В феврале 2020 года мы с женой купили квартиру с готовым ремонтом от застройщика «».
Дом должны были сдать в конце 2020 года, но в итоге квартиру передали на два месяца позже, в феврале 2021 года, и с недостатками, которые застройщик отказался устранять. Чтобы получить компенсацию, пришлось обращаться в суд. Вот как все было.
Это история из Сообщества. Редакция задала наводящие вопросы, бережно отредактировала ее и оформила по стандартам журнала.
Покупка квартиры
Когда мы с супругой решили купить жилье, у «Пика» в нашем городе были проекты только с готовым ремонтом. В среднем такие квартиры стоили немногим дороже аналогичных у других застройщиков, но без черновой отделки: 12 февраля 2020 года мы заплатили за свою 3,3 млн рублей, а варианты без ремонта стоили порядка
По предыдущему опыту покупки жилья скажу, что только на черновую отделку двушки нужно 500—700 тысяч. А в квартире с ремонтом от застройщика, как я думал, в любой момент можно просто переклеить обои, поменять напольное покрытие и переделать все под себя без пыльных черновых работ.
У нас в планах было заменить только сантехнику и напольную плитку, покрасить акцентные стены, добавить дополнительные точки освещения и установить светильники. Ну и, конечно, заказать кухню и встроенные шкафы, купить мебель.
Приемка
После покупки у нас был примерно год до сдачи дома. В этот период я искал организацию, которая поможет принять квартиру. Это была моя первая недвижимость с готовым ремонтом, и я боялся упустить серьезные недостатки, поэтому решил доверить дело профессионалам.
В итоге нашел компанию на «Ютубе» — у них был свой канал, где они рассказывали о приемке квартир и разных нюансах строительства. Мне удалось собрать 15 соседей, которые тоже хотели принимать жилье с экспертами, и нам сделали большую скидку.
После того как застройщик объявил о выдаче ключей, я записался на осмотр квартиры и заключил договор с организацией — услуги стоили 17 000 ₽. В итоге это мне очень помогло.
я принимал квартиру самостоятельно, многих недочетов просто не
Эксперт-приемщик приехал со всеми необходимыми приборами и инструментами. Стены и полы он проверил двухметровым строительным уровнем: приложил его и измерил отклонение в миллиметрах. Если оно выше допустимого, это уже строительный недостаток, как было в моем случае.
Эксперт внес в смету стоимость устранения недостатков — это немалые расходы для застройщика. Например, чтобы исправить кривой пол, нужно демонтировать покрытие, выровнять полы и заново уложить ламинат или плитку — все эти работы учитываются в смете.
Приемщик осмотрел стеклопакеты на предмет царапин, окалин от строительных работ и проверил, царапины на подоконниках и оконных рамах. Еще он исследовал места промерзания конструкций с помощью тепловизора. Это делают только при разнице температур между помещением и улицей в районе .
Эксперт также проверил дверные проемы — для этого тоже используют строительный уровень, все розетки на короткое замыкание, натяжной потолок на наличие разрывов полотна. В санузлах проверил укладку плитки: швы должны быть ровными и одного размера. Еще осмотрел ванну и раковину на наличие протечек — у нас в месте слива ванна немного подтекала. Специальным прибором приемщик проверил вытяжку в санузлах и на кухне.
Застройщик покрасил стены уже после монтажа дверей, потолков, розеток и сделал это максимально неаккуратно. Поэтому по всему периметру примыкания потолка к стенам он был заляпан краской. Дверные откосы, розетки и выключатели — тоже. Краска отмывается, но сделать это должны рабочие. При приемке это тоже учитывается как недостаток.
Работой эксперта я остался доволен. Считаю, что принимать квартиру с профессионалами целесообразно, особенно если сам не подкован в вопросах строительства.
Мы составили и передали менеджеру по приемке акт осмотра с перечисленными недостатками — их было много. От приемки квартиры я отказался и попросил застройщика устранить дефекты.
