Жилье
04 апр 2017, 17:37
Жилье
25 мар 2020, 09:33
Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос
Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.
Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.
Если многоквартирный дом признан аварийным, то администрация должна расселить жильцов в новые квартиры. Но что делать, если новое помещение жильца не устраивает – например, оно слишком маленькое, находится в другом районе или уступает прежнему по другим признакам? Может ли отказ от неравноценного варианта оставить жильца вообще без квартиры, разобрался Верховный суд.
Наталья Федорова* владела 25-метровой однушкой на втором этаже многоэтажки в городе Касимов Рязанской области. В ноябре 2003 года комиссия признала, что дом в аварийном состоянии и должен быть снесен. Горадминистрация утвердила порядок, в соответствии с которым собиралась переселять жильцов в новые квартиры. Новое помещение предложили и Федоровой, но она от него отказалась. Новое жилье существенно уступало прежнему и по площади, и по расположению, и по характеристикам. Квартира располагалась на первом этаже и была уголовой, в ней было центральное, а не индивидуальное, как в прежней, отопление, а стены были покрыты плесенью.
Администрация не смогла договориться с владелицей квартиры, и дело дошло до суда. Чиновники добивались права забрать квартиру и выплатить взамен ее рыночную стоимость – 214 тыс. руб. Первая инстанция удовлетворила иск, решение устояло в апелляции. Таким образом, со дня выплаты право собственности Федоровой на квартиру прекращалось, а собственником становилась администрация.
Суды подтвердили законность решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом. А поскольку Федорова сама отказалась заключать соглашение и получать новую квартиру, выкупить помещение можно принудительно, воспользовавшись ст. 32 ЖК. Суды не приняли во внимание аргументы Федоровой о том, что она не отказывалась от равнозначной квартиры, а лишь отвергла худший вариант.
Верховный суд защитил владелицу квартиры. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Игоря Юрьева в определении по делу (дело № 6-КГ17-8) подтвердила, что изъять квартиру в аварийном доме можно в случае, когда изъят земельный участок под многоквартирным домом – такие действия допускаются для государственных и муниципальных нужд. Но есть нюанс: “предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника”.
Если дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то владелец жилья имеет право выбрать деньги или другую благоустроенную квартиру в собственность. Федорова предпочла второй вариант. А то, что помещение оказалось неравнозначным, не означает, что она в принципе отказалась от жилья, сделал вывод ВС. Коллегия отправила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Собственник имеет право получить равнозначное благоустроенное жилое помещение, отвечающее всем необходимым критериям. Размер общей площади и количество комнат в новой квартире должны быть не меньше, чем в прежней. Новое жилье должно быть благоустроенным, комфортным и иметь либо подобные, либо улучшенные условия проживания. Например, на 1 человека должно быть предоставлено 18 кв.м.
В практике нет единообразного подхода к тому, должны ли собственнику предлагать равноценное жилое помещение или же оно может быть меньшим – с доплатой до размера выкупной цены, замечает Ольга Бенедская, партнер “Муранов, Черняков и партнеры”. Суды часто считают, что Жилищный кодекс не гарантирует собственнику именно равноценного жилья, поскольку в законе, а именно в ч. 8 ст. 32 ЖК, не прописана такая обязанность. А вот если речь идет о договоре соцнайма, применяется ст. 89 ЖК, где говорится именно о равноценном жилье, рассказывает Бенедская. В пример она приводит апелляционное определение Тульского областного суда от 28 февраля 2013 г. по делу № 33-492.
В определении ВС по делу Федоровой не дано развернутого толкования нормы ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, но все-таки сделан вывод о том, что жилое помещение, предоставляемое взамен изымаемого, должно быть равноценным. А иск о выкупе удовлетворяют только в том случае, если собственник квартиры отказался от действительно равноценной замены. Такую правовую позицию можно включить в обзор судебной практики, чтобы суды не принимали противоположных по смыслу решений.
А собственнику, которого выселяют, имеет смысл заручиться отчетом оценщика, который сравнит характеристики прежнего жилья и того, которое предложено взамен.
