Переуступка квартиры в ипотеку
На рынке новой недвижимости часто встречается сделка купли-продажи по переуступке прав требования. То есть объект еще не сдан, а владелец продает не готовую квартиру, а права на нее после сдачи. И такие сделки также можно провести через ипотеку.
Переуступка квартиры в ипотеку — далеко не редкая сделка, поэтому процесс такой сделки отлажен, многие банки готовы финансировать покупку. Бробанк.ру рассказывает о юридических нюансах и о том, как пошагово совершить покупку.
Момент для продажи
Допустим, вы вложились в новостройку с целью инвестиций. И теперь нужно решить, когда ее продавать. Вариантов несколько:
Есть несколько факторов, как подобрать удачный момент.
Следить за новостями по комплексу и району. Ситуации во время строительства бывают разные. Например, район развивается и улучшается транспортная доступность. Тогда жилье будет расти в цене, если не случится серьезной коррекции на рынке недвижимости.
Бывает и обратное: рядом с домом начнут строить оживленную дорогу либо застройщик поменяет планы — вместо уютного района из пяти домов, двух детских садов, школы и спорткомплекса он решит уплотнить застройку и возведет восемь домов и один детский сад. Маловероятно, что проект пересмотрят настолько глобально, но существенные изменения во время стройки случаются. И зачастую эти изменения не в пользу жильцов.
Если новостройка начинает резко расти в цене, у многих возникает соблазн продать квартиру и зафиксировать прибыль. Но важно понять, рост стоимости. Это можно оценить по объективным улучшениям:
Если есть из этого списка — жилье может и дальше расти в цене. Я читаю новости по тем комплексам, в которых я купил квартиру. Помимо этого, раз в полгода езжу в район постройки, чтобы лично посмотреть на изменения в тех краях. В хорошую погоду я объезжаю окрестности на велосипеде или электросамокате: гуляю и одновременно оцениваю обстановку. Так легче понять, насколько район становится комфортнее для жизни либо, наоборот, какие негативные тенденции там наметились.
У комплекса апартаментов «Спутник» была плохая транспортная доступность: до метро пешком идти далеко и неудобно. С наземным общественным транспортом тоже все было печально. Но неожиданно в конце 2020 года власти решили строить станцию новой, Рублево-Архангельской ветки прямо рядом с домами, хотя на предварительной трассировке там была только техническая станция. Такая новость повысила ликвидность комплекса, и, возможно, те, кто собирался продавать апартаменты на этапе строительства, либо отложили продажу, либо подняли цену
На старте продаж ЖК «Рассказово» казался интересным из-за своей продуманной концепции: невысокие по современным меркам дома в окружении зелени, два детских сада, школа и парковая зона. Менеджеры рассказывали про удобную дорогу до метро, которое в перспективе должно там появиться
Но потом в одночасье проект изменился: парк с плана исчез, на его место перенесли школу. А на месте школы и торгового комплекса решили построить несколько новых высотных корпусов. Детский сад по факту оказался частным. И про удобную дорогу до метро застройщик со временем забыл. Второй отдельный паркинг тоже благополучно исчез: его совместили с торговым центром. И при этом застройщику как-то удалось провести эти изменения через публичные слушания. Как они проводятся в таких случаях — лучше даже не задумываться. Итог — из уникального по многим параметрам комплекса ЖК «Рассказово» превратился в рядовой микрорайон со своими плюсами и минусами, что негативно повлияло на его востребованность у покупателей
Понять, что делать с вырученными деньгами. Если четко понимаете, как эффективно использовать деньги от продажи дальше — например, вложить в прибыльный бизнес, улучшить собственные жилищные условия, погасить кредиты или грамотно инвестировать в ценные бумаги, — можно продавать жилье.
Если четкого плана нет, стоит все взвесить. Полученные деньги можно положить на накопительный счет и ждать новых хороших стартов либо каких-то акций от застройщиков на уже давно выведенные в продажу объекты. Но нет гарантий, что такие старты или стоящие акции будут в ближайшее время. На старте хорошие цены обычно длятся несколько часов, а иногда и меньше. Успеть быстро сориентироваться и забронировать ликвидную планировку получается не всегда. А оставлять деньги на счете опасно: рубли понемногу обесцениваются, а вкладывать все деньги в валюту по текущему курсу тоже не лучшее решение.
