При покупке жилья, каждый человек тщательно проверяет очевидные вещи: историю застройщика, если речь идёт о новостройке, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети или нет ли задолженностей по коммунальным платежам. Однако есть и другие моменты, которые на первый взгляд кажутся незначительными: например, квартира над нежилым помещением.
Содержание:
Квартира над коммерческим помещением
Практически в каждом доме на первых этажах располагаются коммерческие помещения:
- Магазины.
- Кафе и рестораны.
- Аптеки.
- Офисные помещения.
- Парикмахерские и салоны красоты.
Некоторые из них не причиняют никакого дискомфорта своим соседям, тогда как другие способны существенно испортить благоприятные условия проживания шумом, запахом и т.д.
На вторичном рынке жилья такие предложения встречаются довольно редко: дело в том, что стоимость квартиры на втором этаже может быть снижена в несколько раз, если под ней находится коммерческое помещение, в особенности, если дом относительно новый и первый этаж ещё не введён в эксплуатацию.
Поэтому собственники не спешат продавать квартиры за бесценок
: такую жилплощадь чаще всего покупают молодые семьи с детьми для проживания или аренды, так как пытаются максимально сэкономить.
В новостройках у застройщиков зачастую встречаются различные акционные предложения
, которые также предусматривают значительную скидку. Это не значит, что компании считают такое жильё менее качественным или неудобным для проживания: современные технологии позволяют добиться высоких показателей шумо- и теплоизоляции, свою выгоду строители получают за счет более высоких цен на нежилые помещения на первых этажах.
Плюсы
- Цена
. Самый очевидный плюс покупки квартиры на втором этаже – это заманчивая цена. Стоимость может отличаться на 20-30% от подобных квартир в этом же доме, находящихся на более высоких этажах. - Тишина по ночам
. В вечернее время, когда последний сотрудник закроет дверь офиса, на первом этаже воцарится тишина: можно не переживать, что чуткий сон жильцов разбудит громкая музыка. - Отсутствие необходимости пользования лифтом
. Жители многоэтажек часто жалуются на то, что дожидаются лифта дольше, чем добираются до работы. На второй этаж несложно подняться по лестнице: сюда также будет удобно занести крупногабаритную мебель, которая не поместится в лифт. - Красивый вид из окна
. На последних этажах высоких зданий из окон видно только небо и далёкий горизонт с панорамой города – красиво, не поспоришь. Но куда приятнее наблюдать за клумбой у подъезда, высаженной собственными руками: к тому же за ней будет удобно ухаживать и поливать. - Пожарная безопасность
. В случае возникновения пожара или другой угрозы, из окна второго этажа не сложно выбраться на улицу.
Минусы
- Шум в дневное время
. Полы в нежилых помещениях выстилают кафельной плиткой, которая очень хорошо распространяет звуки от каблуков и обуви с твёрдой подошвой. Если дверь такого помещения не оснащена доводчиком, то придётся постоянно слушать, как она открывается и закрывается с громким грохотом. - Посторонние запахи и насекомые
. Если на первом этаже расположились ресторан или кафе, то велика вероятность проникновения в квартиру этажом выше запахов приготавливаемой пищи, а также тараканов и грызунов, от которых часто не спешат избавляться точки общественного питания. - Холод
. Помещения на первых этажах могут быть сданы в эксплуатацию значительно позже, многие покупают офисные помещения с целью последующей аренды, что также приводит к тому, что такие помещения долгое время не отапливаются: в холодное время года это может принести дополнительный дискомфорт. - Квартирные кражи
. Согласно статистике органов внутренних дел, квартиры на вторых этажах чаще всего становятся объектом домовых краж. - Общественная пепельница
. Культура курения сигарет, как в голливудских фильмах, с хрустальной пепельницей в руке, не скоро дойдёт до российских реалий. Жители верхних этажей постоянно бросают бычки с балкона, что может привести не только к гигиеническим проблемам, но и к возгоранию: хранить на балконе мебель и декоративные диванные подушки станет довольно проблематично.