Так выглядит акт осмотра квартиры с ремонтом. В нашей недостатков было очень много: повреждения, отклонения уровня, продувания и другие
Я хотел, чтобы застройщик исправил все косметические недочеты. Больше всего проблем было с оконными откосами: их просто недоделали, а также было несколько поврежденных планок ламината
Реакция застройщика
Я понимал, что глобальные недостатки, например кривизну стен и полов, никто не исправит. Обычно максимум, что делают застройщики, — это меняют треснувший стеклопакет, подклеивают обои, подкрашивают откосы и тому подобное. В итоге так и произошло: «Пик» устранил только небольшие косметические дефекты.
Я повторно составил акт осмотра, где перечислил оставшиеся недостатки, передал его представителю застройщика и принял квартиру, чтобы потребовать компенсацию.
О чем нужно помнить, если принимаете квартиру у застройщика
Если квартира готова, но ее качество не соответствует условиям договора, скорее всего, с застройщиком придется судиться. Вот на какие моменты стоит заранее обратить внимание, чтобы было больше шансов получить компенсацию.
Следить за уведомлениями о приемке квартиры. Срок передачи недвижимости указан в ДДУ — на него можно ориентироваться. Если не следить за уведомлениями о приемке и пропустить ее, застройщик может подписать односторонний акт приема-передачи.
Об уважительной причине пропуска приемки квартиры стоит сообщить заранее — направить застройщику письмо с уведомлением о вручении. Так вы докажете, что не уклонялись от приемки, если дойдет до суда.
Не подписывать акт без осмотра квартиры. А еще внимательно смотреть на документы, которые дает застройщик, чтобы он не смог подсунуть на подпись не то.
Записывать все недостатки. Если с квартирой не так, не подписывайте акт приемки, а укажите замечания по качеству в дефектном акте — застройщик должен устранить их в течение 45 дней, даже если в договоре срок больше. Если застройщик отказывается подписывать дефектный акт, направьте ему претензию с уведомлением о вручении.
Если застройщик не ответил на претензию или отказался исправлять дефекты, через суд вы можете требовать не только стоимость их устранения, но и моральный вред, а еще штраф — 50% от суммы, которую взыщут с застройщика. Если вы снимали другую квартиру, пока ждали, когда исправят недостатки, то вправе попросить и компенсацию найма.
Подготовка к суду
Я изучил много информации и уже знал порядок действий, как подать в суд на застройщика.
Экспертиза. Сначала я заказал независимую экспертизу, она стоила 17 000 ₽. Я проводил ее до процесса, чтобы направить застройщику претензию с предложением возместить ущерб без суда.
Чтобы провести экспертизу, я должен был уведомить застройщика — для этого отправил ему заказное письмо
Представитель застройщика на экспертизу не пришел, но его присутствие и не было обязательным. Главное — у меня остались доказательства, что я отправил застройщику приглашение на нее.
Примерно через месяц после проведения экспертизы я получил заключение. Эксперт подтвердил, что в квартире есть ряд существенных недостатков, а также составил смету на их устранение. На исправление некачественно выполненных работ требовалось 747 191 ₽.
Претензии. Я подготовил две претензии к застройщику: с просьбой выплатить деньги на устранение дефектов и с требованием неустойки за задержку сдачи квартиры — ее задержали на месяц. Обе отправил заказным письмом.
По истечении 30 дней ответа от застройщика не последовало, и я мог обратиться в суд.
Иск
Чтобы сэкономить свое время и не ходить на заседания, я решил обратиться к юристу. Его услуги обошлись в 40 000 ₽. Это была знакомая нашей соседки по дому — она предложила фиксированную сумму и взяла в работу сразу четыре дела. Был еще вариант заключить договор с организацией, которая проводила экспертизу, но они брали 15% от суммы выигрыша по делу. Это существенно дороже.
Мы составили иск с требованием оплатить выявленные недостатки по смете, заплатить неустойку за несвоевременную сдачу квартиры и за нарушение сроков устранения дефектов, штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований по закону «О защите прав потребителей», а также оплатить расходы на юриста, экспертизу и компенсировать моральный вред. В общей сложности сумма требований была примерно 1,3 млн рублей.
К иску мы приложили акты осмотров квартиры, досудебную экспертизу и копии претензий, направленных застройщику.
Процесс
На первом заседании застройщик просил привлечь к делу подрядчиков. Мы были против, так как договор у нас был не с ними. Но судья удовлетворила просьбу застройщика. этого заседание перенесли.
