Таиланд одним из первых в Азии легализовал криптовалюты. Уже сейчас местную недвижимость продают за биткоины, эфиры и другие цифровые деньги. О том, как проходят подобные сделки, рассказывает Виктор Кофанов, основатель инвестиционного агентства недвижимости King Window View Co., Ltd.
За два года пандемии покупатели зарубежной недвижимости приспособились к онлайн-просмотрам и дистанционным сделкам, проходящим по доверенности. Сейчас у россиян появились новые сложности – ряд банков страны были отключены от SWIFT, платёжные системы Visa и Mastercard перестали работать в России, резидентам страны запретили перечислять валюту на собственные счета за рубежом. На этом фоне многие задумались о покупке недвижимости за крипту. Рассказываем, в каких популярных странах такие транзакции возможны.
За последние годы резко выросло число продавцов недвижимости, которые готовы принимать платежи в криптовалютах – биткоинах и не только. Такие предложения есть в Таиланде, ОАЭ, Турции и многих других странах. Prian попросил юристов объяснить, как российское законодательство рассматривает подобные сделки, появляются ли здесь какие-то риски для покупателей. Читайте колонку Эдуарда Давыдова, старшего партнёра Emet law firm.
Об авторе:
Эдуард Давыдов
Старший партнер юридической компании
Emet law firm
Власти Объединенных Арабских Эмиратов стремятся стимулировать активность иностранных инвесторов различными способами. Один из них – возможность приобрести недвижимость в Дубае за Bitcoin, Ethereum и другие криптовалюты. Квартиры в Дубае остаются популярнейшим направлением для вложения денег. Жилой фонд востребован среди нерезидентов страны не только для переезда на ПМЖ или сезонного отдыха, но и в качестве инвестиций. Покупка недвижимости в Дубае за криптовалюты Bitcoin, Etherеum и другие цифровые валюты позволяет вложить средства без дополнительных расходов на комиссионные платежи. Ими можно рассчитаться как с риелторами, так и непосредственно с застройщиками, что позволяет подобрать жилье в любом из регионов страны в рамках имеющейся стратегии инвестирования.
В наше время криптовалюта стала особенно актуальной, так как она становится прекрасным инвестиционным и средством для оплаты. Не так давно приобретение дорогостоящих вещей за биткоины казалось нереальным, однако ситуация резко изменилась, и теперь владельцы криптовалют могут приобретать недвижимость.
Содержание:
Опасности сделок с криптовалютой
Несмотря на привлекательные возможности, доступные владельцам криптовалюты, покупка и продажа недвижимости подлежат регулированию законодательством.
Министерство финансов выразило свою позицию по этому вопросу. Заместитель главы ведомства, Алексей Моисеев, заявил, что такие сделки не безопасны с различных точек зрения. Он сравнил торговлю криптовалютой с торговлей ракушками или другими товарами.
Министерство опасается, что использование криптовалюты при покупке недвижимости может быть связано с попыткой покупателя скрыть свой доход. Также они обеспокоены тем, что в случае спорных ситуаций, связанных с незаконной продажей, права пострадавшей стороны могут остаться незащищенными, поскольку существующее законодательство не урегулировано в этом контексте.
При проведении сделок контрагенты могут столкнуться с различными сложностями, такими как:
Каждая из этих ситуаций может привести к частичной или полной потере всех финансовых средств для одной из сторон.
Легальность использования криптовалюты в российской недвижимости
При обращении к юристу для уточнения вопроса о законности приобретения недвижимости за биткоины, каждый получит однозначный ответ. Законодательство не регулирует такие отношения и не может одобрить или запретить такие сделки. Юрист может только предупредить обе стороны о возможных трудностях.
Основной сложностью является оформление договора. Юристы рекомендуют между контрагентами заключать два типа договоров в зависимости от поставленных задач: договор купли-продажи или договор мены.
При заключении договора купли-продажи сумма, уплачиваемая за недвижимость, должна быть указана, но она не может быть выражена в криптовалюте, только в российских рублях. Поэтому будет прописано, что недвижимость продается за условные единицы (биткоины), которые будут пересчитаны в рубли по курсу биткоина на день покупки квартиры.
