье будет осуществляться в пять этапов, каждый из которых
предполагает ряд мероприятий, обеспечивающих реализацию проекта в минимальные
сроки и с минимальными затратами.
Основными мероприятиями, влияющими на сроки
осуществления проекта, являются:
1.
Снос существующих зданий.
2.
Расселения жителей в арендованное
жилье.
3.
Строительство новых зданий.
4.
Вселение из арендованного
жилья в новое.
Описание
этапов реновации жилого квартала
I
этап проекта предполагает снос дома, расположенного по адресу ул.
Александра Невского, 46, литер «Б», с жилой площадью 2 548,4 кв. м, с расселением
жильцов в арендованное жилье той же площади. На освободившемся участке
начнется строительство многоквартирного дома № 1 с двумя
блок-секциями № 1 и № 2 высотой 9 и 10 этажей и общей
площадью 6 841,74 кв. м, в том числе жилой площадью 6 146,6
кв. м. Таким образом, в конце первого этапа возведенный многоквартирный
дом № 1 способен компенсировать жилые площади, демонтированные в начале
этапа, а это 2 548,40 * 1,252 = 3 190,6 кв. м, и предоставить
дополнительно 2 956 кв. м жилой площади.
На II
этапе
происходит переселение из арендованного жилья жителей ранее снесенного
дома одновременно с частичным заселением жителей, чьи дома сносятся на II
этапе. На данном этапе происходит снос домов по адресам ул. Трилиссера 38,
Александра Невского 46а. Общая площадь под снос составит 6 709,5 кв. м,
в том числе жилая площадь – 5 154,5 кв. м. Жители этих домов
расселяются частично в новое жилье, построенное на предыдущем этапе, частично
в арендованное жилье.
Второй этап также предполагает
строительство многоквартирного дома № 2, в состав которого входит две
блок-секции в 9 и 10 этажей, жилой площадью 6 146,6 кв. м.
III
этап предполагает переселение жильцов арендованных квартир на площадь
построенных блок-секций в 3 497,43 кв. м. При сносе домов по адресам
Партизанская 105, 105а, 107, 107а общей площадью 11 191,36 кв. м, в том
числе жилой площадью 10 112,26 кв. м, у застройщика есть возможность
переселить также часть жильцов в блок-секции № 3 и № 4,
построенные на втором этапе. Строительство многоквартирного дома № 3
с четырьмя блок-секциями в 9, 10 и 11 этажей, осуществляемое на этом
этапе, обеспечит к концу 12 942,16 кв. м жилой площади.
На IV
этапе происходит возвращение жителей, расселенных в арендованные на третьем
этапе квартиры, на площадь в 10 011,38 кв. м. Четвертый этап проекта
предполагает переселение жильцов, расселенных в арендованное жилье на III
и IV этапах, в многоквартирный
дом № 4 и снос домов по ул. Партизанская 109 и 109а. Жители
этих домов частично (2 930,78 кв. м) заселяются в блок-секцию № 8
III этапа, при этом остается
площадь для оставшегося расселения в 3 383,81 кв. м и площадь
для продажи застройщиком по рыночной цене в 9 882,83 кв. м
многоквартирного дома № 4 с четырьмя блок-секциями № 9, 10, 11, 12.
Пятый этап проекта
предполагает окончательное благоустройство прилегающих территорий.
Сводные расчеты площадей
застройки представлены в таблице 2.
Таблица 2
Поэтапный
расчет площади застройки
дома (k=1,252), кв. м
этап, кв. м
Источник:
рассчитано
авторами
Затраты на аренду
помещений для собственников на всех этапах проекта составят 120 419
478
рублей (табл. 3).
Таблица
3
Затраты на аренду
жилых помещений на этапах переселения
площадь, кв. м
за 1 кв. м аренды, руб./мес.
аренды, мес.
700
370 275
171 695
675 808
478
Источник:
рассчитано
авторами
Издержки, связанные с расселением
жильцов из ветхого и аварийного жилья, понесет государство, согласно
Постановлению Правительства № 47 от 28 января 2006 года и согласно
Федеральному закону № 185 «О Фонде содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства» от 21 июля 2007 года.
Что касается сноса жилых
домов 335 серии, то здесь можно рассмотреть два варианта. Первый вариант – это
совместное участие муниципалитета и застройщика, а второй вариант –
снос зданий за счет средств застройщика в 100 % размере. В
дальнейшем расчеты производились по второму варианту. Для расчета сноса
одного дома была рассчитана укрупненная смета, в соответствии с которой
стоимость разборки и сноса одного дома 335 серии составляет
1 956 150 рублей. При сносе девяти домов сумма составит
17 605 350 рублей. Расчет затрат на снос по этапам
представлен в таблице 4.
Таблица
4
Стоимость этапов сноса,
руб.
Источник:
рассчитано
авторами
Строительство новых домов
будет осуществляться на базе действующего домостроительного комбината
крупнейшей строительной компании г. Иркутска ФСК «Новый город». Согласно
объектным сметам, стоимость строительства одного 9-ти этажного дома составит
80 590 181,89 рублей, 10-ти этажного дома – 89 544 646,54,
а 11-ти этажного дома – 98 499 111,2 рублей. Таким образом,
можно укрупненно рассчитать стоимость строительства для всех четырех типов
многоквартирных домов.
В связи с тем, что
проект не подразумевает снос дома по адресу: ул. Александра Невского,
дом 46, литер «В» по причине стабильного нормального текущего состояния, с отсутствием
большого физического износа, проектом предусматриваются небольшие архитектурные
изменения, в частности, улучшение фасада дома.