*Имя и фамилия участников процесса изменены редакцией
ЗАО «Племзавод «Разуменский» и Олег Ткачук* в 2006 году заключили договор найма жилого помещения. Ткачук с женой и сыном заняли две комнаты в общежитии общей площадью 24,9 кв. м (жилой площадью 24,9 кв. м). Спустя восемь лет межведомственная комиссия Белгородского района признала многоквартирный дом, в котором жила семья Ткачук, аварийным и подлежащим сносу. Семье предложили переселиться в однокомнатную квартиру-студию, но они отказались – поскольку общая площадь студии меньше площади их нынешнего жилья и составляет 23,3 кв. м. Тогда администрация Белгородской области попыталась через суд выселить их с предоставлением другого жилого помещения и снять с регистрационного учёта.
Белгородский районный суд Белгородской области удовлетворил иск администрации, Белгородский областной суд с ним согласился. Они обратили внимание, что семья Ткачук не стоит в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий и не признана в установленном порядке малоимущей. По мнению судов, законных оснований для внеочередного предоставления жилого помещения по договору социального найма взамен аварийного нет, а значит, семья должна переехать в предлагаемую им квартиру-студию.
Суды двух инстанций посчитали, что речь идет об улучшении жилищных условий, а не о предоставлении равнозначного жилья в связи с выселением. Их решения по такому очевидному вопросу вызывают удивление, поскольку формулировки ст. 89 ЖК достаточно просты и понятны.
Иван Новиков, директор аудиторско-консалтинговой группы
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
место
По количеству юристов
место
По выручке на юриста
место
ИСТЕЦ: Администрация Белгородской области
ОТВЕТЧИК: Олег Ткачук* с женой и сыном
СУТЬ СПОРА: О выселении с предоставлением другого жилого помещения и снятии с регистрационного учёта
РЕШЕНИЕ: Отменить решения нижестоящих судов, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции
Когда дело дошло до Верховного суда, тот отметил: при выселении из аварийного жилья другое помещение предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в качестве компенсации, поэтому условия проживания в нем не должны быть хуже прежних (а с точки зрения безопасности даже лучше). Если до выселения семья занимала квартиру или не менее двух комнат, она вправе претендовать на жилье с таким же количеством комнат. Значит, Ткачук с женой и детьми должны получить жилое помещение общей площадью не менее 24,9 кв. м. При этом выселенные граждане сохраняют право состоять на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учёте (ст. 55 ЖК). Поэтому ВС отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 57-КП 8-16).
Юрист
Корпоративное право/Слияния и поглощения
Налоговое консультирование и споры
Недвижимость, земля, строительство
Семейное и наследственное право
Арбитражное судопроизводство (крупные споры – high market)
Дмитрий Урякин обратил внимание, что ранее ВС уже высказывал аналогичную позицию в своих разъяснениях (абз. 4 п. 37 постановления Пленума ВС № 14, п. 6 Обзора судебной практики ВС), а также в решениях по конкретным делам (№ 44-КГ16-21, № 1-КГ15-11, № 44-КГ16-26, № 10-КГ17-5). Юрист ПБ
Банкротство (реструктуризация и консалтинг)
место
По выручке на юриста
место
По количеству юристов
место
Профайл компании
Анна Сулима тоже вспомнила похожие дела (№ 44-КГ16-23, № 44-КГ16-9). «ВС уже не в первый раз возвращается к вопросу предоставления неравнозначного жилья при выселении из-за сноса жилого дома. Это говорит о наличии реальной проблемы, связанной с неправильным толкованием норм права органами местного самоуправления», – считает Сулима. «ВС подтвердил очевидное положение ст. 89 ЖК о необходимости предоставления равнозначного по площади помещения при выселении из аварийного дома», – сообщил юрист практики разрешения споров
Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры)
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
Семейное и наследственное право
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)
Профайл компании
Артем Берлин.
Это определение имеет существенное значение. В нем четко зафиксирован алгоритм действий сотрудников администрации муниципального образования при расселении аварийных домов, который чиновники должны неукоснительно соблюдать.
* – имя и фамилия изменены редакцией.
Содержание:
Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.
Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.