Договор мены также сопряжен с определенными сложностями. Обычно стандартный договор предполагает обмен имуществом на имущество, но криптовалюта не может рассматриваться в качестве «вещи» в правовом смысле. Поэтому необходимо четко определить, на что будет обмениваться недвижимость и как это будет зафиксировано в договоре мены. Например, можно указать, что недвижимость обменивается на флеш-накопитель, содержащий файл wallet.dat, и в пункте договора указать количество биткоинов, находящихся на этом кошельке.
Чтобы защитить себя, продавец недвижимости может включить пункт о неустойке в случае, если кошелек окажется пустым или в нем окажется меньше биткоинов, чем ожидалось. Также процесс передачи доступа к кошельку следует документально зафиксировать с помощью акта приема-передачи.
Процедура передачи права собственности при использовании криптовалюты
При продаже недвижимости необходимо зарегистрировать передачу права собственности. В случае стандартной продажи за российские рубли весь процесс основывается на законе «О государственной регистрации».
Закон определяет условия, при которых государственный орган может отказать в регистрации. На данный момент продажа недвижимости за криптовалюту не запрещена, но Росреестр может отказать в передаче права собственности без объяснения причины. Контрагентам придется убедительно доказать легальность и законность такой сделки и, возможно, вступить в спор с ведомством.
Сложности при покупке недвижимости через криптовалюту
Несмотря на возможность приобретения недвижимости за биткоины, эксперты рекомендуют быть осторожными и лучше обменять криптовалюту на национальную валюту перед оформлением сделки. Это связано с отсутствием четкой законодательной базы для таких сделок в российских судах.
Еще одним аргументом против сделок с недвижимостью за биткоины является то, что переводы этой криптовалюты осуществляются анонимно. Это может привести к трудностям при доказывании факта получения биткоинов продавцом.
Даже после заключения сделки одна из сторон может обратиться в суд, чтобы оспорить ее законность. В таких случаях, суд может признать сделку недействительной и обязать контрагентов вернуть друг другу все полученное. Это может привести к потере биткоинов для одной из сторон, если другая сторона вернет недвижимость обратно.
Налоговые обязательства при совершении сделок с недвижимостью через криптовалюту
Если покупатель недвижимости планирует продавать ее в будущем, то возникает дополнительная сложность. Для того чтобы претендовать на налоговый вычет, необходимо подтвердить сумму расходов на покупку жилья в российских рублях. Однако, если расчеты при покупке проводились в биткоинах, то пересчитать эквивалент в российских рублях становится проблематично из-за отсутствия единого валютного курса, который был бы законодательно признан.
Информация о транзакциях с использованием криптовалюты хранится в блокчейне и представляет собой набор цифр, что делает ее бесполезной для налоговой инспекции. В результате продавец может потерять право на налоговый вычет и столкнуться с дополнительными расходами. В такой ситуации единственным решением может быть отказаться от продажи квартиры и использовать ее в качестве долгосрочного вложения.
Сделки с использованием криптовалюты возможны, но всегда несут в себе риски и сложности, которые следует учитывать. Возможно, в будущем такие сделки будут регулироваться на законодательном уровне, но пока что они основаны на творческом подходе и личной ответственности контрагентов.
Навигация по записям
В мае 2018 года вступил в силу декрет «О цифровых активах» (перевод документа на английский язык можно посмотреть здесь). Закон регулирует деятельность, связанную с криптовалютами и токенами, определяет требования к биржам, брокерам и дилерам, которые должны работать в стране на основании лицензий, а также назначает контролирующий государственный орган – Комиссию по ценным бумагам (Securities and Exchange Commission, SEC).
Главное для инвесторов: в Таиланде криптобиржи лицензируются государством, что гарантирует легальность и прозрачность сделок с цифровыми активами.
Сейчас оборот лицензированных SEC криптобирж составляет около $3 млрд (100 млрд батов) в месяц. В ближайшем будущем эта сумма вырастет в разы, ведь в игру вступают два крупнейших банка страны (SCB и Kasikorn), которые делают большие ставки на криптовалюту.
Лишь один пример. В ноябре 2021 года старейший банк Таиланда Siam Commercial Bank (114 лет на рынке) выкупил 51% акций крупнейшей тайской криптобиржи – Bitkub. Стоимость сделки – 17,8 млрд тайских батов.
