Реновация в Москве – все за и против

Свидетельство о регистрации Эл № ФС77-57640
Учредитель: Федеральное государственное унитарное предприятие Международное информационное агентство «Россия сегодня»
(МИА «Россия сегодня»).


Правила использования материалов
Политика конфиденциальности

У нас большинство собственников против, а дом вошел в программу. как это возможно?

Теоретически такого быть не должно. Если есть протокол общего собрания и он противоречит результатам голосования, нужно разбираться. Для начала с администрацией, потом в суде.

Если собрания не было и жители голосовали на сайте и в МФЦ, нужно проверить, как учли голоса. Если найдутся расхождения, это тоже повод для жалобы.

Если все против в разговоре у подъезда, а голосовать не пошли, часть квартир признали согласившимися на снос. Такие правила.

В любом случае всё еще можно отменить: собирайтесь и фиксируйте мнения в протоколе.

Какие квартиры будут давать вместо старых?

Жителям домов, которые снесут по программе, дадут равнозначные квартиры. При этом понятие равнозначной квартиры отличается от общепринятого по жилищному кодексу.

Вот какой должна быть равнозначная новая квартира по программе реновации:

• жилая площадь и количество комнат не меньше, чем было;
• общая площадь больше;
• улучшенная отделка;
• находится в том же районе (для трех округов — в том же округе).

По этому поводу городские власти примут отдельный документ. Пока примерные проекты домов можно посмотреть на сайте московского правительства. Еще их обещают показывать на выставках: с 6 июля будет работать шоу-рум с образцами квартир в павильоне № 75 на ВДНХ.

Новые дома будут лучше старых хотя бы потому, что они новые и их построят по современным стандартам. Но какими именно будут квартиры по качеству отделки, будут ли там итальянские обои и керамогранит на полу, неизвестно. Может быть, придется сделать ремонт на свой вкус.

Как только будет заключен договор, можно переезжать. С этого момента у жильцов есть право пользоваться новым жильем.

Новый договор будет с такими же условиями. Если квартира в старом доме была в долевой собственности, новая тоже будет в долевой в тех же пропорциях. Если в совместной, режим тоже сохранят.

Что стоит делать москвичам прямо сейчас

Заказать независимую оценку квартиры. Это может пригодиться для расчета равноценного возмещения или в суде.

Следить за законами, ходить на публичные слушания и участвовать в обсуждениях проектов домов, кварталов и районов.

Лично изучить закон и разобраться, на что можно претендовать при реновации.

Навести порядок в документах. Обновить справки, разыскать прописанных, но не проживающих родственников, оформить доверенности, если нужно. Оформить развод, вступить в брак, прописать детей, чтобы получить то, что положено по закону, без формального подхода.

Собрать семейный совет и подумать, как с пользой, выгодой и законно использовать реновацию. Пока сделки с недвижимостью не запрещены, но скоро всё может измениться.

В сложных и непонятных ситуациях консультироваться с юристом.

Какие территории и дома могут подпасть под реновацию

В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.

Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.

Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.

Для чего создан этот сайт?Главная цель сайта — способствовать разработке проектов планировки кварталов реновации, которые улучшают, а не ухудшают условия проживания людей в районе. Мы информируем жителей обо всех нюансах разработанных властями проектах планировки, чтобы жители приходили на публичные слушания с полным пониманием того, что предлагают им к рассмотрению, и могли дать обоснованную оценку проекта. К сожалению, закон о реновации допускает несоблюдение норм по высотности и плотности застройки, санитарно-эпидемиологических требований, требований пожарной и иной безопасности. На начальном этапе реновации власти обещали жителям Москвы не строить «небоскребы» в жилых кварталах и не уплотнять население. Как мы видим, все это оказалось пустыми обещаниями. Поэтому единственное, что может остановить оголтелую застройку и переуплотнение районов Москвы, — это сами жители на публичных слушаниях. В этих условиях жителям нужно быть хорошо подготовленными к слушаниям. Для информирования жителей и создан этот проект.Что такое проект планировки?Проект планировки территории — это документ для определённой территории (как правило, квартала), устанавливающий зоны размещения существующих объектов, а также зоны размещения объектов, строительство которых может быть разрешено. В проекте планировки указываются параметры объектов планируемого строительства (такие как высотность зданий, объемы строительства и пр.). Проект планировки показывает, что и где будет построено на территории — жилые дома, социальные объекты, дороги и пр. Именно проект планировки определяет, каким станет квартал в результате реновации. Проекты планировки разрабатываются по заказу Москомархитектуры и утверждаются мэром Москвы. Проект планировки в обязательном порядке рассматривается на публичных слушаниях. Кто анализирует проекты планировки на сайте и пишет замечания к публичным слушаниям? По каким критериям вы оцениваете проект планировки? Проект планировки квартала реновации может быть рекомендован жителям к отклонению по следующим критериям:
а) Высота строящихся домов в квартале реновации превышает 75 метров;
б) Средняя высота строящихся домов в квартале реновации превышает 14 этажей;
в) Плотность застройки новых домов превышает 25000 кв.м. на 1 Га;
г) Планируемое количество парковочных мест не соответствует нормативам, сокращение мест хранения автомобилей;
д) Отсутствие социальных и прочих объектов, потребность в которых остро испытывают жители;
е) Строительство объектов на чужой придомовой территории;
ж) Значительное сокращение озелененной территории;
з) Необоснованное потребностями района строительство (расширение) дорог;
и) Прочие причины, по которым жители считают проект планировки территории неудачным и неприемлемым для них.
Какие существуют ограничения по высотности и плотности застройки в Москве?
Ограничения по высотности и плотности застройки по программе реновации отсутствуют. Ранее ограничение по высотности в Москве составляло 75 метров (~23 этажа), а по плотности застройки — 25000 кв.метров жилья на 1 Га. Во время голосования жителей Москвы за включение их домов в программу реновации мэр Москвы С.С.Собянин обещал, что дома будут строиться от 6 до 14 этажей:
— Москвичи из сносимых пятиэтажек переедут в дома высотой от шести до 14 этажей, заявил мэр столицы Сергей Собянин. «Это не какие-то небоскребы, дома от 6 до 14 этажей», — сказал Собянин в прямом эфире радиостанции «Вести ФМ»Зам. мэра Москвы Хуснуллин М.Ш. подтвердил эти цифры:— В каждом не то что районе — квартале — этажность будет переменная. В среднем от 6 до 14. Возможно, где-то и чуть выше. Но совершенно точно никаких небоскрёбов возводить не станем. Тем более что небоскрёбы — это здания выше 100 метров, то есть этажей так 27-28.Главный архитектор Москвы С. Кузнецов:— Строительство высотных домов не является целью программы, тем более что при квартальной застройке не имеет смысла строить дома выше 14 этажей, иначе мы получим дворы-колодцы. Конечно, в некоторых местах, особенно вблизи крупным транспортных узлов, возможны частные случаи со зданиями большей высоты.Хуснуллин также озвучил, что плотность застройки не превысит 25000 кв.м на 1 Га.:— Мы не планируем на площадках реновации возводить жилье с плотностью более 25 тыс. кв. метров на гектар. Возможны лишь отдельные высотные доминанты.Исходя из этих цифр мы и будем оценивать проекты планировки. Мы рекомендуем жителям районов отклонять проекты, если:а) Высота строящегося дома в квартале реновации превышает 75 метров или
б) Средняя высота строящихся домов в квартале реновации превышает 14 этажей или
в) Плотность застройки новых домов превышает 25000 кв.м на 1 Га.Уплотнение квартала жилыми домами приведет к проблемам, связанным с перенаселенностью квартала (социальным, транспортным, экологическим и прочим проблемам).

