Как разменять трешку на две квартиры

Этот текст написан в Сообществе, бережно отредактирован и оформлен по стандартам редакции.

Долгое время я пытаюсь решить свой жилищный вопрос. Но сделать это самостоятельно пока не получается.

Все, что было возможно, я делала и обдумывала: копила, считала, искала, звонила, получала одобрение на ипотеку и останавливалась. Боюсь, что сейчас не потяну. Но и оставить все как есть невозможно.

Я живу с ребенком в Санкт-Петербурге, в скромной четырехкомнатной квартире площадью 72 м2 без ремонта, в которой также живет моя мать. У нас с ней всегда были плохие отношения, а сейчас сносные соседские. У квартиры четверо собственников: брат, сестра, я и мать. Брат живет у жены, сестра с мужем — в квартире, которую они купили год назад в ипотеку.

Недавно внезапно пришла на ум абсолютно новая идея. На днях я была у парикмахера, и она рассказала, как ее мать разменяла трешку в Питере на две студии. Возможно, это и навеяло следующую мысль: а что, если продать эту квартиру и купить две однушки или однушку и студию? Знаю, что мать устроит однокомнатная квартира: она об этом говорила. А я смогу остаться в городе и кардинально ничего не менять, так как пока страшновато это делать. При этом у меня появится шанс организовать совершенно отдельный быт.

Я порядком устала от общих кухни и санузла, от напряжения и этих недовольных взглядов.

Думаю, едва ли можно вложить сумму от продажи этой квартиры в покупку двух однокомнатных. Но вдруг получится? Меня устроит жилплощадь и без ремонта, сделаю его позже потихоньку.

Конечно, возникает вопрос: «А что же другие собственники?» Пусть за ними также будут зарегистрированы доли. Хоть по  в двух однушках, хоть по / в одной из них на выбор. Далее у кого-то сможет выкупить долю, например.

Как считаете, у меня может это получиться? Нужен и профессиональный, и дружеский совет.

Жилье 

25 мар 2020, 09:33

Как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы

Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет среди участников реновации. Рассказываем, как улучшить жилищные условия в рамках программы

В рамках программы реновации переселенцам из старых пятиэтажек в Москве дается возможность докупать квартиры с бóльшим числом жилых комнат, а также приобрести отдельные квартиры. Этот способ улучшить жилищные условия становится все более востребованным среди москвичей, чье жилье включено в программу.

Рассказываем, как докупить дополнительные «квадраты» или разменять старую квартиру на две новых при переселении по программе реновации.

Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет. Всего с начала действия программы ее участники подали в Московский фонд реновации в уже более 500 заявок на улучшение жилищных условий. По данным департамента градостроительной политики, в 2018 году в Фонд поступило 189 запросов на докупку, в 2019-м — 284 и еще около 30 — с начала 2020 года.

Часть жилья по реновации доступна участникам программы для докупки дополнительных «квадратов» или квартир. Порядок и условия выкупа площадей регулируются постановлением правительства Москвы № 45-ПП от 1 февраля 2018 года. Для этого нужно написать соответствующее заявление в Московский фонд реновации.

Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м. Этой возможностью можно воспользоваться сразу при переселении либо в течение двух лет с момента оформления нового жилья в собственность, если ранее дополнительные площади не выкупались. При этом можно будет выбрать квартиру в другом районе из специального квартирного фонда реновационных домов. Скидка для желающих купить еще одну квартиру сохраняется.

Докупить площади можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе. Для Троицкого, Новомосковского и Зеленоградского округов выкуп возможен в любом районе округа.

Докупка дополнительных площадей возможна как для собственников приватизированных квартир в сносимых пятиэтажках, так и проживающих в старом жилфонде по социальному найму. Выкупом дополнительных площадей или приобретением новой квартиры можно воспользоваться только один раз. Вся информация по квартирам в продаже в реновационных домах размещается на сайте Фонда.

Как обменять квартиру

Согласно программе, участникам реновации предоставляются равнозначные квартиры. Но для улучшения жилищных условий некоторым требуется размен. Например, обмен одной большой квартиры на две однокомнатных, чтобы разъехаться с родителями. Это возможно в рамках докупки дополнительных площадей, пояснили «РБК-Недвижимости» в Московском фонде реновации. В этом случае также нельзя, чтобы новое жилье в совокупности превышало 100 кв. м.

Для обмена потребуется согласие всех собственников либо нанимателей. В будущем каждая из них будет оформлена в долях, соответствующих долям в освобождаемом жилом помещении, пояснили в Фонде. После оформления квартир в собственность их можно разделить самостоятельно в рамках гражданско-правовой сделки. Варианты квартир для покупки в течение двух лет можно посмотреть в специальном разделе на сайте Фонда.