Как рынок отреагировал на это событие? Цена акций SCB за неделю выросла почти на 10%, рыночная капитализация банка мгновенно увеличилась более чем на $900 млн (30 млрд батов), что почти вдвое превышает размер сделки по покупке биржи Bitkub.
Скриншот сайта криптобиржи Bitkub, акции которой приобрёл старейший банк Таиланда
Скорее всего, в ближайшем будущем у клиентов банка SCB появится возможность наряду со счётом в тайских батах или долларах США открыть ещё один счёт, например, в USDT/USDC*. У нас на Пхукете уже есть компании, которые зарегистрировали корпоративный банковский счёт на криптобирже Bitkub и предоставляют свои услуги за крипту.
USDT/USDC – криптовалюты, которые получили статус стейблкоинов, их курс привязан к стоимости доллара США.
Дальше будет ещё интереснее. Токенизация активов** полностью одобрена SEC Таиланда. Регулятор запустил процедуру выдачи лицензий компаниям на использование блокчейна Ethereum для оцифровки, листинга и торговли материальными активами, в том числе недвижимостью.
Это создание, распространение и управление цифровыми ценными бумагами (токенами), которые обеспечены недвижимостью. Токен может представлять собой долю в праве собственности на объект или компанию, право на часть дохода от имущества или другие виды прав. Токенизация даёт сектору недвижимости много преимуществ, главные из них – повышение ликвидности объектов, снижение порога входа для инвесторов, сокращение срока проведения сделок и уменьшение сопутствующих расходов.
«Крипто – это будущее. Поэтому мы должны сделать Таиланд криптопозитивным обществом» – это слова главы Туристического управления (Tourism Authority of Thailand, TAT). В данный момент ТАТ сотрудничает с SEC и местной криптобиржей, подготавливая почву для принятия цифровых токенов в качестве платёжных средств для туристов.
Уже сейчас на Пхукете вы можете использовать криптовалюту, например, купить или арендовать яхту. У наших партнёров есть корпоративный криптосчёт, принимают платежи в USDT и USDC. И конечно, вы можете приобрести недвижимость за биткоины, эфиры и другие валюты. Успешные сделки у нас уже были. Сейчас расскажу подробнее об одной из них.
Грузия
Грузинское законодательство рассматривает криптовалюты как актив, а не как платёжное средство. Поэтому транзакция оформляется как бартер, то есть формально покупатель меняет биткоины (или другую цифровую валюту) на недвижимость. В договоре её стоимость можно прописать в обычной валюте, например, в грузинских лари. Это абсолютно легально.
Надо уметь договариваться
Я криптоэнтузиаст. Верю, что эта сфера будет стремительно развиваться. К примеру, застройщик комплекса Shambhala, о котором я уже рассказывал, выходит на IPO. В ближайшем будущем эта и другие серьёзные компании наверняка начнут токенизировать недвижимость, а затем будут принимать крипту без всяких конвертаций.
Ещё один пример. Есть на Пхукете интересный комплекс Patong Bay Ocean View– это инвестиционный проект.
Застройщик предлагает коттеджи с одной спальней и кухней-гостиной общей площадью 60–70 кв. м, с джакузи или мини-бассейном. Гарантированный доход по этим объектам фиксированный – 7% годовых на 15 лет. После 100% оплаты первые 7% перечисляются инвестору уже через 30 дней, то есть выплата происходит на год вперёд.
К тому же здесь предлагается ещё и опция обратного гарантированного выкупа: через 10–15 лет застройщик готов выкупить у вас приобретённый коттедж за 100% от суммы инвестиций. В качестве бонуса – возможность отдыхать в этом коттедже две – четыре недели в году. Так вот, этот застройщик уже сейчас принимает абсолютно все типы криптовалют без комиссий.
В целом же сфера новая, многие застройщики на Пхукете просто с этим ещё не сталкивались. Общая масса агентов по недвижимости тоже в большинстве своём ничего в крипте не понимает. Но если везде не красуются рекламные баннеры «Продаём за битки», то это ещё не значит, что сделки не проходят.
В тех транзакциях, которые мы проводили, инициатором выступал я. Точнее, у меня был запрос от клиента, и я искал способы его решить. Уговаривать застройщиков долго не пришлось: компании продвинутые. Но если вдруг попадётся какой-нибудь пугливый девелопер, который не знает, как это работает, надо просто ему «нарисовать дорожную карту». С учётом всех преимуществ, уверен, он не откажется от сделки. Так что теоретически любой объект на Пхукете – от элитной виллы до рядовой квартиры – можно купить за криптовалюту.
