В период борьбы с коронавирусом для многих арендаторов недвижимости актуальным стал вопрос отсрочки или снижения арендных платежей. О доступных вариантах решения этих вопросов — в нашем материале.
По
правительства России в 2020 году
отсрочку по арендной плате получили представители малого и среднего бизнеса, которые
снимают помещения в собственности федеральных властей. Выплатить эти деньги предприниматели
должны будут либо равными частями в 2021 году, либо как-то иначе по договорённости
с арендодателем.
Аналогичные меры правительство предложило ввести региональным властям.
В частности, власти Москвы от платежей
арендаторов городских
земельных участков и помещений, которые приостановили деятельность. Это касается
ИП и организаций, работающих в сфере общепита, торговли, культуры, спорта, досуга,
развлечений, образования, туризма, бытовых услуг.
Арендные каникулы будут продолжаться с первого числа месяца,
в который
компания приостановила работу, до последнего дня месяца возобновления работы,
но не ранее 1 июля 2020 года.
Эти меры не касаются предпринимателей, которые
снимают
коммерческую недвижимость. Разбираемся, какие варианты есть у них.
Ввиду масштабного количества мероприятиям по предупреждению и распространения инфекции, вызванной коронавирусом 2019-nCoV в городе Москве, так называемых ограничительных мер, органами государственной власти издается ежедневно все больше новых подзаконных и правовых актов.
24 марта 2020 года утверждены меры экономической поддержки организаций в условиях режима повышенной готовности, Постановлением Правительства Москвы № 212, документ опубликован в соответствии с Законом № 63 от 28.11.2012 О внесении изменений в статью 21 Закона города Москвы от 14 декабря 2001 года № 70 «О законах города Москвы и постановлениях Московской городской Думы» и статью 19 Закона города Москвы от 8 июля 2009 года № 25 «О правовых актах города Москвы».
Организации, заключившие договор аренды земельного участка и нежилых объектов, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, приостановившие свою деятельность на время указанного режима, освобождены от внесения арендной платы на срок временного приостановления деятельности.
В список данных организаций входят те, которые функционируют в области культуры, физкультуры и спорта, выставочной, развлекательной, просветительской, образовательной деятельности, организации досуга и социально-воспитательной работы с населением, в соответствии с указом Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности».
Организации, осуществляющие деятельность в сфере гостиничных услуг, общепита и туризма, арендующие земельные участки и нежилые помещения, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков на территории города Москвы, смогут получить отсрочку внесения арендной платы за апрель, май и июнь 2020 г. Отсрочка действует до 31 декабря 2020 г.
В соответствии с пунктом 16.1. Указа Мэра Москвы от 27 марта 2020 г. N 33-УМ «О внесении изменений в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ» Распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством, повлекшим введение режима повышенной готовности в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», который является обстоятельством непреодолимой силы.
Аналогичные мнения были отражены ведомствами в письмах Минфина РФ от 19.03.2020 № 24-06-06/21324, Письмо ФАС РФ от 18.03.2020 № ИА/21684/2020.
В настоящее время наибольшую сложности испытывают арендаторы частного имущества.
В данной ситуации действующее законодательство РФ не регламентировано в части конкретного механизма действий сторон при форс-мажоре.
В частности, не освобождает арендатора от внесения арендной платы за имущество в случае форс-мажора применительно к договору аренды коммерческой недвижимости (п. 2 ст. 610, ст. 620 ГК РФ, п.п. 10, 12 Постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54), но тем не менее, данные обстоятельства учитываются при решении проблем с ответственностью в случае нарушении обязательств по договору (п. 3 ст. 401 ГК РФ).
Альтернативные варианты взаимоотношений арендатора и арендодателя при коронавирусе:
1. Стороны либо заключают допсоглашение к договору аренды, в котором учитывают интересы друг друга ввиду коронавируса;
2. Арендодатель расторгает договор аренды по своей инициативе ввиду непоступления арендных платежей от арендатора по правилам ст. 619 ГК РФ и п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.
