Содержание:
Что такое реновация?
В общем смысле под реновацией понимается процесс обновления или улучшения чего-либо. Применительно к жилищному фонду реновация представляет собой комплекс мероприятий, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан и улучшение городской среды.
В Москве Программа реновации жилья действует с 2017 года. Её реализация в основном предполагает снос объектов старого жилого фонда и обеспечение граждан новым современным жильём, построенным в рамках этой же программы. План мероприятий был разработан на 15 лет, до 2032 года.
Один из важных аспектов, на которые стоит обратить внимание при приобретении квартиры — наличие у многоквартирного дома аварийного статуса. Специалисты Росреестра , как проверить данную информацию.
Приобретение квартиры в доме, который на момент сделки уже был признан аварийным, может обернуться для покупателя неприятными последствиями. Вопреки расхожему мнению, такие собственники не получают нового жилья по программе переселения и могут рассчитывать только на денежную компенсацию от государства?ч. 8.2, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Поэтому стоит внимательно проверить сведения об аварийности дома в выписке из ЕГРН и на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Что такое программа расселения из аварийного жилья?
Чтобы обеспечить граждан комфортным и безопасным жильем, в стране реализуется инициатива «Расселение аварийных домов» национального проекта «Жилье и городская среда». Ее цель — обеспечить граждан лучшими условиями для жизни, а также предоставить регионам возможности для комплексного развития территорий за счет увеличения их градостроительного потенциала.
Так, до конца 2024 года, согласно паспорту национального проекта, предстоит расселить 509,48 тыс. человек, которые проживают на 9 млн кв. метров аварийной площади. Следить за ходом переселения граждан из аварийного жилья, а также узнать другие показатели национального проекта «Жилье и городская среда» можно на сайте Стройкомплекс России и на сайте национальныепроекты.рф.
Проблема 4
Дом не входит в региональную программу
Если дом не входит в региональную программу, собственники квартир могут рассчитывать только на денежную компенсацию и, соответственно, потерять в деньгах.
В Томске узнать, дом в региональную программу, можно в распоряжении администрации Томской области. Аналогичные распоряжения действуют и в других регионах.
Как решить. Жильцы, чьи дома не включены в региональную программу, могут попытаться добиться их включения. Для этого стоит обратиться к депутатам, в областную администрацию и администрацию президента.
Чем больше обращений, тем больше шансов, что дома, признанные аварийными после 2017 года, также будут включены в региональную программу по расселению аварийного фонда. Обратиться в администрацию президента проще всего через онлайн-приемную.
Идея реновации звучит обоснованно. В чем подвох?
Проекты КРТ жилой застройки предполагают масштабное расселение. Не всегда люди охотно идут на такое — и это может стать тормозом реализации проекта.
Например, в Санкт-Петербурге, где реализуется программа развития застроенных территорий, надо было получить согласие 100% собственников помещений в доме. По информации с сайта программы, это приводило к злоупотреблению со стороны жильцов: администрация города считает, что активно реализовывать программу невозможно «проблемы последнего жильца». Действительно, темпы реализации сложно назвать высокими: в августе 2019 года построили только около 4,5% запланированных многоквартирных домов.
Поэтому теперь закон прямо устанавливает, что недвижимость может быть принудительно изъята в целях КРТ. В этом и есть главный риск реновации для граждан — или возможность.
В России десятки тысяч семей живут в аварийных домах.
Такие дома сносят, а жильцов расселяют в другие квартиры или предлагают им денежную компенсацию. Нередко при этом права граждан нарушаются: например, им выплачивают компенсации, значительно меньше положенных по закону.
Сам я живу и работаю в Томске. Здесь разница между возможными и фактическими выплатами доходит до 1,5 млн рублей. Еще недавно в подавляющем большинстве случаев при выплате компенсаций мэрия не учитывала размер земельного участка под домом, который необходим для его эксплуатации, — и люди теряли деньги.
В статье расскажу о проблемах, с которыми могут столкнуться жильцы аварийных домов, и как эти проблемы можно решить на примере Томска.
Аварийный дом в Томске по адресу ул. Лебедева, 106. В Томске около 500 таких домов
Проблема 2
В доме опасно жить, но его не расселяют
В Томске часто покосившиеся дома расселяют только по плану. Например, дом на Комсомольском проспекте, где рухнул потолок, планируют расселять только в 2025 году.
При этом если проживание в доме признано опасным, жилье предоставляют вне зависимости от плана и срока сноса.
Как решить. Жильцы аварийных домов, недовольные сроками расселения, могут оспорить их, если докажут опасность проживания в доме. Для этого можно также провести независимую экспертизу и обратиться в межведомственную комиссию с заявлением о признании жилого помещения непригодным для проживания. В случае отказа — идти в суд.
Жильцам стоит фиксировать все опасности для жизни и для здоровья в доме — обвалы, трещины и разрушения. Подойдут и фотографии, и видео.
К сожалению, в Томске обычно даже проживание в здании с таким креном не признается опасным для жизни. На фото дом по адресу ул. Герцена, 15/1. В нем до сих пор продолжают жить люди. Планируемая дата расселения — конец 2022 года
Проблема 5
Не совпадает количество комнат
Бывает, что при расселении предоставляют не равноценное по количеству комнат жилье, но одинаковое по квадратам. Это может вызвать определенные неудобства, например, для семей с детьми.
