Модернизация и реконструкция: отличия, понятие и примеры

Реконструкция зданий: что это, в каких случаях и для чего проводится

Градостроительный кодекс РФ трактует реконструкцию как изменение характеристик объекта строительства, а именно площади, высоты и количества этажей. Это перепланировка, замена, воссоздание и пристройка строительных конструкций. Реконструкции подлежат здания, жилые дома.

Во время реконструкции жилых зданий может проводиться усовершенствование технических свойств, экономических параметров и  характеристик домов и их элементов. Но это не является обязательной процедурой. Главное в процессе реконструкции – восстановить или заменить несущие конструкции.

А модернизация является необязательным пунктом технологического процесса. Но некоторое усовершенствование все же проводится, так как целью реконструкции является не только устранение физического изнашивания дома, но и доведение его характеристик до соответствия с действующими требованиями и нормами.

Если задача реконструкции сделать пристройку или надстройку, например, вместо неиспользуемой чердачной зоны организовать мансарду, то нужно весь дом довести до соответствия действующим нормам и требованиям. Очень часто в процессе реконструкции происходит новое строительство.

Нельзя путать реконструкцию с реставрацией. Так как последнее относится работам по восстановлению исторических и культурных достопримечательностей.

В последнее время особой популярностью пользуется реновация зданий, то есть адаптация под новые нужды. Например, когда часть жилого дома отдаётся под офисы, мастерские или магазины.

Капитальный ремонт зданий: что это, какие работы предполагает

Капитальный ремонт домов – это строительные работы с целью восстановления параметров объекта в соответствии с действующими нормативами, обновление и замена любых составляющих строительного объекта на аналогичные или улучшенные, за исключением несущих конструкций.

При организации капитального ремонта жилых зданий основные технические показатели остаются неизменными:

• площадь постройки;
• площадь полезная;
• количество этажей;
• строительный объем.

Объекты капстроительства – строения, здания, в том числе жилые, МКД (многоквартирные дома) и прилегающие к ним территории, за исключением временных строений. Капитальный ремонт МКД, зданий осуществляется при их изнашивании, обвале, разрушении. В этом случае проводятся работы по обновлению составных элементов зданий или восстановлению значительных по масштабам инженерно-технических конструкций.

Главная цель – заменить изношенные элементы (стены, каркас, крыша, кровля) на более износоустойчивые и экономически выгодные.

Капремонт домов может быть комплексным или выборочным. Комплексный ремонт – работы, которые распространяются на весь дом или его некоторые элементы. Выборочный ремонт заключается в частичной или полной замене некоторых строительных элементов зданий.

Периодичность проведения капремонта можно уточнить на сайте Регионального оператора капитального ремонта. Это фонд, активы которого предназначены для организации ремонтов. Деятельность организации регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

«зарядье» и урбанизм нового поколения

Обратите внимание на название международного конкурса по будущему знаменитому московскому парку «Зарядье: ландшафтно-архитектурная концепция парка». Городские власти решили построить на месте огромной снесенной гостиницы «Россия» современный парк с развитой инфраструктурой.

На первый взгляд проект снова напоминает реконструкцию: снос, перестройка, изменение размеров и площадей, придание новых функций и т. д.

Но перед нами снова концепция, а не отдельный строительный проект. Главная идея победившего в конкурсе проекта заключалась в организации нового пространства по правилам природного урбанизма. Это новое течение в градостроительстве о соседстве природы и городской среды, в результате чего образуется новый тип общественного пространства.

Все объекты парка уникальны и достойны подробного описания. Но еще одно важное свойство нового московского объекта – это реконструкция прилегающих улиц и площадей в городе. «Зарядье» как будто притягивает к себе комфорт для людей и благоустройство в целом.

5 шагов у реконструкции

1   Провести общее собрание собственников, на котором принять решение о создании юридического лица. Чаще всего речь идет об организации ЖСК.

