В начале 2023 года пройдут аукционы на право реорганизации 4 бывших промзон и неэффективно используемых территорий, предполагающих сбалансированное развитие всех градостроительных элементов — жилья, инфраструктуры, рабочих мест
В Москве при высокой стоимости земли и плотности застройки в обжитых районах по-прежнему остается много заброшенных, неэффективно используемых участков. Московские промзоны являются важнейшим резервом для развития города, на них суммарно приходится около 17% Старой Москвы; почти четверть всей новой столичной недвижимости на сегодняшний момент создается именно на таких территориях.
Бывшие промзоны в Москве будут преобразовывать быстрее. В столице сократили сроки редевелопмента заброшенных заводов в рамках проекта «Индустриальные кварталы». Новое постановление городского правительства позволит быстрее заключать контракты с инвесторами, готовыми развивать эти территории. Благодаря созданным кварталам в Москве появится более 500 тыс. рабочих мест. Общий объем инвестиций в проекты превысит 7 трлн рублей, почти 3 трлн поступят в столичный бюджет. Модернизация затронет площадь более чем в 1,9 тыс. га, сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов. Что это значит для горожан и какие проекты уже находятся в работе — в материале «Известий».
Реновация промзон столицы стало одним из следствий безумного спроса на московское жильё и сопутствующую инфраструктуру. Выражение про «нерезиновую» по-прежнему актуально для Старой Москвы – территорий для застройки здесь все меньше, а спрос на землю не снижается.
Определённую проблему представляет собой «маятниковая миграция». Многие люди живут в Подмосковье и Новой Москве, но приезжают каждый день на работу в старую часть столицы и в её центр, перегружая тем самым основные шоссе в «час пик». Уменьшить остроту проблемы могло бы увеличение количества рабочих мест на окраинах.
Таким образом, вопрос о нехватке земли стоит достаточно остро и реновация промзон выглядит вполне разумным шагом со стороны правительства. Под неё попадут неиспользуемые по прямому назначению территории, на которых в лучшем случае работают автосервисы и склады, а также многие вредные производства – их вынесут за пределы столицы.
Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Ответ в течение 15 минут
Власти Москвы назвали первые пять промзон, на которых город хотел бы отработать механизм комплексного развития территории. Это промышленная застройка на Огородном проезде, в Бескудникове, в Бирюлёве, в Кунцеве и в районе Автомоторной улицы.
После утверждения правил землепользования и застройки собственники земельных участков, предназначенных для комплексного развития, могут договориться о совместной реализации проекта по развитию территорий. Если согласия не будет, участки могут быть выставлены на торги. «Процедуру определения цены сейчас готовит департамент экономической политики и развития», — уточнил Артёмов.
Напомним, что в Москве в ближайшее время стартует масштабная программа по сносу всех пятиэтажных домов. В Государственную думу уже внесен законопроект, регулирующий соответствующие процедуры. До конца года столичные власти предоставят москвичам адресный список жилья, подлежащее сносу.
Мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановления о комплексном развитии четырех бывших промзон столицы — «Алабушево», «Кирпичные улицы», «Западная водопроводная станция» и территории на Кусковской улице. Об этом в четверг, 10 ноября, сообщается на сайте столичной мэрии.
По итогам реорганизации этих территорий возведут более 670 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости, а также создадут свыше 9 тыс. новых рабочих мест, отмечает сайт aif.ru.
Затраты на комплексное развитие четырех бывших промзон оцениваются в 78,2 млрд рублей, сообщает агентство городских новостей «Москва».
В ходе реорганизации бывшей промзоны на улице Кусковской в районе Новогиреево планируется построить жилой квартал и скалолазный центр.
На территории «Кирпичных улиц» в районе Соколиная Гора появится жилой квартал с детским садом, магазинами и гаражными комплексами, отмечает сайт kp.ru.
На территории промзоны «Западная водопроводная станция» построят ФОК с бассейном, а также объекты здравоохранения, пишет НСН. На территории промзоны «Алабушево» в Зеленограде предусмотрено строительство объектов промышленного и общественного назначения, включая отраслевой колледж, сообщает «Москва 24».
Ранее 10 ноября стало известно, что столичные власти без торгов передадут в аренду инвесторам два участка площадью 7,8 га для строительства заводов по производству стройматериалов и кормов для животных. Компании намерены вложить 2,5 млрд рублей в эти объекты. Трудиться на новых предприятиях смогут свыше 400 человек.
9 ноября телеканал «360» сообщал, что в Московской области построят научный центр по разработке средств для увеличения урожая. Он появится в городском округе Черноголовка. Заместитель председателя правительства Подмосковья Георгий Филимонов подчеркнул, что научные разработки позволят надежнее защищать посевы и увеличивать урожай, что будет напрямую влиять на качество урожая сельскохозяйственных культур.
3 ноября заммэра столицы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов сообщил, что в Москве благоустроят участок бывшей промзоны «Красный строитель» в районе Чертаново Южное (ЮАО). Участок расположен между Варшавским шоссе и железнодорожной веткой МЦД-2 и ограничен МКАД с южной стороны, пишет RT. Планируется построить объекты общественно-делового назначения.
Содержание:
Реновация промзоны «Осташковское шоссе»
Реновация московских промышленных зон – один из этапов масштабного переселения жителей столицы. По данным городского Правительства промзоны сегодня занимают около 17 процентов территории муниципалитета. Если грамотно провести их обновление, то жить там станет уютно и комфортно, безопасно со всех точек зрения. Внутри областей промышленного назначения появятся современные жилые комплексы, многоэтажные монолитные и панельные дома, необходимая для людей инфраструктура – от школ до больниц. Реновация промзоны Осташковское шоссе стала одним из первых проектов по редевелопменту промзон.
Описание промзоны «Осташковское шоссе»
Территория этого объекта – значительная, составляет около 83 гектаров. Реновация промзоны Осташковское шоссе предполагает, что будут переделаны всего порядка 4,5 из них. С разных сторон территорию окружают промышленные предприятия:
- завод по автомобильному ремонту;
- институт Министерства обороны страны;
- ГСК «Антенна»;
- неработающий промышленный комплекс ИРЕА.