Вывод и рекомендации
Покупать квартиру над нежилым помещением или поискать варианты получше – вопрос, который каждый покупатель должен решить для себя сам, взвесив все возможные «за» и «против». Однако есть ряд общих рекомендаций, на которые стоит обратить внимание, если такая покупка все же предвидится:
- Всегда спрашивайте дисконт или дополнительные бонусы
, которые часто перекрывают размер возможной скидки: застройщик может подарить место на парковке, террасу или предложить что-то своё. - Уточняйте, какое именно помещение расположено снизу
, и учитывайте его особенности: тем, кто работает по ночам, ресторан не доставит дискомфорта, а вот молодым семьям с маленькими детьми шум в вечернее время может доставить серьёзные неприятности. - Побеспокойтесь о безопасности
: поставьте решетки на окна, чтобы защитить себя от квартирных краж, балкон лучше застеклить, чтобы бычки с верхних этажей не привели к пожару, в противном случае нелишним будет установить пожарную сигнализацию. - Заранее узнайте, как можно использовать террасы
, выходящие на крыши нежилых помещений, и территории перед подъездом: террасы могут быть использованы коммерческими помещениями, рестораны могут размещать там столики в летнее время, что также создаст дополнительный шум, клумбы не всегда можно развести по собственному усмотрению – управляющая компания может наложить запрет на высаживание некоторых растений. - Важно понять, на какую сторону выходят окна квартиры
и какие проблемы это может повлечь за собой: если окна расположены у проезжей части со стороны фасада дома, то помимо шума снизу появятся дополнительные звуки и пыль от проезжающих мимо машин, дым от сигарет курящих сотрудников и посетителей, если окна выходят во двор, то такие проблемы будут сведены к минимуму.
В прошлый раз мы начали рассказывать, что такое апартаменты и как их купить.
Пришла пора поговорить о законах: разберемся, чем апартаменты отличаются от квартир.
С точки зрения закона, апартамент — это не то же самое, что квартира. Даже если там живет семья с тремя детьми и это их единственное жилье. Временная регистрация тоже не делает апартаменты жилой недвижимостью. Здание с апартаментами не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, почтовые ящики в подъездах и качели во дворе. Для государства апартаменты — вид коммерческой недвижимости.
Это главное, чем апартаменты отличаются от квартир.
Вы можете сэкономить миллион рублей при покупке и потом потерять гораздо больше, если заранее все не рассчитать. Потери не всегда измеряются деньгами и могут быть необратимыми.
Каждый отвечает за себя
Мы расскажем самое важное об апартаментах с точки зрения закона и экономики, а вы уже сами решайте, надо вам оно или нет. В любом случае покупка недвижимости — это такое дело, в котором лучше обратиться за помощью к профессионалам. Большая ошибка — думать, что сейчас вам всё расскажут в интернете. В этом деле много нюансов. Консультируйтесь со специалистом.
В статье расскажу про главные отличия квартир от апартаментов
Назначение помещений
В законе есть конкретный перечень, какие помещения можно считать жилыми. По умолчанию апартаменты под это определение не подходят. Даже если здание гостиничного типа будет внешне выглядеть как жилой дом — это все равно не жилье.
Если у вас в собственности апартаменты — скорее всего, вы владелец коммерческой недвижимости, а не квартиры. В таком случае законы, которые касаются жилья, на апартаменты распространяться не будут. Если вы читаете правила господдержки, условия ипотеки или требования к льготникам и там встречаются слова «жилье, жилое помещение» — вас это вряд ли касается.
Например, государство установило требования к безопасности жилых помещений, высотности домов, обеспечению их лифтами, расположению санузлов, усилению перекрытий, естественному освещению, высоте потолков, звукоизоляции и даже уклону лестниц. На апартаменты нежилого назначения эти требования не распространяются.
Теоретически бывают апартаменты-квартиры, которые находятся в жилом здании. Это можно выяснить из документов по конкретному проекту, где вам предлагают купить недвижимость. Например, назначение здания и помещений в нем легко найти в проектной декларации, которая обязательно будет на сайте застройщика.
Содержание общего имущества
Квартира.
Когда вы покупаете квартиру в обычном жилом доме, вы автоматически становитесь совладельцем общего имущества. Хоть в свидетельстве об этом не написано, вам по умолчанию принадлежит часть крыши, фасада, общих балконов, подъезда, подвала, лестничных пролетов, лифтов и даже двора. Эту долю нельзя выделить в натуре, продать или отказаться от нее.
Без вашего согласия нельзя сдать в аренду подвал под фитнес-центр, повесить рекламный баннер на фасаде и занять общий балкон под кладовую. Вы сможете участвовать в решении вопросов по благоустройству двора, выбирать вариант оплаты общедомовых нужд и менять управляющую компанию.
Апартамент.
Здесь все сложно. Режим общей долевой собственности на общее имущество в нежилом здании прямо законом не урегулирован. Некоторые эксперты считают, что у владельцев апартаментов нет права собственности на общее имущество. Но Высший арбитражный суд разъяснил
, что у собственников помещений в нежилых зданиях такие же права и обязанности, как в многоквартирных домах, — им принадлежит доля в общем имуществе и они обязаны оплачивать его содержание.