Никто не знает, что будет дальше с миром криптовалют. Но мне кажется, раз многие государства уже приняли их в качестве платёжных средств, то перспективы понятны – развитие. Вероятность, что технология блокчейна просто уйдёт в небытие, практически равна нулю. Тем не менее в этой сфере много «шальных денег», которые не помешало бы вложить в реальный и осязаемый сектор. Например, инвестировать в ликвидную недвижимость, стоимость которой привязана к надёжной валюте.
King Window View – ваш надёжный партнёр и гарант безопасности ваших инвестиций!
Условия цитирования материалов Prian.ru
Разрешены ли платежи в криптовалюте за границу
В законе указан запрет именно в части «приёма» цифровой валюты в качестве встречного предоставления.
Более того, в Росфинмониторинге напомнили, что покупка и продажа криптовалют не является нарушением российского законодательства – запрет установлен только в отношении её приёма для оплаты товаров или услуг. То есть криптовалюту можно менять только на деньги.
Таким образом, прямого запрета на плату криптовалютой нерезидентам – нет.
В тех государствах, где покупка недвижимости за криптовалюту не является нарушением, сделка проходит абсолютно законно и безопасно. Она проводится по законодательству страны, где расположена недвижимость.
Никакой разницы с точки зрения действующего законодательства нет. Все действующие ограничения относятся исключительно к сделкам в фиатных валютах. Что в общем-то ясно, ведь при расчетах в криптовалютах часто отсутствует третья сторона, которая могла бы эти ограничения внедрить (в фиатном мире это банки).
Купить недвижимость в Дубае за Bitcoin
Стоимость недвижимости в Дубае за Bitcoin рассчитывается по курсу AED. Конвертация в валюту ОАЭ обязательна и осуществляется по актуальному биржевому курсу. Она необходима в связи с установленными ЦБ ОАЭ требованиями об осуществлении расчетов на территории страны. Наиболее распространены покупки недвижимости off-plan. Цены на строящееся жилье позволяют сохранить до 30% от его стоимости к моменту введения объекта в эксплуатацию. Крупные застройщики предлагают высоколиквидное и доходное жилье, которое будет приносить стабильную прибыль. Цены на недвижимость в Bitcoin, Ethereum и других криптовалютах на несколько процентов ниже за счет сокращения комиссионных платежей.
Риски, связанные с покупкой недвижимости за криптовалюту
К основным проблемам такого рода сделок относят, в первую очередь, повышенную волатильность криптовалют. В этой связи решающее значение имеет момент, на который фиксируется курс. Также риски исходят от контролирующих органов, которые могут менять правила сделок за криптовалюту. Транзакции обязательно должны проводиться опытными участниками рынка, как в сфере недвижимости, так и в области криптовалют, чтобы исключить юридические ошибки и потерю денег.
Для граждан России сейчас имеется и специфический риск. Криптовалютные площадки по-разному отреагировали на международные санкции. Ограничения в работе для пользователей из России ввели площадки BTC-Alpha, CEX IO
, KUNA
. Биржа CoinZoom приостановила регистрацию новых пользователей из России
. Крупнейшая биржа Binance
прекратила работать с картами Visa и Mastercard, выпущенными в России. Тем не менее, сами по себе российские счета там не заморожены. Ещё один лидер рынка, биржа Coinbase, заявила о блокировке 25 тыс. криптокошельков, связанных с российскими физическими и юридическими лицами. Однако, по утверждению компании, эта мера связана с нелегальной деятельностью их владельцев, а не с их российским происхождением
.
Популярные районы в Дубае
Традиционным спросом пользуется жилой фонд в районе Dubai Marina. Он популярен среди туристов, поэтому жилье для аренды востребовано в течение всего года. Элитные объекты, расположенные на острове Palm Jumeirah, выбирают ценители комфорта и роскоши. Несмотря на достаточно высокую ценовую политику, спрос на жилье в данном сообществе всегда высок. Повышенный интерес у инвесторов вызывают центральные районы эмирата: Downtown Dubai, Dubai Hills, Business Bay. Многие покупатели предпочитают объекты в известных жилых комплексах. Крупные ЖК, которые иногда называют районами, – Burj Khalifa, Emaar Beachfront.