В этой же зоне расположены другие небольшие бизнес- и промышленные объекты. Вместе с тем экологическая ситуация здесь нормальная, все предприятия работают по современным стандартам и очищают дым до нужных параметров.
Что собираются реорганизовать
Уже известно, что в проект реновации попала улица Тайнинская. Она располагается к северо-востоку столицы, район Лосиноостровский. Найти просто – между улицами Осташковской и Саратовской, продолжает улицу Летчика Бабушкина. Свою историю ведет с 60-ых годов прошлого века. Тогда на этом месте располагалось поселение Тайнинское, затем вошедшее в состав Мытищ.
- пару детских садиков;
- одну школу;
- единственную библиотеку;
- собственное почтовое отделение;
- подразделение центра эпидемиологии столицы.
В ближайшем будущем здесь построят 4 многоэтажки. Возводят их каркасно-монолитным способом. Работы ведутся предприятием «Эталон». Подрядчик получил объект весной 2017 года.
Какие работы уже ведутся
После того, как строительная компания получила земельный участок под свою ответственность, был разработан план реновации. Его утвердили на уровне Правительства города и запустили в работу.
Застройщик определил, что на улице Тайнинской вырастут 4 красивых жилых строения. Все здания будут построены в одном стиле. В них обязательно появятся:
- лифты;
- системы безопасности и видеонаблюдения;
- широкие лестничные пролеты;
- пандусы для инвалидных и детских колясок;
- технические первые этажи для бизнес-целей.
Продумана и инфраструктура. Рядом со строениями организуют парки и аллеи, спортивные и детские площадки, парковочные территории. Здесь же построят детский садик для 125 малышей и начальную школу для 200 человек.
Во внутридомовую зону проезд машинам будет закрыт – исключение составят автомобили экстренных служб.
Одной из главных фишек этого участка Москвы станет появление собственного технопарка. Его создание обусловлено временем и позволит привлечь сюда потенциальных инвесторов и гостей столицы.
Точная застраиваемая площадь составляет почти 150 тысяч квадратных метров.
Строительство одного из жилых комплексов уже началось – в нем, по приблизительны данным, появится порядка 20 тысяч квадратных метров жилплощадей.
Что возникнет на месте промзоны
О том, как раньше выглядела промзона, после реновации можно будет и не вспоминать. Территория не отличится от обычных «спальных районов» Москвы – здесь будет по-настоящему уютно и спокойно.
Промзона Осташковское шоссе станет жилой. Это возможно, в том числе, по экологическим показателям. Они в данной области соответствуют всем нормам. Воздух, почва и вода пригодны для людей и животных.
Примечательно, что жилые объекты будут удалены от шумных трасс – это еще один плюс в пользу реновации Осташковского шоссе. В планах застройщика сделать все возможное, чтобы удовлетворить любые потребности жителей этого района. Расчет делается на то, чтобы человеку не нужно было уезжать далеко от своего дома, с целью работать, учиться или развлекаться. Все необходимое должно быть в шаговой доступности. Это позволит разгрузить транспорт столицы, возможно, в будущем, даже снизит цены на проезд.
(Пока оценок нет)
Программа комплексного развития территорий столицы только набирает обороты, но уже стала объектом изучения урбанистов, архитекторов и просто любителей Москвы. Экскурсионный автобус движется вдоль Москвоского центрального кольца, а популярный гид Александр Усольцев рассказывает о ржавом поясе столицы, который меняет окрас в золотой с появлением новых кварталов для жизни, работы и отдыха горожан.
Александр Усольцев: «Здесь, вдоль железной дороги, все были промзоны. То, что происходит сейчас, концептуально, об этом начали думать еще в конце 90-х годов».
На рубеже XIX-XX веков и в эпоху советской индустриализации тогдашние окраины Москвы активно застраивались промышленными объектами с железнодорожным или речным сообщением. Среди примеров — «Сыромятники» с газовым, винным и литейными заводами, «ЗИЛ», «Серп и молот», «Верхние Котлы».
Когда город разросся, многие промзоны оказались почти в его центре. В 90-е тысячи гектаров московской земли посреди жилых кварталов превратились в депрессивные территории. К концу нулевых это были сплошные свалки. Прогулки по «заброшкам» стали популярным развлечением бесстрашных подростков.
Городу было необходимо вдохнуть жизнь в заводские погосты. Удачным примером ревитализации — придания новой жизни заброшенной промзоне — стал Artplay в Нижних Сыромятниках. Когда-то здесь были заводы и фабрика манометров. Старые здания сносить не стали и просто перестроили под новые нужды и поменяли инфраструктуру. В итоге получилось современное арт-пространство, из которого не хочется уходить. Сейчас это московский креативный кластер с архитектурными и дизайнерскими бюро, офисами, учебными заведениями, выставочными пространствами, магазинами и кафе.
Илья Заливухин, архитектор, градостроитель, руководитель компании «Яузапроект»: «Проект реновации промзон начался с того, что была идея развития большой Москвы и присоединения Новой Москвы. В рамках этой работы были разные концепции показаны. И в том числе концепция развития серого пояса».
Самыми крупными объектами стали территории ЗИЛа, Нагатинского затона и завода «Серп и Молот». Для облика города такие перемены — это тектонический сдвиг. При этом в столице еще простаивают около двух тысяч гектаров земли с хорошей транспортной доступностью — это 17% территории старой Москвы. Превратить зоны отчуждения в точки притяжения должна программа комплексного развития территорий.
Максим Гаман, глава департамента городского имущества: «Эти территории получились и являются новой точкой роста экономики города. Поэтому программа, которую сейчас город начал реализовывать, как раз направлена на то, чтобы дать возможность большому количеству собственников все-таки реализовать те градостроительные планы, которые видит столица, либо дать возможность другим инвесторам прийти на эту территорию и изменить ее, начиная от архитектуры и заканчивая созданием дополнительных рабочих мест».
В основе проекта — застройка по принципу 15 минут: в шаговой доступности от жилья — школы, детские сады, магазины, офисы и другие социальные объекты.
