Содержание:
Жилой дом бизнес-класса
Популярный тип апартаментов в Москве. Компания возводит дом или комплекс из нескольких зданий бизнес-класса, но нехватки земли или ее неподходящего статуса застройщик сдает дом как апартаменты. Ведь получить разрешение на жилой дом сложно: для этого нужно возвести школу, организовать транспортную инфраструктуру и провести другие социальные улучшения.
Встречаются смешанные комплексы, когда в рамках одного проекта часть домов строят как жилые, а часть — как апартаменты. Особых различий, кроме тех, что написаны выше, между ними нет.
Если говорить о Москве, то обычно это дома бизнес-класса в хороших районах. Если примут закон о переводе апартаментов в статус жилых помещений, цена на такое жилье должна существенно вырасти.
Такие апартаменты часто покупают под сдачу, потому что качественного жилья внутри Мкада не так много. Рынок аренды кажется большим, но до тех пор, пока сам не пытаешься снять более-менее приличное жилье. На деле выясняется, что хорошего жилья за адекватную цену мало, а выбирать из десяти хрущевок — все равно что выбора нет.
Как результат, на апартаменты бизнес-класса всегда есть спрос и стоимость их аренды высокая. Кроме того, эти цены не могут резко обвалиться массовой застройки многоэтажек под боком.
Именно этот вид апартаментов я впервые купил в 2015 году, чтобы они приносили мне пассивный доход, — и даже в случае потери работы не голодал. Это была удачная покупка, и этими апартаментами я владею до сих пор. Чуть ниже я расскажу о них подробнее.
Соседи
Квартиры запрещено использовать в коммерческих целях. Покупая жилую площадь, вы можете не беспокоиться, что сосед сверху решит открыть над вами шумный офис, а семья снизу переоборудует помещение в звукозаписывающую студию. В апартаментах это не исключено. Кроме того, что никто не спросит желания жильцов соседствовать с караоке-баром, на коммерческие помещения не распространяется закон о тишине. Если в многоквартирном доме не удалось договориться с нарушающими его соседями, вы вызываете участкового. В апартаментах придется мириться с шумом, который может быть круглосуточным.
Инфраструктура
Когда застройщик планирует возвести многоквартирный дом, он обязан согласовать с районной администрацией соответствующую инфраструктуру. Расчеты проводят, исходя из количества квартир и семей, которые предположительно их заселят. Жилая застройка контролируется государством, поэтому в новом микрорайоне обязаны построить детский сад, школу и поликлинику, если имеющиеся объекты не поддерживают ожидаемое количество людей. В случае с апартаментами застройщик не учитывает потребности жильцов в инфраструктуре. Даже если в каждой квартире будут жить дети, никто не обязан планировать для них места в районной школе и заботиться о нехватке мест в детских садах.
Зачем покупают апартаменты
Несмотря на перечисленные выше особенности, апартаменты пользуются спросом. И главная причина — низкая цена. В результате, если сдавать апартаменты в аренду, можно быстро окупить вложенный капитал.
Другое преимущество апартаментов в том, что их обычно строят по принципу точечной застройки в дорогих районах. То есть реже происходят ситуации, когда человек приобрел недвижимость, а вокруг начали возводить кучу многоэтажек.
Чтобы представить, кто покупает апартаменты, можно вспомнить типовую рекламу застройщиков жилой недвижимости: обычно на ней изображена семья среднего возраста с несколькими сильно непохожими на отца детьми, которая радостно берет квартиру в ипотеку. Апартаменты покупают все остальные люди: те, кому по причинам недоступна ипотека, бездетные пары, студенты, пенсионеры. А также инвесторы, которых не устраивает доходность жилых квартир.
Стандартные семьи с детьми тоже иногда покупают апартаменты для проживания, но редко: в основном проблем с регистрацией и связанных с этим сложностей устроить потом детей в школы.
Условный москвич с небольшим бюджетом 10 млн рублей по факту должен выбрать из трех вариантов:
И зачастую несмотря на все юридические недостатки последний вариант перевешивает. Хорошая транспортная доступность и окружение делают свое дело, да и ценность регистрации в Москве часто преувеличена.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.
Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.
Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.
Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.
Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.
Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.
Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.
Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. « Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение
Проблема правового регулирования перевода стоит остро. Власти уже вносили законопроекты по поводу жилого статуса апартаментов, но пока эти попытки не увенчались успехом. Отдельного закона для перевода апартаментов в статус жилого помещения нет, а перевод остаётся трудно осуществимым — но реальным.
Некоторые застройщики привлекают покупателей тем, что предлагают купить апартаменты на стадии строительства, а после обещают перевести недвижимость в жилой фонд. Эти обещания никак не закрепляются в договоре, поэтому девелопер их может не соблюсти — и никак за это не ответит.
Кроме того, перевод возможен только после сдачи дома в эксплуатацию. А значит до окончания строительства этого не случится. Покупатель не сможет в процессе воспользоваться жилищными льготами и быстрее закрыть ипотеку.
В теории, перевод апартаментов в жилое помещение возможен по общему принципу из статьи 23 ЖК РФ. Но для этого должны быть соблюдены важные условия.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. « Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.
Налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.
Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.
Что дорожает быстрее
Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.
По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.
«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.
Технические требования
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Нелегальные апартаменты
Бывает, что апартаментами называют всякое неликвидное жилье, которое построено с нарушением законов и правил. Самый частый пример — квартиры, нелегально «распиленные» на несколько студий. Их продают как доли в исходной квартире. это комнаты в коммуналках, которые незаконно переделали в студии.
Иногда доходит до совсем маргинальных ситуаций вроде «студии без окна, 7 м², на втором этаже бизнес-центра». В регионах встречаются и масштабные истории, когда целые многоквартирные дома возводят без согласований и, например, на земле сельхозназначения.
Чтобы не рисковать, лучше придерживаться простого принципа: если при покупке квартиры в договоре есть слово «доля», это значит, что помещение на бумаге не соответствует реальности или сделка с условием «только за наличные». С такими вариантами лучше не связываться.
Отдельно в этой категории можно отметить апартаменты, у которых есть проблемы с управляющей компанией. Некоторые мелкие застройщики делают бизнес по принципу «продадим помещение подешевле, зато потом заработаем на коммуналке». В результате жильцы получают коммунальные квитанции по , перестают их оплачивать и ищут альтернативных поставщиков услуг. А текущая управляющая компания этому препятствует — например, ограничивает доступ к коммуникациям.
Но такие ситуации обычно происходят с помещениями, которые продают с большим дисконтом. И некоторые даже готовы рисковать, считая, что это беспроигрышная партия: можно экономить на покупке, а размер скидки как раз компенсирует повышенные коммунальные платежи.
Апартаменты 32 м² за 5,9 млн рублей
Первые апартаменты я купил в комплексе бизнес-класса ЖК «Лайнер» от застройщика «Интеко». Сам комплекс — два зданий по 2000 апартаментов, каждый недалеко от метро «ЦСКА».
Основная масса помещений — студии площадью 32 м², часть была с ремонтом от застройщика, часть — без. Изначально комплекс позиционировался как апарт-отель, и подразумевалось, что помещение можно будет сдавать через управляющую компанию.
Весь первый этаж здания отдан под коммерческие помещения, причем потолки там высокие, порядка шести метров, поэтому помещения позиционируются как двухэтажные.
Сделка. В ноябре 2015 года я приобрел апартамент на третьем этаже здания за 5,5 млн рублей. Так как всей суммы у меня не было, застройщик предложил рассрочку на полтора года до окончания стройки под 5% годовых. Поэтому в договоре значилась цифра 5,9 млн, а не 5,5 млн.
5,5 млн ₽
стоил мой апартамент 32 м² в 2015 году
Принцип был такой: ты берешь рассрочку и платишь ее до тех пор, пока дом не будет достроен. Затем берешь ипотеку на остаток суммы и расплачиваешься с застройщиком.
Первоначальный взнос за апартамент был около 1 млн рублей, а платеж по рассрочке составлял 55 200 ₽. При этом можно было погашать досрочно большими суммами, что я и делал.
Однако в 2021 году инициативная группа жильцов через суд добилась того, чтобы налоговую ставку пересмотрели. И за 2021 год налог должен быть меньше 20 000 ₽.
В 2017 году, когда дом сдали, я взял ипотеку в банке ВТБ под 11,6% годовых на остаток суммы — 1,55 млн рублей.
