Ипотечное страхование жизни

Содержание:

Ипотечное страхование в РоссииПравить

Несмотря на то, что ипотечное страхование имеет природу кредитного риска, в России ипотечное страхование реализуется через два вида, разделенных по признаку Страхователя: страхование ответственности заёмщика или как страхование финансовых рисков кредиторов. Возможна реализация ипотечного страхования через предпринимательские риски кредитора, но в отношении пулов кредитов, так как в противном случае нарушается базовый принцип — следования страховой защиты за ипотечным кредитом (в предпринимательских рисках такое невозможно).

• страхованию подлежат только ипотечные кредиты (ипотечные займы не могут быть застрахованы);

• страхованию подлежит только случай совпадения в одном лице заемщика и залогодателя;

• размер ответственности заёмщика ограничен 20 % сверх 70 %, что недостаточно в Российских реалиях — как показано выше, точка безубыточности в ипотечном кредитовании проходит через LTV<60 %.

Сводная таблица применимости различных видов страхования в ипотечном страховании

Калькулятор страхования ипотеки

Ущерб от воздействия огня, средств пожаротушения

Например, взрыв бытового газа

Обрушение стен, перекрытий из-за ошибок в строительстве

Авария водопроводных систем,  протечка крыши и др.

Противоправные действия третьих лиц

Умышленное уничтожение или повреждение застрахованного имущества

Ураган, наводнение и прочие природные явления

Падение летательных аппаратов

Частей летательных аппаратов, самолетов, беспилотников и др.

Например, падение стены в результате наезда автомобиля

Страховые риски по личному страхованию

Выплатим до 100% страховой суммы при установлении инвалидности I или II группы в результате несчастного случая и/или болезни

Выплатим 100% страховой суммы, если смерть наступила в результате несчастного случая и/или болезни

Страховые риски по титульному страхованию

Потеря права собственности

На имущество в результате решения суда

Ограничение возможности пользоваться своим имуществом по основаниям, возникшим до приобретения права собственности, например, удовлетворении иска о вселении третьего лица

Вопросы и ответы

Какую страховую программу выбрать?

В зависимости от требований банка и желания заемщика можно выбрать страхование отдельных рисков или застраховать все вместе. В этом случае говорят о комплексном страховании.

Комплексное ипотечное страхование подразумевает защиту:

– жизни и здоровья заемщика (личное страхование)

– имущества (имущественное страхование)

– прав собственности на случай их утраты или ограничения (титульное страхование)

Что является страховым случаем по ипотечному страхованию?

По имущественному страхованию страховым случаем является гибель или повреждение недвижимого имущества в результате пожара, взрыва, наводнения и других неожиданных ситуаций.

По личному страхованию страховым случаем является установление застрахованному лицу I или II группы инвалидности в результате несчастного случая и/или болезни, а также смерть застрахованного лица в результате несчастного случая и/или болезни.

По титульному страхованию страховым случаем является потеря или ограничение права собственности на имущество в результате решения суда.

Как осуществляется страховая выплата по ипотечному страхованию?

Страховое возмещение выплачивается:

– в случае полной гибели имущества – в размере страховой суммы на дату наступления страхового случая, установленной Договором страхования.

– при повреждении имущества – в размере восстановительных расходов, но не выше страховой суммы.

– в случае присвоения Застрахованному инвалидности I или II группы или смерти в результате несчастного случая и/или болезни выплачивается компенсация в размере 100% страховой суммы.

Если по решению суда Собственник полностью лишается права собственности, страховая выплата осуществляется в размере 100% страховой суммы;

Если по решению суда Собственник частично лишается права собственности на застрахованное имущество, страховая выплата осуществляется в размере рыночной стоимости части имущества, на которую утрачено право, но не более страховой суммы;

При ограничении права собственности выплата будет в размере разницы между рыночной стоимостью недвижимого имущества без ограничения (обременения) и стоимостью с ограничением (обременением), но не более страховой суммы.

Правила страхования

Правила ипотечного страхования (действуют с 12.10.2022 г.)

Правила комплексного ипотечного страхования (действуют с 03.02.2023 г.)

Правила титульного страхования (действуют с 12.10.2020 г.)

Найти рядом со мной

Ипотечное страхование жизни

Ваш город: не определён

Ипотечное страхование жизни

С нами надёжнее

1 день – готовность полиса

-15% на страхованиеотделки, мебели и др.

