Когда аренда квартиры подходит к концу, приходит время задуматься: что делать дальше? Съезжать или пролонгировать ? Если жилплощадь и условия проживания устраивают, есть смысл задуматься о продлении. Рассказываем, какие есть варианты и как правильно оформить пролонгацию договора найма.
условия аренды недвижимости должны быть обязательно зафиксированы в договоре. Но что делать, если нужно переиграть «железные» правила? Например, повысить плату за жильё или изменить срок сдачи. Разбираемся, как юридически правильно оформить изменение договора аренды недвижимого имущества
Договор найма всегда имеет свой срок действия. Он может быть прямо указан в документе или же определён на законодательном уровне. По сроку действия договора найма делятся на два вида:
Если в договоре не указывается срок найма жилого помещения, он считается заключённым на 5 лет (ГК РФ, ст. 683, п. 1
Чаще всего наниматели заключают краткосрочные договора найма, чтобы избежать госрегистрации. Их можно понять — жалко тратить время на хождение по госучреждениям. Но если жильцы планируют снимать квартиру надолго, то оптимальный вариант с точки зрения продления аренды — долгосрочный договор с автоматической пролонгацией.
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 684 ГК РФ
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Почему часто выбирают дополнительное соглашение
Среди возможных вариантов пролонгации договора найма чаще выбирают составление дополнительного соглашения. Этому есть несколько простых и логичных объяснений.
Дополнительное соглашение имеет ряд преимуществ в глазах нанимателей и собственников жилья:
Как составить, когда продлевать и что для этого потребуется
Статья обновлена 25.01.2023
Если договор аренды подходит к концу, а съезжать из квартиры, которая уже стала домом, не хочется — приходит время продления договора. Рассказываем, как продлить договор аренды квартиры после 11 месяцев, как подписать дополнительное соглашение к основному договору и какие документы для этого потребуются.
Срок договора аренды
Договор найма квартиры подписывается на определённый срок, который не должен превышать пяти лет. А если срок действия не указан в договоре, он считается заключенным на максимальный период — как раз на пять лет. Это прописано в Гражданском кодексе Российской Федерации. А вот если договор заключается меньше чем на год, это считается краткосрочным наймом. У такой формы аренды есть ряд особенностей — и это не только отсутствие необходимости регистрировать такой договор в Росреестре. Для краткосрочного договора не применяются некоторые пункты ГК РФ, в частности пункт об автоматическом продлении договора.
Поэтому арендаторам, которые настроены проживать в квартире долго, выгоднее сразу заключить договор на несколько лет. Или заранее договориться о лёгкой процедуре продления.
Как пролонгировать договор аренды квартиры
Дальше мы будем говорить про договор длительностью больше 11 месяцев. У арендатора, который добросовестно выполнял свои обязанности во время проживания, не должно возникнуть проблем при подписании допсоглашения о продлении срока действия договора аренды. Согласно статье 684 ГК РФ, когда срок договора подходит к концу, у действующего арендатора есть преимущественное право заключить новый договор и снять ту же квартиру на новый срок.
Для этого, не позже чем за три месяца до предполагаемого выселения, арендодатель должен предложить арендатору продление либо предупредить, что больше квартира сдаваться не будет. Других причин не продлевать договор с действующим арендатором — если он использовал помещение по назначению, бережно к нему относился и вносил все платежи в срок — нет.
А что, если
При краткосрочном договоре, который заключен меньше чем на год, упомянутая статья 684 ГК РФ не действует. У арендатора нет в таком случае преимущественного права продления, автоматическое продление также не происходит. Нужно, чтобы стороны договорились о пролонгации договора аренды квартиры и достигли согласия по условиям или же подписали новый договор. В противном случае договор автоматически расторгается сразу по истечении периода, на который он подписан.
Таким образом, есть четыре способа продлить договор аренды квартиры:
Дополнительное соглашение на продление договора аренды
Арендодатель вправе предложить арендатору продлить договор или на тех же условиях, или на новых. Например, может повыситься арендная плата — если она давно не поднималась, а инфляция растёт. Может измениться порядок расчётов, если стороны это согласуют.
Гражданский кодекс отмечает только, что при согласовании условий договора арендатор жилья не может требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору. Обсуждение других условий возможно.
