Содержание:
Что такое реновация
Реновация — это снос морально устаревших пятиэтажек и замена их на новое современное и качественное жилье. Новые дома будут лучше старых — их построят по современным стандартам, квартиры будут просторнее, их сдадут с готовой отделкой.
Новые квартиры будут полностью готовы к жизни. Вы переедете в новую квартиру только после того, как дом будет полностью сдан, а в квартирах сделан ремонт.
Если дом попал под программу, отказаться от переезда нельзя
Реновацию проводит правительство Москвы, программа рассчитана на 15 лет, в нее вошло 5 000 старых домов. Дома сносят только с согласия жителей — проголосовать можно было до 15 июня 2021 г. Проверить подпадает ли ваш дом под программу реновации вы можете на сайте мэра Москвы.
Чтобы ваш дом попал под программу реновации, он должен быть признанным ветхим, а жильцы проголосовать за участие дома в программе
Если ваш дом еще не попал в программу, значит он туда не войдет — все дома определены и новые дома включать в программу не будут. Но пока не заключен первый договор на новую квартиру, жители могут передумать и исключить свой дом из программы.
Реновация ≠ аварийные дома под снос
Если ваш дом аварийный и в программе сноса, но не в программе реновации, условия расселения будут не такие, как в программе реновации, а как в жилищном кодексе.
Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой
— получила от государства квартиру по программе переселения взамен старой. хочу продать, так как она меня не устраивает. должна ли я платить налог 13% государству? ведь я не просила меня переселять. разница в сумме между старой и новой в пользу новой составляет 130 тысяч. при продаже мне придется платить налог от 130 тысяч или от продажной суммы?
Запомнить
- Реновация это возможность сменить малогабаритное старое жилье на новую просторную квартиру в новостройке с развитой инфраструктурой.
- Новые квартиры будут равнозначными старым: то же количество комнат, жилая площадь не меньше, общая площадь больше, улучшенная отделка, в том же районе или округе.
- Вместо равнозначных квартир можно получать равноценную или взять денежную компенсацию.
- Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу.
- Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых.
- Вы можете распоряжаться своей квартирой как хотите до момента переселения в новые дома.
- Чтобы продать квартиру в доме-участнике реновации, надо сделать все то же самое, как и при продаже обычной квартиры.
- Вы не можете продать квартиру покупателям с ипотекой.
- Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос и является участником программы реновации.
- При продаже новой квартиры, в срок владения квартирой учитывается срок владения старой квартирой.
Какие квартиры дадут
По закону вместо старых квартир обещают предоставить равнозначные квартиры. Это не те равнозначные квартиры, которые указаны в жилищном кодексе.
Равнозначная квартира по программе реновации:
| количество комнат и жилая площадь не меньше тех, что были | Вместо трехкомнатной не дадут двухкомнатную той же площади |
|---|---|
| общая площадь больше | За дополнительную площадь платить не надо |
| улучшенная отделка | Точные нормы пока не прописаны, но уровень комфорта должен соответствовать принятым стандартам.Это хорошая возможность сэкономить. Обычно квартиры в новостройках продают с черновой отделках — в зависимости от качества ремонта, на ремонте новой квартиры можно будет сэкономить до миллиона рублей. Если хотите, вы сможете сделать перепланировку квартиры |
| в том же районе или округе | Вам не придется дальше ездить на работу, а детям — ходить в новую школу Жители Зеленоградского, Новомосковского и Троицкого округов могут получить квартиры в соседнем районе того же округа |
Если хотите получить квартиру побольше, например трешку вместо двушки, надо написать заявление и доплатить разницу
Доплатить разницу можно материнским капиталом, жилищной субсидией ии социальными выплатами. Все права собственности, обременения, доли и пр., действовавшие для старых квартир, сохранятся и для новых
Если квартира не приватизирована, вы получите равнозначное жилье, которое можно будет оформить в собственность.
Если живете в коммунальной квартире, дадут отдельную квартиру.
Если квартира в долевой собственности, доли в новой квартире сохранятся в тех же пропорциях.
Если квартира в ипотеке, вам дадут новые равнозначную квартиру. Вместе с регистрацией права собственности вам зарегистрируют обременения на нее. Условия, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.
Если квартира застрахована, страховка перейдет на новую квартиру. О новой квартире надо письменно сообщить страховой компании: она заменит договор и полис, но условия останутся теми же.
Если квартира под арестом, арест наложат и на новую.
