Дом признан аварийным, но жильцы не согласны. Куда обращаться?
Возможна и обратная ситуация, при которой жильцы не согласны с признанием их дома аварийным и подлежащим сносу. Перед тем как обращаться в органы власти, следует подкрепить свою позицию мнением экспертов. Для этого можно обратиться в специализированную организацию, которая даст свое заключение.
Имея на руках документы, можно обратиться в муниципалитет и сообщить о том, что дом не находится в аварийном состоянии, после чего запросить проведение повторного обследования. В случае, если местные органы власти не идут на встречу, можно обратиться в суд.
А что если многоквартирный дом признан аварийным до 1 января 2017 года?
Многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года, расселяются с помощью программы Фонда ЖКХ. Если по какой-то причине дом не включен в данную программу, можно обратиться напрямую в Фонд ЖКХ.
Мой дом не признан аварийным, но он в очень плохом состоянии. Что делать?
Если вы считаете, что ваш дом должен быть признан аварийным, следует сделать следующее:
Если орган власти примет решение о признании дома аварийным, он будет включен в региональную программу расселения, а информация появится в федеральном реестре аварийных домов.
Может ли муниципалитет предоставить временное жилье гражданам, живущим в домах с угрозой обрушения?
Если аварийному дому грозит обрушение и в ближайшее время нет возможности предоставить жильцам новые квартиры, муниципалитет должен принять меры для обеспечения их безопасности?ч. 8.1., ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Жителям предложат помещения маневренного фонда как вариант для временного проживания. Переезд в такое жилье является добровольным, и граждане могут от него отказаться, если имеют возможность проживания в другом месте, например, у родственников или в съемном жилье.
В любом случае эксплуатация дома с угрозой обрушения должна быть прекращена, а жители обязаны освободить жилые помещения и забрать вещи в порядке, установленном администрацией муниципального образования. В такой дом прекращается подача коммунальных ресурсов, а вокруг него возводится ограждение.
Проверить дом на сайте Фонда ЖКХ
Также узнать о признании МКД аварийным можно на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. Для этого достаточно ввести адрес интересующего дома в поисковую строку раздела «Расселение аварийного жилья».
Ранее Росреестр отчитался о сокращении срока регистрации недвижимости в ЕГРН. Теперь он в среднем составляет два дня, а по электронной ипотеке не более 24 часов.
Какими получились новостройки
Два реновационных дома, которые построили на месте гаражей, были хоть и похожи снаружи, внутри значительно отличались.
Первый дом был одноподъездным и насчитывал 17 этажей. Его сдали первым и сразу стали заселять. Дом стоял поближе к метро, во дворе имелась хоть зелень, а для детей стояли игровые конструкции. Но квартиры оказались меньше площадью — в среднем на по сравнению со вторым домом. Всего квартир здесь 147.
Это одноподъездный дом в 17 этажей
Рядом с ним есть сносная детская площадка
Второй дом — с двумя подъездами, высотой 15 этажей. Здесь 140 квартир. Этот дом показался мне комфортнее: коридоры в подъездах короче, людей чуть меньше. Но детская площадка была скудная: рядом с гаражом стояли несколько детских приспособлений. Еще поблизости находилось двухэтажное обшарпанное здание с продуктовым магазином на первом этаже и восточным кафе на втором. На крыше этого здания были расположены вышки сотовой связи, а рядом с кафе устроили стоянку таксисты.
Мы поняли, что во втором доме неспокойно: шум от промышленных кондиционеров, разгрузки продуктов, ночных посетителей кафе, таксистов. Антенны поблизости тоже вызывали беспокойство.
Оба дома в ближайшие годы должны были оказаться в кольце из новостроек. А пока их не возведут, нам вновь предстояло жить в пыли и грязи новых стройплощадок поблизости.
Оба дома мы осмотрели, когда ходили на просмотры квартир, всего у нас было четыре таких просмотра.
Как включить дом в программу реновации
Поначалу к программе реновации многие москвичи, неравнодушная общественность, а также специалисты отнеслись скептически. Это был напряженный период, потому что тогда у горожан и экспертов не было четкого понимания, как все будет происходить: в какой район нужно будет переезжать, в какие сроки, будет ли новая квартира лучше, не потеряются ли образ столицы и памятники архитектуры.
Многим людям просто трудно решиться на переезд, особенно если в квартире прожиты десятки лет. Ситуацию не делало проще то, что решение нужно было принять очень быстро: на голосование был отведен календарный месяц. Однако сегодня в поисковых запросах часто встречается вопрос о том, будет ли продолжена программа после завершения первых трех этапов.
Детали программы в Москве
В программу реновации города Москвы вошли 5175 домов. Это в основном панельные пятиэтажки, построенные в 1950–1960-х годах. Но в список внесены в том числе и здания, обладающие схожими характеристиками. Программа реновации дома — это фактически новое строительство, а не реконструкция.
