Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Сегодня апартаменты занимают около 25% предложений на рынке новостроек Москвы, но их статус всё ещё остается спорным. Рассказываем, чем такая недвижимость отличается от стандартных квартир и какие юридические нюансы стоит учитывать.

Рынок апартаментов активно развивается, становясь реальной альтернативой классическим квартирам. Однако покупка и использование такой недвижимости имеет массу нюансов, о которых стоит знать перед сделкой.

Подробнее о них рассказывает председатель совета директоров агентства элитной недвижимости Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Содержание:

Что такое апартаменты?

С формальной точки зрения апартаменты — это нежилые, но по характеристикам и удобствам практически не уступающие квартирам помещения, в которых можно жить. Как правило, в Москве они располагаются в перестроенных производственных или офисных зданиях в центре города или новостройках. Часто — в очень удачных районах на месте бывших промзон, где невозможно жилое строительство. По документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они с виду выглядят как обычные многоквартирные дома.

20% от общего предложения по площади на первичном рынке Москвы составляют апартаменты.

Доля апартаментов на первичном рынке Москвы по-прежнему растет: если в 2012 году она составляла только 14% от всего объема предложения, то по итогам III квартала 2016 года достигла 24,5%. При этом минимальный бюджет покупки апартаментов в пределах старой Москвы за этот же период снизился с 4,6 млн рублей до беспрецедентных для столицы 2,3 млн рублей, что подстегнуло интерес клиентов в массовом сегменте, и коренным образом изменило потрет покупателя. Однако до сих пор вокруг апартаментов ходит много домыслов, преувеличивающих их минусы. Эксперты компании «Метриум Групп» провели детальный анализ всех отличий апартаментов от квартир и опровергли большинство стереотипов относительно этого типа жилья с точки зрения покупателя.

В период рецессии большинство покупателей жилья ставят во главу угла бюджет покупки. Снижение стоимости предложения во всех сегментах рынка повысило привлекательность прежде всего апартаментов, которые всегда стоили дешевле квартир. Ценовая выгода приобретения апартаментов обусловлена рядом их отличий от квартир.

«Различия между апартаментами и квартирами можно условно подразделить на три группы, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Первая из них – это юридические отличия, которые связаны с нежилым правовым статусом апартаментов. Вторая – экономические, а именно – разница в рыночной и кадастровой стоимости таких объектов, а также особенности оплаты коммунальных услуг и налогов. Наконец, третья группа – техническая – объединяет отличия требований к проектировке и строительству апартаментов. При поверхностном сравнении может показаться, что большинство различий говорят не в пользу апартаментов, однако детальный анализ показывает обратное».

Что это такое и чем они отличаются от квартиры?

#Покупка и продажа

На рынке недвижимости сегодня часто можно встретить предложения о продаже апартаментов по привлекательным ценам. Чем этот вариант отличается от обычных квартир и почему такое жильё стоит на порядок дешевле?

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Застройщики проводят в такие здания коммуникации, обновляют в них несущие конструкции, в результате чего нежилое пространство превращается в стильные и современные лофты, вполне пригодные для постоянного проживания. Обычно апартаменты имеют свободную планировку, панорамные окна и дизайн.

В чем разница между апартаментами и обычным жильём?

Прежде всего, эти виды недвижимости отличаются между собой правовым статусом. Квартира, частный дом или комната классифицируются как жилые помещения, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Несмотря на то, что фактически можно жить и там, и там, между этими объектами есть ряд существенных отличий:

  • Регистрация. Так как апартаменты имеют статус нежилого помещения, здесь нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Если объект расположен в здании гостиничного типа, то в нём можно прописаться только временно (на срок до 5 лет)
  • Налоговый вычет. При покупке квартиры или дома вы можете вернуть до 13% от стоимости жилья (не более 260 000 рублей). На апартаменты данная льгота не распространяется. Причина та же — отсутствие статуса жилого помещения;
  • Стоимость ЖКУ и налог на имущество. При проживании в апартаментах коммунальные платежи будут обходиться на 15-25% дороже по сравнению с квартирой. Здесь применяются тарифы ЖКХ, которые предусмотрены для коммерческой недвижимости. То же самое касается имущественного налога на апартаменты, который как минимум в 5 раз выше самой низкой налоговой ставки на жилое имущество. Никакие льготы и субсидии владельцам апартаментов не полагаются;
  • Господдержка. Все госпрограммы, направленные на улучшение жилищных условий, распространяются только на обычное жильё. При покупке апартаментов в ипотеку вы не сможете получить льготную ставку или использовать средства материнского капитала.

