Люди, пару лет назад бравшие ипотеку для покупки квартир в обычных домах, могут рефинансировать ее без проблем, а вот собственники жилья в домах, попавших под реновацию, вынуждены оставаться со своим первым банком
На прошлой неделе Сбербанк вновь снизил ставки по ипотеке, минимальная ставка на квартиру на вторичном рынке — 8,5%. Как правило, вслед за самым крупным банком страны, так или иначе, ставки снижают и конкуренты. Хорошая новость для всех, кто выплачивает ипотечные кредиты. Для всех, кроме собственников квартир, попавших в программу реновации.
Программа реновации была объявлена в 2017 году. На тот момент нормальными ипотечными ставками считались ставки в 11-12%. Сегодня ипотечный кредит можно взять под 8,5-9%. Разница существенная. Своим собственным клиентам банки ставки снижают весьма неохотно или не снижают вовсе.
Выход — уйти к конкурентам. И те, кто два-три года назад брал ипотеку для прибретения квадратных метров в обычных домах, так и делают, но собственники квартир в домах, попавших в программу реновации, вынуждены оставаться со своим первым банком. На рефинансирование их почти никто не берет.
Кейс: ипотека, взятая в «Сбере» весной 2017 года. Ставка на тот момент — 11,2%, сегодня 10,9%. Банк три десятых снизил добровольно, но дальше снижать не хочет. При попытке рефинансироваться в других кредитных организациях результат таков: ВТБ, Альфа-банк, Газпромбанк, «Райффайзен», «Абсолбют», МКБ — сразу нет. Об этом открыто говорят операторы кол-центров. Причин не объясняют. Просто нет.
Из «Открытия» и Промсвязьбанка обещали перезвонить. Россельхозбанк — 15 минут ожидания на линии — так и не взяли трубку. Операторы заняты. Единственный банк, которого не испугала реновация, — Росбанк.
Эксперты объясняют это тем, что в состав Росбанка недавно вошел банк DeltaCredit, который изначально специализировался на ипотеке. Просто есть опыт работы с разными клиентами и разными объектами. Что касается остальных — имеют право.
В законе о реновации сказано, что банк просто получит другой объект в виде залога, но, как именно это будет происходить, не прописано. Четко выверенного механизма нет. И банки предпочитают не рисковать, говорит начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий.
Максим Осадчий начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования
Что же касается «Сбера», то узнать по телефону, даст ли банк ипотечный кредит (первичный, без рефинансирования) на квартиру в доме под реновацию, так и не удалось. Отправьте заявку, специалисты посмотрят, проверят объект и ответят, да или нет, заявили Business FM в кол-центре и самого Сбербанка, и сервиса «Дом.Клик».
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Москвичи, участвующие в масштабной программе реновации старого жилфонда, могут при желании докупить квадратные метры. В столичный фонд реновации подано более 780 заявок на приобретение дополнительных площадей в новых домах, 659 договоров уже заключено.
Понятно, что квартиры в новостройках, возведенных по программе реновации, обычно в полтора раза просторнее тех, что были у горожан в пятиэтажках – в основном за счет больших кухонь, санузлов и прихожих. Но есть реальный шанс сделать свое жилище еще больше – причем с городской льготой и без лишней головной боли. Ведь участники программы могут рассчитывать на 10-процентную скидку. Правда, надо понимать, что докупить дополнительные “квадраты” разрешено один раз. При этом площадь приобретаемого жилья в рамках этой сделки не должна превышать ста квадратных метров.
Подать заявление можно или до подписания договора на равнозначное жилое помещение или в течение двух лет со дня регистрации права собственности на равнозначную квартиру. В первом случае доплатить придется за разницу между общей площадью приобретаемой квартиры и средней площадью квартир в доме. Во втором же случае можно дополнительно к имеющейся равнозначной квартире приобрести еще одну квартиру по ее рыночной стоимости, но со скидкой в десять процентов. Какой из вариантов приоритетнее, решать вам.
“Раскидать по полочкам” все “за” и “против” можно самому. Благо простые расчеты прозрачны и делаются легко – достаточно воспользоваться специально выведенной формулой. Из площади приобретаемой квартиры нужно вычесть среднюю площадь равнозначных квартир в доме, куда планируется переезд. Так будет вычислено количество метров, за которые житель должен доплатить. Этот результат нужно умножить на рыночную стоимость одного квадратного метра приобретаемого жилья (стоимость указана к каждой квартире индивидуально согласно оценочному альбому). После этого от полученной суммы вычитается десять процентов скидки. Бывает, что один из собственников или нанимателей жилья не хочет докупать дополнительные “квадраты”. В этом случае, увы, сделку совершить не удастся, поскольку все участники должны изъявить согласие на сделку. Выход есть – искать компромисс, договариваться.