На втором заседании представителей подрядных организаций не было, но заседание все равно состоялось. На нем представитель застройщика запросил провести еще одну судебную экспертизу, потому что был не согласен с результатами первой. Эту просьбу суд тоже удовлетворил.
Я был не против второй экспертизы, так как недостатки были на самом деле и я знал, что эксперт все равно их зафиксирует. Хотя на тот момент мы уже заехали в квартиру и частично сделали небольшой ремонт: заменили натяжной потолок в коридоре и кухне, добавили дополнительные закладные под светильники, перезатерли швы напольной плитки во всех помещениях, исправили несколько косяков по стенам. В двух местах отвалилась штукатурка под обоями — мастера снимали там обои, штукатурили и клеили их заново.
Судебную экспертизу провели только через три месяца. Она зафиксировала нарушения, что и в первый раз, но смета некачественного ремонта уменьшилась до 575 000 ₽. Второй эксперт сказал, что недостатков по ровности стен нет, — возможно, потому что он не проводил замеры там, где уже были установлены кухня, шкафы и другая мебель. А также исключил из сметы замену натяжного потолка в кухне и коридоре.
Мы ознакомились с заключением эксперта и направили в суд и застройщику уточненное исковое заявление — скорректировали свои требования в меньшую сторону. С расчетами второго эксперта я согласился, потому что, на мой взгляд, они были обоснованы. К мне не хотелось затягивать судебный процесс.
На следующем заседании представителя застройщика не было, но суд все равно вынес решение в мою пользу, хотя и урезал суммы неустоек и штрафа.
После второй экспертизы застройщик просил снизить сумму штрафа и неустойки — суд его просьбу удовлетворил. Позже застройщик подал апелляционную жалобу, но областной суд оставил решение суда первой инстанции в силе
Чтобы получить деньги с застройщика, я обратился к судебным приставам и написал заявление о возбуждении исполнительного производства. К нему приложил исполнительные листы и реквизиты, куда хотел получить деньги.
Мне назначили пристава-исполнителя — он открыл дело и направил застройщику требование погасить задолженность. Но добровольно деньги в отведенный срок тот не перечислил, и тогда пристав взыскал их сам: арестовал счет застройщика.
С момента обращения к приставу до момента получения денег прошел месяц. Был один нюанс: после того, как дело открыли, я решил проверить информацию в банке исполнительных производств и увидел расхождение — конечная сумма была меньше той, что указана в исполнительном листе, на 60 000 ₽. Я поехал к приставу-исполнителю, чтобы узнать, почему суммы не совпадают. Оказалось, что он просчитался, — ошибку исправили в течение нескольких дней. Рекомендую проверять такие вещи.
Результаты
У застройщика мне удалось отсудить 752 151 ₽. В эту сумму входит:
На разбирательство с момента приемки квартиры до финального решения суда я потратил чуть меньше года. Результатом в целом доволен, но некоторые знакомые добились большего.
Например, один из соседей не первый раз судится и хорошо подкован в юридических вопросах. Он сам отстаивал свои права, и ему удалось отсудить у застройщика 1,8 млн рублей. Хотя у него была квартира большей площади и недостатки, выявленные экспертом, на 1 млн рублей.
Другой сосед пользовался услугами московской фирмы, которая провела нам всем первичную экспертизу. Они берут за свои услуги от финальной суммы, которую удастся отсудить. Там процесс затянулся того, что они хотели провести судебное заседание в Москве и для этого оформили соседу московскую прописку. Они утверждали, что таким образом добьются лучшего результата.
У остальных был юрист, что и у меня. С одним из соседей у нас была судья и идентичные результаты — разница лишь в смете, а суммы неустоек одинаковые. У была другая судья, и там результаты иные: им удовлетворили неустойки и штрафы в большем объеме, а также они настояли, чтобы юрист добавила в уточненное исковое заявление пункт с требованием начислять 1% неустойки за каждый день просрочки исполнения судебного решения. Суд это требование удовлетворил, хотя юрист утверждала, что он откажет.
Рекомендации
Считаю, что обращаться в суд стоит абсолютно всем, чьи права нарушили. Тогда, например, застройщики будут вынуждены строить более качественное жилье, нежели выплачивать судебные издержки.