Доплата рассчитывается по специальной формуле. Покупателю нужно вычесть из площади приобретаемой квартиры среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяют по реновации. Полученная разницу в «квадратах» умножить на рыночную стоимость жилья в конкретном доме и вычесть полагающуюся скидку в размере 10%. Получится сумма, необходимая к оплате.

Оплатить можно собственными средствами или оформить заявку в банке. В случае одобрения ипотеки — подписать договор с банком, а потом с фондом реновации. Также участники программы для выкупа дополнительных площадей могут использовать материнский капитал, различные жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, другие источники средств.

Что нужно учитывать

Дополнительные площади или квартиру можно приобрести, но в случае, если они есть в собственности Фонда реновации. В новых домах — ограниченное предложение квартир на продажу, поэтому не всем могут подойти варианты по покупке новых квартир или увеличению площади. Если вы планируете докупить площади, то нужно учитывать, что при средней площади однушки в 32 кв. м в хрущевках площадь двушек намного больше и доплата будет существенной.

Например, сегодня на сайте Фонда в Бескудниковском районе предлагаются однушки площадью чуть более 34 кв. м, двушки — от 50 кв. м, трешки — от 70 кв. м. Таким образом, чтобы вместо однокомнатной квартиры получить двухкомнатную, понадобится доплатить от 2,6 млн руб. Минимальная стоимость однушек в этом районе — от 6,4 млн руб.

Нужно учитывать, что в рамках докупки необходимо оплатить обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб., который не возвращается, если вы вдруг отказались от сделки. Если на выкуп новой квартиры будет больше одного желающего, то она будет реализована с аукциона и вам придется побороться за нее ценой.

Как оформят сделку

Выкуп дополнительных площадей оформляется по договору мены с доплатой. Он заключается со всеми собственниками помещения в старом доме в соответствии с долями в праве собственности. Сумма доплаты в договоре будет только за дополнительный метраж. Если раньше собственники однушки владели ею в равных долях, то при докупке площадей они будут иметь такие же доли.

В случае с переселенцами, проживавшими в пятиэтажках по соцнайму, оформляются договоры купли-продажи. Оплачивать придется также только за дополнительные «квадраты».

Программа реновации в Москве утверждена в августе 2017 года. В нее входят более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживает около 1 млн человек. Весной 2019 года в столице запущены публичные слушания по проектам реновации. Всего по данной программе уже переехало более 22 тыс. москвичей. В этом году планируется переселить еще более 15 тыс. москвичей.

Москва, столица России, известна своим огромным ассортиментом жилья на рынке недвижимости. Часто владельцы трехкомнатных квартир задумываются о возможности размена своего жилья на двухкомнатную квартиру. Это может быть связано с различными факторами, такими как изменение семейного состава, желание снизить коммунальные платежи или сменить район проживания.

Один из вариантов размена трехкомнатной квартиры на двухкомнатную — это поиск жильцов, желающих обменять свое жилье. В этом случае необходимо активно искать потенциальных партнеров для обмена, просматривать варианты на различных сайтах по недвижимости, обращаться в агентства или воспользоваться услугами специальных онлайн-платформ. Однако, при таком варианте обмена необходимо учесть ряд факторов: соответствие стоимости и качества жилья, район проживания и желаемый дополнительный выплаты или перерасчет при несоответствии стоимостей квартир.

Другой вариант размена трехкомнатной квартиры на двухкомнатную — это продажа своей квартиры и покупка нового жилья. В этом случае необходимо определиться с параметрами новой квартиры, желаемым районом проживания, затратами на ремонт и мебель, а также сроками продажи старой квартиры и покупки новой.

Варианты размена 3-х комнатной квартиры на две

Если у вас есть трехкомнатная квартира, но вам нужны две комнаты, то существует несколько вариантов размена. Это может быть полезно, если вам нужно увеличить площадь одной комнаты или изменить планировку жилья.

Первый вариант — объединение двух маленьких комнат в одну большую. Вы можете разрушить перегородку между комнатами и создать новую просторную комнату. Это может быть полезно, например, если у вас есть дети, и вы хотите создать им более комфортную игровую зону или спальню.

Второй вариант — перепланировка квартиры. Вы можете изменить планировку жилья, чтобы создать две отдельные спальни. Например, вы можете использовать гостиную как одну из спален, а затем разделить большую комнату на две меньшие.

Третий вариант — создание студии и одной спальни. Если вам нужна студия и одна спальня, вы можете убрать стены между кухней и гостиной, чтобы создать открытое пространство, и оставить одну из комнат как отдельную спальню. Это может быть хорошим вариантом, если вы желаете иметь отдельное место для сна и отдыха.

