Содержание:
Что такое счет эскроу?
Эскроу-счет — специальный счет, который используется для безопасных сделок на рынке строящейся недвижимости. Покупатель (депонент) вносит деньги на счет в банке, и банк (эскроу-агент) их блокирует (депонирует) в счет уплаты стоимости договора долевого участия (ДДУ). Застройщик (бенефициар) получает эти деньги только после выполнения своих обязательств, предусмотренных договором счета эскроу (после завершения строительства объекта недвижимости).
(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты — бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк.
3. Вознаграждение банка как эскроу-агента не может взиматься из денежных средств, находящихся на счете эскроу, если иное не предусмотрено договором.
4. К отношениям сторон применяются общие положения о банковском счете и договоре эскроу (глава 47.1), если иное не предусмотрено настоящей статьей и статьями 860.8 — 860.10 настоящего Кодекса или не вытекает из существа отношений сторон.
- Что такое эскроу-счет
- Плюсы и минусы
- Как приобрести недвижимость с помощью эскроу-счета
- Отличие эскроу-счета от банковской ячейки и аккредитива
Эскроу-счет еще называют условным, потому что он автоматически переходит от одного владельца к другому при выполнении определенных условий
В последние десятилетия мы узнали много драматических историй обманутых «дольщиков», которые надолго снизили доверие населения к застройщикам.
К счастью, сегодня порядок в сфере купли-продажи недвижимости в значительной степен наведен, и во многом благодаря внедрению специального механизма защиты.
С 1 июля 2019 года вступил в силу федеральный закон 151-ФЗ, который обязывает подобные сделки проводить с использованием эскроу-счетов.
Представим Илью, который хочет купить квартиру. Чтобы сэкономить, он остановил выбор на недостроенной новой многоэтажке. Поскольку дом еще не сдан в эксплуатацию, стоимость квадратного метра жилья в нем существенно ниже, чем на общем рынке.
После заключения договора с компанией-застройщиком Илья приходит в банк, открывает эскроу-счет и переводит на него оговоренную сумму. С этого момента ни одна из сторон не имеет доступ к деньгам до тех пор, пока договор не будет исполнен или расторгнут.
Что такое эскроу-счет
Это специальный счет, на котором банк замораживает деньги покупателя. Когда продавец исполнит обязательства и подтвердит это документально, то получит доступ к средствам в полном объеме.
Важно: в отличие от средств на депозитах (вкладах), банки не вправе использовать деньги на эскроу-счете для кредитования других лиц. Это значит, что контрагенты (стороны договора) защищены от гипотетической ситуации отсутствия средств на нем в случае внезапного расторжения договора.
В сделке с использованием эскроу-счета всегда присутствуют следующие действующие лица:
- покупатель, то есть депонент;
- продавец, он же бенефициар;
- банк, который исполняет роль посредника между сторонами.
Эскроу-счет подобен сейфу, который откроет бенефициару содержимое только после выполнения им обязательств
В каких случаях применяется
Помимо сделок с недвижимостью, эскроу-счет можно использовать:
- при покупке ценных бумаг;
- в сделках по продаже бизнеса;
- при реализации продуктов, имеющих статус интеллектуальной собственности;
- при заключении мировых соглашений сторонами судебных процессов.
Кому принадлежат деньги на эскроу-счете
По закону средства на счете принадлежат депоненту до момента исполнения продавцом условий договора. То есть в случае непредвиденных обстоятельств, вы, как покупатель сможете вернуть деньги. И если вы участвуете в долевом строительстве жилья, то будьте уверены: ваши средства автоматически застрахованы на сумму до 10 млн рублей.
(в ред. Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ)
1. Счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета — участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.
3. Если уполномоченный банк взаимодействует с клиентами с использованием систем дистанционного банковского обслуживания, заявление об открытии счета эскроу, договор счета эскроу могут быть заполнены и подписаны простой электронной подписью с использованием систем дистанционного банковского обслуживания уполномоченного банка в соответствии с банковскими правилами.
Ч. 4 ст. 15.5 применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до 14.03.2022 (ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ).
Ч. 4 ст. 15.5 (в ред. ФЗ от 14.03.2022 N 58-ФЗ) применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с использованием счетов эскроу до 14.03.2022.
4. Денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со статьей 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.
