Льготная ипотека по реновации. Жилищный вопрос в России: реновация и ипотека

Дают ли банки ипотеку на квартиры в доме под снос по программе реновации

Бывает и так, что большая семья живет в маленькой квартирке в старой пятиэтажке. Ячейка общества узнает про планируемый снос. По закону для переезда им предоставят равнозначное по площади жилье. Если этот факт семейство не устраивает, они могут запросить помещение побольше, а за разницу придется лишь доплатить.

Не всегда находятся собственные средства для этой доплаты – тогда граждане обращаются в банковскую организацию за кредитом. Такой займ выдается на общих основаниях, если нет льгот –семья не молодая, в ней нет военнослужащих и так далее. Сбербанк сейчас предлагает простой жилищный кредит под 9 процентов годовых – это самые выгодные условия из всех имеющихся на рынке на данный момент.

В ближайшем будущем планируется снижение этой цифры до 7. Разговоры ведутся на уровне столичного Правительства, но конкретные меры пока не принимаются. Многое зависит от ключевой ставки Центробанка России – она пока не торопится снижаться.

Чтобы дом снесли по , необходимо согласие более 60 процентов собственников от общего числа хозяев помещений определенного здания. До появления Федерального закона №141-ФЗ именно ипотечники выступали резко против программы переселения. Люди опасались, что переезд для них станет невозможным. Старое жилье снесут. А ведь оно находится в залоге у банка. Получается, нет залога – нет и кредита, значит, негде жить.

Чтобы подобного не произошло, была изменена законодательная база. Теперь при переезде из ветхого строения в современную многоэтажку изменяется предмет залога. При этом:

• график платежей для конкретного кредитуемого не «перекраивается»;
• срок займа не возрастет;
• сумма долга не увеличивается.

Когда состоится переезд в новое жилье, собственник на руки получит выписку из ЕГРН – она подтверждает право владения объектом недвижимости. Документ вместе с паспортом предоставляют в банк – чем раньше это будет сделано, тем лучше.В идеале сообщать о подобных переменах банковской структуре должен Росреестр. Но, чтобы не допустить потери времени, целесообразнее заняться вопросом самостоятельно.

Выписку из ЕГРН можно заказать через МФЦ. Росреестр не работает с гражданами напрямую, только через многофункциональные центры страны.

Когда банк давал кредит, он не мог знать о том, что дом в будущем снесут. Вероятно, подобное станет для структуры неожиданностью.

Иногда финансовые организации, что называется «под шумок», пытаются подсунуть кредитуемому обновленные условия договора, связанные с изменившимися обстоятельствами. Например:

• резко вырастает процентная ставка по уже имеющемуся долгу;
• непонятным образом увеличивается сумма займа;
• растягивается срок выплат;
• возрастают ежемесячные платежи.

Подобные меры незаконны. Если они применяются на практике, гражданин вправе обратиться в правоохранительные органы и в суд, чтобы защитить свои права и интересы.

Когда ипотечное помещение сносят, а кредитуемому при этом выдают новую квартиру, банк меняет лишь предмет залога. Им становится жилплощадь в современной многоэтажке. Этот факт обычно отражают в договоре, который перезаключают с заемщиком. Остальные условия остаются прежними.

1. Потеря квартиры в ипотеке.
   Многие граждане опасаются, что при реализации программы по реновации жилфонда в Москве банки попросту отберут квартиру и выплаченные деньги. В действительности статья 36 ФЗ «Об ипотеке» обеспечивает возможность замены залогового имущества с сохранением прежних условий кредитования. Единственное требование – это личное обращение жильца в банк после получения уведомления о расселении. В противном случае финучреждение может расценить действия, как нарушение договора, и потребовать досрочное погашение займа.
2. Принудительное переселение в Новую Москву.
   Законом предусмотрена возможность переселения жителей сносимых домов по решению суда. Но даже в таком случае условия предоставления альтернативной квартиры остаются аналогичными добровольному переезду.
3. Накрутка голосов при голосовании.
   По новым правилам, индификация граждан в системе «Активный гражданин» осуществляется по паспортным данным, СНИЛСу и номеру лицевого счета ЖКХ. Также, в случае недоверия к приложению, можно проголосовать лично в МФЦ. Дополнительно предоставлена возможность проверки правильности учёта своего голоса и, при обнаружении ошибки, потребовать её исправления. Помимо этого, если решение будет принято на собрании собственников, то оно будет приоритетнее результатов голосования. Поэтому накрутка голосов исключена, но нужно помнить, что квартиры, не принявшие участия в голосовании, автоматически записываются в «согласившиеся» на переселение.