Как решить. Равнозначность помещения в аварийном доме и предоставляемом жилье устанавливается по общей и жилой площади, а также по числу комнат. Поэтому, если предоставляют жилье, настаивайте на том, чтобы количество комнат совпадало. Если площадь или их количество меньше, можно обратиться с жалобой в прокуратуру или с иском в суд.
В Томске был случай, когда многодетной семье, которая проживала в трехкомнатной квартире в аварийном доме, взамен дали двушку. Третью комнату предложили сделать в кухне, а кухню перенести в прихожую.
При этом Советский районный суд Томска еще в 2019 году обязал администрацию предоставить семье квартиру общей площадью не менее 53,3 м², которая состоит не менее чем из трех жилых комнат. Но решение суда не было исполнено.
Добиться равнозначной по количеству комнат квартиры удалось, обратившись в суд после консультации Общероссийского народного фронта.
Проблема 3
Компенсация вместо аналогичного жилья
Как я уже сказал, собственники помещений в аварийных домах, которых расселяют по региональной программе, могут выбирать между деньгами и квартирой. Но получать денежную компенсацию невыгодно: купить жилье площади за выплаченные деньги практически невозможно.
Например, в аварийном доме 2 в Соляном переулке за 16 м² сначала давали 750 000 . Через суд вышестоящей инстанции сумму удалось увеличить до 1,3 млн рублей. Жильцам, не оспорившим действия администрации, выдали меньше денег, чем должны были.
В Томске в принципе право при расселении получить жилье было вымучено через суды. Изначально органы местного самоуправления вводили собственников в заблуждение — говорили, что им положены только деньги. Теперь, благодаря судебным разбирательствам, администрация стала предоставлять собственникам право выбора.
На «Циане» стоимость квартиры в Томске площадью 16 м² начинается от миллиона рублей
В объявлении на аварийном доме по адресу г. Томск, ул. Герцена, 15/1 уже указана возможность собственников выбирать между компенсацией и жильем. Раньше это было редкостью
30 декабря 2020 года приняли закон о комплексном развитии территорий, КРТ. В народе его еще называют законом о всероссийской реновации.
Он внес изменения в градостроительный, земельный и жилищный кодексы, а также в другие российские законы. Законопроект о КРТ привлек немало внимания, еще когда проходил через Госдуму. Зачастую отзывы были негативные: мало кому понравится, что квартиру могут внезапно и без объяснений отобрать, а дом пустить под бульдозер. Именно такое представление сложилось у людей публикаций в СМИ.
Я юрист по земельному и градостроительному праву, занимаюсь проектами в сфере девелопмента и развития территорий. В статье отвечу на самые частые вопросы о всероссийской реновации и расскажу, все жители хрущевок, «кораблей» и других многоквартирных домов 20 века оказались под угрозой выселения, предотвратить реновацию и кому КРТ поможет улучшить жилищные условия.
Эта статья — об общих условиях всероссийской реновации
КРТ — сложный механизм. Здесь много нюансов, которые невозможно разобрать в одной статье. Большинство вопросов должны урегулировать региональные власти — а значит, ситуация может различаться в разных субъектах РФ и даже муниципальных образованиях.
Поэтому, чтобы понять, как реновация регулируется конкретно в вашем регионе, рекомендую проконсультироваться с юристом или самостоятельно изучить федеральный закон и региональное законодательство.
Проблема 1
Дом не признают аварийным
Узнать, многоквартирный дом аварийным, можно в реестре аварийных домов на сайте «Реформа ЖКХ».
По закону основания для признания домов аварийными такие:
- Аварийное техническое состояние несущих строительных конструкций или многоквартирного дома в целом. Например, разрушения, повреждения или деформации, которые говорят об исчерпании несущей способности и опасности обрушения дома. Или крены, которые могут вызвать потерю устойчивости МКД.
- Расположение дома в зоне вероятных разрушений и техногенных аварий.
- Повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений и неравномерной просадки грунтов.
Признать дом аварийным может межведомственная комиссия для оценки жилых помещений при администрации города. Но не всегда комиссия делает это вовремя.
Так, в Томске жильцы дома 67а на Комсомольском проспекте несколько лет пытались добиться признания дома аварийным, но межведомственная комиссия отказывала из-за «недостаточного процента износа».
В итоге администрация признала дом аварийным только в январе 2021 года, после того как в одной из квартир рухнул потолок.
Рухнувший потолок в одной из квартир дома
Как решить. Если дом находится в плачевном состоянии, но аварийным его не признают, жильцы могут сами обратиться с заявлением в межведомственную комиссию при администрации города. К документу необходимо приложить фотографии, план с техническим паспортом и обосновать, почему дом следует признать аварийным. Обращение может быть как индивидуальным — от одного жильца, так и коллективным.
Есть несколько вариантов дальнейшего развития событий:
- межведомственная комиссия самостоятельно проведет обследование технического состояния МКД и признает дом аварийным;
- комиссия проведет обследование и не признает дом аварийным;
- комиссия потребует с жильцов провести обследование с привлечением специализированных организаций.
Если после обследования технического состояния межведомственная комиссия не признала дом аварийным, жильцы могут заказать экспертизу самостоятельно. Это будет стоить порядка . Затем необходимо снова направить заявление в городскую администрацию и приложить к нему экспертное заключение.
В случае повторного отказа стоит обращаться в районный суд по месту нахождения администрации с требованием принудить ее за свой счет провести экспертизу и признать дом аварийным.
