Москва не допустит утраты «ценных» пятиэтажек при второй волне сноса ветхих домов – Кузнецов — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Москву ждет вторая, беспрецедентная по масштабам волна сноса пятиэтажек: под снос пойдут 8 тысяч «хрущевок», а их жильцы получат новые квартиры. Сколько времени потребует реализация этой программы, какие дома не подлежат сносу, и как москвичам не остаться в проигрыше, РИАМО рассказали эксперты.

Еще одна Москва: почему расширение столицы считают градостроительной ошибкой >>

«Народная» программа

Первый этап программы сноса ветхих панельных пятиэтажек в Москве занял более 17 лет. Стартовав в 1999 году, проект должен завершиться в будущем году. Уже снесено около 1,7 тысяч домов, 160 тысяч семей получили новые квартиры.

Дискуссии о судьбе остальных пятиэтажек, построенных в столице в конце 1950-х — середине 1960-х годов, вновь разгорелись в начале февраля. Депутаты Мосгордумы заговорили о необходимости сноса оставшихся 8 тысяч домов с давно истекшим сроком эксплуатации, которые капремонт уже не спасет.

Однако, как отметил руководитель Департамента градостроительной политики столицы Сергей Левкин, на пути такого масштабного проекта есть целый ряд серьезных трудностей: отсутствие стартовых площадок для переселения, необходимость учесть интересы сразу трех сторон – жителей, инвесторов и города, а также крайне неудовлетворительное состояние внутриквартальных инженерных сетей, которые необходимо полностью перекладывать.

Тем не менее, 21 февраля в ходе встречи президента РФ Владимира Путина с мэром Москвы Сергеем Собяниным было решено: второй волне сноса «хрущевок» быть. По словам Собянина, на их месте построят новые дома, которые прослужат не 50, а 100 лет.

Мэр Москвы поручил подготовить первые стартовые площадки под строительство и обеспечить финансирование программы. Он также назвал программу «народной» и отметил, что при сносе пятиэтажек жителей стараются переселять в пределах того же района, и большинство людей предлагаемые варианты устраивают.

Другая Москва: что изменилось в жизни «новых москвичей»>>

Новое качество жилья или зачистка участков?

Идею отправить под снос устаревшие «хрущобы» поддерживает доктор экономических наук, профессор, декан Факультета экономики недвижимости РАНХиГС при Президенте РФ Елена Иванкина. По ее мнению, это будет выгодно и для Москвы, и для москвичей.

«Эти пятиэтажные дома, с маленькими квартирами, крошечными ваннами и кухнями строились для того, чтобы разгрузить коммуналки. Свою роль на тот момент они выполнили», – говорит эксперт.

В свою очередь, директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС, архитектор Ирина Ирбитская к новой программе реновации пятиэтажек относится настороженно.

«Странная постановка задачи: нет второго шага – что появится вместо них. Поэтому пока это нельзя назвать программой. Если называть вещи своими именами, это зачистка участков», – считает Ирбитская.

По словам эксперта, не вполне понятно и то, как снос пятиэтажек соотносится с программой переселения из ветхого и аварийного жилья, где четко прописано, какие здания попадают под снос. В первую очередь, считает эксперт, в программе необходимо прописать причины сноса, финансово-управленческие модели организации всего процесса, проработать проект того, что появится вместо «хрущевок».

«Кроме того, мы не видели опросов самих жителей. Хотят ли эти 1,6 миллиона жителей переселяться, или их как предмет мебели куда-то переносят», – добавила Ирбитская.

«Переехав за МКАД, ты как будто попадаешь в сказку» — москвичи о переезде в Подмосковье>>

Вечная история

Программа дальнейшего расселения пятиэтажек по своим масштабам настолько грандиозна, что растянется на десятилетия, считает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.

«На снос такого большого количества жилья уйдет не одно десятилетие, так что это будет очень долгая история. А когда она закончится, лет через 50, то уже придет время менять девятиэтажные дома, так что процесс обновления жилья практически бесконечен», – говорит Шлома.