Вместо равноценной квартиры можно получить денежную компенсацию. В ней будет учтена стоимость отделки, плюс, рыночная стоимость самой квартиры. Чтобы получить деньги вместо жилья по программе реновации, нужно написать заявление.

Можно ли получить отказ в выдаче денежной компенсации вместо квартиры? Да, можно. Если у вас в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные граждане или ограничено дееспособные люди, то вам будет выдана равноценная или равнозначная квартира (на них тоже надо писать заявление). Также возможность получения денежной компенсации отсутствует у нанимателей по договору соцнайма.

Жителей домов, попадающих в программу реновации, будут переселять в , соответствующие требованиям законодательства. Каждый дом будет проходить 6 ступеней проверки, от стадии проекта до отделочных работ. Правительство Москвы также обещает реконструкцию обновляемых районов со строительством новых объектов социальной инфраструктуры.

Что ждёт собственников в новых домах?

1. Больше этажей – квартиры будут располагаться в домах с этажностью минимум в 6 ярусов.
2. Новые нормативы. Например, подъезды будут располагаться на уровне пола, чтобы маломобильные группы населения могли свободно передвигаться.
3. комфорт-класса и установленное сантехническое оборудование.
4. Обновлённые рекреационные зоны, современные детские площадки и велодорожки.
5. Возможность выбрать квартиру аналогичной или большей площади (равнозначную), либо равноценную рыночной стоимости старой квартиры.
6. Жильцы коммуналок получат по отдельной квартире.
7. Также можно будет подать заявление на денежную компенсацию вместо квартиры и приобрести жильё в другом районе или доме.

В июле 2019 года был принятзакон № 141-ФЗ, получивший в народе название «О реновации». На самом деле он касается внесения изменений в некоторые законодательные акты относительно столицы нашей страны. Суть этого закона заключается в регулировании порядка проведения реновации старого московского жилья.

По закону наличие каких-либо обременений в отношении жилого объекта не является препятствием для его реновации. При регистрации прав на полученную квартиру перейдут оформленные на прежнее жилье обременения. К их числу относится и ипотека, являющаяся залогом недвижимости.

Утвержденной в столице программой предусматривается, в основном, реновация пятиэтажек старой постройки. С получением кредита на такое жилье могут возникнуть проблемы. Несмотря на то, что права банковских учреждений при реновации защищены, они неохотно идут на заключение сделок с хрущевками.

Основная часть жилья в столице покупается за счет заемных средств. Со стартом программы возник вопрос, дают ли ипотеку банки в домах под реновацию. Приобретаемая недвижимость выступает залогом по выданному кредиту. А при сносе жилья финансовое учреждение его лишается. Но и этот вопрос чиновники решили.

Но даже с учетом этих правил ипотеку на квартиру в доме под реновацию готовы предоставить только три финансовых учреждения:

• Сбербанк;
• Газпромбанк;
• банк «Возрождение».

По программе реновации кредиты Сбербанк выдает на следующих условиях:

1. Комиссия за предоставление ипотеки отсутствует.
2. Приобретаемая недвижимость (сначала старая, а потом новая) в течение всего срока кредитования выступает залогом.
3. Минимальный авансовый платеж составляет 20%.
4. Финансовое учреждение дает ипотеку на 30 лет. Досрочно вернуть долг можно в любой момент.
5. Минимальная сумма кредита – 300 тысяч рублей.

Выдача ипотеки осуществляется только в национальной валюте. При реновации в Москве заемщик может улучшить свои жилищные условия. Сбербанк предлагает выгодные условия кредитования. Это отличная возможность приобрести квартиру своей мечты.

Ипотеку в рамках государственного проекта кроме Сбербанка дают два банка: «Возрождение» и Газпромбанк.