Часто суд — почти единственный выход из ситуации, когда дом, несмотря на его состояние, не признают аварийным.
Как избежать проблем при расселении
Есть одно простое правило: если по причинам вы не согласны с предлагаемой компенсацией или жильем — не подписывайте акт об изъятии. С подписанным актом будет труднее добиться соответствующей закону компенсации или квартиры: суд рассматривает дела, когда между муниципалитетом и собственником нет соглашения.
Некоторые люди не хотят судиться и подписывают соглашение с заниженной ценой. Этим пользуются муниципальные служащие: на регион выделяется определенная сумма — чем меньше выплачивают собственнику, тем больше денег остается, чтобы расселить других.
Был случай в моей практике, когда вместо квартиры собственникам давали деньги. А люди не знали, что они имеют право требовать квартиру. В итоге решение суда вступило в силу.
Уже после того, как люди узнают, что их права нарушены, восстановить справедливость сложно: когда есть судебный акт, вступивший в законную силу, практически невозможно найти основания для пересмотра.
В Томске расселили уже почти две тысячи человек. Несмотря на то что многие получили недостаточную компенсацию, в суд обращаются единицы. Этим и пользуется муниципалитет
Можно ли вместо квартиры получить денежную компенсацию?
Да, владельцы жилых помещений в многоквартирных домах, включённых в Программу реновации, имеют право получить равноценное возмещение в денежной форме. Компенсация выплачивается в размере рыночной стоимости равнозначного жилья.
Для оформления выплаты необходимо подать соответствующее заявление в Департамент городского имущества города Москвы. Это нужно сделать в течение 30 дней с момента получения проекта договора на равнозначную квартиру.
Можно ли получить квартиру большей площади?
Да, участникам программы предоставляется такая возможность при условии внесения доплаты за дополнительные квадратные метры (за счёт собственных средств или с привлечением ипотечного кредита, средств материнского капитала, жилищных субсидий). Также собственникам полагается скидка в размере 10% от суммы доплаты.
Для покупки дополнительной площади необходимо в течение 30 дней с момента получения проекта договора на равнозначную квартиру подать соответствующее заявление в Фонд реновации.
Если подходящих квартир для докупки в настоящий момент нет или участник уже оформил право собственности на равнозначное жильё, он может купить квартиру большей площади в течение 2-х лет. На этот период за ним также закрепляется право на получение 10% скидки.
Как узнать о сроках переселения?
Заселение первых домов по программе реновации началось ещё в феврале 2018 года. За всё время действия данного проекта в 109 новостроек переехали жители из 303 старых домов, 57 из которых уже ушли под снос.
Очерёдность расселения домов-участников зависит от многих факторов. В частности, от наличия поблизости подходящих площадок для нового строительства и возможности точечного отключения дома от инженерных сетей (чтобы не оставить весь район без воды и света). На основании анализа этих особенностей Правительством Москвы был составлен и опубликован ориентировочный график переселения, в соответствии с которым реализация программы будет проводиться в 3 этапа:
1 этап. С 2020 по 2024 год планируется расселить 930 домов и обеспечить новым жильём 170 тысяч человек;
2 этап. Сроки его проведения — с 2025 по 2028 год. В этот этап вошли 1 630 домов, в которых проживает 330 тысяч москвичей;
3 этап. Будет проводиться в период с 2029 по 2032 годы. В рамках его реализации запланирован переезд 380 тысяч человек из 1 800 домов.
В зависимости от хода строительства и подбора стартовых площадок сроки переезда могут корректироваться.
Что будет с жильем, признанным аварийным после 1 января 2017 года?
Часть регионов уже завершили свои программы расселения, и чтобы продолжить работу по сокращению аварийного жилищного фонда, для них разработан новый этап программы?Постановление Правительства Российской Федерации от 19 августа 2022 года №1447. По нему будут расселять дома, признанные непригодными для проживания с 2017 по 2022 год.
Для первых девяти регионов, завершивших программу расселения раньше намеченного срока, правительство России уже предусмотрело выделение 22,5 млрд рублей. Это позволит обновить старый фонд общей площадью около 500 тыс. кв. метров и улучшить качество жизни более 26,5 тысячи человек.
На что могут рассчитывать жильцы аварийных домов при расселении
Программа по расселению аварийного жилья реализовывается в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда». К концу 2024 года власти планируют расселить почти 10 млн м² непригодных для проживания домов и переселить более 530 тысяч человек.
Аварийное жилье — то, состояние которого угрожает безопасности жильцов: например, дома с креном и те, что могут обрушиться. Подробнее об основаниях признания жилья аварийным я расскажу ниже.
В аварийных домах сейчас два типа жильцов: собственники и наниматели по договору социального найма. Условия расселения для них отличаются.
Нанимателям по договору соцнайма взамен жилья в аварийном доме предоставляют равнозначную по площади и количеству комнат квартиру — также в социальный наем. Предоставляемое жилье должно быть в пределах населенного пункта, но речь о выборе района заселения не идет. А вот предоставить квартиру в другом населенном пункте региона могут только с согласия жильцов.
При расселении аварийного дома наниматели вправе рассчитывать только на жилье — компенсация им не положена. При этом нет разницы, попал дом в региональную программу или нет — условия будут одинаковыми.
, дома которых не попали в региональную программу, при расселении могут рассчитывать только на денежную компенсацию и возмещение расходов на переезд. А если дом включен в программу, то собственник вправе выбирать между деньгами и равнозначным жильем.