Если вам не нравится равнозначная квартира, которую предлагает город, вы можете выбрать равноценную квартиру вместо старой. Рыночная цена равноценной квартиры не может быть меньше, чем в доме под снос, а вот площадь может быть любая.
В пояснительной записке к закону о реновации сказано, что новые квартиры будут примерно на 35% дороже старых. Сергей Собянин говорил о том, что новое жилье будет на 20-30% дороже старого. В то же время за год цены на квартиру в пятиэтажках под реновацию выросли на 20-25%.
Что лучше: равнозначное или равноценное?
Кажется очевидным, что равнозначное жилье выгоднее — вы получите квартиру не меньше, а даже больше. Если выберите равноценное жилье, скорее всего, получите квартиру меньше — стоимость жилья в новостройках выше, чем в хрущевках.
С другой стороны, сложно заранее определить стоимость новых квартир — никто не знает в какой дом вас переселят, какая там будет инфраструктура.
Поэтому, выбирая между равнозначным и равноценным жильем, ориентируйтесь на состояние старого дома и рыночную стоимость новых квартир.
Вы можете никуда не переезжать и получить компенсацию деньгами
Напишите заявление и вам выплатят равноценное вознаграждение по рыночной стоимости квартиры.
Получить компенсацию деньгами не могут ипотечники и должники. Если в квартире живут недееспособные люди или несовершеннолетние дети, компенсацию тоже нельзя получить — можно получить равнозначную или равноценную квартиру, но это обязательно должно быть жилье, а не деньги.
Можно ли продать квартиру
Вы не сможете продать квартиру покупателям с ипотекой
Для одобрения ипотеки банки требуют показать документы, что дом не стоит в списке на реконструкцию или снос.
Налоговая политика и практика: как определить минимальный срок владения квартиры, полученной по реновации
| фнс россии | 77 город москва
Дата публикации: 07.04.2020 09:30
Доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогов, если такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального срока владения и более. Минимальный срок владения составляет три года, если имущество получено в наследство или в подарок от членов семьи или близких родственников, приватизации, ренты (по договору пожизненного содержания с иждивением). Другое условие – если у налогоплательщика нет в собственности другого жилья или оно приобретено в течение 90 календарных дней (последнее положение введено с 2020 года). Во всех остальных случаях минимальный срок владения – пять лет.
При продаже квартиры, полученной в рамках реновации, в срок ее владения засчитывается срок владения старой квартирой. Согласно правовой позиции в письме Минфина России от 08.04.2021 № 03-04-05/24683 эта норма применяется к доходам от продажи квартиры или доли (долей) в ней, полученной по программе реновации, с 1 августа 2021 года.
О практике разрешения налоговых споров с физическими лицами рассказал начальник Управления досудебного урегулирования налоговых споров ФНС России Роман Якушев, журнал «Налоговая политика и практика», № 4/2020.
Ндфл при продаже квартиры, полученной по программе реновации
Рассматривается порядок исчисления срока владения жильем, полученным по программе реновации, в целях освобождения от НДФЛ дохода от продажи такого жилья (Письмо Минфина от 28 июня 2021 № 03-04-06/44581)
#налог #реновация #продажа #хрущевки #пятиэтажки #снос #жилье #квартира #Москва
Maxim considers the procedure for calculating the term of ownership of housing received under the renovation program in order to exempt income from the sale of such housing from personal income tax #tax #renovation #sale#Khrushchev #five-story #demolition #housing #apartment #Moscow
Новые нормы, действующие при сделках с квартирами в домах, попавших в данную программу – аналитика и прогнозы
В Законодательстве РФ за последние полгода произошли изменения, которые коснулись схемы налогообложения при реализации программы реновации. Специалисты компании Est-a-Tet рассмотрели новые нормы, действующие при сделках с квартирами в домах, попавших в данную программу.
Если собственник не является резидентом РФ, то есть не пребывает на территории страны минимум 183 дня в течении календарного года, то он обязан платить налог с полной получаемой с продажи суммы в размере 30% без какой-либо минимизации налогового бремени.
Граждане РФ при продаже объектов недвижимости, находящихся в собственности, обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13% в пользу государства. При этом для граждан, владеющих недвижимостью менее 3 лет, либо с 1 января 2021 (менее минимального предельного срока владения), предусмотрены следующие виды минимизации налогового бремени:
- либо не учитывается 1 млн рублей в течение одного налогового периода (1 календарный год). Например, если в начале года квартира была приватизирована, а в конце года вы решили ее продать за 5,2 млн рублей, то вы можете заплатить налог в размере 13 % с суммы, меньше на 1 млн рублей, то есть с 4,2 млн рублей – 546 тыс. рублей.