Условия кредитования в данных учреждениях представлены в следующей таблице.

Российские банки не хотят рисковать и обременять себя процедурой смены залогов. Поэтому они не готовы выдавать кредиты на имущество, которое будет сноситься. Только три банка предоставляют подобные займы.

О программе реновации в Москве

Этот проект был запущен в 2017 году. Благодаря ему более одного миллиона москвичей получат новое жилье комфорт-класса. Перечень домов под снос был определен на основе голосования жителей столицы. По его итогам в программу вошло 5171 зданий, в которых проживает 350 тысяч семей.

Согласно утвержденному закону переселенцам предоставляется жилье такой же площади в своем районе. Глобальное переселение москвичей уже началось в феврале 2018 года и продлится до конца 2032 года.

По программе реновации жилья ипотека в главном банке страны выдается под такие проценты:

• владельцам зарплатных карт Сбербанка – 10,5% годовых;
• клиентам «с улицы» — 10,8% годовых;
• при отсутствии документального подтверждения доходов (аванс должен быть не менее 50%) — 11,1% годовых.

Если заявитель отказывается оплачивать полис личного страхования, то ставка повышается на 1%. Клиенты, получившие ипотеку, не должны забывать о действии льготной государственной программы. Если в семье родится второй или третий ребенок, то процентная ставка равна 6%. Она будет пересчитана Сбербанком и установлена на три или пять лет в зависимости от количества детей.

Покупка квартиры в рамках программы реновации имеет ряд особенностей – существенные отличия по сравнению со стандартной ипотекой. Все этапы сделки рассмотрим далее.

Законодательными нормами четко утвержден порядок действий кредитора в случае сноса дома с залоговой квартирой. Все условия заключенной сделки остаются неизменными. Клиенту не будут повышать процентную ставку, изменять срок выплаты долга и другие положения соглашения.

После получения новой квартиры все данные по аресту банк изменяет самостоятельно. Все виды обременения, которые были на снесенном жилье, переходят на новостройку. Заемщику не нужно собирать никакие документы. Залогодержатель совместно с Фондом реновации все сделает самостоятельно. Никаких трудностей у клиента со сменой залога не возникнет.

Вопросы по теме статьи вы можете задать нашему дежурному юристу портала через окно онлайн чата.

Расселение пятиэтажек в Москве

Москва прорабатывает возможность предоставления льготной ипотеки для переселенцев из пятиэтажек по новой программе реновации, льготная ставка по ипотеке должна быть 7%, говорится в сообщении столичного стройкомплекса со ссылкой на слова заммэра Москвы по строительству и градостроительной политике Марата Хуснуллина.

МОСКВА, 6 июля — РИА Недвижимость. Москва прорабатывает возможность предоставления льготной ипотеки для переселенцев из пятиэтажек по новой программе реновации, льготная ставка по ипотеке должна быть 7%, говорится в сообщении столичного стройкомплекса со ссылкой на слова заммэра Москвы по строительству и градостроительной политике Марата Хуснуллина.

“Мы ведем переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Пока они предложили попробовать выйти на ипотечную ставку в 9%, понимая, что ставка Центробанка снижается небольшими пунктами. В связи этим, ипотеку надо будет снижать постепенно, льготная ставка по ипотеке должна быть 7%”, – сказал Хуснуллин.

Мосгорсуд отклонил иск против закона о реновации

Он отметил, что владельцам квартир в сносимых пятиэтажках, которые при переезде в новые дома захотят увеличить свою жилплощадь, могут предложить в рамках льготной ипотеки дополнительную 20%-ю скидку на жилье. “Помимо классической льготной ипотеки в рамках реновации, мы рассматриваем возможность снизить начальную стоимость жилья. К примеру, ставка может быть 9%, а цена покупки на 20% ниже”, – пояснил Хуснуллин.

По его словам, в течение месяца механизмы по льготной ипотеке будут подготовлены и представлены мэру на утверждение.

Закон о реновации принят Госдумой в третьем чтении 14 июня. Согласно тексту закона, в программу войдут дома не выше девяти этажей, построенные по типовым проектам 1957-1968 годов. Также в этот список могут быть включены “многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома”.