Александр Кукарин, менеджер строительной компании ФСК: «Основной плюс строительства именно на таких промышленных территориях в том, что здесь сразу удается с нуля спроектировать ту среду для проживания, которая будет максимально комфортной для жителей. Основная идея строительства новых корпусов как раз и заложена в том, чтобы человек не покидал свой район, чтобы он все вопросы мог закрыть именно внутри».
Немаловажную роль играет и внешний облик возводимых кварталов. Солнечных дней в Москве не хватает, потому застройщики увеличивают окна и используют больше стекла в оформлении зданий. В скором времени в столице появятся десятки комфортных и современных жилых комплексов.
Помимо промзон, взялись и за небольшие пустующие участки земли — так называемые неэффективно используемые. Например, недостроенный многоэтажный гараж на Дмитровской скоро снесут, а на его месте возведут деловой центр.
Виктория Васильева, заместитель гендиректора строительной компании Stone Hedge: «Район сформированный, здесь активная жилая застройка идет дополнительно. Поэтому нам хотелось бы сбалансировать эту территорию административно-деловым комплексом с активной торговой составляющей, что позволит нам создать дополнительную инфраструктуру для города, а также новые рабочие места. Проектом предусмотрены 50 тысяч квадратных метров, что обеспечит нам 3,5 тысячи новых рабочих мест».
Такое преображение пустырей, по прогнозам урбанистов, поможет городу сильно сократить маятниковую миграцию, когда люди из спальных районов едут на работу в центр и обратно, а также снизить нагрузку на общественный транспорт и дороги.
Текстовая версия
Поговорим о редевелопменте в масштабах всего города. Взгляните на карту Москвы внутри МКАД: не считая зеленых зон, которые нельзя застраивать по определению, в столице практически не осталось места для развития — строительства жилья или инфраструктуры. Единственные крупные площадки, которые можно использовать, это промзоны, так называемый «ржавый пояс» столицы. На эти территории приходится порядка 17% от всей Москвы. Неудивительно, что их активно застраивают уже около десяти лет: порядка четверти всей новой недвижимости в Москве сегодня возводится именно на этих территориях.
Небольшая справка. С 2011 года в границах бывших промзон уже построено около 38 млн кв. м недвижимости, из которых около 16 млн кв. м — жилье, что свидетельствует о комплексном подходе к редевелопменту территорий. Только в этом году на бывших промзонах было введено 44 здания площадью 1,8 млн «квадратов», включая 900 тыс. кв. м жилья. О снижении объемов строительства речи не идет. По планам Стройкомплекса, до конца года в границах бывших промзон планируется ввести в эксплуатацию 90 объектов недвижимости общей площадью 4,1 млн кв. м, в том числе 1,9 млн «квадратов» — жилье.
Андрей Бочкарев, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства:
Еще десять лет назад площади отдельных промзон превышали 200 га. Самые крупные из них — это «ЗИЛ», «Братцево», «Серп и Молот», «Южный порт», «Коровино», «Северянин», «Октябрьское Поле», «Грайвороново», «Курьяново» и др. А что с ними стало теперь?
«ЗИЛ»
И первая, конечно, «ЗИЛ», один из крупнейших проектов реновации промзон не только в нашей стране, но и в мире. Еще десять лет назад территория бывшего завода имени Лихачева представляла собой почти 630 га заброшенных производственных корпусов, сданных в аренду складов и т. д. В итоге сегодня территория поделена на отдельные участки и на каждом из них работает девелопер. Всего здесь планируется построить около 6,6 млн кв. м недвижимости, из них свыше 3 млн «квадратов» составит жилье, а остальное — объекты делового и социального назначения. Здесь будет проживать около 90 тыс. человек и, что важно, будет создано примерно столько же рабочих мест. Проект реализован почти на треть.
Из инфраструктуры уже построили школу-гигант на 2,5 тыс. мест, спортивно-развлекательный городской квартал «Парк легенд», парк «Тюфелева роща». До конца 2023 года будет построен мост через затон Новинки, набережная Марка Шагала соединится с Южнопортовой улицей. К концу 2024 года планируется завершить строительство станции «ЗИЛ» Троицкой линии московского метро.
«Братцево»
Еще одна бывшая промзона — «Братцево» на севере Москвы. Ее площадь около 202 га, раньше на этом месте располагался завод строительных конструкций. В начале 2023 года здесь был введен последний корпус нового жилого квартала. Застройщик построил семь жилых домов и торговую галерею. Также в квартале построен технопарк с высокотехнологичными рабочими местами.
«Октябрьское Поле»
Еще один пример — «Октябрьское Поле» на северо-западе города. Редевелопмент участка, на котором строится одноименный квартал, проводится с 2015 года. Всего здесь будет возведено 400 тыс. «квадратов» недвижимости. Помимо жилых домов инвестор возводит объекты образования, здравоохранения, создает рабочие места. Уже завершено строительство трех детских садов и поликлиники. Недавно введена в эксплуатацию школа на 800 мест. Сейчас возводят еще два детских сада. Завершить строительство квартала планируется до конца 2024 года. К этому времени инвестор также построит технопарк, который обеспечит 600 рабочих мест. Важно, что в 2020 году в отношении части промзоны «Октябрьское Поле» был подписан первый в России договор о комплексном развитии территорий (но это тема, которая требует отдельного разговора).
«Павелецкая»
В центре Москвы стоит обратить внимание на реорганизацию производственной зоны «Павелецкая». Сейчас здесь размещаются устаревшие производственные помещения, склады, а также жилые дома, включенные в программу реновации. Проект предусматривает возведение современного жилого квартала общей площадью 167 тыс. кв м. В том числе построят школу, два детских сада и торгово-офисные центры. Здесь будет проживать около 1,6 тыс. человек, будет создано около 550 новых рабочих мест.
«Южный порт»
И в конце — о реорганизации промзоны «Южный порт». Это очень большой проект — более 400 га. По сути, здесь планируется строительство нового «Москва-Сити». Вдоль набережной Москвы-реки будет возведено около 1,5 млн кв. м недвижимости, включая жилье, социальные, спортивные объекты, современный театр, яхт-клуб и транспортно-пересадочный узел со станцией метро, остановками наземного транспорта, причалом для речных судов и даже канатной дорогой. В данный момент ведутся работы по проектированию. Выход на строительную площадку запланирован на 2023 год.