Если плохо разбираетесь в строительстве и ремонте, лучше заключить договор на приемку объекта с профессионалами, на первичную. На второй приемке у вас на руках уже будет акт со списком всех замечаний, и вы можете самостоятельно пройтись по всем пунктам и проверить, застройщик эти недостатки.
Не спешите делать ремонт в квартире, пока не проведете экспертизу. После приемки вы можете заехать и поставить мебель, кухню, но главное — не менять ничего глобально. Скооперируйтесь с соседями: так можно существенно сэкономить на приемке и экспертизе, если договоритесь с компанией о скидке.
Если не ориентируетесь в юридических вопросах и есть проблемы с квартирой, лучше сразу заключить договор с юристом: он сам подготовит все документы, а вашей задачей будет только отправлять претензии, иск и другие документы при необходимости, а также ждать решения суда.
Возможно, стоить рассмотреть юриста, который работает не за фиксированную сумму, а за процент: так у него будет больше мотивации постараться отсудить больше. Юрист, которая занималась моим делом, была в этом не заинтересована и на все мои вопросы по поводу апелляции утверждала, что удастся добиться лучшего результата. В ее интересах было побыстрее закончить дело. Хотя, как показывает практика соседей, все возможно.
Покупка квартиры в новостройке иногда омрачается неприятностями, предугадать возникновение которых при приёмке квартиры невозможно. Например, дом сдавался летом, а осенью протекла крыша или появилась плесень. Кому жаловаться и стоит ли рассчитывать на помощь застройщика, если уже давно подписан?
К счастью, на все новые жилые дома установлена гарантия: на строение — пять лет, на инженерные сети — три года. И застройщик обязан отремонтировать дом, если поломки случились по его вине.
Разберёмся, как заставить застройщика устранить дефекты по гарантии, в каких случаях застройщик имеет право не проводить ремонт и кому предъявлять претензии, если строительная компания обанкротилась.
Бесплатный подбор новостройки
Мы знаем о них всё. Предложим вариант под ваши пожелания и бюджет всего за один звонок. Расскажем об акциях и льготных ставках по ипотеке.
За что отвечает застройщик
В гарантийное обслуживание входит два основных понятия: конструктивные элементы дома и инженерное оборудование. А список дефектов, которые должен устранить застройщик, обширный. К нарушениям в конструктивных элементах относятся:
Инженерными дефектами считаются:
В этот список входит и отделка, если отделочные работы выполнял застройщик:
В законе не прописана гарантия на отделку, но сроки и ответственность указаны в договоре.
Есть ещё скрытые недостатки в новостройках, которые невозможно обнаружить без специальных приборов:
Застройщик обязан проверить уровень радиации, так как стройматериалы могут «фонить». Для этого он приглашает дозиметристов — они делают замеры и составляют документ об уровне радиации в доме. Все подобные процессы и поиск подрядчиков для них — , даже если они не касаются напрямую строительных работ.
Но не только строительная компания отвечает за всё это. Например, повышенное содержание радиации в воздухе может объясняться тем, что рядом промзона. И это уже сфера ответственности администрации, которая согласовала стройку в непригодном для жизни районе.
Статья 7 №214-ФЗ гласит, что застройщик должен сдать дом, который соответствует договору с дольщиком, строительным нормам, регламентам и проектной декларации. Все коммуникации, конструкции, узлы должны быть полностью исправны. Недостатки и несостыковки застройщик берёт под свой контроль.
Нередко застройщик ссылается на подрядчиков, которые выполняли работы по строительству. Однако в договоре между дольщиком и застройщиком подрядчик не участвует. Поэтому покупателю квартиры нужно разбираться только с компанией, с которой заключён
Какие сроки гарантии
Как мы уже писали выше, закон устанавливает гарантию в пять лет на здание и конструктивные элементы и три года на инженерное оборудование. Отсчёт начинается с даты приёма-передачи первой квартиры, а именно с подписания соответствующего акта. Недобросовестные застройщики вписывают в договоры меньший срок или совсем снимают с себя гарантийную ответственность. Такой договор суд признает недействительным, так как он противоречит №214-ФЗ от 30.12.2004.
