Итак, в конце зимы позвали меня посмотреть вот такой домик в виде модернового кубика с плоской кровлей. Заказчик был не особо придирчив, но хотел понимать все недостатки предложенного к покупке здания.
Дом построен на утеплённой плите, с отсутствующей гидроизоляцией и без дренирования. Частично обшит профнастилом, частично планкеном.
Обычно я начинаю обследование с визуального осмотра дома со всех ракурсов. Иногда уже на этом этапе обнаруживаются слабые места, которые необходимо проверить изнутри. Тут их было несколько: – cтранно прикреплённые детали парапета, которые не накладывались друг на друга, а просто ставились последовательно, одна из них валялась внизу;- интересная входная группа, выполненная из брусчатки по песку, с навесом, плоская кровля которого примыкала к дому, образуя пол балкона и держась на двух брусьях, опирающихся на бетонные тумбы;- отверстие ввода коммуникаций и крепление гидроветрозащиты, которые можно увидеть на фото ниже.
Ок, сделаем скидку на то, что дом ещё находится в процессе строительства. Заходим внутрь и знакомимся с владельцем, который объяснил, что он профессиональный строитель, у него компания. И сразу очень удивился, когда увидел склерометр у меня в руках. Спрашивал, что это за штуковина.
При проверке плиты склерометр показал среднестатистические 30 единиц, что означает прочность бетонной плиты 29,1 МПа, соответствующую марке М300, классу B22,5. Это неплохо, но для плиты желательно использовать марку М350. Ну, разницу можно списать на погрешности склерометра.
А вот что нельзя списать, так это то, как выполнялись каркас и пароизоляция дома. На фото ниже иллюстрация полёта фантазии “яжстроителя”. Укосина лежит на подрезанной стойке и упирается в обвязку краешком, при этом находится в центре дома. Пароизоляция выполнена без проклейки. Потолок зачем-то зашит Пенофолом. На вопрос “Зачем?” владелец ответил, что решил добавить теплоэффективности.
Но если честно, лучше бы он следил за тем, как укладывается утеплитель – щели толщиной в палец.
На втором этаже обнаружились следы утечки. Естественно, по словам владельца, она произошла тогда, когда у дома не было кровли. Я уточнил, а утепление делалось под кровлей или в голые стены? На что яжстроитель посмотрел на меня, как на дурака и ответил: “Конечно под кровлей!” Тогда я спросил: “А как вода попала на пароизоляцию, если утеплитель уже был в стенах?” Он растерялся.
Конечно же, протечка была в утепление и вода лилась по стенам с двух сторон. А главное, были созданы все предпосылки для того, чтобы она продолжила литься. Это было непросто, но профессиональный строитель, строивший этот модный дом для себя, справился.
Ещё снизу я приметил, что одна из деталей парапета валяется рядом с домом, а сам парапет собран весьма странно. Мои опасения усилились, когда я забрался на крышу и увидел вот это:
Парапет – это защитное сооружение, возвышающееся по периметру кровли. Он защищает крышу от влаги, от косых дождей и ветра. Узел примыкания парапета и кровли считается одним из самых уязвимых.
Вот этот уязвимый узел и уязвился у нас по полной. При ближайшем рассмотрении стало ясно, что домостроитель абсолютно не в курсе технологии гидроизоляции и водоотведения плоских кровель. Он установил по периметру доску, пропитанную битумной мастикой и решил, что этого будет достаточно, чтобы ограничить поступление воды в утеплитель, который возвышается над уровнем кровли, укрытый гидроветрозащитой.
Но как мы видим, случилось иначе – водичка инфильтровалась в утепление и потекла как внутрь, так и снаружи дома. На контррейке толщиной 25 мм уже образовался грибок.
Произошло это вот почему. Яжстроитель, помимо высокого качества гидроизоляции парапета, также чётко продумал водоотведение, выполнив его единственной воронкой на всю площадь кровли.
Он сделал разуклонку, чтобы вся вода стекла к воронке. Но забыл пару небольших деталей – подогрев воронки водостока и её защиту от замусоривания и заметания снегом. В итоге, слив закупоривается и на крыше образуется шикарный бассейн. Вся вода из которого, ввиду отсутствия иных путей, устремляется через край кровли в утеплитель.