(в ред. Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ)
4.1. Денежные средства на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев предусмотренный пунктом 2 части 4.2 статьи 4 настоящего Федерального закона срок.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
5. Проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
(в ред. Федеральных законов от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 13.07.2020 N 202-ФЗ)
6.1. Внесенные на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, денежные средства перечисляются эскроу-агентом застройщику не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод всех индивидуальных жилых домов и объектов капитального строительства, входящих в состав общего имущества в границах территории малоэтажного жилого комплекса, предусмотренных проектом строительства или его этапом в соответствии с проектной декларацией. Указанные в настоящей части денежные средства могут быть направлены также на оплату обязательств застройщика по кредитному договору, если кредитный договор содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору, или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором.
(часть 6.1 введена Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ)
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям:
1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;
2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
7.1. Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.
(часть 7.1 введена Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства, а также информацию о залогодержателе и реквизиты залогового счета, на который эскроу-агентом перечисляются денежные средства, если договор участия в долевом строительстве содержит указание на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены договора участия в долевом строительстве. В случае непоступления заявления от залогодержателя о перечислении денежных средств на указанный в заявлении залоговый счет депонента в течение четырнадцати рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, денежные средства перечисляются на залоговый счет, указанный в договоре счета эскроу, либо в случае отсутствия указания в договоре участия в долевом строительстве на использование участником долевого строительства заемных средств для оплаты цены такого договора денежные средства не позднее трех рабочих дней со дня размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений, указанных в части 9 настоящей статьи, перечисляются на банковский счет депонента, указанный в договоре счета эскроу, если иное не предусмотрено частью 8.1 настоящей статьи.
8.1. Если при заключении договора участия в долевом строительстве, который прекращен по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, либо кредитного договора (договора займа), заключенного для расчетов по такому договору участия в долевом строительстве, использовались средства (часть средств) материнского (семейного) капитала, уполномоченный банк на основании заявления гражданина — участника долевого строительства направляет в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальные органы предусмотренный частью 4 статьи 10.1 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» запрос. Возврат средств (части средств) материнского (семейного) капитала, использованных на приобретение (строительство) жилого помещения по такому договору, осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
(часть 8.1 введена Федеральным законом от 13.07.2020 N 202-ФЗ; в ред. Федерального закона от 28.12.2022 N 569-ФЗ)
9. Орган регистрации прав не позднее пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, заключенного с учетом особенностей, предусмотренных статьей 15.4 настоящего Федерального закона, размещает в единой информационной системе жилищного строительства сведения о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
(в ред. Федеральных законов от 25.12.2018 N 478-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ)
10. В случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по договору участия в долевом строительстве или перехода таких прав требований по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства или при обращении взыскания на имущество должника, к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, или с момента перехода по иным основаниям прав требований по такому договору переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.
11. В случае отказа уполномоченного банка от заключения договора счета эскроу с лицом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, расторжения уполномоченным банком договора счета эскроу с клиентом, являющимся стороной договора участия в долевом строительстве, по основаниям, указанным в пункте 5.2 статьи 7 Федерального закона от 7 августа 2001 года N 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», другая сторона договора участия в долевом строительстве может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном частями 3 и 4 статьи 9 настоящего Федерального закона.
12. Уполномоченный банк, в котором открыт счет эскроу участника долевого строительства, информирует такого участника долевого строительства, являющегося владельцем счета эскроу, о наличии основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусмотренного пунктом 1 части 7 статьи 15.4 настоящего Федерального закона, не позднее десяти рабочих дней после дня наступления такого основания или получения уведомления от застройщика в случае, если кредитором застройщика является другое лицо, способом, предусмотренным договором счета эскроу.
(в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ)
Что будет с деньгами на эскроу-счете, если застройщик не построит дом?
С 2019 года начал действовать механизм проектного финансирования: застройщик не может привлекать к строительству денежные средства дольщиков напрямую. В связи с чем, если объект не достроен в заранее указанный в документах срок, например, застройщик обанкротился или заморозил стройку, депонент имеет возможность расторгнуть договор долевого участия и получить денежные средства с счета эскроу обратно.
Заполните заявку
Счет используется для расчетов по договорам долевого участия в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Использование счетов эскроу в качестве способа расчетов позволяет защитить покупателей от недобросовестных застройщиков при сделках со строящимся жильем.
При старте продаж квартир и других объектов (кладовок, машино-мест и пр.) в рамках, строящегося дома, застройщик выбирает эскроу-агента, то есть банк, в котором должны быть открыты счета эскроу. Информация и реквизиты агента указываются в договоре долевого участия, а также в проектной декларации застройщика, и все счета по одному объекту недвижимости открываются и обслуживаются в одном и том же банке-агенте.