Преимущества и недостатки апартаментов

Основной плюс апартаментов — это их более низкая цена по сравнению с обычным жильём. В среднем такая недвижимость стоит на 15-20% дешевле квартир. При этом апартаменты зачастую имеют удобное расположение — большинство бизнес-центров находятся в центре города. Кроме того, вы вполне законно можете использовать такую недвижимость в коммерческих целях.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Вместе с тем минусы апартаментов довольно очевидны. Здесь нельзя оформить постоянную прописку, получать жилищные льготы. Также могут возникнуть сложности при получении некоторых государственных услуг (например, прикрепление к поликлинике, запись ребенка в детский сад или школу). Кроме того, содержание такого жилья будет обходиться дороже за счёт повышенных тарифов за ЖКУ и высокой ставки имущественного налога.

А вы знали, что апартаменты можно перевести в жилое помещение? Мы знаем, как это сделать. Подробности на спроси.дом.рф.

Хоть и 2022 год начался с оживленного обсуждения статуса апартаментов, к конкретному выводу власти еще не пришли. В новой статье обсуждаем этот вопрос с экспертами в сфере недвижимости.

Что мы имеем сейчас?

Апартаменты – нежилое помещение, коммерческая недвижимость. А это значит, что прописаться в нем нельзя, а собственник будет платить повышенный налог.

Апартаменты славятся доступной ценой и хорошой окупаемостью. Еще пару лет назад на этапе строительства можно было приобрести апартаменты у метро за 2,5 млн рублей. Сейчас цена выросла практически втрое. То есть люди, которые купили апартаменты два-три года назад, получили профит 200-300%.

Но есть минусы. В апартаментах нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи в них выше по сравнению с традиционными квартирами. Перевести апартаменты в жилье сложно, поскольку они изначально возводились не в зоне жилой застройки, без соблюдения норм, которые необходимы при строительстве многоквартирного жилого дома.

Уже несколько лет идут обсуждения закона об апартаментах. Летом 2022 года стало известно, что правовой статус апартаментов могут изменить. Поправки в закон обсуждают в Совете Федерации.

«И в 2023 году будет продолжаться работа над изменениями правового статуса, налоговой базы, условий для собственников, возможно появятся альтернативные варианты с точки зрения прописки и получения дохода – такие идут разговоры, но что будет на самом деле – неясно», – объсняет Виктория Шехирева, руководитель SMM отдела агентства Galstuki.pro.

Большинство покупателей уже знают, что это за формат, у них нет реакции в духе «это не собственность, апартаменты могут отнять» и так далее. По идее острой необходимости о смене статуса сейчас нет.

«Отсутствие возможности сделать постоянную регистрацию в апартаментах уже никого не пугает. Поэтому все подобные инициативы и регулирование статуса апартаментов нужны были раньше, когда ни у кого не было понимания, как жить в апартаментах, сейчас же, на мой взгляд, в этом нет острой необходимости. Да, с точки зрения городской власти до сих пор есть дисбаланс в части обеспечения комплексов апартаментов социальной и бытовой инфраструктурой», – делится мнением Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom.

Однако популярность апартаментов колоссальная. В Санкт-Петербурге, Москве и Сочи продажи апартаментов растут с каждым новым месяцем.

«После резкого спада продаж весной и в начале лета в третьем квартале 2022 года реализация апартаментов выросла на 41%. Люди интересуются инвестициями в коммерческую недвижимость. Понимают, что это выгодно и удобно, особенно в новых реалиях. Сейчас, когда много жителей нашей страны на какое-то время уехали за границу, инвестирование в апартаменты очень актуально, поэтому в дальнейшем они будут набирать популярность», – комментирует Виктория Шехирева.

