Какая нужна обязательно, а от какой можно и отказаться

Как рассчитывается страховка

Стоимость кредита без страховки

Как вернуть страховку по ипотеке

Какие услуги при оформлении ипотеки являются обязательными, а от каких можно отказаться — рассказываем вместе с экспертами

Титульное страхование, единовременный платеж, страхование недвижимости, быстрая оценка — это далеко не весь перечень услуг, которые предложат заемщику при оформлении ипотеки. Но далеко не все из них являются обязательными.

От каких услуг при оформлении ипотеки можно отказаться — разбираемся вместе с банковскими экспертами.

Рассказываем, в каких случаях может защитить договор страхования недвижимости и можно ли от него отказаться

Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).

Рассказываем о нюансах и условиях страхования квартиры при получении жилищного кредита.

Заемщики по жилищным кредитам при оформлении сталкиваются с необходимостью оформить ипотечное страхование – в основном, речь идет о полисах защиты недвижимости, жизни и титула. О том, что это такое, как работает и обязательно ли для покупки, поговорим сегодня.

• Ипотечное страхование: понятие и виды
• Обязательно ли покупать страховку
• Как выбрать страховщика
• Примерные тарифы ипотечного страхования
• Продление страховки
• Можно ли отказаться и вернуть страховую премию
• Если наступил страховой случай
• В заключение

Страхование и ипотека – понятия сопутствующие. При оформлении кредита банк обязательно просит заемщика оформить страхование квартиры, жизни и здоровья и иногда приобрести полис защиты права собственности, возникающего у покупателя при покупке жилья. В некоторых случаях страхование ипотеки обязательно по закону – в других навязано банком. Разберемся, обязательно ли заключать страховой договор при ипотеке, как на нем сэкономить и можно ли отказаться от навязанных услуг.

Смысл любой страховки при ипотеке в том, чтобы в случае наступления непредвиденных обстоятельств кредит за заемщика гасили не его родственники/наследники, а страховая компания. В зависимости от выгодоприобретателя СК будет платить напрямую в банк или родственникам заемщика.

Как сэкономить на страховке при ипотеке

Стоимость страхования по ипотеке напрямую зависит от страховой суммы. Страховая сумма – это то, сколько страховщик выплатит, если произойдет оговоренное полисом событие. Как правило, сумма равна величине кредита, но по желанию заемщика можно увеличить ее до стоимости квартиры, если ипотека оформляется на часть цены.

Примерные тарифы по страхованию ипотеки устанавливаются страховщиками:

Ставка варьируется от индивидуальных условий кредита и особенностей заемщика (пол, возраст, состояние здоровья).

Например, страховка для ипотеки на сумму 2 500 000 рублей в Ингосстрахе мужчине 1992 года рождения обойдется в 3 750 рублей (обязательный залог) + 5 195 рублей (жизнь и здоровье) – всего около 9 000 рублей. Мужчина 1972 года рождения при тех же условиях может застраховать жизнь дороже – за 13 517,50 рублей, а комплекс услуг составит более 17 тысяч рублей.

Сэкономить на страховке можно следующим образом:

• отказаться от добровольных видов страхования, если платить по повышенной ставке в банке окажется выгоднее, и оставить только обязательную;
• изучить рынок и подобрать самое доступное предложение, а не только то, что предлагает банк;
• исключить часть рисков (болезней и состояний) из покрытия полиса;
• оформить страхование онлайн со скидкой до 15% — некоторые страховщики предлагают такую опцию;
• ежегодно изучать предложения страховщиков на рынке, выбирая более выгодные. Менять страховую компанию не запрещено.

Внимание! За страхование жизни можно получить налоговый вычет по ст. 220 НК РФ в размере 13% от суммы, потраченной на страховку, если выгодоприобретателем в договоре обозначен сам заемщик.

Коллективное страхование

В банковской практике есть два вида оформления страховки, как обязательной так и добровольной:

• индивидуальная, когда полис выдается конкретному заемщику;
• коллективная, когда по договору страхуются несколько не связанных друг с другом заемщиков.

Во втором случае банк заранее заключает с СК договор страхования с определенным пакетом услуг, к которому впоследствии предлагает присоединиться всем своим заемщикам. В некоторых банках это позиционируется как обязательная опция, но нужно понимать, что навязывать коллективную страховку незаконно.

Из плюсов – простота оформления, пролонгации, более стабильная цена ежегодно, чем при индивидуальном страховании.

Из минусов – может быть дороже, чем индивидуальное предложение, поскольку включает не только страховую премию, но и вознаграждение банка. Именно поэтому при отказе в период охлаждения страховая премия может быть возвращена далеко не в полном объеме.

Внимание! Присоединяться к договору коллективного страхования при ипотеке не обязательно – можно подобрать более выгодное индивидуальное предложение.

Как отказаться от страховки по ипотеке

Отказаться можно только от добровольной страховки. От обязательной (страхование залога) отказаться нельзя. При отказе страхователю возвращается премия в размере, зависящем от даты подачи заявления и условий договора.

Общий порядок отказа следующий:

• Заполнить заявление на отказ от страховки, подписать.
• Приложить договор страхования.
• Получить на расчетный счет страховую премию.