3. Арендатор расторгает договор по правилам ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Однако имеется риск того, что обстоятельства форс-мажора могут быть не признаны существенным изменением обстоятельств, а расценены в качестве предпринимательского риска. Именно такую позицию занимают суды, оценивая изменение курса валют, введение внешнеэкономических санкции и проч. финансово-политические явления (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 № 4876/01, п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017 и др.).
Действие непреодолимой силы в договоре должны удовлетворять следующим обстоятельствам и признакам:
Указанные признаки подробно разъяснены в пункте 8 Постановления Пленума Верховного суда от 24.03.2016 № 7.
Требование чрезвычайности, суд акцентировал внимание на норму п. 3 ст. 401 и дал свои разъяснения: «Требование чрезвычайности подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях».
Также суд дал следующие разъяснения и указал: «Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.
Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении» (п. 9 постановления № 7).
Должник не несет ответственности перед контрагентом, если тот потерпел убытки из-за просрочки исполнения, которую вызвали экстренные обстоятельства.
Если сторона ссылается на действия непреодолимой силы, она должна подтвердить, что такие обстоятельства наступили. Корреспонденция, обмен по средствам электронной почты и иные способы общения с арендодателем в последствии будут являться доказательственной базой в судебном процессе.
На основании письменного заявления заинтересованной стороны внешнеторгового контракта, подписанного директором организации, Торгово-промышленные палаты в Российской Федерации начали выдавать заключения по обстоятельствам «форс-мажор», непосредственно влияющих на исполнение обязательств по конкретной сделке (договору, контракту).
Первостепенным является — в кратчайший возможный срок арендатор должен уведомить арендодателя о форс-мажоре. За неимением указанного уведомления, в последствии, судом будет расценено нарушение, что повлечет компенсацию убытков контрагенту (п. 10 Постановления Пленума ВС № 7 «Об ответственности за нарушение обязательств»). Более того, должник обязан предпринять любые действия по уменьшению ущерба, поскольку должник может влиять на причинение ущерба в связи с неисполнение обязательств.
Учитывая, что форс-мажор в нормах ГК РФ определен в общем виде, как таковой перечень обстоятельств отсутствует, как правило стороны перечисляют действие непреодолимой силы в договоре и готовы признать экстренными обстоятельствами.
Однако, на данный момент, с учетом тяж говорить о наличие обстоятельств непреодолимой силы, при которых безусловно невозможно исполнить обязательства по выплате аренды, не усматривается даже сейчас.
В случае сбора доказательств, подтверждающих форс-мажор, к сожалению, виновная сторона освобождается от обязательств не в полном объеме.
Указа Мэра Москвы не влияет напрямую на арендные отношения без учета конкретных обстоятельств. Тем не менее в судебном процессе указ может иметь чрезвычайное, но не решающее значение.
Таким образом действие договора лишь приостанавливается до того времени, пока обстоятельства непреодолимой силы не исчезнут.
Отсутствует судебная практика с учетом политического, экономического и социального статуса ввиду коронавируса, поскольку взыскание арендной платы в период пандемии может квалифицирована как злоупотребление правом, так и квалифицирована как предпринимательский риск.
Наша компания рекомендует самостоятельно инициировать переговоры с арендодателем, мы можем подготовит заявления о снижении штрафных санкций и заявления об уменьшении арендной ставки со ссылкой на существенное изменение обстоятельств.
Про пресловутый форсмажор.
Вопрос 1. Можно ли попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса? Зависит ли это как-то от условий договора аренды?
Арендатор вправе попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора (то есть наступления обстоятельства непреодолимой силы).
Данная точка зрения основана на следующих нормах гражданского законодательства:
Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому “если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
То есть, форс-мажорные обстоятельства, обстоятельства непреодолимой силы — чрезвычайные, непреодолимые, не зависящие от воли и действий участников экономического соглашения обстоятельства, в связи с которыми участники оказываются неспособными выполнить принятые ими обязательства.