Как это работает:
Допустим, вы купили квартиру в строящемся доме. При приёмке не обнаружили недостатков и подписали соответствующий акт. Спустя почти 3 года проживания лопнули трубы отопления. Вы правильно пользовались системой и намеренно не портили её. А значит, вам следует обратиться к застройщику с требованием починить трубы в вашей квартире.
Осталось подсчитать, закончилась гарантия или нет? Трубы относятся к инженерному оборудованию, поэтому срок гарантии на них три года. Но тут есть важный момент: гарантийный срок отсчитывается не с даты приёма вашей квартиры, а с момента приёма самой первой квартиры в доме. Например, вы приняли квартиру 1 мая, а самый первый дольщик — 20 апреля. Значит, гарантию нужно отсчитывать от 20 апреля. Узнать эти данные можно в управляющей компании.
На что не распространяется гарантия
Гарантийному ремонту не подлежат поломки, к которым привели действия других лиц, а не застройщика:
Гарантии не подлежат также инженерные сети и оборудование, которые устанавливал не застройщик.
Хозяин квартиры установил стиральную машинку. Прибор сломался спустя короткое время. Кто будет отвечать за поломку, зависит от её причины. За бракованную технику отвечает производитель. Если к поломке привела неправильная установка или эксплуатация, несёт ответственность тот, кто устанавливал и пользовался. А вот если машинка сломалась из-за плохого заземления в электросети или неисправности водопровода, проложенного во время строительства дома, — это повод отправить претензию застройщику.
заканчивается гарантия и в том случае, если квартира была куплена в готовом доме у участника долевого строительства. Новый владелец по отношению к застройщику уже не потребитель, поэтому и требовать гарантийный ремонт не может.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
Сохраняйте чек об оплате экспертизы. Суд обяжет застройщика вернуть за неё деньги, если случай будет признан гарантийным.
В №214-ФЗ не прописаны конкретные сроки для ремонта. Но без указания сроков сложно будет в суде доказать, что застройщик нарушает условия договора. Можно поставить средний срок 30–90 дней.
Претензию, фото- и видеодоказательства нужно направить застройщику по почте заказным письмом с уведомлением. Можно вручить лично, приехав в офис. Не забудьте оставить себе второй экземпляр претензии с подписью застройщика и сохраните уведомление о получении, если отправляли почтой. Ожидайте ответа от застройщика.
Что делать, если застройщик не устранил недостатки в срок
Если застройщик прислал отказ от ремонта или пообещал устранить дефекты, но не сделал это в установленный срок, обращайтесь в суд. Там вы сможете не только заставить застройщика исправить недостатки, случившиеся по его вине, но и потребовать уменьшить стоимость квартиры.
Составить иск можно самостоятельно или коллективно с другими недовольными жильцами. В иске укажите:
Направьте иск и все письменные доказательства (фото, чеки, претензия и другие) в суд по участку юридического адреса застройщика. Иск будут рассматривать в течение двух месяцев.
Что делать, если застройщик обанкротился
В Рейтинговом агентстве строительного комплекса подсчитали, что за первое полугодие 2021 года обанкротились на 14% застройщиков больше, чем в 2020 году. На дома, построенные этими компаниями, продолжает действовать гарантия. К кому обращаться за устранением дефектов, если строительная компания признана банкротом?
У каждого дома должно быть управление, которое после сдачи принимает товарищество собственников жилья или управляющая компания. Из разъяснений по делу о банкротстве застройщика УК имеет право представлять интересы собственников квартир. Это значит, что вместе с управлением компания берёт на себя и гарантийные обязательства вместо застройщика-банкрота.
Чтобы УК могла требовать с застройщика компенсацию и устранила дефекты по гарантии, нужно:
Застройщик может быть ликвидирован как юридическое лицо, в таком случае иск предъявить не к кому. Тогда в силу вступает Жилищный кодекс РФ, а именно часть 2.3 статьи 161, где говорится о том, что УК принимает безусловную обязанность за поддержание дома в жилом состоянии.
Государственный компенсационный фонд
С 2017 года в России существует компенсационный фонд. Эта организация собирает взносы со всех застройщиков в стране. Если один из них обанкротился или ликвидировался, фонд выделит деньги на то, чтобы достроить дом и заселить дольщиков. В некоторых случаях фонд просто выплачивает деньги за неполученные квартиры.