В таком подходе есть и преимущества, и недостатки. С многоквартирным домом все более или менее понятно — там есть подъезды, лестницы и лифты, которыми так или иначе пользуются все жильцы. Логично всем за них и платить. В нежилом здании кроме апартаментов могут быть офисы, торговые помещения, вестибюли, фонтаны, входные группы — все это общее имущество, которое придется содержать владельцам не только офисов, но и апартаментов.
Даже если семья купила апартаменты, живет там с детьми и никогда не бывает в холле бизнес-центра, с нее теоретически могут потребовать плату за содержание этой части здания. Конкретная управляющая компания может установить свой режим, но по умолчанию разъяснения ВАС работают именно так, а судебная практика неоднозначна. Завтра придет другая управляющая компания и все поменяет.
Государство не регулирует перечень услуг управляющих компаний для нежилых зданий. Если класс коммерческого объекта предполагает услуги садовников, дворецких и консьержей, владельцы апартаментов будут за них платить. С одной стороны, это позволяет строить апартаменты невозможной красоты и удобства. С другой, можно получить услуги, которые вам не особо нужны.
Управление домом
У дома много дел помимо того, что происходит за железными дверями квартир. Подъезды нужно убирать, лифты и крыши — чинить, лампочки — вкручивать; на придомовой территории нужно строить площадки и ставить лавочки, стричь газоны и ставить столбики, красить ограды, подметать листву. Кто, как и за какие деньги будет делать — открытый вопрос.
Квартира.
В многоквартирном доме вопросами управления занимается управляющая компания или ТСЖ. Управляющую компанию выбирает собрание собственников. Оно же принимает ключевые решения по управлению домом. С 1 сентября 2022 года, чтобы избрать новую УК, требуется более 50% голосов
собственников жилья. Собрание собственников — это демократия в действии: у каждого собственника есть какой-то «вес» в зависимости от площади его квартиры, и он этим «весом» может голосовать.
Активные жильцы могут вести агитацию, объединять вокруг себя группы собственников и влиять на голосования — все как в обычном демократическом процессе. Если у молодой мамы есть время и желание, то она все организует и у подъездов появятся пандусы для колясок. Пенсионеры могут объединиться и проголосовать за то, чтобы во дворе не было парковки. А если больше голосов у владельцев машин, то как раз пенсионеры останутся без лавочек и зеленых зон, а парковка расширится — и все это за общий счет.
Чтобы гарантированно решать вопросы многоквартирного дома по-своему, нужно быть собственником больше половины квадратных метров в этом доме или контролировать решения таких собственников. В жизни такое, конечно, невозможно, поэтому все жильцы могут влиять на общие решения.
Апартамент.
В нежилом здании с офисами и магазинами вполне может возникнуть такая ситуация: застройщик не продает офисы, а сдает их в аренду, сохраняя право собственности. Или всю офисную и торговую часть выкупает девелоперская компания. Так появляется мажоритарный собственник — тот, кому принадлежит большинство голосов. А у кого большинство голосов, тот имеет право единолично принимать решения по дому.
Это маловероятно, если комплекс состоит только из апартаментов. Но исключать такое нельзя: вы не знаете, кому они принадлежат. Может быть, полздания выкупил бизнесмен и откроет там гостиницу. Имеет право: назначение позволяет.
Если перед вами комплекс из офисов и квартир или, например, апартаментная высотка торчит из чрева торгового центра — риск есть. И очень высокий.
Мажоритарный собственник может проголосовать за повышенные тарифы, назначить удобную для себя управляющую компанию, нанять садовника с Рублевки, установить в центре двора памятник в свою честь или сдать первый этаж под караоке-клуб, в котором будут только песни Григория Лепса. Никаких законных механизмов бороться с такой ситуацией у жильцов апартаментов не будет. Не помогут даже доказательства, что мажоритарный собственник заодно с управляющей компанией. Это не считается злоупотреблением правом.
Отношения с соседями
Квартира.
По закону ни вы, ни кто-то другой не может использовать жилые помещения для бизнеса. В квартире нельзя легально организовать офис или мини-гостиницу, в ней нельзя открыть кафе, сауну, студию звукозаписи или площадку для рэп-баттлов. Помещение нужно переводить в нежилое, а это не всегда возможно.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что для жилых домов есть режим тишины: после определенного времени в квартирах нельзя шуметь. Если вы живете в настоящем многоквартирном жилом доме, а из-за стены по ночам постоянно доносятся дешевые панчи, у вас есть законные механизмы, чтобы на это повлиять.