Пока что 2023 год не несет за собой неожиданные потрясения для владельцев апартаментов, думают специалисты. Если и будут приняты какие-то законы, то они должны только улучшить положение собственников. Инвесторы тоже останутся в плюсе: недвижимость растет в цене, а внутренний туризм развивается.

– Уход нулевых ставок: что предложат девелоперы?

– Рынок элитного жилья: как сказались потрясения 2022 года?

•13 декабря, 2022

Апартаменты и квартиры относятся к объектам недвижимости, предназначены исключительно для проживания граждан. Ключевое отличие между ними заключается в статусе такого жилья – апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, могут использоваться для временного проживания.

В законодательстве отсутствует юридическое понятие апартаментов. По косвенным признакам, указанным в ведомственных актах (например, Ростуризма и Министерства культуры РФ), апартаменты характеризуются следующими признаками:

  • входят в состав нежилого фонда, хотя используются для размещения жильцов и постояльцев;
  • относятся к объектам коммерческой недвижимости, т. е. предназначены для вложения инвестиций, извлечения прибыли;
  • застройщик здания с апартаментами не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, магазины и т. д.).

Квартирой признается жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме (МКД). Квартира должна отвечать признакам изолированности и обособленности, т. е. иметь внешние границы в виде стен, иметь самостоятельный выход на лестничную площадку или непосредственно на улицу

Закон об апартаментах в 2021 году

Права на апартаменты и квартиру

Апартаменты и квартиры являются объектами недвижимости, поэтому должны регистрироваться в Росреестре. Правоустанавливающим документом на такие объекты является выписка ЕГРН. Но есть и ряд отличий:

  • квартиры могут находиться в государственной и муниципальной собственности, выделяться гражданам на условиях соцнайма или как служебное жилье;
  • апартаменты могут находиться только в частной собственности, а выделять их по коммерческому найму или как служебное жилье могут только юридические лица или частные владельцы.

Сдавать в аренду можно и квартиры, и апартаменты. Однако для апартаментов сдача в аренду полностью соответствует целевому назначению, т. е. извлечению дохода. Квартиры предназначены для постоянного проживания, поэтому аренда носит исключительный характер. Пока квартира не приватизирована, официально сдать ее в аренду можно только с согласия наймодателя.

Прописка в апартаментах (регистрация)

В квартире можно прописаться постоянно (по месту жительства) или временно (по месту пребывания). Для апартаментов существует важное ограничение – допускается только временная регистрация (на срок не более 5 лет). Поэтому собственник, проживающий в апартаментах, вынужден периодически вновь обращаться за продлением регистрации. Сейчас государство рассматривает вопрос о снятии таких ограничений, однако законопроект даже не внесен в Госдуму РФ.

Тарифы на услуги ЖКХ в апартаментах

Государство регулирует тарифы на услуги ЖКХ для жилищного фонда. Поэтому расценки на коммунальные услуги для квартир устанавливаются на основании нормативных актов РФ, субъектов РФ и местных властей. Для апартаментов такие правила не применяются, поскольку они признаются нежилым фондом. Тарифы ЖКХ на апартаменты устанавливаются обслуживающими организациями, а получить на них льготы невозможно.

Налог на апартаменты

Есть разница и в налогообложении квартир и апартаментов:

  • имущественный налог на нежилую недвижимость существенно выше, чем на квартиры, комнаты и частные дома. Но в некоторых регионах применяется льготное налогообложение, тогда налог совпадает с налогом на квартиры. Такие льготы действуют в Санкт-Петербурге и Москве;
  • для расчета налога на квартиру применяется вычет по площади, тогда как на апартаменты он не распространяется;
  • налог при продаже или сдаче в аренду для квартир и апартаментов одинаков;
  • при купле-продаже квартир можно воспользоваться налоговым вычетом, в том числе по ипотечным кредитам. Для апартаментов такая льгота отсутствует.

Ставки налогов на квартиры и апартаменты нужно уточнять в местных органах власти или ИФНС.