В каких кварталах строят самые высокие дома по программе реновации? Рейтинг высотности домов программы реновации можно посмотреть на этой странице.Существуют ли нормативы по обеспеченности квартала парковочными местами? Нормативы определены Постановлением Правительства Москвы №945-ПП от 23.12.2015 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования города Москвы в области транспорта, автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения». По нормативу количество постоянных парковочных мест рассчитывается для каждого дома, строящегося за бюджетные деньги, исходя из площади дома: 1 машиноместо на 90 кв.м. суммарной поэтажной площади дома. Если дом находится ближе к центру (в зависимости от района), то полученное число машиномест умножаем на 0,7-0,95. Если в радиусе 500 метров от дома находится станция метро, то полученное число умножаем на 0,7. Точная формула расчета, понижающие коэффициенты и примеры расчета приведены в приложении к постановлению. Что такое инсоляция? Соблюдаются ли нормативы? Инсоляция жилых помещений – это период, в течение которого в помещение попадают прямые солнечные лучи. Федеральные СанПины с инсоляцией изменили в марте 2017 года — через полтора месяца после появления программы реновации. Новые нормы позволяют увеличить плотность застройки. Количество часов, когда солнце должно попадать в квартиры, не изменили. Зато пересмотрели два других параметра. Во-первых, на 30 минут сократилась норма инсоляции детских игровых и прочих площадок — с трех до двух с половиной часов. Во-вторых, были изменены правила расчета инсоляции. Расчеты по инсоляции стали делать не на 22 марта и 22 сентября, как раньше, а на 22 апреля и 22 августа. Безобидный с виду сдвиг дат расчетов ближе к летнему солнцестоянию кардинально меняет ситуацию. На практике это означает, что теперь здания можно ставить намного ближе друг к другу, возможна более высокая и плотная застройка. Кто может участвовать в публичных слушаниях?В публичных слушаниях могут участвовать не только жители рассматриваемого квартала, но и жители всего района. Также принять участие могут работающие в районе. Жители других районов не могут принимать участие в публичных слушаниях по проекту планировки квартала. По этой причине на собрании нужно обязательно иметь с собой паспорт.Могут ли утвердить проект, против которого проголосовали люди?На публичных слушаниях не голосуют и не считают голоса «за» и «против». Публичные слушания имеют рекомендательный характер. Власти могут утвердить проект, несмотря на протест жителей. Однако власти иногда прислушиваются к мнению жителей и отправляют проекты на доработку.
Как можно подать замечания к проекту?Подать замечания к проекту можно:
На экспозиции, которая проводится в течение недели до собрания. Экспозиции, как правило, проводятся в управе. На экспозиции замечания записываются в книге замечаний, которая должна находиться вместе с материалами экспозиции. Попросите, чтобы вам дали книгу.На собрании участников публичных слушаний замечания подаются письменно на листах замечаний (можно принести и сдать свои листы, можно взять бланк на месте). Лучше приходить подготовленными с уже написанными замечаниями.Замечания можно подать в префектуру или управу в течение недели после собрания. Также можно сдать собранные подписи жителей за или против проекта.На публичные слушания нужно обязательно брать замечания к проекту с этого сайта или можно написать свои?Замечания к проектам планировки с этого сайта являются рекомендательными. В них делаются акценты на самые важные вещи. Конечно, вы можете на свое усмотрение редактировать, дополнять замечания. Будет лучше, если каждый придет со своим текстом замечаний. Все тексты попадут в протокол публичных слушаний полностью.Как лучше писать в замечаниях к проекту на публичных слушаниях – ‘внести изменения’ или ‘отклонить проект’? Проект может быть либо утвержден, либо отправлен на доработку. Замечания участников публичных слушаний могут быть не учтены, а лишь приняты к сведению. В замечаниях вы должны четко и однозначно выразить свою позицию по проекту — вы принимаете проект такой, как он есть, или не принимаете. Поэтому если вы недовольны чем-то в проекте, пишите определенно — «прошу отклонить проект, потому что…», «прошу отклонить и отправить проект на доработку потому что…», «прошу не утверждать проект, потому что…». Чиновникам, которые будут анализировать все замечания, должно быть предельно ясно, вы одобряете проект, отклоняете или ваш отзыв нейтральный. Почему на публичных слушаниях отсутствуют подробные материалы в обоснование проектов планировки? Градостроительный кодекс Москвы (ч.8 ст. 68) обязывает выносить на публичные слушания обсуждаемый проект в полном объеме. Однако повсеместно по всем районам реновации на публичные слушания выносится только основная часть проекта планировки территории, а материалы по обоснованию проекта скрываются (их нет ни на экспозиции, ни в интернете). Причина этого — массовое нарушение норм застройки. Для сокрытия материалов, обосновывающих высотную и плотную застройку, С.Собянин выпустил Постановление Правительства Москвы от 10.04.2018 № 282-ПП, в котором указано, что на публичные слушания выносится только основная часть проекта планировки территории. Это грубое нарушение Градостроительного кодекса и прав москвичей и является основанием для отмены результатов публичных слушаний.Задержит ли реновацию переделка проекта планировки после его отклонения на публичных слушаниях?Нет, отклонение и переработка проекта планировки никак не скажется на темпах реновации, потому что переселение людей зависит не от документа, а от строительства стартовых домов. Стартовые дома строятся без проектов планировки. Поэтому есть время разработать лучшие для жителей проекты планировки кварталов, где будут соблюдаться все нормативы.Почему строительство кварталов реновации идет с сильным уплотнением высотными домами?Во всех кварталах реновации строится в 3-3,5 раза больше кв.м. жилых домов, чем сносится (в эти цифры включены нежилые площади жилых домов — первые этажи, подъезды). В проектах реновации заложено двукратное увеличение количества квартир по сравнению с количеством сносимых квартир.  Как говорят чиновники Москомархитектуры, — всё, что выше 15-го этажа — это на продажу. О том, что каждая вторая строящаяся квартира будет продаваться, говорил еще в 2017 году С.Собянин. В результате на месте 5-этажных домов появляются дома в 20, 30 и даже 40 этажей.