Апартамент.
Собственники могут использовать их любым законным способом, если соблюдают технические регламенты и требования надзорных ведомств. Эти требования не такие, как для квартир. У апартаментов может быть разное назначение, но оно всегда нежилое. В апартаменте гостиничного типа вы можете жить, как в квартире, а несколько соседних кто-то выкупит, чтобы сдавать командировочным, иностранцам и влюбленным парочкам — это законно.
Для апартаментов нет требований по режиму тишины и звукоизоляции — соседи через стенку могут играть на барабанах по ночам.
На первом этаже могут открыть бар без вашего разрешения, снести при этом часть стены и закрыть вам обзор. Отличие апартаментов от квартиры в том, что в обычном доме спросили бы разрешения у жильцов, а в комплексе апартаментов могут не спросить. Через ваш подъезд могут ходить люди в офис сетевой компании. Причем охрана будет обязана выдавать им пропуски.
Это не значит, что при покупке апартаментов вы обязательно столкнетесь с такими проблемами. Может быть, рядом с вами будут жить тихие семьи и вообще весь комплекс заселят обычными людьми. А под офисы и магазины сдадут только первый этаж, причем разместят там нотариуса, аптеки, продукты, отделение банка и детский центр — все, о чем вы мечтали. Но при покупке нужно отдавать себе отчет, что комплекс с апартаментами — это не многоквартирный дом. На него не распространяется жилищный кодекс, а у жильцов меньше прав.
Изъятие за долги
Квартира.
По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент.
Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира.
Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент.
для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Возьмем суммы из примера в предыдущей статье
— там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.
Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей.
Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.
при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.
Вычет за покупку квартиры и апартамента
Вычет при покупке обоим супругам
Вычет по процентам одному из супругов
Общая сумма НДФЛ к возврату из бюджета
Господдержка и маткапитал
Мы не знаем программ господдержки, которые действовали бы для покупки апартаментов. Все, что работали и есть сейчас, касаются только жилья.
Квартира.
С 2018 года работает программа льготной или семейной ипотеки под 6%
при рождении первого ребенка. А с декабря 2022 года
программу расширили, и теперь ее могут оформить семьи, в которых есть двое и более детей. Есть возможность сэкономить, даже если семья давно купила квартиру в новостройке и пока только планирует прибавление: они могут рефинансироваться по семейной ипотеке. Другой вариант — купить квартиру, сразу попасть в программу и зафиксировать ставку по ипотеке 6%. Еще выдают материнский капитал — можно компенсировать из него часть взноса за жилье либо досрочно погасить ипотечный заем частично или полностью.
Апартамент.
При покупке апартамента семье с детьми государство ничего не субсидирует и никаких льгот не предоставляет. На покупку апартамента материнский капитал тоже не дают. Некоторые застройщики рассказывают в рекламных буклетах, что они строят апартаменты специально для семей с детьми — даже для многодетных. Вот им качели, площадки и безопасность по периметру. Но они не говорят о том, что эти семьи не смогут получить господдержку, субсидии и льготы.
Многие банки выдают ипотеку на апартаменты, но никаких льготных условий не будет. Наоборот, ставка может вырасти за счет надбавки — до 1 п. п. Может увеличиться и первоначальный взнос: например, вместо 10% придется вносить 20%.
Регистрация по месту жительства
Это значит, что у владельца апартаментов в паспорте не будет штампа о прописке
— только вкладыш о временной регистрации. Этой проблемой власти обеспокоены
на самом высоком уровне, но пока она не решена.
Некоторые региональные льготы зависят от адреса постоянной регистрации. Например, в Москве есть программа бесплатной реабилитации и санаторного лечения,
но она касается только тех, у кого есть постоянная регистрация в Москве.
Некоторые выплаты и льготы привязаны к месту пребывания, но с этим нужно разбираться заранее с учетом конкретных обстоятельств.
Хорошо, когда есть сразу постоянная прописка и временная регистрация. Например, у вас квартира в регионе, а работаете вы в Москве. Значит, у вас стоит штамп в паспорте и есть постоянное место жительства. Временная регистрация без прописки означает, что у вас нет постоянного места жительства вообще нигде, а только место пребывания на ограниченный срок.
Регистрация детей без согласия других собственников
Квартира.