К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Возникновение форс-мажорных обстоятельств освобождает участника, исполнителя договора от ответственности за выполнение принятых им обязательств.
И здесь самое главное понять, является ли сложившаяся ситуация в стране «чрезвычайными и непредотвратимыми при данных условиях обстоятельствами.
Есть два критерия, по которым можно определить, является ли ситуация форс-мажором:
1) Чрезвычайность — это то, что выходит за пределы обыденного, не относится к риску и никак не может быть учтено, когда заключают договор.
2) Непреодолимость — означает, что выполнить обязательства в аналогичных условиях не смог бы никто.
Однако закрытого перечня обстоятельств непреодолимой силы ГК РФ не содержит, и суды в каждом отдельном случае решают относить ли обстоятельство к таковому или нет (если оно прямо в нормативном акте не признано им).
То есть, в действующем законодательстве нет перечня явлений и событий, которые можно считать форс-мажором, но есть судебная практика.
Так к форс-мажорам относятся:
Таким образом, введение карантина из-за эпидемии коронавируса безусловно можно отнести к форс-мажору.
Как правило, понятие форс мажора расписывается в договоре аренды.
И в случае введения карантина из-за эпидемии коронавируса, арендатор может воспользоваться этим пунктом и вести переговоры с арендодателем, ссылаясь на форс-мажор.
Если арендодатель не пожелает признать ситуацию форс-мажором, арендатор может сослаться на ст. 451 ГК РФ, согласно которой «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Также арендатор в ходе переговоров с арендодателем может воспользоваться правом потребовать уменьшения арендной платы или предоставления отсрочки по уплате арендных платежей сославшись на п. 4. ст. 614 ГК РФ, который гласит «если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились».
Вопрос 2. Как попросить снизить плату за аренду на время коронавируса, чтобы арендодатель согласился? Достаточно ли в таком случае уведомления о снижении арендной платы или нужно еще подписать дополнительное соглашение к договору или другие документы?
Любые изменения условий договора по общему правилу допускаются только по соглашению сторон (ст. 421 ГК РФ), если договором или законом не предусмотрено иное.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
То есть гражданское законодательство не обязывает собственника помещения снижать арендную плату.
Вопрос снижения размера арендной платы или отсрочки по уплате арендных платежей — это всегда вопрос договорённостей между арендодателем и арендатором.
Если в стране введут карантин из-за пандемии коронавируса, то арендатору нужно направить арендодателю уведомление о том, что он не может выполнить обязанность по внесению арендной платы в полном объеме за период, на который введён запрет, потому что не может пользоваться помещением по причине непреодолимой силы, которой является такой-то запретительный акт государственных органов.
Кроме этого арендатору, в уведомлении следует изложить просьбу о снижении размера арендной платы или о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей.
В уведомлении просьбу можно изложить следующим образом:
«Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании.
В связи с эти обстоятельством мы просим Вас снизить арендную ставку.
Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила денежные средства в полном объеме и своевременно (в срок, указанный в договоре аренды).
Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, то мы гарантируем, что все обязательства по выплате арендной платы будем выполнять своевременно и в полном объеме, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию».
После этого, и только при согласии арендодателя, следует подписать двумя сторонами дополнительное соглашение к договору аренды о снижении арендной платы.
Если же договориться не удалось, то арендатор может попробовать добиться от арендодателя снизить размер арендной платы или предоставить отсрочку по уплате арендных платежей через суд.
Выводы и рекомендации
На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
Является ли коронавирус форс-мажором
Последствия коронавирусной эпидемии входят в число обстоятельств, расцениваемых как форс-мажорные (п. 1.3 приложения к Постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14), т. к. для участников уже действующего договора они являются фактором:
Наличие форс-мажора позволяет:
Для договора аренды означает, что можно:
Отмена санкций при форс-мажоре закреплена на законодательном уровне, т. е. подлежит безусловному исполнению. В то время как изменение условия о размере оплаты зависит от согласия на него обеих сторон. Инициатором таких изменений выступает арендатор. И шанс получить согласие арендодателя на уменьшение суммы платежа у него есть, поскольку, в условиях чрезвычайности арендодатель, потеряв уже имеющегося арендатора, может не найти нового.