Германия
В этой стране сделки с криптовалютой легализованы, вы оплачиваете покупку переводом из вашего криптовалютного кошелька на кошелёк продавца. Получив подтверждение перевода денег, нотариус регистрирует передачу права собственности. Участники сделки платят те же налоги, что и при банковском переводе денег.
Как обычная сделка, только быстрее
Клиент остановил свой выбор на комплексе вилл Shambhala Grand Villa. Пара слов о проекте, чтобы вы понимали мотивацию инвестора. Во-первых, это пешая доступность пляжа в премиальной локации. Район Лагуна знаменит развитой инфраструктурой: гольф-поля, спа-центры, рестораны мировой кухни, именитые пятизвёздочные отели по соседству, широкая песчаная линия пляжа, протяжённость которого более семи километров. Рядом с комплексом достраивается парк для прогулок и развлечений Boat Avenue Park & Playground.
Проект парка с рекреационной зоной вблизи комплекса Shambhala Grand Villa
Все эти факторы гарантируют высокую капитализацию и востребованность на рынке (в продаже осталось четыре виллы из 43).
Во-вторых, организацией арендного бизнеса в комплексе занимается профессиональная управляющая компания. Виллы сдаются полностью меблированные, УК берёт на себя всю ответственность за состояние техники и ремонта, организовывает посуточную аренду, занимается маркетингом, обеспечивает высокий уровень сервиса, достойный ценник и стабильную заселяемость.
УК предлагает инвестору несколько арендных программ: либо фиксированный гарантированный ежегодный доход, либо деление фактической прибыли с УК в процентном соотношении 60/40 в пользу инвестора. Выплаты собственникам производятся в тайских батах – одной из самых стабильных валют мира. То есть считайте, что для нашего клиента эта сделка стала хорошей диверсификацией его криптоактивов.
Стоимость полностью меблированной виллы составила 22,6 млн батов ($675 тыс.). Цена объекта всегда фиксируется в батах. Расчёты в любой валюте проходят по курсу на момент проведения транзакции. Мы договорились с застройщиком о платежах в эфириуме, хотя он принимает и другие типы криптовалют.
<img class="img-fluid" src="https://prian.ru/uploads/content/2021_12/22
.jpg» title=»»>
Для бронирования виллы необходимо внести резервационный платёж, его можно перечислить по QR-коду. Максимальная сумма транзакции по QR-коду составляет 1 млн батов.
Всё очень просто: застройщик заходит в свой кабинет на бирже Bitazza, через которую он работает, нажимает «депозитировать», и приложение генерирует для него QR-код, который он и отправляет покупателю. Так было и при резервации вышеупомянутой виллы. По QR-коду инвестор перевёл эфиры на кошелёк застройщика, в течение пары минут произошло зачисление. Застройщик тут же (через биржу) конвертировал крипту в тайские баты и зачислил их на обычный расчётный счёт, предоставив покупателю квитанцию о зачислении платежа в батах.
Вот и всё! Транзакция заняла пару минут. В то время как платёж через банк может идти до семи рабочих дней. Более того, в этой сделке застройщик взял на себя все расходы за перевод: так как он выводил эфиры из биржи, он и платил комиссию за конвертацию.
Сделка завершилась так же, как и любая другая с участием иностранца. Мы подписали договор купли-продажи, клиент перечислил оставшуюся сумму единым платежом – тоже в эфириумах.
Недвижимость на Пхукете от агентства недвижимости King Window View
147 911 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
1 963 520 €
Пентхаус на острове Пхукет, Таиланд
1 511 078 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
111 215 €
225 112 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
572 000 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
180 510 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
153 770 €
171 808 €
2 194 400 €
126 620 €
395 200 €
832 000 €
379 255 €
1 334 580 €
647 400 €
439 400 €
671 034 €
803 400 €
138 320 €
Посмотреть ещё 100 похожих объектов
Есть один юридический нюанс, который стоит учитывать при приобретении недвижимости в Таиланде за крипту. Все объекты, которые мы на сегодняшний день продавали, оформлялись в leasehold.
