Старт жилищной реформы в Москве в 2017 году обрадовал многих жителей пятиэтажных домов, ведь у них появилась перспектива бесплатно переехать в комфортные новостройки. Московская область не захотела оставаться в стороне. Правительство МО тщательно изучает столичную программу и раздумывает над разработкой аналогичного проекта по сносу хрущевок в Подмосковье.
Содержание:
План подмосковной реновации
Летом 2016 был утвержден законопроект, посвященный комплексному развитию территорий. Согласно ФЗ №373 в Подмосковье реализуется проект КУРТ, связанный с переселением людей из аварийного жилья. Первыми его участниками стали города Королев и Пушкино.
Снос пятиэтажек в Московской области начнется после 2020 года. До этого момента необходимо разработать четкий план переселения и демонтажа этих строений. Под разбор пойдут здания, которые строили в конце 50-х годов XX века. Срок их использования по регламенту составлял 25 лет.
Снос домов в Подмосковье начнется с 5-этажек определенных серий:
- 1605-АМ. Здания из сборных железобетонных плит с тремя или пятью подъездами. Их строили в промежутке с 1958 по 1966 гг. Основное количество таких домов сосредоточено в Балашихе, Мытищах, Пушкино и Долгопрудном.
- II-32. Строения из виброкирпича, возведенные с 1959 по 1965 гг.
- II-35. Панельные постройки, появившиеся в промежутке с 1959 по 1969 гг.
Характерная черта старых квартир в пятиэтажках и трехэтажках – теснота. Жильё имеет низкие потолки, один санузел и микроскопическую кухню. Плохая шумоизоляция, в домах отсутствует мусоропровод и лифт.
Реновация жилья в Московской области будет проходить по плану, продуманному местной администрацией. Поэтому проект существенно отличается от того, что предстоит пережить москвичам. С жителями программу начнут обсуждать не ранее 2020 года.
Прежде чем демонтировать пятиэтажки, надо в первую очередь разобрать бараки. Чтобы переселить оттуда людей, потребуется подготовить около 300 тысяч квадратных метров жилья.
До начала масштабного строительства и «переезда» планируется расселить 160 квартир из двух пятиэтажных строений. Это будет пилотный этап.
В список собственников, которые получат новые квартиры, войдут:
- Жители аварийных и ветхих домов.
- Те, кто официально согласился на переезд.
- Оформившие акт обмена жилплощади.
Поскольку двухкомнатные квартиры в несколько раз больше по метражу, чем старые, новоселам предложат оплатить разницу из своего кармана. При отсутствии финансов придется переезжать в однушку. Семейные пары с детьми или маленьким доходом смогут подать заявку на социальную ипотеку.
Подробная информация о демонтаже аварийных строений в области размещается на сайте Комплекса градостроительной политики. Здесь публикуют данные о ходе реновации, адреса зданий под разбор, условия расселения пятиэтажек.
Подводные камни реновации
По прогнозам экспертов, масштабная застройка новыми объектами может спровоцировать обрушение рынка недвижимости. Однако, скорей всего это паника на пустом месте. Ведь администрация Подмосковья заявила, что для расселения людей будет приобретаться недвижимость в готовых ЖК. Если объем закупок будет большим, то ценники на недвижимость подскочат. Так что программа реновации в Подмосковье – это шанс застройщиков очень хорошо заработать.
Закон о реновации жилого фонда до сих пор вызывает множество споров, а подводные камни проекта периодически становятся предметом обсуждений в СМИ. Сколько их еще поднимется на поверхность, помимо уже обнаруженных?
- Равнозначная жилплощадь. В реальности цена за новую квартиру может оказаться меньше, особенно если владелец вложил неплохие деньги в ремонт старой. Возможно по метражу она и будет равнозначная, а вот равноценная ли? Большой вопрос.
- Установление прав собственности. На подписание необходимой документации выделяется 3 месяца. Если владельцу недвижимости что-то не нравится, то администрация может инициировать разбирательство в суде и потребовать подписать соглашение о передаче права собственности на старое жилье Стройкомплексу. Иными словами, выбора у людей нет. Получается, что переселение ведется принудительно.
- Реновация рассчитана на 20 лет. Как думаете, по истечении этого срока многие чиновники останутся на своих местах? То-то и оно, получается спросить будет не с кого. Снести снесут, а что построят вместо них?