Эксперт пояснил, что понятие «хрущевка» довольно размыто, подобные дома делятся на несколько категорий. В первую волну сноса попали в основном панельные здания, которые в буквальном смысле уже ходили ходуном, жить в них было небезопасно. На данный момент, по словам эксперта, в Москве осталось всего порядка 30 таких объектов.

Что же касается остальных пятиэтажек, то это огромное количество квадратных метров жилья, на которых живут сотни тысяч москвичей, и в большинстве своем эти дома по качеству отличаются от описанных выше строений.

То же самое можно сказать и о блочных домах, срок эксплуатации которых, по данным эксперта, составляет 120 лет – это даже больше, чем срок эксплуатации современных панельных строений (100 лет).

«Соответственно, я не вижу смысла в том, чтобы сносить те пятиэтажки, которые все еще находятся в хорошем состоянии», – подытожил собеседник агентства.

«Люди завтракают и ужинают в электричке» — жители Подмосковья о поездках в Москву>>

За чей счет банкет?

Аналитики «ИНКОМ-Недвижимости» сомневается, что городской бюджет сможет выделить все необходимые на программу средства, а привлечь к ней инвесторов будет сложно, поскольку они перестали вкладывать средства в программу сноса старого жилья после кризиса 2008 года. Из-за увеличения себестоимости строительства и падения цен на недвижимость инвестиционная деятельность такого рода перестала быть прибыльной.

По мнению профессора Иванкиной, чтобы привлечь бизнес, необходимо обеспечить выгодные условия. Эксперт считает, что частные компании могут включиться в процесс застройки на условиях предоставления бесплатного земельного участка, облегченного доступа к кредитам, низкой процентной ставки и других преференций.

А чтобы ускорить процесс сноса старых домов и возведения новых, эксперт предлагает расширить практику предоставления жильцам арендного жилья в так называемых бездоходных домах.

«Люди, живущие в бездоходных домах, оплачивают жилищно-коммунальные услуги и арендную плату в размере 4 с лишним рубля в месяц за квадратный метр. Условия в таких домах европейские. Договор подписывается на пять лет», – уточнила Иванкина.

По ее мнению, такие дома могли бы стать «перевалочным пунктом» для жителей сносимых пятиэтажек, ожидающих новых квартир.

Москва имеет финансовые возможности для расселения 1,6 млн человек из старых пятиэтажек>>

Как не попасть «на выселки»

При этом один из главных страхов у жильцов пятиэтажек, идущих под снос, связан с перспективой переселения в другие районы. И хотя Сергей Собянин пообещал, что новые квартиры будут предоставляться москвичам недалеко от места их проживания, как правило, в том же районе, сомнения у людей остаются: люди не хотят «отрываться» от друзей, рабочих мест, а детей переводить в другие школы.

Архитектор Ирина Ирбитская считает, что опасения москвичей совершенно оправданны. В связи с этим сегодня объединяется экспертное сообщество архитекторов, градостроителей, социологов. В начале марта в Союзе московских архитекторов состоится рабочая конференция, где будут разработаны рекомендации для жителей, как им поступать в данной ситуации, сообщила она.

Как рассказали РИАМО в «ИНКОМ-Недвижимости», жители сносимых «хрущевок» смогут отказаться от переселения в другой район Москвы, если новое место жительства по какой-либо причине их не устроит.

По словам адвоката, президента Гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова, в Москве все вопросы по расселению пятиэтажек регулируются Законом города Москвы № 21 от 31 мая 2006 года «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

«В отношении муниципальных нанимателей закон предусматривает предоставление равнозначного жилья, а в отношении собственников – равноценного. Равноценность вмещает в себя три категории: цена, количество комнат, общая площадь. То есть новая квартира не может быть меньшей площади, с меньшим количеством комнат или меньшей стоимостью», – пояснил юрист.

По словам Сухова, Департамент городского имущества Москвы, в чьи обязанности входит переселение москвичей, как правило, не нарушает установленные законом условия. Если нарушения все же будут, адвокат советует направить в адрес Департамента письменное уведомление об отказе от предлагаемого жилья с указанием конкретных нарушений. Если нарушения действительно имеют место, департамент предложит иной вариант. Если житель необоснованно предъявляет завышенные требования, дело будет рассматриваться в суде.