Для оформления объекта во freehold инвестиции должны поступить от иностранного физического лица в иностранной валюте из-за рубежа с конкретным назначением платежа. При регистрации сделки Земельный департамент потребует специальную форму – foreign exchange transaction form (FET Form) – на каждую транзакцию. Предоставить FET Form может только банк, у криптобиржи нет такой возможности (пока).
Однако можно решить и эту задачу. Для этого нужно конвертировать наличные деньги в тайском банке из любой иностранной валюты в местную. На эту операцию банк так же выдаст FET Form – это тоже будет являться основанием в Земельном департаменте для регистрации недвижимости во freehold.
Соответственно, можно в Таиланде перевести криптоактивы в доллары или евро, обменять их в банке на тайскую валюту, получить FET Form и осуществить регистрацию объекта во freehold. Да, здесь будут потери на двойной конвертации, но это позволит выполнить требование законодательства. Если кто-то из инвесторов будет настаивать на freehold ownership, то я могу предложить ему такой путь.
Подробнее о разнице между двумя формами собственности – в этом ролике. На нашем канале в Youtube можно найти и другие полезные видео об инвестициях в недвижимость Таиланда.
В каких странах официально продают недвижимость за криптовалюту
Официальная покупка недвижимости за криптовалюту возможна в таких странах, как ОАЭ, Канада, Германия, Индонезия, Таиланд.
К примеру, в покупатель и продавец подписывают договор, где указывают счёт компании-продавца на самой большой бирже критовалюты INDODAX. Средства туда перечисляют в эквиваленте стоимости в долларах США. После получения криптовалюты компания продаёт её через биржу, и на её счёте оказываются уже доллары или местная валюта. При этом нет валютного контроля и не нужно подтверждать происхождение средств.
В такие сделки полностью легализованы. Покупку оплачивают с помощью перевода с криптовалютного кошелька покупателя на такой же кошелёк продавца, а право собственности регистрирует нотариус на основе подтверждения перевода. Участники сделки платят налоги — такие же, как при обычной банковской операции.
был первой азиатской страной, которая легализовала криптовалюту. Чтобы осуществить сделку по покупке, необходимо обратиться к специальным аккредитованным агентствам недвижимости, которые принимают виртуальную валюту.
В можно приобретать недвижимость с использованием цифровых валют через уполномоченные агентства. Ц Б ещё не определил криптовалюту в качестве законного платёжного средства, поэтому существует несколько ограничений, таких как отсутствие предоставления банками криптоуслуг. Однако транзакции между частными лицами и некоторыми регулируемыми агентствами недвижимости разрешены.
Важно помнить, что операции с криптовалютой являются необратимыми и нужно тщательно отнестись к проверке всех участников сделки.
Поможем купить недвижимость за криптовалюту в Дубае
Лицензированное агентство недвижимости поможет подобрать высоколиквидную и доходную собственность в Дубае. Специалисты готовы проконсультировать по вопросам покупки недвижимости посредством цифровой валюты, а также оказать помощь в оформлении сделки купли-продажи и переводе средств.
Продажа недвижимости за криптовалюту в Дубае, ОАЭ
Особенность любой из цифровых валют состоит в высокой волатильности. Снижение стоимости активов или полную потерю средств позволяют предотвратить инвестиции в недвижимость. Они дают возможность не только сохранить деньги, но и получать стабильный доход от сдачи жилья в аренду. Для использования средств предусмотрена система блокчейна. Оплата осуществляется посредством Bitcoin (BTC) или иных криптовалют. Интерес к сделкам на основе криптовалюты в ОАЭ наблюдается с 2017‒2018 годов, когда стоимость биткоина росла наиболее активно. Он остается наиболее известной и широко востребованной цифровой валютой. Можно купить недвижимость в Дубае за BTC или же использовать альткоин этериум (Ethereum), альткоин риппл (Ripple) от XRP. Среди преимуществ использования криптовалюты можно выделить:
Весь процесс полностью легален и регулируется законодательно.
Процесс покупки
Процесс покупки недвижимости за криптовалюту не имеет принципиальных отличий от сделки, заключаемой с использованием наличных или кредитных средств. Требуется лишь обратиться в агентство, которое подберет объект, соответствующий предъявляемым требованиям по месту расположения, площади, стоимости. После получения согласия от покупателя объект бронируется, цифровая валюта обменивается на привычные деньги посредством обменников. Процесс максимально прозрачен и исключает любые риски. Лишние посреднические звенья в данной цепочке отсутствуют, что позволяет купить жилье в Дубае иностранцу за криптовалюту и избежать дополнительных комиссионных платежей. Все большее количество застройщиков не отказывается от подобной системы платежей. Среди наиболее крупных девелоперов можно выделить Emaar Properties, Select Group, Fam Properties, у которых можно выбрать новостройки в Дубае во всех популярных районах мегаполиса.