2   Активисты начинают сбор исходно-разрешительных документов. Надо понимать, что это занятие даже у профессионалов строительного бизнеса занимает порядка года и требует определенных средств, которые на этом этапе собирают жители.

3 После того как эксперты подтвердили готовность здания к реконструкции, к делу присоединяются проектировщики. У некоторых архитектурных бюро уже есть готовые проекты реконструкции дома.

4 На этом этапе появляются инвесторы. Это могут быть и крупные девелоперы, и небольшие строительные компании. Специалисты утверждают, что проблем с их поиском не будет. Бизнесмены часть квартир оставляют законным хозяевам, а площадь в надстроенных этажах продают по рыночной стоимости, что дает им неплохую прибыль.

5 Жители должны согласовать проект дома, решить, будут ли они отселяться во время работ. Сегодняшние технологии предусматривают реконструкцию без отселения жильцов, но при этом люди должны будут не меньше 10 месяцев жить в условиях стройки.

Наталья Пуртова.

Большой театр – это реконструкция

В 2005 году, когда начался проект перестройки Большого театра, понятие «реновация» еще не было в употреблении. Поэтому один из самых долгих и скандальных проектов в строительстве культурных сооружения назывался коротко и ясно – реконструкция.

Здание Большого театра натерпелось на своем веку. Кто только его не перестраивал. Реконструкции и реставрации шли одна за другой, практически с самого начала его существования. И только в 2009 году после серьезнейшей подготовки здание перенесли с временных опор на мощный постоянный фундамент.

Вот, казалось бы, пример типичной реконструкции. Работы носили исключительно восстановительный и реставрационный характер. Требовалось вернуть все, как было в первоначальном варианте здания театра, восстановить исторический облик. Масштабы работ были огромными.

Кроме восстановления интерьеров в проекте выполнялись еще две важнейшие задачи. Одна из них – изыскать дополнительные помещения в театре. Это было сделано за счет нового подземного пространства.

Второй задачей было восстановление уникальной акустики зала, которое проводилось с приглашением экспертов мирового уровня и с множеством звуковых тестов.

Большой театр: и все-таки модернизация

Все сделанное укладывается в понятие реконструкции, спору нет. А вот как расценивать новейшие технологии для сцены, которые соответствуют самому высокому мировому уровню?

Судите сами, теперь в сцену театра встроены семь подъемных платформ, в каждой из которых по два уровня. Эти площадки могут менять свое положение в пространстве как угодно, поэтому сцена способна принимать горизонтальное положение или превращаться, например, в ступени.

Современные системы размещения аппаратуры для спецэффектов, освещения акустики встроены в стены исторического здания самым деликатным образом. Чем отличается модернизация от реконструкции оборудования в проекте Большого театра? Тем, что системы поворота сцены, освещения, спецэффектов и акустики были не простой заменой старых на новые.

Что касается оркестровой ямы, то она прошла реконструкцию: в ней увеличили пространство под авансценой, теперь она одна из самых больших в мире, вмещающая 130 оркестрантов. Расширение и подземного пространства позволило открыть новый концертный зал прямо под Театральной площадью, в самом сердце центра Москвы, налицо снова реконструкция.

Отличия модернизации и реконструкции в таких масштабных проектах размываются, оба процесса идут параллельно и отлично интегрируются с другими приемами, например, реставрацией. Такая интеграция строительных процессов – новый и прогрессивный тренд.

Дилемма больших городов и реновация

Это чрезвычайно интересное гибридное понятие появилось недавно. Реновация является настоящим современным трендом и еще одним близким родственником реконструкции. Реновация включает в себя процессы улучшения, реконструкции, модернизации и реставрации с одним условием: сохранением целостности сооружения.