Четвертый вариант — создание кабинета или рабочего пространства. Если у вас есть трехкомнатная квартира, и вам нужно организовать рабочее место или кабинет, вы можете использовать одну из комнат для этих целей. Это может быть полезно, если вы работаете из дома или нуждаетесь в отдельном месте для работы или учебы.

В общем, размен трехкомнатной квартиры на две комнаты предоставляет множество вариантов и возможностей для изменения планировки и организации пространства в соответствии с вашими потребностями и предпочтениями.

Продажа трёхкомнатной квартиры в Москве

Продается трёхкомнатная квартира в Москве в центральном районе города. Квартира расположена на высоком этаже с прекрасным видом на городской пейзаж. Площадь квартиры составляет X квадратных метров, что позволяет разместиться в ней с комфортом.

Особенности этой квартиры — большие и просторные комнаты, позволяющие разместить мебель и организовать уютные зоны для отдыха. Входная дверь и окна в квартире оборудованы современной системой безопасности, что гарантирует вашу безопасность и защиту.

Квартира продается в отличном состоянии, с качественным ремонтом и современной техникой. Все коммуникации в доме работают исправно, а отопление и кондиционирование осуществляются автоматически.

На территории дома есть парковка, где всегда можно найти место для своего автомобиля. Также в доме есть детская площадка, где дети могут безопасно играть и проводить время на свежем воздухе.

В непосредственной близости от дома находятся магазины, школы, детские сады, аптеки и другие объекты инфраструктуры. Также прекрасная транспортная доступность позволяет быстро добраться до любой точки города.

Эта трёхкомнатная квартира — отличный вариант для семьи, которая ищет просторное жилье в центре Москвы. Не упустите возможность стать владельцем прекрасной квартиры в престижном районе города!

Покупка двухкомнатной квартиры в Москве

Покупка недвижимости в Москве является серьезным и важным шагом в жизни каждого человека. В нынешних реалиях многие желают обменять свою трехкомнатную квартиру на двухкомнатную, ввиду изменения семейной ситуации или просто из-за желания сменить жилищные условия.

В Москве представлены различные варианты двухкомнатных квартир, позволяющих выбрать наиболее подходящий по площади, стоимости и расположению. Среди популярных районов для покупки недвижимости можно назвать Центральный, Западный и Южный округа Москвы, где находятся как исторические и престижные районы, так и новые жилые комплексы.

При выборе двухкомнатной квартиры необходимо обратить внимание на ее общую площадь, количество комнат, состояние ремонта, наличие необходимого комфорта (кондиционера, системы отопления и т.д.), а также близость к инфраструктуре и транспортным узлам.

Приобретение недвижимости в Москве, в том числе и двухкомнатной квартиры, является долгосрочным и перспективным вложением средств. В связи с постоянным ростом цен на недвижимость в Москве, владение двухкомнатной квартирой может стать выгодным и продуктивным инвестиционным решением.

Обмен трёхкомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве

Если вы владеете трёхкомнатной квартирой в Москве, но решили сменить ее на более компактную двухкомнатную квартиру, то обмен — отличное решение. В Москве существует множество вариантов для обмена квартир разного размера и стоимости.

Обмен трёхкомнатной квартиры на двухкомнатную позволяет существенно снизить площадь, поддерживая при этом жилищные потребности. Для многих это становится актуальным из-за изменения семейного статуса или финансовых возможностей.

Поиск вариантов обмена можно осуществить через специализированные интернет-порталы недвижимости, агентства или через объявления в журналах и газетах. Важно учитывать свои пожелания и критерии при выборе двухкомнатной квартиры, например, расположение, этажность, площадь.

Одним из преимуществ обмена квартир является возможность минимизировать дополнительные затраты на покупку новой квартиры. Кроме того, обмен позволяет совершить сделку быстрее и без лишних сложностей. Важно правильно оценить стоимость своей квартиры и соответствующие предложения на рынке.

Иногда владельцы трёхкомнатных квартир предлагают дополнительную плату при обмене на двухкомнатную квартиру более высокого класса или находящуюся в более престижном районе Москвы. Все условия обмена лучше обсуждать с потенциальными партнерами, чтобы найти вариант, наиболее соответствующий вашим ожиданиям и возможностям.

Аренда трёхкомнатной квартиры в Москве

Аренда трёхкомнатной квартиры в Москве — отличное решение для семей, которые ищут просторное и комфортное жилье. Москва предлагает широкий выбор трёхкомнатных квартир в разных районах города, от центральных районов до спальных районов на окраинах.

Трёхкомнатные квартиры обладают площадью, позволяющей разместиться всем членам семьи с достаточным комфортом. Они обычно имеют гостиные, спальни и кухни, а также санузлы. Это позволяет семьям наслаждаться приватностью, иметь место для отдыха и сна, а также приготовления пищи.