Проинформировать о наличии у арендатора форс-мажора арендодателя нужно как можно быстрее и обязательно в письменной форме. Факт возникновения форс-мажора придется подтвердить либо отсылкой к общедоступным нормативным актам, либо иными документами, имеющими значение для конкретного арендатора.
Отсутствие извещения от арендатора будет означать, что исходные условия договора его устраивают.
Вариант 1
Предприниматель может сослаться на пункт о форс-мажорах, который
обычно включают в договоры. В этом случае арендатор освобождается
от ответственности
за неисполнение обязательств, пока обстоятельства не изменятся.
Форс-мажор
двумя критериями:
Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано.
В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные
забастовки, эпидемии, военные действия. С 19 марта по всей России действует режим
повышенной готовности. Власти некоторых регионов, в том числе Москвы, ситуацию
с эпидемией коронавируса форс-мажором.
Сообщите арендодателю о форс-мажоре и докажите, что это он, —
ссылайтесь на распоряжения и подтверждайте влияние ситуации на бизнес документами.
Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или
электронной почте. Переписка в мессенджерах, звонки и устные беседы юридической силы
не имеют.
Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях.
Вы можете:
Сослаться на обстоятельства непреодолимой силы могут, например,
организаторы спортивных, культурных, публичных мероприятий, которые заключили договоры аренды,
но всё отменили из-за временного мэрии Москвы.
Форс-мажором эту ситуацию также
столичная
торгово-промышленная палата (МТПП), которая выдаёт предпринимателям соответствующие сертификаты
для
коммерческих сделок.
Ссылка на форс-мажор также может быть актуальна для фитнес-залов, которым
пришлось закрыться по требованию Роспотребнадзора в нескольких регионах.
Но дополнительно им нужно подтвердить невозможность получать доход иным способом.
Например, у инструкторов в бассейне в отличие от тренеров в спортзале
меньше возможностей проводить онлайн-занятия для клиентов.
А вот арендодатели в сложившейся ситуации
не могут расторгнуть договор, сославшись на форс-мажор. По словам специалиста
по внесудебным разрешениям споров компании «Гриц и партнёры» Анна Сорокиной,
с точки
зрения закона у них по-прежнему есть возможность выполнять своё главное обязательство —
предоставлять помещение съемщику.
Как не платить арендные платежи и как вести переговоры с арендодателем – краткая инструкция
ФОРС-МАЖОР И АРЕНДА
Можно не платить арендные платежи, т.к. ситуация в стране попадает под положения о чрезвычайных ситуациях и обстоятельств непреодолимой силы по п.3 ст.401 Гражданского Кодекса Российской Федерации и поэтому суды будут на Вашей стороне.
Указы Мэра от 05.03.2020 No12-УМ, от 27.03.2020 No 33-УМ и от 04.04.2020 No39-УМ, позиция Московской Торгово-Промышленной палаты –
временное приостановление деятельности отдельных категорий бизнеса в связи с установлением режима повышенной готовности является обстоятельством непреодолимой силы и относятся к форс- мажору.
– только для тех категорий бизнеса, деятельность которых временно приостановлена;
В таком случае, Вы должны платить аренду, но освобождаетесь от штрафов, пени и других санкций, которые должны применяться по условиям при просрочке арендных платежей или при нарушении других условий договора.
В этом случае Вы имеете право на приостановку платежей (не на отмену) и Вам надо уведомить о моменте наступления таких обстоятельств и о Вашем желании реализовать право о приостановке выполнения обязанностей по уплате арендных платежей до какого-то периода.
При наличии в договоре таких условий Вы имеете право не платить на период действия обстоятельств непреодолимой силы, уведомив арендодателя о возникновении таких обстоятельств и о своем намерении реализовать право на освобождение от уплаты арендных платежей на период их действия.