Этому есть объяснения, которые связаны с проблемами урбанизации. Такая ситуация сложилась в центральных районах многих больших городов. Строители и архитекторы сталкиваются с серьезной дилеммой. С одной стороны, старые здания в центре трудно снести из-за их исторической ценности, протестов жителей города или по другой какой-либо причине. С другой стороны, городским хозяйствам нужны обновленные и функционально эффективные строения в центре.

Решение было найдено очень качественное – реконструкция старых строений с изменением их назначения и функций. Иными словами, реновация. Этот процесс носит комплексный характер с обязательным включением архитектурной концепции. Городские традиции, соображения эстетики, экономические подсчеты, адаптация домов под современные нужды, варианты использования прилегающих территорий – только часть вопросов, рассматриваемых во время разработки и планирования проектов реновации.

Одна из особенностей реновации заключается в тотальной модернизации зданий. Иногда сложно определить ее границы с реконструкцией и реставрационными работами. Одним словом, явление новое, комплексное и чрезвычайно перспективное. Это комфортная городская среда.

Критика закона

Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства изначально не поддержал законопроект о всероссийской реновации. Основное замечание к законопроекту — его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией.

Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская раскритиковала проект федерального закона, регулирующий комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Закон «всероссийской реновации жилья», который получил одобрение правительства, выгоден застройщикам и создает риски для простых граждан, которых могут выселить из неаварийных домов, заявил председатель партии «Справедливая Россия, руководитель фракции эсеров в Госдуме Сергей Миронов.

«Закон «незаметно» отменяет главенство главных документов градостроительного развития городов — генеральных планов и правил землепользования и застройки, отдавая приоритет административному решению о развитии и проекту планировки. Это переворачивает с ног на голову всю систему документов градостроительного развития.

Не думаю, что такой закон заработает на практике, только если уже на уровне субъектов России не будут приняты более разумные решения, которые, к счастью, закон позволяет сделать», — говорит Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

Не было бы счастья…

Необычный девятиэтажный дом на Химкинском бульваре с огромными окнами и застекленными лоджиями давно уже стал местной достопримечательностью. Многие жители еще помнят те времена, когда он был ничем не примечательной пятиэтажкой.

В начале двухтысячных здесь случилось ЧП – взорвался газ в одной из квартир. Удар был такой силы, что в соседних подъездах вылетели окна, а где-то и двери. Но даже после этого хрущевка устояла.

Когда архитектору Алексею Кротову предложили разработать проект ее реконструкции, он ни секунды не сомневался в успехе такой затеи.

«Эти дома невероятно крепкие. Срок эксплуатации несносимых серий рассчитан примерно на 120 лет, а их износ на сегодняшний день, по оценке авторитетных экспертов, составляет не больше 20 процентов. Поэтому большинство пятиэтажек можно, без сомнения, реконструировать», – считает Кротов.

Он даже вспоминает, как в конце 70-х в Новосибирске в одну из хрущевок врезался кукурузник, пилотируемый сошедшим с ума летчиком. Вскоре дом отремонтировали, и он до сих пор служит верой и правдой своим жителям. Так почему же такому невзрачному, но крепкому жилью нельзя дать вторую жизнь?

Очень быстро нашелся инвестор, готовый вложить деньги в хрущевку на Химкинском бульваре, и работа закипела. Через 10 месяцев после начала строительства дом было не узнать. Вместо убогой «панельки» здесь появилось красивое девятиэтажное здание.

«Мы смогли вдвое увеличить жилую площадь. До реконструкции здесь было 100 квартир, после стало 122 квартиры. Но зато все они обрели новое качество. Появились четырех- и даже пятикомнатные двухуровневые квартиры. Неудивительно, что все они были немедленно распроданы», – вспоминает сейчас Алексей Кротов.

Не надо ждать у моря погоды

Специалисты компании, проводящей городскую реконструкцию пятиэтажек, говорят, что количество желающих полностью переделать свой дом выросло после того, как была объявлена программа реновации. Жители многих пятиэтажек, сумевшие отбиться от участи попасть в «сносимый» список, серьезно опасаются, что со временем застройщики все-таки положат глаз на их собственность, поэтому предпочитают подстраховаться уже сейчас.

