После введения санкций в отношении российских банков даже элементарные платежи во многих странах порой затруднительны для граждан РФ, не говоря о покупке недвижимости; тем не менее, варианты для того, чтобы провести сделку и стать обладателем квартиры или дома, есть, один из таких способов – рассчитаться за жильё через криптовалюту.
Содержание:
Bitcoin превращается в квартиру или дом
Рынок цифровых активов за последние годы превратился в глобальную экосистему и стал частью мировых финансов. Если раньше операции с криптовалютой были уделом рисковых и продвинутых, то сегодня технология распространилась и становится интересной и приемлемой для более широкой аудитории.
Запросы на покупку недвижимости за криптовалюту поступают риэлторам и застройщикам в технологических центрах мира на протяжении уже несколько лет. Сразу оговоримся – указать в договоре купли-продажи или инвестиционном договоре Bitcoin (или другую криптомонету) в качестве валюты платежей – пока незаконно ни в одной стране. Тем не менее, в ряде государств существуют работающие схемы, в ходе которых де-юре фигурируют доллары, евро или национальные валюты, а де-факто транзакции идут через криптоденьги.
С чем связано желание клиента рассчитаться за квартиру новым, нетрадиционным и на первый взгляд рискованным способом? Игроки криптобирж стремятся диверсифицировать портфель и вывести часть капитала в реальные активы, например, в квадратные метры, и им удобнее пользоваться валютой, в которой хранятся средства.
С марта 2022 года к покупке недвижимости с помощью криптовалют часто прибегают граждане России, так как из-за санкций, а также встречных ограничений со стороны РФ рассчитаться с продавцом квартиры стало непросто. Некоторые страны оказались практически недоступными для инвесторов с российским паспортом. Однако даже в государствах, политика которых в отношении россиян мягче, таких как Турция, Таиланд, ОАЭ, Грузия, провести сделку стало сложнее. По словам экспертов зарубежных рынков, переводы со счётов не попавших под санкции банков, таких как Тинькофф, Росбанк, Райффайзенбанк, возможны, но в большинстве случаев идут с задержкой в несколько дней. Транзакции через банки, попавшие под санкции, невозможны. Были случаи, когда переводы на иностранные счета, например, со счёта Сбербанка не дошли получателю, но и не могут вернуться отправителю, так как банк-корреспондент, скажем, в Европе блокирует транзакцию. И в любом случае, гражданин России не может отправить за рубеж больше 10 000 в месяц.
В таких обстоятельствах расчёты через цифровые активы – это одна из немногих доступных альтернатив. На территории РФ приобретение криптовалюты абсолютно легально. По закону «О цифровых финансовых активах» с 1 января 2021 года Bitcoin (и другие криптомонеты) можно выпускать, продавать и покупать (не забывая при этом подавать налоговую декларацию). Запрещено оплачивать криптовалютой товары и услуги на территории страны. Забегая вперёд, скажем, что такой запрет существует во многих государствах.
В некоторых странах расчёты между застройщиком и клиентом через крипту – обычная практика, в других такие сделки не распространены или редки. Мы рассмотрели несколько направлений, которые популярны у россиян и жителей постсоветского пространства как с целью туризма, так и с целью инвестиций: Таиланд, Турция, ОАЭ, Кипр. Отметим, что актуальность этих рынков для граждан РФ выросла после фактического закрытия ряда стран для российского капитала.
Таиланд
Таиланд первым в Юго-Восточной Азии легализовал криптовалюты. Деятельность всех участников рынка регулируется законом «О цифровых активах», который принят в 2018 году. Тогда же учреждён контролирующий орган – Комиссия по ценным бумагам (SEC, Securities and Exchange Commission). Дальнейшее развитие этой сферы лоббировало в том числе Туристическое управление Таиланда (Tourism Authority of Thailand, TAT). По мнению представителей данного ведомства, статус криптопозитивной страны привлекает заинтересованных людей со всего мира, в том числе обладателей значительных цифровых капиталов.
Однако, с 1 апреля 2022 года тайскими властями принят закон, запрещающий использовать на территории страны криптовалюты в качестве средства платежа. Их разрешается применять только как инвестиционный инструмент. Кроме того, почти годом ранее был принят закон, обязывающий пользователей тайских криптобирж лично обращаться в офисы для открытия нового аккаунта (ранее достаточно было удалённой регистрации). Тренд на ужесточение правил того, как распоряжаться цифровыми активами, и внедрение государственного контроля наблюдается во многих странах мира.
По мнению экспертов жилищного рынка в Таиланде, последние изменения в законодательстве не повлияют на возможности расчётов между продавцами и покупателями квартир, так как транзакции происходят с промежуточным выходом в фиат (официальные платёжные средства, деньги в классическом понимании).
Расчёты за квартиры и виллы при помощи криптовалют широко распространены в Таиланде и уже отработаны – порядка 30% сделок, по словам экспертов локального рынка, проходит с использованием цифровых монет. Большинство застройщиков заявляют о возможности «купить квартиру за крипту» в рекламе. При этом существует две схемы сделок. Первая – когда у покупателя есть необходимая сумма в криптовалюте, и вторая – когда у клиента деньги в рублях, долларах или евро (при этом он может быть абсолютно далёк от криптовалютного мира).