Последние проекты планировки кварталов реновации:

РайонПроект планировкиПлотность застройки    Макс. высота застройкиСредняя высота жилых домовРост числа квартир в квартале (*)ПеровоМикрорайоны 13-14, 15-18, ограниченные Зеленым проспектом, улицами 1-я и 2-я Владимирские, Перовская, Перовским ПКиО21 тыс. кв.м./га75 м.65 м. (~20 эт.)+54%ПеровоМикрорайоны 11-12, 21-22, 23-24, части микрорайонов 29, 68, ограниченные шоссе Энтузиастов, улицами Металлургов, 3-я Владимирская, Новогиреевская, Мартеновская, Федеративным и Зеленым проспектами34 тыс. кв.м./га85 м.78 м. (~24 эт.)+60%ПеровоМикрорайоны 1-2, 3-4, 6, ограниченные улицами Перовская, Лазо, Кусковская, Аносова, Удмуртская22 тыс. кв.м./га85 м.60 м. (~18 эт.)+15%БогородскоеМикрорайоны 4Б, 5Б, 8Б, 37Б, ограниченные улицами Бойцовая, Ивантеевская, Просторная, Алымовая, Открытым шоссе, Алымовым переулком27 тыс. кв.м./га90 м.70 м. (~21 эт.)+16%БогородскоеМикрорайон 19Б, ограниченный МЦК, проектируемым проездом № 422, ЛЭП, бульваром Маршала Рокоссовского18 тыс. кв.м./га80 м.74 м. (~22 эт.)+36%БогородскоеМикрорайоны 15-16Б, ограниченные улицами Миллионная, 1-я Мясниковская, Андреево-Забелинская, 3-я Гражданская, проектируемым проездом № 176,30 тыс. кв.м./га75 м.52 м. (~16 эт.)+71%Соколиная гораМикрорайоны 8С-13С, 14С, 5М, 8М, 14М, ограниченные Окружным проездом, улицами Уткина, Гаражная, Буракова, 5-й и 8-й улицами Соколиной горы, проспектом Буденного31 тыс. кв.м./га100 м.69 м. (~21 эт.)+48%КотловкаМикрорайоны 67, 68, 103, 104, 105, 106, ограниченные улицами Нагорная, Ремизова, границей ПК №60, Нахимовским и Севастопольским проспектами23 тыс. кв.м./га80 м.61 м. (~18 эт.)+31%КузьминкиМикрорайоны 113, 113А, ограниченные улицей Юных Ленинцев, ООПТ «Кузьминки-Люблино», границей района Кузьминки, Волжским бульваром26 тыс. кв.м./га85 м.57 м. (~17 эт.)+53%КузьминкиМикрорайон 120, ограниченный улицами Окская, Фёдора Полетаева, Зеленодольская, Жигулёвская, Зеленодольский проезд26 тыс. кв.м./га80 м.71 м. (~22 эт.)+70%

Все проекты

Выберите район для просмотра проектов планировки кварталов реновации:

Как вместо квартиры получить деньги

Если вам не понравилась квартира в новом доме, вы можете отказаться от нее и потребовать от властей компенсацию за старую квартиру деньгами. Для этого достаточно написать заявление на выплату компенсации.