Комплексный подход
С 2020 года в Москве действует специальная программа комплексного развития бывших промзон и неэффективно используемых территорий (КРТ). Первый договор о КРТ был заключен в 2020 году, чтобы преобразовать производственную зону «Октябрьское поле».
Всего на данный момент заключены десять соглашений с инвесторами, по которым в столице реорганизуют также два участка бывшей промзоны «Коровино», участки бывших промзон «Кунцево», «Алтуфьевское шоссе», «Братцево», «Теплый Стан» и «Автомоторная», заброшенную стройку в Тропарево-Никулино и неэффективно используемый участок с объектом незавершенного строительства в Тимирязевском районе.
В январе—феврале 2023 года столичные власти планируют проведение торгов по еще четырем проектам комплексного развития территорий бывших промзон «Алтуфьевское шоссе», «Красный строитель», «Вагоноремонт», а также неэффективно используемой территории по адресу Кусковская улица, вл. 12.
В целом градостроительный потенциал программы, по словам заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова, составляет 35 млн кв. м, из которых под современные экологичные производственные объекты будет использовано 8 млн кв. м, под общественно-деловую и социальную застройку — 17 млн кв. м, еще 10 млн кв. м займет жилье.
Городские пространства осваиваются с учетом современных требований по благоустройству и комфорту, отмечает Владимир Ефимов: «Они станут «точками притяжения» бизнеса: здесь сформируются технологичные и экологичные производства, социальные и общественно-деловые объекты, где появится более 550 тыс. новых рабочих мест». Преобразованные территории, уверен вице-мэр, станут драйверами развития столичной экономики Москвы. Проект позволит привлечь более 7 трлн руб. инвестиций и получить налоговые отчисления в бюджет в размере около 3 трлн руб.
КРТ — ключевой механизм территориального развития столицы: он позволяет объединить и синхронизировать экономическую активность, строительство и занятость в рамках определенных районов, говорит независимый экономист Андрей Бархота. «Проекты КРТ направлены на улучшение облика целых районов, развитие ранее депрессивных территорий, обновление инфраструктуры и жилого фонда», — отмечает управляющий партнер риелторской и консалтинговой компании «Метриум» Надежда Коркка.
Реализация проектов КРТ будет способствовать созданию локальных общественных центров в столице, добавляет соучредитель Агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский: «Ключевые предпосылки для редевелопмента бывших промзон — повышение связанности транспортно-коммуникационным каркасом и сопряжение с жилыми районами».
Комплексное развитие территорий, по словам Бархоты, может быть привлекательным не только для столичных, но и для региональных инвесторов, поскольку эти проекты обладают мультипликативным эффектом для экономики города, позволяющим быстро нарастить доходы от инфраструктурного строительства. «Кроме того, эти территории могут стать центром притяжения для занятости и жилищного строительства, что обеспечивает экономическую базу, устойчивую к периодам нестабильности», — продолжает Бархота. Благодаря КРТ региональные игроки получают в числе прочего реальный шанс выйти на столичный рынок и закрепиться на нем, соглашается Надежда Коркка.
Лариса Лукьянова, вице-президент группы компаний «Инград», которая участвует в комплексном освоении участка в промзоне «Братцево», где в конце прошлого года уже был утвержден проект планировки территории (ППТ), рассказала, что для девелоперов одним из ключевых факторов при реализации проектов КРТ является всесторонняя поддержка со стороны города, возможность сокращения ряда административных процедур. «В процессе согласования ППТ, в том числе при появлении острых вопросов для инвестора, город оперативно реагировал и помогал в принятии взаимовыгодных решений», — говорит топ-менеджер «Инграда».
На сегодняшний день процедура реализации решения о КРТ максимально упрощена и доработана с учетом имеющейся городской практики, подтверждает заместитель гендиректора девелоперской компании Stone Hedge Виктория Васильева: «В договоре, который инвестор заключает со столичным департаментом городского имущества, прописываются обязательства не только девелопера, но и города, что делает проекты понятными, правила реализации — прозрачными, а сроки — четко зафиксированными». Stone Hedge сегодня ведет редевелопмент одного из наиболее известных проблемных долгостроев на севере столицы — многоуровневого наземного паркинга рядом с метро «Дмитровская», на месте которого появится высококлассный бизнес-центр площадью 50 тыс. кв. м с расширенным инфраструктурным блоком, а прилегающая территория будет благоустроена и открыта для горожан.
Территории для освоения
Эксперты отмечают перспективность площадок для реализации проектов КРТ, аукционы по которым пройдут в ближайшее время. Предлагаемые проекты находятся в развитых районах в черте мегаполиса и обладают хорошими характеристиками транспортного и рекреационного потенциала.
Так, выставленные сейчас на аукцион участки на территории бывшей промзоны «Красный строитель» и на Кусковской улице, как говорит Надежда Коркка, имеют характеристики, позволяющие построить востребованные на рынке жилые комплексы. «Вероятно, это будет комфорткласс. В обоих случаях проекты КРТ будут реализовываться в обжитых районах, поэтому формируемая девелоперами инфраструктура не станет единственной и безальтернативной, а дополнит уже существующую в данных локациях», — говорит она.
По словам директора отдела стратегического консалтинга компании CORE.XP (ранее российский офис CBRE) Марины Гордеевой, представленные на аукцион локации имеют хороший потенциал не только для жилой застройки, но и для современных производств городского формата. Город, замечает она, грамотно определил технико-экономические показатели (ТЭП) для проектов: они «не избыточны, позволяют построить жилье, сделать неплотную производственную застройку, которая здесь нужна по своей сути, и не возводить при этом лишние ненужные офисные площади».
Бывшая промзона «Красный строитель» отличается хорошей транспортной доступностью, говорит Надежда Коркка. Здесь проходят МКАД и Варшавское шоссе. Рядом есть станции метро «Аннино» и «Улица Академика Янгеля», станция МЦД «Красный строитель». Недалеко от участка находятся масштабные природные зоны — Аннинский лесопарк, Покровский парк и Битцевский лес. Согласно ТЭП, площадь участка под редевелопмент территории в промзоне «Красный строитель» составляет 34,55 га, максимальный потенциал застройки — почти 405 тыс. кв. м, из которых около 190 тыс. кв. м составит жилье, около 215 тыс. кв. м — нежилые помещения, на базе которых будет создано 4,6 тыс. новых рабочих мест. В условия договора включены обязательства инвестора по возведению школы на 900 мест, детсада на 250 мест, поликлиники (320 посещений в смену). Объем планируемых инвестиций — более 46 млрд руб.