В первом случае клиент выбирает квартиру или виллу у застройщика. Далее стороны обговаривают условия, в частности, решают, с помощью какой криптовалюты будет проходить сделка. Как правило, расчёты проводятся в стейблкоинах (USDT, USDC), которые привязаны к доллару и имеют малую волатильность, в отличие от монет других типов. Далее клиент перечисляет сумму со своего электронного кошелька на кошелёк застройщика. Функция покупателя на этом этапе завершена. Представитель девелопера переводит средства со своего частного зарубежного банковского счёта на банковский счёт своего же проекта за покупателя. Подчеркнём, что в Таиланде можно оплачивать недвижимость за третье лицо, просто указав в назначении платежа название проекта и номер лота.
Второй вариант схемы разработан для покупателей, которые не имеют аккаунта на бирже или лимит их кошелька недостаточен для сделки (как известно, крупнейшая система Binance ввела ограничения для россиян, на чьих счетах активы на сумму более 10 тыс. евро). В таком случае клиент из России перечисляет рубли со своего банковского счёта на банковский счёт посредника, также открытый в Российском банке. Застройщик, как и в первом случае, переводит необходимую сумму со своего зарубежного счёта на счёт своего проекта за покупателя. Между застройщиком и посредником при такой схеме предполагается сделка купли-продажи криптовалюты за рубли. Криптобиржа выступает гарантом того, что стороны, находящиеся в разных странах, выполнят свои обязательства. К накладным расходам при подобной транзакции будет относиться комиссия биржи, которая составляет 5-10%. Как правило, застройщик идёт на предоставление скидки и тем самым берёт эти издержки на себя.
Оплата криптовалютой на вторичном рынке также возможна, но такая практика имеет больше нюансов и менее распространена. Посредником в подобных сделках может быть представитель агентства. Он принимает криптовалюту от покупателя на свой криптокошелёк на бирже (криптовалюта на этом этапе резервируется), затем конвертирует её в фиатные деньги, переводит их на банковский счёт, а с него – на счёт продавца недвижимости. Интересы покупателя защищены, так как биржа акцептует сделку только после того, как «видит» банковский чек об оплате криптовалюты.
Описанные схемы возможны при приобретении имущества на условиях Leasehold. В отличие от Freehold (безусловное право владения, полная частная собственность), Leasehold позволяет зарегистрировать квартиру в долгосрочную аренду до 90 лет с правом продления. В таком случае процедура регистрации упрощена и не требует подтверждения, что деньги перечислены именно от того лица, на которое оформляется собственность. Это даёт возможность перевести средства на счёт продавца квартиры с личного счёта представителя агентства (посредника).
Отметим, что надёжнее проводить сделки с расчётом через крипту, покупая квартиру у юридического лица, – застройщика. Такие расчёты, по мнению экспертов рынка, безопасные и оперативные.
Если планируется покупка недвижимости у собственника или застройщика, которые предпочитают традиционные способы расчёта, всегда есть вариант конвертации цифровых средств в евро, доллары или национальную валюту через обменный пункт. Комиссия при этом составляет, как правило, 1,5-3%
Турция
В Турции криптовалюта признаётся в качестве актива, а не как средство платежа. Ещё годом ранее, чем в Таиланде, в апреле 2021 года, был принят закон о запрете оборота криптовалют и расчетов в цифровых деньгах на территории страны.
Так же как и в Таиланде, в Турции активно развивается практика продажи недвижимости через цифровые монеты. При этом договор заключается в лирах или евро, а агентство или застройщик по сути выполняют функцию по промежуточному переводу виртуальных средств в реальные. При перечислении криптовалюты на счёт продавца, либо на счёт посредника (в этом случае оплачивается комиссия 1,5-2%) сумма в USDC/USDT меняется на фиатные деньги по курсу на день оплаты и перечисляется на банковский счёт компании-застройщика или физического лица, которое продаёт квартиру. Отметим, что купить/продать криптовалюту можно только за официальную валюту, принятую в стране. То есть, с банковского счета в России можно покупать криптовалюту только за рубли. А на банковский счёт в Турции допустимо вывести только лиры.
Стоимость перевода, вне зависимости от суммы, если использовать, например, USDT, будет равна 1 доллару. Дополнительные расходы при этом складываются из разницы в курсах валют плюс комиссия биржи. Совокупные издержки составляют, как правило, примерно 5%.
Покупатель может также вывести криптовалюту на свой личный банковский счёт, открытый в Турции, и самостоятельно отслеживать колебания курсов. Если своего счёта нет, альтернативный вариант – расчёты через посредников. В Москве, Петербурге, Киеве есть офисы-обменники, совладельцы которых – граждане Турции. Клиент может принести деньги в Москве и в течение дня получить наличные уже в Анталье. В России операции присваивают код, и в Турции предъявителю этого кода выдаётся оговорённая сумма, за вычетом комиссии, размер которой колеблется от 1% до 7%. Чем больше сумма, тем меньше комиссия. Такая схема выгодна для крупных переводов.
Многие турецкие застройщики уже завели криптокошельки и предлагают покупателям проводить расчёты на виртуальной площадке. Купить квартиру за крипту на вторичном рынке сложнее. Таких сделок намного меньше. Как и Таиланде, в Турции в этом случае необходимо посредничество физического лица для вывода виртуальных денег в реальные.
