калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

06 марта 2020 г.

Получить от Департамента городского имущества города Москвы проект договора на равнозначную квартиру для ознакомления, но не подписывать его.

Выбрать понравившуюся квартиру (квартиры) для докупки взамен равнозначной. Перечень квартир можно посмотреть на Карте реновации, выбрав фильтр «Докупка в момент переезда»

Подготовить необходимый пакет документов для подачи заявления.

Внимание! Если документы не соответствуют требованиям действующего законодательства или их сроки действия истекли, Фонд реновации вправе отказать в приёме заявления.

Отмечено, что последний вариант считается предпочтительным и более реализуемым, потому как в большинстве случаев идет речь именно об увеличении площади, за что и предусмотрен дополнительный взнос.

Например, по желанию собственников допускается вместо трехкомнатной квартиры получить однокомнатную и двухкомнатную, размер которых в совокупности будет превышать метраж прежнего жилья.

Соответственно доплата обязательна.

Здесь стоит уточнить, что условия процедуры расселения семьи в 2 разные квартиры во многом зависят от региона, где происходит реновация. Местные власти вправе установить собственный порядок, поэтому этот момент следует уточнять отдельно в администрации населенного пункта.

Например, в отдельном порядке могут рассматриваться запросы на расселение, поступившие от больших семей, которые прописаны в одной квартире в количестве 7-9 человек. Такие граждане в целом признаются нуждающимися в улучшении условий проживания, поэтому такие ситуации будут разбираться в первую очередь.

Также в число условий входят:

Например, семья из 5 человек получила вместо двухкомнатной квартиры две однокомнатных. Так вот каждый собственник будет считаться владельцем двух этих объектов одновременно вне зависимости от того, в каком из них он будет проживать.

Возможность разъезда в разные квартиры при реновации допускается при условии внесения дополнительного взноса либо заявителям предоставляются более дешевые по стоимости жилищные объекты.

При этом варианты для расселения подбираются с учетом пожеланий собственников, а каждый случай изучается в отдельном порядке.

Соответственно семьи, нуждающиеся в получении двух недвижимых объектов, могут выбрать, какой способ более осуществим в рамках их собственных возможностей.

калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

Содержание:

Доля в квартире под реновацию

Много консультаций в Общественном штабе на приеме граждан связано с тем, что люди не видят разницы между коммунальной квартирой и квартирой, которая находится в долевой собственности.

Часто владельцы доли считают, что им положена отдельная квартира как жителям коммуналок. Особенно большое количество таких обращений от граждан, которые развелись, а недвижимое имущество — общее, и они, естественно, мечтают разъехаться.

Юристы поясняют, что у коммунального жилья и жилья, находящегося в долевой собственности — разный правовой статус, поэтому жителей коммуналок расселят. Вместо комнаты им будет предоставлена отдельная квартира. А владельцы долей будут владельцами долей и в новой равнозначной квартире, которая в целом по площади будет больше их предыдущей.

Общественники в таких случаях советуют гражданам пытаться договориться с другой стороной, поскольку варианты разрешения их проблем существует. Например, объединившись можно докупить метры или комнату (это будет намного выгоднее, чем приобретать отдельное жилье), а потом продать новую квартиру (которая также будет стоить дороже), разъехаться и каждый выберет, что ему по душе.

Напомним специальную формулу о том, как рассчитать размер доплаты за дополнительные квадратные метры: из площади приобретаемой квартиры нужно вычесть среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяется житель.

Таким способом будет определено количество метров, за которые житель должен доплатить. Получившийся результат надо умножить на рыночную стоимость одного квадратного метра жилья, который будет определен Фондом реновации исходя из отчета об оценке, после этого вычесть 10% скидки.

Второй вариант для желающих разъехаться — можно выбрать денежную компенсацию, чтобы поделить её между собой, но оцениваться будет старая (то есть в сносимом доме) квартира. И внимание: на это должны будут согласны все собственники!

Сами граждане также озвучивают предложение о том, чтобы вместо имеющейся квартиры взять две с меньшим количеством комнат и с доплатой. Например, вместо одной трехкомнатной – двушку и однушку – и доплатить за дополнительные метры.

«Некоторые воспринимают Программу реновации исключительно как способ улучшить жилищные условия. И, действительно, очередники будут получать новое жилье вне зависимости от номера учетного дела, коммунальные квартиры будут расселены.

Но в целом Программа направлена на то, чтобы реновировать городскую среду, не допустить аварийности домов. Решать семейные проблемы с бывшими мужьями-женами должен не город. Это не в его компетенции.

Невозможно дать каждому человеку из-за того, что он владеет долей, отдельную квартиру. Иначе так не избежать злоупотреблений», — прокомментировал ситуацию глава Общественного штаба Александр Козлов.

Сколько стоит дополнительная комната

Величину доплаты можно посчитать самостоятельно. Цену «квадрата» в новом жилье определила специальная оценочная компания. К примеру, в доме 33 на улице Парковой «квадрат» в трёшке стоит 203 тыс. руб лей, а её площадь 73,4 кв. метра.