Проект КРТ в Кусково предполагает возведение на участке 21 га почти 249 тыс. кв. м площадей, в том числе около 142 тыс. жилого и почти 107 тыс. кв. м нежилого назначения (магазины, гостиницы, офисы), а также создание 3,6 тыс. рабочих мест. Кроме того, инвестор должен будет построить скалолазный центр площадью не менее 5 тыс. кв. м, выплатить городу компенсацию за места в школах и детских садах и передать участок для общественного транспорта.
Вблизи территории «ул. Кусковская, вл. 12» есть станции метро «Перово» и «Новогиреево», станция МЦД «Кусково», железнодорожная станция и развязка электробусов. Кроме того, это место входит в число наиболее экологически чистых в Москве, отмечает Надежда Коркка: «Здесь находятся Кусковский лесопарк и усадьба-заповедник «Кусково», Перовский парк и парк на Зеленом проспекте». При этом, по словам эксперта, у девелопера жилого комплекса на Кусковской улице практически не будет прямых конкурентов. «По крайней мере, сейчас на первичном рынке не представлено ни одной новостройки в Перово и Новогиреево», — говорит Надежда Коркка.
Предположительно, вложения в проект в Кусково составят для инвестора около 30 млрд руб. Аукцион запланирован на 13 февраля, подача заявок — до 6 февраля.
Еще два заявленных к торгам проекта КРТ не предполагают масштабного включения в них жилищной составляющей. На площадке 2,7 га в промзоне «Вагоноремонт № 16» по условиям договора КРТ инвестору предлагается возвести более 81 тыс. кв. м нежилых помещений и создать 1,5 тыс. рабочих мест. Перечень видов разрешенного использования довольно широкий: офисы, технопарки, магазины, фармацевтическое производство, кафе, рестораны. Рядом расположено МЦД «Лианозово», в непосредственной близости проходит Дмитровское шоссе. Планируемый объем инвестиций в проект — около 9 млрд руб. Аукцион запланирован на 7 февраля, заявки принимаются до 26 января.
На 14 февраля (с подачей заявок до 2 февраля) назначены торги на право комплексного освоения участка около 7,8 га в промзоне «Алтуфьевское шоссе». Согласно заявленным ТЭП, инвестор должен построить почти 176 тыс. кв. м недвижимости с различным функционалом: офисы, производства легкой и фармацевтической промышленности, культурно-досуговые объекты, магазины, кафе и рестораны. Обязательным условием является создание в рамках проекта физкультурно-оздоровительного комплекса площадью не менее 6 тыс. кв. м, передача городу помещений площадью 4 тыс. кв. м, а также создание около 4,4 тыс. новых рабочих мест. Объем планируемых инвестиций — 20,6 млрд руб. У этой площадки также хорошая транспортная доступность — рядом МЦД «Дегунино», неподалеку станции метро «Верхние Лихоборы» и «Отрадное». В непосредственной близости проходит Алтуфьевское шоссе.
«Казалось бы, на торги выставляются заброшенные и захламленные территории, однако они имеют огромные резервы для развития, которые хорошо понятны профессионалам», — говорит вице-президент Московской торгово-промышленной палаты (МТПП) Сурен Варданян. На всех этих площадках, по его словам, в свое время успешно работали масштабные производства, связанные с высоким энергопотреблением, очистными системами, высокой транспортной нагрузкой, то есть здесь есть вся логистическая и коммунальная инфраструктура. «Все это позволяет говорить о возможности строительства на этих территориях объектов самого широкого назначения: жилья любой этажности, социальных объектов, коммерческой недвижимости, а также современных высокотехнологичных предприятий», — считает Варданян.
Новые проекты реновации московских промзон
Промышленные территории будут реконструироваться постепенно вплоть до 2030-х годов. На ближайшие годы реновация затронет следующие землевладения столицы:
Реновация промзоны «Соколиная гора»
Из 300 га промышленных объектов, обновление затрагивает 21 гектар на южной границе зоны. Там возводится жилой комплекс комфорт-класса «Золотая звезда», в который входят 8 жилых корпусов переменной этажности, блок начальных классов (350 чел.) с детским садиком в составе (175 чел.), торгово-бытовой комплекс и несколько паркингов на 1955 машиномест суммарно. На первых этажах домов запроектированы нежилые помещения, которые можно арендовать для магазина или офиса. Для жителей построят новую наземную железнодорожную станцию с ТПУ на МКЖД.
Реновация промзоны «Нагатинский затон»
В 1 квартале 2018 будет сдана третья очередь жилого комплекса комфорт-класса «Ривер Парк», состоящего из 18 зданий, объединённых в 8 кварталов. В рамках ЖК возведут школу и детский сад, реконструируют набережную. Будет построен спортивный центр, ТРК, лодочная станция. Перестройке подвергнется территория судостроительного и судоремонтного заводов. Сохранят гаражный кооператив и автосалон. Часть предприятий получит расширение территории, новое оборудование и корпуса. В 500 метрах от комплекса появится метро «Нагатинский затон».
Реновация промзоны «ЗиЛ»
В 2024 году планируется завершить строительство целого района на территории завода ЗИЛ. Жилой комплекс «ЗИЛАРТ» состоит из жилых кварталов, культурно-делового центра и ТПУ. В квартирах смогут поселиться 30 тысяч москвичей. В рамках ЖК будут построены 12 садиков на более, чем 1000 мест суммарно и три школы вместимостью около 3 тыс. учеников. В проекте также есть филиал Эрмитажа, ледовая арена (уже построена), центр синхронного плавания (сдан), МФК с апартаментами и гостиницей, благоустроенная набережная. ЗИЛАРТ является жилым комплексом бизнес-класса.