ОАЭ
Дубай – город, в котором в 2017 году прошла первая в мире сделка купли-продажи недвижимости за криптовалюту — виртуальными средствами клиент оплатил 50 апартаментов в комплексе Aston Plaza and Residences. Однако в последние годы в Эмиратах принято несколько новых законов (самый свежий из которых – в марте 2022 года), закрепляющие за криптой статус виртуального актива, но не валюты, и регулирующие деятельность криптоиндустрии. Таким образом, использование цифровых монет для платежей на территории страны официально не разрешено.
Застройщики или продавцы не принимают цифровую валюту напрямую – они получат платежи в дирхамах ОАЭ или долларах США. Тем не менее, они сотрудничают с надежными лицензированными брокерами цифровых валют, расположенными в разных частях мира, где Bitcoin, Ethirium, ADA, USDT и другие криптовалюты конвертируются в фиат. Стоимость перевода средств составляет от 1% до 3% в зависимости от срочности и суммы транзакции.
Используя криптовалюту, можно купить жильё как на первичном рынке, так и на вторичном, у собственника. Во втором случае также необходимо будет воспользоваться услугами посредников для конвертации цифровых денег в реальные. Отметим, что для оплаты используются банковские чеки – расчёты наличными запрещены в рамках государственной политики по борьбе с отмываем денег.
Эксперты рынка недвижимости в Эмиратах подчёркивают, что перед приобретением квартиры или виллы с помощью криптовалюты, необходимо осознавать связанные с этим способом значительные риски.
Кипр
На Кипре криптовалюта нелегальна. Центробанк не признаёт криптовалюту средством платежа. На первичном рынке сделки с использованием критовалюты не практикуются. У девелоперов мало желания работать с криптой, так как у них нет возможности перевести её в фиат.
На вторичном рынке подобные кейсы есть, но они единичные. Если клиент настаивает на проведении сделки с использованием криптовлюты, агентство, которое компетентно, может пойти навстречу и предложить схему с покупкой виртуальных денег на лицензированных биржах других стран, предварительно убедившись в законном происхождении цифровых активов. Для этого проводится процедура KYC (Know Your Customer) – проверка персональных данных клиента, а также Due Diligence – оценка объекта инвестирования. Для того чтобы обезопасить сделку, рекомендуется также собрать полный комплекс сопроводительных документов, чтобы в случае необходимости доказать, что объект был куплен и оплата произведена.
Минимизировать иски
Расчёты за недвижимость через криптовалюту становятся популярными, так как дают некоторые преимущества свободы от банковского контроля и ограничений, которые неизбежны в традиционных финансовых институтах и часто имеют конъюнктурную подоплёку. Хотя, безусловно, нельзя считать, что крипторынок совсем не зависит от конъюнктуры, но он в этом отношении гораздо более независим.
Конечно, описанная технология расчётов имеет свою степень риска. Средства по договору от имени покупателя переводит персона «со стороны», и есть вероятность, что в будущем придётся доказывать свою право на приобретённый объект или объяснять происхождение средств. С этой точки зрения необходимо учитывать, принята ли в данной стране практика проверок банковских операций со стороны государства. Например, в Таиланде такой практики нет, и можно идти на сделку смело. А, скажем, на Кипре, напротив, очень жёсткий контроль.
Решение, идти на эти риски или нет, зависит от доступности иных вариантов решения задачи. Если их нет или они ограничены, нужно постараться минимизировать вероятность негативных сценариев. Самое главное при этом – выбор партнёра, которому можно доверять.
Благодарим за помощь в подготовке материала наших экспертов:
Карена Чичяна, старшего партнёра в Exotic Property, Таиланд
Александру Гилееву, руководителя отдела продаж в Wing Samui Condo, Таиланд
Артёма Спирина, управляющего директора в 1st Broker Cyprus, Кипр
Анастасию Кезик, директора по маркетингу в Alanya Property Sales, Турция
Роксолану Рубцову и Равшана Исхакова, финансового директора в Fam Properties, ОАЭ
Первая попытка купить недвижимость за биткоин состоялась в 2013 году. На продажу был выставлен небольшой домик в Канаде. Сегодня покупка квартир, вилл и даже дворцов за криптовалюту стала нормой. К примеру, во Франции на продажу выставили целый замок площадью более 900 м2.
Принимают оплату этой разновидностью цифровой валюты не только частные лица, но и крупные компании. В Британии оплату криптовалютой стал принимать оператор недвижимости Re/Max.
С другой стороны, во многих странах биткоины запрещены или не признаются формой расчёта. Центральный банк Китая запретил все транзакции с биткоинами. Похожий запрет действует в Алжире, Египте, Марокко и некоторых других странах.
Нет официальной возможности оплатить криптовалютой товары или услуги и . В США она признана капитальным активом, но инвесторы вынуждены платить довольно высокие налоги с любых операций.
А решение повысить налоги на инвестиционный доход, а также налог на прирост капитала, вовсе обвалил курс биткоина на $16 000 за неделю. Но зачем вообще покупать или виллу за криптовалюту?
Чем выгодна такая форма расчёта? На самом деле, у неё довольно много преимуществ, начиная от скорости транзакции и заканчивая возможностью снизить налоговую нагрузку в несколько раз.
Кроме того, некоторые страны готовы выдать ВНЖ или гражданство крипто-инвесторам. Подробнее можно узнать в нашем
Хотите стать гражданином одной из crypto-friendly стран?
Получите бесплатную индивидуальную консультацию от экспертов Migronis
Зачем покупать недвижимость за биткоин?
Использовать криптовалюту при расчётах выгодно не только покупателям, но и продавцам. Строительная компания может токенизировать актив. То есть, разделить его на цифровые доли.