Еще раз обращаю внимание:
– не для всех категорий бизнеса происходящее в г. Москве будет считаться форс-мажором.
– это касается только тех юридических лиц, деятельность которых официально временно приостановлена.
Для остальных видов деятельности происходящее попадает под предпринимательские риски.
Какие возможности есть сейчас:
01.04.2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций”,
который который своими нормами ввел дополнительный правовой режим для арендных правоотношений на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Арендодатели теперь обязаны дать рассрочку по арендной плате, предусмотренной в 2020 году, а арендатор имеет право просить скидку по арендной плате на период неиспользования объекта недвижимости.
по договорам аренды, заключенным до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель
обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Постановление Правительства РФ от 03 апреля 202 г. No439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы»
-в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
-предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности на следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате уплачивается – не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г., поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает половины ежемесячной арендной платы;
б) предоставляется на срок действия режима повышенной готовности и даже после его завершения (но в объеме 50% от аренды) со дня прекращения и вплоть до 1 октября 2020 г.;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с отсрочкой не применяются.
арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации в связи с коронавирусной инфекцией;
Постановление Правительства РФ от 03 апреля 202 г. No439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы»
-о наступлении обстоятельства, предусмотренного условиями договора о форс-мажоре (п.3 ст.401 ГК РФ) (*если есть основания);
-о внесении изменений в существенные условия договора аренды на основании (п.1 ст.451 ГК РФ),
-а также о своем намерении реализовать свое право, предусмотренное п.п.2,3 ст.19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98- ФЗ, в части уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием решения о введении режима повышенной готовности на территории г. Москвы.
– просим скидку в любом размере (практика показывает – не менее 50% от размера аренды) с момента невозможности использования объекта или приостановления деятельности до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление деятельности,
– информируем арендодателя, что Правительство Москвы при условии предоставления скидки для вас, предоставит ему льготы по налогам в виде освобождения от уплаты налога на имущество.
2. Отдаем заявление арендодателю под роспись или другим способом, но чтобы можно было установить факт получения
Если у вас остались вопросы по вариантам снижения затрат аренды при обстоятельствах непреодолимой силы – звоните нам!
Адвокат, член Президиума МКА “Легис Групп” Горбачев С. Г.
Нужна консультация адвоката?
Мы оценим перспективы Вашего дела и найдем решение проблемы!
или звоните по номеру прямо сейчас!
+7 (495) 212-92-80
Вариант 2
К обстоятельствам непреодолимой силы
предпринимательские
риски. Так, если у предпринимателя нет денег на оплату аренды, его контрагент нарушил
обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов
в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.
В этом случае начните официальные переговоры
об изменении условий договора. Арендатор может
уменьшить размер суммы,
если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования помещением
изменились. Но нужно подтвердить влияние ситуации на бизнес: предоставить данные
о падении посещаемости, продаж, выручки.
Если арендодатель пошёл вам навстречу, пропишите новые условия сотрудничества
в дополнительном соглашении к основному договору. В новом документе нужно
зафиксировать:
В случае отказа владельца помещения изменить условия договора вопрос
можно
урегулировать в суде. При подаче искового заявления приложите официальную переписку
с арендодателем. В своих требованиях ссылайтесь на Гражданский кодекс,
а именно:
Важный нюанс — принадлежность имущества
При коронавирусе для договора аренды значимой стала принадлежность имущества, поскольку в связи с этой эпидемией законодательно определены:
Порядок отсрочки и отмены платежей за арендуемую федеральную собственность (Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р).
Получить отсрочку смогут юрлица и ИП, ведущие деятельность в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса (п. 1 Требований, утвержденных Постановлением № 439). Перечень таких отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434. Входит в него деятельность в сферах:
Перечень пострадавших от коронавируса отраслей не окончательный, он периодически дополняется.
