Содержание:
Десять новостроек реновации введены в москве с начала июля
6 июля 2021, 11:02
Фото: “Интерфакс”
“В рамках реализации программы реновации на сегодняшний день построено и введено в эксплуатацию 128 домов мощностью 1,7 млн кв.м, при этом с начала месяца сдано уже десять новостроек”, – отметил глава стройкомплекса Андрей Бочкарев.
В частности, первая новостройка в Солнцево (ЗАО) передана под заселение по программе реновации на Боровском шоссе.
“В стартовый дом на улице Щорса 15 начинают переселение 180 семей из домов Боровский пр. д.1, д.3, д.5. Это первое переселение по программе реновации в районе Солнцево. Сейчас на территории Западного административного округа по программе реновации переезд идет в шести районах: Можайский, Очаково-Матвеевское Проспект-Вернадского, Фили-Давыдково, Филевский парк, и Солнцево”, – сообщил руководитель столичного департамента градостроительной политики Сергей Лёвкин.
Он добавил, что в Солнцево по программе реновации дополнительно ведется строительство дома по адресу: Родниковая ул., вл. 5А, еще три объекта находятся в стадии проектирования и подготовки градостроительной документации — Боровский пр., вл. 1, Родниковая ул., вл. 4/1, Матросова ул., вл. 21-29.
Всего в районе Солнцево в рамках программы реновации подлежат переселению 43 жилых дома площадью 119,2 тыс. кв.м, в том числе один дом, который будет реконструирован после расселения с дальнейшим приспособлением под современные цели. В указанных домах проживает 7,4 тыс. жителей. Для волнового переселения жителей по программе реновации в районе Солнцево подобрано пять “стартовых” площадок мощностью 159,2 тыс. кв.м.
В целом объем введенного жилья по программе реновации в столице превысил 1,5 млн кв.м, под заселение передано 107 домов, начато переселение 43,5 тыс. жителей из 290 домов, из них 33,8 тыс. москвичей уже получили ключи от новых квартир.
“Еще 166 домов мощностью 2,6 млн кв.м сейчас находятся в строительстве, 135 новостроек на 2,7 млн “квадратов” – проектируются. Также в рамках программы демонтировано 56 старых домов”, – добавил Бочкарев.
Программа реновации жилищного фонда утверждена в августе 2021 года. Она предусматривает расселение более 350 тыс. квартир, в которых проживает около 1 млн человек.
История
Непосредственно в торговой зоне нет свободного пространства для строительства новых объектов. Но есть несколько зданий, в которых ранее находились сельскохозяйственные ангары. Два из них пустовали более десяти лет и к 2021 году внешне выглядели абсолютно непрезентабельно. Но их можно было реконструировать…
Реконструкция первого помещения была завершена к началу 2021-го, второго – к 2020 году. В первом помещении арендатором стал непродовольственный ретейлер TEDi, во втором – сеть магазинов текстиля и товаров для дома Pepco. Арендные договоры были заключены до реконструкции на десять и восемь лет соответственно.
Как и при строительстве здания с нуля, инвестировать в такой объект надо только после того, как станет известно имя будущего арендатора и с ним будет подписан долгосрочный договор аренды. Так было в данном случае.
Виктория Савченко
директор по зарубежным инвестициям
Future Real Estate
Компании-арендаторы, с которыми мы работаем, обычно хотят определённую локацию. Это места, где есть транспортный поток, где живут люди и где уже работают другие ретейлеры. В некоторых точках невозможно новое строительство. Поэтому, по существу, всё зависит от конкретного случая. Надо понять, какой вариант наиболее рационален и какой проект вообще можно осуществить.
Марио Дебелец
директор девелоперского направления
Rein Group
Как защититься от потерь (если ваш бизнес в доме под снос)
Московская программа реновации затронет интересы бизнеса.
По данным компании Urvista, около 10 тысяч компаний
и индивидуальных предпринимателей будут вынуждены менять дислокацию или закрыться. Предприниматели-собственники или арендаторы помещений в домах под снос должны знать как защитить свои права. Старший партнер коллегии адвокатов «Железников
и партнеры» Роман Щербинин рассказал Inc., как бизнесу минимизировать потери от реновации и стоит ли судиться с мэрией.
Первое — нужно войти в инициативную группу жильцов дома, предполагаемого к сносу, и склонить их к вашему мнению. Так вы можете влиять на решение о сносе — правда, лишь косвенно. Влиять напрямую не получится — согласно постановлению правительства Москвы, право голоса есть только у собственников и нанимателей жилья.