Правительство Москвы берет на себя обязательство по расселению жителей из этих домов. Расселение планируется в три этапа — в первую волну 2020–2024 года попали ветхие и аварийные дома — оно должно завершиться в 2032 году.
Взамен старой квартиры в хрущевке жители Москвы, ставшие участниками программы реновации, получают равнозначную квартиру в том же районе, с тем же количеством комнат, но обычно большей общей площади за счет увеличенных коридоров, кухонь и санузлов. По данным мэрии, площадь жилых помещений в квартирах в новых домах в среднем на 30% больше, чем в тех, которые ждет снос.
Квартиры сдаются новым жильцам с чистовой отделкой, вплоть до светильников, розеток и терморегуляторов на радиаторах отопления. Кроме того, мэрия запустила для того, чтобы переезд граждан проходил максимально удобно. Например, можно оставить заявку и бесплатно вызвать грузчиков, которые помогут с транспортировкой крупногабаритных вещей.
Как признать дом аварийным через суд
Чтобы расселить и снести дом, нужны деньги, а их в региональных бюджетах всегда не хватает, поэтому администрации неохотно признают дома аварийными. Бывает, что комиссия спорит с заключением строительной экспертизы. А еще чаще происходит обычная волокита: комиссия не собирается или соберется, выедет на место, но так ничего и не решит.
В таком случае жалуются в прокуратуру и суд. Первый вариант более удобен, поскольку прокурор может сам подготовить иск в защиту жильцов дома, подать его в суд и защитить нарушенные права. То есть прокурор выступает в роли бесплатного юриста.
Прокурор Ленинского района Красноярска обратился в суд с иском к межведомственной комиссии администрации города. Потребовал признать незаконным бездействие: комиссия никак не могла рассмотреть вопрос о признании одного из домов аварийным.
Прокурор указал, что в комиссию поступило заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края: надо решить, что делать с домом. Было и заключение спецорганизации о том, что дом непригоден для проживания. Но комиссия просто ничего не делала.
Суд первой инстанции в иске отказал: сообщил, что у межведомственной комиссии нет полномочий признать многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу, ведь комиссия — не самостоятельный орган местного самоуправления. Но в апелляции решение отменили, бездействие комиссии признали незаконным. Суд обязал комиссию разобраться с домом и решить, его аварийным.
Обращаться в суд можно, когда межведомственная комиссия тянет время или вовсе отказывается рассматривать заявление. Еще бывает, что комиссия вопреки экспертному заключению отказывается признавать дом аварийным.
Жительница Тульской области требовала признать дом аварийным и приложила к заявлению экспертное заключение. Из него следовало, что конструкции здания повреждены и непригодны к эксплуатации, людям опасно находиться в доме, есть вероятность обрушения.
Но межведомственная комиссия решила, что дом можно отремонтировать, а оснований считать его аварийным и сносить нет.
Жительница обратилась в суд и потребовала признать незаконными заключения межведомственной комиссии и распоряжения администрации, которыми эти заключения были утверждены. А также потребовала обязать межведомственную комиссию провести повторную оценку дома с учетом выводов экспертизы.
Суд первой инстанции признал правоту женщины, апелляция оставила решение в силе.
Иск подают в суд по месту жительства заявителя. Если комиссия вынесла отказ в признании дома аварийным, в иске надо указать номер и дату этого документа и приложить его копию.
эксперт в области управления многоквартирными домами, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»
Главная проблема расселения — отсутствие денег
Основная сложность с признанием домов аварийными — это отсутствие у муниципалитетов денег на расселение людей. Признание дома аварийным означает, что проживать в нем нельзя. Надо сразу выселять из него нанимателей квартир по договорам социального найма и предоставлять им другие квартиры. А собственникам предъявлять требование о сносе или реконструкции дома в «разумный срок». В большинстве случаев собственники квартир выполнить такое требование не могут и хотят, чтобы муниципалитет решил их жилищные проблемы.
Поэтому после истечения установленного срока муниципалитет обязан приступить к изъятию у собственников их жилых помещений, а затем должен предоставить равноценное возмещение или другое жилье. Таким образом, признание дома аварийным означает возникновение у муниципалитета обязательств, которые он не в состоянии выполнить. Именно поэтому сейчас дома признают аварийными «под деньги», которые выделяет Фонд развития территорий, ранее — Фонд ЖКХ. Как только лимиты исчерпаны, признание домов аварийными прекращается.
Обветшание жилого фонда — это следствие того, что десятилетиями никто не занимался поддержанием домов в надлежащем состоянии, не делались текущие и капитальные ремонты. Собственники не задумывались об этом, не принимали соответствующих решений, в том числе не устанавливали достаточные взносы на капремонт. Управляющие компании тратили все деньги от собственников на зарплату персонала и ограниченный объем текущих работ, изредка — на ликвидацию аварий.
Поведение собственников и УК практически не меняется. Поэтому государство и решило взять вопрос в свои руки: ввело обязательный взнос на капитальный ремонт и создало систему региональных операторов.