Интересная ситуация сложилась весной 2020 года. Казалось, что с пандемией наступает кризис и людям будет не до покупки квартир. Многие аналитики прогнозировали, что рынок к осени снизится. У продавцов был соблазн зафиксировать прибыль, а многие покупатели заняли выжидательную позицию: они надеялись купить позже и по более низкой цене.
В итоге все получилось наоборот: льготная ипотека под 6,5%, проценты по депозитам, которые постоянно уменьшались, низкая доходность по облигациям и налог на крупные вклады и купоны с облигаций разогрели рынок. Часть средств из этих финансовых инструментов перетекла на рынок недвижимости — и цены выросли.
Покупка квартиры по переуступке в ипотеку
Начнем с того, что это не будет ипотека на новостройку. Новое жилье может продавать только аккредитованная банком строительная компания. То есть это приобретение готового или строящегося объекта, который не был ни в чьей собственности. Если же речь о переуступке, то собственник был, поэтому о программе для новостроек речи нет.
Тем не менее, если продавцом такого объекта выступает юридическое лицо, покупатель может воспользоваться ипотечной программой господдержки со сниженной ставкой (программа распространяется только на новостройки).
Что нужно для оформления:
Банк проводит проверку объекта и застройщика и может отказать, если его что-то не устроит.
Процесс продажи квартиры по переуступке
Процесс переуступки во многом аналогичен обычной продаже по договору купли-продажи.
Дать объявления. Их нужно разместить на основных сайтах-агрегаторах: «Циане», «Авито» и можно еще дополнительно на «Яндекс-недвижимости» и «Домклике». Вместо фотографий квартиры размещают удачные фото окрестностей, рендеры от застройщика и планировку. Если у застройщика есть шоурум квартиры с похожей планировкой, можно добавить фото из этого шоурума. Но этот вариант имеет свои минусы: при виде таких фотографий потенциальные покупатели будут часто спрашивать по телефону, мебель в цену и когда можно посмотреть квартиру, не обращая внимание, что дом еще не построен.
Если хотите продавать сами, не забудьте добавить в объявление фразу: «Агентства с предложениями эксклюзивных договоров просьба не беспокоить». Иначе будет шквал звонков с предложением помочь вам продать квартиру. Обычно помощников легко узнать по первому вопросу: «Вы собственник или риелтор?»
Риелтор. При продаже квартир больше всего времени обычно тратят на показы потенциальным покупателям. При переуступке это делать не нужно. Основная задача — отвечать на вопросы о документах и возможном торге по телефону. Это может сделать и сам собственник. Но если сделка нестандартная — например, есть невыплаченная ипотека или застройщик по причине не дает согласие на переуступку, — риелтор может помочь.
Сделка. Когда нашли покупателя, подпишите с ним договор аванса или задатка и назначьте дату сделки. Если покупатель с ипотекой, ему нужно согласовать ваш объект с банком. Тогда вам нужно будет предоставить ипотечному менеджеру сканы всех документов по квартире. Далее согласовываете договор переуступки и форму расчетов. Когда уступку зарегистрируют, новый покупатель должен уведомить о сделке застройщика.
Налоги. Если вы продали квартиру по переуступке — не забудьте заплатить налог. Это 13% от разницы между суммой уступки и суммой в ДДУ. Если квартиру покупали в ипотеку, то выплаченные банку проценты тоже можно учесть в расходах и уменьшить налог. Договор уступки регистрируют в Росреестре, поэтому надеяться, что налоговая не заметит сделку, не стоит.
Все данные нужно указать в декларации за тот налоговый период, в котором произошла сделка по уступке прав. Для любителей уходить от налогов при продаже стоит учесть, что схема с «неотделимыми улучшениями» в случае переуступки не только незаконна, но еще и нелогична.