Например, если арендатор проживал в квартире пять лет и пора освежить помещение: необходимость сделать небольшой ремонт и порядок его проведения и оплаты лучше сразу прописать в допсоглашении о продлении договора аренды.
Пролонгация договора аренды квартиры
При составлении допсоглашения о пролонгации договора аренды за образец можно взять исходный договор. Там прописаны все существенные характеристики объекта и условия. Нужно будет только внести изменения — если договорились о новой плате за жильё или если срок нового договора отличается от предыдущего. Также надо проверить, не изменились ли реквизиты сторон. Например, если был получен новый паспорт или у кого-то появился новый адрес постоянной регистрации.
Как и основной договор, соглашение о продлении договора аренды лучше оформить в письменном виде, а не устно. Это защитит обе стороны сделки в случае судебного разбирательства.
За основу можно взять вот такой договор продления аренды квартиры (используйте его как образец, но вносите свои данные и условия):
Дополнительное соглашение №1о продлении срока найма жилого помещения к Договору №1 от 15 марта 2020 года
город Москва 1 марта 2022 годаГражданин Иванов Иван Иванович 01.02.1991 года рождения, проживающий по адресу ___________, паспорт серии ____ номер ______ , выдан __________________________, в дальнейшем именуемый «Наймодатель», и граждан Сидоров Сидор Сидорович 03.04.1992 года рождения, проживающий по адресу ___________, паспорт серии ____ номер ______ , выдан __________________________, в дальнейшем именуемый «Наниматель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
Что нужно прописать при продлении договора аренды
На документе обязательно должны стоять дата и подпись обеих сторон. Если за кого-то подписывается представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность.
Как продлить договор аренды квартиры
Итак, для пролонгации договора аренды квартиры между физическими лицами нужно придерживаться следующего алгоритма:
Новый договор будет считаться действующим с момента его регистрации в Росреестре. Чтобы между старым договором и пролонгированным не было паузы, лучше озаботиться продлением договора заранее. Количество пролонгаций действующее законодательство не ограничивает. Когда меняется слишком много пунктов в договоре, можно подумать о том, чтобы завершить действие старого договора и заключить новый. Однако на практике это может быть сложнее, так как потребуется сначала осуществить передачу объекта от арендатора собственнику и составить соответствующий акт, а затем заключить новый полноценный договор и снова передать недвижимость от собственника жильцу, оформив новый акт приёма-передачи. Подписать соглашение о пролонгации обычно проще и быстрее.
Если вы не готовы самостоятельно разбираться во всех нюансах оформления документов, можно воспользоваться сервисом долгосрочной аренды. Менеджеры Яндекс Аренды не только ответят на все звонки, проведут показы и проверят будущих жильцов, но и помогут с оформлением договора аренды, а также с коммуникацией с жильцом после заселения.
Материал по теме
28 марта 2022
23 марта 2022
Пролонгация краткосрочного договора найма жилого помещения
Подборка наиболее важных документов по запросу Пролонгация краткосрочного договора найма жилого помещения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 683 “Срок в договоре найма жилого помещения” ГК РФ”Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, руководствуясь положениями статей 10, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, статей 421, 431, 671, 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того обстоятельства, что между сторонами сложились отношения по договору краткосрочного найма жилого помещения, срок действия договора от 18 ноября 2019 года истек, соглашение о продлении его действия сторонами не заключалось, поэтому, в связи с истечением срока действия договора ответчик и члены его семьи подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.”
Статья: Договор коммерческого найма жилого помещения, находящегося в публичной собственности(Суслова С. И.)(“Закон”, 2023, N 3)Жилое помещение было предоставлено на основании распоряжения администрации “О предоставлении жилой площади по договорам социального найма (выделено мной. – С. С.)”, но на 11 месяцев на условиях договора краткосрочного найма, который неоднократно продлевался. В период действия договора проживающие лица были поставлены на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и признаны малоимущими. В фонд коммерческого использования данные помещения были официально переведены лишь через семь лет после того, как были предоставлены.
Нормативные акты
Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П”По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. В. Пыкиной”При этом содержащиеся в настоящем Постановлении выводы о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора краткосрочного коммерческого найма жилого помещения и отличающихся от условий, предусмотренных в абзаце втором пункта 2 статьи 687 ГК Российской Федерации, не распространяются на те фактические обстоятельства (случаи), когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.
