Неужели такая реновация возможна у нас?! – Варламов.ру – ЖЖ

Шесть лет в разрушающемся доме

Десять лет назад семейная пара, Татьяна и Виктор, взялась за ремонт своего дома в конце Невского: провели канализацию, установили душевую кабину, пристроили баню. Продолжали бы и дальше, если бы в один момент не начал рушиться потолок. 

Когда-то, видимо, крыша текла, прогнила балка. В 2021 году я написала заявление в ЖЭК. Пришла комиссия большая, признали дом аварийным. Полы у нас прогнили в одной комнате, мы выдрали их и постелили современные: с гидроизоляцией, утеплением. Окошко поменяли. Вроде и вкладываться смысла нет, потому что жильё муниципальное. А муж говорит, что сколько живёт здесь, столько и слышит, что дом будут валить”, —  говорит Татьяна.

Родителей Виктора в 1946 году заселили в старый немецкий барак: люди считали, что это бывшая скотобойня. Советские власти поставили там перегородки, получилось десять квартир.

Муж здесь живёт с рождения… У него тут гараж, банька пристроена, лодка, катер. Куда это сейчас всё? Продавать? Если дадут квартиру в новостройке, то где всё это хранить? Муж на бульдозере работает в частной компании. Я пошутила: “Вот как пошлют тебя сюда дом валить, сможешь? А вдруг по иронии судьбы?”. А он отвечает: “Не знаю, мать, не знаю”. Большой радости от переезда мы не испытываем. Мы привыкли жить “на земле”, а тут придётся в четырёх стенах сидеть на восьмом или девятом этаже — нет”, — делится Татьяна. 

Татьяна признаётся, что если бы не пришлось столько лет жить в подвешенном состоянии и ждать сноса, они давно бы уже привели дом в порядок. 

Нам говорили, что расселение будет в 2021 году. Но тогда случился чемпионат мира по футболу, нам сказали: “Денег нет, ребята, ждите”. Потом уже мы в интернете увидели официальный документ, что в 2023 году, и бумажка пришла, что приняли программу реновации”.

Женщина сравнивает сложившуюся ситуацию с советским фильмом “Белые росы”, по сюжету которого жителей одноимённой деревни переселяют в городские многоэтажки: “Я всю свою жизнь прожила на земле, имея огород, сад, собак и кошек. Я давно говорила, что когда-то кто-то и наш участок земли заберёт, так и вышло”.

“Костьми ляжем, чтобы нам дом оставили”

Фотокорреспондент “Клопс” Александр Подгорчук полтора года назад купил квартиру в старом немецком доме. Не так давно рядом начали строить высотки.

Я думаю, как бы к нам не подобрались эти ребята. Хотя наш дом недавно отреставрировал Фонд капремонта: сделали крышу, двор. Думаю, что нелогично сносить отреставрированное здание. Если такое случится — это будет катастрофа, мы все там просто костьми ляжем, чтобы дом нам составили. Надеюсь, до этого не дойдёт”.  

Александр специально искал жильё в немецком фонде, считая, что оно, во-первых, дешевле, во-вторых — уютнее. 

Мы всю жизнь по съёмным квартирам. Снимали в новостройках, в домах, которые только-только сдали. Вот эти дома вызывают ощущение, что они одноразовые. В них и стены тонкие, и постоянно проблемы с трубами, всё такое неустаканенное. В доме в конце Московского проспекта мы жили на пятом этаже, и я слышал, как сосед на третьем набирает себе ванну”, — рассказывает Александр. 

Сложностей добавлял и тот факт, что квартиры в высотке были раскуплены в основном под аренду, причём не только долгосрочную.  

Просто бордель и бардак: два раза в месяц оргии, школьные вписки, какая-то шпана ходит пьяная. Живёшь как-будто у тебя дома какие-то люди тусуются, постоянно движуха. А если ещё и ремонт, то всё — весь подъезд в пыли. Поэтому я не хотел покупать себе квартиру в новостройке, мне не нравится там жить, мне неуютно, мне нужно, чтобы я был дома и ощущал, что я один, что никого нет рядом”.

Перед тем как купить собственное жильё, Александр с супругой осмотрели десятки квартир, в том числе в советских постройках. 

Квартиры в ужасном состоянии, очень много хрущёвок с центральным отоплением. И тут мы попали в квартиру на улице Печатной. Я подхожу к окну на кухне и понимаю, что внешняя стена дома почти метр толщиной. Я понимаю, что если я закрою окна, у меня будет тишина. Мы купили её, въехали и почувствовали уют. На улице ветер, дождь, что угодно, а ты в квартире сидишь, ты в норку закопался и реально отдыхаешь. Так тихо, что я слышал, как моя кошка ходит. Тепло, ничего не продувает, клёво”.