Собянин отказался переселять жителей хрущевок в равноценные квартиры
Мэр Москвы объяснил преимущество равнозначных помещений перед равноценными
Владельцы квартир и коммерческих помещений в хрущевках не получат равноценную недвижимость в новых домах. Об этом заявил мэр Москвы Сергей Собянин, сообщает РБК. Вместо равноценных помещений собственникам предложат равнозначные, указал глава города.
Равнозначным считается помещение, которое соответствует расселяемому по метражу, сказано в статье. На практике это означает, что владельцам квартир должны будут предоставить жилье, площадь которого не меньше изначальной. При этом стоимость такой квартиры может отличаться. Помещение становится равноценным, если его стоимость равна цене расселяемой квартиры, следует из материала. В этом случае у двух квартир может отличаться площадь.
Норма о равнозначных помещениях также затронет собственников нежилых помещений в хрущевках, заявил Собянин. «Им будет предлагаться рыночная компенсация или, по согласованию с ними, предоставление иных, равнозначных помещений», — приводит «РИА Недвижимость» слова мэра столицы.
Ассоциация владельцев недвижимости, которая объединяет собственников коммерческих площадей на первых этажах жилых домов, выступила против такой трактовки. «Под равнозначным понимается нежилое помещение, площадь которого соответствует прежнему коммерческому помещению. Между тем ст. 35 Конституции определяет обратное: принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии равноценного возмещения, то есть компенсации, основанной на рыночной стоимости», — говорится в коллективном обращении собственников (есть в распоряжении «РБК-Недвижимости»).
Владельцам коммерческих площадей не нравится, что в результате сноса хрущевок собственники могут получить недвижимость, удаленную от метро и оживленных улиц, рассказали «РБК-Недвижимости» члены ассоциации. По их мнению, такая замена приведет к тому, что им достанется более дешевая недвижимость по сравнению с той, что есть у них сейчас.
Этапы реновации в Москве
В августе московские власти утвердили этапы переселения программы реновации. Ознакомиться с перечнем можно здесь.
- Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
- Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
- Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.
Переезд в новый дом по программе реновации в Москве
Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец. Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов. По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.
Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением. Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.
Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные. Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.
Аналитика
Права инвалидов при получении жилья по реновации
Согласно ст. 17 Федерального закона “О социальной защите инвалидов” от 24.11.95 г. № 181-ФЗ инвалидам должно предоставляться жильё “с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств”.
Но законодательство о реновации ничего подобного не предусматривает.
Тем не менее, вопреки сложившейся судебной практике семьям инвалидов-колясочников по реновации должна предоставляться квартира, приспособленная для нужд маломобильного человека.
Эта квартира, как и подъездная входная группа должны быть оборудованы специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида.
Требования к доступности и приспособлению для нужд колясочников как квартир, так и МКД утверждены “Правилами обеспечения условий доступности для инвалидов жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме” (постановление Правительства РФ от 09.07.2016 г. № 649).
Уже имеется и успешная судебная практика об обязании ДГИ Москвы предоставить приспособленное жильё инвалиду-колясочнику взамен сносимого по реновации.
См. определение судебной коллегии по гражданским делам Мосгорсуда от 20.12.2021 г. № 33-51756/2021, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.03.2022 г. № 88-10561/2022.
Заключение Совета по правам человека
В 2017 г. президиум Совета по правам человека в Президенте РФ подверг резкой критике законопроект о реновации жилья в г.Москве, сочтя его социально безответственным.
Нельзя использовать бюджетные средства на цели реновации и благоустройства при десятилетиями не выполненных обязательствах перед московскими очередниками и жителями непригодных для проживания домов.
Были и другие существенные претензии к законопроекту, часть из которых в принятом федеральном законе была учтена.
Более подробно ознакомиться с заключением можно .
Покупка дополнительной площади
Собственники и наниматели, которые получают равнозначную квартиру, вправе приобрести за доплату квартиру большей площади или большим количеством комнат, чем в освобождаемой (при наличии таких квартир).
Им предоставляется скидка в 10 % от фиксированной стоимости жилья.
Докупаемая квартира должна быть только в доме, заселяемом по реновации.
