Когда программе реновации дали старт, в Москве подскочил спрос на квартиры в хрущевках. При этом предложений не так много, а значит цены на квадратные метры возросли. Тем не менее, это не останавливает желающих получить хорошую квартиру в новостройке.
Вместе с экспертами разбираемся в нюансах покупки квартиры под реновацию в Москве в 2023 году.
Что такое реновация?
В общем смысле под реновацией понимается процесс обновления или улучшения чего-либо. Применительно к жилищному фонду реновация представляет собой комплекс мероприятий, направленных на создание благоприятных условий проживания граждан и улучшение городской среды.
В Москве Программа реновации жилья действует с 2017 года. Её реализация в основном предполагает снос объектов старого жилого фонда и обеспечение граждан новым современным жильём, построенным в рамках этой же программы. План мероприятий был разработан на 15 лет, до 2032 года.
На всю страну слово зазвучало в 2017 году, когда московская мэрия объявила о запуске программы. В столице тысячи старых типовых домов, в основном это пятиэтажки. Ветшающие коммуникации практически нереально поддерживать. Но если ржавые трубы и гнилую проводку еще возможно поменять, то перекрытия и стены свой ресурс выработали. Поскольку дома архитектурной ценности не несут, то их проще снести.
Жильцов переселяют в новостройки, аварийный дом сносят, а на его месте возводят новое жилье. По подсчетам московском мэрии, программа затронет 350 тысяч столичных семей. Дома под реновацию ранее определяли голосованием. Не все собственники высказались в положительном ключе, поэтому некоторые многоэтажки сносить не будут. Однако большинство решили не упускать возможность переселиться в новые квадратные метры. Вот еще несколько фактов про реновацию в Москве:
- квартиру дают в том же районе;
- можно согласится на компенсацию вместо квартиры;
- новые квартиры в домах комфорт-класса: с ремонтом, сантехникой и плитой;
- можно доплатить и получить квартиру большей площади, чем была;
- на месте снесенного дома будет построен новый, но прошлые жильцы претендовать на него не могут.
— По постановлению Правительства Москвы жилье под реновацию предоставляется в том же районе. Но если собственник после двух предложенных вариантов квартиры отказывается от них, то в третий раз ему могут предоставить квартиру в другом районе столицы. Существует три этапа реновации: 2020-2024 гг, 2025-2028 гг и 2029-2032 гг, — добавила адвокат Юлия Кузнецова.
Лучшие районы Москвы для проживания
Выбрать комфортное жилье в Москве, которое отвечало бы всем вашим требованиям и было бы доступно по цене, довольно сложно. Начать стоит с выбора района. Мы предполагаем, что наши покупатели — люди семейные и работающие. И при этом не олигархи. Поэтому в рейтинг мы включили столичные районы, где, по мнению опрошенных «КП» экспертов рынка недвижимости, наиболее удобно жить и где реально купить комфортное жилье по относительно доступным ценам.
Итак, дом в котором я живу, попал под реновацию. Т.е. его (и такие же дома рядом) снесут, а на этом месте выстроят красоту с инфраструктурой и даже с площадкой для выгула собак. Казалось бы – УРА!
А вот ХРЕН!
Пару слов о своей квартире.
Это хрущёвка – двушка, которую я купил в абсолютно убитом состоянии. Я эту хату, естественно, отремонтировал (скромненько, но чистенько), немного перестроил, воткнул пару шкафов-купе, сделанных на заказ по индивидуальным размерам. В то время, когда я покупал этот гадюшник, за те же деньги можно было взять трёшку в новом доме с нормальной планировкой. НО! Эта трёшка была чёрт знает где (хоть и в пределах МКАД), до метро несколько остановок на наземном транспорте, окна выходили на широкую улицу. И я выбрал гадюшник. Потому что он располагался в глубине квартала, далеко от любых улиц, да ещё отгороженный от них другими домами. Т.е. за окнами у меня тишина и зелень. И в целом этот район котируется. Вы понимаете, что не меньше трети стоимости такой квартиры – это стоимость МЕСТА.
А во-вторых, этот “наш” дом очевидно не вместит и половины переселяемых. А остальных-то куда? И когда? И в какой очерёдности?