Когда платить налог
Продавец должен заплатить НДФЛ по итогам того года, в котором получил деньги по сделке. Неважно, когда подписан договор и зарегистрирован переход права.
Чтобы отчитаться перед налоговой, надо до 30 апреля подать декларацию по форме А срок уплаты налога — до 15 июля следующего года.
Например, продавец получил деньги в декабре 2022 года, а договор прошел регистрацию в Росреестре уже в 2023 году. Продавец обязан подать декларацию не позднее 3 мая 2023 года и уплатить НДФЛ до 17 июля 2023 года.
Другой пример. Договор о продаже квартиры зарегистрировали в декабре 2022 года, а деньги поступили на счет продавца в январе 2023 года. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2024 года, а НДФЛ уплатить не позднее 15 июля 2024 года.
Риски переуступки
Покупая права на строящуюся квартиру, вы одновременно получаете и сопутствующие риски. А вдруг не достроят? Или достроят, но плохо?
Ненадежный застройщик — главное опасение всех, кто покупает новостройки. Что можно сделать:
Как выбрать надежного застройщика
Обременения — риск любых сделок с недвижимостью. Прежде чем подписывать договор, внимательно проверьте все документы.
Ипотечные квартиры продаются только при согласии застройщика и банка. Получить согласие банка даже важнее, чем застройщика. Исключение: если продавец планирует закрыть ипотеку до заключения договора.
Продавец первым связывается с банком и объясняет, что хочет переоформить обязательства в связи с переуступкой. Покупатель тем временем собирает документы. Если банк одобрит ему ипотеку, проблем возникнуть не должно.
Важно: не передавать продавцу деньги, особенно до регистрации договора. Никаких авансов и предоплат! Все платежи — только через эскроу-счет.
Иначе продавец может закрыть «предоплатой» ипотеку и исчезнуть с радаров. Покупатель останется и без денег, и без квартиры — договора нет, права на жилье у продавца, а факт получения денег еще надо доказать.
Просто и понятно об эскроу-счете: что это и кто может им пользоваться
рассрочкой проще. Главное, убедиться, что продавец не оставил долгов и штрафов. Если все в порядке, обязательства по выплатам переходят к покупателю в том же размере и по тому же графику.
с долгами тоже можно. Здесь два варианта.
Первый: продавец и застройщик составляют обязательство, по которому продавец оставляет долги за собой. Покупатель отвечает только за регулярные выплаты. Обязательство должно быть нотариально заверено.
Второй: покупатель добровольно берет долги на себя. Если сумма невелика, а квартира очень нравится, это приемлемый вариант.
Если понадобится рефинансировать кредит, обратитесь в Совкомбанк. Банк рассчитается за вас и предложит более комфортные условия.
Рефинансируйте кредит в Совкомбанке со ставкой от 6,9%. Предоставьте паспорт и неудобные кредитные договоры, которые нужно закрыть. Совкомбанк рассчитается по старым кредитам и предоставит один новый с выгодными условиями и комфортным платежом. Оставьте заявку онлайн и платите меньше!
Согласие супруга нужно во всех сделках с недвижимостью. Будьте внимательны: если квартиру покупали в браке, а продают после развода, согласие все равно требуется. Иначе второй супруг в любой момент сможет заявить свои права, опираясь на ст. 35 СК РФ об общем имуществе.
Убедитесь, что согласие заверили нотариально. Иначе оно недействительно. Даже если указаны паспортные данные, стоят какие-то печати, а продавец уверяет, что супруг точно не против.
Если квартиру купили до брака, согласие не нужно. В этом случае она не считается совместно нажитой.
Что такое обременение на недвижимости и как его снять
Материнский капитал — хорошее подспорье при покупке жилья. Но переуступка квартиры, купленной на маткапитал, — та еще головная боль.
Маткапитал выдается строго на цели, указанные в , в том числе на покупку квартиры. Пока квартиры нет, обязательства считаются невыполненными.