МОСКВА, 14 марта. /ТАСС/. Власти Москвы не будут предоставлять льготную ипотеку участникам программы реновации. Об этом в среду сообщил журналистам заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин.

Ранее Хуснуллин сообщал ТАСС, что ставка по ипотеке для переселенцев из пятиэтажек по программе реновации должна составлять 7%.

“Пока льготную ипотеку мы не разрабатываем, потому что ставки Центробанка из года в год падают, количество ипотечных кредитов увеличивается. За последний год очень серьезно доля ипотечных кредитов на рынке новостроек в Москве выросла. Мы разработали уже и утвердили положение о возможности дополнительной докупки квадратных метров (по реновации – прим.

Спецпроект на тему

В апреле 2017 года мэр Москвы Сергей Собянин дал поручение столичному комплексу градостроительной политики и строительства разработать механизм введения льготной ипотеки для тех владельцев квартир в сносимых пятиэтажках, которые захотят увеличить площадь жилья. Уточнялось, что в разработке ипотечной программы примет участие Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) как основной государственный институт развития ипотеки в России.

Назывались разные процентные ставки, которые могли действовать для участников льготной программы, среди них 7%, 8,5% и 9% годовых. По заявлению столичных властей, ипотечный механизм должен был быть разработан не ранее, чем к 2019 году.

Президент РФ Владимир Путин подписал 1 июля 2017 года поправки к закону “О статусе столицы Российской Федерации”, утвердив программу реновации жилищного фонда Москвы. По итогам голосования жителей в программу вошло более 5 тыс. домов, большинство из которых – пятиэтажные “хрущевки”. Это почти 70% имеющегося жилищного фонда такого типа в Москве.

Правительство гарантирует жителям домов, которые подлежат сносу в рамках программы по реновации жилфонда в Москве, предоставить равнозначные по количеству комнат квартиры в том же или соседнем районе. Помимо этого, власти планируют применить методику предоставления льготной ипотеки для собственников, при необходимости расширения имеющегося жилья.

Льготная ипотека по программе реновации жилья в Москве

Комитет Госдумы по бюджету и налогам рекомендовал нижней палате российского парламента поддержать в первом чтении законопроект о предоставлении с 1 января 2018 года налоговых льгот фонду содействия реновации жилищного фонда в Москве и участникам программы сноса пятиэтажек и переселения их в новые дома.

В документе, внесенным на рассмотрение Госдумы депутатом Николаем Гончаром (ЕР) указывается, что льготы предоставляются в целях обеспечения эффективного использования бюджетных средств и исключения дополнительной налоговой нагрузки на участников программы реновации жилищного фонда в столице России.

Законопроект исключает из числа плательщиков налога на прибыль организаций фонд содействия реновации жилищного фонда в Москве и освобождает операции этого фонда по реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав от НДС. Кроме того, доходы, полученные гражданами в собственность от фонда в виде объектов недвижимого имущества, предлагается освободить от налога на доходы физических лиц (НДФЛ), сообщает РИА Новости.

Льготная ставка по ипотеке для заемщиков, которые переселятся из старых домов в новые по программе реновации Москвы, должна быть 7%, заявил в среду заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

По его словам, столичные власти уже ведут соответствующие переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). «Пока они предложили попробовать выйти на ипотечную ставку в 9%, понимая, что [ключевая] ставка ЦБ снижается небольшими пунктами. В связи с этим, ставку надо снижать постепенно», – говорит Хуснуллин.

Льготную ипотеку могут получить переселенцы из пятиэтажек, которые захотят расширить площадь жилья. В мае 2018 г. Хуснуллин называл оптимальный порог льготной ипотеки в 8-8,5% годовых с учетом действовавших на тот момент рыночных условий.

В СМИ ранее была информация о том, что к середине нынешнего года в рамках данного проекта переселения скорее всего будут разработаны условия льготного кредитования, позволяющие желающим приобретать лишние метры на максимально выгодных условиях.

Однако, несколько дней назад стало известно, что администрацией города было принято решение временно отказаться от таких льгот. Данная мера была вызвана текущей экономической ситуацией. Данная информация представлена Хуснуллином, заместителем мэра города.