- либо выплачивается налог с суммы фактических произведенных затрат, связанных с приобретением данного имущества. Например, вы приобрели недвижимость за 4,5 млн рублей, а продаете за 6 млн рублей, то в таком случае налог 13% в пользу государства высчитывается с разницы – 1,5 млн рублей, что составляет 195 тыс. рублей.
При введении программы реновации решился вопрос о том, каким образом будет осуществляться налогообложение на доходы физических лиц при отчуждении вновь предоставленных объектов недвижимости – Федеральным законом № 352 – ФЗ от 27.11.2021 г. была внесена инновационная норма. В случае продажи жилья, предоставленного по реновации, учитывается существующий срок нахождения этого объекта в собственности граждан, то есть срок владения недвижимостью остается непрерывным, иными словами, продлевается. Поэтому если в итоге квартира находится в собственности более 3 лет, то налог на продажу в пользу государства в размере 13% не платится.
«Благодаря введению данной нормы право собственности сохраняется за человеком, – объясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. – К примеру, если освобождаемая квартира находится в собственности гражданина на основании Приватизации с 1992 года, то при продаже жилого помещения, предоставляемого по реновации гражданин будет освобожден от налога».
Законодатель также ввел некоторые ограничения по минимальному предельному сроку владения недвижимостью для освобождения от налога на доходы физических лиц. Как и при обычных сделках, по реновации учитывается вид правоустанавливающих документов. Так, чтобы вновь предоставляемая квартира при продаже освобождалась от налога, необходимо соблюдение одного из следующих условий:
- освобождаемая квартира должна находиться в собственности не менее трех лет по следующим видам правоустанавливающих документов: квартира принадлежит на основании договора дарения или наследства между близкими родственниками по правилам Семейного кодекса РФ, квартира принадлежит гражданину на основании приватизации или по договору ренты;
- по иным видам правоустанавливающих документов находится в собственности не менее пяти лет.
Однако, если продаваемая квартира в доме, попавшем в реновацию, находилась в собственности менее предусмотренного предельного срока владения, можно уменьшить налогооблагаемую базу на величину произведенных расходов, связанных с приобретением освобождаемого жилого помещения.
«Например, вы приобрели за 5 млн рублей квартиру в реновационном доме для последующей продажи той, которую дадут в замен старой. Новая квартира по оценке будет стоить дороже, но налогооблагаемая база будет состоять из разницы между стоимостью старой и новой квартир. Вам необходимо будет оплатить 13% налог НДФЛ из расчета 70% от кадастровой стоимости предоставленного жилья за вычетом 5 млн рублей»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
В программу реновации также попали и многоквартирные дома, в которых есть нежилые (коммерческие) помещения. По закону, при продаже иного имущества (ст. 217 НК РФ) предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество, находившееся в собственности налогоплательщика от трех лет и более. Непрерывность права собственности, введенная в рамках программы реновации, для таких объектов недвижимости не предусмотрена. Также данная льгота не действует при отчуждении объектов недвижимости, используемых непосредственно в предпринимательских целях.
Дата публикации 02 февраля 2021
Отвечает вице-президент гк «арин», руководитель межрегиональной жилищной программы «переезжаем в петербург» николай лавров:
Если Вы просто продадите квартиру и не озаботитесь правильным заполнением декларации, то Вам будет начислен налог в размере 13% от 70% кадастровой стоимости Вашей новой квартиры. Но у Вас есть три пути избежать этих расходов.
Налог можно уменьшить, воспользовавшись льготным вычетом из налогооблагаемой суммы в размере 1 млн рублей. Это поможет, если кадастровая и продажная стоимость менее миллиона. Можно вычесть из налогооблагаемой суммы стоимость приобретения этой квартиры (если Вы ее приобретали по договору купли-продажи). И можно также вычесть стоимость приобретаемой взамен квартиры, купленной в этот же год.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Покупка квартиры в хрущевке: выгоды и риски
Как ускорить снос аварийного дома?
Почему ваш дом могут снести?
Отвечает генеральный директор-аудитор ооо «форос аудит» елена васильева:
Если разница в стоимости квартир указана в договоре мены, то налог платится с разницы в стоимости. Если в договоре мены стоимость не указана, то учитывается рыночная стоимость квартиры. Оценку могут произвести только соответствующие лицензированные компании.