Тем же, кто еще живет в пятиэтажке, а переезда нужно ждать какое-то время, положена еще одна льгота – освобождение от взносов за капремонт дома. Поддерживающий ремонт до момента переселения дома-участника организуется за счет средств городского бюджета.
Важно знать, что докупить площадь в процессе переселения можно только в том же районе, где переселенцу предлагается равнозначная квартира. А после переселения в равнозначную квартиру для приобретения доступны квартиры в любой новостройке, возведенной по программе реновации в любом районе Москвы, опубликованные на сайте Фонда реновации в разделе “Покупка в течение двух лет”.
Что нужно сделать, чтобы приобрести дополнительные квадратные метры?
– Получить от департамента городского имущества Москвы проект договора на равнозначную квартиру и взять договор на ознакомление, не подписывая его. Заявление на докупку в Фонд реновации нужно подать в течение 30 дней с даты получения проекта договора.
– Выбрать варианты из предложенных Фондом реновации для докупки взамен равнозначной квартиры.
– Подготовить необходимый для подачи заявления пакет документов.
– Приехать в офис Фонда реновации в назначенное время по адресу: ул. Ильинка, дом 13.
– Подать заявление о докупке с приложением обязательного пакета документов.
После этого Фонд реновации выносит одно из следующих решений: о заключении договора мены (применимо для собственников) или договора купли-продажи (применимо для нанимателей) или о проведении аукциона (принимается в случае, если в период рассмотрения Фондом реновации поданного вами заявления на ту же квартиру поступило еще одно заявление). В случае победы на аукционе собственник/наниматель заключает договор мены или договор купли-продажи.
Сегодня оформить ипотечный кредит на квартиру в доме, который подлежит сносу, невозможно. Будущий снос, деревянные перекрытия и высокий процент износа здания – основные критерии, по которым банки отказывают в ипотеке по причине неподходящего предмета залога. В их числе Сбербанк, Газпромбанк, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ВТБ, “Открытие”. Уточнение, что дом не просто подлежит сносу, а попал в программу реновации, то есть банку будет предоставлена равноценная замена залога, мало кого заинтересовало. Многие колл-центры банков располагаются вне Москвы, и их сотрудники о программе реновации и не слышали.
Лишь в Райффайзенбанке и Тинькофф-банке операционисты сказали, что получить кредит под залог такой квартиры возможно, но случай будет рассматриваться индивидуально. В пресс-службе Райффайзенбанка “РГ” подтвердили, что кредитная организация “планирует запустить такую программу”, но сроки запуска не назвали. В пресс-службе ВТБ сообщили, что банк изучает возможность разработки подобной программы. В Сбербанке предложили ознакомиться с действующими условиями рефинансирования ипотеки. Альфа-Банк, Россельхозбанк, “Открытие” и Газпромбанк на запросы “РГ” не ответили.
По словам главы Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, вопрос недоступности ипотеки в реновируемых домах “вообще не поднимался”. Проблему сложно назвать острой, обращений по этому поводу в штаб не было, говорит Козлов. Не было таких обращений и в столичный Фонд реновации, но наличие проблемы трудно отрицать.
“Мы готовы вынести этот вопрос на заседание общественного штаба с банковским сообществом, может, даже с ЦБ РФ, – сказал Александр Козлов. – Ипотека является двигателем улучшения жилищных условий, поэтому если такой искусственный ограничитель есть, он должен быть устранен”.
Де-юре банки вправе отказать. По Гражданскому кодексу лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязано продать товар, оказать услугу или выполнить работу любому потребителю, который к нему обратился, и предприниматель не вправе отказать. Однако Верховный суд в своих разъяснениях указал, что кредитный договор не относится к публичному, следовательно, банк не обязан заключать договор с любым обратившимся к нему потребителем, напоминает Василий Малинин, руководитель направления “Коммерческие споры” компании “Рустам Курмаев и партнеры”.
“Если предмет залога не устраивает потенциального кредитора, то его винить в этом нельзя, он в своем праве. Поэтому в данном случае нельзя усмотреть нарушение чьих-либо прав”, – констатирует Дмитрий Томко, руководитель практики жилищного права и социальных правоотношений АМУЛЕКС.
Тем не менее банки должны учитывать, что квартира, предоставляемая в рамках реновации, равноценна квартире, подлежащей сносу, а гражданским законодательством допускается заключение предварительного договора, поясняет Василий Малинин. “Законодательством урегулировано, что в рамках реновации жилого фонда собственникам предоставляются гарантии при замене жилого помещения, подлежащего сносу, – говорит он. – Законом предусмотрена не только передача нового помещения, размер которого не может быть меньше предыдущего, в том же административном районе, но и предусмотрено, что рыночная стоимость не может быть ниже, чем у освобождаемого помещения”.