— Пока льготную ипотеку мы не разрабатываем, потому что ставки Центробанка из года в год падают, а количество ипотечных кредитов увеличивается. За последний год доля ипотечных кредитов на рынке новостроек в Москве очень серьезна выросла. Мы разработали уже и утвердили положение о возможности дополнительной покупки квадратных метров по программе реновации, — отметил Хуснуллин.

Несколько ранее он говорил о том, что при реализации данного проекта будет создана система ипотеки под реновацию для приобретения лишних метров переселенцами.

Необходимо отметить, что программа переселения была создана в августе прошлого года, ее реализация предусматривает снос старого и ветхого жилья с переселением жильцов в новые дома. Данный проект затронет более миллиона граждан.

1. Денежные субсидии. Предоставляется владельцу жилищного сертификата, оформляемого в соответствующем комитете при муниципалитете по месту проживания.
2. Льготная ипотека для многодетных и малоимущих. Оформляется кредитными организациями по ходатайству региональных властей.
3. Социальное жилье. Выдается семьям на основании договора социального найма. Недвижимость находится в фактической собственности государства или муниципалитета.

1. Выбрать банк по месту нахождения приобретаемого жилья.
2. Предъявить банковскому служащему сертификат и сопутствующие бумаги.
3. В случае удовлетворения заявки, завести лицевой счет. Последний оформляется на срок действия сертификата.
4. Заключить предварительный договор купли-продажи или строительного подряда.
5. Предоставить договор в банк.
6. Получить денежные средства по программе путем перевода их на счет продавца недвижимости.

1. На сайте Правительства столицы найти свой дом.
2. Перейти на портал «Активный гражданин» или «Мои документы» в Госуслугах. Можно обратиться за помощью в МФЦ, там также примут голос.
3. Проголосовать «за» или «против» участия.
4. Голосование может быть проведено на общем собрании жильцов.

Законодательная база реновации

Перенос залога на новую квартиру существенно расширит возможности участников программы реновации по рефинансированию действующих ипотечных кредитов. Сегодня банки негативно относятся к перекредитованию по ипотекам, обеспеченным квартирами в домах, вошедших в программу реновации. Согласно требованиям банков, жилье не может быть ветхим или находиться в аварийном состоянии, или требовать капитального ремонта. Рефинансирование кредита, обеспеченного подлежащим сносу объектом недвижимости, практически невозможно.

Для финансирования Программы реновации в Москве используются не только средства городского бюджета, но и рыночные инструменты. По оценкам экспертов, для переселения жителей домов, попавших в программу реновации, городу необходимо построить 17–18 млн кв. м жилья. Для того, чтобы окупить проект, еще 15 млн кв. м придется реализовать на рынке. В 2019-2020 годах город начнет продавать излишки жилья, возведенного по программе реновации.

Программа реновации жилья регулируется тремя основными законодательными актами и рядом дополнительных нормативно-правовых документов:

1. № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации “О статусе столицы Российской Федерации”» от 01.07.2017 дополняет уже существующий документ, подстраивая закон под программу реновации жилья.
2. Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14. Этот правовой документ устанавливает гарантии для жителей и строителей, что всё обещанное им по программе реновации жилья в Москве будет получено в полном объёме.
3. Постановление Правительства Москвы от 2.05.2017 № 245-ПП – это важный документ, установивший порядок голосования за включение жилых домов в программу реновации. Благодаря ему удалось собрать и проанализировать мнение только тех, кто действительно имел отношение к потенциально сносимым домам.
4. Постановление Правительства Москвы № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» от 1 августа 2017 г. .

Также есть несколько постановлений, вносящих правки в уже описанный . Их обзор можно прочесть на нашем сайте.

Как проходило голосование, как подводились итоги

Включение домов в реновацию проводилось путём голосования собственников жилья. Отдать голос «за» или «против» люди могли с 15 мая по 15 июня. Личности граждан идентифицировались по СНИЛС или номеру лицевого счёта квартиры, а право владения подтверждалось договором найма либо выпиской из ЕГРН. Эти меры позволили избежать сторонней накрутки голосов и объективно оценить реальное мнение граждан.