Собственно, на этом осмотр можно было закончить. Помимо кровли обнаружилось ещё много интересного.
Например, вот такие раскосы по углам дома:
Или такое примыкание козырька над входом (под гидроветрозащитой – утеплитель):
Козырёк, кстати, был установлен на два бруса, опёртые на торчащие из грунта бетонные опоры. Когда я спросил у владельца, на какую глубину закопаны опоры, он ответил честно: “На 60 см”. Это при уровне промерзания 1,8 метра. Ну, ок.
Понятно, что остальные важные мелочи, типа установки окон без ГПЛ и герметика, уже не казались таким уж явным нарушением, по сравнению со всем увиденным.
В общем, типичный псевдодом – гора испорченного стройматериала, который умудрились сложить в виде дома.
Всем добра и спасибо за вашу поддержку!
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично – мои контакты в профиле. Кто не видит профиль – пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль – это моя работа и я делаю её за деньги.
Итак, дом в котором я живу, попал под реновацию. Т.е. его (и такие же дома рядом) снесут, а на этом месте выстроят красоту с инфраструктурой и даже с площадкой для выгула собак. Казалось бы – УРА!
А вот ХРЕН!
Пару слов о своей квартире.
Это хрущёвка – двушка, которую я купил в абсолютно убитом состоянии. Я эту хату, естественно, отремонтировал (скромненько, но чистенько), немного перестроил, воткнул пару шкафов-купе, сделанных на заказ по индивидуальным размерам. В то время, когда я покупал этот гадюшник, за те же деньги можно было взять трёшку в новом доме с нормальной планировкой. НО! Эта трёшка была чёрт знает где (хоть и в пределах МКАД), до метро несколько остановок на наземном транспорте, окна выходили на широкую улицу. И я выбрал гадюшник. Потому что он располагался в глубине квартала, далеко от любых улиц, да ещё отгороженный от них другими домами. Т.е. за окнами у меня тишина и зелень. И в целом этот район котируется. Вы понимаете, что не меньше трети стоимости такой квартиры – это стоимость МЕСТА.
А во-вторых, этот “наш” дом очевидно не вместит и половины переселяемых. А остальных-то куда? И когда? И в какой очерёдности?
– Пока не определёно,- отвечали представители администрации. – И ваще, вопросы уже начали повторяться, переходим к следующему пункту повестки.
– Дык вы ж ни на один вопрос не ответили! – покрикивал народ.
Если коротко изложить позицию московской администрации, то выглядеть она будет так:
Что такое реновация?
Реновация (лат. renovatio — обновление, возобновление, ремонт) — процесс улучшения, реконструкция, реставрация без разрушения целостности структуры.
В нашем случае, реновация — снос старых жилых зданий высотностью не более пяти этажей, относящихся к категории непригодных для проживания. Чаще всего, к таким относятся дома, построенные до 1960-ых годов. Жильцы этих домов должны быть переселены в новые равноценные квартиры (в новостройки).
Что говорит закон?
Государственная Дума в третьем окончательном чтении 1 июля 2019 года приняла законопроект «О реновации». Согласно этому закону:
✔️ Реновация затрагивает исключительно дома «первого периода индустриального домостроения», датированного 1957-1968 гг.;✔️ Владельцы полноценных квартир в этих домах должны получить жилье в новостройках, эквивалентное по цене и/или жилплощади в тех же районах;✔️ Противники городского проекта получат денежную компенсацию, назначенную в ходе оценки жилищной площади собственника квартиры;✔️ Жилой дом попадает под снос в случае, если за реновацию проголосовало две трети собственников квартир. В противном случае, дом продолжит эксплуатироваться дальше;✔️ Списки домов под снос составляются департаментом градостроительства с учётом квалифицированной оценки технических характеристик сносимых зданий, а также просьб собственников.
Аспекты, влияющие на оценку жилья
✔️ Дата постройки;✔️ Прочность конструкций;✔️ Метраж;✔️ Инфраструктура района (количество детсадов, школ, поликлиник и больниц).
Программа не инновационна. Её реализацией в конце 90-ых — начале 2000-х занимался бывший мэр столицы Юрий Лужков, однако программа была заморожена в связи с экономическим кризисом в России.
