Облик реновации

К вопросу о реновации жилищного фонда в  Москве   

В соответствии с частью 4 статьи 1  Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) его действие   распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникающие в связи с реновацией жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве, с учётом особенностей, предусмотренных Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

Данная норма введена Федеральным законом от 01.07.2021 N 141-ФЗ
«О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве»  [1] (далее – Закон № 141-ФЗ).

В целях обеспечения успешной реализации программы реновации
Законом № 141-ФЗ предусматривается создание специализированной некоммерческой организации – Московский фонд реновации жилой застройки (далее – Фонд), который сможет выступать как заказчиком нового строительства, так и непосредственно застройщиком.

Статьёй 7.7 Закона № 141-ФЗ установлено, что фонд является унитарной некоммерческой организацией, созданной в соответствии с нормативным правовым актом города Москвы в организационно-правовой форме фонда и осуществляет привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на земельном участке, находящемся в собственности либо на ином правовом титуле у Фонда.

При этом законом предусматривается субсидиарная ответственность города Москвы по обязательствам Фонда, что гарантирует ответственность городских властей перед населением.

Нормативным правовым актом города Москвы Фонд может быть наделен правом выступать в качестве застройщика и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве в порядке, установленном Законом о долевом строительстве.

Положения Закона № 141-ФЗ о наделении Фонда статусом застройщика не относятся к предмету регулирования Закона о статусе столицы, поэтому получение соответствующего статуса осуществляется  путём дополнения в часть 4 статьи 1 Закона о долевом строительстве с соблюдений установленных им требований, направленных на обеспечение прав участников долевого строительства.

К сожалению, в законе отсутствует определение главного для проекта понятия «реновация жилищного фонда». В правоприменительной практике оно имеет различное толкование. Отсутствие единого определения понятия «реновация жилищного фонда» делает неопределенной цель установления особенностей регулирования соответствующих правоотношений (пункт 2 статьи 1 проекта) и может негативно сказаться на единообразии применения проектируемых норм.

Статья 7.3. Закона  РФ от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»,   Законом № 141-ФЗ  собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее – собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав гарантирует  взамен указанных жилых помещений равнозначные жилые помещения. Под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

Представляется, что при определении равнозначности помещений не учитывается его рыночная стоимость (с учетом затрат собственника на неотделимые улучшения помещения), удаленность предоставляемого помещения от обмениваемого помещения, а значит, при прочих равных условиях помещения могут различаться в том числе не в пользу собственника и быть значительно удалены друг от друга, что, вероятно, скажется на их рыночной стоимости, в том числе с учетом возможного ухудшения их транспортной доступности. Кроме того, отсутствует указание на необходимость обеспечения условий доступности предоставляемых помещений для маломобильных граждан. В этой ситуации предоставляемое помещение вряд ли можно будет считать равнозначным и равноценным.

Помимо стоимости жилого помещения в выкупную цену в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации включаются убытки, возникающие у собственника вследствие изъятия принадлежащего ему жилого помещения. Закон четко и недвусмысленно устанавливает, что подлежат возмещению «также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием». Но для того чтобы не было сомнений и споров относительно состава убытков, в ч. 7 ст.32 Жилищного кодекса называются виды убытков, которые могут возникнуть у собственника изымаемого жилого помещения: расходы по поиску другого жилого помещения, переезду в него, оформлению прав на другое жилое помещение и т.д. Подлежат возмещению также убытки, которые понесет собственник по причине вынужденного досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами (нанимателями, арендаторами); при этом в полном соответствии с легальным определением убытков, закрепленным в ст. 15Гражданского кодекса Российской Федерации, должны быть возмещены убытки не только в виде реального ущерба, но и в виде упущенной выгоды, например, суммы платы за сданное внаем жилое помещение, которые собственник не получил из-за досрочного расторжения договора найма жилого помещения, подлежащего изъятию.

По мнению Президиума Верховного суда России, компенсация  включает в себя не только рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, но и сумму компенсации за не произведенный бывшим наймодателем капитальный ремонт[2].