Предположим, что площадь старой двушки — 53,4 «квадрата», разница 20 метров. Умножаем их на цену метра в новой квартире, получаем 4,06 млн руб лей. Отнимаем скидку 10% и понимаем, что за лишнюю комнату придётся доплатить примерно 3,64 млн рублей. Что особенно приятно, вносить доплату сразу не обязательно. Можно воспользоваться ипотечным кредитом.

Обязательный пакет документов к заявлению

Срок действия выписки — 30 дней. Внимание! Списки зарегистрированных лиц, указанных в предоставляемых документах, должны совпадать.

Исключение: Если оба супруга являются собственниками / нанимателями, то требуется нотариально заверенная копия свидетельства о браке. Если заключен брачный договор с определением имущественных отношений, то требуется нотариально заверенная копия брачного договора.

— номер счета заявителя;— наименование банка, в котором у заявителя открыт счет;— корреспондентский счет банка, в котором у заявителя открыт счет;— БИК банка, в котором у заявителя открыт счет;

Заполняется в Фонде реновации при подаче заявления.

Внимание! Собственникам необходимо предоставить датированный проект договора на равнозначную квартиру. Нанимателям необходимо получить датированный проект договора на передачу равнозначной квартиры в собственность.

— Документ, подтверждающий полномочия представителя собственника.

— Предварительное разрешение органов опеки и попечительства (в случае отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину).

— Письменное согласие законного представителя на совершение сделки несовершеннолетним либо документ, подтверждающий право несовершеннолетнего распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей, в случае, если заявление подается несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.

— Нотариально заверенное согласие попечителя на совершение сделки лицом, ограниченным в дееспособности (в случае, если заявление подается лицом, ограниченным в дееспособности).

— Нотариально удостоверенная доверенность на совершение юридически значимых действий (в том числе на участие в аукционе), предоставленная собственнику или нанимателю от иных собственников или нанимателей, в случае, если жилое помещение находится в общей долевой собственности или если по договору социального найма нанимателями являются несколько физических лиц (предоставляется в случае подачи собственником или нанимателем второго Заявления, учитывая, что данное заявление будет являться автоматически поданной заявкой на аукцион)

записи о правах на объекты недвижимого имущества, зарегистрированные до 31 января 1998 года, отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В связи с этим, перед подачей заявления в Фонд реновации Вам необходимо лично обратиться в ближайший центр госуслуг «Мои документы» для подачи заявления на регистрацию ранее возникшего права и получения выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на жилое помещение в доме, включённом в программу реновации.

Если право собственности на объект недвижимого имущества зарегистрировано после 01 февраля 1998 года, регистрировать ранее возникшее право не требуется, достаточно получить выписку из ЕГРН.

Для регистрации ранее возникшего права собственности на квартиру необходимо:

Внимание! Списки зарегистрированных лиц и граждан, указанных в договоре социального найма, должны совпадать.

Можно ли при реновации получить 2 квартиры

Наш дом попал в программу реновации. Квартира предоставляется по договору социального найма. На текущий момент прописаны два брата, сын и жена одного из братьев (четырехкомнатная квартира, площадью около 70 кв. м). Возможно ли при переселении в новый дом получить две отдельные квартиры, на каких условиях?

Правила предоставления жилья при проведении программы реновации закреплены в Программе реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденной постановлением правительства Москвы от 01.08.2022 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее — Программа реновации).

Согласно п. 4.3 Программы реновации всем собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации, взамен таких жилых помещений будут бесплатно предоставляться равнозначные помещения, одновременно соответствующие следующим требованиям:

Программой не предусмотрено предоставление вместо одной квартиры двух, даже если такие квартиры в сумме составляют общую площадь заменяемой квартиры.

Докупка метров и стоимость за квадрат?

Модераторы: tix, Milli, uvaokuz

Eka_TerinaСообщения: 23Зарегистрирован: 11 окт 2021, 13:24Благодарил (а): 1 раз

Спасибо! На сайте просто такой ничтожный список, не понятно вообще, хоть кому-то из этого списка удаётся что-то выбрать в момент переселения? Больше похоже на слёзы. Надеюсь, что у фонда гораздо больше квартир и они просто не все публикуют.

Liubov70Сообщения: 178Зарегистрирован: 15 сен 2021, 22:14Благодарил (а): 57 разПоблагодарили: 17 раз

27 янв 2022, 01:20

Eka_Terina писал(а): ↑

27 янв 2022, 01:16

В списке все квартиры, которые выделены на докупку
Сейчас очень мало выделяют и почти все идут на аукцион, т к желающих очень много

EcoСообщения: 1211Зарегистрирован: 28 июн 2020, 12:51Откуда: КузьминкиБлагодарил (а): 350 разПоблагодарили: 305 раз

27 янв 2022, 01:54

Купить можно только то, что опубликовано. Но можно пробовать просить выставить что-то дополнительно (по рукам за просьбу бить не будут, но обязанности ее удовлетворить нет).