Отсрочка относится к платежам за период, начинающийся с даты введения особого положения в регионе и заканчивающийся 01.10.2020. Реализуется она так (п. 3 Требований, утвержденных Постановлением № 439):
Размер самой арендной платы можно снизить. При этом рекомендуется учитывать продолжительность законодательно установленного нерабочего периода и длительность времени фактического неосуществления деятельности арендатором (п. 2 Постановления № 439).
В конкретном регионе (муниципальном образовании) могут действовать дополнительные правила. В Москве, например, в отношении платы за аренду земли введены (Постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП):
Чему научила пандемия и как составить “правильный” документ?
Управляющий партнер ООО Юридический центр “Эквилибрум”, юрист
специально для ГАРАНТ. РУ
Договор аренды часто встречается в сфере предпринимательской деятельности. Пандемия показала, на какие моменты в договоре аренды нужно обратить особое внимание. В частности речь идет об условиях о форс-мажоре, которые раньше вообще носили формальную функцию, но теперь приобрели важное значение. Стороны были вынуждены работать с последствиями вынужденного простоя объектов аренды в условиях форс-мажора и действий органов власти.
Вот с какими ситуациями столкнулись стороны при работе с договорами аренды в период пандемии.
Вынужденный простой и целевое назначение объекта недвижимости
Во время пандемии долгое время не работали многие бизнес-центры и торгово-развлекательные центры, что привело к невозможности арендаторам использовать арендованные помещения по целевому назначению – для торговли, общественного питания, кинопроката и т.д. В то же время арендодатель не запрещал арендаторам находиться в помещениях, хранить там имущество, вести те виды деятельности, которые не были под запретом во время пандемии. И чем конкретнее было сформулировано целевое назначение объекта недвижимости (например, “для размещения магазина верхней одежды”, “для размещения кафе”) – тем проще было арендаторам говорить о невозможности его использования и доказывать его. А чем более размытыми были формулировки (например, “для ведения предпринимательской деятельности арендатора”, “для разрешенной уставной деятельности”), тем удобнее было арендодателю говорить, что пользоваться помещением он не запрещает, а если в помещении находится имущество арендатора, то арендатор уже и так пользуется помещением по целевому назначению, не попадая в ситуацию вынужденного простоя.
Более подробное указание целевого использования объекта недвижимости позволит говорить о том, есть в ситуации вынужденный простой, когда арендатор не мог использовать помещение, например, под ресторан, или нет.
Предусмотреть в договоре такое положение особенно важно, поскольку законодательство в настоящее время вопрос вынужденного простоя практически не регламентирует. Разве что п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса говорит о том, что “Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает”, но этого явно не достаточно.
Рекомендую указывать в договоре понятие вынужденного простоя и указать, что происходит при его наступлении – снижается ли размер арендной платы, через какое время после наступления периода вынужденного простоя любая сторона вправе заявить о расторжении договора (или не предоставлять такого права в одностороннем порядке) и т.д.
Рекомендуемое определение понятия “вынужденный простой” может быть таким:
“Вынужденным простоем объекта аренды является невозможность и/или запрет использования объекта аренды по назначению, указанному в настоящем Договоре, если невозможность (или запрет) вызваны актами органов государственной / муниципальной власти, в том числе актами о введении режима повышенной готовности и/или режима чрезвычайной ситуации, а также санитарно-противоэпидемическими мероприятиями, проводимыми по инициативе органов государственной/муниципальной власти”.
Отсрочка, рассрочка или отмена арендной платы в период пандемии
С предыдущим вопросом связан вопрос и об арендной плате. Что делать, когда использовать имущество по целевому назначению невозможно? Все равно – ведь арендатор не выезжает из помещения и не возвращает его арендодателю? Не платить – ведь заявленную деятельность арендатор в помещении вести не может по независящим от него причинам?
