Сегодня в специальном проекте «Азия-Плюс» — «Жилой квадрат» юристы общественной организации «Независимый центр по защите прав человека» рассказывают о некоторых особенностей порядка сноса жилья, принудительного выселения и возмещения стоимости сносимых жилых домов.
Содержание:
Не нарушаются ли конституционные права граждан постановлениями председателей городов и районов о сносе жилья, находящегося в собственности граждан?
Известно, что в Таджикистане осуществляется исполнение генеральных планов развития городов и районов. Для этих целей на основании законных полномочий принимаются постановления председателями городов и районов об изъятии участков земли для государственных и общественных нужд и о сносе старых и ветхих объектов недвижимости, в том числе и жилых домов, и возведении на их месте новых современных объектов недвижимости.
На основании ст. 20 Конституционного закона РТ «О местных органах государственной власти» в полномочия председателей областей, городов и районов входит следующее: в соответствии с нормативными правовыми актами Республики Таджикистан решает земельные вопросы; осуществляет прием граждан, рассматривает их жалобы и предложения, а также обращения физических и юридических лиц в соответствии с требованиями законодательства Республики Таджикистан.
В соответствии с постановлениями председателей областей, городов и районов на основании зарегистрированных в государственных нотариальных конторах договоров, в качестве компенсации предоставляются квартиры в многоэтажных новостройках или с согласия собственников сносимых жилых домов (квартир) сумма рыночной стоимости снесенного домостроения.
В зависимости от назначения объекта новостройки (административное, культурное, общественное, здравоохранения, промышленное, жилое и т.д.) компенсации собственникам за снос их дома (квартиры) предоставляется предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок и дается разрешение на строительство новостройки.
18 июля, 2020
Надзор за исполнением постановлений председателей городов и районов в сфере градостроительства возложен на должностных лиц территориальных управлений и отделов архитектуры и градостроительства местных органов исполнительной государственной власти.
При этом конституционные права граждан на жильё и собственность не нарушаются. Споры возникают при определении вида и размера компенсаций, предоставляемых собственникам сносимых домов (квартир).
Так как по основаниям ст. 32 Конституции РТ предусмотрено: «Каждый имеет право на собственность и право наследования. Никто не вправе лишать и ограничивать право гражданина на собственность. Изъятие личного имущества для общественных нужд государством допускается только на основании закона и с согласия собственника при полном возмещении его стоимости.
Материальный и моральный ущерб, нанесенный личности в результате незаконных действий государственных органов, общественных объединений, политических партий, других юридических или отдельных лиц, возмещается в соответствии с законом за их счет».
В соответствии со ст. 16 Гражданского кодекса РТ предусмотрено, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) органов государственной власти, местных органов государственной власти и органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местной власти, подлежат возмещению РТ или соответствующим органом РТ.
Чем отличаются понятия «равноценное жилье» и «равнозначное жилье»?
В законодательстве РТ чаще употребляется понятие «равнозначное жильё» и «благоустроенное жилое помещение».
Равноценным считается жилое помещение такой же стоимости, а равнозначным — жилье, площадь которого не меньше площади сносимого жилого дома (квартиры).
29 июля, 2020
Равнозначное жилье – вы получаете за свой сносимый дом (квартиру) новое жилье такой же площади на какой угодно территории и с каким угодно расположением комнат.
Равноценное жилье – вы получаете жилье, стоимость которого составляет аналогичную сумму стоимости сносимого дома (квартиры).
Ст.64 Жилищного кодекса РТ предусматривает предоставление жилого помещения в связи со сносом или переоборудованием дома (жилого помещения): снос жилого помещения в связи с отводом земельных участков для государственных или общественных нужд, либо переоборудование дома (жилого помещения) в нежилое, осуществляется только после предоставления выселяемым гражданам равноценного жилого помещения.
В иных случаях гражданам, выселяемым из дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется государственной, кооперативной или иной общественной организацией, которым принадлежит дом, либо исполнительным органом государственной власти на местах.
Есть ли в Таджикистане действующий «Порядок» или «Условия предоставления компенсации собственникам объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу»?
Такого четкого и последовательного порядка или процедур не предусмотрено в законодательстве Таджикистана, но есть нормы, которыми собственникам предоставлено право на компенсацию за снос их частного домостроения (квартиры).
На основании ст. 8 Гражданского кодекса РТ предусмотрены основания возникновения гражданских прав и обязанностей.
«Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
12 сентября, 2020
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:
а) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;
б) из актов органов государственной власти, местных органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;
в) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности».
Нормы ст. 22 Конституции РТ предусматривают, что каждый имеет право на собственность и право наследования.
В соответствии с нормами ст. 263 Гражданского кодекса РТ предусмотрено основание для прекращения права собственности на недвижимость в связи с изъятием земли и других природных ресурсов.