Продав недостроенное жилье, в которое вложен маткапитал, вы окажетесь в ситуации, когда государственные деньги потрачены, а на что — непонятно. Когда Пенсионный фонд об этом узнает, сможет подать на вас в суд за мошенничество по ст. 159.2. У К РФ
Теоретически можно вернуть маткапитал в Пенсионный фонд, переуступить права на квартиру, после чего снова получить деньги через суд. Но у этой схемы слабая законодательная основа: в подобные случаи не описаны.
Переуступка с маткапиталом — затея долгая и сложная. Не прибегайте к ней без крайней необходимости.
Вы знали, что материнский капитал можно вернуть в ПФР? Вот как это работает
Как продать квартиру до сдачи дома
Так как квартиры еще нет, вы продаете не ее, а право на нее. Это называется уступкой: в любой момент дольщик может переуступить права на квартиру другому человеку.
Когда договор цессии зарегистрируют в Росреестре, нужно уведомить застройщика. В результате сделки одного дольщика заменит другой. В народе весь этот процесс называют просто переуступкой.
Полученный доход облагается НДФЛ по ставке 13%.
Если будете продавать квартиру до сдачи дома по договору уступки, то налог будет всегда — неважно, сколько лет прошло. Предположим, застройщик задержит сдачу дома на шесть лет — даже спустя это время, если продавать жилье по договору уступки, придется подавать декларацию и платить налог 13%.
Если дом сдан, продать квартиру по договору уступки права требования уже нельзя. Придется оформлять собственность и продавать по обычной схеме купли-продажи — о ней дальше.
Если занизить стоимость квартиры в документах. При расчете НДФЛ берут цену продажи, указанную в договоре. Велик соблазн договориться с покупателем и составить договор так, что продавец и не получил никакого дохода — уступил права на квартиру по цене, по которой приобрел. А разницу покупатель отдаст продавцу так, без оформления.
Теоретически налоговики могут оценить, насколько стоимость сделки соответствует рынку. Но на практике это маловероятно: обычная налоговая инспекция делать это не вправе — она должна привлечь Федеральную налоговую службу.
А поскольку квартира не готова и кадастровой стоимости у нее нет, не действует и норма о том, что цену в договоре можно сравнить с кадастровой стоимостью, — об этом ниже.
Но занижение стоимости опасно само по себе: если пойдет не так, продавец может заявить, что ничего не знает о реальной стоимости, и вернет только ту, что была указана в договоре. Читатели Т—Ж обсуждали подобные схемы и их последствия.
Порядок оформления
Ипотеку по переуступке можете начать оформлять, когда объект уже найден, или если вы находитесь в поиске — это особого значения не имеет. Для примера рассмотрим ситуацию, когда заемщик еще не определился с предметом покупки:
Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.
После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.
Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.
Как проходит покупка квартиры по договору переуступки
Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.
Как проходит покупка квартиры по переуступке:
То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.
В каком состоянии продавать квартиру, когда дом сдан
В большинстве случаев в новом доме будет продаваться много квартир сразу после сдачи, поэтому нужно готовиться к конкуренции и демпингу. Если у вашей квартиры нет преимуществ, могли выделить ее из остальной массы, — шикарного вида из окна или редкой планировки, — быстро продать ее будет непросто. В таких случаях есть несколько вариантов:
Если квартира с удачной планировкой и на нее есть спрос и без ремонта, то нет смысла делать ремонт. таких квартир море и спрос невысокий, выгоднее сделать ремонт. А если квартира с простым ремонтом — например, как у «ПИК», — и много конкурентов, то иногда имеет смысл купить мебель и продавать с обстановкой. Иначе на фотографиях квартира будет выглядеть блекло и не отличаться от аналогов у других продавцов. Некоторые покупатели ищут варианты из серии «въехал и живи», чтобы не тратить время и силы на обустройство.