Это сложный проект, который требует от жильцов времени, сил, сплоченности и денег. Люди должны провести несколько собраний собственников, общим голосованием создать ЖСК.

Москвичам придется платить за десятки экспертиз самостоятельно, а это может обойтись не в один миллион рублей. Только после того, как государственные службы разрешат реконструкцию, можно приступать к поиску инвестора.

Затем опять голосование по выбору проекта и согласованию застройщика. И все это при полном отсутствии помощи государства – оно в реконструкции не заинтересовано. Именно поэтому желающих немного.

В прошлом году чиновники разрешили надстройку двух таких домов – одна пятиэтажка на бульваре Матроса Железняка вырастет до 12 этажей, другая хрущевка в Измайловском проезде станет десятиэтажной башней. Но москвичи верят, что после долгих мытарств они все-таки получат достойные квартиры в хороших домах. Другого способа улучшить свое жилье у них нет.

Отличия капитального ремонта зданий от реконструкции

Вопреки распространенному мнению, что капитальный ремонт и реконструкция это одно и то же, между этими двумя видами строительных работ есть заметная разница.

Различия между капремонтом и реконструкцией:

1. Капремонт направлен на замену и восстановление строительных конструкций и элементов, а реконструкция – на изменение технических и экономических параметров объектов. Реконструкция дома – это работа с целью придания строительному объекту новых свойств.
2. Реконструкция считается более глобальным строительством, поэтому сроки проведения капремонта и реконструкции разные. И капитальные ремонты жилых зданий производят чаще, чем реконструкции.
3. Капремонт и реконструкция различаются по условиям проведения. Капремонт будет проведен даже в ситуации, когда жильцы против этих работ. А реконструкция будет проведена только при наличии запроса от органов местного самоуправления или запроса от жильцов дома.
4. Капремонт производится на средства собственников жилья. При проведении реконструкции средств владельцев может не хватить и в этом случае привлекается помощь местных властей.
5. Во время капремонта жильцы дома остаются в своих квартирах, а в период реконструкции их переселяют в другие дома.

Реконструкция vs реновация

Проект реновации в Москве и принятие соответствующего закона Госдумой бурно обсуждаются по всей стране, потому что в России множество мест, где люди живут в ветхом и аварийном жилье. Порой оно в гораздо худшем состоянии, чем те хрущевки, которые планируется снести в столице. Понимая, насколько это важная проблема и как много людей она затрагивает, «Союз Женских Сил» провел круглый стол, на котором специалисты высказывали свои мнения, касательно реконструкции или сноса подобных старых районов и хотя было заявлено, что обсуждается проблема в целом по России, невольно выступающие делали акцент на Москве.

Целью данной встречи было создание концепции осуществления общественно-государственного проекта  (ОГП) «По реконструкции (модернизации) малоэтажных многоквартирных жилых домов (3-5 этажных) в нескольких пилотных регионах Российской Федерации», который разрабатывает Союз Женских Сил.

Задал темп дискуссии заслуженный строитель России Станислав Николаев, заметив, что в магазинах на продуктах пишут срок годности товара, то же самое можно делать и на домах, некоторые из них могут простоять и 100 лет и больше, но другие испортятся уже через 20-30. Он сказал, что сейчас, когда строители в новых домах половину квартир делают однокомнатными без всякой возможности в дальнейшем их как-то объединить, они создают потенциальные социальные гетто. Проектируются не дома, а мышеловки.

«Они строят продукт, который через 20 лет испортится», – заявил Станислав Николаев.

То же самое будет, если переселять людей из сносимых домов в новые, давая им ровно столько же квадратных метров, сколько у них было. Это тупиковый вариант, потому что в подобных районах будет высокая плотность населения, эти дома скоро морально устареют и через лет 20 вновь возникнет, но в более острой форме, вопрос: «что со всем этим делать?» 