29 янв 2022, 16:15

а как вообще цена изменилась на докупку с предыдущего года. учитывая курс доллара чествую про докупку можно забыть

ФлипСообщения: 859Зарегистрирован: 17 апр 2019, 16:12Благодарил (а): 293 разаПоблагодарили: 338 раз

30 янв 2022, 17:44

mirena30 писал(а): ↑

20 авг 2021, 15:14

могу только посочуствовать людям которые живут в хрущевкам, значит ума не хватило заработать и купить норм жилье

01 фев 2022, 21:00

Clone писал(а): ↑

31 янв 2022, 17:51

ну чувак правильно написал, год назад было 3 щас все 6 млн будет при стоимости за квадрат 300 тыс. если разница между двушкой и трешкой грубо 20 квадратов, 300 000×20=6 млн – 10% = 5.4 млн.

dellСообщения: 14694Зарегистрирован: 09 июн 2018, 11:32Благодарил (а): 259 разПоблагодарили: 2228 раз

02 фев 2022, 13:50

это самоуправство. мэр не имеет право поднимать кадастровую стоимость с бодуна.

Выполнить программу реновации в заявленные сроки!

Mike2020Сообщения: 235Зарегистрирован: 13 мар 2021, 14:03Откуда: ИзмайловоБлагодарил (а): 172 разаПоблагодарили: 122 раза

02 фев 2022, 14:34

02 фев 2022, 13:44

ну в принципе я с ним согласен, жить в хруще такое себе)) у меня кореш работает в правительстве москвы по кадастровой оценке, говорит собянин приказал кадастровую стоимость на 30% поднять по реновационным квартирам которые в 2022 году заселять будут, так что 220 000 умножаем на 30% получаем 286 тыщ за квадрат. 286000x20x0,9=5 148 000 рублей в среднем докупка будет что с однушки до двушки что с двушки до трешки. согласитесь несправедливо наживаться на реновационщиках, как бы доходы ни у кого на 30% не выросли ни в бюджете ни в бизнесе

В этой ситуации получится примерно рыночная цена, скидка в 10% будет практически нивелирована. Здесь есть и положительная сторона в том, что очевидно будет больше квартир на докупку, т.к. бюджет не будет терять на занижении стоимости реализуемого жилья, и городу будет без разницы где продавать, на открытом рынке или среди расселяемых. Что не купят переселенцы, опять же уйдет на аукцион. Все же это лучше, чем отсутствие квартир на докупку в момент переезда.

Мы наш, мы новый мир построим

02 фев 2022, 15:34

Пусть лучше в момент переезда докупит тот, у кого деньги есть, чем этого никто не сможет сделать.

02 фев 2022, 15:38

Mike2020 писал(а): ↑

тоже несправедливо. на старте программы докупали все кому не лень по 150-160 тыс.метр в статусных районах типа Вернадки.

02 фев 2022, 15:50

Им несказанно повезло. Они были “лицом реновации” на старте. Вечно так продолжаться не может.

storageСообщения: 1341Зарегистрирован: 26 май 2018, 19:11Благодарил (а): 715 разПоблагодарили: 408 раз

02 фев 2022, 16:09

Из форума Коньково:

Lili писал(а): ↑

02 фев 2022, 15:20

Выставили квартиры на докупку в течение двух лет. Эту программу никто не останавливал и не будет останавливать. Но, к моменту резервирования подходящей квартиры нужно быть готовым, успеть продать свою новую ( если средств не имеется в свободном распоряжении) . Поэтому, не тяните с согласиями, чем быстрее оформите и продадите, тем быстрее купите новую. Как правило, если квартира в собственности фонда , после подачи заявки пройдёт неделя и , если аукциона нет, то Фонд начёт оформление на вас. Если квартира в собственности ДгИ , у вас есть месяц в запасе, пока фонд ее переоформит на себя а затем на нового покупателя.

Что народ думает по этому поводу?

02 фев 2022, 16:32

а что тут думать.все верно.надо быстрее давать согласие на новую.и потом выставлять на рынок. Если в течение двух лет будет большой выбор в этот момент ,то задача упрощается.

uvaokuzМодераторСообщения: 1483Зарегистрирован: 19 май 2017, 09:04Благодарил (а): 14 разПоблагодарили: 295 раз

12 фев 2022, 10:42

Всё это было очень выгодно ещё год назад. В этом году, с повышением ФР цены за квадрат, повышением учетной ставки ЦБ со всеми вытекающими, надо считать насколько это будет выгодно. Хотя, конечно, у всех цели разные.