Общая площадь предоставляемой и докупаемой квартир не должна быть больше 100 кв. м.
Можно использовать материнский капитал, жилищные субсидии, сертификаты и ЕДВ на приобретение жилья.
Заявление подаётся в Фонд реновации сразу, либо в течение 2 лет со дня регистрации права собственности на квартиру по реновации.
Внимание: чтобы реализовать это право сразу, сначала надо получить в Департаменте городского имущества Москвы проект договора на равнозначную квартиру для ознакомления, но не подписывать его (!).
Право на докупку предоставляется однократно.
Ответ Евгения Боброва Петру Толстому
ответ зам.председателя СПЧ при президенте РФ Евгения Боброва
зам.председателю Госдумы Петру Толстому
Уважаемый Петр Олегович!
Из репортажа в СМИ я услышал Ваше мнение об экспертном заключении СПЧ на законопроекты о реновации московского жилья, в котором мы, ссылаясь на конкретные основания, предлагаем их отклонить либо отложить принятие хотя бы на полгода, чтобы спокойно доработать без спешки.
Нашим основным возражением стала очевидная социальная безответственность авторов законопроектов, предполагающая использование бюджетных средств на цели реновации, благоустройства территории и комплексного обновления среды проживания при длительном наличии не выполненных городом Москвой социальных обязательств перед десятками тысяч семей очередников и жителей непригодных для проживания домов, не вошедших в программу реновации.
Вы упомянули, что если бы поддержавшие заключение члены СПЧ сами жили в пятиэтажках и знали проблемы их жителей, то они поняли бы желание москвичей поскорее переселиться из плохого жилья в хорошее.
Поскольку заключение написано мной единолично и я проживаю в квартире в 5-этажной хрущевке общей площадью 43 кв. м с 5-метровой кухней впятером с супругой-инвалидом и тремя дочерьми, младшей из которых полгода, искренне приглашаю Вас, уважаемый Петр Олегович, ознакомиться с моими жилищными условиями, чтобы впредь не ставить под сомнение объективность Совета по правам человека при Президенте РФ и профессионализм его членов.
Да, квартира находится не в Москве, а за 30 км от МКАД, адрес и телефон предоставит аппарат Совета
до скорой встречи,
Защищаем собственников, нанимателей и арендаторов домов, сносимых по реновации
Три основные термина реновации
– её жилая площадь и количество комнат не меньше освобождаемой, а общая площадь – больше, с улучшенной отделкой в жилом доме в этом же районе Москвы (в ЗелАО, ТАО и НАО – в этом же округе)
Равноценное жилое помещение – квартира, стоимость которой не ниже рыночной стоимости освобождаемой (определяется заключением об оценке или экспертизой).
В неё входят: рыночная стоимость квартиры, доли в праве на общедомовое имущество и в придомовом земельном участке, а также все причинённые собственнику убытки, включая сопутствующие изменению места проживания, временному пользованию другим жильём до получения новой квартиры, переездом, поиском другого жилья и оформлением прав на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в т.ч. упущенную выгоду.
Равноценное возмещение в денежной форме (выкупная стоимость освобождаемого помещения) – денежная стоимость освобождаемой квартиры, включающая всё перечисленное в предыдущем абзаце.
Права собственников нежилых помещений
Собственники нежилых помещений получают равноценное возмещение по общим правилам изъятия недвижимости для государственных нужд г.Москвы.
То есть равноценное помещение либо выкупную стоимость освобождаемого.
К сожалению, местоположение предоставляемого помещения может быть любым, включая явно неликвидное.
В рыночной стоимости равноценного нежилого помещения, рассчитываемой аналогично жилому, также учитывается вид разрешенного использования (может указываться в ЕГРН), включая фактическое.
Так, использование в качестве торгового дороже офисного и тем более промышленного или свободного назначения.
В ответ на уведомление ДГИ Москвы об изъятии помещения и получении «чего насчитали» собственнику надо подготовить грамотное возражение о выплате компенсации большего размера с приложением заключения профессиональной оценочной компании.
Размер компенсации там, скорее всего, будет больше предложенного ДГИ.