Это лишь минимальный перечень вопросов, которые возникают у народа. Программа сноса ветхого жилья уже «прославилась» нарушением многочисленных правовых актов и гражданских прав. Поэтому правительству стоит доработать ФЗ 141, иначе недовольства будут только нарастать.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь: (Москва и МО с 9:00 до 20:00). Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
Программа позволит расселять жителей бараков, послевоенных малоэтажных домов и хрущевок
Власти Московской области занимаются подготовкой запуска программы реновации жилищного фонда, которая позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей региона. Об этом «РБК-Недвижимости» сообщили в пресс-службе Министерства жилищной политики Московской области.
Программа реновации будет представлять собой доработанный механизм развития застроенных территорий. Она позволит расселять жителей бараков, послевоенных малоэтажных домов и хрущевок. Реализовывать подмосковную реновацию хотят с привлечением инвестиций. Рассказываем, как власти предлагают решать вопрос с ветхим жилым фондом в Подмосковье.
Программа реновации в Московской области
Подмосковные власти намерены решать вопрос расселения из ветхого жилья с помощью собственной программы реновации. По их данным, сейчас общий объем жилищного фонда в регионе составляет 257 млн кв. м, из них 63 млн кв. м (25%) относится к жилью с высокой степенью износа.
«Правительством Московской области организована работа по запуску программы реновации жилищного фонда. Она позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей Подмосковья. Программа реновации по своей фундаментальной основе будет представлять собой доработанный механизм развития застроенных территорий», — рассказали в пресс-службе Министерства жилищной политики Московской области.
Программа реновации в Московской области ставит три основные цели. Во-первых, ликвидацию жилых домов с высокой степенью износа. Во-вторых, недопущение создания ветхого и аварийного фонда. В-третьих, создание жилья нового стандарта качества, комфортной городской среды.
«Программа будет осуществляться за счет внебюджетных средств. В ее рамках планируется расселить жителей домов трех категорий: бараки (2 тыс. домов), послевоенные малоэтажные дома (22 тыс. домов) и хрущевки (3,4 тыс. домов)», — отметили в пресс-службе.
При формировании перечня домов, подлежащих сносу и расселению в рамках программы, власти намерены учитывать мнение собственников и нанимателей жилых помещений с помощью голосования и проведения общего собрания собственников жилья.
Контекст
На прошлой неделе в СМИ появилась информация о том, что губернатор Московской области Андрей Воробьев направил президенту России Владимиру Путину предложения по расселению из ветхого жилья. В частности, власти Подмосковья предложили определить процедуру изъятия ветхого жилья при согласии не менее 70% собственников в доме, установить право субъектов определять типы ветхого жилищного фонда, подлежащего расселению. Кроме того, правительство Московской области предложило наделить регионы полномочиями по предоставлению девелоперу в пользование площадки под строительство дома в случае участия в расселении ветхого жилья и предоставить меры поддержки участникам программы (субсидирование ипотеки и кредитов застройщикам). Реализация данных предложений позволит запустить в регионе проект реновации с привлечением частных инвесторов.
Какие программы расселения сейчас есть в Подмосковье
Как рассказали «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Министерства строительного комплекса Московской области, сейчас на территории региона расселение граждан из ветхого жилья проходит в рамках двух программ. Это адресная программа Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2016–2021 годы» и Государственная программа Московской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в Московской области на 2019–2025 годы».
Расселению подлежат дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. Так, с 2016 по 2019 год было расселено 2,4 тыс. домов (общая площадь 95,6 тыс. кв. м), в которых проживало около 6 тыс. граждан. «С начала 2020 года переселено еще 728 человек из 298 аварийных жилых помещений. До конца 2020 года планируется переселить еще 2070 граждан из 811 аварийных жилых помещений общей площадью почти 35 тыс. кв. м», — добавили в министерстве.
При этом нуждающихся в переселении людей гораздо больше (около 1,3 млн человек), и они не ограничены рамками существующих программ. Именно поэтому и предлагается запустить комплексную программу переселения из ветхого жилья наподобие московской реновации и привлекать инвесторов для ее реализации.