1 200 офисов – оплата взносав любом из них

До 35 млн рублей- полис без медосмотра

Обновлено 02.02.2023 в 13:55

Особенности ипотечного кредитованияПравить

Ипотечное кредитование кардинально отличается от иных видов кредитования по следующим признакам:

1. Масштабность для домохозяйства. Если обычные виды потребительского кредитования соотносятся к среднемесячным доходам домохозяйства как 0,5:1 — 10:1, то ипотечное кредитование имеет совершенно иной масштаб. В среднем размер ипотечного кредита превышает средние доходы семьи в 80-120 раз, что делает невозможным мгновенный возврат кредита в случае дефолта заёмщика. Важное следствие — применение методов взыскания просроченной задолженности, традиционных в розничном кредитовании (давление на заёмщика посредством коллекторов), в ипотечном кредитовании невозможно, заёмщик не сможет найти (или перезанять у близких) соответствующую сумму для быстрого погашения долга. Ключевым инструментом работы с проблемным долгом должна становиться помощь: либо помощь в реструктуризации долга, либо помощь в реализации залога.

В практическом плане это означает необходимость тщательного анализа на стороне кредитора каждого случая возникновения просроченной задолженности и проведение повторного андеррайтинга.

Не случайно многие кредиторы при проведении андеррайтинга в качестве оценки платежеспособности заёмщика выбирают наименьшее из двух — заявленные доходы заёмщика и уровень доходов граждан с подобной квалификацией и подобной деятельностью в их регионе. Это позволяет защищаться от случаев шальных зарплат, после расставания с которой заёмщик часто не может устроиться на адекватный уровень дохода

В силу зависимости от текущих макроэкономических условий (безработица, рост потребительских цен, процентных ставок и т. п.), риски снижения кредитоспособности и платежеспособности могут проявляться как системные, так как являются взаимозависимыми для множества заёмщиков, и в периоды кризиса часто носят катастрофический характер.

Кредиты с низким первоначальным взносом

Несмотря на повышенную вероятность дефолта заёмщика при низком уровне накоплений на первоначальный взнос, подобные кредиты имеют важное социальное значение — заёмщик получает возможность быстрее решить свой жилищный вопрос. В среднем, каждые 10 % первоначального взноса заёмщик накапливает примерно в течение 11,3 месяца, а на 30 % — 34 месяца. За этот же период (34-11,3=22,7 мес.) цены на недвижимость вырастают по крайней мере на 12-14 %. То есть с экономической точки зрения кредиты с низким первоначальным взносом позволяют заёмщику угнаться за растущими ценами на недвижимость.
Необеспеченный долг заёмщика после обращения взыскания. Наибольшую сложность кредиторам на сегодня составляет проблема возникновения необеспеченного долга заёмщика.

ii. Данный факт ещё раз подтверждает базовый постулат залогового кредитования — стоимости залога всегда должно хватать для покрытия всех обязательств заёмщика — в противном случае это не залоговое кредитование и значит содержит иной состав рисков (как следствие, иное требование к резервированию и достаточности капитала).

iii. Однако проблема имеет ещё и последствия — кредитор не может просто так простить долг заёмщику и обязан предпринять все меры с точки зрения налоговых органов по взысканию остатка сумм. С другой стороны, если простить долг заёмщику, то у последнего возникает материальная выгода и отпадает необходимость уплаты налога на доходы с физических лиц.

Законодатель предполагал, что установив старт торгов на 20 % ниже оценочной стоимости, то случай не реализации имущества с торгов будет только в кризисных ситуациях или депрессивных регионах. По факту из-за низкого качества работы службы судебных приставов такое происходит в 40-60 % случаях (в зависимости от региона). В связи с чем кредиторы оказались не готовы следовать данной норме путём выставлением на вторых торгах аффилированных с кредитором фирм, которые откупают на себя имущество по цене старта торгов. В таком случае долг заемщику не прекращается. Нельзя сказать, что данная тенденция сейчас снижается: с одной стороны многие кредиторы осознали бесперспективность взыскания необеспеченного долга заёмщика и необходимость перехода к иным методам возмещения потерь (страхование), с другой стороны низкое качество работы службы судебных приставов сохраняет иллюзию, что своими силами можно сделать что-то эффективнее.