Помимо расселения
жильцов, сноса старых построек и строительства новых многоквартирных
домов, нельзя не учесть затраты на благоустройство. Так как проект
предусматривает реновацию жилого микрорайона, в структуре проекта должно
быть заложено благоустройство территории. Для расчета затрат на благоустройство
была составлена объектная смета, в соответствии с которой стоимость
благоустройства и озеленения составила 9 400 182 рубля.
С точки зрения
менеджмента на период реализации проекта реновации будет организована
девелоперская компания с ежемесячными затратами на управление в размере
130 000 рублей.
Сводный расчет затрат и эффективности
Сводные результаты
расчетов затрат, связанных с реализацией проекта, представлены в таблице
5.
Таблица 5
Суммарные издержки, руб.
по этапам
этап
этап
этап
этап
этап
этап
150
300
600
600
463 200
182
560 000
950 000
145 000
145 000
600 000
560 000
560 000
023 200
423 972
Источник:
рассчитано
авторами
Выручка застройщика
состоит из двух частей. Первая часть – это продажа 31 853,14 кв. м
помещений под переселение государству по средней рыночной цене 37 914
рублей за кв. м, согласно Приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства РФ от 27 апреля 2021 года. Вторая часть выручки – это продажа
оставшихся квадратных метров жилья.
Исходя из составленного
по итогам отчета о финансовых результатах, можно сделать вывод, что
данный проект будет прибыльным для инвестора-застройщика. Несмотря на то,
что на 0 и I
этапах результаты будут отрицательными, уже на втором этапе застройщик
будет получать денежные средства в виде государственного финансирования на компенсацию
издержек по расселению, что выведет проект в зону положительных
результатов. Однако отрицательная прибыль может отпугнуть
инвестора-застройщика, поэтому мы предлагаем второй вариант, с использованием
заемных средств в форме кредита на 70 000 000 рублей под 9,5 %
годовых. Расчет вероятных финансовых результатов по этапам представлен в таблице
6.
Таблица 6
Отчет о финансовых результатах
этап
этап
этап
этап
этап
этап
и расходы по обычным видам деятельности
продаж, руб., в том числе:
(убыток), руб.
расходы, руб.
от продаж (реализации), руб.
Проценты к уплате по кредитным обязательствам (70 000 000 под 9,5 %),
руб.
до налогообложения (бухгалтерская прибыль), руб.
руб.
(убыток) отчетного периода, руб.
прибыль от проекта за все 5 этапов
516
948 077
Источник:
рассчитано авторами
Получением кредита мы нейтрализуем
убытки на 0 и I
этапах проекта, а на четвертом этапе чистой прибыли, накопленной за II
и III этапы, хватит, чтобы
погасить убытки этого этапа. Общая чистая прибыль от проекта реновации
жилой застройки составит около 517 млн руб.
Заключение
Наш проектный опыт моделирования
реновации квартала жилой застройки в г. Иркутске показал, что проект может
заинтересовать застройщика в случае максимального увеличения площади вновь
построенного жилья с использованием наиболее экономных технологий.
«По
оценкам практиков, даже 1 % роста стоимости квартиры уменьшает прибыль
организации на 10 %, снижает рентабельность в строительном бизнесе» [5,
с. 261] (Dryomova,
Shelkoplyasova, 2021, р. 261). В результате
застройщик экономит на качестве и на смену «хрущевкам» приходит более
современное, но тоже сборное панельное домостроительство, при котором
строительство 9-ти этажной секции, согласно объектной смете, обойдется в 7 517
тыс. руб.
В результате проведенных
расчетов пробного проекта реновации классического хрущевского квартала на примере
г. Иркутска мы пришли к следующим выводам. Реновация будет выгодна
застройщику только в случае участия в этих проектах «длинных» заемных
денег, а также бюджетных средств в части компенсации затрат на временное
расселение граждан из сносимых домов, а также при условии выкупа
государством квартир, предназначенных для переселения граждан из снесенного
жилья не ниже чем по установленным в регионе органами власти
ценам.
Дальнейшее исследование
заявленной темы должно быть направлено на создание универсальной модели
разработки проектов реновации любых типов жилых кварталов с последовательностью
и разницей в степени проработки их этапов.
[1] Центр Сулакшина (центр научной политической мысли и идеологии). [Электронный ресурс]. URL:
http://rusrand.ru/analytics/zakonoproekt-o-renovacii-pyatietajek-perevod-s-yuridicheskogo
[2] Пресс-выпуск № 3436.
Реновация в Москве: что думает Россия? // Всероссийский центр изучения
общественного мнения. Официальный портал. [Электронный ресурс]. URL: https://wciom.ru/index.php?id=236&uid=116343
(дата обращения: 27.10.2021).
[3] The World Bank. [Электронный ресурс]. URL: http://urban-regeneration.worldbank.org/about (дата
обращения 8.03.2021 г.).
[4]
Методическими рекомендациям по внедрению проектного управления в органах
исполнительной власти РФ; «О Совете по внедрению проектного управления в
федеральных органах исполнительной власти и органах государственной власти
субъектов РФ»: Приказ Министра экономического развития РФ от 5 июня 2021 г. №
304.
1. Бабенко Г.В. Актуальность альтернативы «снос или реновация» для жилищного комплекса крупных городов // Вестник КРАГСиУ. Серия «Теория и практика управления». – 2021. – № 18 (23). – С.81-84.