– Пока не определёно,- отвечали представители администрации. – И ваще, вопросы уже начали повторяться, переходим к следующему пункту повестки.
– Дык вы ж ни на один вопрос не ответили! – покрикивал народ.
Если коротко изложить позицию московской администрации, то выглядеть она будет так:
Что такое реновация?
Реновация (лат. renovatio — обновление, возобновление, ремонт) — процесс улучшения, реконструкция, реставрация без разрушения целостности структуры.
В нашем случае, реновация — снос старых жилых зданий высотностью не более пяти этажей, относящихся к категории непригодных для проживания. Чаще всего, к таким относятся дома, построенные до 1960-ых годов. Жильцы этих домов должны быть переселены в новые равноценные квартиры (в новостройки).
Что говорит закон?
Государственная Дума в третьем окончательном чтении 1 июля 2019 года приняла законопроект «О реновации». Согласно этому закону:
✔️ Реновация затрагивает исключительно дома «первого периода индустриального домостроения», датированного 1957-1968 гг.;✔️ Владельцы полноценных квартир в этих домах должны получить жилье в новостройках, эквивалентное по цене и/или жилплощади в тех же районах;✔️ Противники городского проекта получат денежную компенсацию, назначенную в ходе оценки жилищной площади собственника квартиры;✔️ Жилой дом попадает под снос в случае, если за реновацию проголосовало две трети собственников квартир. В противном случае, дом продолжит эксплуатироваться дальше;✔️ Списки домов под снос составляются департаментом градостроительства с учётом квалифицированной оценки технических характеристик сносимых зданий, а также просьб собственников.
Аспекты, влияющие на оценку жилья
✔️ Дата постройки;✔️ Прочность конструкций;✔️ Метраж;✔️ Инфраструктура района (количество детсадов, школ, поликлиник и больниц).
Программа не инновационна. Её реализацией в конце 90-ых — начале 2000-х занимался бывший мэр столицы Юрий Лужков, однако программа была заморожена в связи с экономическим кризисом в России.
✔️ До мая 2017 года — подготовка к голосованию;✔️ Июнь-июль 2017 года — голосование жителей за те дома, которые попадут в программу реновации;✔️ До середины июля 2017 года — продление голосования, подсчёт голосов;✔️ Август 2017 года — оглашение результатов;✔️ Октябрь 2017 года — оглашение перечня кварталов для массовой застройки;✔️ До 1 января 2018 года — разработка законов для осуществления программы;✔️ До 1 января 2019 года — разработка градостроительных документов (отложено до 1 июля).
ФЗ №4802-1 «О статусе столицы» и ФЗ №14 «О дополнительных гарантиях» регулируют развитие программы «О реновации».
Что видим сегодня в процессе реализации программы?
В июне 2019 года был составлен полный список домов, подлежащих сносу. В списке значатся 4566 зданий. Уже в этом году началось частичное переселение с ветхих пятиэтажек Москвы.
Однако не все так гладко. Часть жителей, а также подавляющее количество юристов заявляют, что законопроект нарушает два базовых конституционных принципа: право на неприкосновенность частной собственности и право на судебную защиту.
Дело в том, что реновация не подразумает под собой судебное разбирательство в рамках жилищного кодекса РФ. Большинство жителей Москвы жалуются, что их право на волеизъявление и обратную связь с чиновниками, ответственными за программу реновации, ограничено публичными слушаниями, число которых строго ограничено. В то время, как юристы заявляют, что жильцы в Конституционном суде вероятнее всего выиграют дело, поскольку положения Закона противоречат российской Конституции.
Критические недочёты программы «О реновации»
Я считаю, что программа очень сыра и нуждается в технической доработке. В процессе наблюдения за реализацией данного городского проекта я замечаю, что:
✔️ Власти Москвы планируют искусственно увеличить плотность жителей столицы;✔️ При этом в рамках проекта не подразумевается строительство больниц и школ на достаточно нужное количество мест;✔️ Улицы города будут непозволительно расширяться, что подразумевает под собой непростительную вырубку деревьев;✔️ В ряде строящихся микрорайонов предполагается введение 4-полосного транспортного движения, при этом развития транспортной инфраструктуры в программе НЕТ! Это опасно для ВСЕГО города транспортными коллапсами!✔️ На первых этажах жилых зданий планируется реализация частного сектора обслуживания. Будут введены в эксплуатацию новые парикмахерские, кафе, рестораны и магазины. Это опасно тем, что жители данных домов будут частично оплачивать аренду коммерции в своих домах.
