Мена жилого помещения это

Обмен
жилых помещений – это сделка между
нанимателями государственных
(муниципальных) жилых помещений, каждый
из которых меняет право пользования на
равноценное право, оформляется путем
заключения новых договоров социального
найма и получения ордеров. В соответствии
с Жилищным кодексом РФ этот вид нерыночных
операций возник во времена распределительной
системы жилищного обеспечения.

Согласно
ст. 72 Жилищного кодекса наниматель
жилого помещения, относящегося к
государственным, муниципальным и
общественным жилым фондам, имеет право
с согласия совместно проживающих с ним
членов семьи (и временно отсутствующих)
обменять занимаемое им жилое помещение
с другим нанимателем, членом жилищного
или жилищно-строительного кооператива,
а также с частным собственником жилья.
При обмене жилой площади, на которой
проживают опекаемые и подопечные,
необходимо согласие органов опеки и
попечительства.

Въезжающий
в порядке обмена доли (не целой комнаты
или квартиры – частичный обмен) должен
относится к членам семьи лица, на жилую
площадь которого он вселяется на
основании совершенного обмена.

При
совершении частичного обмена жилого
помещения, занимаемого по договору
аренды, обмен производится при условии
включения права арендатора на обмен в
договор аренды между собственником и
арендатором, либо с согласия собственника
жилого фонда, оформляемого дополнительным
соглашением, являющимся неотъемлемой
частью договора аренды.

В
домах государственного, муниципального
и общественного жилищного фонда
единственным основанием для занятия
гражданами жилого помещения и заключения
с ними договора социально найма жилого
помещения является ордер, в связи с чем
обмен жилыми помещениями без оформления
его обменными ордерами не влечет за
собой никаких юридических последствий
в соответствии с действующим
законодательством.

При обмене между
нанимателями, обмен считается совершенным
с момента получения обменных ордеров
с указанием в нем статуса площади (наем).

При
обмене нанимателя с собственником
жилого помещения обмен считается
завершенным после надлежащего
удостоверения и регистрации договора
отчуждения жилого помещения, ранее
принадлежавшего собственнику и
перешедшего нанимателю на основании
договора отчуждения с выдачей собственнику
обменного ордера установленного образца,
на жилое помещение, занимаемое ранее
нанимателем.

В
случае передачи прав и обязанностей по
договору найма в домах государственного,
муниципального или общественного
жилищного фонда собственнику (члену
жилищного или жилищно-строительного
кооператива) частного жилищного фонда,
помимо согласия всех совместно проживающих
совершеннолетних членов семьи нанимателя
или арендатора, требуется согласие
собственника соответствующего жилищного
фонда или уполномоченного собственником
лица (органа).

Предметом
обмена жилыми помещениями может быть
только изолированное жилое помещение,
состоящее из одной или нескольких
комнат.

Предметом
частичного обмена жилыми помещениями
может быть часть жилого помещения, не
представляющая собой изолированное
жилое помещение, приходящаяся на долю
нанимателя, члена жилищного или
жилищно-строительного кооператива,
имеющего право на часть паенакопления,
а также собственника при условии, что
въезжающие в порядке обмена вселяются
в качестве членов семьи, оставшихся
проживать в этом помещении либо в
качестве участников общей собственности
(долевой).

Принудительный
обмен возможен в судебном порядке, если
между членами семьи (бывшей семьи) не
достигнуто соглашение об обмене жилой
площади.

Обмен
жилыми помещениями может быть признан
судом недействительным:


если он совершен с нарушением требований,
предусмотренных законодательством РФ;


по основаниям, предусмотренным Гражданским
кодексом РФ для признания сделки
недействительной.

В
случае признания обмена жилыми помещениями
недействительным стороны подлежат
переселению в ранее занимаемые жилые
помещения.

В
тех случаях, когда обмен жилыми помещениями
признан недействительным вследствие
неправомерных действий одной из сторон,
виновный обязан возместить другой
стороне убытки, возникшие вследствие
обмена (стоимость перевозки вещей,
ремонт помещений и т.д.).