Ипотечное страхование, предметом и целью которого является покрытие необычайно длительного кредитного риска ипотечных кредитов, играет важную роль, как на первичном, так и на вторичном ипотечном рынке. Реализация кредитного риска зависит от ряда факторов, присущих жилищному финансированию, и возникает в конце последовательности событий, часто не имеющих отношения к текущей платежеспособности заёмщика. Поэтому задача, которую решает ипотечное страхование — это повышение доступности ипотечных кредитов, за счет снижения требований к наличию собственных средств заёмщика без повышения кредитного риска банка, де-факто повышение его капитализации в данном сегменте.
Важным оказывается не только (и не столько) эффект для конкретного кредитора от «обычного» риска неисполнения обязательств по кредитному договору, но системное, стабилизирующее влияние ипотечного страхования, оказывающегося своеобразной «подушкой безопасности» для ипотечного кредитования в периоды экономического спада. За счет системного снижения кредитного риска ипотечное страхование играет важную роль в повышении интереса инвесторов (вторичного рынка) к ипотечным ценным бумагам, а значит, способствует увеличению притока капитала на рынок ипотечного кредитования.
Благодаря ипотечному страхованию значительная часть системных рисков ипотечного сегмента банковского бизнеса может быть выведена в страховой сектор, который по определению является источником значительно меньших системных рисков для экономики, нежели банковский. При должном регулировании и организации, ипотечное страхование может быть рыночной основой для того, чтобы государство могло снизить риск катастрофических убытков на ипотечном рынке и в финансовой системе в целом.

Действия при наступлении страхового случая

Если произошло страховое событие, страхователь должен:

  • сообщить в соответствующие службы и органы;
  • уведомить в страховую компанию в течение 3 дней — по страхованию титула и имущества, в течение 31 дня — по страхованию жизни и здоровья;
  • передать страховщику документы, выданные уполномоченными органами;
  • обеспечить сотрудникам СК или уполномоченным лицам доступ в квартиру для оценки ущерба.

Рекомендованный порядок действий отличается у разных страховщиков. Ознакомьтесь с ним заранее. Так, страхователю может быть рекомендовано самому зафиксировать ущерб — сделать фото и видео, или ничего не трогать до приезда эксперта.

Популярные вопросы

В какой срок необходимо застраховать недвижимость при ипотеке?

Оформить полис ипотечного страхования можно сразу, как только банк одобрит ипотеку, или во время заключения кредитного договора. Точный срок, не позже которого приобретаемая недвижимость должна быть застрахована, определяется условиями договора ипотеки.

Можно ли отказаться от страховки по ипотеке на второй год?

Если заёмщик откажется продлевать полис страхования имущества, кредитная организация имеет право:

  • потребовать досрочно выплатить остаток долга;
  • начислить неустойку за просрочку оплаты полиса;
  • расторгнуть ипотечный договор;
  • увеличить ставку до продления полиса.

При отказе от других видов страховки (жизни, титула) банк вправе повысить процентную ставку, если это условие прописано в договоре.

Можно ли поменять страховую компанию при ипотечном кредитовании?

Нужно ли страховать созаемщика по ипотеке?

Если дом не достроен и квартира не сдана в эксплуатацию, страхование жизни и здоровья созаёмщика может быть полезным, так как защищает от рисков, но оно не относится к обязательным условиям и не влияет на процентную ставку.

Можно ли вернуть 13 процентов со страховки по ипотеке?

Можно оформить вычет за страхование жизни и здоровья, а за комплексную страховку — нет. Максимальный размер вычета — 15 600 руб. в год, что составляет 13% от 120 000 руб. Документы на возврат надо подавать после окончания года, в котором уплачены взносы. Вам понадобятся:

  • договор страхования;
  • справка о сумме взносов;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • справка о доходах за год;
  • документы, подтверждающие уплату взносов.

Как вернуть страховку при досрочном погашении ипотеки?

После досрочного погашения ипотеки заёмщик должен обратиться в СК с заявлением о возврате части уплаченной суммы. По страхованию имущества можно вернуть не более 50% от уплаченной страховой премии, по другим видам страхования — пропорционально времени, в течение которого использовалась страховка.

Для чего нужен полис ипотечного страхования

Полис ипотечного страхования защищает от рисков и заёмщика, и банк. За то время, пока клиент выплачивает ипотеку, состояние квартиры может ухудшиться, и в случае просрочек банк не сможет продать её по рыночной цене. Страхование залога по ипотечному кредиту гарантирует, что при наступлении страхового случая убытки покроет страховая компания.

Непредвиденные ситуации, которые могут возникнуть:

  • финансовая несостоятельность заёмщика по причине утраты здоровья;
  • стихийное бедствие;
  • возгорание, затопление.