1. Прекращение права собственности на недвижимость в связи с решением государственного органа, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с предоставлением собственнику равноценного имущества и возмещением иных понесенных убытков.
Строительство дома в Душанбе
2. При несогласии собственника с решением, влекущим прекращение права собственности, оно не может быть осуществлено до разрешения спора в судебном порядке. При рассмотрении спора решаются также все вопросы по возмещению собственнику причиненных убытков.
3. Правила настоящей статьи соответственно применяются при прекращении права собственности на недвижимое имущество в связи с решением государственного органа об изъятии горных отводов, участков акватории и других участков, на которых находится имущество.
В ст. 118 Жилищного кодекса РТ предусмотрено право собственников на получение квартир в собственность при сносе их частных домостроений. Так, в случае сноса, находящегося в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам предоставляются квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда с передачей в их собственность.
По желанию собственников вместо принадлежащих им жилых домов и строений, подлежащих сносу, могут быть сооружены на новом месте жилые дома, строения и устройства. При этом возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и устройств не производится.
Условия, при которых производится перенос и строительство жилых домов, устанавливаются Правительством Республики Таджикистан.
Согласно нормам ст. 265 Гражданского кодекса РТ предусмотрено условие, при котором проводится оценка имущества при прекращении права собственности. Так, при прекращении права собственности имущество оценивается исходя из его рыночной цены.
Как застройщик, подрядчик или представитель местных властей должен уведомить жильцов о предстоящем сносе? В какие сроки?
Оповещения о сносе должны добросовестно предоставляться собственникам сносимых жилых домов в разумные и справедливые сроки. В такие разумные сроки, чтобы собственник мог осознать происходящее, обратиться за юридической консультацией, провести переговоры с руководством местного органа государственной власти, заказчиком и подрядчиком об условиях сноса и предоставления компенсации.
В эти сроки должны входить сроки для обращения собственника в правоохранительные органы или суд. Срок рассмотрения жалобы должностными лицами, а также в случае возникновения спора — срок рассмотрения иска в суде.
8 декабря, 2020
В ст. 6 Гражданского кодекса РТ предусмотрено применение гражданского законодательства по аналогии. Так, в случаях, когда предусмотренные частями 1 и 5 ст. 1 Гражданского Кодекса РТ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, поскольку это не противоречит их существу, применяется норма гражданского законодательства, регулирующая сходные отношения (аналогия закона).
При невозможности использования в указанных случаях аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.
Не допускается применение по аналогии норм, ограничивающих гражданские права и устанавливающих ответственность.
Как в действующем законодательстве РТ определен порядок оценки недвижимого имущества?
Ст. 21 Закона РТ «Об оценочной деятельности» предусматривает, что единый порядок оценки определяется Правительством Республики Таджикистан.
В соответствии с требованиями ст. 4 Закона РТ «Об оценочной деятельности» субъектами оценочной деятельности являются, с одной стороны, физические и юридические лица, обладающие лицензиями на осуществление оценочной деятельности, а с другой — физические и юридические лица, выступающие в качестве заказчиков.
В ст. 9 этого же закона закреплено, что основанием для проведения оценки объекта является договор, заключенный между оценщиком и заказчиком. В необходимых случаях результаты проведения оценки объекта могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Республики Таджикистан. Оценщик обязан предоставить заказчику отчет об оценке объекта.
В этом случае вы, как заинтересованное лицо, имеете право потребовать от заказчика предоставления вам копии отчета оценки вашего сносимого жилья.
Если вы не согласны с суммой оценки, указанной в отчете, то вы имеете право требовать в суде отмены данного отчета оценки. Одновременно вы имеете право обратиться в другое экспертное учреждение и просить проведения независимой оценки вашего собственного жилища.
14 мая 2017 в Москве прошел большой митинг, в котором приняли участие порядка 15 тысяч человек (по официальным данным – 8 тысяч).
Многие пришли на митинг несмотря на то, что дома их не внесены в «первую волну» реновации. Главное здесь – недоверие к столичным властям.
Собянин вот уже седьмой год демонстрирует пренебрежение к мнению москвичей, которые, на самом деле, проявляют достаточную терпимость. Чего стоит только ежегодная (!) реконструкция тротуаров. Плитку кладут, плитку снимают; гранитом обшивают газоны, гранит выкапывают и вывозят – ежегодно, а в некоторых районах и два раза в год. Новшество 2017-го – снесены все металлические ограждения скверов, и город, который и так задыхается от пыли, теряет свои газоны.
Еще припоминают «ночь больших ковшей» — когда были снесены все палатки возле станций метро. Многие из этих ветхих сооружений находились в частной собственности. Те чиновники, которые давали разрешение на их возведение, не пострадали. А собственники потеряли, что имели.