Любой взрослый, прописанный в квартире, может прописать в ней своего ребенка до 14 лет без согласия других собственников. Молодой семье не нужно спрашивать у родителей разрешения на постоянную или временную регистрацию ребенка, если они сами там зарегистрированы даже без права собственности. Прописали сына или невестку — они могут автоматически прописать своих детей.
Если у супругов есть дети от предыдущих браков, им тоже не нужно просить друг у друга разрешения на регистрацию этих детей.
Апартаменты.
Зарегистрировать ребенка даже временно можно только с разрешения всех совершеннолетних собственников жилья.
Коммунальные платежи
Квартира.
Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.
Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.
Апартамент.
Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению.
Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.
Налог на имущество
Квартира.
Налог на имущество считают по ставкам для жилых помещений. Они могут меняться в зависимости от региона и цены квартиры, но есть федеральные нормы. За квартиру жильцы заплатят 0,1% от кадастровой стоимости. при этом можно использовать вычет по налогу на имущество — 20 квадратных метров. С этой площади налог на имущество платить не нужно — только с разницы.
Эта льгота не зависит от социального статуса и дохода — ее дают на квартиры в любом регионе. Например, если площадь квартиры 39 квадратных метров, то налог начислят только с 19 квадратов и по ставке 0,1%. для квартир дороже 10 млн рублей в Москве ставка повышается до 0,15%, но она все равно сильно ниже, чем для апартаментов. Еще бывают понижающие коэффициенты — они тоже могут уменьшить налог, правда, действуют на ограниченный срок.
Апартамент.
За апартамент гостиничного типа придется платить примерно в пять раз больше налога на имущество по сравнению с квартирой — 0,5%.
Может быть, получится немного сэкономить за счет меньшей кадастровой стоимости. А если апартамент в административно-деловом комплексе, то ставка будет еще выше — 2%.
Владельцам апартаментов федеральный вычет по налогу на имущество не дают: они заплатят налог со всей площади.
Сравнение налога на имущество для квартиры и апартаментов площадью 39 м²
Ставка налога на имущество
Ежегодный налог на имущество
В Москве для апартаментов есть свой понижающий коэффициент, но он действует только для тех комплексов, которые внесены в официальный реестр апартаментов и отвечают другим требованиям. В марте 2022 года этот реестр расширили. Если комплекса нет в реестре, льготы для него не предусмотрены.
Другие льготы по налогу на имущество в регионах, например для пенсионеров, людей с инвалидностью и многодетных семей, апартаментов тоже не касаются.
Если выбираете между квартирой и апартаментом, узнайте ставку для конкретного объекта и считайте налог сами с помощью эксперта. Не верьте даже расчетам на сайтах застройщиков. Потом может выясниться, что налог на самом деле выше, ставка не 0,5%, а 2%. Причем кадастровая стоимость растет, а включать комплекс в реестр никто не собирается.
Капитальный ремонт
Квартира.
Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает.
Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 января 2023 года — 24,09 за м².
Апартамент.
Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.
Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²
Обязательный платеж в месяц
Взносы на капремонт за год
Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира.
Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.
К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.
В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.
Апартамент.
для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.
Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.
для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.
Перевод апартамента в жилое помещение
Нежилое помещение теоретически можно признать жилым. для этого все здание нужно официально сделать многоквартирным домом. Отдельный апартамент нельзя признать квартирой. И хотя на бумаге такой механизм существует, реализовать его на практике отдельно взятому собственнику апартамента невозможно.
В чем выгода при покупке апартаментов
Место.
Часто в каком-то удобном и интересном месте нельзя построить жилой дом, а здание с апартаментами — можно. Так бывает, когда в градостроительном плане есть участок для делового центра или гостиницы, а для микрорайона с парковками, школами, поликлиниками и санитарными зонами пространства не хватает. Или место не подходит для жилой застройки из-за близости промышленных объектов. Апартаменты могут быть единственным шансом купить недвижимость для жизни в нужном месте, например недалеко от работы или в центре города.
Цена.
Апартамент может стоить дешевле квартиры в этом же районе. Земля под нежилые объекты дешевле, проектировать нежилой комплекс проще, а у застройщика нет расходов на инфраструктуру.
Инвестиции.
Апартамент не всегда покупают для жизни. Можно сдавать его и получать доход, которого хватит на оплату ипотеки в жилом комплексе — с правами на вычеты, господдержку и постоянную регистрацию.