Таким образом, выгоднее для Вас будет оценить стоимость квартир и заплатить 13% с разницы. При этом, если Вы осуществляли доплату за разницу в стоимости квартир, то и платить ничего не обязаны. Аналогичная ситуация рассмотрена в письме Минфина от 10.11.2021 № 03-04-05/64521.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости est-a-tet юлия дымова:
Налог придется платить в случае, если данное переселение было осуществлено не по программе реновации. По данной программе срок владения недвижимостью остается непрерывным.
Отвечает директор юридической службы «единый центр защиты» (edin.center) константин бобров:
У налогоплательщика есть два варианта дальнейших действий: либо получить налоговый вычет от продажи новой квартиры, либо уменьшить доходы от продажи новой квартиры на сумму произведенных расходов, связанных с ее первоначальным приобретением.
В первом случае налог уплачивается в полном размере, но в последующем производится его частичный возврат после соблюдения определенных процедур и предоставления соответствующей документации. Во втором же случае уменьшается сам размер налога, подлежащего уплате, на основании заблаговременно предоставленных в распоряжение налоговой службы документов.
Это означает, что уменьшается налоговая база (то есть уменьшается размер подлежащего уплате налога) за счет произведенных расходов при покупке квартиры. В поименованные расходы входит как сумма доплаты разницы стоимости квартир, так и услуги, связанные с совершением посреднических и информационных операций при приобретении объектов недвижимости (стоимость риелторских услуг).
Предупредите покупателя о сносе дома
Вы должны обязательно предупредить покупателя о том, что дом пойдет под снос
Пункт о том, что вы уведомили покупателя о том, что дом пойдет под снос и отнесен к Фонду реновации, должен быть зафиксирован в договоре купли-продажи. Не лишним будет указать это и в предварительном договоре купли-продажи. Не лишним будет также указать, что вы как продавец заключили с администрацией соглашение о предоставлении другого жилья.
Продавать или нет
Мы не знаем, как окажется выгоднее конкретно для вас: продать квартиру сейчас или дождаться сноса и новой квартиры. Но вот что вам стоит учесть.
Никто не знает, что будет на рынке недвижимости через несколько лет: увеличатся цены или понизятся. Кроме того, сложно предугадать заранее цены квартир, которые даст город. Вдруг вместо тихого двора именно вам достанется дом с окнами на железную дорогу.
Узнайте срок переселения в новый дом
Если ждать год-два, а деньги за квартиру вам нужны не срочно, скорее всего, вам будет выгоднее дождаться переселения в новый дом и продать уже новую квартиру. Но если точных сроков нет, процесс может затянуться на 10-15 лет. Тогда можно смело продавать, не боясь потерять выгоду.
Справка о компании est-a-tet
Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet была создана в 2008 году и сегодня занимает лидирующие позиции на рынке новостроек Московского региона. В сферу деятельности компании входит консалтинг, разработка концепции, вывод на рынок и реализация проектов, а также участие в проектах в качестве соинвестора.
Компания сотрудничает с крупнейшими девелоперами в сфере жилого строительства. С момента открытия в 2008 году компанией Est-a-Tet реализовано 2,31 млн кв. м жилья в новостройках Московского региона, компания помогла приобрести квартиры более 40 тыс. семей.
В портфеле реализованных компанией Est-a-Tet проектов – крупнейшие и наиболее известные новостройки Московского региона всех сегментов: ЖК «Садовые кварталы», ЖК «Английский Квартал», ЖК «Скай Форт», ЖК «Шатер», ЖК «Мичуринский», МФК «Водный», мкрн «Бутовские аллеи», ЖК «Прима-Парк», а также ЖК «Марфино», «Нахимово», «Алексеево», комплексная застройка Реутова, Химок, Одинцово и Мытищ. В ряде проектов компания выступила как инвестор.
Сегодня в портфеле компании – более 12,8 млн кв. м жилья. На стадии реализации находится более 70 проектов комплексной и точечной застройки в Москве, Новой Москве и Подмосковье. По итогам 2021 года объем реализации составил 250 тыс. кв. м жилья.
Компания Est-a-Tet является обладателем самых значимых наград и премий России как профильных, так и общественных: лауреат премии «Права потребителей и качество обслуживания» в номинации «Риэлторские услуги» в 2021 году, «Риэлтор года» по версии Премии Urban Awards в 2021 и 2021 гг., по версии Премии RREF Awards с 2021 по 2021 гг., по версии Премии РБК «Компания года» в 2009 и 2021 году.