В случае, если на дом выделял деньги фонд, гарантийные обязанности ложатся на того застройщика или ЖСК, который достраивал объект. Дело в том, что фонд поручает закончить проблемный объект другой строительной компании. По закону она и становится гарантом устранения дефектов.
Иногда застройщики банкротятся, когда дом уже достроен, но не введён в эксплуатацию. Тогда через суд или с помощью компенсационного фонда его можно ввести в эксплуатацию и поставить на кадастровый учёт. Гарантийные обязательства на себя возьмёт выбранная жильцами УК.
Так что делать жильцу, который обнаружил неисправность в своём доме
Когда застройщик обязан исправлять дефекты:
В каком случае застройщик не несёт ответственность:
Что делать, если застройщик обанкротился или ликвидирован:
И ещё одно: важно уже на этапе выбора квартиры почитать отзывы о других объектах застройщика — например, на . Как правило, если проблемы с исполнением гарантийных обязательств есть, собственники других объектов активно пишут об этом в комментариях.
Материал по теме
9 июня 2022
7 июня 2022
Застройщиком является лицо, которому принадлежит земельный участок на праве собственности или предоставлен на ином праве, и на котором осуществляется строительство.
При этом застройщик может самостоятельно осуществлять строительство, а может выступать в качестве заказчика той или иной стройки. При выполнении строительных работ могут допускаться нарушения, о которых может быть сообщено в форме жалобы в соответствующие органы.
Когда писать жалобу на застройщика, куда и как ее писать рассмотрим более подробно.
Когда необходима жалоба на застройщика?
Итак, рассмотрим отдельные случая, когда стоит написать жалобу на застройщика:
Куда жаловаться на застройщика?
Жалоба на застройщика может быть подана в органы Госстройнадзора, прокуратуру, Роспотребнадзор, в полицию, в органы местного самоуправления, руководителю застройщика.
Помимо вышеуказанных органов жалоба на те или иные нарушения может быть подана непосредственно руководителю застройщика, который должен ее рассмотреть, однако, надеяться на принятие каких-то мер по жалобе со стороны застройщика не стоит, но попробовать можно.
ПОЛЕЗНО: все про взыскание неустойки с застройщика на нашем сайте
Как написать жалобу на застройщика?
При подготовке жалобы на застройщика, указанный документ должен содержать следующую информацию:
Помощь адвоката
Подготовка жалобы на застройщика является непростым делом, поскольку требует правильного указания на допущенные нарушения со ссылкой на конкретные нормы права. Наши адвокаты всегда готовы помочь в данном вопросе, путем
Обратившись к нашим адвокатам, специализирующимся на указанной категории дел, Вы можете быть уверены в том, что в Ваших интересах будет принят исчерпывающий перечень мер по защите Ваших прав!
Образец жалобы на застройщика
- г. Екатеринбург, переулок Отдельный, дом 3
- г.
Екатеринбург, улица Шейнкмана, дом 84
г. Екатеринбург, ул. Московская, д. 21
Прокурору города Екатеринбурга
г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д. 54
Прокурору Кировского района города Екатеринбурга
620137, г. Екатеринбург, ул. Гагарина, 5-а
Я. является собственником земельного участка и части жилого дома, расположенных по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Библиотечная.
В настоящее время на прилегающим смежном земельном участке начато строительство многоквартирного жилого дома с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно части 1 статьи 51 разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.
Следовательно, обязательным условием правомерности возведения строения является получение разрешения в уполномоченном органе. Однако, в настоящий момент сведений о получении соответствующего разрешения на строительство многоквартирного жилого дома на смежном земельном участке Я. не имеется.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Исходя из планируемых объемов и размеров к возведению на рассматриваемом смежном земельном участке будущий многоквартирный жилой дом не соответствует:
Как составить кассационную жалобу на апелляционное определение по уголовному делу?
Как показывает практика отечественного долевого строительства, мало кому из застройщиков удается построить и сдать строительный объект вовремя и без каких бы то ни было нарушений. В одних случаях ликвидировать нарушения и сократить сроки сдачи дома удается быстро, в других разрешение конфликтной ситуации может затянуться на продолжительное время. Одним из способов «подстегивания» недобросовестного застройщика в подобных ситуациях станет подача жалобы в одну из уполномоченных контролирующих инстанций.