Что тормозит реновацию в Подмосковье
Сейчас реализация проектов застроенных территорий с привлечением частных инвесторов в Московской области затруднена из-за отсутствия нормативной базы и порядка учета мнения жителей при формировании таких проектов. Также нормативно не определены понятие ветхого жилья и процедура изъятия его у собственников, если они не согласны на предложенные варианты переселения. Камнем преткновения являются риски застройщиков при расселении домов в виде отказа собственника продавать квартиру и низкая экономика проектов. Предложенные властями механизмы должны устранить эти пробелы.
В Фонде содействия реформирования ЖКХ «РБК-Недвижимости» рассказали, что подобные предложения по расселению из ветхого жилья направляли в Минстрой России. Они подготовлены во исполнение поручения вице-премьера Марата Хуснуллина и предусматривают внесения изменений в ФЗ «О Фонде содействия реформирования ЖКХ», Жилищный и Градостроительный кодексы и ряд других законодательных актов.
«Данные предложения предусматривают, в частности, введение законодательного понятия «ветхих многоквартирных домов», установление механизма финансирования переселения граждан из ветхого жилья. Также предложения направлены на совершенствование отношений в сфере развития застроенных территорий, в том числе учета мнения собственников жилых помещений многоквартирных домов, признанных ветхими, при формировании и реализации проектов по развитию застроенных территорий», — пояснили в Фонде.
Как эксперты оценивают реновацию в Подмосковье
Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», поддерживают запуск программы реновации в Московской области. Вопросы у них вызывают масштабы программы и ее финансирование — без средств из федерального бюджета, по их мнению, не обойтись.
Программа реновации в Московской области имеет место быть, тем более что все технические параметры программы можно позаимствовать у ближайшего соседа — Москвы, отметил генеральный директор РАСК Николай Алексеенко. «Сама по себе инициатива о разработке программы правильная и нужная, однако серьезные опасения вызывает именно заявленный масштаб реновации и источники ее финансирования», — отметил он.
По его мнению, заявленный объем расселения в размере 63 млн кв. м жилья выглядит колоссальным. Для сравнения, согласно официальным данным, объем расселения в Московской области с 2011 по 2018 год составил только 550 тыс. кв. м ветхого и аварийного жилья. По столичной программе реновации власти планируют до 2032 года построить порядка 25 млн кв. м жилья. При этом по финансовым возможностям Московская область уступает столице.
«Сравнивая текущие возможности области и Москвы, можно логично заключить, что планируемая областная программа потребует кратно больше ресурсов и заметно большего периода реализации. Скорее всего, область будет рассчитывать на дотации из федерального центра, а также на масштабное привлечение инвесторов и застройщиков», — отметил глава РАСК.
С привлечением инвесторов также могут возникнуть проблемы — есть опыт Москвы, где власти и бизнес достаточно обсуждали условия сотрудничества. Это притом что условия на столичном рынке более привлекательные, цены здесь выше подмосковных.
Аналогичную позицию озвучил руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. «Если в пределах МКАД на месте хрущевок почти везде можно построить жилые комплексы с необходимой для застройщиков маржой, то в Московской области такая схема гарантированно сработает только в городах-спутниках», — отметил аналитик.
По его мнению, сама программа может занять даже больше времени, чем в Москве. Согласно анонсу в нее планируется включить каждый 4-й многоэтажный дом в регионе (тогда как столичная программа расселения пятиэтажек касается 10% от числа жилых зданий и рассчитана на 15 лет). Кроме того, проблема ветхого жилья как таковая не имеет конечного решения, так как через 10-20 лет морально и физически устареют уже не только пятиэтажки, но и часть «брежневских» панельных и блочных домов.
Член Общественной палаты Московской области, руководитель подмосковного центра «ЖКХ контроль» Валерий Мамчур также поддержал программу реновации в Подмосковье — регион действительно нуждается в комплексной программе расселения граждан из ветхого жилья. По его мнению, программа может быть успешно реализована при достаточном финансировании и поддержке граждан. Тем более что механизмы для ее реализации уже есть — московский опыт.