Заказать выписку из ЕГРН
В этом году в силу вступили поправки в закон о государственной регистрации?Федеральный закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ, согласно которым теперь выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) содержат информацию о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.
— Закон позволяет обезопасить граждан от покупки непригодного жилья, обеспечить актуальность данных ЕГРН, а также ускоряет и делает проще проверку недвижимости при проведении сделок. Появление отметки в ЕГРН способствует исключению ситуации, когда ни гражданин, ни кредитная организация не знают о признании дома аварийным.
Руководитель Управления Росреестра по Оренбургской области
По информации Росреестра, сегодня ЕГРН содержит данные о 323 тыс. аварийных объектах по всей России. Удостовериться, что приобретаемое жилье не имеет такого статуса можно, заказав выписку из ЕГРН:
КРТ — это вообще что?
Если коротко, комплексное развитие территорий — это развитие городских пространств, в ходе которого будут сносить существующие дома и на их месте строить новые. Теоретически может проходить и без сноса домов — путем их реконструкции. Однако в большинстве случаев проекты реновации предполагают именно снос, как, например, в Москве.
Речь идет не о замене одного конкретного дома другим, затея более глобальная. Власти хотят полностью обновить целые микрорайоны и кварталы, построить комплексы домов с благоустроенной территорией и всей инфраструктурой: поликлиниками, школами, детскими садами, дорогами.
Старый депрессивный район должен заиграть новыми красками, стать благополучным и радовать глаз его жителей. Так, по крайней мере, это видит законодатель. Причем «радовать глаз» — не просто фигура речи: одна из целей КРТ — улучшить внешний облик и архитектурно-стилистические характеристики зданий.
Сам термин для российского законодательства не новый. Проекты были и раньше, но с немного другим содержанием и порядком реализации.
Общая площадь промзоны «Октябрьское поле» — 137,44 га, но реорганизовать планируют только 47,34 га
Так все будет выглядеть после редевелопмента
Это часть жилого квартала «Октябрьское поле» площадью около 12 га
Идея редевелопмента жилых районов тоже не новая: город должен не только расти вширь, но и развиваться и обновляться изнутри. При этом конкретные цели зависят от проекта: реновацию могут проводить ветхости и аварийного состояния домов, необходимости развивать инфраструктуру или желания сделать район более современным и привлекательным.
Например, в Москве в 2017 году запустили программу реновации жилищного фонда. Цель программы — создать благоприятные условия проживания граждан, обновить общественное пространство и предотвратить рост аварийного жилищного фонда. А в Санкт-Петербурге с 2008 года реализуют городскую программу развития застроенных территорий, где среди целей — реконструкция и развитие инфраструктуры, снижение затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию жилищного фонда.
В законе о всероссийской реновации есть несколько разновидностей КРТ — в зависимости от характеристик территории и организации, которая будет реализовывать проект. Например, есть незастроенных территорий, когда осваивают пустующие земли, а есть — нежилой застройки: старых промзон, заброшенных фабрик и заводов и
Но больше всего вопросов у обычных граждан вызывает жилой застройки, которое предназначено для развития территорий, застроенных многоквартирными жилыми домами. Поэтому в статье буду говорить именно о нем.
Заброшенный дом в Санкт-Петербурге. Находится в границах квартала 55 Тихорецкого проспекта, включенного в городскую программу развития застроенных территорий
Что я получу за изъятие квартиры?
Закон дает право выбирать между несколькими вариантами.
Денежное возмещение. Оно складывается из таких сумм:
Например, ваша квартира с учетом доли в общем имуществе стоит 3 000 000 ₽. На услуги риелтора вы потратили 70 000 ₽, на временную аренду другого жилья — 40 000 ₽. Когда купите новую квартиру, права на нее нужно будет зарегистрировать в ЕГРН, заплатив 2000 ₽ госпошлины. В общей сложности вам должны возместить 3 112 000 ₽.
Квартира в счет возмещения. Вы можете попросить предоставить вам взамен изымаемой квартиры новую с зачетом ее стоимости в счет возмещения. Если, например, вам полагается 5 млн рублей, а новая квартира стоит 4 млн, то вы получите эту квартиру и 1 млн рублей.
Если в изымаемой квартире живут несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, возмещение не положено — собственник может получить только другую квартиру.
Закон не устанавливает никаких характеристик квартир, которые должны предоставить взамен. Поэтому новая квартира может не оправдать ваших ожиданий: быть меньшей площади, находиться в отдаленном районе и
Равнозначная квартира. Кроме того, субъекты вправе установить у себя и третью опцию: предоставлять собственникам изымаемых квартир равнозначную квартиру. Она должна соответствовать таким требованиям:
Чтобы понимать, у вас возможность получить равнозначную квартиру, необходимо смотреть региональное законодательство.
Снимаем объект с учёта правильно
В администрацию нужно направить два уведомления — сначала о намерении снести здание, затем о . Документы нужно подавать с разницей в неделю. Это можно сделать через МФЦ или при личном обращении в орган местного самоуправления.