Застройщик задержал сдачу на несколько месяцев — появился повод с ним судиться и взыскать компенсацию. Но когда я принимал объект, выяснилось, что площадь апартаментов больше на 0,4 м², чем в исходном договоре. Мы с застройщиком договорились о взаимозачете: я снимаю претензию по поводу задержки строительства, а они отдают лишнюю площадь бесплатно.
Помещение сдавалось в черновом виде, электричество было проведено до входа. Ремонт квартиры площадью 32 м² мне обошелся в 600 000 ₽ и занял два месяца. Это был благословенный 2017 год, тогда стройматериалы еще стоили дешево и ремонты делались быстро.
Эксплуатация апартаментов. Следующие три года я там жил, но иногда сдавал посуточно. Потом я оттуда съехал и сдавал их легально через управляющую компанию. В 2021 году получал на руки 52 000 ₽ в месяц, а коммуналку оплачивал жилец — в районе 4000 ₽ в месяц летом и 5000 ₽ зимой.
Продажа апартамента. Я писал эту статью в декабре 2021 года. Но примерно с марта 2022 года у меня начались проблемы, поэтому я решил срочно продать этот апартамент. Чтобы ускорить процесс, посмотрел цены на «Циане» и поставил на 750 000 ₽ ниже минимальной цены.
Я продал объект за шесть дней за 12 500 000 ₽. Покупатель заплатил наличными. Деньги я обменял на доллары по курсу 66 ₽. На тот момент думал, что продешевил. Однако в декабре 2022 года наблюдаю на «Циане» объявление за 11 500 000 ₽ с ремонтом лучше, чем у меня. И значит, я вовремя соскочил.
Очевидно, что у меня возникнет обязательство заплатить налог примерно в 700 000 ₽, но все равно на этом объекте я заработал почти 6 000 000 ₽, что неплохо для «мамкиного стратега».
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Коротко о главном
Материал по теме
Строительные стандарты и социальная инфраструктура
Жилые дома должны возводиться на строго определённых территориях. Например, строительство многоквартирных сооружений не допускается вблизи шумных производств и объектов, опасных для людей. Помимо этого, социальная инфраструктура рядом с домом — одно из обязательных условий. Если на территории района нет общеобразовательных учреждений и поликлиники, застройщик должен построить объекты за свой счёт или при государственном финансировании.
К многоквартирным домам установлены строгие требования: начиная от уровня шума, заканчивая санитарными нормами. Если будут выявлены отклонения, собственники вправе пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд. Если даже в многоквартирном доме есть площади для коммерческих объектов, они располагаются на первых этажах с отдельными входами. И главное — работа офисов и магазинов никак не должна мешать комфорту жильцов.
К коммерческим зданиям строгие нормы к местоположению не применяются. Апартаменты иногда расположены в новостройке, которая соседствует с фабрикой или заводом. В этом районе может не оказаться ни школы, ни поликлиники, ведь жильцы коммерческих помещений не приравниваются к населению и не учитываются при возведении здания.
Налог при сдаче апартаментов в аренду
Доход при сдаче апартаментов в аренду государство облагает налогом в зависимости от статуса собственника.
уплачивает НДФЛ в сумме 13% от полученного дохода. Оплата происходит на следующий год после подачи декларации в ФНС. Декларацию нужно сдать до 1 мая следующего года, а оплатить налог — до 15 июля.
Регистрация в качестве с выбором упрощённой системы налогообложения (УСН) уменьшает сумму налога до 6%. Налог уплачивают четыре раза в год за каждый квартал, а отчётность сдают один раз в год. Обратите внимание: если в течение 30 дней после регистрации вы забудете подать заявление о переходе на УСН, вам начислят налог по ставке 20%, а перейти на УСН вы сможете только в следующем году.
15 ноября 2021
не поможет снизить налог до 4% — деятельность самозанятых регулирует закон 422-ФЗ, и среди возможных источников дохода от аренды он разрешает использовать только доход от аренды жилых помещений, в категорию которых апартаменты не попадают.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.
Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу
Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.
Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.
В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.
Налог на недвижимость
Все собственники недвижимости обязаны ежегодно выплачивать налог на имущество. Сумма зависит от региона, площади и кадастровой стоимости квартиры. Также существуют федеральные нормы расчёта, которые отражены в п. 3 ст. 403 НК. Так, налог на имущество для квартир установлен в размере 0,1% от их кадастровой стоимости.