“Банкиров может пугать перспектива судебных процессов в отношении клиентов – залогодателей реновационных квартир, которые будут уклоняться от заключения договоров о передаче и приемке новых жилых помещений по реновации, когда на определенный период судебных разбирательств может возникнуть правовая неопределенность с предметом залога”, – полагает Дмитрий Томко.
Сейчас оформить ипотеку в доме, подлежащем сносу, нельзя, но банки должны учитывать, что в рамках реновации предоставляются равноценные квартиры
Статус дома под снос в рамках программы реновации не должен пугать потенциального кредитора. “Синхронно права переходят на новое жилое помещение – квартиру уже в новом доме. Практически в автоматическом режиме будут переоформляться ипотечные документы и меняться предмет залога: старая квартира в доме под снос на новую квартиру. Законодательных ограничений здесь нет. Нельзя считать эту ипотечную сделку рисковой для банков, это скорее какое-то локальное непонимание внутри банковского сообщества либо кто-то из банков просто не поправил свои внутренние регламенты”, – считает Александр Козлов.
Ипотека Приобретение квартир по Программе реновации от Газпромбанка
- Ставка от
- Сумма до
- Срок 12 – 360 месяцев
- Вид недвижимости: Не важно
- Паспорт + 2 документа
- Без справки о доходах
- Возраст от 20 до 70 лет
- Решение день в день
Расчёт ипотеки
- Первый взнос :
- Переплата:
- Общая
сумма:
Ставки по кредиту
Аннуитет или Дифференцированные
В соответствии с условиями, определенными Кредитным договором.
Приобретение квартиры в рамках реализации Программы реновации жилищного фонда в г. Москве.
Для клиентов, получающих заработную плату на банковские карты и счета Банка ГПБ (АО) документ, подтверждающий размер дохода, не требуется при наличии регулярных зарплатных зачислений.
Возможно использование материнского капитала для первого взноса или погашения кредита, полностью или частично.
Надбавки к процентной ставке:
Где можно
погасить ипотеку?
- Банкоматы
- Кассы банка
- Почта РФ
- Системы ДБО
- ЭПС
Оплатить через Bankiros
Требования к заемщику
- на последнем месте от 3 месяцев
- общий стаж работы от 12 месяцев
Временная, временная в регионе обращения, постоянная, постоянная в регионе обращения
- Паспорт
- Трудовая книжка (копия)
- Снилс
- Свидетельство о временной регистрации
- Трудовой договор (копия)
- Справка о доходах
Онлайн-заявка на ипотеку
- 1. Заполните онлайн-заявку на кредит во все банки
- 2. Выберите лучшие предложения
- 3. Отправьте заявку в подходящий банк
Страница кредита на сайте банка
Влияние ипотечной квартиры на квартиру по реновации
Семья из четырех человек проживает в комнате 14 кв. м в коммунальной квартире по договору социального найма. Моя дочь, состоящая в браке, которая прописана с нами, планирует взять ипотечный кредит на квартиру. Влияет ли наличие жилья в ипотеке на получение квартиры по реновации? Изменится ли количество метров в новой квартире, которую нам дадут по реновации, если у дочери будет отдельное жилье?
Постановление правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» закрепляет основные положения по защите прав граждан.
В ч. 1 ст. 4 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14 “О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» говорится, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации, и гражданам, занимающим жилые помещения в многоквартирных домах, подлежащих реновации, по договорам социального найма, освобождающим такие жилые помещения, в целях обеспечения их жилищных прав взамен таких жилых помещений бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения.
В соответствии с ч. 3 указанной статьи гражданину, занимающему жилое помещение в многоквартирном доме, подлежащем реновации, по договору социального найма, взамен освобождаемого им жилого помещения бесплатно предоставляется равнозначное жилое помещение на праве собственности или на основании письменного заявления указанного лица – по договору социального найма.
Новое жилое помещение по программе реновации будет предоставляться взамен освобождаемого жилого помещения, исходя из количества членов семьи, которые проживают с нанимателем жилого помещения по договору социального найма, с соблюдением стандартов благоустроенности и норм предоставления площади жилого помещения на каждого человека.
Таким образом, наличие жилого помещения в ипотеке у одного из членов семьи не будет влиять на получение жилого помещения по программе реновации, так как предоставление происходит путем освобождения прежнего жилого помещения, в данном случае комнаты, приобретенной по договору социального найма. Количество квадратных метров может измениться при расчете норм предоставления площади жилого помещения на каждого человека, так как изменится количество членов семьи, которые будут проживать с нанимателем.