Уведомление о планируемом сносе объекта капитального строительства (пример заполнения)
Шаг 2. Составить акт обследования
Когда дом уже снесён, нужно пригласить кадастрового инженера, который составит акт обследования, подтверждающий ликвидацию объекта недвижимости. Самостоятельно составить такой документ нельзя.
Услуга оказывается на платной основе. Стоимость зависит от тарифов организации, но в среднем составление акта обойдётся в 3 000 рублей.
Шаг 3. Подать документы в Росреестр
Для этого собственникам объекта нужно обратиться в МФЦ. При подаче документов должны присутствовать все владельцы снесённого дома. Кроме акта обследования и уведомлений с отметкой о приёме, при себе нужно иметь:
Заявление о снятии объекта с кадастрового учёта составляется сотрудником МФЦ при приёме документов.
Срок снятия дома с учёта составляет до 12 рабочих дней. По результатам оказания услуги вы получите новую выписку из ЕГРН с отметкой о прекращении существования объекта недвижимости.
Что граждане получают взамен старой квартиры?
Собственники помещений в аварийном доме в ходе его переселения могут получить денежную компенсацию. Выкупная стоимость помещения будет складываться из его рыночной стоимости с учетом состояния аварийного дома, доли в собственности на квартиру и в общем имуществе МКД?ч. 7, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
Также региональной программой может быть предусмотрено предоставление нового жилья взамен аварийной квартиры?ч. 8, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Такое жилье должно быть благоустроенным, равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. При этом жилое помещение может быть предоставлено в любом районе населенного пункта, а по соглашению сторон — в другом населенном пункте.
В свою очередь, граждан, которые являются нанимателями жилых помещений в аварийных домах, переселяют в новое равнозначное жилье также на условиях социального найма.
Можно ли внести свой дом в списки
Сейчас свой дом нельзя включить в программу реновации в Москве. На текущий момент предусмотрены переселения жителей снесенных построек:
Есть также список без точного срока переселения — это 800 ветхих зданий, судьба которых зависит от скорости утверждения градостроительной документации.
Впрочем, есть прецеденты, когда жильцы домов, не вошедших ни в одну волну реновации, добивались включения в список: коллективное письмо всех жителей ветхой постройки в мэрию заставляло чиновников вносить в программу коррективы.
Однако власти Москвы не исключают, что реновация будет продолжена и после 2032 года.
А вот вывести многоквартирный дом из программы можно, но не позднее чем заключен первый договор социального найма или оформлен переход собственности: для этого необходимо организовать общее собрание собственников помещений, где более трети проголосуют за выход.
Как еще можно переселиться из аварийного дома, читайте .
Если вы собственник нежилого помещения в многоквартирном доме — например, у вас свой магазин или салон красоты на первом этаже, — объем гарантий для вас меньше, чем для соседей-жильцов.
Во-первых, собственники нежилых помещений не могут повлиять на включение дома в КРТ и исключение из него: учитываются голоса только собственников квартир.
, при изъятии собственники нежилых помещений могут претендовать только на денежную компенсацию, другое помещение взамен не дадут.
В какое жилье переселяют жителей аварийного дома?
Собственники помещений в аварийном доме могут получить денежную компенсацию или равноценное помещение, если это предусмотрено региональной программой. В каждом случае с собственником составляется соглашение, в котором прописываются условия расселения.
Жильцы, арендующие квартиры в аварийном доме, переселяются на условиях социального найма в равнозначные помещения.
А что с соцнаймом?
Наниматели по договорам социального найма вправе наряду с соседями-собственниками решать судьбу дома при голосовании по включению в КРТ или исключению из него.
Взамен освобождаемой квартиры нанимателю предоставляется другая по договору соцнайма. По письменному заявлению квартиру могут предоставить на праве собственности — без доплат и возмещений.
При этом количество комнат в предоставляемой квартире, а также общая и жилая площадь должны быть не меньше, чем в освобождаемой.
Кто признает жилье аварийным
Чтобы признать дом аварийным, местная администрация создает межведомственную комиссию.
В состав такой комиссии включают специалистов из разных структур: отдела архитектуры, бюро технической инвентаризации, пожарного надзора, Роспотребнадзора, МЧС.
Главная задача комиссии — проверить, жилье нормам, которые установлены для жилых помещений, и дом. Комиссия организует экспертизу и анализирует полученные данные.
Запомнить
С момента получения первого ордера прошел год. После суда нам позвонили приставы и сказали прийти к ним. Там нам объяснили, что назначен конкретный день, когда выселяться, и к этому дню надо собрать все вещи. Мы сложили все в коробки, я взяла на работе отгул в счет отпуска. Но за день нам позвонили и сказали, что все откладывается.
Самостоятельно переселяться нам запретили, потому что было судебное решение и при переезде обязательно должны были присутствовать приставы. Еще примерно три недели мы жили на коробках.