Программа «О реновации» нуждается в доработке. Городские чиновники вынуждены выслушать КАЖДОГО жителя столицы перед тем, как скорректировать программу. Этажность возводимых зданий должна быть ниже заявленного. В процессе реализации НЕ ДОЛЖНА страдать экология и прочая инфраструктура столицы. В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ должны быть возведены социально-значимые объекты в новых микрорайонах Москвы.
Будущее проекта в рамках заявленных сроков реализации
По заявлению мэра Москвы С. Собянина, реализация программы будет происходить в течение 10- 15 лет. Массовое переселение будет проведено в 2019-2020 гг., и коснется оно жильцов старых, пребывающих в худшем состоянии построек. Специалисты же прогнозируют всплеск переселения спустя 8-9 лет выполнения программы.
В основу материала вошла статья из Яндекс Дзен
Лучшие посты за сегодня
Советы экспертов
— Покупка квартиры в доме под реновацию представляет собой выгодный вариант инвестирования капитала. Человек сможет не только улучшить жилищные условия, но и получит больше средств, если решит продать новое жилье. Вместе с тем, необходимо подходить к процессу выбора квартиры максимально осмотрительно. В ней не должно быть скрытых жильцов, которые смогут претендовать на недвижимость, незаконных перепланировок и обременений. Потенциальному покупателю предстоит тщательно проверить документацию на приобретаемое жилье, — говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим.
— При всех очевидных преимуществах покупки такого жилья, я такую недвижимость покупать бы не стала. Если вы приобретаете квартиру для личного проживания, то неизвестно, когда состоится ваш переезд в новую. Возможно, он и вовсе не произойдет. Законы меняются настолько часто, что нет уверенности в том, что программу не приостановят или не внесут поправки. С точки зрения инвестиций, я сама тоже инвестирую в недвижимость. И мне, как инвестору, важно понимать, в какие сроки я смогу «вытащить» свои вложенные деньги и сколько процентов годовых при этом заработаю. В этой же ситуации пока очень много неясностей и рисков, — считает основатель центра недвижимости «Приоритет» Марина Яковлева.
— Если сейчас покупать квартиру под реновацию в Москве, то тольку ту, которая стоит в первой очереди. Хотя сейчас стоимость многих квартир, которые попали под программу, завышена. За эти деньги можно купить в новостройке и уже точно знать в каком районе, — считает адвокат Юлия Кузнецова.
Можно ли вместо квартиры получить денежную компенсацию?
Да, владельцы жилых помещений в многоквартирных домах, включённых в Программу реновации, имеют право получить равноценное возмещение в денежной форме. Компенсация выплачивается в размере рыночной стоимости равнозначного жилья.
Для оформления выплаты необходимо подать соответствующее заявление в Департамент городского имущества города Москвы. Это нужно сделать в течение 30 дней с момента получения проекта договора на равнозначную квартиру.
Как узнать о сроках переселения?
Заселение первых домов по программе реновации началось ещё в феврале 2018 года. За всё время действия данного проекта в 109 новостроек переехали жители из 303 старых домов, 57 из которых уже ушли под снос.
Очерёдность расселения домов-участников зависит от многих факторов. В частности, от наличия поблизости подходящих площадок для нового строительства и возможности точечного отключения дома от инженерных сетей (чтобы не оставить весь район без воды и света). На основании анализа этих особенностей Правительством Москвы был составлен и опубликован ориентировочный график переселения, в соответствии с которым реализация программы будет проводиться в 3 этапа:
1 этап. С 2020 по 2024 год планируется расселить 930 домов и обеспечить новым жильём 170 тысяч человек;
2 этап. Сроки его проведения — с 2025 по 2028 год. В этот этап вошли 1 630 домов, в которых проживает 330 тысяч москвичей;
3 этап. Будет проводиться в период с 2029 по 2032 годы. В рамках его реализации запланирован переезд 380 тысяч человек из 1 800 домов.