Чем апартаменты отличаются от квартир
Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства, собственник защищен
Нет прямых законов, судебная практика неоднозначная, инструментов для защиты интересов собственника недостаточно
По жилищному кодексу жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении домом
УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения
Должна быть по закону за счет застройщика или государства
Технические требования к зданиям и помещениям
По гостам, снипам и под контролем государства
Нет жестких требований
Взыскание на единственное жилье
Невозможно (исключение — ипотека)
Постоянная по месту жительства, бессрочно
Временная по месту пребывания, максимум 5 лет с возможностью продления
Тарифы под контролем государства, способы начисления — тоже
На усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов
0,5% для апартаментов гостиничного типа и 2% для остальных
Нужно платить взносы, есть надежда на капремонт за счет фонда
Обязательных взносов нет, капремонт за счет собственников
Вычет по налогу на имущество
20 м² на одну квартиру: налог платится только с разницы между общей площадью и вычетом
Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам
Положены: каждый супруг может вернуть до 650 000 НДФЛ
Семейная ипотека под 6% при рождении второго или третьего ребенка с 2018 года; при рождении первого с 2020 года; при наличии двух и более детей с 2023 года
Можно использовать 589 500
Обновлено: 14 сентября 2022
Стоит ли покупать коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК, как выбрать и какие форматы
бывают
Первые этажи жилых комплексов, как правило, предназначены для ритейла: там располагаются магазины, салоны
красоты, клиники. Покупка коммерческой недвижимости — популярный способ инвестиции, об этом
мы подробнее
рассказывали в статье
. Один
из вариантов таких
инвестиций —
покупка нежилых помещений на первых этажах жилых
комплексов. Выгодно ли такое вложение?
Поддержка инициативы законодательством
18 июня 2002 года вышло постановление правительства Москвы № 457-ПП «О размещении
на первых этажах строящихся
жилых домов объектов социального и общественного назначения». Цель постановления —
повысить комфортность
проживания в жилом фонде ЖК и развить объекты социально-общественной сферы. В связи
с этим застройщики изменили
типовые проекты жилых домов, отдав больше площадей под нежилой фонд. Жители все чаще видят мини-маркеты, офисы
интернет-провайдеров, пункты выдачи интернет-магазинов и другие коммерческие организации в своих
домах.
Безусловно, это пользуется спросом у населения, так как это быстро и удобно: не нужно бежать
в ближайший магазин
за внезапно закончившейся солью.
Выгодно ли приобретение коммерческих помещений?
Пандемия внесла коррективы в нашу жизнь, в том числе и в инвестиционные стратегии. Например,
сдача в аренду
офисов в этот период стала для их владельцев невыгодной: многие арендаторы съезжали с рабочих
мест, другие
просили о снижении стоимости офисной аренды. Спрос на аренду жилых помещений также снизился
за последние два
года.
Владельцам стрит-ритейла повезло больше: жители предпочитали мини-маркеты и кофейни посещению торговых
центров.
Именно это и стало привлекать инвесторов и бизнесменов, спрос на приобретение коммерческой
недвижимости под
аптеки, небольшие магазины и супермаркеты значительно вырос.
Инвесторы выбирают подходящий для них вариант инвестиции в зависимости от своих возможностей
и целей. Основные
стратегии вложений можно группировать как приобретение для:
последующей сдачи помещения в аренду;
открытия или расширения собственного бизнеса;
сдачи в аренду с целью последующей продажи недвижимости, как готовый бизнес.
Первые два варианта инвестиций подразумевают долгосрочный доход от владения недвижимостью,
последний — быстрое
получение прибыли.
Что влияет на стоимость недвижимости и ставку аренды?
Для заключения выгодной сделки нужно проанализировать местоположение покупаемого объекта. Расположение
и формат
помещения будут напрямую влиять как на стоимость за квадратный метр помещения, так
и на будущую ликвидность
вложений. Стоимость может зависеть от:
класса объекта жилой недвижимости;
расположения внутри жилого комплекса (первая или вторая линия, просматривается ли помещение
с въездных
зон);
Расположение влияет и на ставки аренды. Их размер, как правило, зависит от двух основных
факторов:
размер жилого комплекса, число его жителей и плотность заселения;
наличие притока потенциальных клиентов извне.
Например, если помещение находится во дворе ЖК, его ставка аренды будет ниже, потому что оно
рассчитано на
посещение только жителями дома.
Стоит принять во внимание и инфраструктуру. Другие ЖК рядом, наличие станции метро или планы
ее провести — все
это потенциально может увеличить доходность инвестиций в будущем.
Какие площади востребованы?
Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в быстром поиске арендаторов. В жилых комплексах
чаще всего
размещаются аптеки, ателье, продуктовые и алкогольные магазины, кофейни, пекарни, салоны красоты, небольшие
учебные заведения (развивающие центры для детей, школы иностранных языков), студии ремонта обуви и пошива
одежды. Приобретая недвижимость, инвестор должен учитывать бизнес, которому предполагает сдавать помещение.
Что влияет на выбор недвижимости?
Расположение жилого комплекса, число жителей.
Жители не только самого ЖК, но и района — это потенциальные клиенты. Если рядом
есть транспортный узел, станция
метро, то они тоже играют роль в оценивании потока клиентов.
Расположение недвижимости внутри жилого комплекса.
Предпочтения арендаторов будут отличаться в зависимости от специфики предоставляемых услуг. Для
сетевых бизнесов
— аптек, продуктовых магазинов, салонов красоты — особенно важна локация. Больше всего
посетителей приносят
торговые помещения, расположенные у входной группы или у основных дорог — так помещение
видят все жители. Другой
пример: служба доставки, вероятно, выберет офисное помещение внутри ЖК. Внешний трафик для таких компаний менее
важен, чем узнаваемости среди жителей.
Планировка.
Многие застройщики проектируют первые этажи так, чтобы предложить площади широкому кругу арендаторов. Нежилые
помещения можно разделить на 2 основных типа:
Комнатные планировки считаются неликвидными, их сложнее сдать в аренду, так как потенциальный круг
арендаторов значительно уже. Однако такое помещение будет востребовано для образовательных учреждений.
Большое количество несущих стен и дополнительных перегородок также негативно сказываются
на ликвидности, так
как перепланировка и переустройство потребуют дополнительных вложений.
Размер помещения.
Слишком маленькое или слишком большое помещение не подойдут большей части потенциальных арендаторов.
Оптимальный
размер — от 60 до 90 квадратных метров.
Рекламные возможности.
Если панорамные окна или вход расположены у проезжей части или выходят на пешеходные зоны, это
дополнительно
привлекает трафик.
Когда и как следует искать арендаторов?
Предпочтительный сценарий — совершение сделки купли-продажи коммерческой недвижимости с расчетом
на
сотрудничество с конкретной компанией. В этом случае покупка согласовывается с владельцем
бизнеса. Такая схема
взаимовыгодна, особенно при удачном расположении будущего ЖК.
Если заранее найти арендатора не удалось, рекомендуется приступать к поиску на стадии ввода дома
в эксплуатацию.
Бизнес, как правило, охотно соглашается на подписание предварительного договора аренды, обеспечивая себя
нужным
помещением.
Существует четыре основных способа найти арендатора:
Разместите объявления в интернете и на специализированных площадках. Для
этого
достаточно указать параметры помещениях, приложить его планировку и фотографии.
Активно предлагайте компаниям сотрудничество. Это более трудозатратный метод поиска:
нужно подобрать потенциальных арендаторов, связаться с ними и направить коммерческое предложение.
Разместите сообщения об аренде: подайте объявления на профильных площадках
или
повесьте баннер на окна помещения.
Обратитесь в агентство недвижимости.
Спрос на коммерческую недвижимость на первых этажах ЖК показал свою стабильность. Это выгодно
не только бизнесу,
но и жителям: получить нужный продукт или услугу можно быстро и близко к дому. Однако
инвесторам стоит подробно
изучить район и его инфраструктуру перед совершением любых сделок: это позволит оценить потенциал
выбранного ЖК
и доходность вложений.
Коммерческая недвижимость – это достаточно широкая категория, включающая объекты, которые предназначены для использования с целью получения прибыли
. Она включает как торговые и офисные помещения, так и кафе и рестораны, помещения под медицинские кабинеты и различные предприятия сферы услуг.
Общие вопросы коммерческой недвижимости
Частные инвесторы не так часто вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Однако есть категория недвижимости, которая считается оптимальным вариантом для среднего класса. Это помещения формата street
retail
. Они отличаются сравнительно небольшой площадью, но зато расположены на первых или цокольных этажах домов. Такие помещения часто арендуют под офисы, ориентированные на индивидуального клиента, под магазины, кафе, салоны красоты, массажные кабинеты и т.д. А в случае необходимости их всегда можно продать, поскольку найти для них покупателя несложно.
Иногда для этих целей покупают жилые квартиры, переводят их в разряд нежилой недвижимости и переоборудуют. Это требует значительных затрат, но в целом считается довольно выгодным вложением денег.