В региональные программы попали не все аварийные дома, а только те, которые получили этот статус до 2017 года.
Томск, ул. Обская, д. 50. Так выглядит аварийный дом внутри: часть крыши держится на деревянных подпорках
Дом включили в КРТ — когда меня теперь выселят?
Нельзя сказать, насколько быстро начнется расселение: это зависит от конкретного проекта, плана мероприятий по нему. Теоретически это может занять и месяцы, и годы.
Как только расселение начнется, вам пришлют проект договора, который надо подписать в течение 45 дней. В противном случае от вас могут потребовать заключить договор — и выселить в судебном порядке.
Если у вас в собственности нет другого жилого помещения, по заявлению за вами могут сохранить право пользования квартирой на срок до 6 месяцев.
Как муниципалитет уведомляет жителей о признании дома аварийным?
Муниципалитет обязан направить собственникам помещений уведомление о признании их дома аварийным.
В уведомлении гражданам также будет предложено самостоятельно обеспечить снос или реконструкцию аварийного дома. Требование о содержании такого пункта закреплены в законе?ч. 10, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Если собственники имеют желание и возможность провести реконструкцию дома либо самостоятельно снести и построить на его месте новый дом — они могут сделать это.
Если такого желания или возможностей у собственников нет, то на уведомление с предложением о самостоятельном сносе дома отвечать не нужно. По истечению указанного в документе срока муниципалитет сам организует мероприятия по расселению, что никак не отразится на правах жителей на денежную компенсацию или переселение в новое жилье.
На что стоит обратить внимание, если ваш дом признали аварийным
- Если дом не признают аварийным, жильцы могут заказать независимую экспертизу и снова обратиться в муниципалитет. Если местные власти игнорируют заключение эксперта, придется обращаться в суд.
- Если в проживании в аварийном доме кроется опасность для здоровья людей, жильцы могут добиться расселения дома вне очереди.
- Собственники квартиры в аварийном доме, который вошел в региональную программу, при расселении вправе выбрать между денежной компенсацией и равнозначным жильем.
- Жильцы, которых расселяют из аварийного жилья, могут настаивать на равнозначном количестве комнат при получении нового жилья.
- Дома, признанные аварийными после 2017 года, сейчас не включены в программу расселения. Собственники жилья в таких домах могут рассчитывать только на денежную компенсацию. Добиться включения дома в программу расселения напрямую нельзя. Но чем больше будет обращений от граждан, тем быстрее дома внесут в эту программу.
- Часто денежная компенсация значительно меньше того, что можно добиться в суде. Обычно это случается проблем с оформлением земельного участка и отсутствием выплат за капремонт.
Какие дома включают в программу расселения?
Основной план по расселению граждан рассчитан на жилье, признанное аварийным до 1 января 2017 года?Постановление Правительства Российской Федерации от 16 марта 2019 года №278. Для успешной реализации инициативы регионы разработали и реализуют собственные программы, которые финансируются из федерального бюджета и бюджетов самих субъектов России.
Все многоквартирные дома, признанные аварийными, автоматически включаются в региональную программу, и для них формируется график расселения.
Как скоро жильцов переселяют из аварийного дома?
В первую очередь расселению подлежат дома, в которых выявлена угроза обрушения, или дома, для которых приоритетный порядок расселения был установлен судебным решением.
Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком расселения, установленным региональными программами.
Если освобождаемая квартира находится в залоге у банка, может ли он потребовать досрочного погашения ипотеки в случае сноса дома?
Нет. При регистрации права собственности на новую квартиру она автоматически станет предметом залога по действующему договору ипотеки. Условия кредитования при этом не изменятся.
Что граждане получают взамен старой квартиры?
Собственники помещений в аварийном доме в ходе его переселения могут получить денежную компенсацию. Выкупная стоимость помещения будет складываться из его рыночной стоимости с учетом состояния аварийного дома, доли в собственности на квартиру и в общем имуществе МКД?ч. 7, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
Также региональной программой может быть предусмотрено предоставление нового жилья взамен аварийной квартиры?ч. 8, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Такое жилье должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. При этом жилое помещение может быть предоставлено в любом районе населенного пункта, а по соглашению сторон — в другом населенном пункте.
В свою очередь, граждан, которые являются нанимателями жилых помещений в аварийных домах, переселяют в новое равнозначное жилье также на условиях социального найма.
Заказать выписку из ЕГРН
В этом году в силу вступили поправки в закон о государственной регистрации?Федеральный закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ, согласно которым теперь выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) содержат информацию о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.
— Закон позволяет обезопасить граждан от покупки непригодного жилья, обеспечить актуальность данных ЕГРН, а также ускоряет и делает проще проверку недвижимости при проведении сделок. Появление отметки в ЕГРН способствует исключению ситуации, когда ни гражданин, ни кредитная организация не знают о признании дома аварийным.
Руководитель Управления Росреестра по Оренбургской области
По информации Росреестра, сегодня ЕГРН содержит данные о 323 тыс. аварийных объектах по всей России. Удостовериться, что приобретаемое жилье не имеет такого статуса можно, заказав выписку из ЕГРН:
- В бумажном варианте в офисе центра государственных услуг «Мои документы» (МФЦ);
- В электронном виде на портале «Госуслуги» либо сайте Росреестра.
Какие дома вошли в Программу реновации?
В программу переселения были включены дома высотой до 9 этажей, которые возводились по типовым проектам, разработанным с 1957 по 1968 гг. Перечень жилых строений, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, был сформирован Правительством Москвы и вынесен на голосование собственников.