14 фев 2022, 12:19

цель у всех одна – сохранить свои деньги от обесценивания вложив их в самый выгодный актив т.е. в недвижимость! рубль как был мусорным 20 лет назад такой же и сейчас ни о чем

Yu12346Сообщения: 146Зарегистрирован: 12 июл 2022, 10:50Благодарил (а): 33 разаПоблагодарили: 9 раз

12 июл 2022, 11:07

Добрый день! Решил поизучать реновацию и появилось много вопросов.
Вот один из них.
Допустим в пятиэтажке под снос живут обеспеченные жильцы:
А в однокомнатной,
Б в двухкомнатной,
В в трехкомнатной, ну пусть
Г в четырехкомнатной квартирах.
Допустим по реновации они получают:
А – однокомнатную 40 кв м,
Б – двухкомнатную 55 кв м.
В – трехкомнатную 72 кв м.
Г – четырехкомнатную 90 кв м.
Площади квартир только такие, плюс -минус
Правильно ли я понял, что право на покупку в течение двух лет возникает только у А и Б?
А может докупить однушку или двушку на выбор, Б только однушку. В и Г не могут докупить ничего, так как порог 100 кв м будет превышен.
Или не так? Докупить в течение двух лет может любой, просто метры сверх 100 кв (полученные при реновации + желаемая докупка) оплачиваются без скидки 10%?

15 июл 2022, 09:03

Yu12346 писал(а): ↑

В течение 2 лет (не в момент переселения) купить можно 1 квартиру, площадь которой не превышает 100 метров. И пофиг, сколько метров в квартире, полученной по реновации.

При докупке в момент переселения да, не больше 100 метров в сумме (полученная + докупаемая).
101 метр в сумме в момент переселения купить не дадут – ни со скидкой, ни без скидки.

15 июл 2022, 09:50

Eco писал(а): ↑

Спасибо большое. Стало понятнее. То есть в моем примере, если любых квартир достаточно, А,Б и В могут докупить метры при переезде (Г-нет, так как у него максимум, а если дом без четырехкомнатных “пролетает” и В), а потом еще все четверо могут в течение двух лет купить со скидкой вторую квартиру (но только одну), вплоть до 100-метровой. Все верно?
Или ограничение 100 метров накладывается на суммарную докупку (при переезде + в течение 2-х лет)?

15 июл 2022, 11:05

По каждой реновационной (переселяемой, сносимой) квартире можно пойти только по одному из двух путей: или покупка в момент переезда, или покупка в течение 2 лет.

16 июл 2022, 21:08

Большое спасибо.
Резюмирую.
Максимально «отжать» льготы, которые дает реновация – это получить квартиру с тем количеством комнат, которые были в пятиэтажке в своем районе и докупить вторую со скидкой 10% вплоть до стометровой в любом районе, где будет предложение.
Если разъезд в две квартиры не входит в планы – докупить метры до площади желаемой квартиры и остаться в своем районе.
Все верно?

А вот если хочешь сменить район?
Здесь наверно только так:
1. Получить равнозначную квартиру в своем районе.
2. Продать полученную равнозначную квартиру своими силами.
3. Купить в течение двух лет с десятипроцентной скидкой квартиру, желаемой площади и в желаемом районе.
Ну или в зависимости от ситуации этапы 2 и 3 поменять местами.
Правильно?

Кто сейчас на конференции

Поскольку проект по реновации жилья касается исключительно ветхих домов, возведенных еще в 50-70-х годах, то процесс его реализации нередко затрагивает семейства, проживающие в квартирах большим составом. В частности, речь идет о нескольких поколениях, обитающих на одной территории.

Например, мать и отец плюс их сын с женой и ребенком проживают в двухкомнатной квартире и никак не могут разъехаться, потому как на покупку нового жилья средств не хватает, а варианты размена отсутствуют. Подобные проблемы в принципе довольно актуальны, поэтому и вопрос как получить 2 квартиры вместо одной, интересует многих граждан.

На самом деле такой вариант расселения пока до конца не отработан, однако, и полностью из программы не исключен. Каждый подобный случай рассматривается в индивидуальном порядке, но по большей части реновация дает жильцам шанс обрести личную жилплощадь и разъехаться с родственниками.

Присоединяйтесь к форуму с помощью вашей любимой социальной сети

может кто поможет найти, выкладывали карту с волнами реновации. Спасибо

И сейчас получают за однокомнатные квартиры однокомнатные квартиры, за двухкомнатные – двухкомнатные, и завтра будут. Но сегодняшние площади не дают гарантию, что завтра не будут строить дома с квартирами меньшей, чем сегодня (в новостройках), площади.

У кого-то есть информация что получают собственники малогабаритных квартир общим метражом до 20 метров?

Кто знает,когда переселят родниковую,4?

текстильщики. Где узнать какие дома будут заселяться в дом по Артюхиной 26 к 1

Может кому известно, 29 квартал в Люблино переезжает на Совхозную 10А?

кто подскажет примерные сроки от просмотра до ключей? спасибо!