✔️ До мая 2017 года — подготовка к голосованию;✔️ Июнь-июль 2017 года — голосование жителей за те дома, которые попадут в программу реновации;✔️ До середины июля 2017 года — продление голосования, подсчёт голосов;✔️ Август 2017 года — оглашение результатов;✔️ Октябрь 2017 года — оглашение перечня кварталов для массовой застройки;✔️ До 1 января 2018 года — разработка законов для осуществления программы;✔️ До 1 января 2019 года — разработка градостроительных документов (отложено до 1 июля).
ФЗ №4802-1 «О статусе столицы» и ФЗ №14 «О дополнительных гарантиях» регулируют развитие программы «О реновации».
Что видим сегодня в процессе реализации программы?
В июне 2019 года был составлен полный список домов, подлежащих сносу. В списке значатся 4566 зданий. Уже в этом году началось частичное переселение с ветхих пятиэтажек Москвы.
Однако не все так гладко. Часть жителей, а также подавляющее количество юристов заявляют, что законопроект нарушает два базовых конституционных принципа: право на неприкосновенность частной собственности и право на судебную защиту.
Дело в том, что реновация не подразумает под собой судебное разбирательство в рамках жилищного кодекса РФ. Большинство жителей Москвы жалуются, что их право на волеизъявление и обратную связь с чиновниками, ответственными за программу реновации, ограничено публичными слушаниями, число которых строго ограничено. В то время, как юристы заявляют, что жильцы в Конституционном суде вероятнее всего выиграют дело, поскольку положения Закона противоречат российской Конституции.
Критические недочёты программы «О реновации»
Я считаю, что программа очень сыра и нуждается в технической доработке. В процессе наблюдения за реализацией данного городского проекта я замечаю, что:
✔️ Власти Москвы планируют искусственно увеличить плотность жителей столицы;✔️ При этом в рамках проекта не подразумевается строительство больниц и школ на достаточно нужное количество мест;✔️ Улицы города будут непозволительно расширяться, что подразумевает под собой непростительную вырубку деревьев;✔️ В ряде строящихся микрорайонов предполагается введение 4-полосного транспортного движения, при этом развития транспортной инфраструктуры в программе НЕТ! Это опасно для ВСЕГО города транспортными коллапсами!✔️ На первых этажах жилых зданий планируется реализация частного сектора обслуживания. Будут введены в эксплуатацию новые парикмахерские, кафе, рестораны и магазины. Это опасно тем, что жители данных домов будут частично оплачивать аренду коммерции в своих домах.
Программа «О реновации» нуждается в доработке. Городские чиновники вынуждены выслушать КАЖДОГО жителя столицы перед тем, как скорректировать программу. Этажность возводимых зданий должна быть ниже заявленного. В процессе реализации НЕ ДОЛЖНА страдать экология и прочая инфраструктура столицы. В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ должны быть возведены социально-значимые объекты в новых микрорайонах Москвы.
Будущее проекта в рамках заявленных сроков реализации
По заявлению мэра Москвы С. Собянина, реализация программы будет происходить в течение 10- 15 лет. Массовое переселение будет проведено в 2019-2020 гг., и коснется оно жильцов старых, пребывающих в худшем состоянии построек. Специалисты же прогнозируют всплеск переселения спустя 8-9 лет выполнения программы.
В основу материала вошла статья из Яндекс Дзен
Эдвард Нортон в фильме «Сиротский Бруклин» пародирует нуар
«Сиротский Бруклин» (Motherless Brooklyn, 2019)
В прокате «Сиротский Бруклин», новая режиссерская работа актера Эдварда Нортона, его попытка снять современный фильм в жанре нуар еще и с собой в главной роли. Нина Цыркун изучает нью-йоркский опыт жилищных реформ.
Может, это случайность, но я пока не встречала людей, которые не любят нуар. И, думаю я, мало найдется актеров, кто не мечтал бы надеть тренч, надвинуть на лоб федору и выйти в образе крутого детектива на темную улицу, лучше всего под дождь и, разумеется, без зонта — словом, попасть в стиль.