При этом предпочтительным вариантом является торговая недвижимость
. Стандартные офисные помещения особой прибыли своим владельцам не приносят, разве что речь идет об объектах в особо оживленной части города. Такие помещения могут заинтересовать юристов и нотариусов, представителей крупных страховых компаний, которые ищут помещение для нового отделения, а также туристические фирмы или рекламные агентства. Проблема заключается в том, что в самых оживленных районах такие объекты уже выкуплены, и цены на оставшиеся очень высоки.
Частные инвесторы могут вкладывать средства и в отдельно стоящие складские помещения. Но это потребует значительных расходов. Найти для них арендаторов довольно сложно, поскольку частное лицо не может обеспечить те же условия, что в крупных складских комплексах с их системами охраны, отоплением и противопожарной безопасностью. Разве что речь идет о небольшом складском помещении для интернет-магазина, которое всегда можно переоборудовать под что-нибудь другое – например, под шиномонтаж.
Плюсы инвестиций
Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают целым рядом преимуществ. К их числу можно отнести:
- Срок окупаемости
. У коммерческой недвижимости он ниже, чем у жилья. Причем снимают ее на более продолжительные сроки. Ведь коммерческую недвижимость арендуют для ведения бизнеса. Со временем это предприятие начинает притягивать все больше клиентов, лояльность которых основывается, помимо прочего, на удачном расположении предприятия торговли или сферы услуг. - Меньшие затраты на ремонт
. Во-первых, коммерческую недвижимость берет в аренду частный предприниматель или юридическое лицо с клиентоориентированным бизнесом. Такие арендаторы дорожат своей репутацией, и стараются поддерживать офис и торговые помещения в идеальном состоянии. Во-вторых, многие арендаторы в случае необходимости проводят ремонт за свой счет. Это может компенсироваться так называемыми арендными каникулами, но необязательно, все зависит от начальных договоренностей. - Минимизация конфликтных ситуаций
. По той же причине, то есть из-за своей бизнес-репутации, арендаторы стараются поддерживать с собственником хорошие отношения. - Высокая доходность
, кроме того, в отличие от сдачи в наем жилья здесь платежи задерживаются крайне редко. - Более строгое регулирование
– это практически прозрачный рынок, в отличие от сегмента жилой недвижимости. Поэтому все потенциальные споры в данном случае будет проще решать абсолютно легальным путем.
Кроме того, банки более охотно выдают кредиты на покупку таких объектов, которые приносят пассивный доход.
Аренда коммерческих объектов всегда оформляется официально с помощью договора и всех прилагающихся к нему документов.
Однако везде есть свои нюансы. В частности, нужно учесть, что объекты коммерческой недвижимости сами по себе являются более сложным продутом, чем обычные квартиры. Спрос на них зависит не только от их площади и назначения, но и от близости к транспортной развязке, местоположения, удачного окружения и т.д.
Недостатки инвестиций
У инвестиций в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:
- Такие операции требуют определенных теоретических знаний и практического опыта, в то время как для инвестиций в жилье этого не требуется.
- Поиск арендаторов для таких объектов может отнять больше времени.
- Дополнительные затраты, на которые приходится идти для того, чтобы привлечь арендаторов (например, расходы на перепланировку помещения)
- На рынке коммерческой недвижимости любой экономический кризис или спад деловой активности отражается быстрее и сильнее, чем на рынке жилой.
- Достаточно высокий входной порог на этот рынок, ведь цена объекта здесь намного выше, в том числе и в силу большой площади.
- Выйти с такого рынка сложнее, чем из сегмента жилой недвижимости, поскольку квартиру продать легче, а торговые помещения чаще берут в аренду, чем выкупают.
Кроме того, для заработка на коммерческой недвижимости нужно все-таки быть стратегом, а не тактиком, продумывать долгосрочные планы развития
. То есть с самого начала надо рассматривать инвестиционную привлекательность не только конкретного объекта, но и района его расположения в целом. При этом учитывается не только текущее состояние дел, но и перспективы развития конкретного района. Иначе через несколько лет может оказаться, что улица, на которой был приобретен объект, стала менее проходной, поскольку буквально в паре кварталов за это время вырос новый торговый центр.
Вывод
Любые инвестиции в недвижимость сопровождаются финансовыми рисками, поскольку инвестор может как минимум не выйти на запланированные показатели прибыли. Характерны эти риски и для коммерческой недвижимости. Но поскольку операции на этом рынке достаточно сложны, перед тем, как вкладывать туда деньги, рекомендуется проконсультироваться с профессионалом. Этому специалисту в дальнейшем можно будет поручить и ведение сделок с такой недвижимостью.
(1 оценок, среднее: 4,00 из 5)
Загрузка...