При отказе департамент обратится в суд с иском об изъятии помещения и выплате за него компенсации (как правило, заниженной).
В суде потребуется доказать неквалифицированность оценочного заключения, представленного ДГИ, и правильность заключения вашего оценщика, чтобы суд назначил судебно-оценочную экспертизу.
Чтобы получить максимальную компенсацию, для грамотной защиты в суде лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на таких спорах.
См. подробнее в материале Как получить максимальную компенсацию за нежилое помещение по реновации?
Кто вправе получить две и более квартиры по реновации?
Две и более квартиры предоставляются только жителям коммуналок, большим семьям очередников, а также жителям больших либо дорогих квартир по критерию равнозначности либо равноценности (последнее – только собственникам).
О том, какая квартира понимается под коммунальной см. в разделе Права жителей коммунальных квартир.
Две и более квартиры дают только жителям коммунальных квартир, большим семьям очередников, а также жителям больших либо дорогих квартир по критерию равнозначности либо равноценности (последнее – только собственникам).
Нанимателям каждой комнаты в коммунальной квартире предоставляется по отдельной квартире.
Под понимается лишь квартира, комнаты в которой были изначально заселены по самостоятельным договорам социального найма (ордерам).
Большим семьям очередников (более 6 чел.) дают по 2 и более квартиры в связи с отсутствием в реновационных домах квартир площадью более 100 кв. м.
Жители дорогой освобождаемой квартиры получат более одной в другом доме, если выбрали предоставление не равнозначного, а равноценного жилья. Но получаемые квартиры могут быть в любых районах.
вторая квартира не положена
– при выделении долей в праве собственности на приватизированную квартиру,
– при определении порядка пользования комнатами разными семьями,
– при разделении муниципальной квартиры на несколько лицевых счетов.
Во всех этих случаях освобождаемая квартира не считается коммунальной.
Как получить максимальную компенсацию?
См. подробнее в материале Как получить максимальную компенсацию за нежилое помещение?
Права собственников жилых помещений при получении жилья по реновации
Собственникам и нанимателям предоставляются равнозначные квартиры.
Вместо равнозначной собственник может получить равноценную освобождаемой или её выкупную стоимость, как захочет.
Внимание: заявление на получение выкупной стоимости собственник может подать в ДГИ Москвы в течение 30 дней со дня получения проекта договора о предоставлении равнозначной квартиры.
Права на получение выкупной стоимости не имеют:
– собственники жилья с ограничениями или обременениями прав (ипотека, арест и др.). Они получают новую квартиру, на которую автоматически переходит соответствующее ограничение или обременение;
– собственники, в семье которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные. Эта семья также получит по реновации только новую квартиру / квартиры.
В случае неподписания в установленный срок договора о получении квартиры в доме по реновации, ДГИ Москвы обращается с иском в суд о принудительном переселении, прекращении прав на освобождаемое жильё и выписке.
Срок подписания договора для собственников – 90 дней со дня получения проекта договора, а для нанимателей по договору соцнайма он не установлен.
О дополнительных правах собственников, стоящих в очереди на получение жилья, см. в разделе Права жилищных очередников
Как увеличить выкупную стоимость нежилого помещения?
Аффилированные с ДГИ Москвы оценочные фирмы намеренно занижают рыночную стоимость и настаивают на её получении через суд.
Следует сделать оценку в независимой оценочной или экспертной организации, и если эта сумма будет выше – требовать выплаты её, в т.ч. в судебном порядке по иску ДГИ к Вам о прекращении права собственности.
Оценщики ДГИ оценивают помещение как имущественный объект, а не как бизнес, что далеко не одно и то же. При этом, не включают стоимость земельного участка.
Осмотр помещения оценщиком обязателен. Если сделан хороший ремонт – это повысит выкупную стоимость.
Подлежащие возмещению убытки, включая упущенную выгоду, рассчитываются индивидуально.
Поскольку рыночная стоимость определяется на момент оценки, а цены на недвижимость растут, назначение судом экспертизы также увеличит выкупную стоимость.
Есть и другие нюансы, зная которые, мы добивались увеличения выкупной стоимости в судебном порядке в 2 и более раза.