Голосование проходило в реальном и виртуальном пространстве. Отдать свой голос через электронные устройства можно было с помощью приложения «Активный гражданин». Те, у кого его не было, могли прийти в МФЦ и отдать свой голос там. Явка составила 71%, более, чем две трети жильцов из списка реновации. Голоса распределялись следующим образом:

1. Чтобы дом включили в программу, две трети и более его жильцов должны были сказать «за».
2. Чтобы дом исключили из планов на реновацию, против должны были выступить 1/3 1 собственник жилья в этом здании.
3. Голоса «молчунов» распределяются пропорционально голосам собственников, принявших участие в голосовании.
4. Итоги голосования по квартирам с несколькими собственниками определялись по большинству голосов в квартире. То есть, если двое из трёх собственников «против», а один «за», то считалось, что все высказались отрицательно. Если силы были равны, то считалось, что мнение не выражено, и квартира уходила в список «молчунов».

По итогам голосования в список домов на реновацию вошли 4087 зданий, а вычеркнуты были 452 дома. Участие не приняли 7 домов, в которых на тот момент никто не жил. Также в программу вошли 100 панельных девятиэтажек, хотя дома этого типа изначально не включались в списки.

Ипотека и программа переселения вполне могут взаимодействовать друг с другом, чтобы, в конечном итоге, приносить пользу простым гражданам. Сейчас процентная ставка определена на уровне в 9 процентов годовых. В ближайшем будущем планируется ее снижение до 7. Обсуждение сейчас ведется на уровне столичного Правительства.

Сама же программа реновации уже вступила в действие. Определены дома, которые точно будут снесены в обозримом будущем. Те, кто взял деньги в долг у банка на жилье в старом доме, ничего не потеряют – изменится лишь предмет залога; платежи, сроки и сумма кредитования останутся прежними. За осуществлением проекта строго следит мэр Москвы Сергей Собянин.

«Мы ведем переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Пока они предложили попробовать выйти на ипотечную ставку в 9%, понимая, что ставка Центробанка снижается небольшими пунктами. В связи этим, ипотеку надо снижать постепенно», – сказал М. Хуснуллин
на брифинге с иностранными СМИ в ТАСС.

Он отметил, что владельцам квартир в сносимых пятиэтажках , которые при переезде в новые дома захотят увеличить свою жилплощадь, могут предложить в рамках льготной ипотеки дополнительную 20%-ю скидку на жилье.

«Помимо классической льготной ипотеки в рамках реновации, мы рассматриваем возможность снизить начальную стоимость жилья. К примеру, ставка может быть 9%, а цена покупки на 20% ниже», – пояснил М. Хуснуллин.

По его словам, в течение месяца механизмы по льготной ипотеке будут подготовлены и представлены мэру на утверждение.

Напомним, сейчас в Москве ведется по программе, принятой еще в конце 1990-х годов. В нее были включены 1722 пятиэтажки общей площадью 6,3 млн кв. м. Эти дома возводились в конце 1950-х – начале 1960-х годов. Технологии строительства не позволяют их реконструировать.

Снос пятиэтажек из этого списка планируется завершить в 2018 году . Затем стартует новая программа.

Пятиэтажный жилой фонд в столице сейчас насчитывает около 8 тыс. домов общей площадью 25 млн кв. метров, в которых проживает 1,6 млн москвичей. Однако снесут только те, за которые проголосуют сами жители.

В программы реновации было включено порядка 4,5 тыс. домов. За снос проголосовало 90% – это 4079 домов.

В 2019 году государство начнёт продавать излишки жилья, строящегося в рамках программы реновации. Об этом в начале декабря текущего года заявил мэр Москвы, Сергей Собянин. Сколько будет излишков жилья и как быть девелоперам после их выхода на рынок?

Алексей Зубик, коммерческий директор компании BSA:
Никто не может дать четкого ответа на вопрос о том, сколько именно излишков жилья, которое строится по программе реновации, будет продаваться, поскольку столичные власти еще не определились с окончательными планами реновации. Процесс только начался и на сегодня известны лишь некоторые участки под застройку и дома под снос. В связи с этим делать какие-то прогнозы касательно объемов жилья, которое будет реализовываться на коммерческой основе, пока еще рано.