В первых трех корпусах ЖК «Бригантина», которые сданы в конце 2020 года, в феврале 2021 года на «Циане» было выставлено 59 объявлений по однушкам и студиям. Быстро и без дисконта такую квартиру здесь продать сложно. В таких случаях выгоднее делать ремонт и продавать квартиру уже с ремонтом
А в Саларьеве в сданных в январе 2021 года корпусах «Циан» выдает лишь 15 объявлений с критериями поиска. Однако квартиры здесь уже с ремонтом, и выделиться за счет него не получится. Поэтому придется либо ждать своего покупателя, либо, если есть понимание, как недорого и красиво обставить квартиру, выделяться именно этим. В идеале в таких случаях нужно добиться вау-эффекта у покупателя. К сожалению, при небольшом бюджете это непросто, а вкладывать в обстановку большие деньги в эконом- и комфорт-классе нецелесообразно. Поэтому нужно трезво оценить свои силы и возможности
Когда я покупал свои первые квартиры в новостройках в Ростове-на-Дону, у меня сразу был план, что с ними делать после сдачи дома. Я делал классический ремонт средней стоимости в спокойной цветовой гамме, обставлял мебелью из «Икеи» и сдавал квартиру в аренду. Со временем я пришел к выводу, что на долгосрочной аренде хорошо зарабатывать не получается. Доход был на уровне депозита в банке или даже меньше, а поиск квартирантов и их бытовые проблемы окончательно отбили желание заниматься такой деятельностью.
Несколько своих инвестиционных квартир в Москве я продал по переуступке до сдачи дома после того, как цена на квартиру хорошо выросла, и переложился в другие новостройки. Но когда проанализировал все эти продажи, понял, что проще было держать их до сдачи дома. совершил меньше сделок, а прибыль получил почти .
Я делал ремонты только в двух квартирах в московском регионе, которые предполагал использовать для жизни. Квартиры, которые сейчас находятся в стадии строительства, я, скорее всего, буду держать до сдачи дома и затем по ситуации решать, что с ними делать: продавать без ремонта, делать ремонт и продавать или время сдавать, если не будет хороших вариантов, куда можно будет переложить вырученные деньги.
Когда продавать инвестиционную квартиру
Это обычная сделка: дольщик сначала оформляет в Росреестре право собственности на квартиру, а потом продает ее, и собственником становится покупатель.
В законе нет нормы о том, когда именно после сдачи дома дольщик должен зарегистрировать право собственности, но в случае с ипотекой банки обычно указывают этот срок в договоре. Если его нарушить, ставка по ипотеке вырастет или будет штраф.
Платить налог не надо, только если продать готовую квартиру через пять лет владения.
Этот срок сокращается до трех лет, если квартира:
Кроме того, не нужно платить НДФЛ, если в семье двое детей или больше и такая семья после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года. Но здесь нужно соблюсти определенные условия: например, общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем проданного.
Судя по всему, на вашу квартиру распространяется общее правило о пятилетнем сроке владения.
В случае с новостройкой срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Если позднее оплачивали дополнительную площадь, это не учитывается.
Так как ваша квартира в ипотеке, окончательно с застройщиком расплачивался банк: он перечислил деньги — и вы стали дольщиком. С даты этого перечисления и отсчитывается срок владения. Неважно, что вы еще платите ипотеку.
Получается, что если квартиру оплатили в 2020 году, то продать ее без уплаты НДФЛ можно не раньше 2025 года.
Если занизить стоимость квартиры в документах. При обычной сделке купли-продажи налоговая проверит, как соотносится доход от продажи квартиры и ее кадастровая стоимость. Если продать квартиру менее чем за 70% кадастровой стоимости на 1 января года, то для расчета налога возьмут кадастровую стоимость.
А если квартиру продают в году, когда построили дом, то для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость на дату постановки квартиры на кадастровый учет.
Предположим, по документам квартиру продали за 900 000 , а кадастровая стоимость — 2 500 000 Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 , то есть 70% от кадастровой стоимости. Придется доплатить налог. А еще инспекция может начислить штраф за занижение налоговой базы.
Поэтому лучше заранее проверить кадастровую стоимость квартиры.
Как уменьшить налог, если продавать по переуступке
Доход от уступки прав на квартиру можно уменьшить на сумму, которую вы перечисляли застройщику, а также на проценты по ипотеке, которые уплачены к дате регистрации уступки в Росреестре. Минфин это разрешает.
Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес в году уступки.