Еще одна причина купить квартиру, дом и другую недвижимость за криптовалютузащита от девальвации в случае краха рынка. Несмотря на впечатляющий рост за последние годы, курс биткоина и других криптовалют довольно нестабилен.
Например, капитализация рынка может сократиться на 140 миллиардов долларов за сутки. Поэтому есть смысл вложить часть средств в менее рискованные активы. И недвижимость здесь подходит как нельзя лучше.
Скажем, по оценкам портала Imovirtual, жилье в Португалии подорожало на 7,6% за год. Португалия здесь выбрана неслучайно. Во-первых, в стране уже активно идёт торговля недвижимостью за криптовалюту.
В 2021 году застройщик Prometheus International продал две роскошных виллы на Мадейре на общую сумму в €4,1 миллиона евро. Покупателем стал один из первых инвесторов в криптовалюту Cardano, поэтому расплатился он монетами ADA.
Во-вторых, Португалия лояльно относится к иностранным инвесторам. Страна предлагает получить вид на жительство за инвестиции, а также гарантирует особый налоговый статус на 10 лет.
Ещё Португалия станет тихой гаванью для тех, кому грозит уголовное преследование за действия с криптовалютой в своей родной стране. А паспорт самого западного государства Европы открывает безвизовый въезд в более чем 180 стран мира.
Третья причина купить недвижимость за биткоиныскорость и простота. Сделка происходит без перевода средств из одного банка в другой, что позволяет быстрее завершить процесс купли-продажи.
Кроме того, при оплате криптовалютой требуется оформлять меньше документов, что упрощает процедуру и еще больше ускоряет её. Не нужна и конвертация денег, когда евро нужно переводить в доллары или наоборот.
Что может помешать купить недвижимость за криптовалюту?
Очевидно, что через несколько лет даже самые консервативные государства признают биткоин или эфириум платёжным средством. Но сегодня инвесторы еще могут столкнуться с рядом сложностей при покупке имущества за цифровую валюту:
С другой стороны, обе трудности сами изживут себя за последующие годы. Кроме того, уже начинают появляться страны, где криптовалюта признана официальным платёжным средством.
Недвижимость за крипту+второе гражданство бонусом!
В ряде стран вы можете не просто купить недвижимости за биткоины, но и получить ВНЖ или паспорт этого государства. Такой подход позволяет решить сразу несколько проблем.
Вы платите гораздо меньше налогов, получаете желаемый дом, виллу или долю в гостиничном комплексе, а также второй паспорт, который откроет для вас мир безвизовых путешествий.
Напрямую перевести биткоины на государственные счета нельзя. Однако есть возможность оформить гражданство за криптовалюту, воспользовавшись услугами проверенного лицензированного агентства, которое законными методами проведет клиента по процессу.
Где можно купить недвижимость за криптовалюту?
Во многих странах мира или любую другую вещь за биткоин запрещено законом. Но это не мешает гражданам, которые находят нелегальные схемы для своих финансовых операций.
Однако мы не будем рассматривать такие возможности, потому что они чреваты штрафами и даже уголовным преследованием.
Вместо этого лучше рассмотреть недвижимость за криптовалюту в тех государствах, которые лояльно относятся к такой форме расчета.
Топ-стран, где дружелюбно относятся к крипто-инвесторам:
Почти все эти страны объединяет то, что они не просто разрешают сделки с криптовалютой, а еще готовы предоставить свой паспорт за инвестиции. И это не просто бонус. Второе гражданство для крипто-инвестора — реальный шанс решить проблемы с личной безопасностью и безопасностью своих средств, снизить налоговое бремя.
Ряд государств из списка не просто разрешают транзакции в биткоинах, а готовы выдать второй паспорт за покупку недвижимости.
налогами операции с криптовалютой. Bitcoin считается в стране платёжным средством и не облагается НДС.
В самом западном государстве Европы уже продают и покупают недвижимость за криптовалюту. Мягкая налоговая политика начала привлекать и многих инвесторов. Например, в Португалию знаменитая семья «биткоин-кочевников» Тайхутту.
Они объяснили своё решение именно отсутствием налогов.
С другой стороны, если работа с криптовалютой является вашей профессиональной деятельностью, то официально регистрироваться и платить налоги всё-таки придётся. В остальных случаях Португалию смело можно назвать «крипто-раем».
К тому же, здесь действует программа получения ВНЖ за инвестиции, которая в будущем позволяет стать гражданином Евросоюза.
GOLDEN VISA PRESENTATION
Скачайте подробный гайд с примерами объектов недвижимости в Португалии и условиями фондов
Раньше страна позволяла сразу получить паспорт за инвестиции, но сегодня нужно сначала оформить ПМЖ. С другой стороны, инвестор может претендовать на паспорт ЕС уже через 1-3 года после получения разрешения на постоянное место жительства.
получить ПМЖ Мальты нужно совершить комбинированную инвестицию на €520 000. Можно купить или арендовать недвижимость, сделать взнос в мальтийскую неправительственную организацию и доплатить за каждого члена семьи в заявке по €7500.
Мальта стала настоящим блокчейн-островом. Здесь открыли свои офисы такие крупные торговые площадки, как OKEx, Binance и BitBay. Республика стала первым государством в мире, которое приняло открытое и понятное законодательство в области криптовалют.