В случае отказа можно пожаловаться в Центробанк.

Отказ в течение 14 дней

С момента заключения договора у страхователя есть 14 дней на немотивированный отказ – это называется периодом охлаждения. В течение двух недель (календарных) можно написать в страховую заявление об отказе от страховки и возврате премии. Деньги вернут полностью, если договор еще не вступил в силу, и частично с вычетом прошедших дней, если договор уже вступил в силу.

Проверить, вступил ли договор в силу, можно в самом договоре или полисе. Моменты заключения и вступления соглашения в силу могут разниться во времени.

При досрочном погашении

С 1 сентября 2020 г по новому закону заемщики имеют право возвращать «неиспользованную» часть страховой премии, если погасят ипотеку до оговоренного срока. Подать заявление об этом можно будет в течение 14 дней с даты закрытия кредита.

На конец 2020 года для договоров страхования, которые были заключены до 1 сентября 2020 года, по общему правилу при отказе от страховки за пределами 14 дней страховая премия не возвращается, однако договором может быть предусмотрен иной вариант. В том числе и при досрочном погашении.

Если ваш договор страхования заключен 1 сентября 2020 года и позже – вы можете вернуть часть затраченных средств. Читайте соответствующий раздел ниже.

При погашении в срок, если страховой случай не наступил

В этом случае вернуть деньги за страховку не получится, ведь договор исполнен надлежащим образом и по сути полис использован по назначению.

Как рассчитывается страховка

При расчете суммы ежегодного платежа учитывается остаток долга по кредиту. Размер платежа составляет 0,25% от этой суммы. Например, если клиент должен банку 2 миллиона рублей, то 0,25% от суммы составит 5000 рублей. Следует учитывать, что если погашение кредита производится своевременно и в полном объеме, то в каждом последующем году остаток долга и, как следствие, стоимость полиса будет ниже. Например, если человек за 1 года выплатил по кредиту 500 тысяч рублей, то остаток задолженности составит уже 1,5 миллиона. 0,25% от этой суммы составит 3750 рублей. Помимо всего прочего, если страховаться через Сбербанк в режиме онлайн, на конечную сумму может применяться страховка в размере 10%. Это значит, что вместо 5000 рублей придется заплатить только 4500 рублей.

Как вернуть страховку по ипотеке

В некоторых случаях клиент может вернуть сумму платежа за страховой полис. Это не очень приветствуется и не всегда актуально, но в теории такая возможность есть.

В каком случае возможно

Если заемщик застраховал, например, титул или жизнь со здоровьем, то он может в течение 14 дней с момента страхования обратиться в банк и потребовать расторжения договора. В результате человек получит всю сумму платежа за полис. И, автоматически, на 1% возрастет ставка по кредиту. Потребовать расторжения договора с СК можно и после 14 дней, но в такой ситуации сумма платежа не возвращается.

Когда банк может отказать

Отказать в возврате средств за страховку при расторжении договора банк может в следующих случаях:

• С момента страхования клиента прошло более 14 дней.
• За 14 дней успел произойти страховой случай.
• Клиент просит расторгнуть договор страхования недвижимости (как уже было сказано выше, это требование законодательства и потому банк отказать не откажет, но сразу же потребует полного погашения долга).

Примерные тарифы ипотечного страхования

У отдельных банков условия и тарифы страхования могут отличаться, но все же прослеживаются общие сходства.

• Тариф по страхованию недвижимости составляет в среднем 0,3–1%. Каждая страховая компания применяет его в зависимости от стоимости и технического состояния имущества, срока страхования. Чем больше срок и страховая сумма, тем легче компания соглашается делать скидки. Если объект недвижимости в плохом состоянии, то при небольшом сроке кредитования и минимальной страховой сумме компания может применить самый высокий тариф.
• Отдельно происходит расчёт тарифа по страхованию жизни и здоровья. Чаще такие договоры компенсируют лишь риски наступления инвалидности или смерти заёмщика. Клиент вправе оформить страховку, покрывающую риски любой травмы или болезни, но в таком случае тариф будет выше. Средние расценки по страхованию жизни и здоровья на случай инвалидности или смерти составляют 1–3%. Тариф зависит от рода деятельности и возраста заёмщика. Для офисного сотрудника ставка будет минимальной, а работники опасных профессий страхуются по самому высокому тарифу.
• Существует комплексное ипотечное страхование стоимостью около 0,5-1%, так что можно существенно сэкономить.

Перед заключением договора клиенту нужно заполнить заявление с указанием всех данных, по которым страховая компания определяет тариф. Для страхования недвижимости потребуется предоставить технический паспорт на дом или квартиру.

Как сэкономить на страховке ипотеки

Чтобы сэкономить, нужно ознакомиться со всеми предложениями страховых компаний, а не только с теми, что предлагает дочерняя компания банка. Снизить страховую премию поможет увеличение срока кредита или снижение суммы основного долга.

Некоторые компании, например, «Ингосстрах», предлагают скидки при оформлении полиса онлайн. Электронный вариант страховки имеет ту же юридическую силу, что и бумажный.