Обновление промышленной территории на Осташковском шоссе будет завершено к 2020 году. На месте старых цехов и складов вырастут пять корпусов переменной этажности (7-22 этажей) с встроенным детским садиком и школой. Проект называется ЖК «Нормандия» и классифицируется как «комфорт». Кварталы создаются по концепции «Двор без машин». Все авто будут отправляться на подземные паркинги вместимостью 673 машиноместа. Застройщик также проведёт зонирование и озеленение территории. Также здесь будет функционировать технопарк.
Реновация промзоны «Октябрьское поле»
К 1 кварталу 2018 года будет завершено обновление 47 га неиспользуемых промышленных территорий. На месте пустырей и ангаров построены четыре 24-этажных корпуса жилого комплекса «Мой город. Октябрьское поле». Новых жителей ждёт садик на 90 мест, подземный и наземный паркинги на 300+ м/м. Первые этажи зданий отданы под коммерческие и офисные помещения. В огороженных дворах функционируют детские площадки. Рядом с ЖК находится Курчатовский институт, ВНИИНМ и несколько производственных предприятий.
Реновация промзоны «Красный строитель»
Здесь разместились сразу два жилых комплекса: «Аннино Парк» (на пустынном участке) и «Варшавское шоссе, 141» (на территории бывшего завода «Газстроймаш»). Для жителей района и комплексов были построены детские сады (335 мест суммарно), паркинги на 1360+ м/м, блок начальных классов на 350 мест, прикреплённый к лицею №504. Также будет работать ТЦ и центр «Материнство и детство». Рядом пройдёт дублёр Варшавского шоссе, что позволит разгрузить основную транспортную артерию и уменьшить время стояния в пробках на пути в центр столицы.
Реновация промзоны «Калошино»
Тем, кто решит приобрести дома на этой территории, придётся столкнуться с параллельной интенсификацией производства на соседних предприятиях. С другой стороны, возможность жить рядом с самой большой ТЭЦ в Европе высоко оценят поклонники индустриализма, а запроектированная в ЖК система гражданской обороны только усилит интерес. Реконструкции подвергнутся земли ПАО «Метромаш», ООО «Сонар-инвест», и ОАО «Автокомбинат № 28». Снесут и перестроят 36,7 га хозяйственных и коммунальных построек, перебазируют НПК «Герметика».
Реновация промзоны «Востряково»
Когда-то эти земли принадлежали домостроительному комбинату №3, который уже давно перебазировался на территорию ДСК-2. Оставшееся пространство бездействовало до 2017 года, пока ГК «ПИК» не начала строительство ЖК «Мещерский лес» на 13 тыс. жителей. Сдача комплекса планируется в 2018 году. Будут построены несколько жилых кварталов с детским садиком (350 чел) и школой на 825 мест, центр гражданской обороны и торгово-развлекательный комплекс. Для автовладельцев предусмотрено сооружение многоэтажных паркингов на 4300 машиномест.
Реновация промзоны «Бескудниково»
Эти земли входят в перечень КРТ — комплексно развивающихся территорий. Реконструкция промышленной зоны площадью 59,25 га будет проводится в два этапа. Первый: очистка местности и постройка двух многоэтажных жилых комплексов с детскими садами (175 и 100 мест) и двумя центрами начального образования (605 чел.). Также в это время возведут наземную автостоянку и два МФК с подземными паркингами. Их вместимость составит 1075 машиномест. На втором этапе построят ещё одну парковку на 300 м/м и проведут две новых улицы — №4652 и №4648 (ул. Костромская).
Что стало с крупнейшими промзонами Москвы. Видео
В новом выпуске программы «Город» на телеканале РБК рассказываем о редевелопменте бывших московских промзон, которые со временем превратились в неэффективные городские территории. Работа по развитию промзон в Москве ведется уже более десяти лет
Что будет на месте промзон Москвы?
Территории промышленного назначения занимают около 17% столицы. Так называемый, «ржавый пояс» — это серия землевладений вдоль Москвы-реки и в индустриальных районах. Заводы и предприятия, расположенные в ней, уже давно требуют внимания — какие-то исчерпали свой ресурс и годами простаивают, каким-то требуется капитальная перестройка, некоторым, напротив, жизненно необходима интенсификация производства.
Что можно ожидать от программы реконструкции промзон, и каковы пути развития судьбы «железного кольца» главного города России?
- Новые жилые комплексы. Спрос на жильё в Старой Москве с годами только растёт. Рентабельность рынка настолько высока, что позволяет застройщику снимать метры грунта на стройплощадке, чтобы сделать её соответствующей санитарным нормам для жилого строительства. Поэтому трудно будет найти промзону, реновация которой пройдёт без сооружения жилых домов.
- Новые объекты инфраструктуры. Дополнительные дорожные развязки, проезды, школы, садики, музеи, библиотеки, медицинские учреждения, паркинги и торгово-развлекательные комплексы — всё это создаёт не только рабочие места. Решаются локальные проблемы районов, повышается уровень жизни местных жителей.
- Новые производства. Не все предприятия будут сноситься. Часть промышленных учреждений получит новые корпуса и оборудование, расширит свои территории за счёт неиспользуемых земель.
- Новые парки, набережные и лесопосадки будут создаваться практически везде, что улучшит экологическую ситуацию по городу в целом.
Здания, имеющие историческую ценность, сохранят. Это не значит, что они будут стоять и разрушаться. Внутри, вместо станков и конвейеров, появятся арт-пространства, торговые и выставочные площади, лофты и культурные центры. На многих территориях жилые и рекреационные зоны будут выстроены в одной архитектурной тональности с сохраняемыми постройками.
https://youtube.com/watch?v=4t4HTYmk_N0%3Fstart%3D20
Что ожидать от реновации промзон?
Как и программа реновации жилья, реконструкция промышленных зон носит масштабный и амбициозный характер. Власти Москвы планируют активно привлекать инвесторов к строительству новых домов.