Еще одно преимущество Мальты заключается в том, что не обязательно посещать остров, чтобы вести здесь бизнес. А налоговое администрирование удобное и понятное.
Сент-Китс и Невис
Власти Сент-Китс и Невис начали с того, что разрешили оплачивать продукты или обед в ресторане биткоинами. Сейчас криптовалюта уже признается активом и доказательством платежеспособности инвестора, который хочет получить гражданство Сент-Китс и Невис.
Небольшой государство в восточной части Карибского моря уже стало второй родиной для нескольких крипто-инвесторов. Один из самых ярких примеров — история Роджера Вера. Это мультимиллионер, основатель портала Bitcoin.com и самый известный сторонник проекта Bitcoin Cash.
Он отказался от американского гражданства и стал подданным Сент-Китс. По словами инвестора, он не только снизил налоговую нагрузку, но и получил возможность путешествовать по всему миру, ведь паспорт Сент-Китс и Невис открывает безвизовый доступ в 156 стран.
Страны безвизового доступа для граждан Сент-Китс и Невис
«Я вышел из гражданства США 4 февраля 2014 года. Сейчас я гражданин замечательной страны Сент-Китс и Невис. Для меня получилось все удачно (оформление документов — ред.). Это было быстро, дешево и надежно.
Живу тут несколько месяцев в году, а затем еду в другие страны мира продвигать экономическую свободу в мире, используя для этого биткоин-кеш.»
Роджер Вер — Выход из гражданства США, Карибский паспорт, биткоин и либертарианство
Антигуа и Барбуда
Правительство Антигуа и Барбуды активно работает над изменениями в законодательстве, чтобы разрешить покупку паспорт для инвесторов за биткоины.
Но уже сейчас Антигуа и Барбуда — это настоящая «налоговая гавань». Здесь нет налогов на мировой доход, дивиденды, богатство, наследство. Нет налога и на прирост капитала. К слову, именно под него чаще всего и попадает криптовалюту во многих странах.
Сальвадор стал первой страной в мире, которая признала биткоин официальной валютой. Местные жители не только могут приобрести дом или квартиру за криптовалюту, но и устанавливать цены в BTC, уплачивать ими налоги.
Важно, что биткоин не облагается сбором на прирост капитала и принимается во всех сферах экономики, как средство оплаты.
Президент Найиб Букеле , что любой иностранный крипто-инвестор сможет получить ПМЖ Сальвадора. Ещё страна готовится запустить программу получения паспорта за криптовалюту.
Для оформления гражданства нужно будет инвестировать определенное количество биткоинов в экономику страны.
Сравнить инвестиционные программы, которые предлагают гражданство за криптовалюту, можно в нашем гайде.
В Сингапуре криптовалюта не признаётся материальной собственностью и не подлежит налогообложению. Поэтому операции с биткоинами или эфириумом не облагаются никакими налогами и приравнены к сделкам с бартером. Налог на прирост капитала тоже отсутствует.
Единственное исключение касается компаний, у которых основная деятельность заключается в торговле криптовалютой или приёме её в качестве оплаты. Они обязаны платить подоходный налог.
Но если физическое лицо или любая другая организация захотят купить недвижимость за биткоин, такая сделка облагаться налогами не будет.
CARIBBEAN CITIZENSHIP-BY-INVESTMENTS PRESENTATION
Мы подготовили для вас презентацию с подробным сравнением преимуществ паспортных программ Карибских стран
Ещё в 2018 году 50 элитных квартир было продано за криптовалюту. Сегодня гораздо больше застройщиков предлагают такую форму расчёта. Более того, по The New York Times некоторые крипто-инвесторы покупают сразу до 10 объектов недвижимости.
Но как происходит сам процесс?
Есть два варианта. Первый — когда продавец хочет получить за объект только доллары или евро. В таком случае нужно обменять биткоины на наличные деньги, чтобы заплатить.
Во втором случае продавец согласен получить оплату за покупку недвижимости в криптовалюте. Тогда остаётся лишь договориться об окончательной цене и произвести транзакцию.
об особенностях приобретения недвижимости за криптовалюту можно в нашей специальной статье.
Обращайтесь за бесплатной консультацией к нашим экспертам и присоединяйтесь к нашему комьюнити
Получить консультацию по программе
Укажите ваши актуальные контактные данные
Как купить недвижимость за криптовалюту?
Уже давно не новость, что недвижимость можно купить за криптовалюту. Такая сделка дает возможность приобрести квартиру не предоставляя отчет о своем заработке. Как это сделать рассказываем в этой статье.
Преимущества покупки недвижимости с помощью криптовалюты.
Самая первая сделка с криптовалютой и недвижимостью произошла в 2013 году. Канадец выставил на продажу небольшой домик с участком земли, и в качестве оплаты указал Биткоин.
В 2015 году, таким видом сделок заинтересовались крупные застройщики. Одна британская компания продала за криптовалюту 50 квартир в Aston Plaza and Residences в Дубае. Они стали первой крупной компанией, которая в качестве оплаты приняла Биткоины.
Главные преимущества покупки недвижимости за криптовалюту это:
Так как биткоин, является высоковолатильным активом, то надежнее всего использовать в качестве оплаты за недвижимость USDT (Tether). Потому что цифровой доллар более стабилен, по сравнению с другими криптовалюты. Подробнее о USDT читайте тут.
В каких странах можно купить недвижимость за криптовалюту USDT?