Страховщик погасит остаток долга перед банком, если квартира будет полностью разрушена или утратит ликвидность в результате страхового случая, а у клиента не будет денег, чтобы расплатиться.

Если неприятность случится не с квартирой, а с заёмщиком, развитие событий зависит от того, оформлено ли страхование жизни и здоровья. Имея такой полис, клиент может не волноваться: страховщик расплатится с банком.

Страхование может быть нескольких видов:

  • Ипотечное страхование недвижимости. Согласно ФЗ «Об ипотеке», это обязательная страховка при покупке квартиры в ипотеку.
  • Страхование жизни и здоровья. Защищает от таких рисков: смерть, утрата трудоспособности, инвалидность. Это добровольная страховка, которая позволяет получить ипотечный кредит на более выгодных условиях.
  • Титульное страхование. Включает риск утраты права собственности добросовестным приобретателем.
  • Комплексное страхование ипотеки. Наполнение полиса отличается у разных страховщиков. Кроме страхования залоговой недвижимости, страхуются жизнь и здоровье заёмщика, иногда добавляется страхование титула.

Отказ в ипотечном кредите по причине отказа застраховать здоровье и титул неправомерен. Однако отказ клиента оформлять полис может стать основанием для повышения размера процентной ставки или изменения других условий, и это будет законно.

Рекомендуемые ипотечные продукты

– 100 000 000 ₽ до 100 000 000 ₽

Без первоначального взноса

  • Общие условия
  • Требования и документы
  • Примеры расчетов
  • Сумма: от до 100 000 000 ₽ до 100 000 000 ₽
  • Ставка: от %
  • Срок: от  года до  лет
  • Первоначальный взнос: %
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: вторичный рынок жилья
  • Решение: день в день
  • Поручительство: не требуется
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества, обязательный залог имеющегося имущества

до 70 000 000 ₽ до 70 000 000 ₽

Оформите кредит на покупку квартиры с привлекательной процентной ставкой кредитования и с использованием специальных программ

  • Сумма: до 70 000 000 ₽ до 70 000 000 ₽
  • Ставка: от %
  • Срок: от  лет до  лет
  • Первоначальный взнос: от %
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: вторичный рынок жилья
  • Решение: до 3-х дней
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

– 60 000 000 ₽ до 60 000 000 ₽

  • Сумма: от до 60 000 000 ₽ до 60 000 000 ₽
  • Ставка: от %
  • Срок: от  года до  лет
  • Первоначальный взнос: от %

– 12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽

  • Сумма: от до 12 000 000 ₽ до 12 000 000 ₽
  • Ставка: от %
  • Срок: от  года до  лет
  • Первоначальный взнос: от %
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья
  • Решение: день в день
  • Поручительство: возможно
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

– 15 000 000 ₽ до 15 000 000 ₽

  • Сумма: от до 15 000 000 ₽ до 15 000 000 ₽
  • Ставка: от %
  • Срок: от  года до  лет
  • Первоначальный взнос: от %
  • Цель ипотеки: покупка жилья
  • Категория недвижимости: первичный рынок жилья
  • Решение: больше недели
  • Залог: обязательный залог приобретаемого имущества

Необходимые документы

Список документов зависит от того, что вы хотите застраховать.

Страховая компания может запросить документы на своё усмотрение, а при страховании жизни и здоровья — предложить заполнить анкету с вопросами о состоянии здоровья.

Перед подачей заявки на комплексное ипотечное страхование уточните в банке требования к страховому покрытию.

При наступлении страхового случая или как только страхователю станет о нём известно, необходимо:

  • обратиться в соответствующие органы и сообщить о случившемся;
  • при страховом случае по страхованию объекта залога или титула — уведомить страховщика в течение 3 рабочих дней (не позже);
  • при наступлении страхового случая по страхованию жизни и здоровья — уведомить СК не позднее 31 рабочего дня;
  • изложить обстоятельства в письменном виде и передать эту информацию страховщику;
  • передать все документы, которые касаются страхового случая, в т. ч. полученные в компетентных органах;
  • по возможности зафиксировать повреждения — сделать фото или видео;
  • при повреждениях или уничтожении квартиры — ничего не трогать, пока сотрудники СК не произведут осмотр.

После осмотра имущества сотрудники компании установят размер причинённого ущерба. Производить какие-либо действия в повреждённой квартире можно, если представители страховщика дадут разрешение на изменения, например, когда это продиктовано соображениями безопасности.