В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: что может послужить правомерным основанием для подачи жалоба на застройщика? куда при этом следует обращаться? как составить сам документ и какие особенности при этом следует учитывать? Ответы на эти и другие вопросы ищите далее.
Основания для подачи
Основания для обжалования действий/бездействия застройщика можно распределить на 3 типа, каждый из которых соответствует компетенции органов, которые займутся рассмотрением поданных жалоб.
Рассматривают нарушения самого широкого спектра.
Внимание Обязательное условие: обращению в суд должна предшествовать попытка разрешения ситуации на досудебном уровне, а именно — подача жалобы самому застройщику. И только в случае, если он не ответит, или его ответ никак не повлияет на разрешение ситуации, следует обращаться в суд.
Вывод: подача жалоба на застройщика является не только отличным способом воздействия на него с целью отстоять свои законные права и интересы, но и шансом получить денежное возмещение за причиненные неудобства, связанные, к примеру, с просрочкой сдачи дома, из-за которых собственник купленной в нем квартиры вынужден нести непредвиденные расходы, арендуя жильё.
Инстанции обращения
Итак, при наличии претензий к качеству оказываемых услуг со стороны застройщика, дольщик вправе обжаловать их, обратившись в одну из следующих инстанций:
Рассмотрим основания, порядок и особенности процедуры обращения в каждую из перечисленных инстанций:
Обращение в Госстройнадзор
Обращение в данную инстанцию может быть продиктовано наличием одной из следующих причин:
При наличии одного из перечисленных оснований следует незамедлительно составлять жалобу и обращаться в Госстройнадзор. Как показывает практика, обращение в данную инстанцию отличается высоким коэффициентом эффективности.
Подавая жалобу в Госстройнадзор следует понимать, что это может спровоцировать остановку строительства, что в последствии негативным образом скажется на сроках сдачи дома. Поэтому лучше всего сделать это на ранних этапах возведения постройки.
При составлении жалобы в Госстройнадзор рекомендуется сослаться на Федеральный Закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов», в соответствии с которым при возведении постройки девелопер обязан получить разрешение и заручиться поддержкой соответствующих органов.
Обращение в государственную жилищную инспекцию
Основанием для обращения в государственную жилищную инспекцию может стать нарушением прав дольщиков, касающихся ЖКХ, как на начальной стадии возведения жилой постройки, так и во время её сдачи. Например:
Обращение в полицию и прокуратуру
Жалоба на застройщика в прокуратуру обладает высокой результативностью, поскольку влияет не сколько на самого застройщика, столько на его генерального директора, который отвечает за организации всего строительного процесса.
Основанием для подачи претензии в прокуратуру может выступить одно из следующих:
Обращение в Роспотребнадзор
Претензия в данную инстанцию подается в случае, когда нарушения касаются Закона «О защите прав потребителей». Как правило, подобные нарушения выявляется при сдаче дома и получении квартиры. Например:
Застройщик сделал в квартире некачественный ремонт. Как получить компенсацию
Получили ключи от новой квартиры? Не торопитесь перевозить вещи. Сначала оцените работу застройщика и проверьте, все ли свои обещания по отделке и ремонту он выполнил. Разбираемся, как правильно оценить качество ремонта, заставить застройщика устранить дефекты и получить компенсацию.
Где и как искать недостатки
Вдохновленные скорым переездом, вы можете невнимательно изучить новую недвижимость. Но квартир без дефектов практически не бывает, говорит юрист юридической фирмы «Мазка, Метелкин, Бушмин и партнеры» Андрей Хилажев.
«В первую очередь проверьте остекление, поскольку там часто бывают строительные недостатки.
Еще проверьте, как закреплены радиаторы, как закрываются двери, нет ли там скоса, который препятствует закрытию, исправно ли работает вентиляция, канализация, водопровод, ровные ли стены и бетонная стяжка, — говорит юрист.
— Если жилье с чистовой отделкой, добавьте к этому списку сантехнику, отделку плиткой, раковины, напольные покрытия, межкомнатные двери, состояние отделки стен. Даже если обои поклеили внахлест, это также является недостатком, на это можно обратить внимание застройщика».