МаринаАбаниичева писал(а): Может кто то знает какие дома будут переселять по адресу: Совхозная ул. вл. 10А

весь 23 квартал

tix писал(а): Уважаемые пользователи. Многие модераторы форума не заходят на форум и не активируют аккаунты новых пользователей. С админом также связи сейчас нет. Есть всего пару разделов, где модераторы более-менее активны. Это ЮВАО и САО. Напишите там свое сообщение, и Вас активируют.

Спасибо, сейчас попробую. Уже полгода пишу модераторам. И все бестолку. ( ЗАО)

Поменяться вариантом квартиры

велозаводская 2 корпус 2

Кто в чате

Всего 78 посетителей :: 9 зарегистрированных, 1 скрытый и 68 гостей (основано на активности пользователей за последние 5 минут)Больше всего посетителей (3067) здесь было 15 янв 2020, 12:44

Статистика

Всего сообщений: 174130 • Всего тем: 547 • Всего пользователей: 10003 • Новый пользователь: Murka

Как докупить жилье по реновации и не прогореть на аукционе?

Стоимость квадратных метров как в пятиэтажках под снос, так и в реновационных новостройках порой зашкаливает. Обоснованно ли продавцы заламывают такие цены и каковы их шансы продать квартиру по запрошенной стоимости?

В 2021 году Росреестр поставил на кадастровый учет 83 дома, квартиры в которых предоставлены переселенцам по программе реновации. За четыре года работы программы это рекордно высокий показатель: скажем, он в три раза превышает показатель 2020-го. Так что новостроек по программе реновации становится всё больше. Но значительная часть квартир выставлена на продажу, причем по очень впечатляющей цене.


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

Почти полмиллиона рублей за «квадрат»

Не все переселенцы готовы жить в новых квартирах — практически во всех новостройках есть предложения о продаже. Вот, например, дом по адресу: Береговой проезд, 1Б. Росреестр поставил его на учет в конце прошлого года, поэтому продавец одного из объявлений честно предупреждает, что документы будут только через месяц — пока готовятся.

Пока же новый собственник продает 42-метровую «однушку» за 18 млн рублей — выходит, один «квадрат» стоит 428,4 тыс. рублей.

Соседний дом (Береговой проезд, 1А) тоже частично предоставлен под переезд по реновации (некоторые квартиры выставлены в открытую продажу — в том числе по другим социальным программам).

Вот обзор этого дома:

Дом был сдан в эксплуатацию чуть раньше, чем его сосед, поэтому больше заселен. Квартир в продаже здесь тоже больше: на момент подготовки этого материала — 37 (часть из них продается после обычной покупки, не имеющей отношения к реновации). Стоимость «квадрата» — от 363 до 476 тыс. рублей за каждый. В дом 1А переехали жители пятиэтажек, расположенных по следующим адресам: ул. Новозаводская, 8/8, корп. 5 и корп. 6; ул. Большая Филевская, 8, корп. 2; ул. Заречная, 5, корп. 1 и корп. 2.

Разумеется, по этим адресам квартиру не купить, но в продаже есть предложения в соседних домах — тоже не в новостройках. Так, в 12-этажке по адресу: Береговой проезд, 9, корп. 5, предлагается однокомнатная квартира площадью 38 кв. м (каждый метр — по 306,9 тыс. рублей).

Есть «трешка» в доме № 7 по Заречной улице — он расположен буквально впритык к сносимым пятиэтажкам на ул. Новозаводской. Этот вариант площадью 65 кв. м обойдется в 19,7 млн рублей (303,1 тыс. рублей за «квадрат»). А неподалеку от Большой Филевской улицы выставлена на продажу 51-метровая двухкомнатная квартира в Береговом проезде, 7, стоимостью 19,9 млн рублей (391,9 тыс. рублей за «квадрат»).


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

Можно найти и варианты в пятиэтажках: за 31-метровую «однушку» по адресу: ул. Новозаводская, 2, корп. 5, совсем недавно 11,3 млн рублей (это 355 тыс. рублей за 1 кв. м).


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

«Трешка» в доме по адресу: Новозаводская ул., 2, корпус 8, стоит 15,6 млн рублей, ее площадь составляет 75 кв. м, каждый из которых обойдется в 209 тыс. рублей.

Выгода и расчет

Попытка продать квартиру в новом реновационном доме в Береговом проезде по 430 тыс. рублей за 1 кв. м объясняется нестандартным ценовым фоном в этой локации, считает Алексей Попов, руководитель Циан. Аналитики.

В расположенном в непосредственной близости от него доме второй очереди ЖК «Береговой» цена предложения превышает 520 тыс. рублей, причем продажи идут медленно (около 10 лотов за семь месяцев).

«Здесь мы видим нестандартное ценообразование со стороны застройщика, на которое решил ориентироваться продавец реновационной квартиры», — полагает Алексей Попов.