2. Бузырев В.В. Реновация жилых домов как важный фактор увеличения жизненного цикла жилищного фонда в регионе // Проблемы современной экономики. – 2021.– № 4 (44). – С. 285-288.
3. Васильков С.А., Симанович Л.Н. Перспективы применения программы реновации жилищного фонда в регионах России // Ежегодная II Международная научно-практическая конференция «Экономика. Образование. Право. Научные исследования состояния и развития современного общества»: сборник трудов конференции (31 октября 2021 г.). – Волгоград: Изд-во ИП Ващенко А.Н., 2021. – 594 с. – С. 326-332.
4. Вилкова А.С., Маренникова Д.В. Предпосылки к реновации жилья на территориях, прилегающих к промышленным зонам // Международный научно-исследовательский журнал. – 2021. – № 06 (60). – Часть 2. Июнь. – С.155-159. doi: 10.23670/IRJ.2021.60.058.
5. Дрёмова О.В., Шелкоплясова Н.И. Правовое обеспечение реновации зданий городских агломераций в РФ (на примере города федерального значения москва) // Вестник Тульского филиала Финуниверситета. – 2021. – № 1. – С. 90-93.
6. Киевский И.Л., Сергеева А.А. Оценка эффектов от градостроительных мероприятий по реновации кварталов сложившейся застройки Москвы и их влияние на потребность в строительных машинах и механизмах // Науковедение: интернет журнал. 2021. – Том 9. – № 6. [Электронный ресурс]. URL: https://naukovedenie.ru/PDF/108TVN617.pdf (дата обращения 19.03.2021 г.).
7. Кириллова А.Н. Программа реновации жилищного фонда как фактор системного обновления и устойчивого развития городской застройки // Недвижимость: экономика, управление. – 2021. – № 3. – С. 16-21.
8. Кубасова Т.И. Альтернативные варианты финансирования инвестиционно-строительных проектов с помощью ценных бумаг // Логистические технологии в современных моделях экономического развития: материалы международной научно-практической конференции (24 июня 2021 г.). – Иркутск: Изд-во БГУ, 2021. – 96 с. – С. 42-49.
9. Нежникова Е.В. Реновационные процессы как основа воспроизводства конкурентоспособных объектов жилищного строительства // Экономика и менеджмент недвижимости. – 2021.– №4. – С. 20-24.
10. Овсянникова С.Н., Овсянникова Т.Ю. Повышение энергоэффективности жилых зданий в процессе реновации жилищного фонда // Academia. Архитектура и строительство. – 2009. – № 5. – С. 313-318.
11. Поляков Д.К., Пупенцова С.В. Сравнительный анализ проектов реноваций и редевелопмента // Фундаментальные и прикладные исследования в области управления, экономики и торговли: сборник трудов научной и учебно-практической конференции, в 3-х частях (6-7 июня 2021 г.). – СПб: Изд-во СПбПУ, 2021. – Ч.1. – 376 с. – С. 72-79.
12. Пузанов А.С., Косарева Н.Б., Полиди Т.Д. Основные тенденции жилищной экономики российских городов // Городские исследования и практики. – 2021. – Пилотный выпуск. – С. 33-54.
13. Светник Т.В. Методология анализа российских проблем отрасли строительства // Евроазиатское сотрудничество: материалы международной научно-практической конференции (14-15 сентября 2021 г.). – Иркутск: Изд-во БГУ, 2021. – 350 с. – С. 256-262.
14. Светник Т.В. Трансформация отрасли строительства в действенный локомотив экономического роста // Вестник Иркутского государственного технического университета. – 2021. – № 12 (95). – С. 336-343.
15. Суходолов А.П., Новикова Н.Г., Кубасова Т.И. и др. Факторы, детерминирующие мошенничество в сфере долевого строительства / А.П. Суходолов, Н.Г. Новикова, Т.И. Кубасова, Г.В. Хомкалов, И.В. Лавыгина // Всероссийский криминологический журнал. – 2021. – Т. 12. – № 1. – С. 92-100. doi: 10.17150/2500-4255.2021.12(1).92-100.
16. Улицкая Н.Ю., Толстова Т.В., Аширова Т.Г. и др. Реновация жилья / Н.Ю. Улицкая, Т.В. Толстова, Т.Г. Аширова, И.И. Абдразакова // Вектор экономики. – 2021.– № 4 (22). – С. 35-42.
17. Харичева Е.Я. “Реновация” массового жилья в прибалтийском регионе (Германия, Польша, Эстония, Латвия, Литва, Россия) // Дом Бурганова. Пространство культуры. – 2021. – № 3. – С. 17-30.
18. Шуплецов А.Ф., Скоробогатова Ю.А. Системное моделирование и развитие элементов механизма инвестиционных решений в строительном комплексе региона // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2021. – Том 8, № 1. – С. 109-120. doi: 10.21285/2227-2917-2021-1-109-120.
19. Barbosa F., Woetzel J. et al. Reinventing construction: a route to higher productivity / F. Barbosa, J. Woetzel, J. Mischke, M.J. Ribeirinho, M. Sridhar, M. Parsons, N. Bertram, S. Brown // McKinsey Global Institute. 2021. [Электронный ресурс]. URL: https://www.mckinsey.com/~/media/mckinsey/industries/capital projects and infrastructure/our insights/reinventing construction through a productivity revolution/mgi-reinventing-construction-executive-summary.ashx (дата обращения 19.02.2021 г.).