Для включения дома в программу более двух третей жильцов должны были проголосовать за его снос. В результате в итоговый перечень вошли 5 175 домов.
Список их адресов можно посмотреть:
Все дома, вошедшие в данный перечень (за исключением зданий, имеющих историческую и архитектурную ценность), подлежат сносу.
Что я получу за изъятие квартиры?
Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.
Денежное возмещение. Оно складывается из таких сумм:
- Рыночная стоимость квартиры.
- Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме — исходя из вашей доли в общем имуществе.
- Убытки, причиненные изъятием: смены места проживания, временного проживания в другой квартире, переезда, поиска новой квартиры, оформления права собственности и
Например, ваша квартира с учетом доли в общем имуществе стоит 3 000 000 . На услуги риелтора вы потратили 70 000 , на временную аренду другого жилья — 40 000 . Когда купите новую квартиру, права на нее нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, заплатив 2000 госпошлины. В общей сложности вам должны возместить 3 112 000 .
Квартира в счет возмещения. Вы можете попросить предоставить вам взамен изымаемой квартиры новую с зачетом ее стоимости в счет возмещения. Если, например, вам полагается 5 млн рублей, а новая квартира стоит 4 млн, то вы получите эту квартиру и 1 млн рублей.
Если в изымаемой квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, возмещение не положено — собственник может получить только другую квартиру.
Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и
Равнозначная квартира. Кроме того, субъекты вправе установить у себя и третью опцию: предоставлять собственникам изымаемых квартир равнозначную квартиру. Она должна соответствовать таким требованиям:
- Жилая площадь и количество комнат в ней не меньше, чем в освобождаемой квартире, а общая площадь — больше.
- Квартира соответствует стандартам, установленным в регионе. Что это значит, пока непонятно.
- Квартира находится в многоквартирном доме, который расположен в поселении или городском округе.
Чтобы понимать, у вас возможность получить равнозначную квартиру, необходимо смотреть региональное законодательство.
Как будет происходить переезд?
Процедура переселения по программе реновации проводится следующим образом:
- Рассылка уведомлений. Когда новый дом будет сдан в эксплуатацию, участник программы получит письмо с описанием основных характеристик жилья, предложенного взамен (адрес, площадь, количество комнат).
- Осмотр квартиры. Если участник согласен с предложенными условиями, ему необходимо обратиться в центр информирования по переселению своего дома. Это нужно сделать в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления. С собой следует взять паспорт и письмо.
- Оформление согласия на переселение. Соответствующее заявление должны подписать все совершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, которая подлежит обмену. Для оформления договора мены понадобится выписка из ЕГРН, свидетельства о рождении детей в возрасте до 18 лет, паспорта всех собственников и зарегистрированных в жилом помещении.
- Оформление государственной регистрации права собственности на основании договора мены. Этими вопросами занимается Департамент городского имущества.
- Переезд. Участники программы могут самостоятельно перевезти вещи и мебель или подать заявку на получение бесплатной помощи в организации переезда.
Важно! Освободить старое жильё необходимо в течение 15 дней с момента заключения договора на новую квартиру.
Как узнать, признан ли дом аварийным?
Чтобы узнать, признан ли тот или иной дом аварийным, достаточно зайти на сайт Фонда содействия реформированию ЖКХ и ввести его адрес в поисковую строку.
Если вы не нашли свой дом в списке аварийных, но при этом он совершенно непригоден для проживания, необходимо направить письменный запрос в муниципалитет, на территории которого расположен дом.
Узнать о том, как признать свой дом аварийным и куда для этого нужно обращаться, можно в инструкции «Как переселиться из аварийного дома?».
На что могут рассчитывать собственники нежилых помещений?
Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.
Во-первых, собственники нежилых помещений не могут повлиять на включение дома в КРТ и исключение из него: учитываются голоса только собственников квартир.
, при изъятии собственники нежилых помещений могут претендовать только на денежную компенсацию, другое помещение взамен не дадут.
КРТ — это вообще что?
Если коротко, комплексное развитие территорий — это развитие городских пространств, в ходе которого будут сносить существующие дома и на их месте строить новые. Теоретически КРТ может проходить и без сноса домов — путем их реконструкции. Однако в большинстве случаев проекты реновации предполагают именно снос, как, например, в Москве.
Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.
Старый депрессивный район должен заиграть новыми красками, стать благополучным и радовать глаз его жителей. Так, по крайней мере, это видит законодатель. Причем «радовать глаз» — не просто фигура речи: одна из целей КРТ — улучшить внешний облик и архитектурно-стилистические характеристики зданий.
Сам термин для российского законодательства не новый. Проекты КРТ были и раньше, но с немного другим содержанием и порядком реализации.
Например, в Москве КРТ использовалось для редевелопмента промышленных и производственных зон. Так сейчас меняют промзону «Октябрьское поле» — тут уже появился жилой комплекс и детский сад. В будущем здесь планируют возвести физкультурно-оздоровительный комплекс, блок начальных классов на территории гимназии № 1517, здание Хорошевского районного суда и УВД СЗАО Москвы.
А в конце декабря власти столицы включили в программу КРТ производственную зону № 50 «Алтуфьевское шоссе». Теперь там будут жилые дома и общественные объекты.