Переехала из “немца” и рада 

Калининградке Олесе Лавреновой пришлось продать квартиру в немецком доме на Энгельса. Она хотела переехать в такое же довоенное здание, но купила жильё в многоэтажке 2005 года постройки. 

В принципе, “немцы” меня устраивали, я всю жизнь прожила в таких домах. У меня был хороший, качественный “немец” — толстые стены, хорошая звукоизоляция, зимой тепло, а летом прохладно. Район хороший, зелено, рядом озеро Поплавок, гулять там очень здорово”. 

Но были и минусы: замусоленные подъезды, деревянные лестницы, шныряющие повсюду собаки и коты. И главное — пьющие соседи: “Хочу заметить — это характерная особенность “немцев”. Поставить кодовый замок было невозможно, потому что сложно договориться с соседями”. Вот уже пару месяцев Олеся живёт в новом доме. 

Есть ощущение лёгкости, безопасности и комфорта. У “немцев” подавляющая энергетика старости. Можно сравнить с двумя яблоками: одно пожухло, второе — сочное, наливное. Есть можно оба, но ощущения разные. Огромный кайф, что у меня кодовый замок, хорошие соседи, приятные запахи в подъезде. Чувство безопасности очень повысилось”.

За что любят “немцев”

По словам риелторов, немецкий жилой фонд популярен среди калининградцев, чаще такие квартиры покупают в Центральном районе, немало продаж и в Ленинградском, меньше интересуются Московским. А вот переселенцы не стремятся покупать жильё в довоенных постройках. 

Приезжие не понимают “немцев” и, как правило, думают, что это очень старые, плохие дома. А местные с удовольствием их покупают. Спрос на немецкие дома есть, и большой. Недавно я продавал квартиру в таком доме за 4,5 миллиона — двухкомнатную, 60 квадратных метров, на ул. Коммунальной — и на неё был ажиотажный спрос. Хозяйка подняла стоимость до 5 млн, и даже это покупателей не испугало. Некоторые ищут только немецкие дома, новостройки не рассматривают, особенно те, кто уже пожил в “немцах”. Любят их, потому что есть парковочные места и придомовая территория”, — рассказал глава агентства “Авеню-Риелт” Марат Субхангулов. 

До войны состоятельные горожане селились в Амалиенау, сейчас это Центральный район. 

Там стены толстые, качественные, подвалы хорошие, подъезды большие, потолки очень высокие — три метра и выше. Квартиры мечты!” — говорит глава агентства недвижимости “Парфенон” Алексей Щетников.  

В Центральном районе хорошие “немцы”, на отдельных улицах Ленинградского района тоже. Цены на них будут такие же, как и на новостройки”, — считает директор агентства недвижимости “Эрвин” Лариса Шуляк.

Где дома поплоше 

Непопулярен у покупателей Шпандин (Московский район), где дома строились для рабочих и здания не отличались высоким качеством. 

Дома в этом районе строили из всякого шлака. Первый этаж начинается прямо с уровня земли, без крыльца, из-за чего дома часто затапливаются во время ливней, а канализация вытекает. Ты даже в подъезд зайти не можешь”, — предупреждает риелтор Екатерина Исупова.

Дома для заводчан строили из красного кирпича, но внутренние перегородки — тонкие рейки и солома, напоминающие современный гипсокартон. Такие стены ставили и между комнатами, и между квартирами.

Есть просто очень страшные дома. Например, в Ленинградском районе есть переулок на улице Куйбышева. Там будто сто лет прошло и ничего не изменилось. Стены сделаны из сухой дранки. Есть ещё квартиры, в которых наружная проводка от немцев осталось. На Литовском Валу такие дома тоже есть, на улице 1812 года. Они снаружи нормально выглядят, а потолочные перекрытия чуть тронешь — труха сыплется. Плюс там центральное отопление и бесконечно нужно будет деньги в ремонт вкладывать”, — говорит эксперт рынка недвижимости Алексей Щетников.

На что обратить внимание

В Калининграде насчитывается 85 аварийных домов, из которых 64 — старый немецкий фонд. Прежде чем покупать квартиру, стоит узнать, приводил ли Фонд капитального ремонта строение в порядок или когда планируется это делать. Такая функция доступна на сайте организации. На сайте городской администрации можно ознакомиться с перечнем аварийных домов и узнать, когда планируется расселение. 