Для безопасного оформления сделки
Используется для минимизации рисков при совершении сделки и безопасной передачи средств от покупателя (депонента) продавцу (бенефициару) после выполнения ее условий
Преимущества счета эскроу в ВТБ
Проводим независимую проверку документов по сделке
Блокируем средства на счете и контролируем их сохранность
Возвращаем средства депоненту, если условия договора не выполнены
Средства на счете защищены от арестов и взысканий
Как проходит безопасная сделка
- Покупатель переводит средства на счет эскроу
- Банк контролирует выполнение условий договора
- Продавец получает средства со счета
Что продают и покупают через счет эскроу
Акции, доли участия в бизнесе
Квартиры, дома, земельные участки
Товары и услуги
Работы, продукцию, права на интеллектуальную собственность
Покупатель — депонент (индивидуальный предприниматель или юрлицо), продавец — бенефициар и банк — эскроу-агент
Что нужно для открытия счета эскроу
Депонент и бенефициар должны предоставить в банк необходимые документы и заключить трехсторонний договор банковского счета
Открыть счет эскроу в ВТБ просто
Можно ли расторгнуть договор и вернуть сумму с эскроу-счета?
Да. При расторжении договора долевого участия, застройщик или депонент должны передать в банк выписку из Росреестра, подтверждающую расторжение договора долевого участия. Банк проверяет документы и перечисляет деньги на счет депонента.
Какие еще банковские инструменты безопасны?
Кроме эскроу, для безопасных взаиморасчетов между покупателями и продавцами пользуются банковскими ячейками и аккредитивами.
Как пополнить эскроу-счет?
Депонент должен пополнить эскроу-счет не позднее даты, указанной в соответствующем соглашении. Это можно сделать как со счета в ВТБ, так и в другом банке. Для пополнения подходят личные и ипотечные средства.
Безопасная покупка строящегося жилья
Вы размещаете деньги на счете эскроу, и они перечисляются застройщику только когда он достроит объект ДДУ и введет здание в эксплуатацию
Деньги на cчете эскроу застрахованы в соответствии с Федеральным законом № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» в пределах 10 млн ₽
Банк бесплатно осуществляет открытие и сопровождение счета эскроу
Все, что вы хотели знать об эскроу-счетах
Покупатель (депонент) для заключения договора счета эскроу должен предоставить
- Договор участия в долевом строительстве
- Документ, удостоверяющий личность
Застройщик (бенефициар) для получения денежных средств, размещенных депонентами на счетах эскроу, должен иметь
Разрешение на ввод здания в эксплуатацию
Закрытие
- По окончанию строительства застройщик предъявляет в банк разрешение на ввод здания в эксплуатацию
- Банк проверяет документы и перечисляет деньги застройщику
Как приобрести недвижимость с помощью эскроу-счета
Если вы обратились к теме данной статьи, то с вероятностью 90% собираетесь приобрести недвижимость по программе долевого участия в строительстве. А значит, вам полезно будет узнать алгоритм действий при открытии эскроу-счета.
Давайте проследим, какие шаги предпринял наш герой:
- Илья заключает с компанией-застройщиком договор купли-продажи в строящемся доме.
- Он выбирает банк, который предлагает наиболее комфортные условия открытия счета и обслуживания сделок с недвижимостью. Обязательно согласует это решение с продавцом.
- Захватив договор, Илья приходит в кредитную организацию, открывает эскроу-счет, кладет на него оговоренную сумму.
- Банк забирает копию договора и, ознакомившись с его условиями, замораживает средства на счете.
- В назначенный срок компания-застройщик вручает Илье ключи от долгожданной квартиры. Мужчина внимательно проверяет будущее жилье: качество отделки, состояние инженерных сетей, даже замеряет рулеткой метраж. Если будут обнаружены недостатки, продавец должен сразу принять меры по их устранению – он заинтересован в скорейшем завершении сделки. Только подпись в приемо-передаточном акте может служить для банка основанием разморозить средства.
- После представления в кредитную организацию документов, подтверждающих исполнение обязательств, компания-застройщик получает свои деньги.
- Тем временем Илья уже полностью погрузился в долгожданные хлопоты, связанные с переездом и ремонтом.
Счет эскроу гарантирует, что компания-застройщик выполнит свои обязательства перед вами
Представим теперь альтернативную версию этой истории (начиная с пункта 5) – как повел бы себя Илья в случае неудачного развития ситуации.
5. Илья внимательно следит за процессом постройки дома и через полгода с сожалением отмечает, что компания значительно отстает от графика работ. В офисе застройщика объяснили этот факт форс-мажором и задержкой финансирования. Илья понял, что не хочет продолжать сотрудничество с такой компанией, поэтому разрывает договор.