К сожалению, данные вопросы никак не отражены в новеллах законодательствах, посвящённых реновации жилищного фонда в городе Москвы.

Программа реновации жилищного фонда в городе Москве, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 1 августа 2021 г. N 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве».[3]

В соответствии с пунктом 6 Постановления
№ 497-П  Программа реновации принимается на срок до 2032 года. Существующий жилищный фонд города Москвы по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 243,6 млн. кв. м. В программу включено 5144 дома.

В статье 7.6. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»  установлен порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы (далее – решение о выводе из эксплуатации). Решение о выводе из эксплуатации должно содержать дату вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включённого в решение о реновации, и иные определённые нормативным правовым актом города Москвы сведения. При этом решение о выводе из эксплуатации принимается не ранее дня выселения всех собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме, включённом в решение о реновации, в соответствии с частью третьей настоящей статьи.

Со дня вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации, осуществляется его отключение от сетей инженерно-технического обеспечения, электрических сетей. Эксплуатация жилых и нежилых помещений в таком многоквартирном доме не допускается.

В соответствии  со статьей 8Закона  г. Москвы от 17 мая 2021 г. N 14
«О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве»     собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.[4]

Между тем в практике имеют место случаи явного занижения выкупной цены жилых помещений, в частности, при сносе жилых домов. Широкий резонанс в течение ряда лет получила история с расселением семей собственников старых домов в московском микрорайоне Южное Бутово. Так, по решению Зюзинского суда г. Москвы за снесенный жилой дом его собственнику гражданке А. Сергеевой была присуждена компенсация в размере 5,1 млн. руб., тогда как семья настаивала на компенсации в размере 18 млн. руб.; присужденной судом компенсации вряд ли достаточно для покупки хотя бы однокомнатной квартиры в Москве.[5]

Кроме того, на законодательном уровне отсутствует необходимое правовое регулирование вопросов переселения граждан из сносимых многоквартирных домов. Использование механизмов развития застроенных территорий, комплексного развития территории, расселения аварийного жилья предусматривает только изъятие недвижимости, которое не приемлемо с учетом масштабов программы реновации и социальных последствий.

Реновация затрагивает еще один вопрос – земельный. Приобретая здание в результате выкупа или обмена, Фонд действуя как застройщик  получает все права на землю, которые были у бывшего владельца. А Гражданский кодекс определяет, что у покупателя возникает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавца недвижимости. Из данных норм четко вытекает, что Фонд как новый собственник домов приобретёт в порядке правопреемства абсолютно все права на землю, расположенную под ними. Более того, Закон о реновации и Земельный кодекс прямо считают, что таковая после расселения граждан (или перечисления им денежных средств) станет государственной или муниципальной собственностью, с дальнейшей передаче прав на участок Фонду.

Следовательно, реновация прекратит право собственности бывших жильцов на общедомовой надел. Не исключена ситуация, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован.  С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он переходит  в общую долевую собственность собственников квартир в многоквартирном дом.

Поскольку положениями статей 36 – 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

На это обстоятельство прямо указывает Верховный суд Российской Федерации в  Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиумом 29.04.2021.[6]Данное положение применимо и к реновации.

Совершенно обоснованно в Жилищном кодексе уделено так много внимания гарантиям и правам собственников жилых помещений при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Во-первых, порядок подготовки и принятия компетентным органом государственной власти или органом местного самоуправления решения об изъятии у собственника принадлежащего ему жилого помещения должен быть детально урегулирован федеральным законодательством.

Во-вторых, указанное решение должно быть зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В-третьих, собственник подлежащего изъятию жилого помещения должен быть надлежащим образом уведомлен о принятом решении и о дате его государственной регистрации.

В-четвертых, выкуп изымаемого жилого помещения производится не ранее, чем по истечении одного года после уведомления собственника, а точнее, со дня получения собственником уведомления.

К сожалению не все эти моменты учтены применительно к переселению граждан в связи с реновацией.