К слову, на страхование жизни распространяется налоговый вычет. Можно вернуть 13% от суммы, уплаченной за полис, если выгодоприобретателем в нем указан сам заемщик, а не банк.

Процедура страхования жилья

Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.

Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:

• одобрили квартиру в ипотеку;
• обзвонили несколько аккредитованных при банке страховых компаний;
• отправили в них оценочный альбом;
• получили информацию о стоимости страхового полиса и условиях страхования.

«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин

Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.

Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.

Выбор страховой компании

У Сбербанка есть обширный перечень компаний, которые тут аккредитованы:

Выбрать можно любую из них. Следует учитывать, что часть страховых компаний не предоставляет документы в Сбербанк о том, что клиент у них застраховался. В такой ситуации соответствующие бумаги придется нести лично.

Дополнительные услуги

Несмотря на то что по закону обязательным является только страхование недвижимости, которое приобретается в ипотеку, многие банки рекомендуют заемщику страховать свою жизнь и здоровье, чтобы снизить риски по обслуживанию кредита. Сами заемщики тоже чаще всего соглашаются на такое страхование, стараясь обезопасить себя. Цена подобных услуг определяется исходя из ряда факторов (возраста, состояния здоровья, профессии заемщика) и в среднем составляет порядка 0,5% от оценочной стоимости залоговой недвижимости или жилья, приобретаемого в ипотеку.

К дополнительным услугам относится титульное страхование, которое больше актуально для вторичного рынка. Оно представляет собой защиту от утраты права собственности на недвижимость, если сделка признана в суде недействительной, пояснил директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Дмитрий Веселков. По его мнению, такую услугу стоит приобрести, если квартира покупается у собственника, владеющего ею менее трех лет. Годовой полис обойдется в среднем в 0,3–0,4% от оценочной стоимости. Банки также нередко предлагают дополнительные услуги (страховка от потери работы, снижения дохода, медицинское обслуживание в клиниках-партнерах), добавил эксперт.

Еще одной типичной проблемой является навязывание кредитором страхования строго в одной (или нескольких) страховой компании, с которой банк тесно сотрудничает. При этом цены там существенно выше, чем если бы вы обратились к брокеру или самостоятельно в страховую компанию, отметила руководитель направления, ипотечный брокер компании «Инфулл» Ольга Кулакова. Поэтому всегда стоит поинтересоваться у банка, можно ли сделать расчет страховки у другой аккредитованной компании, рекомендовала брокер.

Комиссия банку

Еще один вид услуг, которые банки иногда предлагают клиентам, — это рекомендация внести единовременный платеж за снижение процентной ставки по ипотечному займу. По сути, скрытая комиссия. Воспользоваться этой услугой или нет — также остается на усмотрение заемщика.

«Часто банки рекомендуют заемщикам оплатить единовременный платеж за снижение ставки по кредиту в момент оформления ипотеки. Как правило, это определенный процент от суммы кредита (2–4%). При согласии на такую опцию можно снизить ставку до 1,5%. Эта услуга добровольная и выгодна она для заемщика, только если он намерен брать ипотеку на длительный срок и не планирует досрочного погашения», — пояснил генеральный директор бюро кредитных историй «Эквифакс» Олег Лагуткин.

Юридические консультации

Следующим видом дополнительного заработка на ипотечном заемщике является навязывание допуслуг, которые в большинстве своем составляют неотъемлемую часть такого кредитования, продолжил Алексей Коренев. Например с клиента могут попросить плату за открытие счета, выдачу или зачисление денежных средств на счет, иные операции, связанные с движением денежных средств, и т. д. «В соответствии с законом № 353-ФЗ все подобные комиссии являются незаконными», — отметил он.

К спорным можно отнести лишь навязанные услуги в части юридического и финансового консультирования. «Они оформляются по желанию клиента, а никак не потому, что это обязательно. От предлагаемого банком дополнительного платного пакета услуг по регистрации сделки вполне можно отказаться», — отметил Олег Лагуткин.

Частью таких услуг является безопасная проверка объекта недвижимости. По словам Ольги Кулаковой, многие банки предлагают эту услугу, причем в обязательной форме. Стоимость такой услуги может варьироваться от 20 тыс. до 30 тыс. руб. В целом, по словам ипотечного брокера, сумма «дополнительных-обязательных» услуг может составить 40–60 тыс. руб.

Частые вопросы

Ниже мы собрали самые частые вопросы по теме обязательных страховок.

Обязательно ли страховать жизнь и здоровье при ипотеке?

Нет, этот вид полисов является добровольным. Однако при отсутствии страховки банк может поднять процентную ставку на 1-2 пункта и окажется, что выгоднее купить страхование, чем переплачивать по процентам.

Обязательно ли страховать залог при ипотеке?

Да, страхование залога (конструктива) обязательно по закону. Без него кредит не выдадут. Если отказаться продлевать полис, банк может расторгнуть договор и потребовать досрочно погасить кредит.

Обязательно ли продлевать страховку на будущий год?

Как правило, полисы (обязательные и добровольные) действуют в течение года. Продление залоговой страховки обязательно, а продление полиса защиты жизни необходимо, чтобы сохранить условия по ипотеке прежними. В кредитном договоре может быть прописано, что при отсутствии страховки поднимается процент по ипотеке.