Эдвард Нортон, наверное, тоже давно мечтал, поэтому, экранизируя в качестве режиссера роман Джонатана Летема «Сиротский Бруклин», перенес действие из 90-х в 50-е, в эпоху подъема нуара. И, что характерно, сам подпоясанного тренча не надел (его герой Лайонел Эссрог то в куртке, то в черном бушлате), и федору тоже заменил кепкой или вообще ходит с непокрытой головой. Привилегию пофорсить в стиле нуар Нортон предоставил начальнику, крестному и приемному отцу Лайонела Фрэнку Минне, которого играет Брюс Уиллис. Жаль, что щеголять во всем этом Минне приходится недолго. Но в фильме Нортона и без того много народу в правильном прикиде, они даже собираются небольшими толпами, и силуэты их, когда надо, эффектно тают не то в вечерних сумерках, не то в клубах табачного дыма.
Главным козырем в игре Нортона стала психологическая окраска фигуры Лайонела, превратившегося из крутого детектива во фрика — как его и называют такие же сироты, воспитанные Минной, дружки детства, не вкладывая в словечко никакого негативного смысла, который противоречил бы духу политкорректности. Синдром Туретта дает Лайонелу сверхспособности — удивительную память и внезапно возникающие откровенные артикуляции ассоциаций, да еще в стихах (замечательно переданных, получше даже оригинала, в субтитрах). Как у каждого супергероя, у Лайонела сверхспособности неотделимы от физических страданий, но боль от ощущения «осколков в голове» утихает у него в джаз-клубе. Импровизационность джаза и стихийной стихоговорки рифмуются, создавая эмоциональный альянс, усиливающий атмосферостроительный пафос режиссера Эдварда Нортона и композитора Дэниела Пембертона.
Роковая красавица в фильме тоже есть, но характер ее радикально переформатирован; да, она в некоторых смыслах роковая, но не предательница главного героя, а союзница и в принципе благороднейшая девушка — да и как могло быть иначе, если она первая афроамериканка в этом нуаровом амплуа. Лора Роуз (Гугу Эмбата-Ро), случайно вклинивается в расследование убийства Фрэнка Минны, за которое взялся Лайонел, но у нее другая задача. В Нью-Йорке реализуется грандиозный план реновации, которая угрожает коренным чернокожим жителям, чье вполне приличное жилье вдруг признано негодным. Лора как дипломированный юрист и активистка движения против дискриминации пытается вывести на чистую воду тех, кому выгодна эта афера.
Зачинщик реновации — застройщик Мозес Рэндольф, его прообраз легко угадывается — хорошо известный нью-йоркцам Роберт Мозес. Личность это была неоднозначная, благодаря ему, к примеру, в мегаполисе построили четыре моста, что сильно улучшило транспортную инфраструктуру, с другой стороны, реновация. Кстати, желающие разобраться в этом феномене, так сказать, в мировом масштабе, получат в «Сиротском Бруклине» крайне полезный курс ликбеза по стратегиям и тактикам девелопмента, разберутся, почему вдруг власти больших городов загораются страстным альтруистским желанием произвести массовое переселение из обжитых районов в отдаленные высотки-новостройки, а также лихорадочно разбивать сады и парки. Нелишне иметь в виду, что роль Рэндольфа играет Алек Болдуин, полюбивший в последнее время пародировать в телевизоре Дональда Трампа.
Нельзя не заметить, что нуар прочно связан с определенным историческим периодом — начиная с конца 1930-х и до конца 50-х. Попытки возродить его сегодня требуют, во-первых, перемещения действия в те времена, а во-вторых, жанровой перекодировки. Можно снять чистую стилизацию под нуар, но этот дистиллят вряд ли будет кому-то интересен. Единственный разумный ход — в меру педалированная пародийность, к которой, как мне кажется, и прибегнул Эдвард Нортон. Прием сработал, прежде всего, за счет эскалации деталей, в том числе малоправдоподобных или подчеркнуто искусственных, как, например, в картинке финала. (Кое-какие сюжетные ходы, напоминающие болливудское или бразильское кино, обязаны появлением, наверно, автору романа; другое дело, что как сценарист Нортон мог бы все безболезненно почикать). В принципе же Нортон отошел от классического или неонуара в сторону социального пафоса, хотя и не без ноток иронии.
Словом, все бы тут было хорошо и ладно пригнано, если бы не избыток усердия, в результате которого фильм получился излишне подробно выписан и доведен до последней точки. А эта кропотливость нанесла изрядный ущерб стилистике нуара, одной из притягательных черт которого служит как раз недосказанность, придающая ему мистическую таинственность.
