Содержание:
Дополнительное соглашение об изменении арендной платы в связи с коронавирусом
Подборка наиболее важных документов по запросу Дополнительное соглашение об изменении арендной платы в связи с коронавирусом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Статья: «Каникулы» для арендаторов и арендодателей недвижимости(Дубова Я. Г.)(«Туристические и гостиничные услуги: бухгалтерский учет и налогообложение», 2020, N 3)Частью 2 ст. 19 Федерального закона N 98-ФЗ предусмотрено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия региональным органом власти решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Причем требования о том, что такая договоренность возможна только в случае, когда арендатором является организация или ИП, которые ведут деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавируса, Закон не содержит.
Нормативные акты
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.
Когда можно требовать снижения арендной платы
Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.
Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.
👍 К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.
А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.
❌ Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.
Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.
Когда арендатор может отказаться от части помещения
Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.
Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.
Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.
Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ
К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.
Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ
Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.
Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.
Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Как оформить изменения к договору аренды
Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.
Пример предложения об изменении договора аренды
Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.
Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.
🎯 Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.
Шаблон дополнительного соглашения к договору аренды
❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.
Статья актуальна на
26.05.2022
Изменение арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня
Форма: Исковое заявление арендатора в арбитражный суд о признании недействительным одностороннего изменения арендной платы по договору аренды(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)
Форма: Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы (приложение к договору аренды) (общая форма)(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2023)
Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Изменение арендной платы(КонсультантПлюс, 2023)
Перечень позиций высших судов к ст. 614 ГК РФ «Арендная плата»5. Позиции об изменении размера арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ)
Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора7. И ЗМЕНЕНИЕ (УМЕНЬШЕНИЕ ИЛИ УВЕЛИЧЕНИЕ) АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения6. Государственная регистрация изменения размера арендной платы
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021)(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Дополнительное соглашение об увеличении арендной платы
Подборка наиболее важных документов по запросу Дополнительное соглашение об увеличении арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Путеводитель по налогам. Энциклопедия спорных ситуаций по налогу на прибыльСогласно другой точке зрения, выраженной в Письме УФНС России по г. Москве, расходы по дополнительному соглашению об изменении стоимости аренды, которое не было зарегистрировано, уменьшают налогооблагаемую базу по прибыли. Есть судебные решения, из которых следует, что расходы по незарегистрированному дополнительному соглашению об увеличении арендной платы учитываются при налогообложении прибыли.
Дополнительное Соглашение
к Договору аренды нежилых помещений № 1 от 06. 20__
06 мая 20__
ООО «Ромашка» (далее – Арендодатель), далее именуемое «Арендодатель», в лице Иванова П. С., действующего на основании Устава с одной стороны, и Индивидуальный предприниматель Петров Д. С., именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя №5555555, заключили настоящее дополнительное соглашение к Договору аренды нежилых помещений № 4 от 06.04.2019 (далее по тексту – «Договор») о нижеследующем:
1. В связи с пандемией коронавируса, а также актами органов государственной власти Стороны, руководствуясь ч.1 ст. 451 ГК РФ, изменяют условия Договора аренды помещения общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Проспект мира 102, стр. 3 (далее – «Помещение») следующим образом:
1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору отсрочку по оплате арендных платежей за пользование Помещением с 01.04.20__ по 01.10.20__, исходя из размера арендной платы, равной 100 000 руб., на следующих условиях: не позднее 25-го числа каждого месяца, начиная с января 20__ года, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать по 50 000 (пятьдесят тысяч) руб. и, таким образом, оплатить указанный период аренды до 25 января 20__ года включительно.
2. Во всем, что не урегулировано и не изменено настоящим дополнительным соглашением, Стороны будут руководствоваться условиями Договора.
3. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания, являясь неотъемлемой частью Договора, прекращает действие иных дополнительных соглашений в части, противоречащей условиям настоящего дополнительного соглашения, и действует до полного исполнения или расторжения Сторонами Договора.
4. Настоящее дополнительное соглашение составлено в 2 (двух) экземплярах, по одному экземпляру для каждой из Сторон. msk-legal.ru