Банк навязывает страховку, что делать?

Банк не вправе навязывать конкретную страховую программу (даже обязательную) или компанию. Заемщик вправе выбрать сам, где и на каких условиях он хочет страховаться. Главное, чтобы СК была аккредитована при банке. Как правило, все крупные страховщики (Альфа, Ингосстрах, Росгосстрах и так далее) имеют аккредитацию во всех банках. Проверить это можно через своего ипотечного менеджера.

Как отказаться от страховки?

Оформить отказ от добровольной страховки можно в течение 14 дней с даты заключения договора с возвратом страховой премии. За пределами 14 дней деньги не вернут. С 1 сентября можно будет возвращать часть потраченных средств при досрочном погашении кредита.)

Бесплатная консультация юриста

Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)

Ответ в течение 15 минут

Типы страхования

При оформлении ипотеки в Сбербанке обычно предлагают три основные программы:

• Стандартное страхование недвижимости от повреждений.
• Страхование жизни и здоровья клиента.
• Титульное страхование.

Это обязательное страхование от повреждений недвижимости, переданной в залог. Таково требования законодательства (ст.31 закона №102-ФЗ от 16.07.1998 года). Отказаться от него невозможно, так как банк просто не сможет оформить кредит. Более того, нельзя не оплачивать каждый последующий год страхования, так как в такой ситуации финансовая организация потребует немедленного полного погашения займа. Вплоть до обращения в суд.

Страхование жизни и здоровья

Некоторые клиенты не знают, обязательно или нет страховать жизнь и здоровье. Данную программу менеджеры Сбербанка предлагают очень активно, так как она помогает решить множество проблем в той ситуации, если с клиентом что-то случится. Однако на самом деле к обязательным она не относится и от нее можно отказаться. Следует учитывать, что при отказе увеличится процент по кредиту, ведь банку нужно как-то страховаться от возможных рисков. В конечном итоге страхование все равно обойдется дешевле, чем потенциально увеличенные платежи по кредиту.

Страхование титула

Титульная страховка по ипотеке в Сбербанке также не является обязательной. По своей сути она защищает от мошеннических действий при покупке-продаже квартиры и выгодна как банку, так и клиенту. Но от нее тоже можно отказаться. Данная страховка актуальна только определенный срок и примерно через 3 года от нее можно отказаться полностью без всяких последствий.

Вернуть страховку при досрочном погашении кредита – с 1 сентября 2020 года

Информация в этом разделе предназначена только для тех покупателей страховки, которые заключили договор, начиная с сентября 2020 года и позже. Если ваш договор заключен ранее, вы не попадаете в новый закон.

По новому закону от 27.12.2019 № 483-ФЗ при досрочном погашении ипотеки заемщик может вернуть себе часть денег, потраченных на страховку – пропорционально времени, оставшемуся до окончания кредита по договору. Это логично, ведь на будущее страховка человеку уже будет не нужна.

• вернуть часть страховки можно только по договору личного страхования (жизнь, здоровье);
• закон не действует для страхования объекта залога (конструктива);
• страховка должна быть куплена после 1 сентября 2020 года;
• на коллективное страхование тоже распространяется;
• за время действия полиса не должно быть страховых случаев.

Если все условия соблюдены, подавайте заявление на возврат части премии в течение недели после досрочного погашения кредита. Заявление нужно подать в страховую или в банк, в зависимости от того, где полис был куплен. Деньги вернут в течение 7-10 рабочих дней. Если отказывают – жалуйтесь в Центробанк РФ. Это работает.

Обязательно ли покупать страховку

По российскому закону  обязательно покупать только полис ипотечного страхования, касающийся недвижимости – конструктивных элементов. Жизнь и здоровье страховать не обязательно, но банки применяют финансовые методы, стимулирующие граждан, а именно поднимают ставку по кредиту.

Титульное страхование имеет смысл приобретать, если квартира покупается на вторичном рынке и есть сомнения в юридической чистоте ее истории.

Как оформить страховку

Процедура оформления полиса достаточно простая:

• Обратиться в банк за ипотечным кредитом.
• Совместно с менеджером банка подобрать все необходимые страховые программы (при необходимости, отказаться от необязательных).
• Оплатить страховку.

В данном случае даже подписывать полис или другие документы не требуется. Впрочем, последнее напрямую зависит от выбранной страховой компании. Если пользоваться услугами собственной СК от Сбербанка, то тут все очень быстро и просто, как это описано выше. А если выбрать любую другую страховую компанию, то процедура может быть немного дольше. Например, потребуется заполнять анкету клиента, подписывать договор, предоставлять в Сбербанк активный полис и так далее.

Требуемые документы

Для оформления полиса страхования недвижимости, потребуются следующие документы:

• Паспорт заявителя.
• Выписка из ЕГРН на недвижимость.
• Техпаспорт на недвижимость.

В некоторых случаях, например, если страхуется дом, а не квартира, могут потребоваться и дополнительные документы. Например, бумаги на землю, на которой расположен дом клиента.