6. В банке он предъявляет документы, подтверждающие приостановку сделки, пишет заявление на закрытие эскроу-счета и возврат денег.
7. Кредитная организация возвращает Илье средства, и он заключает договор ДУ с другим застройщиком.
Если вам нужно на развитие бизнеса, покупку квартиры, авто или просто на личные цели, то вы всегда найдете выгодное решение в Совкомбанке. Мы выдаем кредиты до 5 млн рублей на срок до 5 лет, а комфортный ежемесячный платеж вы можете рассчитать на нашем кредитном калькуляторе.
Ипотека
Кредит не станет препятствием для покупки жилья в ипотеку. Деньги сразу поступят на открытый эскроу-счет. При этом не важно, будет ли он открыт в банке, выдавшем кредит, или в другой финансовой организации. Хотя за транзакцию могут взять комиссию.
В дальнейшем, после регистрации договора ДУ в Росреестре, банк, в котором открыт эскроу-счет, выступит гарантом выполнения бенефициаром своих обязательств.
Думаете об ипотеке, но сомневаетесь? У Совкомбанка для вас выгодные предложения. Комфортный ежемесячный легко подобрать на калькуляторе.
Можно ли в одном банке оформить эскроу-счет, а в другом ипотеку?
Да. Запретов или правил на этот случай в законе нет. Дольщик обязан обратиться в банк, прописанный в договоре долевого участия для открытия счета эскроу, но ипотеку имеет право оформить в любом банке. Ограничений по выбору финансового учреждения для кредитования нет.
Однако банк оставляет за собой право взимать комиссию за межбанковский перевод, при перечислении денежных средств на счет эскроу в другой банк. Этот вопрос необходимо уточнять при осуществлении перевода денежных средств.
Можно ли снять деньги со счета эскроу?
Выдача наличных денежных средств по сделкам юрлиц не предусмотрена договором.
Используйте надежное средство для проведения взаиморасчетов. Чтобы открыть эскроу-счет, обратитесь в ближайший офис ВТБ. Менеджеры банка расскажут, что нужно сделать, и помогут заполнить необходимые бумаги.
Можно ли оформить счет эскроу по доверенности?
Да, счет эскроу может открыть сам депонент или его представитель в отделении банка.
Для этой операции потребуется доверенность на подобные действия и документ, удостоверяющий личность представителя. Если это доверенность от дольщика физического лица, она должна быть заверена нотариусом. Аналогичный документ от компании выдается руководителем и тоже нотариально заверяется.
При совершении крупных покупок физические лица часто используют банковскую ячейку. Это своего рода сейф, в котором деньги хранятся до востребования одной из сторон.
Для бизнеса больше подходит аккредитивный договор. Предприниматели часто заключают его с контрагентами (ИП или юрлицами) при совершении сделок на поставку товаров или услуг.
Механизм обеспечения обязательств во всех перечисленных случаях одинаков, различаются только детали и юридические нюансы.
Что значит «депонент», «эскроу-агент» и «бенефициар»?
Депонент (участник долевого строительства) — физическое лицо, заключившее ДДУ с застройщиком (бенефициаром) и открывшее счет эскроу в банке для проведения расчетов по ДДУ.
Эскроу-агент — уполномоченный банк, в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ имеет право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве.
Бенефициар — застройщик, заключивший ДДУ с депонентом и являющийся получателем денежных средств по договору счета эскроу.
Подпишем документы
Оставьте заявку прямо сейчас
Всё, что нужно для ведения бизнеса
Бесплатно сформируем пакет документов за 20 минут и отправим в ФНС без госпошлины
Оформите онлайн и получайте дополнительный доход
Расчетный счет для бизнеса
Расчетный счет, бизнес-карта, онлайн-банк и пакет платежей за 0 ₽
Спецсчет участника закупок
Для обеспечения заявок, участвующих в тендерах по 44-ФЗ и 223-ФЗ
Проценты на сумму, хранящуюся на счете, не начисляются.
Для чего нужен эскроу-счет?
Это банковский инструмент, который используют для снижения рисков при проведении сделок — например, купли-продажи недвижимости, продажи бизнеса. Суть в следующем:
- Один из участников сделки вносит деньги на спецсчет.
- Банк депонирует, т.е. буквально «замораживает» деньги до тех пор, пока вторая сторона не выполнит условия по договору. Например, оформит право собственности на квартиру или растаможит груз.
- После того как второй участник исполняет прописанные обязательства, банк отправляет ему оплату.