Вопрос вызывает экономическая составляющая программы — инвесторам может быть не совсем выгодно строить в рамках программы. «В Москве на месте пятиэтажки можно построить 17-этажный дом с уже подведенными коммуникациями и отбить все затраты», — сказал эксперт. В Подмосковье ситуация немного другая — стоимость 1 кв. м здесь гораздо ниже. Решением проблемы в данном случае может стать субсидирование строительства, считает эксперт.
Точка зрения девелопера
Директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК (компания строит жилье в Москве и области) Ксения Цаплина заявила, что застройщику интересно с экономической точки зрения принимать участие в подобных проектах, если данный объект расположен в перспективном для строительства месте — не далее 10 км от МКАД. Большинство городов Подмосковья, в которых большой процент ветхого жилья, расположены в тех локациях, в которых нет внешнего спроса на жилье.
«С точки зрения ведения бизнеса застройщик заинтересован в участии в подобных программах, когда на законодательном уровне будут урегулированы все вопросы, которые связаны с низкой экономикой проекта, а также позволят минимизировать риски застройщиков, связанных с расселением ветхого жилья», — пояснила представитель девелопера.
Интерес со стороны крупных застройщиков возрастет, если проекты строительства по программе расселения будут включены в состав реализации комплексного развития территорий объектов ближнего пояса и предоставления преференций застройщикам, добавила Ксения Цаплина.
Чем столичные хрущевки привлекают покупателей и могут ли такие дома перетянуть спрос из ближайшего Подмосковья
Вид на жилые дома 37-го района Печатников
Прямо сейчас в Москве осталось 8 тыс. хрущевок. Горожане узнали об этом благодаря столичным властям, которые подсчитали количество типовых домов в преддверии запуска масштабной программы сноса пятиэтажек. По словам руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, под снос попадут 500 кварталов столицы, причем разрушение начнется с домов серий I-510 и I-515.
Несмотря на озвученные планы властей, программа сноса остается на уровне предложения и до сих пор не оформлена даже в виде законопроекта — документ находится на стадии разработки и так и не внесен в Госдуму. В результате продавцы и покупатели жилья не верят в то, что программу сноса действительно запустят, рассказали «РБК-Недвижимости» в риелторских агентствах «Миэль», «Азбука Жилья», «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Релайт-Недвижимость». В компании Century 21 назвали сложившуюся ситуацию с хрущевками лотереей.
В таких условиях люди продолжают продавать и покупать квартиры в хрущевках, а также оформлять их в ипотеку. На практике жилье в пятиэтажках конкурирует с другими квартирами вторичного фонда (например, в девятиэтажках советского времени) и с новостройками в ближайшем Подмосковье. По просьбе «РБК-Недвижимости» риелторы рассказали, в чем плюсы и минусы хрущевок по сравнению с другим жильем, а также о том, что заставляет людей приобретать квартиры в пятиэтажках в 2017 году.
В чем преимущества пятиэтажек
Главный козырь московских хрущевок по сравнению с жильем в других домах — цена, констатировали все риелторы, опрошенные редакцией. Разница в стоимости по сравнению с сопоставимыми квартирами в том же районе доходит до 30%, причем пятиэтажки всегда оказываются дешевле, убежден руководитель отдела городской недвижимости центрального офиса «НДВ-Недвижимости» Сергей Зубанов. «Подавляющая часть остального предложения вторичного рынка дороже», — подтвердил ведущий менеджер департамента вторичной недвижимости компании «Азбука Жилья» Александр Лунин.
В плане потребительских характеристик хрущевки больше всего похожи на панельные девятиэтажки брежневской эпохи, отметили в агентствах «Миэль» и «Азбука Жилья». «Как ни странно, в этом сравнении хрущевки выигрывают, — считает управляющий директор брокерского департамента агентства «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Пешич. — В сравнении с девятиэтажными домами у пятиэтажек больше места для парковки за счет меньшего числа жителей. Также у хрущевок более камерный двор: соседи на виду, безопасность выше».
«Еще одно важное преимущество — отсутствие мусоропровода, — добавила Пешич. — Для жильцов это значит, что у них в квартирах и подъездах не будет запахов, постоянных звуков падающего мусора, а также сопутствующих неприятностей в виде тараканов и грызунов. Наконец, в девятиэтажках крыша покрыта гудроном. Из-за этого летом просто невозможно находиться на верхних этажах: все раскаляется. В хрущевках такого нет».