Застраховать квартиру можно во время оформления ипотеки или как только будет получено одобрение банка. Срок, в течение которого квартира должна быть застрахована, прописан в договоре ипотечного кредитования.

Полис страхования недвижимого имущества необходимо продлевать в течение всего срока действия кредитного договора. От других видов страховки можно отказаться, но в таком случае процентная ставка может увеличиться.

Заёмщик может переходить к другому страховщику не чаще 1 раза в год. При этом страховка должна действовать непрерывно, а страховая компания должна присутствовать в списке партнёров банка. Порядок смены страховщика необходимо согласовать с сотрудником банка.

Такая страховка может быть полезной, но она не относится к обязательным. Решение об оформлении полиса принимают заёмщик и созаёмщик.

Можно вернуть 13% от уплаченной суммы, только если оформлено страхование жизни и здоровья как отдельный страховой продукт. При покупке полиса комплексного страхования получение вычета не предусмотрено.

После погашения долга нужно написать заявление в СК и приложить к нему документ, подтверждающий, что кредит погашен. По ипотечному страхованию имущества максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 50% от стоимости полиса. По другим видам страхования ограничений нет: страхователь получит сумму, пропорциональную оставшемуся сроку действия договора страхования.

Ценообразование в ипотечном страхованииПравить

1. Составляющие нетто тарифа

a. Особенности вероятности дефолта заёмщика (PD).

i. Платежная нагрузка на домохозяйство — ключевой фактор устойчивости отдельного ипотечного кредита. Статистически показано, что при превышении платежной нагрузки на заёмщика сверх 45 % вероятность дефолта заёмщика резко возрастает. Данное правило справедливо и для крупных кредитов, так как хорошо-зарабатывающие заёмщики зачастую не готовы ограничивать свой образ жизни.

ii. Накопление средств на первоначальный взнос. Важным фактором оценки возможности заёмщиком обслуживать в будущем своё заёмное обязательство является наличие (накопление им) средств на первоначальный взнос. Предполагается, что чем дольше заёмщик ограничивает себя в средствах, регулярно откладывая часть доходов для накопления первоначального взноса, тем надежнее в будущем он будет как заёмщик. В зарубежной литературе так же выделяют границу между психологией собственника и психологией арендатора как раз на уровне накопления 30 % на первоначальный взнос. По этой же причине андеррайтерами большинства стран выявлена нелинейная зависимость вероятности дефолта заёмщика от его возможности накопить средства на первоначальный взнос.

iii. Ограниченность андеррайтинга. Андеррайтинг даже при изучение социо-демографических характеристик заёмщика ограничен периодом оценки не более 1-3 лет. В дальнейшем возрастает роль факторов смен работы (перерыв в доходах и возможное изменение их уровня), изменение состава семьи (то есть расходов домохозяйства)

iv. Вероятность возникновения дефолта заёмщика по платежным основаниям. Способность заёмщиком регулярно исполнять свои платежные обязательства является ключевой задачей андеррайтинга.

vi. Вероятность изменения жизненной ситуации. Дефолт заёмщика остаточно часто определяют такие факторы как: развод, рождение ребёнка, болезни. При проведении повторного андерарйтинга следует выяснять — является ли потеря платежеспособности заёмщика постоянной или временной.

vii. При формирования страхового тарифа подход кредитора к процедуре реструктуризации ипотечного кредита может быть учтен при оценке вероятности дефолта заёмщика. Как показывает опыт ОАО АРИЖК, продуманная организация процедур восстановления заёмщика может обеспечить восстановление даже в кризисный период порядка 80 % заёмщиков. Существенную опасность при этом составляет отсутствие единых процедур работы с проблемным долгом на рынке, потому оценивать данный фактор следует с высокой долей консерватизма.

b. Особенности прогнозирования размера потерь (LGD)

i. Ошибка в оценке стоимости недвижимости. К сожалению, в РФ сложилась практика, когда в отчете об оценке указывается не цена объекта недвижимости, по которой кредитор в течение определенного периода экспозиции может продать залог, а подтверждение цены приобретения жилья заёмщиком. Этот факт вынуждает при расчете тарифа учитывать дополнительные погрешности. Ошибки при проведении оценки должно быть темой для отдельного исследования.

ii. Потери при обращении взыскания, противодействие заёмщиков. При расчете уровня потерь следует учитывать факторы времени (срок обращения взыскания), прямые и косвенные издержки (достаточно часто кредиторы не учитывают их в полной мере).