20. Ferrari S., Zagarella F. Costs assessment for building renovation cost-optimal analysis // Energy Procedia. – 2021. – № 78. – P. 2378 – 2384.
21. Foroughi S., Rasol M.A. Housing renovation priority in the fabric texture of the city using the analytic hierarchy model (AHP) and geographic information system (GIS): A case study of Zanjan City, Iran // The Egyptian Journal of Remote Sensing and Space Sciences. – 2021. – №19. – P. 323–332.
22. Jensen P.A., Maslesa E., Berg J.B. et al. 10 questions concerning sustainable building renovation / P.A. Jensen, E. Maslesa, J.B. Berg, C. Thuesen // Building and Environment. – 2021. – № 143. – P. 130-137. doi: 10.1016/j.buildenv.2021.06.051.
23. Macek D., Dobiáš J. Buildings Renovation and Maintenance in the Public Secto // Procedia Engineering. – 2021. – № 85. – P. 368-376. doi: 10.1016/j.proeng.2021.10.562.
24. Medineckienė M., Björk F. Owner preferences regarding renovation measures – the demonstration of using multi-criteria decision making // Journal of civil engineering and management. – 2021. – № 17 (2). – P. 284–295. doi:10.3846/13923730.2021.582380.
25. Moschetti R., Brattebø H. Combining Life Cycle Environmental and Economic Assessments in Building Energy Renovation Projects // Energies. – 2021. – № 10 (11). – Part 1851. – P. 1-17. doi: 10.3390/en10111851.
26. Pope C., Marks E., Back Ed.et al. Renovation versus New Construction and Building Decision Tool for Educational Facilities / C. Pope, E. Marks, Ed. Back, T. Leopard, Th. Love // Journal of Construction Engineering. 2021. [Электронный ресурс]. URL: https://www.hindawi.com/journals/jcen/2021/5737160/ doi: 10.1155/2021/5737160 (дата обращения 9.02.2021 г.).
Принципы и методы реновации промышленных объектов в мировой практике
DOI:10.34031/article_5d079e0ec02547.40724825 1*Точина В.П., 1Попов А.Д., 1Танкова Н.А.
1 Белгородский государственный технологический университет им. В.Г. Шухова Россия, 308012, г. Белгород, ул. Костюкова, д. 46 *E-mail: vikivi19@yandex.ru
ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ РЕНОВАЦИИ ПРОМЫШЛЕННЫХ ОБЪЕКТОВ
В МИРОВОЙ ПРАКТИКЕ
Аннотация. В статье рассматривается мировой опыт реновации индустриальных объектов и акцентируются ключевые принципы и методы, используемые в проектах такого вида. Даны примеры адаптации промышленных объектов к потребностям современных городов. Выявлены тенденции развития принципов и методов реновации промышленных территорий и сооружений. Принципы базируются на сохранении либо изменении начальной функции сооружения, методы же представляются в таком случае, каким способом совершается непосредственно процедура реновации, они полагаются на сохранении либо изменении наружного и внутреннего типов сооружения. Именно многогранность решений перепрофилирования объектов позволяет проводить архитектурное моделирование правильного выбора адаптации исторических объектов или комплексов под современные нужды. Рассмотрены аналоговые образы перестройки индустриальных центров и их инфраструктура с сохранением объектов. Проведен анализ процесса реновации, его рациональность и результативность в обстоятельствах урбанизированного мегаполиса на примере исторических промышленных объектов. Реновация индустриальных территорий позволит создать более комфортную городскую среду, развить социальную инфраструктуру и удобные общественные пространства. Для этого целесообразно использовать все виды полной рефункционализации.
Ключевые слова: реновация, индустриальные территории, преобразование пространств, реорганизация, рефункционализация индустриальной территории.
Введение. Под «реновацией» в архитектуре подразумевается адаптационный процесс, протекающий в существующем здании, перемены многофункционального направления сооружения либо постройки, с целью вероятного последующего применения [1]. В наше время проблема отслуживших свой срок индустриальных комплексов, строений и их инфраструктур остро стоит на повестке дня не только в нашем городе, но и в абсолютно всех индустриальных ареалов Российской Федерации [2]. Считается, что выходом из сформировавшейся ситуации может быть обновление деградирующих индустриальных объектов и их территорий. Основным и важным вопросом в настоящий период считается изменение индустриальных территорий, поддержка их цивилизованных ценностей и обеспечение города новой жизненной средой [3]. Территории, не попавшие в социальную жизнедеятельность, хотя существуют фактически, никак не реализуются в многофункциональных отношениях мегаполиса и его пластической концепции и, следовательно, становятся исключенными из жизни людей. Такая обстановка приводит к тому, что прежние индустриальные местности в многочисленных вариантах применяются не целесообразно, а в некоторых случаях и совершенно ни как не втянуты в деятельность мегаполиса [4, 5].
Методология. Проанализировав международный опыт деятельности с индустриальными
зданиями и территориями, можно отметить высококачественно различные тенденции реновации и перестройки индустриальных территорий и сооружений [9]:
– поддержка начального вида сооружения;
– восстановление с дальнейшим введением новейших научно-технических действий;
– восстановление индустриальных территорий с дальнейшим формированием зеленого скелета мегаполиса;
– абсолютное устранение промышленного объекта и применение территории под иным направлением.
Из количества имеющихся способов с целью перестройки (рефункцилизации) индустриальных предметов целесообразно выделить ряд ключевых, которые допускают приспособить зодчество к нынешним обстоятельствам:
1. Метод «аппликации» подразумевает формирование композиции на базе ранее имеющихся систем, за счет «наложения» новых строительных технологий и использованных материалов
[7].