Ольга Смоленская, руководитель проектного объединения «Уникум»:
Излишки жилья — это квартиры, предназначенные не для переселенцев, а для прямой продажи на рынке. Без сомнения, такие квартиры имеют место быть, поскольку смысл программы не только в том, чтобы устранить ветхое и физически устаревшее жилье (пятиэтажки), но и более эффективно использовать городскую землю.

Там, где стояла пятиэтажка с не всегда продуманным ландшафтом и возникшими пустотами, будут строиться многоэтажные дома. Разумеется, объем квартир в многоэтажном доме в несколько раз больше, чем в хрущёвках. Часть строительства будет финансироваться инвесторами (финансирование со стороны инвесторов/девелоперов) и будет ими реализовываться.

Другая часть будет финансироваться из бюджетных средств города и эти квартиры будут распределяться и переходить в собственность бывших владельцев квартир в пятиэтажках. Такая практика существует уже сейчас: строящиеся квартиры реализуются через государственные аукцион, где любой желающий, предварительно пройдя процедуру подготовки, через аукцион может приобрести такую квартиру.

Мария Литинецкая, управляющий партнер
«Метриум Групп»: Программа реновации предполагает строительство жилья не только для переселенцев из пятиэтажек, но и для продажи на рынке всем желающим. Всего город построит около 30 млн кв. м, из которых около 17 млн кв. м поступит на реализацию. Вырученные средства от продажи этих площадей должны покрыть бюджетные расходы на переселение москвичей из хрущевок.

По мнению заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, М. Хуснуллина, льготная ипотечная ставка в рамках программы реновации составит не более 7%. Как Вы считаете, насколько реальна заявленная цифра и как эта льготная ставка скажется на продажах у застройщиков, не участвующих в программе реновации?

А.З.:
Согласно заявлению Марата Хуснуллина, эти излишки будут продаваться по льготной ипотеке, которая составит 7%. На мой взгляд, это абсолютно реальная цифра, например, уже сегодня предлагает ипотеку под 7.4%. С учетом дальнейшего развития ипотечного кредитования и поддержки государства, льготная ипотека легко может составить 7%.

В свою очередь стоит отметить что застройщикам, которые не участвуют в программе реновации, придется выстраивать свой бизнес в условиях конкуренции, поскольку им придется соперничать за клиентов с девелоперами, которые смогут предложить покупателям более дешевые квартиры за счет льготного кредитования покупки жилья.

В худшем случае данная ситуация вынудит девелоперов, не участвующих в программе реновации, либо опустить стоимость квадратного метра в их домах, либо также предлагать клиентам льготный ипотечный процент. В конечном счете от этого соперничества выиграют лишь покупатели, поскольку цена на недвижимость, как реновируемую, так и нет, хоть и незначительно, но снизится.

О.С.:
Ипотечная ставка на реновируемое жилье вполне может составлять 7%. Сейчас применяется и более заниженная ставка в 6,5 %, дотируемая государством. Конечно, дотируемая ставка существенно отличается от коммерческой (банковской) ставки. В основном она применяется на жилье, строящееся за МКАДом. Безусловно – это наиболее выгодные условия ипотечного кредитования.

М.Л.:
Льготная ипотека будет предоставлена только москвичам-переселенцам. Если они не желают получить равноценную замену их квартире в старой хрущевке, а хотят улучшить жилищные условия, то могут взять объект большей площади с доплатой. Необходимую сумму можно взять в кредит по льготной ставке. Покупатели излишков жилья не из числа переселенцев смогут приобрести объекты только на общих рыночных условиях.

Сейчас ставки по ипотеке опустились до исторически низкого уровня (около 9,5%). Полагаю, что в дальнейшем они снизятся еще заметнее, поэтому столичным властям придется субсидировать относительно небольшую долю процентов (1-2%). Полезный опыт такой модели софинансирования покупок уже накоплен в ходе государственной программы субсидирования ипотеки 2015-2016 гг.

сайт: Для предоставления льготной ипотеки государство ведёт переговоры с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Согласятся ли на такую ставку АИЖК?