Кстати, об обоях: иногда под ними или под кафелем пытаются скрыть дефекты стен, к примеру, трещины. Этого может не заметить человек, далекий от ремонта и строительства, но легко определит эксперт. Если не уверены в своих силах, то для приемки квартиры можно нанять специалиста, который проведет оценку.
«Раньше на этапе приемки никто не обращался к экспертам, сейчас это более распространено и делается, чтобы сразу указать в акте все недостатки. Чем больше фактов задокументировано и чем раньше это сделано, тем лучше, особенно если вы собираетесь обращаться в суд», — говорит юрист.
Квартира в ипотеке: что можно и что нельзя делать собственнику
Что делать, если дефект обнаружен во время приемки квартиры
На этом этапе все просто: нужно в акте приема-передачи жилого помещения указать дефекты, которые вы обнаружили. Можно сразу сделать фото и видео, а факт проведения съемок тоже отразить в акте, где будет подпись представителя застройщика и нового собственника.
Согласно постановлению правительства, обнаруженные при приемке недостатки застройщик должен добровольно устранить в срок не более 60 календарных дней со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения. Если по истечении положенного срока недостатки не устранены, то участник долевого строительства может сразу пойти в суд, а может для начала обратиться к застройщику с требованием по своему выбору:
«Для этого нужно повторно зафиксировать недостатки, чтобы доказать, что они не устранены. Лучше провести строительно-техническую экспертизу, которая определит и недостатки, и стоимость их устранения. После можно направлять претензию застройщику», — говорит юрист Андрей Хилажев.
Удовлетворить требования застройщик должен в течение 10 рабочих дней. Если он отказывается это делать или игнорирует требование, можете обратиться в суд.
Что делать, если дефект обнаружен после приемки квартиры
Некоторые недостатки могут проявить себя не сразу.
О том, что в квартире, к примеру, высокая влажность, спровоцировавшая появление плесени, вы узнаете только через несколько месяцев, когда и акт приема-передачи подписан, и даже вещи в квартиру перевезены.
В этом случае тоже можно заставить застройщика исправить ситуацию: он обязан предоставить гарантийный срок, в течение которого вы имеет право предъявлять претензии. По закону — не меньше пяти лет.
Порядок будет тем же: понадобится строительно-техническая экспертиза. Затем можно обратиться к застройщику, а если он ничего не сделает — идти в суд.
В суде нужно требовать не только деньги на устранение недостатков, но и компенсацию проведения экспертизы, судебных расходов и даже морального вреда.
Согласно разъяснениям Верховного суда, в этом случае будут работать общие правила закона «О защите прав потребителей» — моральный вред компенсируется независимо от имущественного.
При обращении в суд соберите пакет документов в нескольких экземплярах — для истца, ответчика и суда. Если истцов или ответчиков несколько, то каждому понадобится свой экземпляр.
Какие нужны документы для обращения в суд:
Что происходит с ценами на недвижимость в России и стоит ли покупать квартиру: отвечают эксперты
Главные ошибки собственника
Не фиксировать дефекты
Не верьте обещаниям застройщика все исправить, если они были даны на словах. И описывайте дефекты детально, а не общими словами.
«Не во всех случаях можно доказать, что дефекты возникли по вине застройщика — к примеру, оборванные обои или сломанные двери», — говорит Андрей Хилажев.
Делать ремонт самостоятельно
Конечно, хочется поскорее въехать в новую квартиру, но прежде чем браться за ремонт, зафиксируйте (в том числе на фото и видео) все недочеты. Проведите экспертизу. Тогда можно рассчитывать на то, что застройщик компенсирует устранение недостатков.
Можно ли отказаться от квартиры и вернуть деньги
Да, но не всегда. Для того чтобы полностью отказаться от квартиры и вернуть деньги, вы должны доказать, что недостатки существенны.
Специального перечня существенных и несущественных недостатков строительства нет, но здесь применяется общее правило: в законе «О защите прав потребителей» и в статье 475 Гражданского кодекса РФ сказано, что существенным считается «неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения». В каждом конкретном случае оценку должна давать строительно-техническая экспертиза.
Выбор пользователей Банки.ру