Оформление

Оформление страхового полиса производится достаточно быстро. Если воспользоваться собственной СК от Сбербанка, то процедура займет от силы несколько минут, в результате чего клиент получит соответствующий полис, благо все документы СК получит от банка.

Продление полиса

Для продления полиса обычно достаточно его просто оплатить. Рекомендуется уточнить, как именно будет производиться перерасчет. Иногда страховые компании «забывают» сделать перерасчет суммы учитывая текущий размер задолженности. Об этом им нужно «напоминать», иначе полис оформят на ту же сумму, которую клиент заплатил в прошлом году.

Можно ли отказаться и вернуть страховую премию

От добровольного страхования (жизнь, здоровье, титул, внутренняя отделка квартиры или любые другие дополнительные опции) можно отказаться на законных основаниях. Последствия такого отказа зависят от момента подачи заявления на отказ:

• Указанием Банка России от 20.11.2015 № 3854‑У установлен «период охлаждении» — срок, в течение которого страхователь может отказаться от полиса без объяснения причин, и вернуть затраченные на него деньги в полном объеме. На сегодняшний день это 14 календарных дней с момента покупки страховки.
• Если заемщик решил отказаться от страховки во время действия договора, нужно читать соглашение. Как правило, возможности возврата страховой суммы в таких случаях нет, либо это становится невыгодным, ведь при возврате страховая компания удержит РВД – расходы на ведение дела.
• С 1 сентября 2020 года по новому закону заемщики получат возможность отказаться от страховки и вернуть часть средств по ней, если закроют ипотеку досрочно. Для этого нужно будет в течение 14 дней с даты погашения подать соответствующее заявление страховщику. Сейчас прямо такой возможности не предусмотрено.
• Если кредит закрыли в срок, а страхование не понадобилось, вернуть за него деньги не получится.

В любом случае потребуется оформить письменное заявление на отказ. Формы разрабатывает страховщик, но вы можете воспользоваться нашим вариантом – он подойдет для ипотеки.

Если наступил страховой случай

При наступлении страхового случая выгодоприобретателем по договору ипотечного страхования, как правило, выступает банк — ему и производится выплата, размер которой не может быть больше страховой суммы. Если возмещение превышает остаток задолженности по кредиту, то разницу суммы выплачивают страхователю.

При наступлении страхового случая при ипотеке нужно оперативно уведомить страховую компанию – по телефону, в онлайн-чате, электронным письмом или лично в офисе. Это самое главное, откладывать уведомление нельзя, иначе в возмещении откажут. После этого нужно будет собрать документы и оформить заявление на страховую выплату. В течение 14 дней страховая начнет возмещение.

Если по факту страхового случая у сторон возникают разногласия, их нужно урегулировать путем переговоров или через суд. С вопросами вы можете обратиться к нашему дежурному юристу – консультации бесплатно!

От чего защищает обязательная страховка

Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:

• пожара;
• взрыва газа;
• падения самолета (маловероятно, но возможно);
• стихийных бедствий (наводнения, землетрясения);
• незаконных действий третьих лиц.

«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.

Скачать заявление на отказ от страховки

Заполнить и распечатать его нужно в двух экземплярах, один из которых оставить себе, а второй – направить в страховую компанию.

Обязательные услуги банка

Обязательным при оформлении ипотеки является только страхование приобретаемой недвижимости (ст. 31 102-ФЗ). Все остальные виды страхования (жизни и здоровья, титульное) относятся к дополнительным, так что от них можно отказаться. Стоимость обязательной страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки.

Оценка недвижимости

Еще одна обязательная услуга, от которой ипотечный заемщик не может отказаться, — оценка недвижимости. Она необходима для оценки рисков банка на случай неплатежеспособности клиента. По закону банк обязан принять заключение любого оценщика, отметил ведущий аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. Стоимость оценки зависит от типа жилья, региона, самой компании. В среднем она варьируется от 4 тыс. до 10 тыс. руб., хотя некоторые банки делают такую услугу бесплатной. При этом на практике заемщику нужно быть готовым, что для подписания кредитного договора банк потребует заключение об оценке от аккредитованной им оценочной компании.

Помимо страхования недвижимости и отчета об оценке недвижимости, которую заказывает заемщик, он должен обязательно оплатить и другие услуги. Например, открытие эскроу-счета при покупке квартиры в строящемся доме. Стоимость услуги составляет около 4 тыс. руб. Аренда банковской ячейки, если оплата происходит через банковскую ячейку, тоже обойдется примерно в 4 тыс. руб. Обязательными также являются расходы, которые связаны с регистрацией документов. Отказаться от этих услуг нельзя, иначе банк просто не согласует сделку.

Как выбрать страховщика

Закон разрешает страхование в любой компании, имеющей лицензию на эту деятельность. Банки устанавливают дополнительные требования. Как правило, страховая компания должна быть аккредитована при банке – уточнить этот вопрос можно у своего ипотечного менеджера.

Банки предлагают страхование в их аффилированных компаниях (например, ООО СК «Сбербанк страхование жизни» — дочка Сбербанка), однако это не всегда выгодно. Заемщик вправе выбрать для себя наиболее выгодную страховку по собственному усмотрению.