Покупка квартир и коммерческих помещений с помощью крипты, разрешена уже во многих странах. Здесь, мы расскажем о Турции, Дубае и Кипре.
Турция. Считается самой доступной страной, где иностранец может купить недвижимость за USDT, Bitcoin и другие криптовалюты. Застройщик выступает в качестве обменника, и дает возможность приобрести квартиру или дом онлайн. Сделка с использованием криптовалюты, аналогична с банковской.
Чтобы купить недвижимость в Турции за криптовалюту удаленно нужно
Дубаи. 015 году, управление по финансовому регулированию и надзору Дубая DFSA — выпустило закон для инвестиционных токенов. Теперь купить недвижимость в Дубаи за виртуальные деньги легально. Здесь большое количество застройщиков и компаний, которые принимают вместо фиатных денег, криптовалюту.
Процедура перевода занимает меньше 30 минут, для этого необходимо
Кипр. С каждым годом на острове становится популярным оплачивать недвижимость криптовалютой. 30 % жителей и застройщиков уже готовы продавать недвижимость за электронные деньги.
Контракт совершается на специальных интернет-площадках
Главная проблема таких сделок — это резкая волатильность криптовалюты. Поэтому, купить квартиру можно только по актуальному курсу на момент совершения сделки. Еще, существует риск в невозвратности денежных средств. Если вы ошибочно отправили криптовалюту на крипто-кошелек другого человека, то отметить операцию невозможно.
Покупка собственности за криптовалюту отличается от традиционной тем. Свидетельство на право собственности вы получаете только после оплаты недвижимости.
Как купить Биткоин без верификации
Что такое NFT простыми словами
Курс Dogecoin взлетел на 22%
Первая криптовалюта появилась в 2009 году и называется Bitcoin (BTC). О токене, основанном на новой технологии шифрования тогда знали только энтузиасты из IT, которые прочили ему большое будущее. По мере того, как число пользователей и инвесторов увеличивалось, цена Bitcoin росла. В 2011 году стоимость Bitcoin пробила отметку в $1.
Ключевым фактором, который привел к росту популярности и стоимости Bitcoin, было то, что он позволял пользователям осуществлять финансовые транзакции в электронном виде, минуя таких посредников как банки. Это делало его привлекательным для людей, которые не доверяли банковской системе или не имели доступа к ней.
В следующие популярность биткоина продолжала расти, а его стоимость обновляла рекорды. В 2017 году Bitcoin достиг цены в $20 тысяч. Хотя цена биткоина может колебаться, в целом ее рост продолжается по сей день. Сегодня биткоин принимается многими онлайн-магазинами, ресторанами, банками и другими компаниями, а многие государства признают легальными сделки с недвижимостью за Bitcoin.
Создатель Bitcoin Сатоши Накамото опубликовал белую книгу, описывающую концепцию децентрализованной электронной валюты. С тех пор на рынке криптовалют постоянно появляются новые проекты и альтернативные монеты, но Bitcoin остается наиболее популярной и ликвидной.
Большой популярностью пользуется Ethereum (ETH), созданный командой под руководством россиянина Виталия Бутерина в 2015 году. Бутерин, который ранее работал над разработкой Bitcoin Magazine, собрал группу разработчиков для создания инновационной платформы, использующей технологию блокчейн. Ethereum был создан как платформа для создания децентрализованных приложений (DApps) и смарт-контрактов, которые могут быть выполнены автоматически, без участия третьих сторон. Ethereum была первой криптовалютой, которая активно использовала идею «умных контрактов», что привело к созданию новых возможностей для создания децентрализованных сервисов и приложений.
На блокчейне Ethereum в 2017 году появились NFT токены. Благодаря новому стандарту ERC-721 стало возможным создавать уникальные токены с цифровыми активами. Но настоящий бум на рынке NFT произошел только в последние годы. Изначально NFT технология была придумана, чтобы помочь музыкантам, художникам и другим творческим людям заработать на своих цифровых работах без потери контроля над их владением и использованием. Однако позже NFT сами стали произведениями искусства и многие были проданы на аукционах за баснословные деньги, вот лишь несколько примеров:
«The Merge» Пака – продан за $91,8 миллиона на платформе Web3.
The First 5000 Days» Майка Винкельмана – продан за $69,3 миллиона на аукционе Christie’s.
«CryptoPunk #3100» – продан за $7,57 миллиона на аукционе Sotheby’s.
Поэтому сегодня ликвидность криптовалюты не ставится под сомнение. Многие страны воспринимают ее, как платежное средство, либо как ценный актив, поэтому допускают сделки с недвижимостью за криптовалюту. Чаще всего сделка по покупке недвижимости подразумевает конвертацию криптовалюты в фиатные деньги, но есть и примеры успешных сделок с прямым расчетом с криптовалюте. В целом, на сегодняшний день покупка недвижимости за криптовалюту возможна во многих странах, просто сделки везде оформляются по-разному. Вот несколько примеров:
Первая сделка по покупке недвижимости за криптовалюту состоялась в Индонезии в 2014 году. Покупатель роскошной виллы на Бали пожелал остаться анонимным, однако известно, что заплатил он 800 биткоинов (BTC), что на тот момент составляло порядка $500 тысяч. Сделка состоялась в течение часа. Это значительно быстрее, чем обычно, несмотря на то что в 2014 году криптовалюта в Индонезии имела статус биржевого товара и лишь в начале 2023 года стала классифицироваться, как ценные бумаги. С 2022 года Индонезия взимает налог в размере 0,1% с дохода и операций с цифровыми активами. На территории Индонезии работает множество площадок по покупке недвижимости за криптовалюту, а в конце 2022 года власти объявили о намерении создать государственную биржу криптовалют.