«Некоторые хрущевки можно отнести к образцово-показательным домам, — добавил Александр Лунин. — Во времена Хрущева строились дома высокого качества. Во многих домах той эпохи прошли капитальные ремонты, а в некоторых не один раз. Немаловажную роль оказывает инфраструктура района — этот фактор порой играет основополагающую роль. Покупатели ориентируются на цену и район и не руководствуются категорией дома. В некоторых районах крайне мало новых домов, а если они и есть, стоимость квартир в них неподъемная. В этих случаях многие сознательно приобретают жилье в хрущевках».
Основными покупателями квартир в столичных пятиэтажках являются люди из регионов, которые хотят осесть в Москве, говорят риелторы. «Это приезжие с ограниченным бюджетом: для них покупка небольшой одно-двухкомнатной квартиры — стартовая ступенька для дальнейших приобретений. Также хрущевки привлекают местных жителей, которым по каким-то причинам необходимо разъехаться на несколько площадей. В этой ситуации бюджет, как правило, ограничен, а потому сособственникам хватает денежных средств на покупку отдельной жилплощади только в хрущевках», — объясняет руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина.
«На данный момент можно сказать, что интерес к пятиэтажкам повысился, число запросов выросло на 20%, но они пока не трансформируются в реальный спрос. Рынок находится в ожидании», — отмечает руководитель отдела аналитики «Century 21 Россия» Кирилл Котриков.
В плане цены конкуренцию хрущевкам составляют «однушки» и студии в новых домах Москвы, а также бюджетные предложения в ближайшем Подмосковье, утверждают риелторы. «Хрущевки остаются самым дешевым жильем в Москве и их предпочитают те, для кого дорога московская регистрация», — считает владелец агентства «Century 21 Еврогрупп Недвижимость» Петр Машаров.
Покупатели уходят из Подмосковья
Покупатели, готовые к приобретению квартиры в московской хрущевке в 2017 году, несколько лет назад могли бы заинтересоваться новостройками в Московской области, следует из комментариев столичных риелторов. В последнее время идет переток спроса из Подмосковья в Москву, обнаружили в агентствах Century 21, «НДВ-Недвижимость» и «Азбука Жилья».
«Нередки ситуации, когда желающие купить квартиру в новостройке не подозревают о самых явных последствиях такой покупки. К примеру, о том, что в новом доме нельзя будет сразу жить, — рассуждает генеральный директор агентства «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. — Оцените свою жизненную ситуацию. Первое: когда вам нужно въехать в благоустроенную квартиру? Второе: какая инфраструктура имеется рядом с новостройкой? Есть ли детский сад и поликлиника, что с больницами, что с магазинами? Насколько вас это устроит? Третье: удобно ли добираться до работы или других важных мест из Подмосковья? А теперь сопоставьте полученные ответы».
По мнению риелторов, во многих случаях ответы на перечисленные вопросы приводят к тому, что человек отказывается от вариантов в Московской области и переключается на поиск жилья в Москве — в том числе в хрущевке. «Есть категория людей, которых очень тяжело оторвать от своего жилья, — добавляет Ирина Пешич. — В подавляющем большинстве случаев это пенсионеры, всю жизнь прожившие в хрущевке. Также люди часто склоняются к покупке хрущевки, если дом стоит рядом с метро, и эта близость — ключевой фактор выбора».
Хрущевка как объект для инвестиций
Отдельная категория покупателей жилья в пятиэтажках — инвесторы, которые вкладывают деньги в хрущевку с целью заработать. «Существуют инвесторы с дальним прицелом на снос, — рассказала Екатерина Никитина. — Как правило, у таких людей есть определенная сумма и планы в дальнейшем получить комфортабельное жилье для подрастающего поколения. В этом случае покупается однокомнатная квартира в хрущевке рядом с метро и сдается на длительный срок в ожидании сноса. В результате инвесторы ежемесячно получают определенную сумму денег и параллельно ждут сноса дома. Затянутые сроки их не смущают».
«Преимущества хрущевки заключаются в сочетании невысокой цены и возможности генерировать доход при последующей сдаче квартиры в аренду, — разъясняет Петр Машаров. — Например, за 4,5 млн руб. можно купить хрущевку и сдать ее в аренду за 22–27 тыс. руб. в месяц. При этом квартира будет достаточно ликвидной, если вдруг вам срочно понадобится ее продать».