Характеристики квартир и апартаментов

Перечень требований к характеристикам жилого и нежилого фонда существенно отличается. Как указывалось выше, застройщик не обязан возводить социальную инфраструктуру, соблюдать ограничения по минимальной площади жилых и вспомогательных помещений. Это означает, что можно приобрести крохотные апартаменты с минимальной площадью. Также не обязательно обеспечивать каждую комнату апартаментов отдельным окном, хотя для квартир такое требование указано в законе.

Стоимость квартир и апартаментов

Так как застройщик апартаментов не должен соблюдать требования, установленные для жилфонда, рыночная стоимость апартаментов существенно ниже. Их можно купить дешевле в виде инвестирования и извлечения дохода от сдачи в аренду или последующей перепродажи. Аренда апартаментов возможна на длительный срок или посуточно, так как это зависит от желания собственника.

Новости

Апартаменты отличаются от квартир и размером коммунальных платежей. Тарифы на услуги в первых, как правило, выше. Причина всё та же – формально нежилое помещение облагается дополнительным 20%-м НДС. Если мы сравним оба типа жилья одинаковой площади, то увидим, что ежемесячная переплата за коммуналку в апартаментах составит около 15%. Однако некоторые застройщики передают апартаменты в ведомость своих управляющих организаций. В таких случаях оплата ремонта и содержания дома может быть равна плате в квартире.

История с налогами в этом типе недвижимости сложнее. Если квартиры облагаются имущественным налогом, составляющим 0,1% от кадастровой стоимости, то для владельцев апартаментов налог будет колебаться от 0,5 до 2 процентов. Так, владельцы элитного жилья (яркий пример – апартаменты в «Москва-Сити») могут отдавать больше 100 тыс. рублей в год в качестве налогов.

Здесь нужно учитывать другую важную особенность – сама кадастровая стоимость, на основе которой рассчитывается налог, в нежилых помещениях более низкая, чем в квартирах. При чем разница может быть и в два, и в три раза. Этот нюанс позволяет найти апартаменты, за которые не придется ежегодно отдавать большую сумму.

Изъятие за долги

В жизни может случиться всякое, в том числе и серьёзный финансовый долг. В этом случае между владельцами квартир и апартаментов также будет существенная разница.

Изъятие квартиры при задолженности – сложный юридический процесс, жилье не смогут попросту конфисковать по решению суда и выставить на торги. Сначала будет произведена оценка минимальных норм проживания, которая зависит от количества зарегистрированных в квартире лиц. И только если истец докажет, что эти нормы превышены, должника переселят в меньшую жилплощадь на правах бессрочного пользования. Прежнюю квартиру продадут, а разницей в цене погасят часть долга. Важно, что эти правила не распространяются на ипотечное жилье, находящееся в собственности банка вплоть до погашения кредита.

Апартаменты же для судебных приставов – простой актив. Его могут в короткие сроки изъять, а затем выставить на торги. При этом на цель использования помещения никто не будет обращать внимания, неважно, живут ли в них люди или организована коммерческая деятельность.

Регистрация в апартаментах

Все тот же правовой статус апартаментов, не позволяющий считать их жилыми помещениями, делает невозможной в них постоянную регистрацию по месту жительства. Однако выход есть. Владельцы апартаментов могут оформлять временную прописку. Её максимальный срок действия – 5 лет, но по их истечению жилец может прописаться заново неограниченное количество раз. Временная регистрация даёт абсолютно те же права, что и постоянная, её обладатель может спокойно отдавать ребенка в государственный детский сад или завести полис медицинского страхования.

Резюме

«Таким образом, наиболее важные экономические отличия апартаментов, которые действительно влияют непосредственно на «кошелек» покупателя – это разница в налоговых и коммунальных платежах, – резюмирует Мария Литинецкая. – Однако элементарные расчеты доказывают, что разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. Также нужно учесть транспортные расходы, ведь на сегодняшний день самые бюджетные предложения жилья в пределах МКАД относятся только к апартаментам. Квартиры по аналогичной стоимости будут расположены за МКАД, в ближнем Подмосковье.