Документы для страхования квартиры

Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:

• паспорт;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• независимая оценка стоимости квартиры.

В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:

• паспорт;
• заявление на страхование квартиры, выдается непосредственно страховщиком;
• договор купли-продажи квартиры/договор аренды;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• независимая оценка квартиры;
• технический паспорт квартиры;
• выписка из домовой книги;
• документы, подтверждающие получение льготы.

Если хотите застраховать отделку квартиры, то в страховую организацию представляется описание имущества внутри квартиры, резюмировал Баранов.

Какое страхование обязательно при ипотеке

Страхование бывает разное, зависит оно от включенных в полис рисков. При оформлении ипотеки выделяют три основных вида защиты, связанных с кредитным договором:

• страхование квартиры как предмета залога – конструктив;
• страхование жизни и здоровья заемщика;
• защита титула – обеспечивает юридические права собственника на жилье.

Из всех видов только первый (страхование конструктива) является обязательным по закону. Остальные остаются на усмотрение заемщика, однако по факту человек ставится в невыгодное положение, когда дешевле купить полис, чем переплачивать на процентах.

Кроме основных можно отметить и дополнительные виды страхования: внутренней отделки квартиры с мебелью и ответственности перед третьими лицами. Они не влияют на процентную ставку по ипотеке, но могут значительно облегчить жизнь самому заемщику.

Внутренний ремонт (отделка) страхованием конструктива, которое обязательно для ипотеки, не защищается. Поэтому если что-то произойдет внутри жилья и не приведет к разрушению стен и перекрытий квартиры как недвижимости, обязательная страховка не поможет. Страхование добровольное, стоимость зависит от страховой суммы. Ориентировочно при страховой сумме в 750 000 рублей полис будет стоить 5 000 рублей.

Еще один добровольный полис – страхование ответственности перед соседями. Популярно для защиты от залива нижерасположенной квартиры. Цена не очень высокая, как правило, до 1000 рублей.

Конструктив (страхование залога)

Единственная обязательная по закону страховка при ипотеке. Без нее кредит не выдадут ни при каких обстоятельствах, а если отказаться уже после выдачи кредита, то банк расторгнет договор и попросит вернуть весь кредит досрочно.

Страхование защищает от риска повреждения или полного уничтожения недвижимости, в том числе:

• поломка окон, дверей, стен, перекрытий;
• пожар, затопление, взрыв газа;
• взлом и преступления третьих лиц;
• стихийные бедствия;
• скрытые повреждения конструкции квартиры.

Страхование внутренней отделки, инженерных систем, мебели в этот полис не включается. Если есть необходимость, можно за дополнительную плату внести соответствующие позиции в полис или приобрести отдельный.

Страховку можно купить сразу на весь срок кредита и рассчитываться постепенно, либо продлевать ежегодно.

Обязательно ли страхование жизни при ипотеке

Страховать жизнь и здоровье по закону не обязательно, но этого требуют все банки-кредиторы. При отсутствии страховки ставка по кредиту поднимается на 1-2 п.п., поэтому фактически заемщик оказывается в ситуации выбора наиболее дешевого варианта: оформить страховку и получить более низкую ставку либо обойтись без полиса, но переплатить по более высокому проценту. Заставить заемщика приобрести страхование банк не вправе. При явном навязывании нужно обратиться с жалобой в Центробанк.

Внимание! Страховка покрывает риски смерти, болезни и потери трудоспособности заемщика. С учетом длительного срока кредита такое обеспечение может оказаться полезным, поэтому бездумно от страхования отказываться не стоит.

Может быть актуальным при покупке квартиры на вторичном рынке. Защищает покупателя от претензий третьих лиц. Например, если объявятся наследники продавца и расторгнут ДКП через суд – СК выплатит стоимость жилья.

Титульное страхование не обязательно для ипотеки. В некоторых случаях банк после изучения юридической истории жилья может ставить в зависимость ставку по кредиту от наличия такого полиса. Покупать его или нет – решает сам заемщик.

Некоторые страховые компании, например, Ингосстрах, предлагают пакетное ипотечное страхование. Такой полис охватывает сразу несколько рисков: и обязательный конструктив, и жизнь/здоровье, и титул. Есть возможность добавить дополнительные опции, например защиту внутренней отделки жилья.

Комплексное страхование – это не обязательный вид защиты, а способ сэкономить, объединив несколько рисков в одном полисе. Настаивать на покупке какого-то определенного полиса банк не имеет права, это повод для жалобы в Банк России.

Что будет, если отказаться от допуслуг

Если отказаться от дополнительных услуг, то банк может ухудшить условия по кредиту. В основном речь идет о повышении ставки. Например, при отказе от «добровольных страховок» банки, как правило, поднимают ставку по кредиту на 0,7–3%, говорит руководитель юридической коллегии «Белая сова» Денис Хузиахметов. Таким образом банк старается заложить в цену кредита возможные риски. «В этой ситуации клиенту стоит посчитать, что выгоднее — оформить страховку или отказаться от нее. Стоимость будет зависеть от многих факторов — возраст, хронические заболевания, рисковая работа клиента. Поэтому каждый случай надо рассматривать индивидуально», — отметил юрист.