Вы должны принять решение в течение 30 дней после получения письма с предложением получить новую квартиру. Если не успеете, то право на квартиру за вами сохранится, а право на компенсацию уже нет.

Размер компенсации определяется рыночной стоимостью вашего старого жилья. Высчитывать ее будет независимый оценщик. Если вы не согласитесь с суммой, предложенной муниципалитетом, ее можно попробовать изменить через суд.

Перед тем, как отказываться от новой квартиры, проверьте объявления о продаже аналогичного жилья в том же микрорайоне. Возможно, будет выгоднее получить новую квартиру и продать ее, чем пытаться договориться с муниципалитетом о компенсации деньгами.

Санузлы

Стены в санузлах отделываютсяна всю высоту керамической гладкой плиткой. Устанавливается стальная ванная, мойка, унитаз, смесители и душ.
В ванной комнате и туалете монтируется подвесной потолок и устанавливаются влагостойкие светильники. Полотенцесушитель будет установлен электрический или водный.

Какой порядок реализации у программы реновации

Ход переселения в 2019 г.

Руководитель Департамента градостроительной политики Москвы, министр Правительства и руководитель Департамента строительства города Москвы 12 августа 2020 года пописали Приказ №45/182/ПР-335/20 и утвердили сроки расселения домов по программе реновации.

В 2019 было сдано около 300 000 кв. метров жилья – это менее 4% от запланированного объема строительства.

ОкругМикрорайонАдрес (присвоенный адрес)ЦАОПресненскийШмитовский пр-д, вл. 39
Мукомольный пр-д, вл. 6САОБескудниковскиймикрорайон 5:
корп. 1 (ш. Дмитровское, 74 К1)
корп. 4 (б-р Бескудниковский, д. 11 К1)
корп. 5, 7
корп. 6 (Бескудниковский б-р, 13)
корп. 8 (Бескудниковский б-р, 5)
корп. 9 (Бескудниковский б-р, 3)
корп. 10 (шоссе Дмитровское, 68)Коптевопр-д Соболевский, 20БТимирязевскийул. Тимирязевская, вл. 8Дмитровскийул. Долгопрудная, д. 12 и 7СВАОБабушкинскийЛетчика Бабушкина, вл. 29 (корп. 2), 39, 41
Коминтерна, вл. 12Северное Медведково Полярная, д. 22
пр. Шокальского, вл. 27 корп. 2, дом 33
Заревый проезд, вл. 9-11ВАОСеверное Измайловоквартал 50, к. 2 (Щелковское шоссе, д. 74)
5-я Парковая, д. 62, к. 1 и 2
микрорайон 80 между д. 90 и 92 К2 Щелковского ш-еЮВАОКузьминкиквартал 115, к. 16Нижегородскийшоссе Фрезер, д. 7/2Текстильщикикв. 110, 111
ул. Артюхиной, вл. 24А, д. 28АЮАОНагатинский Затонул. Судостроительная, вл. 5 и 19Москворечье-Сабуровоул. Борисовские Пруды, д. 7, корп. 2ЮЗАОЮжное Бутовоквартал 1, корпус 13 и 24ЗАОМожайскийГжатская, владение 16 (ул. Гжатская, дом 16, корпус 1)
квартал 78-80
ул. Красных Зорь, корпус 1, 2 (ул. Красных Зорь, дом 59Б)Очаково-Матвеевскоемежду Аминьевским шоссе и улицей НежинскойПроспект Вернадскогоквартал 32, 33, корпус 12 (пр-т Вернадского, дом 61, корпус 3)
корпус 12А (пр-т Вернадского, дом 69)
корп. 2, 24, 27, 35, 54, 77/1Фили-Давыдковоквартал 65, корпус 3
квартал 71, корпус 18СЗАОСеверное Тушиноулица Свободы, владение 67, корпус 5

Будущее города

— Очертания программы реновации уже видны невооруженным глазом. Скажите, а как изменится город, когда в столице завершатся последние этапы программы реновации?

— На самом деле это самый главный вопрос. В городе создается совершенно новая среда. В дальнейшем старые дома уйдут в историю, может быть, останется небольшой район пятиэтажек в виде музея. Люди будут приходить сюда с детьми и говорить: «Посмотрите, как наши предки жили». Примерно, как сейчас мы ездим в Суздаль, чтобы посмотреть на музей деревянного зодчества… Вот так же и Москва изменится. Такая будет разница восприятия.

Когда Москва будет комплексно застроена по программе реновации, когда появятся новые районы — с новым стандартом благоустройства, новой социалкой, с рабочими местами — это будет совершенно новая среда. Еще раз повторю: мэр поставил задачу сделать весь город комфортным. Вдумайтесь: 5175 домов потенциально аварийного жилья будет снесено! Такой программы нигде в мире нет.