Мена.
В результате приватизации жилья широкое
распространение получил договор мены
жилыми помещениями. Этим договором
оформляется обмен жилой недвижимостью
в частной собственности.

Мена
– обмен собственности на собственность
в жилищной сфере. Иначе говоря, если
меняются жилыми помещениями их
собственники, то отношения оформляются
путем заключения договора мены, к
которому применяются правила купли-продажи
(ст. 567-571 ГК РФ).

По
договору мены каждая из сторон обязуется
передать в собственность партнера жилое
помещение в обмен на другое. Мена жилыми
помещениями осуществляется, как правило,
гражданами-собственниками жилых
помещений. Однако все правила мены могут
быть распространены и на мену жилыми
помещениями, принадлежащими юридическим
лицам.

По
своей природе мена равносильна двум
встречным куплям-продажам, поскольку
к договору мены применяются соответствующие
правила о купле-продаже, если они не
противоречат правилам и существу мены.
Каждая из сторон признается продавцом
жилого помещения, которое она обязуется
передать, и покупателем того жилого
помещения, которое она обязуется принять
в обмен (ст. 567 ГК РФ). Как и в договоре
купли-продажи, существенным условием
договора является точное определение
его предмета. В договоре мены должны
быть указаны данные, позволяющие
установить, какие именно жилые помещения
подлежат обмену, в т.ч. данные, определяющие
расположение недвижимости на
соответствующем земельном участке либо
в составе другого недвижимого имущества.
При составлении договора в его тексте
необходимо оговорить также все
хозяйственные и бытовые строения и
сооружения (сарай, баня, теплица и т.д.),
которые переходят в собственность
нового владельца вместе с домом. Если
указанные данные в договоре мены
отсутствуют, то предмет договора
считается несогласованным сторонами,
а соответствующий договор – незаключенным.
Так же как и при купле-продаже стороны
обязаны предупредить друг друга о правах
третьих лиц на обмениваемые жилые
помещения, а также передать недвижимость,
соответствующую условиям договора о
его качестве.

Вместе
с тем к договору мены не могут применяться
правила о денежных расчетах,
регламентированные в нормах купли-продажи,
поскольку денежные расчеты при мене не
производятся (жилые помещения признаются
равными по стоимости – п.1. ст. 568 ГК РФ),
кроме случая, оговоренного в п.2. ст. 568
ГК РФ: если из договора мены не вытекает
иное, обмениваемые жилые помещения
признаются равноценными. В случае же,
когда в соответствии с договором мены
обмениваемые помещения признаются
неравноценными, сторона, обязанная
передать жилое помещение, цена которого
ниже цены жилого помещения, предоставляемого
в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

Стороны
могут предусмотреть в договоре сроки,
в которые передадут друг другу обмениваемые
жилые помещения. Момент передачи
помещений могут не совпадать. Если в
договоре мены сроки передачи не
урегулированы и они не совпадают,
применяются правила ГК РФ о встречном
использовании обязательств, т.е., если
имеет место неисполнение одной из сторон
своих обязательств либо обстоятельства
свидетельствуют о том, что обязательства
по договору не будут исполнены в
установленный срок, другая сторона
вправе приостановить исполнение либо
отказаться от договора и потребовать
возмещения убытков.

Договор
мены жилыми помещениями заключается в
письменной форме путем составления
одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора влечет его
недействительность. Договор мены
вступает в силу с момента государственной
регистрации сделки и перехода права
собственности. До государственной
регистрации перехода права собственности
стороны не вправе распоряжаться
полученным в результате мены жилыми
помещениями, несмотря на то, что предмет
договора получен им во владение и
пользование.

Читайте также:  2024 график сноса домов - mos.ru официальный сайт - последние новости

В
случае уклонения одной из сторон от
государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимость,
другая сторона имеет право получить
судебное решение об обязательной
государственно регистрации и возмещении
причиненных такой задержкой убытков.

Сторона,
у которой третьим лицом изъято жилое
помещение, приобретенное по договору
мены, по основаниям, возникшим до
исполнения договора, вправе потребовать
от другой стороны возврата жилого
помещения, полученного последней в
обмен, и возмещения убытков.