Если снос все-таки состоится, узнайте, в какие сроки, — чтобы распланировать переходный этап, оценить убытки и решить, переводить ли бизнес на новое место или бороться за адекватную компенсацию. В этом вопросе пока нет финального нормативного урегулирования. По опыту сноса коммерческого самостроя в 2021 году, заручившись поддержкой профессиональных юристов, предприниматели добиваются больших преференций — при условии, что их бухгалтерские, хозяйственные, разрешительные и правоустанавливающие документы в порядке.
Многие российские бизнесмены зачастую пренебрегают ведением документооборота. Если вы рассчитываете получить равноценное помещение или компенсацию, ваши правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на собственность, учредительные и корпоративные, бухгалтерские, кадровые и хозяйственные документы должны быть в наличии и систематизированы. До передачи чиновнику оригинала документа сделайте его нотариально заверенную копию. Обязательно получите письменное подтверждение передачи документов (почтовую квитанцию, отметку на копии с датой вручения и ФИО принявшего сотрудника, акт приема-передачи).
Гарантии собственникам нежилых помещений
в сносимых пятиэтажках прописаны в законе, который Мосгордума приняла 17 мая. В этом документе говорится
о полном возмещении рыночной стоимости недвижимости, попавшей под реновацию. Убытки собственника могут возместить как деньгами, так и предоставлением
равноценного нежилого помещения.
При этом понятие «равноценности» в законе прямо не раскрыто. В тексте документа дано лишь определение равнозначности, да и то — для жилья (но по аналогии
его можно применить и для нежилых помещений). Оно предполагает тот же (или больший) метраж и количество комнат, улучшенную отделку и соответствие московским стандартам благоустройства. Кроме того, новое помещение должно быть расположено в том же районе Москвы, что и сносимый дом (за исключением Зеленоградского, Троицкого, Новомосковского АО города Москвы — там помещение предоставляется в границах того же административного округа).
На арендаторов нежилых помещений гарантии
не распространяются.
Бизнесменам-арендаторам следует заранее договориться с собственниками недвижимости о совместных действиях для минимизации возможных неприятных последствий. С точки зрения гражданского права, реновация — форс-мажорное обстоятельство, которое освобождает стороны от компенсации убытков, связанных, например, с досрочным расторжением договоров аренды. Поскольку большая часть договоров заключалась на 11-месячный срок, с расторжением вряд ли возникнут проблемы.
Сплошные убытки
Бизнесмены могут понести убытки не только от неравноценности альтернативного помещения или недостаточной денежной компенсации, но и от затрат на перерегистрацию юридического адреса и перезаключение договоров с контрагентами. Придется заново получать лицензии и разрешения, «привязанные»
к адресу, — например, алкогольные лицензии, разрешения на размещение наружных рекламных конструкций.
В сносимом помещении наверняка был сделан ремонт, проложены коммуникации, установлены рекламные конструкции и специальное оборудование. На новом месте все придется делать заново, а значит — нести расходы. Недополучение доходов (упущенная выгода) за время переезда — тоже убыток. Устраиваясь на новом месте, вам придется платить зарплату сотрудникам и налоги в бюджет.
Все вышеперечисленное актуально и для арендаторов нежилых помещений в домах под снос. Не говоря уже о закрытии бизнеса, если переезжать некуда. Фото 1
Стоит ли судиться?
Суд — это долго и затратно. Решение в вашу пользу не гарантирует ни один юрист. Есть смысл судиться, если компенсация совершенно недостаточна, а предлагаемые властями помещения ощутимо хуже снесенных. Но прежде соотнесите причиненные убытки с предстоящими расходами и оцените экономическую целесообразность этого шага.
Ни один собственник самостроев, снесенных в 2021 году, не получил за них компенсацию через суд. Но кадастровую стоимость помещения (она обычно совпадает или близка к размеру денежной компенсации при сносе) удается во внесудебном и судебном порядке изменить в пользу собственника, привлекая независимого оценщика.
Повлияет ли независимая оценка бизнеса на размер денежной компенсации или
на характеристики альтернативного помещения? С точки зрения «чистого права
в вакууме» — должно. Отправляя под снос дом, где расположен бизнес, власти обрекают предпринимателя на убытки и обязаны их компенсировать.