Изменение договора при корректировке срока аренды
Если договор краткосрочный или бессрочный
Продлить краткосрочную аренду квартиры или договор, заключённый на неопределённый срок, не сложно. По , если жилец хочет продолжать снимать жильё и собственник не возражает, достаточно лишь сообщить ему о продлении. Если хозяин квартиры не планирует внести изменения в договор, то соглашение автоматически возобновляется. Дополнительного соглашения и новой регистрации в Росреестре не требуется. Но помните, что краткосрочный договор продлевается на тот же период, на какой уже был заключён изначально.
Так же продлевается аренда земельного участка. Если собственник земли — юридическое или физическое лицо, то договор пролонгируется автоматически. Чтобы скорректировать его, придётся оформить допсоглашение.
Но еслси собственник — муниципалитет, то после завершения срока аренды он вправе выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Участвовать в торгах по новому не обязательно. Главное — успеть продлить срок аренды до того, как он истёк. Пролонгировать договор возможно не больше чем на три года, если успеть сделать это до 1 марта 2023 года. Главное — муниципалитет отказать в этом. Он обязан заключить допсоглашение в течение пяти дней.
Если договор долгосрочный
При длительном и срочном договоре аренды — от одного года до пяти лет — важно оформить новый договор или допсоглашение о пролонгации к старому. В документе обязательно указывают новый срок аренды. Причём можно сразу прописать, будет ли продление однократным или многократным. Но тут необходимо учитывать, что аренду продляют не более шести раз. Если пролонгация многократная, то ни одна из сторон расторгнуть договор раньше указанного срока в досудебном порядке.
Изменять договор аренды не имеет смысла, если надо внести лишь небольшие корректировки: прописать новые реквизиты, сроки, сумму арендной платы. Сделать это можно с помощью документа, который прилагается к договору, — дополнительного соглашения. Подписать его можно, только если и арендодатель, и арендатор согласны на новые условия. В более сложных случаях может потребоваться новый договор аренды или найма.
11 августа 2022
2 августа 2022
Когда арендатор вправе изменить договор в свою пользу
Имейте в виду, что плату по любой причине можно уменьшать не чаще одного раза в год. Платежи за прошедшие месяцы, как правило, не пересчитываются.
Как арендодателю внести правки в договор
Собственник недвижимости тоже может прописать в договоре своё право повысить плату за аренду. Вот несколько законных причин:
Чтобы изменить условия, арендодатель направляет арендатору уведомление. Это письмо с просьбой заключить дополнительное соглашение, где указаны причины повышения цены. Если срок договора меньше года, уведомления об изменении договора аренды будет достаточно. В нём нужно прописать реквизиты и новые условия сделки — сумму арендной платы и дату.
Уведомление не обязательно оформлять письменно. Можно обойтись устными переговорами — но надёжнее составить документ, так как он станет доказательством в случае споров.
Одностороннее изменение платы иной раз приводит к суду. Например, жилец может не согласиться с тем, что цена выросла из-за изменения рыночной стоимости, и оспорить эту корректировку. Если выяснится, что сумма платы значительно превышает средние ставки по рынку в этом городе/регионе за конкретный период, то судебные органы встанут на сторону арендатора.
Совет: если в договоре долгосрочной аренды нет пукнта о возможности повысить цену, то арендодателю всё равно можно составить допсоглашение. Оно удобнее, когда речь идёт о конкретной ситуации, из-за которой хозяин хочет повышения. Если арендатор хочет зафиксировать саму возможность увеличивать цену, то нужно составить новый договор.
Как уведомить о пролонгации договора аренды квартиры
О продлении договора аренды квартиры нужно подумать заранее. Закон возлагает эту ответственность на собственника жилья (ГК РФ, ст. 684): не позднее, чем за три месяца до окончания текущего договора найма, владелец жилплощади должен предложить квартирантам один из трёх вариантов:
Но инициативу может проявить и наниматель — в те же сроки уведомить собственника о желании и дальше снимать квартиру. Как это лучше сделать? Есть несколько способов. Например, если отношения между собственником и жильцами — дружеские, можно просто позвонить или поговорить о продлении при личной встрече.