Права нанимателей по социальному найму
Наниматели по договору социального найма получают в новом доме равнозначную квартиру по договору соцнайма либо, если захотят, – сразу в собственность.
Равнозначная – это квартира в этом же районе с большей площадью и количеством комнат, чем в освобождаемой, с улучшенной отделкой.
О дополнительных правах социальных нанимателей, стоящих в очереди на получение жилья, см. в разделе Права жилищных очередников.
Права арендаторов нежилых помещений
Арендаторы нежилых помещений в домах, сносимых по реновации, имеют право на заключение договора аренды другого помещения на тех же условиях на срок, оставшийся до истечения прежнего договора аренды. А если этот срок истёк, то на 10 лет.
Все имеющиеся льготы сохраняются.
Так, если арендатор имел преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность, то он сохраняет это право в отношении предоставляемого равнозначного нежилого помещения.
Права жителей коммунальных квартир при получении жилья по реновации
Сразу оговоримся, что под понимается лишь квартира, комнаты в которой были изначально заселены по самостоятельным договорам социального найма (ордерам).
Кроме типовых коммуналок сюда относятся бывшие рабочие общежития.
В противном случае квартира не считается коммунальной даже при определении порядка пользования комнатами разными семьями и нахождении в долевой собственности.
Жители каждой комнаты в вышеуказанной коммунальной квартире получают отдельные квартиры соответственно в такую же общедолевую или совместную собственность либо по соцнайму (социальные наниматели могут получить сразу в собственность).
Факторы, повышающие стоимость нежилого помещения
Ввиду использования для предпринимательской деятельности нежилое помещение должно оцениваться как приносящий доход бизнес, а не только как объект недвижимости.
В связи с этим, стоимость помещения увеличат:
– местоположение вблизи больших транспортных потоков и пешеходного трафика, включая крупные торговые центры и пересадочные узлы,
– близость к метро и транспортная доступность от станций и др. пересадочных узлов,
– расположение на первой линии крупной автомагистрали с удобной парковкой,
– высокая стоимость придомового земельного участка (внимание: она взыскивается далеко не всегда),
– первый этаж и наличие отдельного входа с улицы,
– торговое назначение и фактическое использование вместо офисного, производственного или помещения свободного назначения,
– высокая документально подтверждённая выручка от использования помещения по назначению,
– год постройки и состояние здания, вид планировки, уровень отделки и наличие дорогих неотделимых улучшений,
– стоимость непроизведённого капитального ремонта здания
– и др.
Права жилищных очередников при получении жилья по реновации
Собственники и социальные наниматели, состоящие на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий (в жилых помещениях), по своему желанию получают жильё площадью по норме предоставления (18 кв. м на каждого очередника) независимо от года принятия на учёт, после чего снимаются с очереди.
При отсутствии такого согласия они получают равнозначную либо равноценную квартиру / квартиры, либо выкупную стоимость и продолжают стоять в очереди.
Как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы
Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет среди участников реновации. Рассказываем, как улучшить жилищные условия в рамках программы
В рамках программы реновации переселенцам из старых пятиэтажек в Москве дается возможность докупать квартиры с бóльшим числом жилых комнат, а также приобрести отдельные квартиры. Этот способ улучшить жилищные условия становится все более востребованным среди москвичей, чье жилье включено в программу.
Рассказываем, как докупить дополнительные «квадраты» или разменять старую квартиру на две новых при переселении по программе реновации.
Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет. Всего с начала действия программы ее участники подали в Московский фонд реновации в уже более 500 заявок на улучшение жилищных условий. По данным департамента градостроительной политики, в 2018 году в Фонд поступило 189 запросов на докупку, в 2019-м — 284 и еще около 30 — с начала 2020 года.
Часть жилья по реновации доступна участникам программы для докупки дополнительных «квадратов» или квартир. Порядок и условия выкупа площадей регулируются постановлением правительства Москвы № 45-ПП от 1 февраля 2018 года. Для этого нужно написать соответствующее заявление в Московский фонд реновации.
Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м. Этой возможностью можно воспользоваться сразу при переселении либо в течение двух лет с момента оформления нового жилья в собственность, если ранее дополнительные площади не выкупались. При этом можно будет выбрать квартиру в другом районе из специального квартирного фонда реновационных домов. Скидка для желающих купить еще одну квартиру сохраняется.
Докупить площади можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе. Для Троицкого, Новомосковского и Зеленоградского округов выкуп возможен в любом районе округа.
Докупка дополнительных площадей возможна как для собственников приватизированных квартир в сносимых пятиэтажках, так и проживающих в старом жилфонде по социальному найму. Выкупом дополнительных площадей или приобретением новой квартиры можно воспользоваться только один раз. Вся информация по квартирам в продаже в реновационных домах размещается на сайте Фонда.
Как обменять квартиру
Согласно программе, участникам реновации предоставляются равнозначные квартиры. Но для улучшения жилищных условий некоторым требуется размен. Например, обмен одной большой квартиры на две однокомнатных, чтобы разъехаться с родителями. Это возможно в рамках докупки дополнительных площадей, пояснили «РБК-Недвижимости» в Московском фонде реновации. В этом случае также нельзя, чтобы новое жилье в совокупности превышало 100 кв. м.
Для обмена потребуется согласие всех собственников либо нанимателей. В будущем каждая из них будет оформлена в долях, соответствующих долям в освобождаемом жилом помещении, пояснили в Фонде. После оформления квартир в собственность их можно разделить самостоятельно в рамках гражданско-правовой сделки. Варианты квартир для покупки в течение двух лет можно посмотреть в специальном разделе на сайте Фонда.
Доплата рассчитывается по специальной формуле. Покупателю нужно вычесть из площади приобретаемой квартиры среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяют по реновации. Полученная разницу в «квадратах» умножить на рыночную стоимость жилья в конкретном доме и вычесть полагающуюся скидку в размере 10%. Получится сумма, необходимая к оплате.
Оплатить можно собственными средствами или оформить заявку в банке. В случае одобрения ипотеки — подписать договор с банком, а потом с фондом реновации. Также участники программы для выкупа дополнительных площадей могут использовать материнский капитал, различные жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, другие источники средств.
Что нужно учитывать
Дополнительные площади или квартиру можно приобрести, но в случае, если они есть в собственности Фонда реновации. В новых домах — ограниченное предложение квартир на продажу, поэтому не всем могут подойти варианты по покупке новых квартир или увеличению площади. Если вы планируете докупить площади, то нужно учитывать, что при средней площади однушки в 32 кв. м в хрущевках площадь двушек намного больше и доплата будет существенной.
Например, сегодня на сайте Фонда в Бескудниковском районе предлагаются однушки площадью чуть более 34 кв. м, двушки — от 50 кв. м, трешки — от 70 кв. м. Таким образом, чтобы вместо однокомнатной квартиры получить двухкомнатную, понадобится доплатить от 2,6 млн руб. Минимальная стоимость однушек в этом районе — от 6,4 млн руб.
Нужно учитывать, что в рамках докупки необходимо оплатить обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб., который не возвращается, если вы вдруг отказались от сделки. Если на выкуп новой квартиры будет больше одного желающего, то она будет реализована с аукциона и вам придется побороться за нее ценой.
Как оформят сделку
Выкуп дополнительных площадей оформляется по договору мены с доплатой. Он заключается со всеми собственниками помещения в старом доме в соответствии с долями в праве собственности. Сумма доплаты в договоре будет только за дополнительный метраж. Если раньше собственники однушки владели ею в равных долях, то при докупке площадей они будут иметь такие же доли.
В случае с переселенцами, проживавшими в пятиэтажках по соцнайму, оформляются договоры купли-продажи. Оплачивать придется также только за дополнительные «квадраты».
Программа реновации в Москве утверждена в августе 2017 года. В нее входят более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживает около 1 млн человек. Весной 2019 года в столице запущены публичные слушания по проектам реновации. Всего по данной программе уже переехало более 22 тыс. москвичей. В этом году планируется переселить еще более 15 тыс. москвичей.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%. Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.
«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом. Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее. Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.
Владельцам жилых помещений
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Загрузка...