Так же категорически не согласен со сносом почетный строитель Москвы Алексей Кротов. Он утверждал, что старые дома надо переводить в новое качество, реконструировать их, полностью убирая все перекрытия и оставляя лишь коробку, надстраивать и делать квартиры в новом формате. В качестве примера Алексей Кротов приводил проект, во время которого в одной из пятиэтажек надстроили 4 этажа, почти вдвое увеличили площадь. При этом количество квартир увеличилось лишь на 20%, но зато каждая из них существенно расширилась. “То есть в данном случае качественно улучшается жилье горожан, – говорит Алексей Кротов, – а в предложенном варианте будет улучшаться жизнь приезжих. Не надо каждые 50 лет сносить города и строить их заново”, – резюмировал Алексей Кротов.

Приводя опыт других стран руководитель «Российского Центра компетенции и анализа стандартов ОЭСР» Антонина Левашенко сказала, что снос это вообще крайний случай и изначальной задачей должна быть все-таки реконструкция. 

Однако доцент научно-образовательного центра МАРХИ «Урбанистика» Сергей Чураков заявил, что альтернативы сносу пятиэтажек – нет, невозможно переделать старый дом под растущие требования людей, нельзя надстраивать еще 4 этажа, помимо 5 существующих, потому что это пагубно скажется и на здоровье и на моральном состоянии людей. И вообще высотные дома с точки зрения экологии и здоровья оцениваются крайне негативно.   

Порой дискуссия приобретала довольно резкие формы, так нынешняя ситуация в Москве сравнивалась с рейдерскими захватами, но если прежде это мало кого касалось, то когда речь зашла о жилье, это и послужило поводом для массовых возмущений. По крайней мере, этот московский проект реновации показал, что деньги в бюджете есть, однако вопрос: как их собираются тратить?

При сносе придется столкнуться с такой проблемой, как горы мусора, отмечал член Союза Архитекторов РФ Юрий Эхин и сообщил, что надо будет вывезти 25 миллионов КАМАЗов бетонных обломков и неясно, что с таким громадным количеством отходов делать, потому что в Подмосковье складировать и утилизировать его негде. 

– Теперь ясно, откуда взялся пояс астероидов, – заметил из зала глава городского поселения Яхрома Сергей Дворников.

У него, кстати, в ведении 13 с половиной тысяч квадратных метров аварийного жилья, причем встречаются даже деревянные двухэтажные бараки постройки 30-х годов. Тут уж никакой реконструкции, только снос. Но проблема в другом, в отличие от столичных властей, в городском бюджете Яхромы средств на масштабную реновацию – нет, работы в городе – тоже. И схожая ситуация во многих регионах России. Свои варианты решения проблемы тут же высказали участники круглого стола, так что проект СЖС стал осуществляться буквально сразу же.  

Универсальный метод для всех регионов вряд ли существует, ведь дома и кварталы и возможности собственников и местных властей –  разные. Поэтому Союз Женских СИЛ создает рабочую группу, в которую войдут профессионалы в области урбанистикии и все заинтересованные лица, они будут разрабатывать варианты решения конкретных задач и притворять их силами организации, местных властей и собственников помещений в МКД пилотных регионов. Как подчеркнул эксперт общественной Палаты РФ Владимир Самошин: главными заинтересованными в нашем проекте должны стать собственники недвижимости.

На круглом столе с докладами так же выступили: архитектор и урбанист Ирина Ирбитская, Председатель Наблюдательного Совета СРО «Совладение» Александр Павленко главный архитектор «АрхТехноСтрой» Юрий Горинов, исполнительный директор Ассоциации ТСЖ ЖСК  Евгения Юнисова.

Следующим этапом проекта должны стать общественные слушания с привлечением всех заинтересованных лиц и широкой общественности. 