Общая площадь промзоны «Октябрьское поле» — 137,44 га, но реорганизовать планируют только 47,34 га
Так все будет выглядеть после редевелопмента
Это часть жилого квартала «Октябрьское поле» площадью около 12 га. Четыре корпуса первой очереди уже построили и заселили, открыли детский сад
Идея редевелопмента жилых районов тоже не новая: город должен не только расти вширь, но и развиваться и обновляться изнутри. При этом конкретные цели зависят от проекта: реновацию могут проводить ветхости и аварийного состояния домов, необходимости развивать инфраструктуру или желания сделать район более современным и привлекательным.
Например, в Москве в 2017 году запустили программу реновации жилищного фонда. Цель программы — создать благоприятные условия проживания граждан, обновить общественное пространство и предотвратить рост аварийного жилищного фонда. А в Санкт-Петербурге с 2008 года реализуют городскую программу развития застроенных территорий, где среди целей — реконструкция и развитие инфраструктуры, снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.
В законе о всероссийской реновации есть несколько разновидностей КРТ — в зависимости от характеристик территории и организации, которая будет реализовывать проект. Например, есть КРТ незастроенных территорий, когда осваивают пустующие земли, а есть — нежилой застройки: старых промзон, заброшенных фабрик и заводов и
Но больше всего вопросов у обычных граждан вызывает КРТ жилой застройки, которое предназначено для развития территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами. Поэтому в статье буду говорить именно о нем.
Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий
А что с соцнаймом?
Наниматели по договорам социального найма вправе наряду с соседями-собственниками решать судьбу дома при голосовании по включению в КРТ или исключению из него.
Взамен освобождаемой квартиры нанимателю предоставляется другая по договору соцнайма. По письменному заявлению квартиру могут предоставить на праве собственности — без каких-либо доплат и возмещений.
При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.
Зачем нужна Программа реновации?
Срок эксплуатации пятиэтажных домов, построенных в Москве с 1957 по 1975 год, был рассчитан на 25-50 лет без возможности капитального ремонта. В связи с этим большинство таких строений либо уже исчерпали свой ресурс, либо станут непригодными для проживания в ближайшие 10-15 лет.
Технические обследования, проведенные Государственной жилищной инспекцией города Москвы, показали, что текущее состояние «хрущёвок» характеризуется снижением несущей способности конструкций. Любые мероприятия по ремонту и реконструкции таких домов не позволят привести их в соответствие современным требованиям безопасности и комфорта. Дальнейшая эксплуатация этих строений приведёт к массовому появлению аварийного жилья в столице.
Проверить дом на сайте Фонда ЖКХ
Также узнать о признании МКД аварийным можно на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. Для этого достаточно ввести адрес интересующего дома в поисковую строку раздела «Расселение аварийного жилья».
Ранее Росреестр отчитался о сокращении срока регистрации недвижимости в ЕГРН. Теперь он в среднем составляет два дня, а по электронной ипотеке не более 24 часов.
Какие дома могут попасть в КРТ?
В КРТ могут попасть целые территории, если там расположены дома, которые соответствуют таким критериям:
- Дом признан аварийным и подлежит сносу или реконструкции. Это, например, дома, которые могут обрушиться.
- Стоимость капитального ремонта дома выше максимальной стоимости, которую установили региональные власти.
- Дом построен в период индустриального домостроения по типовым проектам — с использованием типовых изделий стен и перекрытий. Это панельки, хрущевки и другие дома, которые построили во второй половине 20 века.
- Дом находится в ограниченно работоспособном состоянии. Что это такое, пока непонятно — порядок, по которому дома будут признавать ограниченно работоспособными, должны установить на федеральном уровне. На момент написания статьи такого порядка еще нет.
- В доме нет определенных субъектом РФ централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Например, отсутствует водоснабжение, отопление или канализация.
Перечень критериев довольно туманный — понять из него, дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок КРТ будут определять регионы.
Предупреждение об обрушении фасада на многоквартирном доме в Санкт-Петербурге. Теоретически такой дом могут включить в КРТ
Самый неоднозначный критерий, на мой взгляд, — то, что дом построен в период индустриального домостроения. Во многих городах России значительную часть жилья построили именно в такие периоды и по типовым проектам. Причем под этот критерий могут попасть многие дома , и даже
Например, в программе реновации Москвы есть небольшой ликбез по истории московского жилищного строительства. Там говорится о пяти периодах индустриального домостроения в городе — последний начинается
То есть дома могут быть в сравнительно неплохом состоянии, не иметь признаков аварийности или ветхости, но теоретически все равно могут попасть в КРТ лишь того, что были построены в период индустриального домостроения.
Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты РФ будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и
На март 2021 года регионы в основном еще не установили такие критерии, но есть исключения. Например, в Московской области их уже утвердили. В КРТ могут включить территории жилой застройки, где расположены:
- Аварийные многоквартирные дома и те, что подлежат сносу или реконструкции.
- Некоторые многоквартирные дома, построенные до 1975 года, например деревянные бараки, панельные и кирпичные пятиэтажки с деревянными перекрытиями, дома до 5 этажей с общей степенью износа от 70%.
- Многоквартирные дома, в которых нет холодного водоснабжения и/или водоотведения.
Как узнать, что мой дом попал в КРТ?
Есть несколько способов получить информацию о планируемом КРТ.
Карта градостроительного зонирования. Карта зонирования — это план, на котором отражается, где и что в городе или поселении можно строить. Такая карта — часть правил землепользования и застройки, ПЗЗ: главного документа, который регулирует застройку территорий.