У жилья в бывших промзонах есть свои плюсы. Во-первых, цена квадратного метра будет ниже средней по рынку, и это уже привлекает внимание граждан. Во-вторых, практически все реконструируемые промзоны имеют богатую историю, а ряд зданий даже возведён в ранг исторической ценности. Жить в таком месте всегда считалось престижным и статусным, даже если речь идёт об однушке в «эконом»-классе. Квартиры месте бывших промзон, как ни странно, оценят и любители красивых видов из окна, так как многие участки «ржавого пояса» лежат вдоль Москвы-реки, на которую будут выходить окна новостроев.
Кроме того, чтобы повысить привлекательность застраиваемой территории, власти Москвы и застройщики приглашают архитекторов со всего мира. Таким образом новые жители столицы смогут приобрести квартиру в домах с оригинальным дизайном.
Стоит отметить, что многие площадки требуют рекультивации и санации земли, так как на ней годами оседала производственная пыль, сливались отходы и стекали реактивы в результате аварий. После необходимых мероприятий по очистке, на месте заводов и фабрик вполне можно жить. Сложнее придётся тем, кто решит купить квартиру в зоне реновации рядом с действующим производством. Но и для них предусмотрены свои достоинства — особый уровень безопасности и комфорта, хорошо проработанная инфраструктура, дополнительное озеленение придомовой территории.
Первые проекты
С 1 января 2017 года в России ввели новую процедуру, которая получила название «комплексное развитие территорий». С этого времени механизм начал развиваться в Москве, где проекты комплексного развития территорий бывших промышленных зон города были объединены в проект «Индустриальные кварталы».
Таким образом в городскую жизнь вовлекаются неиспользуемые и заброшенные территории. Власти четко определяют, что должно быть построено на участке, а новые правила позволяют преобразовывать территории в современные индустриальные кварталы эффективно и быстро, что выгодно инвесторам, столичным властям и жителям.
За четыре года правительство Москвы обследовало все промзоны столицы, их общая площадь составляет почти 15 тыс. га. Часть занята работающими предприятиями, часть — деловой и другой застройкой. Треть территорий пригодны для развития — это 5,4 тыс. га, из которых примерно 2 тыс. подходят для КРТ.
— Сегодня в проработке находится более 120 проектов КРТ по созданию новых индустриальных кварталов. На этих участках можно построить более 35 млн кв. м производственных, жилых, общественных и социальных объектов, — подчеркнул заместитель мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Главное преимущество проекта «Индустриальные кварталы» — возможность развивать территории, на которых раньше нельзя было работать из-за конфликтов собственников, их незаинтересованности или других ограничений. Если владельцы не приводят заброшенные зоны в порядок самостоятельно, город может провести торги, чтобы другие более заинтересованные инвесторы могли создать на этих участках новые востребованные объекты.
По опыту города, многие районы Москвы, оставшиеся во владении сегодняшних собственников, не могут приобрести современный вид. Там не появляется инфраструктура для жителей — детские площадки, сады, поликлиники и школы, — потому что владельцы не способны договориться между собой. К тому же их ресурсов часто не хватает на создание новых индустриальных кварталов на месте заброшенных заводских цехов.
В 2020-м было подписано сразу два договора о комплексном развитии бывших московских промзон «Октябрьское поле» и «Коровино». Объем инвестиций по ним составит около 54 млрд рублей. Проекты создадут 13,5 тыс. рабочих мест.
Первый в России договор КРТ бывшей промзоны «Октябрьское поле» заключили летом 2020-го по инициативе правообладателя. Территорию почти в 6 га благоустроят к 2024 году. Появится промышленный технопарк, бизнес-центр, жилые дома и вся необходимая инфраструктура, включая два детских сада, школу и поликлинику. Площадь строительства почти 174 тыс. кв. м. Проект принесет городу 500 новых рабочих мест. Инвестор вложит в него 14 млрд рублей, ожидаемый бюджетный эффект — более 487 млн рублей в год.
Второй договор заключили в декабре 2020-го. Речь идет о преобразовании части промзоны «Коровино» на севере столицы. Инвестора впервые определили с помощью аукциона. Компания-победитель выиграла аукцион со ставкой 201,2 млн рублей.
К 2035 году в «Коровино» на площади более 35 га появятся новые производственный и деловой центры с современной инфраструктурой. В проект вложат около 40 млрд рублей, бюджетный эффект — примерно 3,8 млрд рублей в год. На территории создадут до 13 тыс. рабочих мест.
— Инициатива столичных властей — это позитивная тенденция, включающая сочетание всего необходимого для жизни людей сразу. Я как житель и депутат от «новой Москвы» очень хорошо понимаю и знаю, как это важно, чтобы не просто строились новые дома, но сразу вместе с ними возводились школы и детские садики, медицинская инфраструктура, транспортные объекты, парки, скверы и досуговые центры. У нас этот вопрос постепенно решается, — отметил депутат Московской городской думы, председатель комиссии по государственному строительству и местному самоуправлению Александр Козлов.
В 2020 году по инициативе города приняли решения о создании еще четырех индустриальных кварталов: «Братцево», «Чертаново», «Южное Бутово» и «Алтуфьевское шоссе». На общей площади почти 60 га появятся производственные и общественно-деловые объекты.
В зонах «Южное Бутово» и «Алтуфьевское шоссе» построят жилые дома, школы, детсады, спортивные сооружения и поликлиники. Планируемый объем инвестиций по четырем проектам — почти 82 млрд рублей. Будет создано более 15 тыс. рабочих мест, а ожидаемый бюджетный эффект для города превысит 4,9 млрд рублей в год. Договоры заключат во II–III квартале 2021 года.
— Комплексное развитие территорий может решать проблемы как на общегородском, так и на районном уровне. На общегородском уровне это полицентричность развития, которая оптимизирует нагрузку на инфраструктуру, прежде всего на общественный транспорт и загруженность улично-дорожной сети. На районном уровне — ликвидация инфраструктурных дефицитов, в том числе за счет размещения объектов социально-культурно-бытового обслуживания и создания мест приложения труда в зоне пешеходной доступности или комфортной транспортной доступности, — добавил урбанист, генеральный директор агентства стратегического развития «Центр» Сергей Георгиевский.
10 промзон в центре Москвы, которые станут эпицентрами строительства жилья
Размеры территорий, отданных под реновацию, сильно различаются. Из самых масштабных строек можно выделить десять основных:
- Грайвороново. Здесь поселятся 14,5 тыс. человек на 109,5 тыс. кв. метров (в наземной части). Для них предусмотрены детсад, школа и паркинг на 1688 машиномест.