Вместе с тем, продолжает эксперт, и в самих пятиэтажках встречаются лоты с необычно высокой ценой. Например, более 485 тыс. рублей за «квадрат» в случае продажи однокомнатной 13-метровой квартиры в пятиэтажном кирпичном доме (сейчас объявление уже снято с продажи). Дом предназначен под снос — реновация в 2029–2032 годах.


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

«Тут у инвесторов другой расчет. В новом доме собственник жилья в пятиэтажке получит новую квартиру. В случае с лотами нестандартно малого метража принцип компенсации “метр в пятиэтажке равен метру в новом доме” напрямую не применяется — переселенец получит просто самую маленькую квартиру в реновационной новостройке. Но даже малогабаритная «однушка» (33–35 кв. м) все равно будет в 2,5 раза больше квартиры гостиничного типа в хрущевке», — поясняет собеседник Циан. Журнала.

Эксперт подчеркивает: хотя на бумаге такая инвестиция выглядит привлекательно, нужно внимательно изучать правоустанавливающие документы.

Скромнее надо быть

Давайте заглянем в первый дом, построенный в рамках программы реновации, — это дом № 13 по улице Константина Федина. Сейчас здесь продается пять квартир: «двушка» (60 кв. м) за 16,9 млн рублей; «двушка» (63 кв. м) за 17,5 млн рублей; «однушка» (42 кв. м) за 13,3 млн рублей и две «однушки» (43,3 и 42,5 кв. м) по 13 млн рублей каждая.

Судя по очень узнаваемым дверям, все эти квартиры были получены по реновации — в некоторых объявлениях подтверждается информация о ремонте от застройщика. На момент написания материала средняя стоимость квадратного метра составляла 300,5 тыс. рублей.

Во включенном в программу реновацию пятиэтажном доме № 9 по улице Константина Федина продается 53-метровая трехкомнатная квартира — она стоит 14,8 млн рублей (279,2 тыс. рублей за 1 кв. м). Из предполагаемого графика сноса следует, что переселение планируется на 2025–2028 годы — выходит, покупателям придется ждать переселения до шести лет.

В целом в столице продается немало квартир в домах под снос, и среди них есть предложения с очень высокой ценой — вот, например, варианты, в которых цена за метр варьируется от 350 до 600 тыс. рублей.

По мнению аналитика, стоимость квартир в доме на ул. Константина Федина (280–300 тыс. рублей за 1 кв. м) соответствует рыночному уровню.

«Это недавно сданный дом с достойным качеством строительства (за одним из первых реновационных домов следили явно больше обычного), в шаговой доступности от метро, в нем есть лоты с отделкой, да к тому же в районе, где почти нет коммерческих новостроек. В совокупности все эти факторы позволяют устанавливать подобные цены», — говорит Алексей Попов.


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

Анализ предложения показывает, что часто стоимость «квадратов» в новостройках все же заметно выше, чем в сносимых пятиэтажках. Получается, что участие в реновации выгодно с финансовой точки зрения, но важно не забывать о двух принципиальных моментах:

— не всем удается продать свою новую квартиру по запрошенной цене;

— далеко не все полученные квартиры действительно лучше оставленных в пятиэтажках, и Циан. Журнал неоднократно публиковал истории невыгодных обменов.

Редакция поинтересовалась у экспертов рынка, как продаются квартиры в домах, связанных с реновацией, и тех, что идут под снос, и тех, в которых власти предоставляют новое жилье.

Ирина Пешич, управляющий директор сети офисов «Миэль», вспоминает, что на старте программы на рынке творилось безумие — некоторые лоты в пятиэтажках выставлялись по невероятным ценам. Впрочем, спросом такие варианты не пользовались. А потом ажиотаж стих: сегодня продажи квартир в домах под снос идут по мере необходимости. Если они выставляются по адекватной цене, то продаются быстро.

В практике агентства была клиентка, которая когда-то переехала в Москву и много лет прожила в съемной квартире. Наконец, она созрела до покупки своего жилья в ипотеку.


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

«Мы ездили с ней по новостройкам, обошли множество сданных домов и множество хороших квартир “заезжай и живи”. Три раза она отказывалась от покупки уже перед самым выходом на сделку и теряла авансы. Оказалось, она просто психологически не готова к новостройке. Съемная квартира у нее была в старенькой пятиэтажке. В итоге мы подобрали ей квартиру в доме под реновацию — эта сделка оказалась для нее понятнее, прозрачнее. Ей было комфортнее ждать пять–семь лет и затем получить свою квартиру в новом доме — на вкус и цвет товарищей нет», — рассказывает Ирина Пешич.

Высокий спрос на квартиры в домах под снос подтверждает и Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». Притом что риелторы агентства и сейчас довольно часто сталкиваются с такими сделками, в дальнейшем их станет еще больше, уверен эксперт: ведь по мере реализации программы увеличивается и количество квартир, которые жители получают по реновации.