a. Андеррайтинг. Составляет значительную часть расходов, связанных с заключением договора страхования. Необходимость и сложность исследования значительного числа факторов приведена выше. В настоящее время страховщики не имеют прямого доступа к кредитным историям заёмщиков, однако обсуждается проект поправок в закон о кредитных историях, где подобное право при страховании кредитных рисков — появится.

b. Комиссионное вознаграждение кредитора. Наиболее сложная и спорная часть расходов страховщика при заключении договора.

i. Сложность вопроса состоит в том, что кредитор при заключении договора ипотечного страхования одновременно является и выгодоприобретателем.

ii. Получение «за это» комиссионного вознаграждения в мировой практике — нонсенс — это точно не совместное продвижение страховых продуктов BankAssurance, так как выгоду получает сам кредитор. В частности, в модельном законе об ипотечном кредитовании США прямо указан запрет на взимание кредитором каких либо комиссий (или формирование спец.условий по депозитам), поскольку данная страховка является неотъемлемой частью кредитного продукта.

iii. Негативное последствие высокого комиссионного вознаграждения состоит в том, что его размер в практике РФ (30-40 %) не может быть заложен в структуру тарифной ставки. Это значит, что страховщик для сохранения необходимого уровня собственной доходности будет в будущем вынужден отказывать в выплате, что в свою очередь подрывает веру кредиторов в надежность страхования. При этом эта ситуация устраивает текущих игроков рынка — банкиры «сейчас» улучшают доходную часть, получая именно сейчас комиссии, страховщики вынуждены соглашаться, поскольку получают доступ к каналу продаж. Страдают — заёмщики, которые потом не получат надлежащую защиту (именно защита заёмщика потом не будет обеспечена при отказе в выплате).

iv.Решением проблемы мог бы быть законодательный запрет (по примеру США и ряда других стран) на взимание комиссий со страховщиков, когда кредитор ставит условие заключение договора страхование в составе кредитного продукта и кредитор же является выгодоприобретателем.

3. Обеспечение гарантии прав кредитора

a. Сохранность страховых резервов.

i.В силу долгосрочности договоров страхования (5-20 лет) и распределения во времени возникающих убытков необходимо создать комплекс мер, обеспечивающих сохранность страховых резервов.

ii.Направления инвестирования страховых резервов и собственных средств должно категорично ограничивать вложение в активы, имеющих схожую природу риска (ипотечные ценные бумаги, недвижимость ПИФы недвижимости и т. п.). Сама модель инвестирования должна предусматривать серьезный уровень консерватизма.

iii. Учитывая значимость последствий банкротства страховщика для кредитной организации при ненадлежащем формировании страховых резервов ряд экспертов полагают актуальным использовать специализированный депозитарий для учета и хранения соответствующих активов.

b. Основания для отказа в выплате и приоритет нормативно-правовых актов. При моделировании денежных потоков ряд экспертов считают значимым учитывать фактор возможного отказа в выплате страховой компанией.

i. В зарубежной практике коэффициент выплат связывают с рейтингом страховщика, фактически закладывая в модели два параметра — коэффициент выплат (PayOutRate) и вероятность восстановления платежеспособности страховщика (Recovery Rate).

ii. Качество сопровождения ипотечных кредитов также оказывает влияние на коэффициент выплат: чем хуже оформлены документы по вине сервисера, тем выше вероятность отказа в выплате страховщиком.

iii. Важно отметить юридическую глубину описания процедуры обращения взыскания в законе «Об ипотеке». Таким образом правовое регулирование вопросов выплат формируется следующим приоритетом:

1. Гражданский кодекс (общие вопросы страхования);

2. Закон об Ипотеке (детализация процедуры обращения взыскания и фиксации событий, связанных с убытком кредитора, страховая сумма, страховой случай и т. д.);

3. Правила Страхования. В настоящий момент рынок нуждается в создании правил страхования для целей упрощения и унификации процедур купли-продажи закладных, а также признания влияния страховой защиты на нормативы достаточности капитала кредитора (ниже).

4. Договор страхования. В целях упрощения сделок купли-продажи целесообразно минимизировать состав договора, отдав приоритет Правилам Страхования.

iv. Значительную сложность для рынка представляет сейчас высокий уровень комиссионного вознаграждения, взимаемого рядом кредиторов при заключении договоров ипотечного страхования (до 40 %). Поскольку структура тарифной ставки не предусматривает столь высокие выплаты, то в целях сохранения необходимого уровня доходности страховщик будет вынужден в будущем отказывать в выплатах. Однако, по мнению большинства экспертов, значительная проработанность процедуры обращения взыскания, закрепленная в законе «Об ипотеке», создает для подобных страховщиков значительные риски (невозможность уклониться от выплаты).