Второй проблемой стало то, что ключи от новой квартиры тоже забрали приставы. не было суда, мы заранее получить их в ДГИ и начать в квартире ремонт, а теперь все это стало невозможным.
Наш переезд проходил так: в 10 часов утра приехали грузчики и приступили к перетаскиванию вещей в Газель. Грузчиков и машину бесплатно предоставил фонд реновации. Сделали несколько рейсов, благо новый дом стоял совсем рядом. Представитель ДГИ и пристав открыли нам новую квартиру и отдали ключи. Затем они просто стояли у подъезда старого дома и наблюдали, как мы переезжаем.
Примерно в 14 часов мы закончили. Пристав сказал подписать документы и сдать ему ключи от старой квартиры. Мы так и поступили. У нас на глазах дверь в подъезд заварили сваркой — все остальные квартиры уже пустовали, так как люди переехали раньше.
Государственная программа расселения аварийного жилья
С точки зрения государства важно, в каком году дом признан аварийным.
До 2017 года аварийные дома расселяли по программе, которую приняли еще в 2002 году. На нее отводили восемь лет, но когда стало понятно, что все аварийные дома расселить за это время не получится, срок действия программы продлили до 2017 года.
С 2017 года непригодные для проживания дома расселяют по новой программе. Причем деньги на нее получают только регионы, которые справились со старой программой и расселили до конца 2022 года дома, признанные аварийными до 2017 года.
Как жильцы узнали о реновации
По рассказам свекрови я знала, что еще в 2018 году состоялось общее собрание собственников жилья по поводу реновации. Организатором была управа, люди собрались на улице, где им рассказали, что всех переселят в новые дома. Собрание прошло тихо, все были воодушевлены хорошими новостями. Больших опасений ни у кого не было, потому что чиновники пообещали сделать так, чтобы всем было хорошо.
По закону тоже полагалось, что переселят в район, а условия проживания не ухудшатся, то есть новая квартира будет по площади как минимум не меньше старой.
Свекровь рассказала, что потом было еще отдельное собрание с заместителем префекта, где объясняли все самое. Свекровь спрашивала, у людей, которые не так давно купили жилье в доме под снос, преимущество при выборе квартир в новостройке. Ей ответили, что будет и ей дадут возможность посмотреть несколько квартир. На всех собраниях жильцы поддерживали реновацию и голосовали за нее.
Срок переезда чиновники определили в три года — и здесь не соврали: в октябре 2018 года строители начали рыть котлован под первый новый дом, а в мае 2021 года стартовало переселение. Оно пошло волнами по мере сдачи новостроек. Кто в какую волну попадал, нам сначала не сообщали, и уже ближе к выбору квартиры мы узнали, что мы в первой волне.
Как узнать, признан ли дом аварийным?
Чтобы узнать, признан ли тот или иной дом аварийным, достаточно зайти на сайт Фонда развития территорий и ввести его адрес в поисковую строку.
Если вы не нашли свой дом в списке аварийных, но при этом он совершенно непригоден для проживания, необходимо направить письменный запрос в муниципалитет, на территории которого расположен дом.
Узнать о том, как признать свой дом аварийным и куда для этого нужно обращаться, можно в инструкции «Как переселиться из аварийного дома?».
Что я могу сделать, чтобы мой дом не снесли?
Для начала надо вовремя узнать, что проект решения о КРТ опубликован: после этого должны провести общие собрания собственников о включении дома в КРТ.
Закон дает право инициировать собрания органам, которые подготовили проект решения о КРТ, или специально созданным организациям, которые будут реализовывать это КРТ. Срок проведения таких собраний устанавливают региональные власти, но в любом случае он не должен быть меньше месяца.
Если собрание не проведут, дом включат в итоговое решение о КРТ автоматически, то есть независимо от реального мнения жителей на этот счет. Это создает почву для манипуляций. Например, муниципальный орган может не провести собрание или организовать созыв на него так, что о собрании никто не узнает, — и вот дом уже в решении о КРТ. Однако этого можно избежать: закон позволяет провести общее собрание об исключении дома из КРТ. Собрание может инициировать любой собственник.
При проведении собрания о включении дома в КРТ или исключении из него необходимо учитывать вот что:
Провести собрание по исключению дома из КРТ можно только до утверждения документации по планировке территории — проекта планировки и проекта межевания. Эти документы детально регулируют структуру квартала или микрорайона: что и в каких количествах там будет расположено, как должны проходить дороги и проезды . Когда документацию по планировке территории утвердят, исключить дом из КРТ уже не получится.
Таким образом, если вы узнали о планируемом КРТ, но не хотите, чтобы дом попал под снос, организуйте общее собрание об исключении дома из КРТ. Обратите внимание: общих собраний по вопросам реновации аварийных домов закон не предусматривает. То есть жители таких домов не могут влиять на включение их дома в КРТ или исключение из него.
После того как решение о КРТ утвердят, начнутся мероприятия по градостроительной подготовке территории и расселению граждан из домов — изъятию помещений у собственников и нанимателей.
Какие дома могут попасть в КРТ?