Москвичи, особенно старшего возраста, болезненно относятся к теме реновации – ведь в «ветхий» фонд поначалу были внесены вполне крепкие здания, которые находятся в «сладких» районах – Тимирязевка, Преображенка, Сокольники. « Сталинки», как известно, строили на века – кирпичные стены толщиной около метра, высокие потолки, продуманная планировка. Проблема в том, что квартиры в этих домах были изначально коммунальными. И те, кто продолжает жить с соседями, надеются на расселение, при котором они получат и отдельные квартиры, и дополнительные метры.
И вот здесь возникает вопрос «равнозначной» и «равноценной» площади при расселении.
«Равнозначная» площадь, как поясняют юристы, — это положение, закрепленное в настоящее время законодательно. Простым языком говоря, при расселении вы имеете право на то количество комнат и на то количество метров, которым располагаете. Оно рассчитывается по формуле.
Для отдельных квартир:
n комнат/ ( n метров жилой площади) + 9 метров (бесплатно), если площадь вашей квартиры меньше предоставляемой.
Для жильцов коммунальных квартир:
n комнат/ ( n метров жилой площади) + 9 метров площади общего пользования (ванна, кухня, туалет) + 9 метров бесплатно, если занимаемая площадь меньше будущей квартиры.
Этого термина еще нет, но его, в качестве «гарантии» предлагает ввести московская администрация.
«Равноценная» площадь, по замыслу властей, — это площадь, имеющая равную цену с вновь предоставляемой.
При этом цена квадратного метра в отселяемых домах будет снижена на основании того, что они признаны домами низкого качества, «аварийными», а цена нового жилья завышена – как нового жилья высокого качества.
То есть речь идет не о формуле «метр = метр» плюс 9 метров, а о формуле
«цена1 < цена2»,
когда цена отселяемого жилья заведомо ниже цены новой квартиры.
И если раньше отселение из «хрущовок» и ветхого фонда производилось равнозначно за счет города, то теперь людей заставят платить.
Проблема заключается в том, что вся Россия считает москвичей миллионерами. На самом деле город дает возможность заработать – но исключительно людям молодого возраста. Для семей с детьми, для пожилых людей проблема накоплений – наверное, такая же острая, как и в других регионах. Ведь в старшем возрасте ты лишен возможности работать. Сейчас мы не будем обсуждать проблему «эйджизма» — дискриминации по возрасту. Признаем, как аксиому, что она есть.
Жизненная стратегия москвичей была направлена на создание своего жилья. Многие выкупали комнаты в коммуналках, разъезжались или увеличивали квартиры с доплатой, делали дорогой ремонт с мыслью о том, что средства вложены, что я до старости и смерти обеспечен жильем, что мне есть что завещать детям.
Теперь, если будет законодательно принято положение о «равноценности» жилья, стоимость их квартир автоматически буден снижена, люди потеряют свои вложения. А ведь «равноценность» представляют нам как «гарантию» Собянина.
Еще одна «псевдогарантия» — это отсутствие выбора нового жилья. Если раньше при расселении люди могли выбрать из трех вариантов, то теперь такой «воли» не будет: планируется оставить один вариант.
Никто не будет думать о вашем удобстве. Ведь раньше люди могли при переселении переехать в другой район, например, из-за того, что там квартира показалась лучше или из-за того, что больше нравится расположение, или родственники ближе. Теперь ваши личные предпочтения никто не собирается учитывать.
Далее. Москвичи протестуют против предложенного голосования на сайте «Активный гражданин». Прежде всего, вопросы составлены некорректно. Да и подтасовка возможна, не вызывает доверия.
И последнее, о чем надо сказать. В столице много старых, но крепких домов, ремонтом которых правительство не озаботилось. Ремонт обойдется дешевле расселения, но тут прослеживается – не изобретем велосипед – интересы строительного лобби.
Люди – это люди, личности, индивидуальности. Да, нас многовато, учесть интересы каждого сложно, а надо бы. А то опять превратят нас в «приводные ремни и винтики» государственного механизма, и рухнем мы в троцкизм XXI века. Наша история показала, как легко можно стереть каждого человека. Давайте же помнить историю и думать о людях.
Всего вам доброго и благ земных,
Е. Шахова, гл.редактор «НП»
Какая разница между равнозначным и равноценным жильем получаемым по программе реновации. В чем подвох?
Здравствуйте, равноценность предполагаетс совпадение рыночной стоимости жилых помещений, равнозначность — соотносимость по физическим показателям: площадь, этажность, уровень благоустройства, окружение и т.п.
В законе говорится о равнозначном жилье.
Статья 7.3. Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации
Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее — собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.
Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