Значение карты зонирования для КРТ будет различаться в разных субъектах РФ. Дело в том, что по общему правилу территории комплексного развития должны отражаться на картах зонирования. Но добавить такие отметки на карту можно и после начала проекта, если иное не предусмотрено региональным законодательством. Так, в Ленинградской области власти обязали муниципалитеты заранее, до начала КРТ отмечать территории будущей реновации на картах зонирования.
Получается, если в вашем районе КРТ на карте нет, это может ничего не значить: там все равно могут начать проект реновации. А если КРТ на карте есть, это может означать как то, что реновация только планируется, так и то, что мероприятия по проекту уже начались. Чтобы сказать точно, необходимо понимать специфику законодательства и практики конкретного региона. Например, в Санкт-Петербурге нет специального требования заблаговременно отражать КРТ на карте зонирования, а значит, действует общее правило: КРТ могут отразить на карте и после начала проекта.
Но с картой все равно стоит ознакомиться: если увидите там КРТ, это уже повод задуматься и разбираться дальше.
Найти ПЗЗ можно на официальном сайте вашего муниципального образования или в федеральной государственной информационной системе территориального планирования, ФГИС ТП, в разделе «Документы». Хотя к этой системе относился с осторожностью: сам сталкивался с ситуациями, когда информация там была неактуальной. Да и поиск по ней, на мой взгляд, не очень удобный.
Раздел «Документы» ФГИС ТП. В качестве типа документа я указал ПЗЗ, а регион не задавал
В некоторых регионах, чтобы изучить градостроительное регулирование территории, в том числе карты зонирования, можно воспользоваться открытыми электронными ресурсами. В Москве, например, существует информационная система обеспечения градостроительной деятельности, ИСОГД, а в Петербурге — градостроительный портал Санкт-Петербурга.
Не все дома, которые попали в зону КРТ на карте, могут расселить и снести. Если вы увидели свой дом в зоне КРТ, но он не соответствует критериям — аварийности, степени износа конструкций , — его не снесут, а квартиры в нем не изымут.
Это карта градостроительства на портале ИАИС ОГД Москвы. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо в разделе «Слои» выбрать ПЗЗ и отметить «Комплексное развитие территорий»
КРТ в Головинском районе Северного административного округа Москвы — выделено бирюзовым цветом
Карта на градостроительном портале Санкт-Петербурга. Чтобы на карте отобразилось КРТ, необходимо открыть раздел «Слои», найти там ПЗЗ и выбрать «Приложение 6»
Это территория комплексного развития в Кировском районе Санкт-Петербурга
Проект решения о КРТ. Прежде чем начать КРТ, уполномоченный орган должен разработать проект решения о КРТ с перечнем многоквартирных домов, которые планируют сносить или реконструировать.
Проект решения о КРТ должны разместить:
- На сайте правительства субъекта, если решение о КРТ принимается на региональном уровне.
- На сайте уполномоченного органа местного самоуправления и/или в государственной или муниципальной информационной системе для общественных обсуждений и публичных слушаний — в Москве, например, это система «Активный гражданин». Либо на региональном портале государственных и муниципальных услуг.
- На информационных стендах около здания местной администрации, в многолюдных местах и на территории, где планируется реновация.
Получается, чтобы узнать о КРТ, в первую очередь необходимо следить за сайтами государственных и муниципальных органов, а также обращать внимание на информационные доски около дома. Но пока непонятно, как все это будет реализовано на практике: органы стараться всеми возможными способами донести информацию до жителей или ограничатся формальными объявлениями на маленьких щитах во дворе здания местной администрации.
Если вы услышали, что в вашем районе планируется КРТ, но не смогли самостоятельно найти информацию, попробуйте обратиться в местную администрацию и региональное правительство — там подскажут, реновация и когда.
Что я могу сделать, чтобы мой дом не снесли?
Для начала надо вовремя узнать, что проект решения о КРТ опубликован: после этого должны провести общие собрания собственников о включении дома в КРТ.
Закон дает право инициировать собрания органам, которые подготовили проект решения о КРТ, или специально созданным организациям, которые будут реализовывать это КРТ. Срок проведения таких собраний устанавливают региональные власти, но в любом случае он не должен быть меньше месяца.
Если собрание не проведут, дом включат в итоговое решение о КРТ автоматически, то есть независимо от реального мнения жителей на этот счет. Это создает почву для манипуляций. Например, муниципальный орган может не провести собрание или организовать созыв на него так, что о собрании никто не узнает, — и вот дом уже в решении о КРТ. Однако этого можно избежать: закон позволяет провести общее собрание об исключении дома из КРТ. Собрание может инициировать любой собственник.
При проведении собрания о включении дома в КРТ или исключении из него необходимо учитывать вот что:
- В собрании должны принять участие собственники квартир, которые суммарно обладают более чем 50% от общего числа голосов. Голоса собственников нежилых помещений не учитываются.
- Решение о включении дома в КРТ должны поддержать не менее , а об исключении — не менее собственников квартир.
Провести собрание по исключению дома из КРТ можно только до утверждения документации по планировке территории — проекта планировки и проекта межевания. Эти документы детально регулируют структуру квартала или микрорайона: что и в каких количествах там будет расположено, как должны проходить дороги и проезды . Когда документацию по планировке территории утвердят, исключить дом из КРТ уже не получится.