Вопросы расселения и участия в программе

Вопрос с расселением жильцов зданий, которые попадают под действие программы, первоначально планировалось решить путем предоставления им «равнозначного» жилья – то есть, жилья аналогичного метража. Однако несколько позже было решено предоставить жильцам выбор, вместо «равнозначной» квартиры при расселении можно выбрать «равноценную» квартиру – жилье, стоимость которого соответствует стоимости прежней квартиры. Вместо квартиры можно будет получить денежную компенсацию. В случае расселения домов с коммунальными квартирами и общежитий предполагается выделение каждому владельцу (семье) выделить отдельное жилье.

Кстати, говоря о равноценности и равнозначности жилья, нельзя не вспомнить о странном изменении кадастровой стоимости недвижимости, которая должна пойти под снос – подобная информация активно обсуждается в блогосфере с начала 2017 года. Кадастровая стоимость квартир в пятиэтажках, которые будут сносить, внезапно упала в среднем от 2 до 4 млн. рублей, но зато в готовых новостройках, предназначенных для расселения, кадастровая стоимость увеличилась от 3 млн. до 7 млн. рублей. Вполне возможно, что стоимость жилья переехавших москвичей увеличится исключительно за счет такой нехитрой переоценки, а не за счет сравнения реальной рыночной стоимости недвижимости.

Механизм включения жилых домов в программу реновации (или выхода из нее) предполагает добровольный выбор жильцов, которые проводят голосование. Если две трети жильцов дома голосуют за участие, то здание (которое было включено в программу) участвует в реновации, если же проголосовало треть – здание исключается из программы. Голосование окончено 15 июня и в данный момент подводятся итоги.

Интересно, что собственники коммерческой недвижимости не могут принимать участие в голосовании. То есть, если вы перевели свою квартиру в статус коммерческой недвижимости и устроили там парикмахерскую, вы зависите от мнения и потребностей большинства. И вряд ли вы при переезде получите недвижимость, которая будет соответствовать потребностям вашего бизнеса.

По реновации больше не обязаны переселять в своем же районе –

Преимущества и недостатки

Зная, что значит “реновация”, можно примерно понять, какие плюсы для каждого горожанина и населения в целом она принесет. Основное преимущество состоит в том, что фонд города обновится. Однако, чтобы это произошло, нужно заменить все здания. Конечно, сделать это довольно проблематично, несмотря на то, что программа рассчитывается на определенный срок.

Не стоит думать, что реновация нужна в первую очередь государству. Каждая семья, которая попадает в программу, получает ряд неоспоримых преимуществ:

• получение абсолютно новой квартиры за счет государства, доплачивать ничего не придется;
• возможность самостоятельного изменения жильцами плана помещения (с предварительным согласованием его с государственными жилищными органами);
• современный ремонт в квартирах;
• оснащение всех подъездов в новых многоэтажках пандусами, что удобно для женщин с маленькими детьми, которые выходят на прогулку с колясками, и инвалидов, которые передвигаются в инвалидном кресле;
• расположение входов в здания со стороны дворов, что обеспечит меньший шум, большую чистоту территории;
• сохранение количества комнат: если человек проживал в двухкомнатной квартире, он получит такую же, однако даже за дополнительную плату нельзя получить квартиру с большим числом комнат;
• в целом метраж квартир обычно выходит больше — это достигается за счет увеличенной площади кухни, корридора и санузла;
• современные коммуникации;
• дополнение помещений специальной тепло- и шумоизоляцией, что позволит сэкономить на отоплении;
• наличие специальных площадок для парковки автомобилей — теперь они не будут стоять около подъездов и перегораживать путь жильцам.

Важно! Есть большой минус, из-за которого многие граждане недолюбливают программу: жилплощадь может располагаться в другом районе.

Где дают квартиры по реновации зависит от того плановое это переселении или из аварийоного жилья. Аварийное могут расселять в другие районы. Придется менять круг общения, работу, место учебы, садик для ребенка и т.п., плановые же обещают строить в том же районе, что и сносимое здание.

Не стоит ожидать и того, что в новой квартире сделают превосходный дизайнерский ремонт. Он будет качественным, но простым. Поэтому недовольны и те граждане, которые вынуждены из-за реновации терять квартиру с дорогим ремонтом.

Вместо типичных четырех- и пятиэтажных зданий будут построены более высокие. Плотность населения в некоторых районах возрастет. Переизбыток людей приведет к тому, что больницы, торговые центры, рынки, детские сады и общеобразовательные школы сначала будут испытывать трудности.

Процедура расширения площади квартиры за доплату при реновации

Постановлением Правительства Москвы установлены определенные ограничения на покупку дополнительных метров квадратных в рамках программы реновации. Суть их заключается в том, что независимо от желания собственников или нанимателей и их финансовых возможностей, докупить они могут только то количество квадратных метров, которое в совокупности с уже имеющейся площадью, не превысят 100 м².

Пример. Семья Кравцовых, в чьей собственности находилась квартира в «хрущевке» площадью 74 м², при переезде в новую квартиру решила докупить еще 30 м².

Городские власти им отказали, поскольку в совокупности площадь их нового жилья составила бы 104 м². А это уже выходит за рамки установленных Правительством ограничений.

В итоге семья удовлетворилась вариантом жилища площадью 96 м² и доплатила не за 30, а всего за 22 квадрата.

Приобрести с доплатой более просторное жилище в Москве могут участники реновации:

• в том же доме, в котором ему предложили взамен жилья в пятиэтажке равнозначную жилплощадь;
• в доме в пределах своего района/микрорайона, в котором остались свободные квартиры после расселения переселенцев в равнозначное жилье.