Эскроу открывают на базе 3-стороннего соглашения. Депонент — это участник сделки, который платит деньги, а тот, кто их получает, называется бенефициаром. Банк является третьей, независимой стороной — эскроу-агентом. Он обеспечивает гарантию того, что перевод денежных средств бенефициару произойдет только после выполнения условий, обозначенных в договоре. В случае, если бенефициар нарушит договор, деньги вернутся к депоненту.
Чаще всего покупатели и продавцы применяют эскроу в сделках, где существует риск неисполнения обязательств одной из сторон:
- при покупке-продаже недвижимого имущества
- во время продажи бизнеса или ценных бумаг
- в операциях с объектами интеллектуальной собственности: изобретениями, патентами, товарными знаками
- при заключении мировых соглашений в суде
Это помогает сохранить денежные средства и снижает риски возможных злоупотреблений со стороны участников.
Пополнение
- Пополнение счета эскроу происходит после регистрации ДДУ в Росреестре
- Вы перечисляете деньги на счет в сроки, предусмотренные ДДУ. Вы можете пополнить счет как собственными, так и ипотечными средствами. Пополнить счет может любое физическое или юридическое лицо со своего счета в банке ВТБ или в любом другом банке
- Банк блокирует (депонирует) денежные средства на счете эскроу до момента окончания строительства или до окончания срока условного депонирования. У застройщика не имеет доступа к деньгам на счете
Открытие
- Вы заключаете с застройщиком договор участия в долевом строительстве. В договоре указывается способ расчетов: с помощью счета эскроу, где в качестве эскроу-агента указывается банк ВТБ
- В любом отделении банка ВТБ подписываете заявление на открытие счета эскроу
- Банк открывает счет эскроу
Какая комиссия за обслуживание?
Размер комиссии зависит от условий соглашения и внутренних регламентов конкретной кредитно-финансовой организации. Банк не вправе снимать деньги со счета в качестве агентского вознаграждения.
Что нужно для открытия?
Список документов, необходимых для открытия эскроу-счета, зависит от того, кто обращается за услугой, — юридическое или физическое лицо. Так, юридические лица предоставляют:
- учредительную документацию: устав, договор, решение собственника о создании компании
- документы, удостоверяющие личность: копию паспорта учредителя, а также лиц, которые распоряжаются финансами
- сведения о материальном положении компании: актуальную бухгалтерскую отчетность, справку об отсутствии задолженностей по налогам и др.
- заполненные вопросники — по форме банка-агента
- документы об основании участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу (копию договора или информационное письмо, содержащее реквизиты (при наличии), и предмет договора — предоставляется депонентом или бенефициаром)
Юридические лица заполняют стандартные заявления. В договоре, который подписывают при открытии эскроу-счета, указывают, что считается доказательством выполнения условий сделки.
В чем разница между эскроу-счетом и аккредитивом при оформлении?
Аккредитив открывается по заявлению покупателя (присутствие продавца не требуется). Для открытия счета эскроу требуется подписать трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем.
Плюсы и минусы
Преимущества от использования очевидны, но давайте рассмотрим их внимательнее.
- Недоверие между сторонами не может стать причиной отказа от сделки – продавец гарантированно будет вознагражден, если выполнит условия договора, а покупатель получит товар или услугу.
- Бенефициар сделки не заинтересован в затягивании сроков исполнения обязательств, поэтому, к примеру, строящийся объект будет сдан в срок.
- В случае отказа продавца или наступления форс-мажорных обстоятельств покупатель без проблем сможет вернуть деньги – они заморожены на эскроу-счете.
- Основанием для перечисления денег бенефициару может служить любой документ, утвержденный обеими сторонами.
- Если банк, в котором открыт эскроу-счет, кредитует компанию-застройщика, то он может участвовать в контроле за правильным расходованием средств в случае долевого строительства.
- Средства на эскроу-счете не могут быть взысканы в судебном порядке для погашения задолженности депонента.
- В случае с долевым строительством счет открывается бесплатно, а средства на нем застрахованы Агентством по страхованию вкладов (не более 10 млн рублей).
Сохранность средств на эскроу-счете гарантируется Агентством по страховым вкладам
- Не все российские банки работают с такими счетами. В числе предоставляющих услугу открытия эскроу-счета – Совкомбанк.
- В большинстве случаев при открытии счета депоненту потребуется заплатить комиссию (обычно в размере до 1% от всей суммы). При оформлении сделки в рамках долевого строительства жилья за это платит застройщик.
- Отличие от депозита – деньги на счете эскроу не растут.
- Вернуть досрочно деньги со счета депонент сможет только после разрыва договора с бенефициаром.