Городу следовало бы учесть потенциальные убытки бизнесменов, честно оценить
и возместить их — наряду с выплатой компенсации или предоставлением альтернативного равноценного помещения. Но это затратно. Скорее всего, мэрия ограничится компенсацией стоимости и предоставлением помещения.
Бизнес вправе обратиться в суд с исками о взыскании убытков, но не все воспользуются своим правом. Для тех, кто все же пойдет в суд, базовым доказательством станет оценка бизнеса независимым экспертом. Поскольку эта услуга дорогая (в Москве — 100 и более тысяч рублей, в зависимости от размера бизнеса), желательно заранее подготовить необходимый комплект документов и найти компанию, которая выполнит оценку быстро и за адекватные деньги.
Как отмечалось выше, собственники снесенных в 2021 году самостроев проиграли власти все суды. Лишь один — владелец торгового павильона в Перово — выиграл суд первой инстанции, но проиграл апелляцию, — и компенсацию не получил. Но большинство (если не все) снесенных тогда сооружений были действительно размещены в нарушение закона. О жилых домах, попавших под реновацию, такого сказать нельзя. Поэтому собственники помещений в этих домах имеют хорошие шансы добиться достойной компенсации.
Карта реновации в москве на официальном сайте фонда реновации 2021
Программа реновации была запущена Правительством Москвы 1 августа 2021 года. Благодаря ей более 1 миллиона москвичей из ветхих пятиэтажек переедут в качественные дома, построенные по современным технологиям. Участники программы получают равнозначное жилье в своем районе проживания. Новые квартиры предоставляются с уже готовой улучшенной отделкой.
Карта реновации подробно демонстрирует актуальный ход реализации программы реновации в Москве. С помощью нее Вы можете узнать информацию о конкретном округе или районе реновации. Карта поможет легко найти нужный объект — необходимо лишь выбрать категорию: дом, включенный в программу реновации, стартовые площадки, идет строительство или стартовало переселение.
Если Вас интересует приобретение квартир за доплату в рамках программы, Вы можете посмотреть на карте адреса новостроек, где есть доступные квартиры к докупке в момент переезда или покупке в течение 2-х лет. А специальные фильтры помогут подобрать квартиру по таким параметрам, как стоимость, количество комнат, площадь и этаж.
Коммерческие помещения в домах реновации обеспечат отдельной от жилья инженерией
20 апреля 2020, 10:54
“Нежилые помещения на первых этажах жилых домов по программе реновации, где разместятся предприятия малого и среднего бизнеса, будут иметь полный цикл инженерного обеспечения, выполненный раздельно от жилой части”, — сообщил глава ведомства Рафик Загрутдинов.
Он уточнил, что в качестве отопительных приборов нежилых помещений первого этажа устанавливаются конвекторы/радиаторы отечественного производства. Система вентиляции предусматривает технические решения, позволяющие исключить установку вентиляционных коробов на фасаде здания.
Системы водоснабжения и канализации подводятся непосредственно в нежилые помещения. Предусматриваются отдельные электрощитовые для жилой части дома и нежилых помещений, питаемые кабелями непосредственно от трансформаторной подстанции.
Входы в помещения общественного назначения будут преимущественно располагаться со стороны улицы, на одном уровне с землей.
Программа реновации жилищного фонда касается около 1 млн москвичей и предусматривает расселение 5 174 домов. Для ее реализации сформирован перечень, куда включена 431 “стартовая” площадка.
Локация
В Кочевье есть небольшой старый центр, и близко к нему проходит главное шоссе из Любляны, по обеим сторонам которого расположена главная торговая зона города. Здесь представлены крупнейшие ретейлеры, работающие в Словении, – Lidl, Hofer, Spar.
Место
Кочевье – город и одноимённый муниципалитет. Находится на юге Словении, в часе езды от Любляны. Население города около 9 тыс., в общине проживает около 20 тыс. человек.
Москва выкупит коммерческую недвижимость под снос в рамках реновации
Москва намерена договариваться о выкупе и сносе отдельно стоящих объектов коммерческой недвижимости в интересах программы реновации. Об этом рассказал RNS глава столичного департамента градостроительной политики
Сергей Лёвкин
. Такие здания могут быть снесены с целью формирования стартовых площадок для строительства домов в рамках программы. Город еще испытывает дефицит в таких участках.