С юридической точки зрения самое верное решение — письменное уведомление. Письмо о намерении продлить аренду составляется в свободной форме. Его рекомендуется отправлять заказной почтовой с уведомлением или передавать лично в руки собственнику под расписку. Так наниматель получает подтверждение, что уведомил собственника, и в случае судебных разбирательств этот факт станет весомым доказательством.
ДОГОВОР НАЙМА
«» 2023 г.
Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Наймодатель передает Нанимателю и указанным ниже лицам: жилое помещение, представляющее собой: Квартиру, расположенную по адресу: , состоящее из: комнат, общей площадью – кв.м., жилой площадью – кв.м., кухня – кв.м., (далее – «Объект») во временное возмездное владение и пользование для проживания.
1.2. Характеристика «Объекта» на момент его передачи Нанимателю указывается в Приложении № к Договору – Передаточном акте, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.3. « Объект» принадлежит гр.: на праве собственности, на основании .
1.4. Срок найма указанного помещения устанавливается с г. по г.
1.5. В случае если ни одна из сторон не заявит о прекращении данного договора за десять дней до истечения срока его действия, настоящий договор считается пролонгированным на тех же условиях на один год.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Наймодатель обязуется:
Наймодатель также подтверждает, что помещение не находится под арестом, не является залогом или предметом судебного разбирательства и он является его полноправным собственником.
2.2. Наниматель обязуется:
- Использовать данное помещение только по назначению, указанному в п.1.1.;
- Принять на себя полную материальную ответственность в случае своей безусловной вины за взятое внаем или пользование данное жилое помещение и за все возможные последствия настоящего найма или пользования, исключая при этом форс-мажорные обстоятельства, возникшие в соответствии с п.5.2;
ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ
3.1. Месячная оплата за использование помещения составляет рублей, все расчеты производятся в рублях РФ.
3.2. В дальнейшем оплата будет производиться ежемесячно, далее не позднее числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому, путем передачи арендной платы Наймодателю и обязательным ежемесячным заполнением Приложения №.
3.3. На момент подписания настоящего Договора, Наниматель передал Наймодателю сумму в размере рублей.
3.4. Размер арендной платы не подлежит изменению без письменного соглашения обеих сторон.
3.5. Коммунальные платежи осуществляет .
3.6. Электроэнергию оплачивает .
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. При досрочном прекращении найма и расторжении настоящего Договора, каждая сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за тридцать календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.
4.2. Досрочное прекращение найма и расторжение данного Договора возможно в случаях нарушения Наймодателем или Нанимателем своих обязательств по настоящему Договору.
4.3. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Наймодателя, раннее указанного срока истечения, в силу его личных, непредвиденных обстоятельств, но при соблюдении Нанимателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.2; 3.2; 3.5; 3.6 Наймодатель обязуется вернуть Нанимателю часть ранее внесенной оплаты пользования жилым помещением за фактически непрожитое время, при этом Наймодатель обязан предоставить Нанимателю проживать в квартире в течение пяти календарных дней сверх оплаченного периода на безвозмездной основе.
4.4. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по инициативе Нанимателя, но при соблюдении Наймодателем всех его обязательств, указанных в пунктах 1.4; 2.1; 3.5; 3.6, авансируемая арендная плата, за непрожитые, предоплаченные дни Нанимателю .
4.5. За несвоевременную оплату найма Наниматель оплачивает пени из расчета % от просроченной суммы за каждый день просрочки. В случае просрочки оплаты более десяти дней Наймодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке.
4.6. Стороны произвели взаимную проверку личных документов и документов, подтверждающих право распоряжаться данной квартирой.
4.7. Наймодатель подтверждает согласие лиц, прописанных или имеющих право распоряжаться данной квартирой с условиями настоящего Договора, а так же, что данное помещение не продано, не заложено, не является предметом судебного спора и не находится под арестом.
4.8. Стороны подтверждают, что ознакомлены со всеми условиями настоящего Договора, полностью согласны с ними и лично несут ответственность за их соблюдение.
ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
5.1. При возникновении спорных ситуаций, не предусмотренных условиями настоящего Договора, Наймодатель и Наниматель решают их самостоятельно путем обоюдной договоренности или в установленном законом порядке.