Получить с доплатой более просторное жилье взамен старой квартиры в пятиэтажке можно одним из двух способов:

• приобрести квартиру с таким же количеством комнат, но большей площади;
• переселиться в жилье с большим количеством комнат, чем в старом жилище.

Альтернативные варианты будут предложены желающему улучшить свои условия проживания в случае наличия подходящих вариантов и только при условии, что все жильцы уже получили равнозначные квартиры.

Чтобы докупить дополнительные квадратные метры, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в органы местной власти или в Фонд реновации. Если оптимальный вариант будет в наличии, об этот сразу же сообщат.

В ЕСПравить

Докупить площадь по программе реновации

Новоселы домов, сданных по программе реновации, могут доплатить и приобрести дополнительные квадратные метры. Новострой-М разобрался, как это можно сделать и на каких условиях.

Покупка дополнительных метров в новостройках, сданных по программе реновации, регламентируется Постановлением правительства Москвы от 01.02.2021 г. № ПП-45. Переселенцы могут приобрести квартиру большей площади или с большим числом комнат, если в доме останется резерв таких вариантов.

На данный момент опубликованы списки квартир, которые доступны для покупки в первых пяти домах:

1. 5-я Парковая, 62Б 2. проспект Вернадского, 61, корп. 3 3. проспект Вернадского, 69 4. улица Красных Зорь, 59Б

5. улица Гжатская, 16, корп. 1

Чтобы осуществить сделку, необходимо выбрать из списка понравившуюся квартиру и произвести ее осмотр. Если вариант устраивает, необходимо написать заявление в Фонд реновации о том, что вместо приобретения в собственность равнозначного жилого помещения будет произведена покупка другого (выбранного).

Заявление должны подать все собственники/наниматели квартиры в доме, который был включен в программу реновации. Также потребуется приложить квитанцию об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей. В случае отказа от приобретения жилого помещения обеспечительный платеж возвращается.

Перечень документов, которые необходимо предоставить собственникам:

• Копии всех страниц паспортов всех заявителей (для несовершеннолетних детей – копия свидетельства о рождении или всех страниц паспорта и копии всех страниц паспортов родителей).
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая право собственности заявителя на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.
• Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации.
• Нотариально заверенное согласие супруга(и) на приобретение жилого помещения, а также на отчуждение жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, или нотариально заверенное заявление о том, что лицо в браке не состоит.
• Согласие заявителей на обработку их персональных данных.
• Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 000 рублей.
• Реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения (расчетный счет заявителя; наименование банка, в котором у заявителя открыт счет; кор. счет банка, в котором у заявителя открыт счет; БИК банка, в котором у заявителя открыт счет; ИНН заявителя).

Срок рассмотрения заявления — пять рабочих дней. Если иных претендентов не будет, подписывается договор на выбранную квартиру, оплачивается разница в стоимости.

«Я полагаю, что данный пункт власти предусмотрели на тот период, когда программа реновации выйдет на «проектную мощность», то есть число расселяемых будет очень высоко.

Чтобы предотвратить дефицит площадей для переселяемых из-за тех, кто хочет докупить лишние метры, власти вводят пункт, позволяющий отменить сделку, если обычным переселенцам не будет хватать положенного им жилья», — комментирует управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Доплата за дополнительные квадратные метры рассчитывается по специальной формуле:

Р = (П1 — П2) x Ц — Скидка 10%

• Р — размер доплаты по договору мены/цена договора купли-продажи,
• П1 — общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи;
• П2 — средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику/нанимателю предоставляется новое жилье;
• Ц — стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, приобретаемого собственником/нанимателем по договору мены/договору купли-продажи

«По сути, схема позволяет переселенцам улучшить свои жилищные условия со скидкой 10%. Это далеко не маленький дисконт для столичного рынка новостроек массового сегмента.

По нашим данным, в I квартале 2021 года средняя скидка по постоянно действующим акциям на квартиры в ЖК комфорт-класса составила 5%.

Дисконты от 10% и больше также встречаются в предложениях коммерческих застройщиков, однако они распространяются на ограниченное число квартир и носят временный характер», — отмечает Мария Литинецкая.

При этом стоит оговориться, что по своим качественным характеристикам дома для первых переселенцев скорее соответствуют современным представлениям о жилье эконом-класса.

«Очевидно, что почти все эти дома построены по проектам конца 2000-х – начала 2021-х годов и едва ли составят качественную конкуренцию современным проектам комфорт-класса. Что касается средних цен, то они вполне соответствуют расценкам на готовые новостройки схожего класса в данных сегментах.

Проще говоря, очевидно, что власти не пытаются демпинговать, и выкуп дополнительных метров переселенцами будет проходить на рыночных условиях», — говорит Мария Литинецкая.

Цены реализации в домах для переселенцев соответствуют рыночному уровню, соглашается председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«В отдельных районах цены ниже на 3-5% с учетом класса предоставляемого жилья и особенностей местоположения.

В случае покупки дополнительных метров предоставляется скидка в размере 10%, таким образом, в любом случае дополнительная площадь предлагается с дисконтом 10-15% от рыночной стоимости», — говорит эксперт.

Она также отмечает, что в новых домах планировочные решения предусматривают более просторные квартиры по сравнению с квартирами в «хрущевках». Так, например, площадь трехкомнатных квартир в пятиэтажном фонде варьируется от 52 до 66 кв. м, а в построенных домах для переселения такие квартиры представлены в диапазоне 74–79 кв. м.

Ирина Доброхотова подчеркивает, что предложение достаточно разнообразно по расположению квартир, то есть можно выбрать понравившуюся квартиру на разных этажах.