Например, человек купил в ипотеку квартиру в новостройке за 4 100 000 Есть документы, которые подтверждают расходы. Спустя два года он уступил права на квартиру за 5 000 000 . К моменту уступки заплатил банку по ипотечному кредиту 400 000 процентов. Если их не учитывать, то НДФЛ с дохода от уступки — 117 000 , то есть 13% от разницы цен. А если учесть проценты, то НДФЛ уменьшится до 65 000 : 13% от разницы цен минус 400 000 .
Чтобы подтвердить уплату процентов, достаточно справки из банка.
Погашать ипотеку
По закону ипотека не будет препятствием для продажи квартиры. Но сделать это будет сложнее. Так как жилье в залоге у банка, сделку понадобится согласовывать с ним.
Покупателей это может отпугнуть, и придется снижать цену. Поэтому лучше погасить кредит до продажи квартиры. Для этого используют свои деньги или берут потребительский кредит. Ипотеку гасят и снимают обременение в Росреестре. Теперь можно продавать.
Плюс такой схемы: не нужно ничего согласовывать с банком — вы просто делаете досрочное погашение ипотеки.
Если своих денег не хватает, а потребкредит брать не хочется или не дают, вот еще варианты:
Любой из трех вариантов лучше согласовать с банком. Он может не согласиться или предложить свою схему.
Что еще не забыть
Пока вы собираете документы, может оказаться, что нужно взять дополнительные справки и оплатить услуги. Большинство из них делают сделку безопаснее и комфортнее, но не все.
С чем вы точно столкнетесь:
Из приятного: при переуступке покупатель имеет право на налоговый вычет за покупку недвижимости. При покупке в ипотеку — тоже.
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку: как оформить, какие документы необходимы
Переуступка ненамного сложнее купли-продажи. Иногда это единственный способ приобрести подходящую квартиру. Внимательно читайте договор, не рассчитывайтесь напрямую, проверяйте обременения, и сделка пройдет без проблем.
Риски покупателя
Переуступка всегда несет собой риски. Например, никто не застрахован от сроков срыва сдачи здания. Кроме того, если начальный дольщик будет признан банкротом в течение 1 года после сделки, ее могут аннулировать. Начальный дольщик может не уведомить о смене участника ДДУ застройщика, не заплатить ему комиссию — эти проблемы также лягут на плечи нового собственника.
Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку, то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект.
Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки.
Цена переуступки
Для определения примерной цены переуступки необходимо изучить цены на аналогичные квартиры у застройщика. Еще нужно посмотреть, в продаже по уступке квартиры со схожими параметрами. По соотношению этих параметров — срока сдачи, цены у застройщика и цены у конкурентов — нужно попытаться вычислить сбалансированную стоимость.
Цена уступки обычно на ниже цены аналогичных квартир у застройщика с похожими сроками сдачи — в пределах трех-четырех месяцев. Назову основные причины.
Юридическая прозрачность. Сама сделка у застройщика для обычного человека юридически более понятна. Многие не хотят вдаваться в детали переуступок и разбираться в нюансах. Им гораздо проще подписать ДДУ напрямую с застройщиком.
Уступку права требования от физлица нужно проверить на стандартные скелеты в шкафу: это, например, бывшие супруги, которые могут претендовать на часть имущества, вложенный маткапитал, где нужно следить за долями детей, банкротство физлица и другие. И желательно удостовериться, что продавец не состоит на учете у психиатра и нарколога.
Покупатель также должен проверить, разрешение на уступку прав требования и продавец оплатил квартиру застройщику. Если покупатель в этих рисках не разбирается, то понадобится хороший риелтор или юрист, а это дополнительные траты.
Акции и льготная ипотека. С 2020 года временно действует еще один дополнительный существенный плюс покупки у застройщика — льготная ипотека. Это тоже нужно учитывать при расчете дисконта: часто человеку выгоднее взять квартиру дороже у застройщика в ипотеку под 6%, чем брать по переуступке со ставкой по ипотеке .