В зависимости от хода строительства и подбора стартовых площадок сроки переезда могут корректироваться.
Какие дома вошли в Программу реновации?
В программу переселения были включены дома высотой до 9 этажей, которые возводились по типовым проектам, разработанным с 1957 по 1968 гг. Перечень жилых строений, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии, был сформирован Правительством Москвы и вынесен на голосование собственников.
Для включения дома в программу более двух третей жильцов должны были проголосовать за его снос. В результате в итоговый перечень вошли 5 175 домов.
Список их адресов можно посмотреть:
Все дома, вошедшие в данный перечень (за исключением зданий, имеющих историческую и архитектурную ценность), подлежат сносу.
Можно ли получить квартиру большей площади?
Да, участникам программы предоставляется такая возможность при условии внесения доплаты за дополнительные квадратные метры (за счёт собственных средств или с привлечением ипотечного кредита, средств материнского капитала, жилищных субсидий). Также собственникам полагается скидка в размере 10% от суммы доплаты.
Для покупки дополнительной площади необходимо в течение 30 дней с момента получения проекта договора на равнозначную квартиру подать соответствующее заявление в Фонд реновации.
Если подходящих квартир для докупки в настоящий момент нет или участник уже оформил право собственности на равнозначное жильё, он может купить квартиру большей площади в течение 2-х лет. На этот период за ним также закрепляется право на получение 10% скидки.
Зачем нужна Программа реновации?
Срок эксплуатации пятиэтажных домов, построенных в Москве с 1957 по 1975 год, был рассчитан на 25-50 лет без возможности капитального ремонта. В связи с этим большинство таких строений либо уже исчерпали свой ресурс, либо станут непригодными для проживания в ближайшие 10-15 лет.
Технические обследования, проведенные Государственной жилищной инспекцией города Москвы, показали, что текущее состояние «хрущёвок» характеризуется снижением несущей способности конструкций. Любые мероприятия по ремонту и реконструкции таких домов не позволят привести их в соответствие современным требованиям безопасности и комфорта. Дальнейшая эксплуатация этих строений приведёт к массовому появлению аварийного жилья в столице.
Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве
Эксперты рекомендуют тщательно обдумать шаг, поскольку покупка квартиры в доме под реновацию несет ряд рисков. Адвокат Ольга Сулим приводит следующие тезисы.
— Перед покупкой необходимо понимать в какую очередь входит квартира. Это «кот в мешке», и существует множество рисков. Все в нашем мире изменчиво и законодательство также может измениться, например могут быть продлены сроки, — добавила Юлия Кузнецова.
Приобретение жилья в доме под реновацию несет немало и преимуществ. Эксперт в сфере недвижимости Марина Яковлева называет самые явные плюсы покупки такой квартиры.
Кроме очевидных рисков и явных преимуществ не забывайте о ряде минусов приобретения квартиры под реновацию.
Какие квартиры предоставляются участникам программы?
Взамен освобождаемого жилья участникам программы переселения бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать следующим требованиям:
- Расположение в том же районе, где находится расселяемый дом;
- Наличие улучшенной отделки, которая не требует проведения дополнительных ремонтных работ;
- Жилая площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в освобождаемой квартире.
Новые дома строятся с учётом потребностей маломобильных жителей и семей с детьми.
Популярные вопросы и ответы
1. Можно ли купить квартиру под реновацию в ипотеку?
— Да, такое возможно. Но на практике многие банки выдают ипотеку на покупку такого жилья без особой охоты, поскольку они обладают высоким процентом износа. Если заемщик не сможет вернуть кредит, то банку будет нелегко реализовать заложенную недвижимость. Поэтому банковские учреждения очень часто отказывают в оформлении ипотеки, — говорит эксперт по недвижимости Марина Яковлева.
2. Можно ли использовать материнский капитал при покупки квартиры под реновацию?
— Средства маткапитала могут использоваться для покупки квартиры в доме под реновацию, однако имеется ряд оговорок. Купленное жилье должно быть лучше, чем предыдущее. Купить квартиру за маткапитал можно только в том доме, который не является аварийным или ветхим. В противном случае сотрудники ПФ РФ вправе отказать в использовании маткапитала. Многие дома под реновацию как раз имеют статусы ветхих и аварийных, — отвечает Ольга Сулим.