Содержание:

Когда это выгодней купли-продажи

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Читайте также:  Дарение квартиры продажа квартиры

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Павел Пестель, 18.09.2019 16:00
а кадастровая стоимость не учитывается, или просто статья написана До “приравнивания кадастровой стоимости к рыночной”?

Хотите получатьсвежие новости BN.ru?Подпишитесь!

Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке “Спам”.
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес

1 Отличие обмена от мены жилых помещений, замена жилых помещений

Несмотря на явное
созвучие двух слов, обмен и мена — это
разные понятия. Дело в том, что мена —
это сделка, где обе стороны являются
собственниками своего имущества, а
обмен — это сделка, когда обе или одна
из сторон являются не собственниками
своей недвижимости, а его нанимателями
(когда недвижимое имущество находится
в собственности местных властей либо
ЖСК и т. п.).

Рассмотрим
эти отличия на примере.
Отличие
обмена жилья от мены жилыми помещениями
заключается в том, что в первом случае
происходит переход права пользования
между нанимателями жилого помещения,
а в другом — договор фиксирует переход
права собственности. Следовательно,
есть основания говорить о двух
самостоятельных видах жилищных договорных
правоотношений: мене жилья и обмене
жилыми помещениями. При мене жилья
осуществляется переход права собственности,
а при обмене жилыми помещениями перехода
права собственности не происходит.

Имеются и
другие разграничительные черты
рассматриваемых правоотношений. В
частности, такие отличия можно выделить
из процедуры ихосуществления:

1. При обмене жилыми помещениями
обязательно является наличие ордеров,
являющихся основанием для вселения
каждой из сторон в помещение. Основанием
для вселения по договору мены является
письменный документ – договор мены;

2. Обмен жилья
производится в бюро по обмену жилыми
помещениями при исполкоме местного
совета или самим исполкомом. В отличие
от этого договор мены жилья подлежит
нотариальному удостоверению. Необходимой
также является государственная
регистрация последнего;

3. Согласие об
обмене жилыми помещениями вступает в
силу с момента получения ордеров (ч. 13
Правил обмена жилыми помещениями).
Договор мены жилья считается заключенным
с момента его государственной регистрации;

4. Для обмена жилья
от каждой стороны необходимо согласие
на это нанимателя и членов его семьи (в
определенных случаях — еще и собственника
жилья). При мене необходимо согласие
сособственников;

5. По договорам
мены стороны уплачивают государственную
пошлину, чего нет при обмене, поскольку
не происходит отчуждение жилья;

6. Мена жилья на
другое имущество является возможной.
Обмен предусматривает вместо одного
жилья получение только другого жилья,
но не любого имущества;

7. Обмен жилья
является предпосылкой для заключения
договоров найма жилья каждой из сторон,
поскольку их правовое положение при
обмене обусловлено именно отношениями
найма с собственником жилья. Для мены
не являются необходимыми некоторые
дополнительные договорные связи;

8. При обмене жилья
не допускается ухудшение жилищных
условий сторон относительно размеров
жилой площади. При мене жилья эти
требования не выдвигаются законодательством.

– мена
жилья и обмен жилыми помещениями являются
двусторонними платными гражданско-правовыми
договорными правоотношениями, которые
не опосредованы денежным предоставлением
и направлены на смену вещного права и
возникают при реализации лицом права
на жилье. Указанные черты являются
общими для этих договоров.
– мену жилья
и обмен жилыми помещениями следует
отнести к разным видам жилищных договоров,
каждый из которых имеет отдельное
правовое регулирование.

– обмен жилого
помещения, находящегося на условиях
найма, на жилье, находящееся в частной
собственности, необходимо рассматривать
как смешанный договор с элементами мены
и обмена жилыми помещениями. Поэтому в
отношении возникающих правоотношений
следует использовать нормы как мены,
так и обмена и соответствующих частях
договора.

– в нотариальной
практике при мене жилыми помещениями,
находящимися в частной собственности,
следует использовать название «Договор
мены». Использование на практике термина
«Договор обмена жилья» является ошибочным
и не отвечает действующему законодательству
(ст. 7/5 ГК).