2. Метод «сопоставлений» подразумевает сравнение проектируемого объекта с теми или иными качествами образного аналога. Он используется в том случае, если объекту следует добавить новые свойства.
3. «Внедрение» – врезка добавочных компонентов и строений в имеющиеся пространственно-планировочной композиции сооружения (рис. 1).
Данные методы возможно сочетать между собой, получая при этом достойные вниманию результаты.
«Внедрение» оказался наиболее подходящий метод реновации для перестройки депо.
Рис. 1. Центр современного искусства в Таллине
Основная часть. Целью данного изучения является анализ процесса реновации, ее рациональность и результативность в обстоятельствах урбанизированного мегаполиса, с этой целью рассмотрены аналоговые образцы переустройства промышленных центров и их инфраструктур с сохранением объектов. Деятельность согласно подобным вопросам обнаружена в иностранной литературе [6]. Одним из таких примером считается трамвайное депо в Амстердаме (рис. 2).
Рис. 2. Старинное трамвайное депо в Амстердаме
В истоке 1900-х в центре Амстердама создали трамвайное депо в манере зодчества XIX столетия. В 1995 году депо начало утрачивать собственную изначальную значимость, и правительство подумали о редевелопменте (рис. 3). В 2021 Амстердам реализовал совокупность компании с оригинальными идеями [8]. Процедура реновации была прозрачной, потому что подрядчик с самого начала принимал участие в разработке и мог представлять действительно легко осуществимые задачи и контролировать стоимость. В результате трамвайное депо приспособили под множество новых функций: гостиницу, рестораны, библиотеку искусств, драмтеатр и креативные студии (рис. 3).
б
а
Рис. 3. Интерьеры переделанных пространств трамвайного депо: павильонов кинотеатра и ресторана:
а – помещение кинотеатра; б – открытый ресторан
В нашем государстве красочным образом реновации индустриальной территории может служить проект «Ткачи» ткацкой фабрики. В советский период предприятие приобрело новое имя-Петра Алексеева. С основанием перестройки производство застыло, здание стояло бесхозным, часть строений разрушились. Сносить его было
нельзя, так как в 2001 году комплекс взяли под охрану и признали выявленным объектом культурного наследия (рис. 4).
Новая жизнедеятельность прежней фабрики возникла в 2021-м, когда инвесторы приняли решили сделать из нее не просто деловой центр, а
креативное место [10]. По внешнему виду соору- лифты, наливные полы, уникальное подсвечива-жение осталось прежним, а внутри видоизмени- ние. Старые стены из красного кирпича отчасти
Рис. 4. Часть сооружения фабрики с началом перестройки
Рис. 5. Креативное пространство «Ткачи» в здании бумагопрядильной мануфактуры: а – интерьеры фабрики; б – экстерьеры
Сейчас в «Ткачах» функционируют фотостудии, проектные агенства, маркетинговая контора (рис. 5). Ведутся показы, выступления и музыкальные вечера. О том, что здесь было еще лет десять назад, напоминают лишь фото на стенах. «Ткачи» являются ярким образом метода «аппликации».
Выводы. Таким образом, выявлено ряд течений, методов и способов приспособления индустриальных объектов к потребностям нынешних современных городов, имеющих многовековую историю. Перспектива индустриального зодчества состоит в её адаптации к стремительными темпами развивающимся технологиям. Данное добивается с переустройством «малоэффективных» индустриальных объемов. Мировой опыт
перепрофилирования устаревших объектов для нас очень важен. Его осмысление может помочь в создании мощного теоретического фундамента.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Котенко И.А., Токарева В.А. Реновация бывших промышленных территорий // Вестник СГАСУ Градостроительство и архитектура. 2021 № 3 (20). С. 47-52.
2. Воличенко О.В., Рычкин Е.Д. Реновация промышленных территорий как фактор преобразования городского ландшафта // Архитектура и строительство России: АСР. 2021. № 2. С. 84-91.
3. Грахов В.П., Мохначев С.А., Манохин П.Е., Виноградов Д.С. Основные тенденции современных проектов реновации промышленных зон // Фундаментальные исследования. 2021. № 12-2. С.400-404.
4. Дрожжин Р.А. Реновация промышленных территорий // Вестник Сибирского государственного индустриального университета. 2021. № 1 (11). С. 84-86.
5. Попов А.Д., Шило А.В. Искусство в современном культурно-коммуникативном пространстве // Дизайн. Материалы. Технология. 2021. № 2 (42). С. 75-78.
6. Бабенко Г.В., Лукин М.В. Анализ мировых тенденций и зарубежного опыта экономического обеспечения решения задач реновации зданий городских агломераций // Фундаментальные исследования. 2021. № 4-2. С. 314-319.
7. Попов А.Д. Световой дизайн городской среды в современной урбанистке // Дизайн. Материалы. Технология. 2021. № 2 (42). С. 16-19.
8. George D., Lin B. C. A., Chen Y. A circular economy model of economic growth. 2021. Vol. 73. Рр.60-63.
9. Barco A.F., Fages J.G., Vareilles E., Al-danondo M., Gaborit P. Recursive algorithm of building renovation in “smart” cities // Procedia Engineering. 2021. Vol. 9255. Pp. 508-523.
10. Barco A.F., Vareilles E., Aldanondo M., Gaborit P. Open the packaging for the synthesis of the facade plan under public decision // Procedia Engineering. 2021. Vol. 8502. Pp. 144-153.