Застройщики иногда дополнительно субсидируют ставку в сотрудничестве с некоторыми банками. Например, я сам брал ипотеку в ВТБ на квартиру у застройщика «ПИК» по акции «0% первый год». Первые 12 месяцев моя процентная ставка была 0,01% и я оплачивал только тело кредита. у меня была квартира в этом комплексе и мне продавать ее по переуступке, то при расчете цены нужно было учитывать эту акцию и делать дополнительную скидку покупателю.
Сложные сделки. Если квартиру вы покупали в ипотеку и ваш банк разрешает совершать такую переуступку, нужно дополнительно сделать еще небольшую скидку в несколько процентов. Потому что покупатель лучше выберет квартиры у другого продавца без обременений, чем станет разбираться с тем, как будет закрываться ваша ипотека, как будут выводить квартиру и так далее.
Бывает, что банки не разрешают продажи залога. Тогда сделка становится более сложной и скидку определяют индивидуально. Найти покупателя на такую сделку будет гораздо труднее.
Идеальный для продавца вариант — когда у застройщика аналогичных квартир в продаже уже нет. Тогда покупатель, которому нужен именно этот жилой комплекс, вынужден будет искать квартиры по уступке. Тогда скидку в некоторых случаях можно и не делать.
Если для продажи по переуступке вы решите заказать выписку из ЕГРН в бумажном виде, знайте, что часто это внушительная стопка бумаги. В ней будут все заключенные договоры по земельному участку, на котором находится ваш дом
Мини-словарь
Цессия — это, собственно, переуступка. Так она называется по-латыни: cessio — «уступка, передача».
Этот же корень есть в слове «рецессия» (recessio — «отступление»). В новостях часто говорят о рецессии в экономике — некритичном, но заметном спаде. Это поможет запомнить термин: нам нужна цессия без рецессий (уступка без потерь).
Соответственно, договор цессии простыми словами — это договор переуступки.
Цедент — тот, кто передает права (продавец).
Еще одно латинское слово, которое легко запомнить по слову «прецедент». Для юристов прецедент — случай, ставший примером для решения аналогичных ситуаций. В разговорной речи так называют нежелательные случаи.
Сделка с недвижимостью — дело ответственное, и продавец должен быть надежным: нужен такой цедент, чтобы обошлось без прецедентов.
Цессионарий — тот, кто получает права (покупатель).
Запомнить можно так: в сделке участвуют цедент и цессионарий, права получает тот, у кого название длиннее.
С терминами разобрались. Перейдем к главному — какие документы нужно собрать и на что обратить внимание.
На белорусской 50-рублевой банкноте 1992 года был изображен медведь-барибал, который в Беларуси не встречается.
Когда нужна переуступка
Конечно, проще купить напрямую у застройщика. Но бывает, что подходящих предложений нет — все раскупили на стадии котлована. Чем ближе сдача дома, тем выше цены, и на этой разнице многие зарабатывают.
От котлована до продажи: как инвестировать в недвижимость
Или вы как раз купили у застройщика, но передумали. Причины могут быть любыми: родился ребенок, перестало хватать на ипотеку, уехали в другой город. Квартиру — точнее, право на нее — нужно продать.
В таких случаях единственный вариант купить понравившееся жилье или избавиться от ненужного — переуступка квартиры в новостройке.
Процедура схожа с куплей-продажей. Составляют договор, деньги кладут в банковскую ячейку, потом договор регистрируется в Росреестре (можно через МФЦ), после чего продавец получает деньги.
Заключить договор переуступки можно самому или через посредника. С посредником дороже, но проще — он соберет за вас документы и проверит второго участника.
Можно разобраться и самостоятельно, но будьте внимательны: здесь много подводных камней.
В чем разница переуступки и купли-продажи
Купить квартиру в строящемся доме всегда дешевле, чем в сданном. Застройщику нужны деньги. Он поддерживает тех, кто ему доверяет и вкладывается в недостроенное жилье.
Раз квартира существует только на бумаге, то и продать ее нельзя. Поэтому, пока дом не сдан, на руках у покупателей договор долевого участия (ДДУ), а не купли-продажи.