Первая покупка недвижимости за эфир (ETH) состоялась в стране в 2017 году. Обладателем квартиры в Киеве стал основатель популярного издания о технологиях и стартапах TechCrunch Майкл Аррингтон. Сумма сделки составила 212,5 эфиров (ETH), что на тот момент было эквивалентно $60 тысяч. Право собственности на квартиру было оформлено, как NFT токен, который записали на юрлицо. Позже Аррингтон продал квартиру на NFT аукционе. Покупатель стал новым собственником юрлица, владеющего токеном. Уникальная сделка стала первой в своем роде.
В 2022 году Украина легализовала криптовалюту, теперь она имеет статус ценных бумаг. Тогда же Украина заняла третье место в рейтинге глобального индекса приятия криптовалют, который ежегодно составляет Chainalysis.
Португалия – первая европейская страна, где была совершена покупка недвижимости за криптовалюту. В октябре 2021 года анонимный инвестор приобрел две виллы на Мадейре, стоимостью более $4 миллиона. Сделка проходила в криптовалюте Cardano – пятой по капитализации среди криптовалют. Широкую известность также обрела сделка, заключенная в мае 2022 года – некий инвестор приобрел трехкомнатные апартаменты в Браге за 3 биткоина, что на тот момент составляло около €110 тысяч.
Центробанк Португалии лицензирует работу криптобирж, но расчеты в стране разрешены только в евро. Желающие купить недвижимость в Португалии имеют возможность расплатиться криптовалютой с частными продавцами и некоторыми застройщиками, но те будут вынуждены в дальнейшем воспользоваться одной из легальных криптобирж. В 2023 году Португалия обложила налогом действия с криптовалютой. Налог на брокерские комиссии составит 4%, налоговый сбор на бесплатные транзакции – 10%. Налог на прирост капитала для криптоактивов, которые хранятся не более 365 дней, – 28%, как и аналогичный сбор в обычной валюте.
Объединенные Арабские Эмираты
В ОАЭ двойственная ситуация. Несмотря на то, что официально расплачиваться криптовалютой в ОАЭ нельзя, экономическое чудо Ближнего Востока не обошлось без блокчейна. Эмир Дубая Шейх Хамдам Бин Мохаммед Аль Мактум в 2016 году объявил стратегию перехода работы госорганов и документооборота на собственную блокчейн-платформу.
В 2018 году была запущена «Блокчейн-стратегия Эмиратов 2021», целью которой стал переход к 2021 году 50% документооборота всех Эмиратов на блокчейн, что позволит экономить 11 миллиардов дирхамов ($3 миллиарда), 398 миллионов печатных документов, 1.6 миллиарда транспортных километров и 77 миллионов рабочих часов ежегодно. На сегодняшний день на блокчейне в ОАЭ работает сервис по проверке банковских чеков «Emirates NBD», дорожно-транспортное управление Дубая и ряд других государственных организаций.
Таким образом ОАЭ активно развивает собственную блокчейн-платформу, но к другим относится настороженно. В ОАЭ криптовалюты до сих пор не признаны платежным средством. Тем не менее, в Эмиратах есть лицензированные крипто-биржи. Первая лицензия выдана в Дубае в 2018 году компании Regal RA DMCC. С криптовалютой также работают многие застройщики и агентства недвижимости. В сделках с недвижимостью за криптовалюту в ОАЭ в договоре указывается сумма в дирхамах или в долларах.
Повышенная волатильность национальной валюты Турции породила интерес турков к криптовалюте. В 2020 году Турция заняла четвертое место в рейтинге стран по количеству людей, пользующихся криптовалютой.
При этом криптовалюта в Турции не легализована, а в 2018 году правительство Турции объявило, что криптовалюты не являются законным средством оплаты, и запретило банкам проводить транзакции с криптовалютами. В 2021 году идентичный указ Но несмотря на государственные запреты, популярность криптовалют в Турции только растет. В Турции можно покупать за криптовалюту авиабилеты, расплачиваться в отелях и ресторанах, покупать ювелирные изделия, автомобили и многое другое. В некоторых магазинах и торговых центрах также можно проводить покупки с помощью криптовалюты. Это касается и недвижимости, но обе стороны сделки должны выразить официальное согласие на расчет в криптовалюте. В Турции действует получения гражданства за покупку недвижимости стоимостью от $400 тысяч или равноценных инвестиций в экономику. Для этого вполне реально использовать капитал, выведенный через одну из местных криптобирж, при этом процедура подтверждения источников капитала имеет формальный характер.
Германия одна из первых озаботилась данным вопросом и присвоила криптовалюте статус цифровой валюты еще в 2013 году. Однако, Национальный банк Германии и Европейский центральный банк высказывались о рисках, связанных с использованием криптовалют, в том числе о возможном использовании для финансирования терроризма и отмывания денег. В марте 2021 года Германия приняла закон, ужесточающий контроль над криптовалютными платежами и обязывающий криптовалютные компании, в том числе биржи и кошельки, соблюдать требования по борьбе с отмыванием денег и финансированием терроризма. В начале 2023 года Германия запретила покупку недвижимости за наличные и криптовалюту исходя из тех же соображений.