Здесь важно соблюсти баланс интересов сторон – все же хоть деятельность арендатором и не ведется, но свое имущество в арендованном помещении он хранит и договор не расторгает. С другой стороны – основную деятельность арендатор не ведет – платить за аренду ему нечем. Но и арендодатель не виноват в том, что так получилось – он мог бы запустить в помещение других арендаторов, чья деятельность в период пандемии не попала под ограничения и запреты. Справедливо было бы на период невозможности использовать помещение по целевому назначению – если стороны не хотят расторгать договор – предоставить арендатору рассрочку (отсрочку) платежа или же брать плату в меньшем объеме.
Рекомендуемая формулировка в тексте договора может быть такой:
“В случае невозможности использования объекта аренды по целевому назначению в связи с возникновением обстоятельств непреодолимой силы, а равно ограничениями (запретом) на использование объекта аренды со стороны органов государственной и (или) муниципальной власти, запретом на посещение объекта аренды или здания, в котором он находится, арендатор имеет право на отсрочку (варианты: рассрочку, неуплату, оплату по пониженной ставке) арендной платы до окончания действий обстоятельств непреодолимой силы или до отмены указанных запретов; штрафные санкции за неоплату арендные в данный период не применяются”.
Форс-мажорные обстоятельства, ответственность сторон и расторжение договора аренды
При наступлении форс-мажора стороны освобождаются от ответственности за нарушение обязательства в силу п. 3 ст. 401 ГК РФ. Однако само нарушенное обязательство никуда не исчезает, а обязанность его исполнения остается. Так, например, арендатор не будет платить пеню за просрочку оплаты аренды, но обязанность оплатить аренду у него остается.
Стороны имеют право закрепить в договоре понятие “форс-мажор”, это рекомендуется сделать, поскольку в законе это понятие довольно размыто. Это позволит избежать начисления пеней и штрафов за неисполнение обязательств.
Рекомендуемая формулировка понятия форс-мажор может быть такой:
“Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы), то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: действия властей, гражданские волнения, эпидемии, пандемия, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или разные стихийные бедствия.
В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение 3 рабочих дней уведомить об этом другую Сторону. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжаются более двух месяцев подряд – любая из сторон имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив в письменной форме вторую сторону за 10 рабочих дней до даты такого расторжения.
Документ, выданный Торгово-промышленной палатой субъекта Федерации или муниципального образования по месту нахождения Стороны, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы”.
Законодательство о чрезвычайных ситуациях
1 апреля 2020 года появился Федеральный закон № 98-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций” (далее – Закон № 98-ФЗ). Принимался он в срочном порядке и был направлен на то, чтобы императивными нормами скорректировать многие существующие договорные отношения. В частности, ст. 19 этого закона как раз регламентирует арендные правоотношения.
Например, в п. 1 этой статьи законодатель предусмотрел, что “в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году”. Такие условия выгодны арендатору, но права арендодателей оказались ущемлены.
Для баланса интересов в будущем рекомендуется договариваться об условии, когда стороны имеют право расторгнуть договор, если принятые после его заключения законы существенно меняют права и обязанности сторон. Также существует точка зрения, что допустимо включить в договор оговорку, что вновь принятые положения законодательства не будут применяться к договорным отношениям сторон, однако такая позиция представляется спорной, а судебная практика по этому вопросу еще не сформировалась. Норма же непосредственно п. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ является императивной.
Электронный документооборот и дистанционное сотрудничество. Претензионный порядок
В принципе, многие участники договорных отношений и так предусмотрели, еще до пандемии, возможность обмена документами по электронной почте, но в период введения ограничений на передвижение по городу вопрос дистанционных коммуникаций стал особенно актуальным.
Рекомендую предусмотреть регламент встреч, обсуждений по спорным вопросам заключенного договора посредством мессенджеров, электронной почты, систем конференц-видеосвязи. Тогда можно многие вопросы решить дистанционно.
Важно предусмотреть и порядок направления претензий друг другу, ведь для рассмотрения спора в суде вначале нужно соблюсти досудебный претензионный порядок урегулирования спора.