Система блокчейна
Земельный департамент Дубая активно использует систему блокчейна. В ней фиксируются все данные о собственнике валюты. Процесс осуществления электронных платежей полностью безопасен и занимает несколько минут. Цифровые транзакции надежно защищают личную информацию. Параллельно происходит регистрация договоров, что делает процесс купли-продажи контролируемым со стороны государства и безопасным для всех участников сделки. Платеж можно отправить из любой точки мира, что позволяет купить квартиры или дома в Дубае, не выезжая за рубеж.
Оформление сделки
Схема оформления сделки схожа с покупкой жилья по традиционной системе расчетов, при этом она имеет лишь несколько отличий:
Для покупателя обязательно наличие электронного кошелька. В дальнейшем остается завершить сделку и получить свидетельство о праве собственности. Вне зависимости от схемы оплаты при получении свидетельства оплачивается обязательная государственная пошлина в размере 4% от стоимости жилья.
Необходимо ли уведомлять налоговую о наличии криптокошелька
Криптовалютный кошелёк – это программа, которая содержит криптографические ключи, которые позволяют получать, отправлять и хранить криптовалюту.
При этом сама криптовалюта не хранится на кошельке, она хранится в блокчейне. Кошелёк для криптовалюты — это лишь место хранения секретного ключа для доступа к криптовалюте.
По аналогии можно сказать, что деньги не хранятся на банковской карте, они хранятся на банковском счёте. А карта – это секретный ключ к деньгам: прикладывая её к терминалу, лицо идентифицирует себя и свой счёт.
Существуют два основных типа криптовалютных кошельков.
Согласно текущему законодательству, как-то уведомлять ФНС о таких кошельках необходимости нет.
В первую очередь потому, что они схожи с кошельками для наличных, и тут ответственность налогоплательщика перед государством только в отношении доходов от криптовалют. К примеру, если вы купили дешевле, а продали дороже.
Совсем иначе дела обстоят с кошельками, где есть кастодиан, особенно если он внедрил правила KYC (know your customer, то есть «знай своего клиента») – принцип банковского и биржевого регулирования для финансовых институтов, а также компаний, работающих с деньгами частных лиц, означающий, что они должны идентифицировать и установить личность клиента, прежде чем проводить финансовую операцию.
Так вот, если у вашей зарубежной криптобиржи, обменника или даже банка, который хранит ваши криптоактивы, есть лицензия финансового регулятора, то да, для вас этот счёт является счётом в иной организации финансового рынка, и тогда на вас накладываются все обязанности валютного резидента согласно 173-ФЗ «О валютном регулировании и контроле» по аналогии с обычными зарубежными счетами.
Таиланд
В Таиланде криптовалюта была легальным платёжным средством. Покупатели могли расплачиваться с продавцом или застройщиком биткоинами, эфирами или иной цифровой валютой. Цена объекта фиксировалась в тайских батах, а размер платежа в крипте определялся в момент проведения транзакции. Покупатель перечислял средства на кошелёк продавца, продавец конвертировал их в национальную валюту и учитывал как платёж в тайских батах.
В марте 2022 г. власти страны решили, что широкое использование цифровых активов угрожает финансовой системе и экономике. Было принято решение запретить криптовалюту в качестве средства оплаты товаров и услуг. Новые правила начинают дейстовать с 1 апреля 2022 г.
США
Если продавец готов проводить транзакцию с криптовалютой, покупатель может расплатиться непосредственно биткоинами
. В противном случае ему нужно будет найти посредника для вывода цифровых денег в фиат. Как российская налоговая воспринимает криптовалютные транзакции
Прежде всего необходимо отметить, что операции с криптовалютой в любом случае потенциально способны приносить доход и прибыль, которые могут быть включены в налогооблагаемую базу по целому спектру налогов (НДФЛ, налог на прибыль).