«Обычно люди, продающие такую квартиру, располагают другим жильем. Причины для продажи могут быть разными: тут и желание переехать в другой район, и отложенная продажа — предположим, собственники ждали квартиру в новостройке, чтобы продать ее дороже», — комментирует Михаил Куликов.

А вот Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, обращает внимание, что желающих продать квартиру в новостройке меньше, чем ранее прогнозировали участники рынка.


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

По ее словам, если жилье не нужно собственникам для проживания, они предпочитают сдать его  в аренду: ставка в таких домах выше, чем в старом жилом фонде в той же локации. Так они обеспечивают себе постоянный доход.

«У нас был случай, когда собственница передумала продавать и сдала однокомнатную квартиру в доме, построенном по реновации, за 50 тыс. рублей при средней ставке по району 42–43 тыс. рублей», — приводит пример эксперт.

Продать новое или сдать внаем?

По наблюдениям Ирины Пешич, подавляющее большинство собственников продают квартиры, полученные взамен старых. Они дороже, потому что имеют бо́льшую площадь и находятся в новом доме. К примеру, метраж однокомнатной квартиры в пятиэтажном доме — 31 кв. м, в новом — от 38 кв. м. Дальше — простая арифметика.


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

«Сейчас стоимость “однушек” в Москве начинается от 8 млн рублей. Дороже 9 млн рублей продать квартиру в доме под реновацию сложно. Однокомнатная квартира, полученная в новом доме, будет стоить уже порядка 11 млн рублей», — приводит условия задачи и ее решение Ирина Пешич. По ее наблюдениям, обычно за продажей квартир в новостройках, полученных по программе реновации, стоят жизненные обстоятельства, а не инвестиционные расчеты.

По ее мнению, при столь высоком спросе и растущих ценах выгоднее не ждать сноса и получения новой квартиры, а продать жилье в старом доме и вложиться в новостройку. В течение года все вложения окупятся. Но при условии, что те, кто хочет сыграть на инвестициях, будут действовать быстро: ипотечные ставки растут — аналитики допускают их быстрый рост до 16% в течение 2022 года. Это отразится и на спросе, и, соответственно, на ценах.

Как получить от властей лучшее жилье

Первые переезды по реновации уже состоялись. Далеко не всегда они были безоблачными. Ц ИАН. Журнал проконсультировался со специалистами и составил подборку советов, как принимать квартиру в новостройке по реновации.

В первую очередь ЦИАН. Журнал спросил совета в фонде реновации.

И получил вот такой ответ от начальника отдела информационной политики и работы со СМИ Ирины Цибий:  «Собственникам и нанимателям квартир в домах, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные квартиры.

Вопрос о процедуре предоставления и приемке квартир жителями находится вне компетенции фонда реновации (Прим. – вопрос приемки станет для нас актуальным, когда будут введены первые дома фонда реновации, ближайший срок ввода – 2020 год)».

Представительница фонда также порекомендовала напрямую обратиться в уполномоченный орган – департамент городского имущества (ДГИ). Д ГИ просто промолчал.

ЦИАН. Журнал обратился за помощью к юристу. Адвокат коллегии адвокатов «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич давно работает с вопросами столичной программы переселения, поэтому мы попросили его составить план действий для переселенцев.

«Москвичам предлагают «улучшение», а они почему-то его не желают.  Парадокс, не так ли? Ясное дело, что дело не в капризности граждан, а в том, что условия сделки мены их не устраивают: ни квартира, ни состояние общего имущества (здания) порой не отвечают требованиям по качеству, по безопасности», – признает собеседник нашего издания.

Аналитический центр НАФИ опубликовал исследование, согласно которому каждый четвертый москвич, получающий «реновационную» квартиру, намерен ее продать.

Еще 6% участников программы собираются оформить денежную компенсацию взамен нового жилья, предоставляемого программой квартиры.

Среди тех, кто намерен добиваться компенсации, 83% собираются направить ее на покупку другого жилья.

Согласно исследованию, после начала программы 5% жителей пятиэтажек отказались от планов по покупке новой квартиры. В итоге в надежде на лучшее москвичи не купили примерно 16 тыс. квартир, а застройщики (это уже просто к слову) недополучили более 100 млрд рублей.

Один из важнейших моментов – миф о трех вариантах на выбор

Станкевич объясняет, что переселение проводится по договору мены, в рамках которого условия сделки должны устраивать обе стороны, именно такую позицию следует занимать при общении с властями.

Отдельно юрист признает несправедливость наименования в документах переселенцев «жильцами». « Принципиальный вопрос, что речь идет именно о полноценных собственниках (с безусловным правом выбирать предмет сделки мены), а не о гораздо более безвольных нанимателях. Речь идет об обладателях имущественных прав, а не об абстрактном «населении»», – отмечает юрист.

Выгодно ли получать денежную компенсацию взамен квартиры?

Такое право программой допускается. Однако есть исключение: получить деньги не смогут те, у кого квартира находится под арестом либо куплена в ипотеку. Для получения денежной компенсации необходимо написать заявление.