В налоговую базу входит не вся площадь квартиры. Из неё следует вычесть 20 квадратных метров — так называемая льгота, за которую не придётся платить взносы. Налог рассчитывается только с разницы. Например, общая площадь квартиры составляет 45 м2, вы платите налог в 0,1% только за 25 м2. Такая льгота действует по всей России, независимо от региона проживания.
Однако в Москве за квартиры стоимостью от 10 до 20 млн рублей ставка налога будет уже 0,15%. За недвижимость свыше 20 млн рублей — 0,2%, а более 50 млн рублей — 0,3%. Такие коэффициенты утверждены Законом Москвы № 51
Налог на имущество существенно выше. Его величина будет зависеть опять же от назначения земли, на которой возведено здание. Если участок выделен под гостиницу, налог составит 0,5% кадастровой стоимости объекта, а в случае с офисным зданием — 2%. При этом для расчёта налога учитывается вся площадь апартамента. Льготы на коммерческие помещения не распространяются.
Налоги и вычеты при покупке и продаже апартаментов
При операциях с недвижимостью у собственника возникают обязанности по уплате налогов и возможности получения . Разберём конкретные ситуации при покупке и продаже недвижимости.
Если физлицо покупает жильё, налоги платить не нужно, зато можно запросить у государства налоговый вычет — вернуть часть НДФЛ, ранее уплаченного в бюджет с заработной платы покупателя. Но поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, то на них эта льгота не распространяется.
При продаже апартаментов вы получаете доход — и по закону должны выплатить налог на него, но всё не так однозначно. Один из ключевых моментов в том, использовали ли вы помещение как коммерческую недвижимость. Если использовали, то остальные условия не играют роли — вы оплачиваете НДФЛ в сумме 13% от дохода, полученного при продаже апартаментов.
Если же апартаменты не использовались как коммерческая недвижимость, нужно рассмотреть несколько других моментов. Чтобы узнать, облагается ли налогом ваша сделка, предлагаем найти свою ситуацию на прилагаемой схеме.
При продаже жилой недвижимости (квартиры или дома) налоговый вычет составит не 250 000 рублей, а 1 000 000 рублей. Есть и другие льготы — например, в конце 2021 приняли Федеральный закон, по которому при продаже жилой недвижимости не платят НДФЛ семьи, в которых двое или более детей.
Клубные дома
Иногда среди элитных апартаментов выделяют так называемые клубные дома. Мода на них появилась в нулевые. Это своего рода анклав внутри города или рядом с ним.
Идея простая: берется дом или небольшой комплекс в хорошей части города, организуется охраняемая территория вокруг и механизмы, которые не позволяют нежелательным людям покупать помещения.
То есть это что-то вроде домов с homeowner association в США, где жильцы могут самостоятельно регулировать правила проживания, а также ограничивать покупку или продажу.
Например, в правилах проживания может быть указано, что человек не имеет права:
Клубные дома не стали очень популярными в РФ, так как у нас нет юридических механизмов, могли позволить жильцам формировать правила проживания и обеспечивать, чтобы остальные их исполняли. А без этого вся концепция теряет смысл.
Сейчас термин «клубный дом» в основном используется застройщиками, чтобы показать высокий уровень жильцов и возвысить объект в глазах покупателей. Никаких юридических отличий у такого жилья нет.
В некоторых проектах пытались устраивать собеседования перед покупкой объекта или возможность купить помещение только по рекомендации, но такой вариант не зашел покупателям.
Я специально позвонил по пяти объявлениям клубных домов, и везде мне говорили примерно одно и : хорошее расположение, малоэтажная застройка, премиальная отделка входных групп, не больше двух квартир на лестничной клетке и тому подобное. Но никаких юридических особенностей нет — это исключительно рыночное позиционирование.
Можно ли зарегистрироваться в апартаментах и какое будущее у этого вида жилья
В 2021 году появилась новость, что апартаменты приравняют к жилой недвижимости на законодательном уровне. А значит, и появится возможность в них прописаться.
На фоне этого застройщики активно спекулируют спросом на апартаменты и обещают рост цен на объекты на Инвесторы, которые уже вложились, затаили дыхание в ожидании большой прибыли.
Однако не все так просто. Понятие «апартаменты» как отдельный вид недвижимости на законодательном уровне не существует. Это своего рода суррогат жилого помещения, которое относится к категории коммерческой недвижимости, но в нем разрешено проживать, как в квартире.