Однако по большинству адресов представлены только однокомнатные и трехкомнатные квартиры, а для желающих переехать в двухкомнатную квартиру вариантов очень мало (только по адресу: Гжатская ул., 16, корп. 1).

Руководитель департамента аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» Елена Чегодаева отмечает, что на первых площадках в программе реновации участвуют блочные дома серий I-511, I-515, II-32, и средние площади там составляют 30 кв. м для однокомнатных квартир, 42 кв.

м для двухкомнатных, 56 кв. м для трехкомнатных. В новых домах средние площади выше — 40 кв. м для однокомнатных квартир, 52 кв. м для двухкомнатных, 76 кв. м для трехкомнатных.

 Таким образом, площади квартир, получаемых по программе реновации, с учетом равнозначности увеличиваются в среднем на 10 кв. м без доплаты.

Если участнику реновации потребуется еще больше увеличить площадь получаемой квартиры — например, с двухкомнатной площадью 54 кв. м до трехкомнатной площадью 77 кв. м, то ему в таком случае потребуется осуществить доплату за 23 кв. м по рыночной цене, установленной в этом доме на текущий момент, с учетом скидки.

Например, на 5-й Парковой средняя стоимость квадратного метра в сегменте трекомнатных квартир составляет 161 тыс. руб. Таким образом, оплата дополнительных метров со скидкой 10% составит 3,3 млн руб. А на проспекте Вернадского средняя стоимость трехкомнатных квартир составляет 200 тыс. руб. за кв. м, и доплата со скидкой 10% составит 3,8 млн руб.

По данным компании «Бон Тон», рыночные цены квадратного метра в рассматриваемых районах выше на 14–18%.

По мнению Марии Литинецкой, схема со скидкой на допметры призвана стимулировать выкупать квартиры у города тех участников программы реновации, у которых есть деньги.

То есть несмотря на то, что продажи на «открытом» рынке начнутся через три года, власти стремятся запустить самоокупаемость программы за счет платежеспособных переселенцев уже сейчас.

«С экономической точки зрения этот шаг вполне рационален», — считает Литинецкая.

Отчасти власти также хотят предотвратить перепродажу нового жилья переселенцами, полагает эксперт. К примеру, если семья претендует на квартиру площадью 30 кв. м, но хотела бы переехать в трехкомнатную квартиру площадью 80 кв.

м, то такие участники могут купить «трешку» по цене «двушки» (им придется доплатить за 50 кв. м), к тому же с 10%-й скидкой.

«Если бы такой возможности не было, то после переселения люди скорее всего попытались бы перепродать полученную однушку, чтобы вырученные средства пустить на покупку трехкомнатной квартиры, но уже у коммерческих застройщиков», — полагает спикер.  

Стоит отметить, что в первом доме, который был сдан по программе реновации, 10% переселенцев уже воспользовались опцией покупки дополнительных метров. По мнению экспертов, покупка дополнительных «квадратов» частью переселенцев вполне ожидаема. «Квартиры в хрущевках не отличались простором, нередко в них проживает несколько поколений семьи.

Я думаю, что немало переселенцев заинтересованы в увеличении не только площади, но и числа комнат в новых квартирах. Однако не следует забывать, что в панельных пятиэтажках проживает много небогатых людей, поэтому желания будут очень часто расходиться с их возможностями», — говорит Мария Литинецкая.

По ее словам, пока что речь идет о небольшом числе людей, покупающих дополнительное жилье, однако впоследствии их доля в общем числе переселенцев может достигнуть 20%.

В дальнейшем все будет зависеть от районов, где будет проходить реновация: в более благополучных локациях Москвы доля переселенцев, докупающих комнаты, может оказаться выше, чем среди выходцев из «депрессивных округов».

• «Для регионов реновация в Москве является предметом непонимания и даже зависти»
• Программе реновации исполнился 1 год – как изменилась Москва
• Реновация увеличит стоимость жилья и положительно повлияет на коммерческий потенциал районов

Дата публикации 06 июня 2021

А куда, все-таки, будут расселять?

Жильцы домов, которые участвуют в программе, опасаются, что предоставленное им жилье не будет соответствовать прежним условиям проживания. Даже при равном количестве квадратов жилплощади или более высокой стоимости жилье может находиться в менее комфортабельном районе или экологически неблагополучном районе. Например, здание может быть возведено в промзоне, рядом с местом, где были захоронены промышленные отходы, или же в соседстве с прочими объектами, которые явно не повышают качество комфорта проживания. Дополнительно может оказаться, что уровень транспортной доступности района, предназначенного для расселения, может оказаться весьма низким.

Власти обещают, что по возможности жилье будет предоставлено в том же районе, где стояла пятиэтажка или в ближайших районах.

Мало того, иногда даже заходит разговор о том, что расселение может происходить в том же районе и даже в нескольких метрах от прежнего жилья. Именно такая формулировка присутствует на сайте московского правительства…

Однако, к сожалению, это в законе это сформулировано достаточно нечетко, не вполне понятна формулировка «по возможности» – чьи возможности имеются в виду, и где грань между этими возможностями и нежеланием расселять людей в коммерчески-выгодных районах? Соответственно, возникает вероятность того, что обещания государственных чиновников могут оказаться заявлениями, которые носят рекомендательный характер. Другими словами, жильцы домов, которые вошли в программу реновации, могут на деле оказаться не только на приличном удалении от прежнего места обитания, но и где-нибудь в Новой Москве.