4. Формирование страховых резервов

a. Российская и зарубежная практика формирования РНП (резерва незаработанной премии).

i.Особенностью ипотечного страхования является факт неравномерности распределения во времени параметров PD и LGD, в то время как Российской Законодательство предусматривает единственный метод формирования РНП — равномерный- pro rata temporis. Однако фактический риск в ипотечном страховании сконцентрирован в первых 4-6 годах срока жизни кредита. Данный недостаток приводит к недорезервированию в первые годы жизни кредита и завышенным резервам в последующие.

ii. В законодательстве Канады прямо прописан график формирования РНП, аналогичный фактическому значению остатка риска (см.ниже)

iii. В законодательстве ряда Европейских стран предусмотрено понятие резерв неистекшего риска, которым можно формировать отклонения от равномерного метода в ту или иную сторону.

b. Зависимость устойчивости ипотечного кредита от экономических циклов.

i. Резерв катастроф. Рынок ипотечного страхования связан с экономическими циклами. В период экономического роста страховщик в состоянии сформировать надлежащие резервы, использование которых потребуется в период кризисов. Законодательством большинства стран в структуре тарифной ставки предусмотрена возможность формирования соответствующего резерва.

Как выбрать страховую компанию в Москве

Когда нужно оформить ипотечное страхование жилья, выбор страховщиков ограничен теми, с кем работает банк. При добровольном страховании владелец недвижимости может выбрать любую страховую компанию в Москве, условия которой ему подходят.

Что учесть при выборе СК:

  • Страховые продукты. Страховщики предлагают готовые пакеты и гибкие тарифы, когда клиент сам «собирает» полис страхования для ипотеки.
  • Стоимость страховки. Она отличается у разных СК даже при одинаковом наборе рисков.
  • Перечень рисков. Похожие формулировки не означают один и тот же риск. Внимательно читайте правила и условия страхования. Убедитесь, что страховщик предлагает то, что вам нужно.
  • Ограничения. СК предъявляют неодинаковые требования к году постройки дома, к состоянию дома и квартиры, при страховании жизни и здоровья — к состоянию здоровья.
  • Способ оформления. У некоторых СК можно купить полис онлайн, и это займёт 5–10 минут.

Если нужно выбрать из нескольких похожих предложений, посмотрите рейтинг страховщиков и обратитесь в СК, которая находится выше.

Виды ипотечного страхования — обязательные и добровольные

Страхование ипотечного жилья служит для финансового учреждения гарантией того, что при наступлении неблагоприятных обстоятельств страховая компания компенсирует убытки. Размер компенсации определяется видами и условиями заключённых договоров. Страховка покрывает не всю стоимость жилья, а только сумму, которую заёмщик должен банку. Пример: если клиент внёс 50% от стоимости недвижимости в качестве первоначального взноса, страховой полис оформляется на остаток (50%).

Имущество

Страхование недвижимости при ипотеке необходимо, когда дом построен и сдан в эксплуатацию. Страхуются несущие и другие конструкции, стены, в некоторых случаях — инженерные коммуникации, чистовая отделка. В программу страхования входят такие риски:

  • затопление;
  • пожар;
  • стихийные бедствия;
  • злонамеренные действия третьих лиц;
  • взрыв газа, предназначенного для бытовых нужд;
  • взрыв мест хранения бытового газа.

Под страховым случаем понимают повреждение или полное разрушение окон, дверей, стен и других конструктивных элементов квартиры в результате перечисленных событий.

Жизнь и здоровье

Банк может потребовать застраховать жизнь и здоровье, если дом ещё не достроен или не введён в эксплуатацию и клиент не получил право собственности на квартиру. Страхование жизни и здоровья при оформлении ипотеки на строящееся жильё означает, что в случае болезни, утраты трудоспособности или смерти застрахованного лица банк получает компенсацию. Её размер зависит от вида страхового случая:

  • в случае болезни или временной потери трудоспособности — пропорционально тому времени, в течение которого заёмщик не мог работать и получать доход;
  • при смерти или полной утрате трудоспособности — в размере остатка долга.

Правовой титул

Страхование титула защищает интересы кредитного учреждения и заёмщика. Если сделка будет признана недействительной в связи с неправомерными действиями, совершёнными во время её заключения или ранее, страховая компания компенсирует ущерб банку и заёмщику.