Аренда трёхкомнатных квартир в Москве предлагает различные варианты: квартиры в новостройках, старые квартиры в исторических зданиях, квартиры в элитных домах и многое другое. Вы можете выбрать квартиру в самом центре города, чтобы наслаждаться его культурной и бизнес-жизнью, или квартиру на окраине, чтобы наслаждаться тишиной и природой.

Стоимость аренды трёхкомнатных квартир в Москве может значительно варьироваться в зависимости от района, состояния квартиры, её площади и других факторов. Центральные районы города и квартиры в новостройках обычно предлагают более высокие цены, в то время как спальные районы и старые квартиры могут быть более доступными. Важно учесть свой бюджет и потребности при выборе аренды трёхкомнатной квартиры в Москве.

Аренда двухкомнатной квартиры в Москве

Москва – город возможностей, в котором множество людей ищут свой идеальный дом. Если вы планируете снять двухкомнатную квартиру в Москве, у вас есть большой выбор различных вариантов, соответствующих вашим потребностям и стандартам.

Двухкомнатная квартира – это отличное решение для семьи с одним ребенком или для пары, которая хочет иметь дополнительное пространство для работы или хобби. В такой квартире вы можете организовать уютную гостиную и спальню, разместить необходимую мебель и технику.

При выборе двухкомнатной квартиры в Москве, обратите внимание на различные параметры, такие как площадь, расположение, состояние жилого помещения и доступность коммунальных услуг. Также стоит учесть близость к метро, наличие парков, школ и магазинов в окрестностях.

Стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Москве может варьироваться в зависимости от района и состояния жилья. Желательно составить список своих требований и детально проработать бюджет, чтобы найти наиболее подходящий вариант. Воспользуйтесь интернет-порталами или обратитесь к агентствам недвижимости, чтобы получить полную информацию о доступных предложениях.

Продажа одной комнаты из трёхкомнатной квартиры и покупка двухкомнатной квартиры в Москве

Если у вас есть трёхкомнатная квартира в Москве, но вы хотите обменять её на двухкомнатную квартиру в более удобном для вас районе или ближе к работе, есть несколько вариантов разменивания. Один из них — продажа одной комнаты из трёхкомнатной квартиры и покупка двухкомнатной квартиры.

Продажа одной комнаты позволит вам получить дополнительные финансы для покупки новой квартиры. Такой вариант размена особенно актуален, если в трёхкомнатной квартире есть ненужное пространство, которое можно использовать более эффективно.

Продав одну комнату из трёхкомнатной квартиры, вы можете на деньги, полученные с продажи, купить двухкомнатную квартиру в Москве в более удобном для вас месте. Вы можете использовать полученные средства для покупки квартиры, которая будет ближе к вашим работе, школам, детским садам или развлекательным заведениям.

Этот вариант размена позволяет сделать ваше проживание в Москве более комфортным и удобным. Кроме того, вы можете выбрать двухкомнатную квартиру, которая будет соответствовать вашим требованиям и пожеланиям, что важно для вашего комфорта и уюта.

Мы не смогли продать свою квартиру в Подмосковье, зато обменяли ее на другую.

В этой статье я расскажу, почему мы решили переезжать, как искали варианты для обмена, как заключили сделку и насколько выгодной мена оказалась для нашей семьи.

Как мы купили квартиру в Подмосковье

Мы с мужем родились и выросли в Москве, поэтому хотели купить квартиру . Однокомнатная квартира в районе Северное Тушино, где живут родители мужа, в 2013 году стоила 6 млн рублей. У нас были свои накопления — 3,9 млн. Остальное нужно было брать в ипотеку. Мы рассматривали два варианта — взять ипотеку и сразу купить однокомнатную квартиру в Москве либо купить квартиру побольше в Подмосковье, пожить в ней, накопить еще денег, продать и перебраться в Москву.

Мы рассуждали так: у нас уже есть ребенок и мы планируем в ближайшие пару лет еще одного, поэтому однокомнатная квартира нам быстро станет мала. Решение — трехкомнатная квартира в строящемся доме в Подмосковье. В ней можно жить, а потом продать дороже и купить в Москве.

Так мы и поступили: купили трешку за 3 890 000  в комплексе на границе с поселком Нахабино в 20 км от Мкада. До Москвы можно было добраться на машине сразу по двум шоссе: Волоколамскому и Новорижскому. До ближайшей железнодорожной станции было 10 минут на машине или маршрутке. При этом сам район был тихим, зеленым и имел бонусом пруд.

Дом должны были сдать в октябре 2014 года. Но строительство затянулось, застройщик обанкротился, и дом сдали позже на два года.

С инфраструктурой все тоже оказалось не радужно: мы не стали менять московскую прописку на подмосковную, когда вставали на очередь в садик. Поскольку первыми брали детей с местной регистрацией, в очереди мы оказались последними. Стало понятно, что сын получит место в саду как раз к тому моменту, когда ему будет пора идти в школу.