Мена (обмен)
объектов недвижимости может быть
равноценной (когда обменивается имущество
равной стоимости), а также с доплатой
(когда обменивается имущество разной
стоимости).

Обмен,
мена, замена жилого помещения – понятия
однокоренные, однако по содержанию они
существенно различаются.

Что
касается замены жилого помещения, то,
как следует из ст. 81 ЖК, наниматель жилого
помещения по договору социального
найма, общая площадь которого на одного
члена семьи превышает норму предоставления,
с согласия проживающих совместно с ним
членов его семьи, в том числе временно
отсутствующих, вправе обратиться к
наймодателю с просьбой о предоставлении
ему жилого помещения меньшего размера
взамен занимаемого жилого помещения.

Наймодатель
на основании заявления нанимателя
жилого помещения о замене жилого
помещения обязан предоставить нанимателю
по согласованию с ним другое жилое
помещение в течение трех месяцев со дня
подачи соответствующего заявления.

При
этом в той же ст. 81 ЖК указано, что
федеральным законодательством и
законодательством субъектов Федерации
могут быть предусмотрены иные основания
замены гражданам жилых помещений.

Читайте также:  Жилой дом по реновации построят в районе Капотня — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Замена
производится гражданам, занимающим
жилое помещение:


на основе договора социального найма,
коммерческого найма или договора
безвозмездного пользования, по
соответствующему договору;

– на
праве собственности, по договору мены.

Вопрос
о замене жилого помещения поднимается,
как правило, в связи с материальными
трудностями, вызванными оплатой
“излишков” площади, превышающих
норму предоставления.

Соответственно,
замена недопустима, если предоставляется
большее помещение – в этом случае
происходит нецелевое использование
государственного и муниципального
жилищного фонда.

Представляется,
вторым случаем замены жилого помещения
может быть предоставление жилого
помещения на первом этаже отдельным
категориям граждан, которые страдают
заболеваниями опорно-двигательного
аппарата, или предоставления жилого
помещения на нижних этажах в связи с
респираторными или сердечными
заболеваниями, при которых противопоказано
проживание на верхних этажах.

Замена
жилого помещения не должна означать
обязательного удовлетворения просьб
граждан о предоставлении жилого помещения
в определенном районе, в доме-новостройке
или иных требований о благоустроенности
жилого помещения.

Правом
на замену жилого помещения не должны
обладать граждане, уже состоящие на
учете как нуждающиеся в улучшении
жилищных условий, и недопустима замена,
если в результате возникнут основания
для признания этих граждан нуждающимися
в улучшении жилищных условий.

Основания
замены, порядок учета таких граждан,
рассмотрения заявления и вынесения
решения о замене помещения – все это
должно найти отражение в законе субъекта
Российской Федерации.

Мена – это не обмен!

Вопрос, можно ли поменять муниципальное жилье на частное, озадачил многих специалистов жилищного рынка. « Правового механизма для этого нет», – заявляли одни. « Можно, но при определенных условиях», – утверждали другие. Что же на самом деле?

До января 2006 года смешанные обмены оставляли статус жилого помещения неизменным, зато менялся статус гражданина. Сегодня статус участника сделки следует за ним. То есть наниматель – в случае мены на частное жилье – все равно остается нанимателем нового жилья. А собственник – в случае мены на государственное жилье – становится его собственником.

Как это происходит, БН рассказала первый заместитель директора СПб ГБУ «Горжилобмен» Любовь Рубцова.

– Как поменять муниципальное жилье на приватизированное?

– Обычная мена, где обе стороны представлены собственниками жилья, оформляется по тем же законам, что и купля-продажа. Объекты равноценны – все оформили, заверили у нотариуса – мена осуществилась. Если же мы говорим о мене, где участвует «Горжилобмен», то есть присутствует государственный жилищный фонд, вступает в силу городской закон о жилищной политике. В его 23-й статье прописывается порядок рассмотрения договоров мены жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга. Этот закон действует только в нашем городе. В Москве, например, ситуация иная.