Претензионная оговорка может быть такой:
“В соответствии с действующим законодательством России – к настоящему договору применяются правила о претензионном порядке досудебного урегулирования споров. Претензия и ответ на нее направляются на почтовый адрес стороны, а при отсутствии такого – на адрес местонахождения согласно данным настоящего Договора либо данным ЕГРЮЛ на официальном сайте МИФНС России – на дату написания претензии, ценным письмом с описью вложения, однако если соответствующие письма не будут получены соответствующей стороной и будут возвращены отправителю, датой вручения письма считается дата доставки письма в почтовое отделение, обслуживающее соответствующую Сторону, плюс пять рабочих дней к этой дате, получение данных при этом производится через официальный сайт почты России по почтовому идентификатору. Сторона, получившая претензию, обязана дать на нее ответ в срок не позднее 14 календарных дней (если срок ответа на претензию истекает в выходной или праздничный день – то последним днем ответа на претензию будет первый рабочий день) с даты получения ее”.
В целом – нормы законодательства по договорам аренды довольно гибкие, и стороны имеют право включать в договор самые разные формулировки, если это прямо не противоречит закону или императивным нормам ГК РФ.
Что касается договоров, которые уже заключены и действуют в настоящее время, предложенные выше оговорки можно включить в них дополнительным соглашением. В нем в таком случае нужно указать какие пункты договора включаются, если раньше их не было, либо изменяются, если раньше они были изложены в другой редакции. Также в дополнительном соглашении можно указать его действие во времени: обычно по новым правилам договор начинает действовать с даты подписания дополнительного соглашения, но можно указать, что новые правила применяются к правоотношениям, возникшим с даты подписания договора.
Возможность снижения платы за аренду жилья
Проблемы материального характера в связи с коронавирусом возникли не только у юрлиц, но и у людей, арендующих жилье. На законодательном уровне особых правил для изменения заключенных ими договоров аренды не ввели. Поэтому возможность снижения или отсрочки арендной платы им следует обсуждать с арендодателем, ссылаясь на форс-мажорные обстоятельства.
Инициировать такие переговоры следует путем направления арендодателю письма с обоснованием факта наличия форс-мажора и изложением своих предложений по изменению порядка внесения платы за аренду.
Не исключено, что арендодатель пойдет навстречу пожеланиям арендатора. Однако он не обязан это делать. Поэтому арендатору надо быть готовым к тому, что его предложения не будут приняты. Если же договоренность об изменениях достигнута, ее нужно оформить дополнительным соглашением к договору.
Подводим итоги
Меры, предпринимаемые против эпидемии коронавируса, расцениваются как форс-мажорное обстоятельство, дающее право на освобождение от санкций за неисполнение условий договора, действовавшего на момент возникновения форс-мажора, и на возможность пересмотра правил оплаты по нему.
При коронавирусе приобрела значимость принадлежность имущества, сдаваемого в аренду. Законодательно установлены правила отмены и отсрочки для платежей по федеральной собственности, введены правила для отсрочки и уменьшения платежей за имущество коммерческого назначения, арендуемое у регионов, муниципалитетов и частных лиц. Льготой в виде отсрочки платежей по федеральной собственности могут воспользоваться субъекты малого и среднего бизнеса. Отмена оплаты по федеральной собственности и отсрочка платежей по коммерческой недвижимости возможны только для работающих в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса. Во всех иных ситуациях (в т. ч. по договорам аренды жилья) вопрос изменения правил оплаты за аренду решается по согласованию с арендодателем.
Невзирая на то, по какому из оснований будет осуществляться пересмотр порядка внесения арендной платы, инициативу в этом вопросе необходимо взять на себя арендатору. В адрес арендодателя он должен направить предложение с требованием (если есть основания, обязывающие пересмотреть условия внесения платежей) или просьбой об изменении условий по оплате, предусмотренных договором аренды. Достигнутые договоренности закрепляются дополнительным соглашением.
Арендатору, не отвечающему требованиям, гарантирующим предоставление отсрочки по арендной плате, можно обратиться к арендодателю с просьбой об изменении условий оплаты со ссылкой на форс-мажор.