В целом, перед тем как подписывать документы, нужно четко понимать, какие услуги являются обязательными, а от чего можно отказаться. По словам юриста, зачастую банки не дают такого разъяснения. Поэтому необходимо самим попросить об этом и тщательно изучить все документы, рекомендовал он.

«Не следует забывать, что существует так называемый «период охлаждения», в рамках которого даже после подписания кредитного договора, получения ссуды, оплаты страховки, иных комиссий и сборов, предложенных банком, у заемщика есть еще 14 дней, чтобы расторгнуть договор, вернув все уплаченные за это время денежные средства», — напомнил ведущий аналитик ГК «Финам». Но если на начальных этапах вам настойчиво навязывают услуги, от которых можно отказаться, возможно, это просто повод выбрать другой банк, заключил эксперт.

Ипотечное страхование

Страхование ипотечного кредита представляет собой оформление защиты заемщика от ряда неблагоприятных обстоятельств, которые могут возникнуть в процессе погашения ссуды. Ипотека заключается на долгий срок, поэтому банк стремится максимально защитить свои интересы, в том числе с привлечением капитала страховой компании тогда, когда это станет необходимым.

Нормативно страхование жизни и имущества при ипотеке регулируется рядом законов, в том числе ГК РФ, ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Законом № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации».

Три основных вида страхования при ипотеке

• страхование квартиры как предмета залога – единственный обязательный вид защиты, без которого оформить договор невозможно;
• страхование жизни для ипотеки требуют практически все банки, однако по закону этот полис обязательным не является;
• страхование титула – направлено на защиту права собственности покупателя, особенно актуально на вторичном рынке недвижимости.

Покупка полиса страхования недвижимости по ипотеке обязательна на законодательном уровне на весь срок договора. Обычно полис заключается на год с ежегодной пролонгацией. Если страховку на очередной период не продлить, банк потребует досрочного возврата всей суммы по ипотеке, и закон будет на его сторону. Есть и другой вариант – купить полис на весь срок кредита и постепенно погашать его стоимость.

Страховая сумма по полису защиты недвижимости обычно соответствует телу кредита, от которого с учетом коэффициентов рассчитывается страховая премия. С уменьшением основного долга дешевеет и страховка. По согласованию со страховщиком можно расширить страховое покрытие на полную стоимость жилья. Это особенно актуально, если кредит берется только на оплату части недвижимости.

Риски по этому виду страхования охватывают целостность квартиры как объекта недвижимости – страховая компания защищает конструктивные элементы жилья (стены, перегородки, перекрытия). Внутреннюю отделку защитить тоже можно, но это дополнительная опция.

Внимание! Приобретая полис страхования квартиры, обратите внимание, кто является выгодоприобретателем. Это может быть сам заемщик или банк. Именно выгодоприобретатель получает страховую сумму в случае реализации риска.

Все банки в качестве условия выдачи ипотеки называют страхование жизни ипотечного заемщика, называя его обязательным условием заключения договора. Однако по закону страховать жизнь и здоровье не обязательно. Другой вопрос, что при отсутствии такого полиса банк вправе поднять ставку по кредиту на 1-2 процентных пункта. Поэтому, решая вопрос о приобретении страховки жизни, нужно просчитать, что будет выгоднее – без полиса и с более высокой ставкой или ставку ниже, но с затратами на страхование.

Риски по этому страхованию связаны с жизнью и здоровьем заемщика. Охватывается, как правило:

• смерть заемщика;
• инвалидность;
• тяжелая болезнь;
• длительное нахождение на больничном.

В случае реализации риска страховая начинает погашать долг перед банком за заемщика – напрямую или через родственников (выгодоприобретателей).

Если с заемщиком что-то случится, а страховки не будет – груз ответственности по кредиту ляжет на родственников или наследников.

Актуально на вторичном рынке, когда юридическая история квартиры оставляет сомнения:

• продавец получил жилье по наследству и продает его в пределах 3-летнего срока с момента смерти наследодателя;
• квартира находилась под арестом непосредственно перед продажей;
• незадолго до оформления продажи с квартиры сняли залог третьего лица;
• недвижимость была приватизирована и в сделке не участвовали дети;
• жилье куплено с использованием материнского капитала, а доли в нем не выделены;
• не получено согласие супруга на продажу.

Во всех этих случаях есть повод предполагать, что сделка впоследствии будет отменена по иску заинтересованного лица – наследников, залогодателей, супругов, детей, которым не выделили в свое время доли. В случае отмены ДКП квартиру придется вернуть прежнему владельцу, а уплаченные деньги взыскивать через приставов еще долгое время.

Обезопаситься поможет титульное страхование. Страховая компания выплатит стоимость квартиры, если ее отберут через суд.

Важно! Для покупки новой квартиры титульное страхование бессмысленно, поскольку юридическая чистота сомнений не вызывает, а вероятность оспаривания такого ДКП стремится к нулю.

Страхование ипотечного кредита выполняет защитную функцию, поскольку всегда присутствует вероятность возникновения непредвиденной ситуации, а страховка позволяет сохранить имущество клиента.