В КРТ могут попасть целые территории, если там расположены дома, которые соответствуют таким критериям:
Перечень критериев довольно туманный — понять из него, дом в КРТ, невозможно. Разве что его официально признали аварийным. А значит, в любом случае надо смотреть региональное законодательство. При этом необязательно, чтобы соблюдались все критерии, — достаточно одного из них. Более точно порядок будут определять регионы.
Предупреждение об обрушении фасада на многоквартирном доме в Санкт-Петербурге. Теоретически такой дом могут включить в КРТ
Самый неоднозначный критерий, на мой взгляд, — то, что дом построен в период индустриального домостроения. Во многих городах России значительную часть жилья построили именно в такие периоды и по типовым проектам. Причем под этот критерий могут попасть многие дома , и даже
Чтобы понимать точно, какой дом может попасть в КРТ, нужно смотреть законодательство конкретного региона: как субъекты будут формулировать у себя критерии и какие периоды индустриального домостроения выбирать, как определять параметры физического износа и
На 2023 год не все регионы установили такие критерии. Например, в Московской области могут включить территории жилой застройки, где расположены:
Права жильцов аварийного дома
Когда дом признали аварийным и решили расселять, жильцы могут заранее ознакомиться с вариантами нового жилья. В жизни их обычно мало, чаще выбирать вообще не из чего.
Вот правила переселения.
Очередность. В первую очередь переселяют тех, у кого нет другого жилья.
Условия проживания в новом доме должны быть не хуже, чем в старом. В новой квартире должны быть коммуникации и отделка.
Новое жилье должно быть аналогичным по метражу и количеству комнат. Площадь больше старой квартиры можно, меньше — нет. Есть и нижний предел — минимум 18 м² на человека независимо от того, сколько было раньше. Однако этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от особенностей программы переселения в конкретном регионе.
Например, в Москве семья из супругов вправе претендовать на однокомнатную квартиру площадью до 44 м². Если в состав семьи входят супруги плюс еще один человек, площадь жилья увеличивается до 62 м², а комнат должно быть минимум две. Когда семья состоит из двух человек, но они не супруги, например родитель и ребенок, им полагается двухкомнатная квартира до 50 м².
Таких особенностей, привязанных к составу семьи, может быть очень много. Важно: в программе улучшения жилищных условий действуют другие критерии определения площади жилья, для расселения из аварийных домов они не подходят.
Место. Новое жилье в общем случае выделяют в районе, где было старое. В другой район переселять можно, если люди на это согласны.
Отдельные квартиры. Переселять в коммуналки запрещено.
На что имеет право собственник. Вместо нового жилья собственник может получить деньги. Муниципалитет обязан выплатить их по желанию собственника.
Для расчета берут рыночную стоимость жилья, которую определяет аккредитованная оценочная компания. Окончательный размер возмещения должны определить администрация и владелец квартиры, сумму выкупа стороны закрепляют в специальном соглашении.
Собственник может потребовать сумму больше, а администрация может в этом отказать. Тогда спор решают в суде.
Житель Ахтубинска подал в суд стоимости жилья. Администрация признала дом мужчины аварийным, издала постановление об изъятии земельного участка и недвижимости для муниципальных нужд.
Власти предложили заплатить за квартиру 1 770 081 ₽, но собственник посчитал, что реальная цена жилья выше.
Суд назначил экспертизу, которая показала, что заплатить владельцу надо 2 682 463 ₽. Расчет эксперт сделал так: рыночная стоимость квартиры — 2 263 791 ₽, рыночная стоимость общего имущества, в том числе доли земельного участка — 179 418 ₽, убытки — 38 776 ₽, расходы на экспертизу — 35 875 ₽, расходы на юриста — 10 000 ₽.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, в вышестоящих судах подтвердили правильность решения.
Если по программе расселения предлагают более качественное и дорогое жилье, оплачивать разницу в стоимости не надо. Исключение — ситуация, когда на выбор есть два варианта, равноценный и более дорогой. Тогда придется доплатить, если хочется жилье подороже. Об этом составляют соглашение.
Еще возможен вариант, что новое жилье подходит под формальные критерии для переселения, но на деле оно хуже того, что было, и стоит дешевле. В таком случае собственник может потребовать компенсацию разницы стоимостей. В сумме прибавляются расходы на экспертизу, если собственник проводил ее за свой счет, затраты на переселение, упущенная выгода и взносы, перечисленные ранее на капремонт аварийного дома.
На что имеет право наниматель. Жильцы с договорами соцнайма могут получить равноценное жилье, как и собственники. А вот компенсацию деньгами потребовать не вправе.
При переселении из муниципальной квартиры местные власти обязаны предоставить аналогичное жилье. Новый договор соцнайма заключают на условиях. А новая квартира должна соответствовать старой по числу комнат, площади и быть благоустроенной.
Как и в случае с собственностью, власти не могут дать нанимателям жилье, где не соблюдены региональные нормы по площади на одного человека, даже если в старой квартире эти нормы не выполнялись.