Информация об авторах
Точина Виктория Павловна, магистрант кафедры дизайна архитектурной среды. E-mail: vikivi19@yandex.ru. Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова. Россия, 308012, Белгород, ул. Костюкова, д. 46.
Попов Александр Дмитриевич, кандидат экономических наук, доцент кафедры дизайна архитектурной среды. E-mail: design_bgtu@mail.ru. Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова. Россия, 308012, Белгород, ул. Костюкова, д. 46.
Танкова Наталья Анатольевна, магистрант кафедры теоретической и прикладной химии. E-mail: nat1273pic@mail.ru. Белгородский государственный технологический университет им. В. Г. Шухова. Россия, 308012, Белгород, ул. Костюкова, д. 46.
Поступила в марте 2021 г. © Точина В.П., Попов А.Д., Танкова Н.А., 2021
1*Tochina V.P., 1Popov A.D., 1Tankova N.A.
1BelgorodState Technological University named after V.G. Shukhova Russia, 308012, Belgorod, st. Kostyukova, 46 *E-mail: vikivi19@yandex.ru
PRINCIPLES AND METHODS OF RENOVATION OF INDUSTRIAL FACILITIES
IN THE WORLD PRACTICE
Abstract. The world experience, key principles and methods of industrial objects renovation are considered in the article. Examples of adaptation of industrial facilities to the needs of modern cities are given. Development trends of principles and methods of industrial territories and constructions renovation are revealed. The principles are based on preserving or changing the initial function of the structure; methods include the ways of renovation procedure, rely on maintaining or changing external and internal types of structures. The diversity of solutions for the conversion of objects allows architectural modeling of the correct choice of adaptation of historical objects or complexes to modern needs. Similar restructurings of industrial centers and their infrastructure with the preservation of objects are considered. The analysis, rationality and effectiveness of the renovation process in an urbanized megalopolis are carried out on the example of historical industrial objects. Renovation of industrial areas will create a more comfortable urban environment;
develop social infrastructure and convenient public spaces. For this purpose, it is advisable to use all types of complete refunctionalization.
Keywords: renovation, industrial territories, transformation of spaces, reorganization, refunctionalization of industrial territory.
REFERENCES
1. Kotenko I.A., Tokareva V.A. Renovation of post-industrial territories [Renovaciya byvshih promyshlennyh territorij]. Vestik SGASU Gradosroitelstvo and architecture. 2021. No. 3 (20). Pp. 47-52. (rus)
2. Volichenko O.V., Ruchkin E.D. Renovation of industrial areas as a factor of transformation of the urban landscape [Renovaciya promyshlennyh territorij kak faktor preobrazovaniya gorodskogo land-shafta]. Architecture and construction of Russia: ASR. 2021. No. 2. Pp. 84-91. (rus)
3. Grakhov V.P., Mokhnachev S.A., Manokhin P.E., Vinogradov D.S. The Main trends of modern projects of renovation of industrial zones [Osnovnye tendencii sovremennyh proektov renovacii promysh-lennyh zon]. Fundamental researches. 2021. No. 122. Pp. 400-404. (rus)
4. Drozhzhin, R.A. Renovation of industrial areas [Renovaciya promyshlennyh territorij]. Bulletin of the Siberian state industrial University. 2021. No. 1 (11). Pp. 84-86. (rus)
5. Popov A.D., Shilo A.V. Art in modern cultural and communicative space [Iskusstvo v sov-
remennom kul’turno-kommunikativnom pros-transtve]. Design. Materials. Technology. 2021. No. 2 (42). Pp. 75-78.
6. Babenko G.V., Lukin M.V. Analysis of world trends and foreign experience of economic support of solving problems of renovation of buildings of urban agglomerations [Analiz mirovyh tendencij i za-rubezhnogo opyta ekonomicheskogo obespecheniya resheniya zadach renovacii zdanij gorodskih aglom-eracij]. Fundamental research. 2021. No. 4-2. Pp. 314-319. (rus)
7. Popov A.D. Light design of urban environment in modern urbanist [Svetovoj dizajn gorodskoj sredy v sovremennoj urbanistke]. Design. Materials. Technology. 2021. No. 2 (42). Pp. 16-19. (rus)
8. George D., Lin B. C. A., Chen Y.: A circular economy model of economic growth. 2021. Vol. 73. Pp.60-63.
9. Barco A.F., Fages J.G., Vareilles E., Al-danondo M., Gaborit P. Recursive algorithm of building renovation in “smart” cities. Procedia Engineering. 2021. Vol. 9255. Pp. 508-523.
10. Barco A.F., Vareilles E., Aldanondo M., Gaborit P. Open the packaging for the synthesis of the facade plan under public decision. Procedia Engineering. 2021. Vol. 8502. Pp. 144-153.
Information about the authors
Tochina, Victoria P. Master student. E-mail: vikivi19@yandex.ru. Belgorod State Technological University named after V.G. Shukhov. Russia, 308012, Belgorod, st. Kostyukova, 46.
Popov, Alexander D. PhD, Assistant professor. E-mail: design_bgtu@mail.ru. Belgorod State Technological University named after V.G. Shukhov. Russia, 308012, Belgorod, st.Kostyukova, 46.
Tankova, Natalya A. Master student. E-mail: nat1273pic@mail.ru. Belgorod State Technological University named after V.G. Shukhov. Russia, 308012, Belgorod, st. Kostyukova, 46.