Часто люди думают, что покупают жилье, а фактически это гостиницы для временного проживания. Не во всех видах апартаментов можно даже временно прописаться. Это возможно только в апартаментах гостиничного типа, и необходимо, чтобы соблюдались два условия.
Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), на котором строится или уже находится здание с апартаментами. Он должен иметь код 4.7 — «Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них».
Назначение земли можно проверить в выписке из ЕГРН по кадастровому номеру участка земли или посмотреть на кадастровой карте.
Отдельная организация для управления процессом регистрации. Причем ее сотрудники должны быть уполномочены миграционной службой. Для этого управляющая компания создает организацию «гостиничный оператор», которая ведет учет зарегистрированных граждан, вплоть до того, что организует хранение ключей от каждого помещения — номера — на случай проверок комиссиями.
Это сложный процесс, который требует денег, времени, найма персонала и постоянного контроля. Он не интересен застройщикам и непосилен собственникам помещений гостиничного типа. Просто прийти самому в МФЦ и подать документы на регистрацию не получится.
В итоге на сегодняшний день ситуация такая: право на временную регистрацию у собственников есть, а при выполнении первого условия процесс обычно стопорится на втором. Таким образом, право на регистрацию не достижимо.
Мне известна пара случаев, где временная регистрация удалась, но когда прошло пять лет — а это максимальный срок временной регистрации, — собственники не могли ее продлить. Как раз по причине того, что нет уполномоченной организации: ее просто никто не создал.
Если подумать, сколько апартаментов продали с 2010 года, и посчитать, у кого получилось оформить временную регистрацию, станет ясно: прописать практически невозможно. При выборе апартаментов следует это помнить, и если застройщик говорит о такой возможности — он лукавит.
На мой взгляд, апартаменты в российских реалиях — это своеобразный вид недожилья. В момент образовался дефицит земли под жилую застройку, и заинтересованные в прибыли люди пролоббировали строительство апартаментов на земле, не предназначенной для жилых помещений. В связи с этим возникли правовые коллизии, которые ограничивают многих собственников в правах. Застройщики злоупотребляли появившейся возможностью, активно получали разрешения на строительство гостиниц, а строили, по сути, жилье.
В 2021 году президент поручил правительству определиться со статусом апартаментов, но к 2022 году ясности все равно пока нет.
Сейчас правительство столкнулось с проблемой: нельзя просто взять и присвоить статус помещению непонятного вида. Необходимо синхронно изменить нормы в градостроительном и жилищном кодексах и иных актах, потому что кодексы завязаны между собой и изменение одной нормы влияет на другую. Если не соблюсти взаимоизменяемость, образуются законодательные дыры. Это первая сложность.
Вторая — если разрешить регистрироваться в апартаментах, это создает колоссальную нагрузку на инфраструктуру районов и прибавит проблем правительству. Увеличить количество школ, садов, поликлиник физически невозможно плотной застройки города. Правительство от этого не в восторге, к есть ярые противники грядущих изменений.
В апреле 2021 года в Госдуму внесли законопроект о правовом статусе апартаментов как нового вида недвижимости. Предлагалось ввести новое понятие — «многофункциональные здания». Это жилые и нежилые помещения, которые расположены в общественно-деловой зоне, на землях промышленного и коммерческого назначения. Когда у них изменится статус с нежилого на жилой, согласно законопроекту в них появятся еще такие опции:
При этом субсидии и льготы по ЖКХ предоставляться не будут.
Однако внесенный на первое чтение законопроект распространяется на здания, которые будут построены. Статус уже введенных в эксплуатацию апартаментов планировалось обсудить на втором чтении. Скорее всего, под амнистию попадут те помещения, которые расположены в жилых комплексах с квартирами, где признают, что в них можно безопасно жить. В отличие от реконструированных промышленных зданий, которые не соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам.
вообще второе чтение и когда — неизвестно. Закончить рассмотрение законопроекта планировалось до конца 2021 года, но после первого чтения пошло не так. Законопроект не рассмотрен, его отложили на 2022 год, и кроме того, комитет по строительству и ЖКХ не включил его в весеннюю сессию.