А.З.:
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию наверняка согласится на ставку в 7%, которую предлагает правительство, поскольку, во-первых, эта ставка уже даже на сегодня близка к рыночной, а во-вторых, – это правительственная структура, которая без серьезной на то причины вряд ли сможет отказать московским властям в том, чтобы продавать квартиры под льготный процент, а такой причины у нее нет.

М.Л.:
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию уже предлагает населению (одним из первых в стране) ипотечные программы с переменной ставкой по кредиту. В III квартале 2017 года она составляла 6,45%, то есть даже ниже, чем целевой уровень процента с субсидией. Я полагаю, что может предложить переселенцем некое подобие такой программы.

Законодательная база Российской Федерации

В июле 2017 года был принятзакон № 141-ФЗ, получивший в народе название «О реновации». На самом деле он касается внесения изменений в некоторые законодательные акты относительно столицы нашей страны. Суть этого закона заключается в регулировании порядка проведения реновации старого московского жилья.

Не меньше опасений возникает и у кредиторов, если заемщику ипотека выдана под жилье, оказавшееся впоследствии в списке реновации. При сносе объекта фактически перестает существовать имущество, на которое оформлялся залог при выдаче займа. В такой ситуации у банка будет отсутствовать возможность взыскания долга за счет заложенного жилья.

Снос старого жилья не влияет на кредитные обязательства его собственника, обеспечение их выполнения залогом также сохраняется. Поэтому, если дом сносят, а квартира в ипотеке, кредиторам не стоит волноваться.

Реновация ипотечного кредитования для переселенцев

Для использования любых социальных программ должны быть основания и согласования из соответствующего местного органа власти. Для этого необходимо уточнять условия, при которых можно получить данную государственную поддержку, и список документов в уполномоченных органах власти.

Лицам, выселяемым из подлежащего сносу жилья, взамен должно предоставляться другое равнозначное пригодное для жизни помещение. Если квартира в доме под снос не имеет обременений, то при ее замене проблем у жильцов обычно не возникает. Собственникам, взявшим ипотечный кредит в пятиэтажке под снос, тоже не стоит беспокоиться.

Что будет с ипотекой, если дом снесут

С введением закона «О реновации» возникло много вопросов по ипотеке, полученной ранее на включенное в программу жилье. Одним из них является судьба заключенного с банком кредитного ипотечного договора. Ответ на указанный вопрос дает ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ. Включение объекта ипотеки в программу обновления жилого фонда Москвы не влияет на существующие между банком и заемщиком обязательства. Заключенный ранее кредитный договор и все соглашения к нему остаются неизменными. Сами правоотношения сторон сделки никак не меняются.

Фактически происходит лишь замена предмета залога. Ипотека, как обеспечение указанных обязательств, переходит на полученное переселенцем взамен старого жилье. При этом переоформление обременения в виде займа происходит без получения согласия от сторон соглашения о залоге. Внесение сведений об ипотеке в отношении нового объекта осуществляется регистратором Росреестра. если заемщик не будет выплачивать кредит, то банк получит возможность обратить взыскание на полученное в ходе реновации жилье.

Ответы на часто задаваемые вопросы по теме «Социальная ипотека для учителей»

Основным критерием здесь является количество квадратных метров, которые рассчитываются исходя из количества членов семьи. На основании этого сотрудник общеобразовательного учреждения может подать заявку на помощь. Правда, надо учитывать, что в первую очередь будут рассматриваться учителя, у которых в принципе отсутствует собственное жилье.

Вопрос №2. Какие санкции возможны при разрыве трудового договора, заключенного на 10 лет, раньше положенного срока?

Досрочное расторжение договора возможно только при согласовании с Министерством образования, здесь же могут обсуждать условия расторжения или возможного перевода в другое образовательное учреждение без потерь используемых социальных льгот. Санкции могут быть достаточно обременительными для сотрудника – это может быть, как и частичное или полное возмещение бюджетных денег, так и перерасчет процентов по кредиты в сторону повышения и т.д.

Вопрос №3. Кто занимается поиском и выбором квартиры?

Заявитель сам ищет квартиру в том регионе, в котором он непосредственно проживает и работает. Также Министерство образования Москвы и Московской области отобрала 20 застройщиков, которые могут быть предложены для рассмотрения их предложений учителям, участвующим в программе льготной ипотеки.