К примеру, при продаже монет криптовалют за фиатную валюту образуется доход, который можно измерить в денежном выражении, а значит, он потенциально налогооблагаем. Само получение криптоактива тоже может быть расценено как получение «иного» имущества, а следовательно, создаёт доход.
Указанная ситуация не зависит и никогда не зависела от легального признания криптовалюты в России, в том числе признания или непризнания её законным платёжным средством, так как прямого запрета осуществлять продажу самой криптовалюты никогда не существовало.
Так, криптовалюта до введения в действие закона о ЦФА никогда не была ограничена в обороте и (или) запрещена к реализации на территории России. Негативное отношение контролирующих органов и судов, в том числе Банка России, существовало только в отношении использования её в качестве платёжного средства.
Разъяснения Минфина РФ за период до принятия закона о ЦФА прямо подтверждают вышеизложенное.
Так, в письмах Минфина продажа криптовалюты уже расценивалась как продажа имущества, в связи с чем, по мнению Минфина РФ, полученный доход подлежал обложению НДФЛ, но мог быть уменьшен на расходы по приобретению криптовалюты, если они документально подтверждены.
Из чего следовало, что при получении дохода от продажи криптовалюты необходимо самостоятельно исчислить НДФЛ и подать налоговую декларацию.
Кроме того, налоговые органы уже внедрили доходы от операций с цифровыми валютами для заполнения налоговой декларации. Данный источник дохода вы можете увидеть под кодом 4909 в своём кабинете налогоплательщика.
Проще говоря, налоговую интересуют не сами транзакции, а чистоплотность в отношении налогов с доходов.
Главным же противником свободного оборота крипты в России был и остаётся Центральный Банк, и позиция его связана с «противодействием легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путём, и финансированию терроризма».
В любом случае практика совершения сделок, а также декларирования дохода от криптовалют складывается на наших глазах. Совершая крупные операции, лучше, чтобы не подвергать себя лишнему риску, обратиться к профессиональному консультанту, который поможет принять правильное решение в быстроразвивающемся мире криптовалютных операций.
Инвестировать криптовалюту в недвижимость в Дубае
Инвестиции в арабскую недвижимость остаются выгодными по ряду причин:
Как регулируются платежи в криптовалютах на территории Российской Федерации
В настоящее время в РФ отсутствует полноценное законодательное регулирование такого финансового инструмента, как криптовалюта.
Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах, цифровой валюте» (далее – Закон № 259-ФЗ) определяет общий контур взаимоотношений, вытекающих из сделок с цифровыми финансовыми активами (ЦФА) и цифровой валютой. Несмотря на то что термин «криптовалюта» в тексте закона ни разу не упоминается, к криптовалюте можно отнести понятие «цифровая валюта».
Цифровой валюте посвящена всего одна статья закона о ЦФА (ст. 14), тогда как остальные его нормы посвящены вопросам регулирования ЦФА.
Так, организация выпуска, непосредственно выпуск и обращение цифровой валюты в России законодательно никак не урегулированы. Это означает, что криптообменники, криптобиржи, P2P-платформы и прочие операторы криптовалютного рынка находятся вне правового поля.
Отсутствие полноценного законодательного регулирования напрямую связано с трудностями в вопросе подтверждения права собственности на криптовалюту при совершении сделок.
Принадлежность криптовалюты определяется только обладанием ключом доступа, который и позволяет проводить транзакции.
Законодательство и судебная практика признают криптовалюту имуществом и предметом сделок, но только в некоторых случаях:
Для остальных случаев статус криптовалюты всё ещё не определён, что создаёт множество проблем.
При этом упомянутым законом установлен запрет для резидентов России (юридические лица и физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 следующих подряд месяцев) на использование цифровых валют в качестве средства платежа, а также запрещено рекламировать платежи криптовалютой любым способом.
Турция
Заплатить продавцу биткоинами не получится, однако некоторые агентства недвижимости готовы выступить в роли «криптообменника»: принять цифровую валюту, конвертировать в обычные деньги и перевести на счёт продавца. При этом с покупателя удерживается комиссия.
Дубай запустил платежи в криптовалюте ещё в 2017 году. Сейчас по этой схеме работают многие крупные застройщики. Вы можете оплатить выбранный объект непосредственно в биткоинах, однако в договоре его цена будет зафиксирована в дирхамах
.