- Перово. Жилой микрорайон «Большое Кусково» будет построен после рекультивации земель.
- Коровино. На этой промзоне построят жилой комплекс «На Базовской» из 12 корпусов на 2548 квартир.
- Бескудниково. Здесь планируется комплексное освоение территории — строительство микрорайона из двух многокорпусных ЖК, сооружение новых дорог, паркинги и многофункциональные центры.
- Верхние котлы. Микрорайон «Вершинино» из четырёх 25-этажных многосекционных корпусов и дополнительных объектов инфраструктуры.
- Ленино. Микрорайоны «Царицыно» и «Царицыно-2». Участок строительства — 43,84 га.
- ЗиЛ. Микрорайон «ЗИЛАРТ» создаётся по концепции «город в городе». Здесь будет вся необходимая инфраструктура и собственная набережная.
- Нагатинский затон. Здесь появится микрорайон «Ривер Парк», который насчитывает 22 многоэтажных дома, будут построены многочисленные объекты инфраструктуры. Территория строительства — 29 га, её будут осваивать в две очереди.
- Южный порт. На этой территории запланировано строительство 7,5 миллионов кв. метров жилья. Дома будут эконом-класса.
- Серп и молот. Здесь возведут микрорайон на 19 тыс. человек со школой, садиком, поликлиникой и офисной зоной.
Эти десять промзон уже смогут значительно повлиять на проблему маятниковой миграции столицы в положительном ключе, а также обеспечат сотни тысяч новых рабочих мест. Рядом с ними будут открыты новые станции метро, обеспечены проезды для транспорта и проведены дублёры основных шоссе, что снизит нагрузку и уменьшит пробки.
Новые правила
30 декабря 2020-го в Градостроительный кодекс внесли изменения, которые коснулись и комплексного развития территорий бывших промзон. Они затронули сроки и содержательную часть.
— Мы также скорректировали городские нормативные акты, и если раньше с момента принятия решения о КРТ до заключения договора через аукцион уходило почти 340 дней, то в рамках нового порядка этот срок сокращен вдвое — до 170 дней через торги, — уточнил Владимир Ефимов.
Новые правила упрощают и ускоряют процессы согласования и принятия решения, поэтому можно легче привлечь инвесторов и быстрее приступить к работе.
К аукциону добавилась возможность проведения конкурса, что позволяет инвесторам вести прозрачную конкуренцию друг с другом. Победителем торгов признается участник, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора о КРТ. Если торги проводятся в форме конкурса, то побеждает участник, чьи предложения назвали наилучшими по сравнению с конкурсными условиями и предложениями других участников.
Кроме того, детализируется и ускоряется процедура подготовки и принятия решения о КРТ. Согласно новым правилам, решение о проектах городские власти смогут принимать до внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки города.
— Сокращение сроков редевелопмента бывших промышленных зон может повысить привлекательность проектов по комплексному развитию территорий для инвесторов. Новый процесс согласования проектов КРТ — это снижение административных и бюрократических барьеров. В то же время важно, чтобы на этапах согласования проекта были вовлечены заинтересованные стороны, а их мнение учтено, — считает руководитель Российского центра компетенций и анализа стандартов ОЭСР Антонина Левашенко.
Также постановление определяет порядок взаимодействия органов исполнительной власти при реализации проекта «Индустриальные кварталы».
— Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы получает полномочия по реализации комплексного развития территорий бывших промзон: от подготовки и согласования проектов до заключения договоров КРТ с правообладателями или с инвесторами по итогам торгов. До этапа принятия решений Агентством промышленного развития города Москвы и Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы будут проводиться совместные комплексные обследования территорий нежилой застройки. Также вопросы КРТ нежилой застройки будут оперативно рассматриваться на Штабе по реализации проектов комплексного развития территорий, который был создан в декабре 2020 года, — пояснил руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александр Прохоров.
Нововведения положительно отразились на документообороте — это тоже влияет на сроки. Теперь если правообладатели предлагают проект КРТ и ее границы установлены в правилах землепользования и застройки Москвы, то для заключения договора не нужно сразу разрабатывать документацию по планировке территорий. Достаточно заключить соглашение о проекте между всеми правообладателями и обратиться в столичный департамент инвестиционной и промышленной политики.
По мнению президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой, Москва выбрала обоснованный подход.
— В постановлении прописаны все основные этапы подготовки проекта решения о комплексном развитии территорий, в том числе предусмотрен такой функционал, как проведение обследования территории. Это очень важно, потому что для принятия решения и установления границ КРТ необходимо всестороннее обследование территории и расположенной там недвижимости. Город дает возможность правообладателям самостоятельно привести заброшенную территорию в порядок, может реализовать проект своими силами или провести торги на заключение договора КРТ, — сказала она.
Москва утвердила застройку промзоны «Дегунино-Лихоборы»
Здесь возведут жилье, общественно-деловые пространства, а также спортивный центр и образовательный комплекс
На территории промышленной зоны «Дегунино-Лихоборы» площадью 15,34 га построят новый микрорайон. Соответствующий договор столичные власти заключили с инвестором ООО «Специализированный застройщик «Прометейсити», который был определен по результатам торгов, сообщили в департаменте экономической политики и развития столицы.
Сейчас на этой территории расположены склады и автосервисы. В ходе редевелопмента здесь появится 239 тыс. кв. м жилья, 150 тыс. кв. м общественно-деловых и социальных объектов. Кроме того, здесь построят физкультурно-оздоровительный центр с бассейном и игровым залом, поликлиники на 320 посещений в смену, женскую консультацию, психоневрологический диспансер, а также образовательный комплекс.
Свободную от застройки территорию благоустроят. Завершить работы планируется через семь лет. Совокупный объем инвестиций в строительство составит 36 млрд руб., следует из материалов мэрии.
Власти Москвы недавно сообщили, что в столичных промзонах в 2023 году построят 2 млн кв. м жилья. За первый квартал года на этих территориях уже возвели около 900 тыс. жилых «квадратов».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