Со школами тоже все было непросто: ближайшая школа, к которой был прикреплен наш район, находилась в соседнем поселке, как и поликлиника. Возить туда ребенка проблематично.

Мы все взвесили и решили продать эту квартиру и купить другую в Москве.

Как мы пытались продать эту квартиру

В октябре 2015 года мы получили квартиру без ремонта. На тот момент в ней были только бетонные стены, межкомнатные перегородки из блоков, газовая плита и газовый котел. В июне 2016 мы уже точно понимали, что жить в ней не будем, и решили продавать и искать подходящий нам вариант.

Первый вариант, который я рассматривала, — это продажа через . В том районе, где мы хотели купить квартиру, несколько застройщиков предлагали такую услугу. Мне этот вариант нравился тем, что не надо самостоятельно готовить квартиру к продаже, искать покупателей, показывать квартиру, общаться с риелтором.

Я заполнила заявку на сайте одной из компаний. Со мной связался менеджер, уточнил данные квартиры и через несколько дней предложил 3 200 000 . Это было меньше, чем мы рассчитывали. Мы купили квартиру за 3 890 000  и планировали продать если не дороже, то  за  сумму.

Мы отказались от этого варианта и стали изучать рынок. Оказалось, что в нашем жилом комплексе квартиры не выросли в цене с момента, как мы покупали ее на этапе строительства. Возможные причины — рост курса доллара в 2014 году и строительство рядом с нашим жилым комплексом еще четырех .

Вокруг продавались десятки похожих квартир. Но мы заметили, что квартиры с черновым ремонтом — это когда стены, пол и потолок только подготовлены к чистовой отделке — продаются на  дороже, а по количеству их меньше. Покупателям взять квартиру с черновым ремонтом удобнее: можно не ждать, пока высохнет штукатурка и бетонные стяжки, а сразу начинать чистовую отделку и быстрее заселяться.

Тогда мы решили сделать черновой ремонт и продать квартиру с ним.

Черновой ремонт — 419 885

Я взяла за основу план квартиры, который мне высылал застройщик на этапе продажи. Знакомый дизайнер нарисовала мне план коммуникаций: выводы под воду, электрические розетки и выключатели.

Мы сравнили предложения нескольких фирм, которые делают черновой ремонт, и остановились на той, которую предлагал застройщик. Офис этой фирмы был на территории нашего комплекса. Они делали ремонт в большинстве квартир в ЖК.

Так выглядел план квартиры от застройщика. Было еще семь вариантов планировок, но мы выбрали этот, потому что по нему не надо было сносить стены и согласовывать изменения

При черновом ремонте рабочие ориентировались на этот план, на нем даны все нужные замеры и пояснения

Черновой ремонт обошелся нам в 419 885  и занял три месяца. Было очень много недочетов. Например, розетки надо было разместить в расчете от будущего чистового пола. А строители разместили даже не от чернового, а от бетонных перекрытий, на которые наливается черновой пол. этого розетки оказались на 15 см ниже, чем предполагалось. Пришлось все переделывать.

В ноябре 2016 черновой ремонт мы закончили. Я сфотографировала квартиру и выставила на продажу на «Циане». По ней было в день, но все от агентов по недвижимости. От реальных покупателей не было ни одного звонка.

Тогда мы поняли, что если квартиры выставлены в объявлениях по высокой цене, это не значит, что их по  цене покупают. По нашим наблюдениям, квартиры с черновым ремонтом исчезали из продажи только после того, как продавцы начинали снижать цену.

Так выглядела квартира после чернового ремонта. Мы сфотографировали ее с разных ракурсов, чтобы было понятно, что уже сделано, и добавили подробное описание

Покупателям важно было понять, что придется доделывать самостоятельно. Например, проем между комнатой и кухней, который должен был стать барной стойкой с подсветкой

Через два месяца стало ясно, что квартира сама не продастся. Знакомый риелтор сказала, что в новостройках квартиры без чистового ремонта продаются плохо. Покупатели стараются сбить цену, чтобы сэкономить на предстоящий ремонт. Мы решили подождать еще два месяца, а если покупателей не будет, начать чистовой ремонт.

Все это время я мониторила на сайтах «Циан» и «Авито», какие квартиры и с каким ремонтом продаются быстрее и, главное, дороже. Мы хотели понять, в какой ремонт нам выгоднее будет вложиться.

Я выделила для себя несколько вариантов ремонта:

Мы решили остановиться на третьем варианте и делать ремонт так, как его для себя.