«Если же приобретать новостройку, то даже при похожей стоимости вам для начала придется вложиться в ремонт, — предупреждает Машаров. — Сдать такую квартиру в аренду можно будет только после ввода дома в эксплуатацию — а это потерянные месяцы, если не годы. Наконец, если возникнет необходимость быстро продать недвижимость, то, скорее всего, на сделке вы получите меньше, чем изначально заплатили за квартиру в новостройке».
Как изменится рынок пятиэтажек
Потребительский спрос на московские хрущевки пока не отреагировал на заявления властей о возможном сносе пятиэтажек, рассказали в агентствах «НДВ-Недвижимость», «Бон Тон» и «Азбука Жилья». «Спрос стабильный — такой же, как и последние полтора года, — констатирует руководитель департамента продаж вторичной недвижимости компании «Бон Тон» Екатерина Никитина. — Со временем, когда программа приобретет более ощутимые очертания и сроки исполнения, возможно, интерес к пятиэтажкам вырастет. Но как только увеличится спрос, начнет подниматься цена. Ближайшие полгода-год будут показательными».
«В последние годы стоимость квартир на вторичном рынке постепенно снижается, а предложение превышает спрос. Даже в случае повышенного спроса на квартиры в хрущевках значительное повышение цен маловероятно, — не согласился с коллегой Сергей Зубанов из «НДВ-Недвижимости». — Скорее, увеличатся шансы на быструю продажу такого жилья».
«В нашей практике был интересный случай, — вспоминает Никитина. — Лет восемь назад в Люблине расселили пятиэтажки: жильцам предоставили квартиры в новом районе, на улицах Окская и Васильковский стан. Новоселы пожили в трехкомнатной квартире в новом доме с отделкой и двумя санузлами полгода — а потом решили вернуться в «трешку» в пятиэтажке».
«После того как им удалось поменять квартиру, их примеру последовали соседи с тем же запросом — вернуться в привычные условия, — продолжила Никитина. — В результате за один год моими клиентами оказались четыре семьи из одного дома — все хотели переехать в хрущевку. Не знаю, была ли это ностальгия или просто любовь к определенному образу жизни».
«Хрущевки» остаются самым динамичным сегментом на рынке жилья в Подмосковье и Москве.
Спрос и предложение на жилье в домах-«хрущевках» падают в Подмосковье, а в столице — остаются высокими.
«Хрущевки» в Подмосковье
Так, весной этого года доля «хрущевок» от общего объема продаж в Московской области, по данным подмосковных риэлторов, составила рекордно низкое количество — 35%. Из года в года растет доля продаж квартир улучшенной планировки, а жилье хрущевской эпохи все дольше экспонируется и практически не прибавляет в цене. В подмосковных городах, где структура предложения позволяет выбирать, «хрущевки» надолго задерживаются в базах, уступая новостройкам и «улучшенкам». «Раньше «хрущевки» были основным сегментом, в котором происходили продажи, а сейчас с ними серьезно конкурируют новостройки без отделки, — объясняет тенденцию подмосковный риэлтор, вице-президент НП «Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» Дмитрий Филиппов. — Например, в период с 1995 по 2005 «хрущевки» считались добротными кирпичными домами с приличными соседями, купить квартиру в которых было практически невозможно. Продажи происходили без проблем с экспозицией — покупатели находились среди соседей продавца. Теперь «хрущевки» исполняют роль временного жилья, и сделки с ними совершаются чаще по мере накопления владельцем денег на квартиру более высокого статуса. А с возобновлением массового строительства от хрущевок стремятся избавиться как можно быстрее: практически в каждом областном городе старт продаж новостройки провоцирует выход на рынок большого объема «некомфортного» жилья».
Квартиры Подмосковья по ценамТакже положение «хрущевок» на рынке вторичного жилья Подмосковья пошатнулось с развитием ипотечного кредитования в стране. «Хрущевки» практически выведены из ипотечного оборота: займы под такие объекты выдают лишь банки-лидеры жилищного кредитования в России: Сбербанк, ВТБ24, Уралсиб и другие.