У каждого банка своя политика выдачи кредитов: одни могут требовать только страхование предмета ипотеки, а другие обязывают страховать еще и жизнь или здоровье заёмщика. Существует комплексный договор страхования здоровья, согласно которому страхуются все риски. В некоторых случаях это выгоднее, чем покупать отдельно полис на недвижимость и на здоровье.

Продление страховки

Полис страхования ипотеки нужно продлевать ежегодно. Если этого не сделать, банк может применить штрафные санкции в соответствии с законом или договором. Самые серьезные последствия наступают при непродлении обязательного страхования конструктива (самой квартиры) – кредитор потребует досрочного возврата всей суммы по кредиту.

Если отказаться от страховки жизни, банк, скорее всего, повысит ставку по ипотеке. Этот момент должен быть прямо прописан в договоре. Если таких условий нет, то и последствий не будет.

Важно! Если в договоре прописано повышение ставки при отказе от страхования жизни, а возможности продлить его нет, рекомендуем урегулировать этот вопрос с банком в индивидуальном порядке. Возможно, кредитор пойдет заемщику навстречу и не станет повышать стоимость ипотеки – особенно, если есть документы, подтверждающие ухудшение жизненной ситуации.

Добровольные виды страхования

Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). «Часто используются страхование ответственности заемщика, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. Но важно помнить, что банки не имеют права навязывать эти страховки клиентам, поскольку это противоречит п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1«О защите прав потребителей», — подчеркнул партнер юридической компании Lion Lex Илья Сергунин.

Кредитные учреждения часто стимулируют заемщиков все-таки покупать такие страховые продукты, предлагая более выгодные условия кредитования, уточнил юрист. Он отметил, что такие виды страховок не пустышки и могут быть полезны заемщикам:

Страхование ответственности заемщика позволяет застраховать себя на случай невозможности выплаты кредита. «Страховой случай наступает при неисполнении заемщиком требования о досрочном погашении кредита, если он просрочил платеж, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества. В таком случае банк получает от страховой компании выплату. (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ)». Учтите, что страховая сумма по договору не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга», — подчеркнул Сергунин.

Титульное страхование минимизирует риск потери права собственности. «Широко используется на вторичном рынке недвижимости, где судебные споры по поводу прав на недвижимость очень часты. Даже полноценная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту сделки не может стопроцентно гарантировать отсутствие рисков. Титульное страхование позволяет заемщику не потерять деньги полностью или частично, если сделка будет оспорена в суде», — уточнил юрист.

Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, полной, а также частичной нетрудоспособности заемщика. Банки часто навязывают именно эту страховку, но они не имеют права отказывать в заключении кредитного договора, если клиент не оформляет ее (ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ), отметил партнер компании Lion Lex. Он подчеркнул, что не стоит думать, что данная страховка не нужна.

«В случае смерти заемщика наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редкость, когда банки требуют возврата долгов с несовершеннолетних наследников заемщика, у которых нет денег. Именно в подобной ситуации страхование жизни помогает решить проблему. Такая страховка защищает интересы как заемщика, так и банка. Заемщика она защищает от непредвиденных жизненных обстоятельств, банк — от бизнес-рисков», — уточнил юрист.

Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.

Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.

«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.

Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки. «Но каждая квартира и все условия для человека индивидуальны, поэтому и стоимость страхования квартиры может отличаться. Для определения стоимости также учитываются регион, в котором находится квартира, площадь жилья, размер страховой защиты и срок действия полиса», — пояснил Баранов.

Чтобы узнать конкретную стоимость, лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами или спросить напрямую у страхового агента.

Нормативная база

Страховка ипотеки (обязательная и добровольная) охватывается целым рядом нормативных актов:

Индивидуальные правила устанавливаются ипотечным договором с банком и договором страхования со страховой компанией.

Стоимость кредита без страховки

Если клиент откажется от страхования жизни и здоровья, то ставка по кредиту вырастет на 1%. Эта информация актуальна на момент написания данной статьи. В дальнейшем сумма переплаты может измениться как в большую, так и в меньшую сторону. Всего один процент повышения достаточно сильно сказывается на сумме переплаты и почти всегда это не оправдывает отказа от страхования. Например, страхование жизни и здоровья может обойтись в 3 тысячи рублей. С ним клиент должен платить, например, 9% годовых. От 2 миллионов рублей это, условно, 180 тысяч рублей в год (или 15 тысяч рублей в месяц). При ставке в 10%, это уже 200 тысяч рублей в год. То есть, на 20 тысяч больше при том, что страховка стоит всего 3 тысячи.

В заключение

Страхование при ипотеке – гарантия стабильности и защита финансовых обязательств заемщика. Это актуально при долгом сроке ипотеки и нестабильной экономической обстановке в стране.

Клиент имеет возможность самостоятельно определить страховую компанию, а также выбрать банк, предоставляющий максимально выгодные условия кредитования ипотеки. Ипотечное страхование защищает как кредитора, так и клиента, повышает безопасность материального благополучия всех участников сделки.

https://youtube.com/watch?v=Y8zFBzoXPWI%3Ffeature%3Doembed