В МОСКВЕ НАМЕЧЕН СНОС ДОМОВ

Реновация

Права собственников больно ущемили

Реконструкция и реновация: как вдохнуть новую жизнь в советские кинотеатры – от проекта до реализации

Уникумы с улицы мишина

Дом 32 на улице Мишина расположен в престижном районе недалеко от метро «Динамо». Жители маленькой четырехэтажной хрущевки решились на переделку своего дома в 2004 году. Они стали пока единственным в стране коллективом собственников, кто не захотел ждать милостей от государства, а провел реконструкцию практически за свой счет.

Этот дом в отличие от пятиэтажки на Химкинском бульваре считался вполне благополучным. Построили его по индивидуальному проекту еще в 60-е, к тому же рассчитано здание было всего на 16 квартир. Это и решило главную задачу – собственники смогли договориться о реконструкции, создали жилищно-строительный кооператив и дружно принялись обивать пороги чиновников, пытаясь получить необходимые документы.

Только через несколько лет на активных жильцов обратили внимание в столичном правительстве, эксперимент одобрили, и дело сдвинулось с мертвой точки.

Теперь на бывшую четырехэтажку, превратившуюся в девятиэтажный дом, приезжают смотреть те москвичи, кто только собирается заняться перестройкой собственного жилища. Здание получилось необычным и снаружи, и внутри. Дополнительные верхние этажи опираются здесь не на существующие конструкции старого здания, а на внешний каркас.

Между старыми внутренними стенами и новыми внешними появились пристраиваемые лоджии, эркеры, которые соединяются со старой квартирой за счет арочного проема. В среднем это около 5 кв. метров прибавки площади для каждой из комнат.

Есть и минусы: из-за особенностей конструкции большинство обновленных квартир сильно потеряли в освещенности, но жители предпочли смириться с этим недостатком. В конце концов проект они принимали и одобряли сами, поэтому с самого начала знали, на что шли.

Компенсацией за неудобство стало то, что надстроенные квартиры перешли в собственность самим жильцам, причем куплены они были по себестоимости – примерно 70 тыс. рублей за квадратный метр. И это при том, что средняя цена метра в этом районе зашкаливает за 200 тысяч.

Филармония на эльбе: десятилетние работы по модернизации и реконструкции

Гамбургская филармония – главная соперница Большого театра по скандальности, дороговизне проекта и долгострою.

В этом грандиозном проекте снова размываются отличия модернизации и реконструкции. Здание нового концертного зала возвели на крыше старого товарного склада на берегу Эльбы. Место также весьма приметное. Это речной порт на Эльбе, грубый индустриальный ландшафт. Это является классической реконструкцией строительного объекта (склада).

Несмотря на то что сооружение расположено в гуще действующего речного порта, в театре идеальная звукоизоляция. Для этого над складом сделан специальный зазор со звукоизолирующими материалами нового поколения. Это также относится к процессу реконструкции.

Надстройка из стали и стекла над речным складом весит ни много ни мало 78 тысяч тонн. Площадь стеклянного фасада 16 тысяч метров. Высота здания 110 метров. Габариты и масштабы филармонии уникальные. Главный зал вмещает 2100 зрителей, а камерный – 550 слушателей.

Архитектурная концепция большого концертного зала – это «виноградник на склоне гор». Террасы вокруг центральной сцены поднимаются вместе со зрительными рядами при удалении от центра.

А сейчас внимание! При создании этого интереснейшего проекта перед архитекторами стояла главная цель. Звучала она так: вдохнуть жизнь в запущенный и несправедливо забытый индустриальный район Гамбурга на Эльбе. Городу нужен был не просто новый зал для концертов, а уникальный многоцелевой культурный комплекс.

Перед нами снова гибрид строительных процессов. Здесь нет смысла разбираться в отличиях модернизации и реконструкции. Масштабная урбанистическая концепция включала в себя все виды работ. Мы снова видим интеграцию.