– Агентства недвижимости могут осуществлять подобные сделки – помогать менять государственное жилье на частное?

– В принципе, могут. Но не очень-то хотят. Эта процедура трудоемкая, фактически двойной договор купли-продажи. А для человека, который живет в коммунальной квартире – шикарная возможность улучшить свои жилищные условия.

– Как именно?

– Раньше смешанные обмены оставляли статус жилого помещения неизменным, зато менялся статус гражданина. Сейчас статус участника сделки следует за ним. К примеру, гражданин был собственником комнаты в коммуналке. Он им и останется, но уже в отдельной квартире инвестора, на которую он поменяется в случае расселения. А если в той же коммуналке он являлся нанимателем комнаты (по договору социального найма), то после обмена нанимателем и останется, но уже нанимателем квартиры. Обычно в случае расселения наниматель комнаты получает полноценную квартиру, собственником которой становится город.

Собственно, и механизм мены возник из-за необходимости расселения аварийного и ветхого жилья. 80% проживающих в таких домах – это собственники. Как правило, расселяют их в помещения государственного жилищного фонда. Граждане (собственники), которые уже утратили право бесплатной приватизации, не хотят въезжать в новые квартиры по договору социального найма. Даже если у кого-то из семьи осталось право приватизации – например, у ребенка, достигшего 18 лет, – «поручать» ему всю трехкомнатную квартиру, а самим родителям оставаться на «птичьих правах» опасно. Поэтому и возникла потребность в договорах мены.

– Допустим, человек «польстился» на условия инвестора и согласился поменять свои неприватизированные комнаты на новую квартиру. Что от него потребуется?

– Заявление с подписями всех собственников этих комнат, справки по формам 7 и 9, правоустанавливающие документы на старое жилье и копии документов, подтверждающих личность. Понадобится отчет об оценке занимаемого помещения. А если комната меняется на комнату, то еще и согласие сособственников коммунальной квартиры (отказ от права преимущественной покупки). Нанимателю согласия не нужно.

– Кто оценивает объекты обмена?

– Собственник имущества оценивает его сам, при помощи независимых оценщиков, которые имеют право вести такую деятельность. Оценку объектов государственного жилищного фонда мы заказываем компании, которая выигрывает соответствующий тендер. В данном случае «Горжилобмен» является представителем собственника – государства.

– А если человеку предлагают жилье другой площади – большей или меньшей?

– Если гражданину предоставляется жилье лучшего качества или большего метража, чем было ранее, он обязан оплатить эту разницу. Однако – в соответствии с 23-й статьей Закона «О жилищной политике Санкт-Петербурга» – существует множество оснований, когда он может эти средства сэкономить. Случается и обратная ситуация – когда предлагается жилье меньшей площадью, но лучшего качества и большей стоимости за квадратный метр. Тогда, чаще всего, граждане признают – уже в процессе оформления – что объекты равноценны, и не претендуют на выплаты. Естественно, они имеют право отказаться от обмена.

– Все требуемые документы собраны. Что дальше?

– Гражданин подает документы в администрацию района, оттуда они поступают в «Горжилобмен». Здесь их готовят на комиссию, предварительно проверив и оценив жилье, которое предоставляется взамен.

Далее два пакета документов поступают на рассмотрение Жилищной комиссии по вопросам мены и продажи жилых помещений при Жилищном комитете. Комиссия заседает каждый четверг. При положительном решении издается распоряжение Жилищного комитета за подписью председателя. Далее договор подписывается обеими сторонами. Со стороны города выступает СПб ГБУ «Горжилобмен».

– Как долго оформляется договор мены?

– По регламенту на эту процедуру отводится до 60 дней.

Справка БН
С 1 марта 2013 года вступили в силу положения Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012, меняющие правила регистрации сделок с недвижимостью. С марта регистрации подлежат не договоры, а только переход права собственности по ним. Соответственно, госпошлина платится только за регистрацию права собственности. Договоры вступают в силу с момента их подписания, а не государственной регистрации.

Ссылка на основную публикацию