Юридические различия также не столь важны для среднего клиента. Покупатели апартаментов и квартир в одинаковой степени защищены 214-ФЗ от двойных продаж и срыва сроков сдачи. В случае разрыва ДДУ они имеют одинаковые права на получение компенсаций и неустоек, а при банкротстве застройщика входят в третью очередь кредиторов на возврат вложенных средств.

Что касается технических отличий, то формальное отсутствие у девелопера апартаментов обязанности соблюдать строительные нормы, возводить социальны объекты, а также прокладывать подъездные дороги, на практике самим застройщикам невыгодно. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам ни по качеству строительства, ни по наличию объектов инфраструктуры.

В результате, если человеку удается найти оптимальное сочетание трех характеристик – цена, расположение, интересная концепция – в каком-либо апартаментном комплексе, то для него по сути будет не столь важно, что это формально нежилое помещение. Главное для покупателя – улучшить конкретные жилищные условия, а именно – переехать в новый дом или более удобную локацию».

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Главное отличие – назначение помещений

Правовой статус апартаментов стоит на повестке Минстроя России и в ближайшем будущем может измениться, однако пока мы видим следующую картину:

Апартаменты юридически считаются нежилой недвижимостью, как, например, торговые помещения или офисы.

Это значит, что сегодня в них невозможно оформление постоянной регистрации. На такую собственность также не распространяются санитарные нормы для жилых помещений, что может негативно сказаться на освещении или шумоизоляции.

Технические отличия

3.1 Строительные нормы

Строительство жилых домов ведется в строгом соответствии со строительными и санитарными нормами и правилами (освещенность, шумоизоляция, инсоляция и др.).

Технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов. В частности, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

3.2 Социальная инфраструктура

Застройщик обязан строить объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т.п.) в зоне жилой застройки пропорционально числу новых жителей района. Строительство комплекса апартаментов не обязывает девелопера возводить объекты социальной инфраструктуры для его жильцов.

3.3 Подъездные дороги

В обязанность застройщика жилых районов входит благоустройство прилегающих территорий, а также строительство подъездных дорог к жилому комплексу. Девелопер апартаментов не обязан строить подъездные дороги.

Налоговый вычет и материнский капитал

Другой важный нюанс, вытекающий из статуса апартаментов – невозможность получить налоговый вычет при их покупке. До тех пор, пока государство не приравняло их к жилым помещениям, вы не сможете вернуть часть потраченных на покупку средств или выплаченных по ипотеке процентов.

Это же правило распространяется на материнский капитал: государство не выдает средства молодым семьям на покупку апартаментов в отличие от квартир.

Отношения с соседями

Сравнивая стандартные квартиры и апартаменты, мы должны упомянуть ещё одну важную юридическую деталь:

В апартаментах не действует так называемый «Закон о тишине».

Следовательно, если один из ваших соседей решил заняться игрой на трубе, а другой – посверлить стену дрелью в два часа ночи, у вас не получится вызвать участкового, который наведет порядок.

Я могу сдать апартаменты в аренду?

Да, причем сдавать их в аренду выгоднее, чем квартиры: арендная плата одинакова (так как с точки зрения арендодателя они не сильно отличаются). Если в Москве рентная доходность — отношение рентных платежей к стоимости квартиры — составляет примерно 4–5% в зависимости от расположения арендуемого помещения, то для апартаментов это примерно 6–7%. Иными словами, если в случае апартаментов стоимость жилья равняется платежам за их аренду в течение 15 лет, то для квартиры этот показатель составляет в среднем 22,5 года, и окупается она дольше.

О том, как выбрать между ипотекой или арендой, читайте в инструкции: Ипотека или аренда квартиры: что лучше?

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Экономические отличия

Квартиры стоят дороже, чем апартаменты, так как девелопер жилого многоквартирного дома изначально несет более высокие расходы, связанные с получением всей необходимой разрешительной документации.

Разница в стоимости апартаментов и квартир в среднем достигает 30% в зависимости от проекта. Это связано с тем, что застройщик несет меньшие расходы на строительство и может позволить выставить объект по сниженным ценам без ущерба прибыли.