Примерный список причин, по которым сделка может быть признана недействительной (он отличается у каждого страховщика):

  • сделку провели без согласия супруга;
  • продавец не отдавал отчёта в своих действиях;
  • квартира была продана несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей;
  • продавец совершил сделку под влиянием неблагоприятных обстоятельств — насилия, угроз, обмана;
  • при продаже были нарушены права человека, владеющего долей в квартире;
  • сделку совершил недееспособный или ограниченно дееспособный человек.

Часть денег направляется в счёт погашения кредита, а оставшуюся часть получает заёмщик, если иное не предусмотрено договором страхования жилья.

Важно! У каждой СК есть перечень случаев, которые не считаются страховыми. При их наступлении страхование правового титула не поможет.

На Выберу.ру можно выбрать страховую компанию из рейтинга или воспользоваться формой поиска. Чтобы подобрать подходящее предложение по страхованию ипотеки, выполните несколько действий:

  • Выберите в списке банк, где оформляете ипотеку.
  • Укажите сумму ипотечного кредита (или остаток к погашению).
  • Отметьте пол заёмщика.
  • Введите дату своего рождения.
  • Если ранее страховали ипотеку, отметьте это.
  • Нажмите «Показать цены».

Посмотрите все предложения, которые подходят под основные условия, и ознакомьтесь с ограничениями по поводу года постройки дома. Сравните цены, страховое наполнение, изучите правила страховки жилья при ипотеке и посмотрите образец полиса. Выбрав СК, нажмите «Купить полис» и перейдите к оформлению.

После заполнения электронной формы и проверки сведений вы сможете оплатить полис и получить его на электронную почту, или с вами свяжется представитель СК и проконсультирует по поводу дальнейших действий.

СсылкиПравить

По своей экономической сути ипотечное страхование является дополнительной защитой капитала кредитора, поскольку защищает его от непредвиденных потерь (ожидаемые потери заложены в структуру процентной ставки кредитора).

1. На основе стандартизированного подхода. в параграфе 72 допускают снижения коэффициента риска до 0,35. При этом ипотечные ссуды, имеющие просроченную задолженность 90 и более дней должны учитываться с коэффициентом риска не менее 1. Однако (параграф 78), если специальные резервы, к которым может относиться и ипотечное страхование, составляют более 20 %, то коэффициент риска можно сохранять в пределах 0,5.

2. На основе внутренних рейтингов (IRB), предусматривающий исторический анализ данных и формирование широкого дополнительного набора аналитических величин. Пример расчета Требований к Капиталу и взвешивания активов с учётом риска приведены в параграфе 328:

Корреляция (R) = 0,15

Взвешенные по риску активы = K x 12,5 x EAD

Несмотря на отсутствие конкретного упоминания об ипотечном страховании Базель II рассматривает его (параграфы 75, 140, 141) в ряду прочих инструментов снижения кредитного риска (гарантий, поручительств или кредитных деривативов). Банкам, как правило разрешено отражать снижение риска (и требований к капиталу) за счет ипотечного страхования. Не существует также ограничений в отношении видов/типов гарантий (спецификации продуктов ипотечного страхования), однако в рамках продвинутого IRB-подхода банки самостоятельно должны устанавливать критерии применимости той или иной формы кредитной защиты, признанные регулятором.

На общем уровне требования к страховой защите включены в контекст усовершенствованного подхода к управлению (Advanced Management Approach, AMA), тем не менее, в отношении ипотечного страхования требования банка к страховым компаниям могут быть усилены, например следующими условиями:

• поддержание минимального уровня рейтинга финансовой устойчивости;

• поддержание достаточных капитала и резервов;

• соблюдение ограничений (например, по виду страхования, по условиям перестрахования);

• консервативная инвестиционная политика.

Ключевые предпосылки, рекомендованные Базелем II в отношении использования гарантий, обеспечения или страхования:

a. Наличие юридической определенности в отношении сделок, обеспеченных залогом (включая ипотеку), балансовыми взаимозачетами, гарантиями, деривативами или страхованием.

b. Учёт дополнительных операционных рисков, связанных с использованием обеспечения (включая ипотечное страхование).

c. Степень обеспечения (гарантийного или страхового) должна быть четко определенной, неоспоримой и безотзывной.

Читайте также:  Дом по адресу Москва, б-р. Ореховый, 22, стр. 2
Ссылка на основную публикацию