Received in March 2021 Для цитирования:
Точина В.П., Попов А.Д., Танкова Н.А. Принципы и методы реновации промышленных объектов в мировой практике // Вестник БГТУ им. В.Г. Шухова. 2021. № 6. С. 78-82. DOI:10.34031/arti-cle_5d079e0ec02547.40724825
For citation:
Tochina V.P., Popov A.D., Tankova N.A. Principles and methods of renovation of industrial facilities in the world practice. Bulletin of BSTU named after V.G. Shukhov. 2021. No. 6. Pp. 78-82. DOI: 10.34031/article 5d079e0ec02547.40724825
Реновация: повышаем доходность недвижимости
Реновация – это классический проект добавленной стоимости, позволяющий при относительно небольших вложениях в недвижимость получить хорошую прибыль, особенно если речь идет о зарубежных активах. О чем стоит знать потенциальному инвестору, только задумывающемуся о том, чтобы выбрать объект для реновации?
Выкупив квартиру или дом, нуждающиеся в освежающем ремонте, перепланировке, замене устаревшего оборудования, можно в короткие сроки и с весьма ограниченными ресурсами существенно повысить продажную стоимость недвижимости, а также превратить ее в источник постоянного дохода.
Где лучше выбрать объект?
Инвестиции в зарубежную недвижимость обеспечивают оптимальное соотношение риска и доходности и являются достаточно надежным способом вложения денежных средств, особенно в период финансового кризиса. В условиях кардинальных изменений экономической конъюнктуры, когда доходность банковских депозитов в России упала до 4–6% и продолжает снижаться, рынок жилой недвижимости демонстрирует отрицательную корректировку цен, а доходность арендного жилья составляет всего 4–5%. В итоге закономерным образом растет интерес россиян к недвижимому имуществу за рубежом, расположенному преимущественно в европейских столицах.
Экспертные оценки, представленные в докладе-прогнозе «Новые тенденции в сфере недвижимости – 2021», подготовленном аудиторской компанией PwC совместно с Институтом городских земель (ведущей международной профессиональной ассоциацией в области девелопмента), подтверждают правильность такого выбора. Проведенный опрос показал, что 69% респондентов (игроков европейского рынка недвижимости) ожидают, что основными инвесторами в европейскую недвижимость станут представители стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Сегодня наибольшую активность проявляют корейские и сингапурские инвесторы, однако значительные притоки капитала стали поступать и из японских пенсионных фондов, в том числе из государственного, впервые в истории получившего разрешение правительства Японии инвестировать в глобальную недвижимость.
По мнению специалистов Tranio, наиболее перспективными странами для инвестиций в проекты добавленной стоимости сегодня являются Греция с ее развивающимся рынком, а также Германия и Великобритания, где правила игры понятны и предсказуемы, риски минимальны, а законодательство гарантирует благоприятный инвестиционный климат.
Наименьший стартовый порог в Афинах, где подходящую для реновации квартиру можно приобрести значительно дешевле 100 тыс. евро, рассчитывая на доходность до 15% в год. Успешно реализуются и проекты в Германии, дающие до 5–6%. Заслуженным спросом пользуются и жилые комплексы в пригородах Лондона: при инвестициях около 3 млн фунтов можно получить 10–12% годовой прибыли. Аналогичный процент дают вложения от 10 млн евро в реновацию офисных зданий в Германии.
Богатый выбор объектов, подходящих для реновации, предлагает Будапешт. Так, множество квартир в центральных районах города не ремонтировалось годами, а иногда и десятилетиями. Они часто располагаются в старинных домах с прекрасной архитектурой, в популярных районах, рядом с ресторанами, магазинами, музеями и другими достопримечательностями. Наиболее востребованные объекты можно найти на Большом бульваре и в Буде. Если в районе Большого бульвара покупатели в основном ищут недвижимость стоимостью от 200 тыс. евро, то в Буде самые популярные объекты продаются за 300–400 тыс. евро.
Аренда даже совсем небольшой квартиры в историческом районе столицы Венгрии после реновации может увеличиться вдвое. Например, студия в 9-м районе, интенсивная застройка которого началась в конце XVIII века, до ремонта, обошедшегося инвестору в 15 тыс. евро, сдавалась за 270 евро. После ремонта ставка аренды увеличилась до 530 евро. Другой инвестор, выкупив двухкомнатную квартиру в центре Будапешта за 80 тыс. евро, благодаря реновации через 3 месяца смог поднять арендную плату почти втрое (с 250 евро до 700) и увеличить стоимость самой недвижимости, доведя ее до 140 тыс. евро.
Венгерское агентство недвижимости Duna House сообщило, что доля тех, кто покупает жилье в Будапеште для инвестиционных целей, за декабрь 2021 и январь 2021 года превысила 50%. Инвесторы, покупающие жилье для инвестиционных целей, обычно ищут дома площадью 50–60 кв. м в ценовом диапазоне 130–145 тыс. долларов. Эти объекты появляются на рынке аренды практически сразу после их приобретения.
Агентство отмечает, что покупки жилья, сделанные в инвестиционных целях, составляли от 31% до 46% всех сделок ежемесячно в течение последних двух лет, достигнув 53% в декабре 2021 года и 54% в январе 2021 года.
Среди иностранных инвесторов в недвижимость Венгрии, проживающих за пределами ЕС, лидируют граждане Китая. За ними следуют российские, украинские, израильские и турецкие покупатели.
Чем рискуют инвесторы?