3. Можно ли купить комнату в квартире под реновацию?
— Можно приобрести не только квартиру, но и комнату, но только в коммунальной квартире. Таким образом люди рассчитывают недорого купить старое жилье, поскольку комната в коммуналке стоит намного меньше, чем отдельная квартира. Впоследствии, они смогут получить полноценную квартиру, — объясняет Марина Яковлева.
Как добраться
Ленинградский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Сюда приходят поезда из Санкт-Петербурга, в том числе «Сапсаны», а также Твери, Великого Новгорода, Петрозаводска, Пскова и других городов.Казанский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Поезда из Казани, Воронежа, Самары, Рязани и других городов.Ярославский вокзал (ст. м. «Комсомольская»). Соединяет со столицей Архангельск, Ярославль, Вологду и даже Лабытнанги.Курский вокзал (ст. м. «Курская»). Сюда прибывают составы из Нижнего Новгорода, Владимира, Уфы, а также часть поездов из Санкт-Петербурга.Белорусский вокзал (ст. м. «Белорусская»). Поезда из Минска, Смоленска, Калининграда.Павелецкий вокзал (ст. м. «Павелецкая»). Железнодорожные маршруты из Астрахани, Волгограда, Тамбова, Саратова.Киевский вокзал (ст. м. «Киевская»). Сюда приходят поезда из Калуги, Брянска, Киева.Рижский вокзал (ст. м. «Рижская»). Поезда из Риги и Великих Лук.
Автостанция «Центральная» (ст. м. «Щелковская»). Сюда ходят автобусы из Батуми, Варшавы, Владимира, Воронежа, Иваново, Костромы и других городов.Автостанция «Красногвардейская» (ст. м. «Красногвардейская» или «Зябликово»). Междугородные автобусы из Крыма, Астрахани, Белгорода, Волгограда, Кисловодска, Курска и других городов.Автостанция «Теплый Стан» (ст. м. «Теплый стан»). Автобусы из Брянска, Дербента, Калуги, а также Беларуси и Германии.Автостанция «Тушинская» (ст. м. «Тушинская»). Маршруты из Пскова, Санкт-Петербурга, Твери, а также Латвии и Эстонии.Автовокзал «Южные ворота» (ст. м. «Алма-Атинская»). Сюда прибывают автобусы из Крыма, волжских городов, Грозного, Ростова-на-Дону, а также Грузии.Автостанция «Варшавская» (ст. м. «Варшавская»). Автобусы из Волгограда, Воронежа, Курска, Липецка, Рязани, Самары и других городов.
Если освобождаемая квартира находится в залоге у банка, может ли он потребовать досрочного погашения ипотеки в случае сноса дома?
Нет. При регистрации права собственности на новую квартиру она автоматически станет предметом залога по действующему договору ипотеки. Условия кредитования при этом не изменятся.
Как будет происходить переезд?
Процедура переселения по программе реновации проводится следующим образом:
- Рассылка уведомлений. Когда новый дом будет сдан в эксплуатацию, участник программы получит письмо с описанием основных характеристик жилья, предложенного взамен (адрес, площадь, количество комнат).
- Осмотр квартиры. Если участник согласен с предложенными условиями, ему необходимо обратиться в центр информирования по переселению своего дома. Это нужно сделать в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления. С собой следует взять паспорт и письмо.
- Оформление согласия на переселение. Соответствующее заявление должны подписать все совершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, которая подлежит обмену. Для оформления договора мены понадобится выписка из ЕГРН, свидетельства о рождении детей в возрасте до 18 лет, паспорта всех собственников и зарегистрированных в жилом помещении.
- Оформление государственной регистрации права собственности на основании договора мены. Этими вопросами занимается Департамент городского имущества.
- Переезд. Участники программы могут самостоятельно перевезти вещи и мебель или подать заявку на получение бесплатной помощи в организации переезда.
Важно! Освободить старое жильё необходимо в течение 15 дней с момента заключения договора на новую квартиру.