Документацию по планировке территории перед утверждением обязательно выносят на публичные слушания. Так что важно за ними следить. Например, в Москве оповещения об общественных обсуждениях публикуются на сайте проекта «Активный гражданин», публикуются материалы проекта. Еще вы можете увидеть оповещения на сайте Москомархитектуры. Кроме того, Москомархитектура публикует распоряжения о подготовке проектов документации по планировке с указанием сроков их подготовки.
Таким образом, если вы узнали о планируемом КРТ, но не хотите, чтобы дом попал под снос, организуйте общее собрание об исключении дома из КРТ. Обратите внимание: общих собраний по вопросам реновации аварийных домов закон не предусматривает. То есть жители таких домов не могут влиять на включение их дома в КРТ или исключение из него.
После того как решение о КРТ утвердят, начнутся мероприятия по градостроительной подготовке территории и расселению граждан из домов — изъятию помещений у собственников и нанимателей.
А стоит ли вообще думать о реновации? Может, проектов КРТ не будет?
Действительно, проекты КРТ могут вовсе не пойти, а значит, все разговоры и опасения напрасны. Вот почему.
, регионам необходимо сформировать у себя всю необходимую законодательную базу для КРТ: федеральный закон оставляет большое количество вопросов открытыми и предлагает их решить субъектам. Регионы только начинают этот путь — понадобится время, чтобы определить все правила реновации.
, властям, за исключением крупных городов вроде Москвы или Санкт-Петербурга, может оказаться не под силу самим реализовать проекты КРТ отсутствия бюджетного финансирования — а значит, придется привлекать частных инвесторов.
Хотя закон и предусматривает возможность привлечь для КРТ частные компании, есть немало причин, почему застройщики могут не захотеть браться за это: не до конца понятное регулирование, отсутствие наработанной практики, необходимость принимать на себя дополнительные обязательства, контроль со стороны властей, сложности и расходы расселения граждан и Это может привести к тому, что КРТ жилой застройки на практике окажется невостребованным.
Но есть и причины, по которым КРТ может быть интересно застройщикам. Например, возможность получить ценные земельные участки в престижных районах: нуждающийся в реновации квартал вполне может находиться вблизи центра города, где можно построить элитное дорогое жилье.
Программа расселения аварийных домов в Томске
С 2019 года в Томске действует региональная программа по расселению аварийного фонда. Она продлится до 2024 года. В рамках программы строят десятиэтажки на 200 квартир и выделяют деньги из регионального и федерального бюджетов.
Когда дом признают аварийным, он встает в «очередь» на расселение независимо от того, в региональную программу.
Очередь на расселение на сайте томской мэрии
Первый в списке дом по адресу ул. Блок-Пост, 1, уже расселен
Так сейчас дом выглядит внутри
несовершенства программы и механизмов расселения жильцы аварийных домов сталкиваются с множеством проблем:
- Дома, непригодные для жизни, не всегда признают аварийными.
- Даже если в доме опасно жить, его могут не расселить.
- Вместо аналогичного жилья власти предлагают компенсацию.
- Дом не включен в региональную программу, и собственникам предлагают только денежную компенсацию — как правило, меньше стоимости предоставляемого жилья.
- Количество комнат в предоставленном и прежнем жилье не совпадает.
- Размер компенсации меньше положенной по закону.
Расскажу о каждой проблеме подробнее.
Может ли муниципалитет предоставить временное жилье гражданам, живущим в домах с угрозой обрушения?
Если аварийному дому грозит обрушение и в ближайшее время нет возможности предоставить жильцам новые квартиры, муниципалитет должен принять меры для обеспечения их безопасности?ч. 8.1., ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Жителям предложат помещения маневренного фонда как вариант для временного проживания. Переезд в такое жилье является добровольным, и граждане могут от него отказаться, если имеют возможность проживания в другом месте, например, у родственников или в съемном жилье.
В любом случае эксплуатация дома с угрозой обрушения должна быть прекращена, а жители обязаны освободить жилые помещения и забрать вещи в порядке, установленном администрацией муниципального образования. В такой дом прекращается подача коммунальных ресурсов, а вокруг него возводится ограждение.
Какие квартиры предоставляются участникам программы?
Взамен освобождаемого жилья участникам программы переселения бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать следующим требованиям:
- Расположение в том же районе, где находится расселяемый дом;
- Наличие улучшенной отделки, которая не требует проведения дополнительных ремонтных работ;
- Жилая площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в освобождаемой квартире.
Новые дома строятся с учётом потребностей маломобильных жителей и семей с детьми.
Выводы
Начнется КРТ или нет, покажет только время. В любом случае к реновации стоит быть готовым. Для этого рекомендую:
- Изучить федеральный закон и законодательство вашего региона о КРТ.
- Понять, ваш дом теоретически попасть в КРТ.
- Разобраться, на что вы можете рассчитывать в случае реновации, оценить рыночную стоимость вашей квартиры.
- Подумать, вы пытаться «отбить» свой дом или согласны на выселение, если получите взамен хорошее жилье или справедливую компенсацию.
- Следить за новостями. Если появятся слухи, что ваш дом попал или может попасть в КРТ или что реновация планируется в вашем районе, — проверить это: найти решение о КРТ или его проект, посмотреть карту градостроительного зонирования, обратиться в уполномоченные органы.
- Если процесс КРТ уже начался, действовать в зависимости от вашего решения: пытаться исключить дом из КРТ или согласовывать выгодные для себя условия. И в том и в другом случае можно привлечь юриста.