Глава комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Сергей Пахомов выступил против приравнивания апартаментов к жилью: «Никогда апартаменты не планировались как жилье, и никогда власть не говорила, что есть потенциальная возможность их перевода, — несмотря на то, что этого очень хочется собственникам и владельцам. Но никогда такого власти не транслировали».
рассматривать апартаменты как инвестиции — вопрос отдельный. За последний год апартаменты подорожали благодаря растущему рынку недвижимости и разговорам о законопроекте.
Неопределенность — главная опасность инвестора. посоветовала воздержаться от вложений, если вы делаете ставку исключительно на новый законопроект. Ведь неизвестно, когда он будет рассмотрен, какие будут критерии, по которым апартаменты будут делиться на жилые и нежилые, какой будет механизм получения нового статуса. Как именно повлияет новый законопроект на рынок недвижимости — неизвестно.
Инвестиции в апартаменты приравнивают к венчурным инвестициям — это вложения в бизнес, о перспективах которого пока ничего не известно. Апартаменты — самый непонятный вид жилья, нетиповой, сложный и непредсказуемый.
Заработать здесь сможет тот, кто хорошо чувствует рынок, анализирует, отслеживает его, разбирается в нюансах законодательства. Кто вдумчиво выбирает объект и понимает, в какой момент его продать, чтобы выручить прибыль. Если есть желание инвестировать на рынке апартаментов, но нет необходимых знаний, стоит обратиться за помощью к профессиональным участникам рынка.
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. « По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Апарт-отель
В Москве до сих пор есть нехватка недорогих гостиниц, поэтому застройщики придумали интересный формат помещений. Они строят гостиничный комплекс, который распродают отдельными номерами. А их владельцы уже сдают номера посуточно, долгосрочно либо проживают в них сами.
Подразумевается, что процесс посуточной сдачи апартаментов можно передать управляющей компании: она будет искать и заселять постояльцев, убирать помещение, менять простыни и прочее. За свои услуги она берет процент с получаемого дохода — обычно . И переводит собственникам их долю.
В теории такие объекты отличаются от обычных жилых комплексов — например, у них есть централизованное кондиционирование или , но это в теории. Термин «апарт-отель» — не жесткий стандарт. Номера вполне могут использовать как обычное жилье: собственник может проживать там сам либо самостоятельно сдавать его в аренду.
Еще одна особенность апарт-отелей — агрессивный маркетинг и завышенная цена по сравнению с другими видами апартаментов. Если цена квадратного метра на обычный апартамент на ниже жилой квартиры, то в апарт-отелях цена может быть даже выше.
Часто такие апартаменты подают под соусом «начни свой бизнес» и обещают стабильную доходность от аренды в размере В многое зависит от расположения объекта, окружающей инфраструктуры, особенностей управляющей компании, поэтому гарантий нет.
В апарт-отелях управляющая компания старается ограничить собственников в возможности повлиять на фасад здания, а также на интерьер помещения. Хотя в долгосрочной перспективе это скорее плюс — вспомните, как выглядят кустарно застекленные балконы в хрущевках. Подобное ухудшение внешнего вида фасада может снизить стоимость жилья во всем доме.
Если собственник планирует сдавать апартамент через управляющую компанию, она предъявляет требования к ремонту и меблировке номера: они должны соответствовать единому стандарту. Поэтому на этапе покупки апартамента инвесторам могут предложить купить пакет меблировки.
По моему мнению, реальная стоимость подобного оснащения — . А ведь эти деньги еще надо заплатить наперед, до того, как объект сдадут в эксплуатацию. В итоге при подсчете своей доходности эти траты логично учитывать как сопутствующие расходы. Это вечная головная боль сдачи помещения через управляющую компанию: расходы на ремонт, мебель и ущерб, который нанесут жильцы.
Управляющая компания — коммерческая организация, чья цель — зарабатывать деньги. Поэтому она всегда будет стараться пересмотреть условия, навязать дополнительные услуги и даже добавлять скрытые пункты в договор, чтобы переложить риски на собственника.
На этапе покупки апартаментов управляющая компания часто показывает свой прогноз будущей доходности в случае, если сдавать апартаменты в аренду. Зачастую эти цифры отражают завышенные ожидания и оторваны от реальной картины. Считаю, что это одна из главных причин, почему апарт-отели стоят в целом дороже других видов апартаментов.
Прогнозы апарт-отелей