Отделка комнат

Все интерьеры выполнены в светлых тонах. Стены в комнатах оклеиваются флизелиновыми обоями (волокна целлюлозы) под покраску. Эти обои можно перекрашивать до 3 раз.
Потолки красятся белой акриловой краской, монтируется потолочный плинтус ПВХ. В кухне, комнатах и прихожей устанавливаются люстры.
Напольным покрытием в комнатах служит ламинат. Во всех комнатах и кухне устанавливаются радиаторы отопления и пластиковые стеклопакеты.

См. такжеПравить

«Бонусная поддержка» программы реновации

Правительство разработало ряд стимулирующих предложений, которые должны способствовать тому, чтобы жильцы сносимых пятиэтажек переезжали в новые дома с большей охотой.

• Переселенцам, по заявлению Марата Хуснуллина (зам. мэра по градостроительной политике), будет предоставлен выбор – можно будет выбирать из трех квартир в разных объектах недвижимости.
• Ветеранам, одиноким и (или) одиноко проживающим лицам, достигшим пенсионного возраста, инвалидам, малоимущим гражданам, а также иным категориям граждан будет оказана помощь в переезде и обустройстве в новой квартире. Что имеется в виду относительно помощи в обустройстве – пока не вполне понятно, однако уже хорошо то, что помогут переехать.
• Волнующий многих вопрос о том, как быть с взносами на капитальный ремонт, был решен вполне логично.  В момент включения дома в программу реновации, его жильцы прекращают платить этот взнос и возобновляют платежи уже после того, как переедут в новое жилье. Деньги, которые вносились ранее, по заявлению мэра Москвы, будут направлены на реализацию программы обновления жилого фонда столицы.

Котировки мировых финансовых инструментов предоставлены Reuters

Чтобы отправить редакции сообщение, выделите часть текста в статье и нажмите Ctrl+Enter

Как управлять большой стройкой

— В чем особенности системы управления по программе реновации?

— В масштабности задач, безусловно. Представьте, у нас сотни домов находятся на этапе параллельного проектирования и строительства. Необходимы были типовые узлы решений. Поэтому на самом старте программы мэром Москвы С. С. Собяниным были утверждены стандарты реновации, благоустройства: какой должна быть отделка в новых квартирах, какие должны быть детские площадки. Это нужно и для того, чтобы рассчитать финансирование, для проектировщиков и заказчика, чтобы жители понимали, что программа прозрачна на 100%, чтобы им было комфортно. Это важно.

Кроме этого, мы выстроили систему управления проектами, создали центр компетенций, автоматизировали бизнес-процессы принятия решений, переводим обмен исполнительной документации в электронный вид. Переходим на проектирование в BIM (как вы знаете, именно такая задача была поставлена вице-премьером правительства Маратом Хуснуллиным, который курирует всю стройотрасль России). Кстати, несмотря на международные санкции, у нас есть российские программные продукты-аналоги. Они ничем не хуже. Я уверен на 100%, что в течение года-полутора мы полностью будем обеспечены программными продуктами российского производства.

В целом наша работа — вся в цифре. Это сильно влияет на скорость работ, а это деньги. Каждый день дόрог. Особенно в сегодняшних условиях.

Следующая большая особенность управления программой реновации — в ее долгосрочном характере, работе с долгосрочными контрактами. Мы на 80–90% уже программу расторговали. Это делается для того, чтобы наши контрагенты, крупные застройщики, понимали свою загруженность, планировали свои ресурсы до 2032 года, могли строить заводы, планировать комплектующие для реализации программы. У нас в стране нет ни одного контракта по строительству жилья, который законтрактовали до 2032 года, а мы это сделали. Причем заранее, по поручению мэра Москвы С. С. Собянина. Поэтому к вызовам сегодняшнего дня мы готовы.

Я напомню: объем программы реновации — 8 трлн руб. Это большие деньги. И на сегодняшний день ни на копейку этот объем не сокращается, такую задачу поставил мэр Москвы Сергей Собянин.

— Чем новые дома отличаются от старых с точки зрения строительных технологий?

— Мы формируем совершенно новую качественную городскую среду. Сейчас это уже можно наблюдать при сравнении новых домов, которые стоят рядом со старыми пятиэтажками. Отличия колоссальные. Например, характеристики новых домов даже близко нельзя сравнивать по энергоэффективности, по потреблению энергоресурсов. Эксплуатация новых домов для жителей обходится на 30% дешевле старых. Этого удалось достичь за счет энергосберегающих технологий, новых строительных материалов, двухкамерных стеклопакетов. В каждом новом доме — система отопления, которая позволяет регулировать объем подачи и вести индивидуальный учет тепла для каждой квартиры. Люди платят только за свои потребляемые ресурсы, а не в «общий котел». То же самое по системам водопровода-канализации.

Безусловно, новые дома отличаются от старых по объемно-планировочным решениям. Входы в здания, полы вестибюлей и лифтовых холлов на первых этажах выполнены в один уровень с землей — сразу попадаем в светлый просторный подъезд, где есть место для консьержа, помещение для детских колясок, велосипедов. На первых этажах новых домов — коммерческие объекты: современные, с высокими потолками торговые помещения. Просторные лифтовые холлы, сами лифты с визуальными и тактильными средствами информации. Входные группы, домофоны, лифтовые холлы и лифты оборудованы тревожными кнопками, системами двусторонней голосовой связи с диспетчерскими и системами видеонаблюдения. Таким образом, по своим свойствам новые дома кардинально отличаются.