Чистовой ремонт — 750 000

Мы с мужем решили, что сделаем всю чистовую отделку стен, пола и потолка, оформим все электрические выводы розетками и установим кухню. И будем продавать в таком виде, чтобы у покупателя остался простор для творчества.

Мы договорились со знакомым рабочим. За 300 000  он обещал:

400 000  мы оставили на расходные материалы. Дополнительно мы установили двери. Эти работы выполнял другой мастер.

Когда чистовой ремонт был готов, мы заказали кухню в «Икее». С готовой кухней создавалось ощущение, что ремонт в квартире почти закончен, можно заезжать и жить. Также мы купили одну двуспальную кровать и пару столов, чтобы сделать фотографии. Планировали оставить мебель новым хозяевам, но в итоге те отказались, и мы забрали ее с собой.

В итоге на чистовую отделку у нас ушло 750 000  Кухня и другая мебель обошлись в дополнительные 120 000 . Чистовой ремонт мы закончили в сентябре 2017 года.

Объявление о продаже

Чтобы быстрее продать квартиру, я опять стала изучать объявления на «Циане» и отмечать для себя удачные моменты в них.

Фотографии. Когда покупатель ищет квартиру в новостройке, ему важно понимать, что в квартире уже сделано, а что еще предстоит доделывать. Поэтому можно сфотографировать электрощиток, распределительный коллектор для воды, терморегулятор теплого пола и недоделанные места.

Фотографии для продажи лучше делать при дневном свете, так понятно, насколько естественно освещена квартира

Светлые занавески тоже добавляют света в интерьер

Хорошо, если получится сделать панорамное фото или фотографию из угла и немного сверху. Для этого можно встать на стул или на стол

Чтобы покупатель понимал габариты помещения, можно поставить какой-либо предмет мебели: стол, стул, кровать

Текст. В тексте объявления мы написали то, что узнать о квартире сами: какова транспортная доступность, добраться до Москвы и соседних городов, поблизости магазины, детские сады и школы и  в них попасть.

Например, рядом в 500 метрах от нашего ЖК располагались две школы, два детских сада и одна гимназия, но с регистрацией в нашем комплексе в них не принимали. Причина — наши дома стояли на территории Истринского района, а школы и детсады относились к Красногорскому району. В тот детский сад и школу, куда должны были ходить дети нашего района, нужно было добираться с двумя пересадками на автобусе или маршрутке. В объявлении мы об этом не писали, но во время просмотра честно обсуждали это с потенциальными покупателями.

Еще в тексте объявления мы написали, что было сделано в квартире, как подготовлены стены, какие потолки, теплый пол, какой фирмы встроенная техника на кухне, что остается в квартире при покупке, что еще надо доделать.

Знакомый риелтор подсказал, что еще нужно добавить. Так в объявлении появилась фраза: «Два взрослых собственника, квартира без обременения, легкая альтернатива подобрана».

Что писать в объявлении о продаже квартиры

Перевод для обычных покупателей

При покупке квартиры не использовался материнский капитал и нет детских долей, поэтому сделку не придется согласовывать с опекой

Сделка будет оформляться у нотариуса, поскольку это обязательно по закону. За это придется дополнительно заплатить, но сроки регистрации будут короткие, а нотариус дополнительно проверит документы

Квартира куплена не в ипотеку или ипотека уже погашена. Не надо согласовывать с банком продажу

Взамен этой квартиры мы уже подобрали другую квартиру и хотим провести обе сделки одновременно: продать эту и купить другую, в один день. Ждать, пока найдется встречная покупка, не придется

Для покупателя все эти слова означают, что сделка будет проведена в течение нескольких дней, а не растянется на месяцы ожидания.

Наше объявление на «Авито». С фотографиями мы постарались — сделали много и качественные

Размещение. Объявление мы разместили на «Циане» и «Авито» в октябре 2017. Еще объявление автоматически появилось на «Домофонде», который принадлежит «Авито». Еще через два дня мне позвонили с сайта «Яндекс-недвижимость» и предложили разместить объявление там. Менеджер заполнил все сам, а я только подтвердила, что все правильно.

Самый первый покупатель, который приехал на просмотр, нас очень обнадежил. Он был готов брать квартиру в  день. Восхищался продуманностью деталей, фантазировал, что куда поставит и что где переделает. Сказал, что жена особо не хочет переезжать, но он в семье главный, решает все он, а жену поставит перед фактом. Больше мы его не видели.

Следующие показы натолкнули нас на мысль составить список часто задаваемых вопросов и добавить ответы на них в текст объявления.

Чаще всего покупатели спрашивали:

Сначала мы думали, что покупатели будут из Москвы. Но после нескольких звонков по объявлению стало ясно, что квартирой интересуются в первую очередь местные жители. снимал жилье в этом районе, его все устраивало и он решил купить здесь квартиру. Другие хотели переехать подальше от железнодорожной станции. Третьим стала мала однокомнатная квартира и они решили расширяться.