5.2. При возникновении форс-мажорных обстоятельств, а именно: введение военного либо чрезвычайного положения, стихийные бедствия, изменения в действующем законодательстве, делающих невозможным исполнение сторонами обязательств по настоящему Договору или существенно влияющих на их исполнение, а также действие иной непреодолимой силы, стороны не несут ответственности за исполнение своих обязательств по настоящему Договору.
5.3. Перечисленные в п.1.3. настоящего Договора лица, проживающие совместно с Нанимателем, несут все обязанности по его исполнению наравне с Нанимателем.
5.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Наймодатель передает в пользование Нанимателю комплекта ключей. Показания счетчика электроэнергии на дату въезда .
РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Съём жилой квартиры законодательно правильно называть наймом, так как договор подписывают только физические лица — наймодатель и наниматель. А вот договор аренды помещения могут заключить как физические, так и юридические лица — арендодатель и арендатор. В этом материале мы рассказываем о съёме обычного жилья и используем понятие «аренда» потому, что в обычной речи оно часто заменяет понятие «наём».
Внесение изменений в договор аренды возможно — по обоюдному согласию. Часто люди доверяют друг другу и обсуждают всё на словах. Но по , чтобы оформить новые условия, нужно заключить
Этот документ помогает внести любые корректировки. Например, исправить неточности в платёжных реквизитах. Договор аренды при таких ошибках не теряет юридической силы, но допсоглашение лучше подписать всем сторонам сделки.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Главное — всё это бесплатно.
Факт внесения правок в договоре необходимо зафиксировать письменно. А письмо выслать по почте вместе с дубликатом допсоглашения. Не помешает указать и причину, повлекшую изменение аренды: такая мера окажется полезна в дальнейшем — если всё-таки дело дойдёт до разбирательств в суде.
Ждать ответа от арендодателя не придётся долго, если сразу в письме обозначить конечный срок — обычно не более месяца (утверждённой даты нет).
Дополнительное соглашение можно заверить у нотариуса, но и без заверения оно имеет юридическую силу. Если договор был заключен сроком больше, чем на год, допсоглашение придётся зарегистрировать в Росреестре (в его отношении работают те же правила, что и с договором аренды сроком не меньше года).
Одна сторона игнорирует другую или отказывается внести изменения в договор? Тогда можно обратиться в суд. Но необходимо запастись весомыми аргументами: почему без правок в соглашении об аренде не обойтись. Например, арендодатель договор — обещал, что в квартире будут новые окна, так как старые пропускают холод, и это обещание было зафиксировано. Окна он не поставил, а пойти навстречу — снизить плату за аренду — не хочет.
Рассмотрим конкретные ситуации с изменением условий договора, чтобы понять, какими правами обладает каждый участник.
Что указать в соглашении о пролонгации найма
Если решено продлевать договор с найма с помощью дополнительного соглашения, необходимо соблюсти определённые правила. Хотя документ и составляется в свободной форме, есть обязательные пункты, которые необходимо указать:
Для составления документа потребуются паспорта жильца и владельца недвижимости, а также основной договор найма.
к договору №1 от ____________ года
город ______ ________ 2023 года
Гражданин ________________ __.__.____ г. р., проживающий по адресу ___________________, паспорт серии ___ номер______, выдан _________________________________________, именуемый в дальнейшем «Наймодатель», и гражданин ________________ __.__.____ г. р., проживающий по адресу ___________________, паспорт серии ___ номер______, выдан _________________________________________, именуемый в дальнейшем «Наниматель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:
1. Договор №1 от _________ года продлить на 3 года, до ________ года.2. Изменить дату и способ внесения ежемесячного платежа за найм жилого помещения. С ________ года оплата должна производится не позднее __ числа текущего месяца наличными деньгами.3. В остальном пункты Договора №1 от _________ года оставить без изменений.4. Соглашение составлено и подписано в двух экземплярах равной юридической силы по одному для каждой стороны.5. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами.
подпись/расшифровка подпись/расшифровка
Пролонгирование договора аренды квартиры — стандартная процедура, которой не избежать, если квартиранты обосновались надолго. Нужно просто подобрать подходящий вариант, устраивающий обе стороны, и спокойно жить дальше, исполняя условия договора.