Статус криптовалюты в Таиланде неоднозначный. В 2018 году правительство страны запретило любые операции с криптовалютами, включая их покупку и продажу. Однако в 2019 году запрет был частично отменен, и теперь криптовалюты могут использоваться в качестве средства оплаты в некоторых компаниях и интернет-магазинах.
Список товаров и услуг может отличаться в зависимости от каждой отдельной компании. Некоторые рестораны, бары и гостиницы могут принимать криптовалюту в качестве оплаты. Но в целом, использование криптовалюты в Таиланде пока что ограничено и чтобы рассчитаться, скорее всего придется обменять свои криптовалюты на тайский бат для проведения платежей. Обналичить криптовалюту можно через легальные и вполне распространенные биржи цифровых активов – первая появилась в Бангкоке в 2017 году.
Первая сделка с недвижимостью за криптовалюту состоялась в Черногории в 2017 году. Три роскошные квартиры на побережье в Будве были проданы анонимному криптоинвестору за 420 биткоинов, что на тот момент было эквивалентно $3,2 миллионам.
Криптовалюта не является платежным средством в Черногории, но и запретов на ее использование нет. Власти страны достаточно лояльны к гражданским правоотношениям, поэтому по соглашению сторон могут заключаться самые разные сделки.
Есть также несколько примеров покупки недвижимости за криптовалюту на Кипре. В 2018 году иностранный инвестор купил квартиру в Ларнаке за более чем 120 биткоинов. В том же году несколько агентств объявили, что принимают биткоины в качестве оплаты за некоторые свои объекты недвижимости на Кипре.
Несмотря на это, криптовалюта все еще не очень популярна на Кипре. Едва ли ей получится воспользоваться в рамках программы ПМЖ за инвестиции. Статус постоянного резидента Кипра обретают покупатели недвижимости от застройщика на сумму не менее €300 тысяч. Криптоактивы в данном случае использовать не получится — кипрские банки проводят тщательную проверку KYC и Due Diligence и уточняют, каким именно образом получен капитал. Так как по криптовалюте все ещ нет единого законодательства и налогового регулирования, она до сих пор остается в серой зоне, так как установить источники доходов проблематично.
Вануату – одна из первых стран, полностью легализовавших криптовалюту, в 2018 там избрали первого в мире цифрового гражданина, который получил идентификационный номер в блокчейне. В Вануату можно расплатиться криптовалютой в отелях, в магазинах и ресторанах, а также оплатить экскурсии и авиабилеты. Участие в программе гражданства за инвестиции нельзя оплатить криптовалютой напрямую, но цифровые активы можно обменять на фиатные деньги. Комитет по гражданству проводит проверку источников средств и Due Diligence заявителей, но она не такая строгая, как, например, на Карибах.
Несоответствие проверки международным стандартам, по мнению Евросоюза, и стало одной из причин приостановки безвизового въезда граждан Вануату в Шенгенскую зону. У Вануату осталось около 12 месяцев для реформирования программы гражданства. Вероятно, проверка Due Diligence, которая исследует источники средств, станет намного сложнее и дороже, так что сейчас удачное время, чтобы инвестировать криптоактивы во второй паспорт. В стране есть несколько лицензированных криптовалютных бирж и крипто-ATM. Официальная валюта Вануату — вату, но также пользуются популярностью доллары США и австралийские доллары. Мы писали подробнее о способах получения гражданства Вануату, можно прочесть
В каких странах криптовалюта незаконна?
Почти в каждой стране мира так или иначе можно расплатиться криптовалютой. Где-то она является официальным платежным средством, где-то разрешены согласованные сделки, в иных случаях можно найти выход в лице криптобирж, обменников, или частных покупателей. Однако есть страны, в которых криптовалюта имеет незаконный статус.
Самой большой страной-противником криптовалют является Китай. С одной стороны, Китай ведет активные разработки в области блокчейн-технологий. Однако правительство Китая уже несколько лет ограничивает использование криптовалют в стране и запрещает не только ICO-проекты, но и даже обмен криптовалюты на юань в крупных биржах.
Криптовалюты также запрещены в Бангладеше, Боливии, Колумбии, Эквадоре, Иране, Непале, Марокко, Пакистане, Саудовской Аравии, Таджикистане, Узбекистане и Тунисе.
На фоне всех вышеперечисленных стран выделяется Северная Корея, которая ежегодно сталкивается с обвинениями в краже криптовалюты по всему миру для оплаты своей ракетной программы. По данным ООН, Северная Корея содержит мощные группировки хакеров, которые этим занимаются. По подсчетам Chainalysis, за последние 5 лет хакеры КНДР незаконно завладели разными криптоактивами на $1,5 миллиарда.
Цивилизация не стоит на месте и возможно завтра блокчейн если не заменит, то хотя-бы создаст полноценную альтернативу традиционной финансовой системе. Многие страны уже частично перевели документооборот на блокчейн и лицензировали криптобиржи. В декабре 2022 года Доминика объявила о создании национального токена на блокчейн. Покупка Dominica coin (DMC) станет новой опцией для получения гражданства Доминики наравне с невозвратным взносом в государственный фонд (от $100 000 сейчас) и покупки одобренных правительством объектов недвижимости (от $200 000). Таким образом Доминика стала первой страной, дающей гражданство за инвестиции в криптовалюту и не исключено, что этому примеру вскоре последуют и другие.