Мы подготовили текст для досок объявлений, а также разместили объявление в группе нашего жилого комплекса во «Вконтакте». В случае если это не сработает, мы планировали написать короткое объявление в группу нашего дома в «Вотсапе» и повесить баннер с объявлением о продаже на балконе. Но это не понадобилось.

Так выглядело наше объявление для досок объявлений. Оно было яркое, но не привлекло ни одного человека

Мена с доплатой

В декабре 2017 нам позвонила супружеская пара. Муж и жена жили в соседнем доме в однокомнатной квартире с двумя детьми. Ребята искали квартиру побольше, с готовым ремонтом в  жилом комплексе. У них не было всей суммы на покупку нашей квартиры, а мы не хотели ждать, пока они продадут свою квартиру.

Тогда они предложили нам обмен с доплатой: их квартиру и 2 млн рублей поменять на нашу квартиру. Квартиры как у них на «Циане» продавались за  Мы оценивали нашу квартиру в 5 200 000 . Мы посчитали этот обмен равноценным и согласились.

Доплату в виде 2 млн рублей плюс дополнительные накопления на первоначальный взнос мы решили вложить в ипотеку на новую квартиру в Москве, а эту однокомнатную квартиру сдавать и оплачивать из этих денег ежемесячные платежи по кредиту.

Оформление обмена

Соглашение об авансе. В конце декабря 2017 года мы обратились к риелтору, чтобы договориться о деталях мены. Все договоренности мы зафиксировали в соглашении об авансе. Само соглашение мы подписали сразу после новогодних праздников в январе 2018 года.

Вот какие вопросы мы обсудили.

Визит к нотариусу. Договор мены квартиры подобен договору купли-продажи, и его можно заключить в простой письменной форме.

Но у нас с мужем была долевая собственность — по ½ доли у каждого. Так получилось, поскольку квартиру мы покупали не в браке, поэтому не могли оформить ее в совместную собственность.

На тот момент все сделки с долевой собственностью обязательно следовало заверять у нотариуса, мы так и поступили. С 31 июля 2019 года для сделок с долевой собственностью появилось исключение: если все собственники решили продать свои доли по одной сделке, к нотариусу ходить не надо. То есть мы менялись сейчас, то  сделать все без нотариуса.

Для регистрации сделки мы подготовили следующие документы:

На подготовку документов нам понадобился примерно месяц. В начале февраля 2018 года мы передали их нотариусу. А уже 8 февраля 2018 года явились на сделку и все подписали.

Услуги нотариуса обошлись нам в 30 800  Их стоимость складывается из пошлины за совершение нотариального действия и стоимости услуг правового и технического характера. Для нашего договора была предусмотрена обязательная нотариальная форма, поэтому мы должны были заплатить 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 . Остальная сумма — это услуги правового и технического характера: подготовка проекта договора, изготовление копий документов, заявлений о том, что мы не в браке и т. д.

Регистрация в Росреестре. После нотариуса мы должны были обратиться в отделение Росреестра и зарегистрировать договор там. Для этого каждый должен был уплатить госпошлину 2000 .

Но мы решили воспользоваться услугой электронной регистрации через нотариуса. В таком случае сроки регистрации намного меньше, а госпошлина всего 1400  с человека. Нотариус сам подаст документы и затем пригласит, когда все будет готово. В 2020 году нотариус обязан это сделать и без всяких доплат, если стороны сделки не возражают.

Расчеты. В  день мы арендовали банковскую ячейку, куда вторая сторона договора поместила доплату за квартиру. Мы должны были получить эти деньги, когда Росреестр зарегистрирует договор.

Однако ребята, с которыми мы менялись, нам очень доверяли. Они предложили нам забрать доплату сразу после сделки, предъявив заверенный нотариусом договор мены. в свою очередь написали расписку, что получили от них деньги, и отдали ее им. Они рисковали, потому что договор могли не зарегистрировать в Росреестре, а мы — отказаться возвращать деньги.

Передаточный акт. Через несколько дней нотариус позвонил и сообщил, что договор зарегистрирован. Мы забрали у нотариуса договор с отметкой, что он зарегистрирован в Росреестре, и свежие выписки ЕГРН о переходе прав собственности. После этого мы встретились со второй стороной, чтобы подписать передаточный акт.

Основная мысль передаточного акта, что стороны принимают квартиры как есть, и претензий к состоянию и внешнему виду не имеют.

Ключами от квартир мы обменялись раньше — как только нотариус сообщил нам о том, что договор зарегистрирован. К моменту подписания акта ребята уже переехали в нашу квартиру и перевезли наши вещи в свою бывшую.