Некоторые немецкие дома могут выглядеть очень симпатично, но только на первый взгляд. 

В таких домах нужно заходить в подвалы: в них может стоять вода. Есть угроза, что плесень наверх пойдёт. Нужно смотреть на состояние труб, проводку, перекрытий, потолка, пола, крыши”, — предупреждает директор агентства недвижимости “Эрвин” Лариса Шуляк.

Если прежние жильцы дома установили двухконтурный котел, он должен быть оформлен официально. Часто случается так, что такое отопление не узаконивают, отмечают риелторы. Кроме того, банки очень избирательно работают с довоенной недвижимостью. 

Банки не стремятся брать эти квартиры под залог, потому что они старые, перекрытия деревянные и пожароопасность высокая, часто перепланировки несогласованные”, — говорит Лариса Шуляк.  

Эксперты рынка недвижимости считают, что программа реновации не приведёт к удешевлению жилья.

Власти Калининграда планируют внедрить в городе программу комплексного развития территорий — аналог московской реновации жилья. Выбран первый адрес, где вместо немецких двухэтажных домов возведут новостройки. Как это будет на практике, что даст людям и городу — в материале “Клопс”.

Что за программа и как она будет работать?

Полностью эта программа называется “Муниципальная адресная по сносу, реконструкции многоквартирных домов для развития застроенных территорий”. На месте ветхого жилья планируют строить новое, а участки благоустраивать. Утвердить программу должен горсовет. Первое обсуждение проекта состоялось на депутатской комиссии по градорегулированию и земельным ресурсам.

Докладчик, глава комитета территориального развития мэрии Артур Крупин, сообщил о планах утвердить единый механизм комплексного развития земельных участков. По сути, это предложение о введении программы реновации в Калининграде по аналогии с Москвой. Хотя сам термин “реновация” чиновник не использовал, но во время обсуждения на депутатской комиссии горсовета вспоминали про опыт столицы несколько раз.

Где она может быть реализована?

Первым объектом выбрана территория в районе ул. Невского. Речь про два жилых дома по ул. Крылова — №6 и №8. Последний признан аварийным. По словам Крупина, здания нарушают архитектурный облик района. Сейчас их окружают новостройки.  

Кого может коснуться реновация?

Дома на ул. Крылова построили до войны. Предстоит расселить 15 квартир, семь из них принадлежат администрации. После сноса двухэтажек освобождается территория размером в 1,2 гектара. На этом месте, по словам Крупина, можно построить здания высотой восемь этажей, а вместо 15 квартир будет 400. Планы хотят реализовать до конца 2023 года. 

Жильцы могут рассчитывать, что получат квартиры в новостройках по тем же адресам, уверяет Крупин. 

Это условие заключения соглашения с инвестором. Жильцы дали предварительное согласие. Будет всё полюбовно“, — поясняет чиновник. 

Всего в планах властей 16 территорий подпадают под подобную программу реновации. Для её реализации необходимо вносить изменения в генеральный план и градостроительный кодекс. 

Какая цель у программы, что получат люди и город

Цель программы — улучшить качество жизни людей, а с администрации снять обязанность заниматься расселением аварийщиков. Частники будут самостоятельно решать проблемы жителей. Застройщиков планируют искать через публичные конкурсные процедуры. 

Могут ли сами жильцы включить свой дом в программу?

Да, такая возможность допускается. Для этого необходимо провести собрание собственников и добиться положительного решения 2/3 от общего числа квартир. Дальше с этим документом следует обратиться в администрацию, которая и будет искать инвесторов для застройки земельного участка. 

Как быть, если одна часть жильцов хочет сноса, а другая — нет?

Этот вопрос могут решить на федеральном уровне. Депутаты Государственной думы предлагают дополнить Жилищный кодекс статьёй 48.2. В ней указано, что в проект программы по сносу и реконструкции может быть включён только многоквартирный дом, собственники в котором большинством (2/3 от общего числа квартир) проголосовали за включение дома в проект программы сноса и реконструкции. Пока неясно, как нужно считать эти голоса: по количеству собственников или по площади квартир. Неизвестно и то, получат ли собственники освобождаемых квартир равнозначные жилые помещения, и если да, то по квадратуре, количеству комнат или каким-то другим параметрам. 

В Калининграде рассчитывают начать реновацию к 2025 году. По подсчётам городских властей, через пять лет в Калининграде почти не останется свободных мест для возведения новостроек.