Это нужно сделать не позднее чем через 30 дней после получения проекта договора мены. В результате окончательный вариант соглашения подписан не будет, его заменят другим (на выплату денежных средств).

Таким образом получается, что вашу квартиру выкупит государство по рыночной цене.

Справка. В выплату участникам программы включается сумма за жилье, а также расходы на переезд.

Поэтому получить компенсацию вместо квартиры выгодно, поскольку на эти деньги реально приобрести жилплощадь в другом районе или городе на свое усмотрение.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь с юристом: 8 (499) 755-82-76 (Москва и МО с 9:00 до 20:00) Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.

Можно ли по программе реновации получить две однушки вместо двушки?

На основании Закона г. Москвы №14 (ст. 4-8) и Федерального закона №141-ФЗ (ст. 1) собственники квартир в домах, подпадающих в жилищную программу, обязаны получить равнозначное жилье. Оно отвечает таким требованиям:

114 домов вышли из программы реновации – в чем причина?

Поэтому разменять по реновации двушку на две однушки возможно.

Ограничения на докупку метров

Власти установили ряд ограничений. Размер приобретаемого жилья не должен быть больше 100 квадратов. В расчет берется общая площадь всей квартиры, а не только докупаемых метров. Если вы решили разменять одну квартиру на две, в учет также пойдет общая площадь обеих квартир (а не площадь каждой).

Когда мы говорим о дополнительной квартире уже после переезда, то ее площадь также не может превышать 100 квадратов.

Еще одно ограничение касается района, в котором находится докупаемая квартира:

Право на докупку дополнительных метров предоставляется каждому только один раз. Право на докупку после переезда сохраняется в течение двух лет.

Как рассчитывается стоимость?

Размер доплаты рассчитывается по формуле:

Р = ((П1 – П2) × Ц) – 10%, где

https://youtube.com/watch?v=5hk2P7C_oe4%3Ffeature%3Doembed

Р — размер доплаты по договору мены, цена договора купли-продажи;

П1 — общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи;

П2 — средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику, нанимателю предоставляется равнозначное жилое помещение;

Ц — стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи.

Пример расчета доплаты за дополнительную площадь


Калькулятор дополнительной покупки при ремонте и сносе пятиэтажных домов

Допустим, вы проживаете в ветхой пятиэтажке в 2-комнатной квартире общей площадью 44 кв. метра, из которых 28 кв. метров приходятся на жилую площадь.

Общая площадь 2-комнатной квартиры в новом доме, которая предлагается вам взамен квартиры в ветхом доме, составляет 52 кв. метра, из которых те же 28 метров приходятся на жилую площадь (равнозначная квартира).

Однако вам приглянулась 2-комнатная квартира общей площадью 56 кв. метров, из которых 34 квадратных метра приходится на жилую площадь.

Допустим, рыночная стоимость квадратного метра квартиры составляет 170 000 рублей.

Посчитаем размер доплаты за желаемую 2-комнатную квартиру (общей площадью 56 кв. метров) в новом доме:

Р = ( П1 – П2 ) * Ц = ( 56 – 52 ) * 170 000 = 680 000 рублей.

С учетом 10-процентной скидки, размер доплаты составит 680 000 – 680 000 * 10/100 = 612 000 рублей.

Расчет доплаты за дополнительную площадь по программе реновации в Москве

Пример расчета доплаты за дополнительную площадь при переселении в новое жилье по программе реновации в городе Москве.

Участники программы реновации в Москве, которым при переселении предоставляется в собственность жилье, равнозначное предыдущему, имеют право на приобретение за доплату жилых помещений большей площади, чем предоставляемые им жилые помещения.

Согласно подпункту 5 пункта 1 Постановления о порядке докупки жилья по программе реновации в Москве, размер доплаты определяется по следующей формуле:

Р = ( П1 – П2 ) * Ц,

Р – размер доплаты;

П1 – общая площадь получаемого жилого помещения (у учетом дополнительной площади);

П2 – средняя общая площадь соответствующего равнозначного* жилого помещения в многоквартирном доме, в котором предоставляется равнозначное жилое помещение;

* Согласно пункту 2 статьи 4 Закона о дополнительных гарантиях при реновации жилья в городе Москве, под равнозначным жилым помещением понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

1) жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше соответственно жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2) такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным Законом города Москвы от 14 июня 2006 года N 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения», а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными правовым актом города Москвы;

3) такое жилое помещение расположено в том же районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации, за исключением случая, если такой многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, подлежащий реновации.

Ц – стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения.

Согласно подпункту 6 пункта 1 Постановления о порядке докупки жилья по программе реновации в Москве, при докупке дополнительной площади при переселении по программе реновации предоставляется скидка в размере 10% от размера доплаты.

Читайте также:  СТРАХОВАНИЕ ИПОТЕКИ В СБЕРСТРАХОВАНИЕ
Ссылка на основную публикацию