Чтобы началось переселение нанимателей, договор соцнайма надо расторгнуть. Если наниматели не хотят этого делать, администрация может обратиться в суд. Суд вынесет решение о принудительном выселении с предоставлением альтернативного жилья.
Требования к новому жилью. Как правило, переселяют в новые дома, хотя в крайних случаях возможно и переселение в квартиры вторичного рынка. В любом случае в новой квартире должна быть чистовая отделка, плита, сантехника и все коммуникации.
Межведомственная комиссия по признанию жилья аварийным
Межведомственная комиссия должна определить:
Комиссия принимает решение большинством голосов. В решении должны быть выводы:
Как узнать, дом аварийным
Это можно сделать на сайте Фонда развития территорий. Достаточно ввести адрес дома на главной странице, и если дом аварийный, об этом будет информация в карточке.
Также на сайте можно заказать на электронную почту выписку с основными сведениями о доме и реквизитами решения о признании его аварийным. К выписке будут приложены копии документов о результатах обследования дома и о решениях межведомственной комиссии и местной власти.
Еще можно направить соответствующий запрос в местную администрацию или заказать выписку из ЕГРН на принадлежащий вам объект — если дом признан аварийным, в выписке это укажут.
На сайте Фонда развития территорий отображаются дома, которые находятся в федеральном реестре аварийных. Бывает, что информация не синхронизируется вовремя: дом признан аварийным, но в реестре его еще нет. В таком случае подтверждением аварийности будут документы из местной администрации.
Ветхое и аварийное жилье — в чем разница
В быту оба термина люди употребляют как синонимы, но с точки зрения закона речь идет о разных понятиях.
Ветхое — это обиходная характеристика старого жилья. Так говорят о дефектах и повреждениях от старости, но когда нет опасности, что здание внезапно рухнет.
А вот в аварийном доме жить опасно. Ключевой признак аварийности — критическое состояние несущих конструкций, то есть когда они потеряли способность держать нагрузку и появилась опасность обрушения.
Корректнее говорить о категориях технического состояния, все они перечислены в строительных правилах.
Исправное состояние — с домом все полностью в порядке.
Работоспособное состояние — могут быть нарушения строительных норм, но они не влияют на несущую способность конструкций.
Ограниченно работоспособное состояние — дефекты и повреждения привели к тому, что несущая способность снизилась, но опасности внезапного разрушения нет. Здание можно эксплуатировать под контролем. Это и есть ветхое жилье.
Недопустимое состояние — есть опасность для людей в доме, но если усилить конструкции и выполнить другие мероприятия, то в здании можно жить и дальше.
Аварийное состояние — несущая способность конструкций исчерпана, с этим ничего не сделать, есть опасность обрушения. Также аварийными признаются дома с критическими кренами — с несущими конструкциями все может быть в порядке, но дом рискует просто упасть.
Проще говоря, аварийный дом может в любой момент рухнуть — не так важно, по какой именно причине.
Например, хрущевка шестидесятых годов постройки может выглядеть неприглядно внешне, внутри нее тесные квартиры с неудобными планировками и обшарпанные подъезды. Но сам дом прочный и простоит еще пару десятков лет. Такое жилье можно назвать ветхим, но оно не аварийное.
А вот двухэтажный деревянный барак, которому нужны подпорки, чтобы не упасть, — это уже аварийный дом. Но для признания его таковым необходимо решение специальной комиссии, о ней расскажу ниже.
Как видите, техническое состояние напрямую не связано с комфортностью проживания, поэтому бесполезно добиваться признания дома аварийным, если тесная кухня и неблагополучные соседи.
Понятие аварийности жилого дома. Аварийное жилье — это помещения в многоквартирных домах, которые признали непригодными для проживания по техническим причинам, а сам дом подлежит сносу или реконструкции.
Непригодный для проживания и аварийный дом — разные термины. Непригодным для жизни могут признать здание рядом с опасным промышленным объектом или в зоне затопления. Но это не значит, что оно аварийное. А вот статус аварийного дома обычно автоматически предполагает, что жилье в нем непригодно для проживания.
Понятие ветхости жилого дома. Ветхие дома нуждаются в ремонте, но переселять людей и сносить здание не нужно.
Ветхими считаются дома с ограниченно работоспособным состоянием строительных конструкций. У такого здания могут быть дефекты и повреждения, но нет опасности, что оно разрушится или потеряет устойчивость. То есть эксплуатация здания возможна, если контролировать его техническое состояние, восстановить и усилить конструкции.
Ветхим признается здание с износом конструкций:
- для каменных домов — свыше 70%;
- деревянных домов, а также мансард — свыше 65%.
Различия между аварийным и ветхим жильем
Что говорит закон. 1 февраля 2022 года вступили в силу изменения в закон о госрегистрации недвижимости, и сейчас узнать о признании многоквартирного дома аварийным можно по выписке из ЕГРН. Также в выписке будет указано, если жилье признано непригодным для проживания.