Квартиры пока нет. Но есть право на нее, зафиксированное в ДДУ.
Продать это право нельзя. Но можно уступить. Или, на языке юристов, переуступить.
Если хотите сбыть с рук недостроенную квартиру, вы заключаете договор переуступки. Если покупаете такую квартиру не у застройщика, а у другого владельца — то же самое.
Переуступка — это только о недостроенных квартирах. Как только дом сдан и вы получили ключи, переуступка превращается в куплю-продажу — как карета в тыкву.
Частые вопросы
Можно ли получить ипотеку на переуступку у физического лица?
Продавцом может быть как компания, так и гражданин. Но если это физическое лицо, уделите больше внимания юридическим рискам. Например, есть ли среди собственников будущей квартиры дети, при наличии супруга нужно получить его согласие на сделку и пр.
Какие банки выдают ипотеку на переуступку прав требования?
Все больше банков внедряют такие варианты оформления ипотеки в свои продуктовые линейки. Чаще всего граждане обращаются к Сбербанку и ВТБ. Кроме того, если вы покупаете права требования у компании, которая активно занимается этим бизнесом, она сама даст перечень банков и поможет оформить ипотеку.
Когда у меня появятся права собственности?
После приемки квартиры вы идете в МФЦ и оформляете собственность, которая сразу становится залогом по кредиту.
Покупка новостройки по переуступке – это выгодно?
Да, часто такие сделки сулят выгоду. Порой даже большую, чем предложение самого застройщика. Поэтому, если планируете купить новостройку, рассмотрите такой вариант сделки.
Можно ли оформить переуступку, если начальный собственник тоже брал ипотеку?
Можно, но только в том случае, если он погасил ипотеку.
Как уменьшить налог, если оформлять обычную сделку
Если продавать жилье по договору купли-продажи, способов уменьшить налог больше.
Включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке — как описано выше для сделки по переуступке.
Использовать вычет в размере 1 000 000 Этот способ применяют, когда нет документов, которые подтверждают расходы, или квартира стоила меньше 1 000 000 .
Например, квартира куплена за 800 000 , а спустя год продана за 1 100 000 Здесь выгоднее использовать фиксированный вычет в размере 1 000 000 . Разница будет 100 000 , а налог — всего 13 000 .
Вычет в размере 1 000 000 дают на все объекты недвижимости, проданные в отчетном году.
Если продадите квартиру не дороже 1 000 000 , то в декларации доход от ее продажи можно не отражать. Он перекроется вычетом, поэтому НДФЛ не будет. Можно совсем не подавать декларацию, если не будет других доходов, с которых нужно уплатить НДФЛ.
Использовать остаток вычета за предыдущую квартиру. Вы имеете право один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья в размере 2 000 000 , то есть вернуть 260 000 НДФЛ — 13% от двух миллионов.
Если раньше вычет использован не полностью, его остаток можно зачесть в счет налога с продажи.
Если при покупке одной квартиры вы использовали вычет 1 500 000 , то на покупку второй квартиры в новостройке можете заявить вычет 500 000
Предположим, что при таком остатке вычета вы купили квартиру в новостройке за 3 000 000 и через два года продали ее за 3 400 000 Н ДФЛ 13% от разницы цен — 52 000 . Но у вас есть остаток вычета по расходам на жилье — 500 000 . Таким образом, вы не должны платить налог, а государство обязано вернуть вам 13 000 , удержанных в году из других доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, например из зарплаты.
Расчет такой: (3 400 000 − 3 000 000 − 500 000 ) × 13%.
Использовать вычет по ипотечным процентам. Это возможно, если в прошлом вы не заявляли такой вычет. Например, предыдущую квартиру купили на свои деньги или тоже в ипотеку, но в вычет включили только расходы на приобретение.
Тогда проценты по ипотеке, уплаченные к дате регистрации квартиры на покупателя, уменьшат доход от продажи дважды: как затраты на ее покупку и как отдельный вид вычета. Это законно.
Использовать другие вычеты, например по расходам на платное лечение или обучение детей. Такие вычеты тоже уменьшают доход от продажи квартиры.