«Предположим, в определенном месте есть маленький магазинчик площадью 600 м, а мы тут планируем построить стартовый дом. Если собственника устраивает размер компенсации по рыночной цене, рождается гражданско-правовая сделка между Фондом реновации жилой застройки и правообладателем», — пояснил чиновник.
Лёвкин признал, что изначально столичные власти не планировали выступать с подобными инициативами. «Мы старались избегать включения отдельно стоящих зданий в пятно застройки. В постановлении Правительства Москвы №708-ПП (о строительстве стартовых домов по программе реновации — ред.), насколько я помню, таких площадок нет. Но у нас есть площадки, которые мы потенциально видим в будущем для включения в постановление № 708-ПП. Однако до того как мы с собственником этого помещения или здания не решим вопрос о его согласии на компенсацию, мы не включим объект в нормативный документ», — подчеркнул глава департамента. С владельцами каких зданий будут вестись подобные переговоры, Сергей Лёвкин не уточнил.
Программа реновации сможет предложить предпринимателям большой объем коммерческой недвижимости
На данный момент, по оценке руководителя Департамента градостроительной политики города Москвы Сергея Левкина, в новых домах предусмотрено в 4 раза больше площадей нежилых помещений, чем в расселяемых домах.
Практически во всех новых домах, строящихся по программе реновации, первый этаж нежилой и предусмотрен для размещения разнообразной инфраструктуры – магазинов, аптек, кафе, химчисток, салонов красоты и т.п.
«На сегодняшний день в 5172 многоквартирных домах, включенных в программу реновации, существует около 7,3 тысячи нежилых помещений общей площадью чуть более одного миллиона квадратных метров. По итогам рассмотрения жилых домов, планируемых к проектированию, строительству и вводу до 2021 года, количество нежилых помещений в них более чем в четыре раза превысит количество нежилых помещений в расселяемых домах», — прокомментировал ситуацию г-н Левкин.
Схема работ по реновации
Компания – в данном случае Future Real Estate – находит подходящее помещение и проводит переговоры с потенциальным арендатором.
После того как проект с арендатором согласован, привлекают инвестора.Открывается ООО, где он является учредителем. Минимальный уставной капитал – €7,5 тыс. Срок открытия компании – два рабочих дня, за которые также будет открыт счёт в банке.
Одновременно по желанию инвестора решается вопрос с кредитом на реконструкцию. Вам будет предложено несколько банков на выбор. В настоящее время кредит можно получить под 2–3% годовых на сумму до 50% от стоимости объекта.
Партнёр привлекает строительную компанию, которая под его контролем осуществляет реконструкцию. Деньги этой компании переводятся только после выполнения работ и сдачи объекта.
По завершении работ объект начинает работать и приносить прибыль. Дальнейшее решение – продавать ООО или продолжать зарабатывать на аренде – за инвестором.
Почему – и в каких случаях – реконструкция может быть более выгодна, чем строительство с нуля?
- Отсутствие места. Не везде есть площади под новый объект. В приведённом выше примере так и было – с нуля строить здание в торговой зоне Кочевья негде.
- Упрощённая процедура согласования. В случае с уже имеющимся, пусть и находящимся в аварийном состоянии зданием она занимает меньше времени. Даже если реновируется объект, который изначально не был предназначен для торговли.
- Время. Реконструкция обычно быстрее строительства с нуля. Доход от аренды собственник может получать через полгода после начала работ.
- Деньги. В данном примере реконструкция оказалась дешевле строительства с нуля. Так бывает не всегда, но это выясняется ещё во время технической оценки здания. В Кочевье оба объекта имели крепкий фундамент и несущие конструкции, и реконструкция обошлась дешевле строительства примерно на 30%.
Новые магазины в Кочевье в течение двух лет после реконструкции генерируют арендный поток 6–7% годовых, и собственник не спешит их продавать. Конечно, в данном случае большой удачей стало то, что здания под реконструкцию нашлись именно в интересном для арендаторов месте. Но по мере расширения крупные торговые сетки приходят в небольшие и даже маленькие города с населением от 5 тыс. человек. Именно в таких местах можно найти интересный заброшенный объект, подходящий для ремонта и нового запуска.
Виктория Савченко
директор по зарубежным инвестициям
Future Real Estate
Вывод
Реновация хоть и не обрушит рынок коммерческой недвижимости Москвы в целом и не послужит причиной тотального разорения бизнеса, оказалась серьезной проблемой для собственников, арендаторов и бизнесменов, связанных с недвижимостью в районах реновации.