Региональные и муниципальные власти обязаны передавать в Росреестр соответствующие данные.
Участники программы реновации
Участники программы реновации — горожане, проживающие в домах, которые строились по типовым проектам с 1957 по 1968 год. Это здания до 9 этажей с сильно изношенными коммуникациями. Те, кто живет в неприватизированной квартире, тоже являются полноценными участниками программы реновации в Москве, как и собственники. Новую квартиру можно занять так же — по договору социального найма — или же оформить в собственность.
В Москве у участников программы реновации есть выбор:
Дом включили в КРТ — когда меня теперь выселят?
Нельзя сказать, насколько быстро начнется расселение: это зависит от конкретного проекта, плана мероприятий по нему. Теоретически это может занять и месяцы, и годы.
Как только расселение начнется, вам пришлют проект договора, который надо подписать в течение 45 дней. В противном случае от вас могут потребовать заключить договор — и выселить в судебном порядке.
Если у вас в собственности нет другого жилого помещения, по заявлению за вами могут сохранить право пользования квартирой на срок до 6 месяцев.
Признать частный дом аварийным и получить компенсацию
В программы по расселению из ветхого и аварийного жилья попадают только многоквартирные дома.
Многоквартирным считается дом из двух и более квартир со своими выходами. Еще в многоквартирном доме есть общее имущество, которое принадлежит всем собственникам помещений.
За частный дом отвечает только его владелец. В таких домах не платят взносы за капремонт, а администрация не вмешивается в дела собственника: он может сам провести реконструкцию снести и построить новый дом. Потребовать этого от власти не получится.
Компенсацию дадут, только если администрация решит изъять земельный участок: например, для строительства новой дороги.
Как мы выбирали квартиру
В одном из новых домов чиновники организовали штаб, который назывался ЦИН — центр информирования населения. В ЦИНе решали все вопросы по переезду и реновации в целом.
Процедура выбора новой квартиры выглядела так:
Ордера разносили волнами: в нашу пятиэтажку их принесли первыми, через две недели ордера получили жильцы второго дома под снос, а еще спустя две недели — третьего. После этого ордера стали без всякой системы приносить только тем, кто отказался от первых предложенных квартир.
Первый ордер нам принесли в мае 2021 года — в первый дом, в угловую квартиру на девятом этаже площадью 55,1 м². Мы посмотрели квартиру и сразу отказались. Вот причины:
Когда мы написали первый отказ, то указали свои пожелания: чтобы квартира была не высоко и не угловая.
Та самая угловая комната. Из-за окон расстановка мебели проблемой
Второй ордер пришел недели через три после первого в самый дом. На этот раз был второй этаж и 55,1 м² площади. Нам понравилась квартира. Единственное, смутил козырек подъезда буквально в шаге от окна. Наверное, это невелика беда, но мы все переживали, что через козырек можно залезть в квартиру. И отказались.
Когда мы написали второй отказ, долгое время ничего не происходило. В июле я написала две жалобы через портал mos.ru, так как в ЦИНе не могли объяснить, что делать дальше. Скоро пришел ответ, что жалобы рассмотрены, а вместе с ним — третий ордер.
Справа виден козырек подъезда, а слева от него — окно квартиры, которую нам предложили
Третий ордер нам выдали на квартиру во втором, двухподъездном доме. Квартира была на третьем этаже, площадь — 58,2 м². К квартире у нас претензий не было, а вот к дому — хоть отбавляй. Прямо под окнами у кафе шла разгрузка машин, а антенны смотрели прямо на нас.
Мы хотели вернуться ко второму ордеру, но правила переселения таковы, что если уже написан отказ, то аннулировать его нельзя. Поэтому пришлось отказаться от третьей квартиры и ждать нового ордера.
Планировка нас устраивала — за неимением лучшего
Четвертый ордер пришел еще через месяц. Это был уже конец августа 2021 года. Снова третий этаж в двухподъездном доме, площадь 58,2 м². И снова квартира была неплохая, но проблемы во дворе никуда не исчезли. Мы снова написали отказ.
Мы действовали так, потому что знали, что свободных квартир в двух домах еще достаточно, и надеялись найти близкое к идеалу. О количестве свободных квартир узнавали от соседей, которые уже заехали в новостройки. А еще пустое жилье легко найти самому — на дверях таких квартир будут стикеры о том, что они под охраной.
После четвертой попытки свекровь подала жалобу президенту и еще одну — начальнику департамента городского имущества. Пришли ответы, что нам и так предоставляли четыре варианта квартиры, но вопрос будет решен. Мы стали ждать пятый ордер, ведь закон не ограничивает их количество. Но ордер не пришел. Вместо него пришла повестка в суд.
Планировка так себе, она очень запутанная, но в целом здесь не к чему придраться. Нас не устроил дом, а не квартира
Слева вверху на двери видна табличка о том, что квартира под охраной. Это значит, что она пустует. Периодически можно заметить охранников, которые приезжают проверять, в порядке с замками