Однако, не смотря на низкий спрос и отсутствие роста цен в этом сегменте, хрущевки остаются самым динамичным сегментом на рынке вторичного жилья Подмосковья. «Дешевые объекты быстрее находят своих покупателей при условии адекватной цены», — поясняют риэлторы. «Ценность» «хрущевок» еще и в том, что они могут исполнять роль временного жилья, а качественные квартиры покупаются на долгие годы. Также дешевые «хрущевки» незаменимы в альтернативных сделках, размене московских квартир, а многодетные семьи, которым нужно много небольших комнат, выбирают самые неликвидные 3-4-х комнатные квартиры.
Но особенно востребованы у покупателей однокомнатные хрущевки: доля продаж стабильна и составляет в среднем 18% от общего числа сделок в области ежемесячно. Однокомнатные «хрущевки» — для многих этот тот ценовой минимум, который они могут себе позволить.
Еще один сегмент, в котором «хрущевки» обосновались всерьез и надолго, это рынок арендного жилья. В Подмосковье 70% арендных квартир приходится именно на «хрущевки». Плата за проживание в «хрущевках» самая низкая, поэтому спрос на них высокий, что обеспечивает их владельцам постоянный доход. Для сравнения: в Мытищах съем однокомнатной хрущевки обходится в 18-20 тыс. руб. в месяц, а «улучшенки» от 23 тыс. руб.
«Тем не менее, роста цен в сегменте «хрущевок» нет и уже не будет, а с учетом общей инфляции в размере 7% рост на 3,5%, это ни что иное, как падение, — резюмирует Дмитрий Филипов. — Поэтому решение о покупке такого жилья должно быть взвешенным, постарайтесь учесть все нюансы и риски, особенно, если «хрущевка» приобретается в кредит».
«Хрущевки» в Москве
А вот в Москве спрос на «хрущевки» в районах, подлежащих реконструкции, остается высоким, несмотря на неопределенную перспективу сноса, утверждают в компании «Инком-Недвижимость».
Квартиры Москвы по ценам»О росте спроса, пусть и умеренном, говорит динамика цен: с начала года показатель стоимости на сносимые «хрущевки» составил 0,4%. В районах подлежащих реконструкции картина резко изменилась — здесь идет настоящая охота за «хрущевками», — комментирует руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. Покупатели надеются на дальнейшее переселение в новостройку. В связи с этим в районах, где реально будут сносить дома, цены «хрущевок» вырастают до уровня класса «комфорт».
Так, ценовой максимум на «хрущевки» в Москве был зафиксирован в 2008 года. Планка держалась вплоть до 2011 года, когда максимальная цена составляла 177, 4 тыс. за 1 кв. м. За два года цена на пятиэтажки «под снос» поднялась на 0,5%. Сегодня купить «двушку» площадью 40 кв. м на 4-м этаже «хрущевки» на пр. Маршала Жукова можно за 7 млн руб. (178,3 тыс. за кв. м). Для сравнения, хорошая двухкомнатная квартира площадью 38 кв. м в этом же районе (ул. Маршала Тухачевского) в блочном доме не подлежащем реконструкции обойдется в 6,2 млн руб. 163 тыс. руб. за 1 кв. м), то есть на 11,4% дешевле.
В целом сегодня объем предложения пятиэтажек в пределах МКАД составляет не более 5% от общего объема квартир, выставленных на продажу. Наибольшее количество предложений «хрущевок» сосредоточено в округах ВАО, ЮЗАО, ЮВАО. Средняя цена квадратного метра в таких объектах составляет 155,6 тыс. рублей, что на 11% ниже средней цены вторичного жилья по Москве в целом (174,8 тыс. руб. за 1 кв. м). Средний бюджет сделки составляет 6,65 млн руб.
«Надо заметить, что среди покупателей пятиэтажек больше нет инвесторов. Времена, когда собственники ветхого жилья могли сильно выгадать по площадям, прошли. Если раньше можно было выиграть в 2-3 раза, например, вложив 6 млн руб. можно было получить 20 млн руб., то сейчас вложив 6 млн руб., вы получите 10 млн руб., но неизвестно когда. А можно и остаться в этой квартире. Таким образом, сейчас для инвесторов особой финансовой выгоды от «хрущевок» нет: все эти проекты долгоиграющие», — уточняет директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