Когда договор зарегистрировали, нотариус распечатал отметки о регистрации на отдельном листе и сшил с договором

Передаточный акт составляется в простой письменной форме и его нигде не надо заверять и регистрировать. Он ставит финальную точку в сделке

Что с НДФЛ?

При обмене квартир действуют правила, как Только в договоре мены каждая сторона одновременно и продавец, и покупатель. Поэтому у обеих сторон сделки может возникнуть обязанность уплатить налоги.

Мы зарегистрировали право собственности на квартиру в 2017 году, а значит, минимальный срок владения, который нам избежать налогов после продажи квартиры — пять лет. В 2020 году, если жилье единственное, этот срок — три года.

Мы должны были заплатить налог с разницы между покупкой и продажей нашей квартиры. Никто не запрещал поставить нам стоимость квартиры ниже рыночной, но налоговая проверяет кадастровую стоимость квартиры. Дальше она умножает эту кадастровую стоимость на коэффициент 0,7 и смотрит договор . Если сумма в нем ниже получившегося числа, налог все равно посчитают от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.

Кадастровая стоимость нашей квартиры на момент продажи была 3 283 415 , поэтому налог нам так:

То есть мы могли указать в договоре любую стоимость выше 2 298 390  Но мы решили прописать стоимость, по которой мы ее купили, — 3 890 000 . Так получалось, что при продаже у нас не возникло прибыли, а значит, и платить налог нам не нужно.

Но декларацию нам нужно было подавать все равно. Мы сделали это в следующем — 2018 — году. Приложили к декларации договор долевого участия, который мы заключали с застройщиком, и договор мены. Эти документы подтверждали, что прибыль мы не получили.

Насколько выгодна для нас оказалась мена

Как мы и планировали, мы купили квартиру в Москве за 6 млн рублей. Мы вложили полученные от ребят 2 млн рублей в качестве первоначального взноса. На остаток взяли ипотеку с ежемесячным платежом 26 000 .

После того как мы вложили маткапитал, ежемесячный платеж снизился до 20 000  Мы сдали однокомнатную квартиру, которую получили в результате обмена, за 22 000 , и этими деньгами стали погашать ипотеку.

Год спустя цены на квартиры в том районе выросли. Мы смогли продать квартиру за 3,6 млн рублей и закрыть ипотеку. В результате обмен оказался выгодным для нас.

Как обменять квартиру

Трешка в Москве недалеко от метро Коломенская (три остановке на автобусе или пешком 20 мин) Рядом парк коломенский, трешка после ремонта в хорошем состояний, дом прям на набережной, я хочу разменять на однушку и двушку (с доплатой) Реально ли так разменять и желательно тоже в районе коломенская? и сколько будет стоит?Однушку можно без вякого ремонта, одни голые стены

Добрый день, уже не актуально

Добрый день,в личку пишите

ДД, спасибо за совет, я уже облазила много сайтов по обмену, просто хотелось в нашем районе, а у нас цены бешенные!!!!

Татьяна Специалист по недвижимости

с доплатой реально, все зависит от размера доплаты, но скорее всего не разменять, а продать и купить или найти вариант обмен трешки на однушку или двушку и вторую квартиру купить.чтобы по ценам сказать нужны более подробные параметры

Трешка -75 кв.м. две лоджии ( размеры уточню)

спасибо, поняла вас, буду искать дальше

извините, что влезаю, у нас таже ситуация, хотим разменять/продать трешку на две однушки или однушку и двушку с доплатой,  как влияет на цену кол-в собственников и сколько в собственности квартира?

если квартира в собственности более одного собственника, то вероятность продажи уменьшается в пропорциональной зависимости — один хочет продавать, другой нет, внезапные проблемы со здоровьем и прочими факторами, если в собственниках несовершеннолетние, то прохождение органов опеки. Т.о. снижается вероятность выхода на сделку, а это влечет за собой снижение цены. Если квартира менее трех лет, то как правило продается за заниженной цене.

понятно, даже страшно представить как упадет в цене наша квартира((вообщем у нас ситуация такая- в собственности квартира будет только через месяц (была служебная, только сейчас получилось расслужебить) и у нас три собственника, я мой папа (инвалид) и моя дочь 3 года. Вы что-то можете посоветовать в нашей ситуации?

вам придется проходить органы опеки, поэтому посоветую как минимум собрать документы (тех паспорт), далее смотрите аналогичные варианты и сбросьте тысяч 200-300 (в зависимости от цены общей). Те от вас требуется быть в полной боевой готовности и показать свое желание выйти на сделку.

полная боевая готовность у нас как раз, только вот, что в органах опеки делать/говорить? мы будем менять скорей всего на однушку в МО, не скажут ли они, мы ухудшаем условия заведомо для ребенка? сейчас живем в 5 мин ходьбы от м Царицыно