Схема «купи – отремонтируй – сдай» стала популярна на европейском и американском рынках около семи лет назад, и за это время активные инвесторы успели заметно сократить предложение подходящих объектов. Как указывают эксперты National Real Estate Investor Association (REIA), инвесторы продолжают охоту за хорошими возможностями, в связи с чем в ряде городов даже возник определенный дефицит подходящих объектов, еще не проходивших реновацию. По мере сокращения пула привлекательных активов и замедления роста арендной платы инвесторам требуется проявлять осторожность при оценке потенциальных сделок. Особенно важно знать, где искать. По данным Yardi Matrix, немало удачных вариантов в США сохранилось в крупных мегаполисах, таких как Балтимор и Майами, а также на ранее недооцененных инвесторами рынках штатов Техас и Оклахома. Применительно к Европе следует обратить пристальное внимание на Будапешт и Лиссабон.
Независимо от того, какую локацию решит выбрать инвестор, ему нужно быть особенно внимательным с выбором конкретного объекта, который следует оценивать и с учетом потенциальной дороговизны предстоящего ремонта.
Важно также учитывать местоположение объекта и наличие целевой аудитории для последующей сдачи в аренду и (или) продажи.
Поместье ценой в доллар
Особое явление на рынке недвижимости – продажа домов или даже поместий с условной стоимостью в 1 доллар или евро. Однако кажущаяся привлекательность сделки не должна заставлять инвестора забывать о тех условиях, которые будут включены в будущий договор.
«Бесплатный» дом может потребовать огромных вложений (фото: https://tranio.ru/)
Например, власти европейских поселений, неумолимо превращающихся в города-призраки из-за снижения численности населения, предлагают выкупить пустующие дома или заброшенные участки за ничтожные суммы семьям, согласным навсегда перебраться в эти места, выстроить или отремонтировать объект покупки в короткие сроки и обзавестись детьми. Таких добровольцев ждут, например, во французском городке Шан-дю-Буль, австрийском Раппоттенштейне, английском Кобридже и во многих других патриархальных уголках доброй старой Европы и даже на маленьком острове Питкэрн в Тихом океане – заморской территории Великобритании, где сегодня проживает всего около 50 человек. Можно перебраться и в Японию – на западном побережье Хоккайдо власти бесплатно раздают участки земли. Есть лишь одно условие: за три года нужно будет построить свой дом и официально в нем поселиться.
«Бесплатная» недвижимость может оказаться очень дорогой. Все дело в затратах, связанных с ее восстановлением или строительством. Казалось бы, почему не поселиться в солнечной благодатной Сицилии, где, например, обратившись в мэрию городка Салеми, можно приобрести виллу за один евро? Почти 4 тыс. жилых домов в историческом центре города были повреждены в землетрясении 1968 года и с тех пор стоят заброшенные. Вы сможете стать владельцем любого, если возьмете на себя обязательство восстановить приобретенное жилище в течении двух лет согласно принятым в городе архитектурным стандартам, на что потребуется около 100 тыс. долл. При этом вас обяжут нанять местных архитекторов и строителей, чтобы помочь развитию экономики города.
Подобных экзотических предложений на рынке недвижимости немало, и некоторые из них выглядят весьма заманчиво. Так, в итальянском городе Оллолай за доллар можно обзавестись домом, переоборудование которого в течение трех оговоренных сделкой лет обойдется примерно в 25 тыс. долл. Несмотря на плохое состояние, здесь уже продано три дома, а мэр Оллолая Эфизио Арбау, который надеется, что проект поможет создать новые рабочие места и оживить местную экономику, сообщил CNN, что получил более 100 заявок от покупателей со всего мира, в том числе из России и Австралии. Интерес к городу растет, но каждому потенциальному инвестору нужно будет понять: в Оллолае придется жить. Сдать свою новую недвижимость в аренду или выгодно перепродать ее вряд ли удастся.
Еще один сюрприз, с которым может столкнуться инвестор, решивший приобрести когда-то шикарное поместье за доллар, – налоги на недвижимость, которые в некоторых случаях могут оказаться колоссальными.
Составляющие инвестиционного успеха
Для того, чтобы вложения в недвижимость оказались наиболее выгодными, ваши изначальные затраты как на ее приобретение, так и на реновацию должны быть минимизированы. К тому же полезно бывает взглянуть на жилье и глазами арендатора, для которого зачастую важнее всего не класс помещения, а его месторасположение и состояние. Инвестору следует обратить внимание на недорогое жилье, которое пользуется массовым спросом и потому быстрее окупится. Главное – оно должно находиться в удобном, обжитом и по возможности зеленом районе с хорошей транспортной доступностью.
Второе важное слагаемое успеха – свежий ремонт и чистота, которые существенно повышают спрос на квартиру. Потенциальные арендаторы в первую очередь обращают внимание на состояние сантехники и кухню, поэтому при проведении реновации ими следует заняться особенно обстоятельно. Впрочем, и здесь не следует впадать в крайности, ведь даже косметические проекты не обходятся дешево, если жестко не контролировать процесс.
В случае удаленного управления недвижимостью хлопоты по поиску подрядчика, который займется реновацией, разумнее всего переложить на международного брокера, который помогал вам в проведении сделки купли-продажи. Ремонт может потребовать знания многих тонкостей (например, многие муниципалитеты требуют получения разрешения на электрические и сантехнические работы, которые должны проводить только лицензированные профессионалы, и т. д.). Знание местных реалий и связи помогут значительно удешевить реновацию, провести ее качественно и в разумные сроки.
Евгения Кармалито, эксперт по зарубежной недвижимости https://tranio.ru/