2.2 Налоги

Налог на имущество

Собственники апартаментов также должны платить имущественный налог, который, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении апартаментов есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%. В октябре 2016 года Мосгордума приняла изменения в Законе о налоге на имущество физлиц в Москве. Теперь минимальный размер ставки для всех видов данного типа недвижимости устанавливается в размере 0,5%, но только для апартаментов площадью до 300 кв. м. и с кадастровой стоимостью, не превышающей 300 млн рублей. Для объектов, которые выходят за установленные пределы размера и цены, ставка имущественного налога сохраняется на уровне 2%.

Налоговые вычеты и льготы

При исчислении имущественного налога на квартиру предусмотрен необлагаемый налогом вычет стоимости с одного жилого объекта недвижимости: 10 кв. м – для комнат, 20 кв. м – для квартиры и 50 кв. м – для дома. То есть налогооблагаемая база будет равна площади квартиры минус 20 кв. м. Кроме того, законом предусмотрены льготы для 15 категорий граждан, которые освобождены от налогообложения.

Также при покупке и продаже квартиры, собственник имеет право на получение налогового вычета по уплаченному ранее налогу на доход физических лиц (НДФЛ). В случае покупки жилья максимальный размер возврата достигает 2-3 млн рублей, а при продаже – 1 млн рублей.

Налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не только не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. м.), но и вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке апартаментов.

До 2015 года собственники квартир были обязаны платить налог на землю, находящуюся в общей собственности жильцов многоквартирного дома. Однако этот платеж был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю.

2.3 Коммунальные услуги

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам для потребителей, установленным поставщиком воды, электричества и тепла. Уровень этих тарифов определяют власти в соответствии с законодательством РФ о регулировании цен.

Как правило, коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками имеют повышенный коэффициент. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение – 8%, на тепло – 25%, на электричество – 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). Точная стоимость коммунальных услуг зависит от тарифов, установленных для нежилых помещений в соответствии с договорами, заключенными управляющей компанией и поставщиком коммуналки.

Апартаменты и жильё

Зачастую внешне между апартаментами и квартирами нет явной разницы — современные проекты предлагают функциональные планировки, качественную отделку и расположены в лучших локациях. Однако различия всё-таки есть, и весьма существенные.

Есть два основных вида апартаментов. Первый — гостиничного типа — занимает отдельное здание. Второй — лишь часть здания: бизнес-центра или многофункционального комплекса, где помимо апартаментов также есть офисные и торговые помещения.

В некоторых проектах гостиничного типа есть так называемые «сервисные апартаменты». Жильцу за отдельную плату предлагается целый набор услуг, как в отеле: уборка номера, смена постельного белья, возможность пользоваться инфраструктурой гостиницы, в которой размещаются апартаменты.

Выбирая между квартирой и апартаментами, покупателю нужно помнить, что на вторые распространяются иные санитарные нормы или нормы по инсоляции, чем на обычное жильё. Кроме того, в проектах может отсутствовать придомовая территория.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Законодательство допускает перевод нежилых помещений в квартиры. Для этого объект должен не противоречить требованиям СанПиН. В Москве такой перевод можно осуществить через Департамент жилищной политики и жилищного фонда. При этом вы должны являться собственником, а если жильё взято в ипотеку, кредит должен быть погашен.

Процесс перевода апартаментов в квартиру не имеет четко установленного времени, все зависит от особенностей здания. Сложнее в этом случае придется владельцам жилья в многофункциональных объектах, которые изначально проектировались нежилыми.

Социальная инфраструктура в апартаментах

Инфраструктура в таких домах может быть очень разной: от максимально комфортных условий, которые трудно отыскать в обычных квартирах, до полного её отсутствия.

Так, элитные апартаменты часто имеют при себе ресепшен, клининговый сервис, охранную организацию и многое другое. Но и в них привычные многим формы инфраструктуры не сильно распространены: жителям, как правило, сложнее найти поблизости медицинские и образовательные учреждения или супермаркеты.

Юридические отличия

1.1 Правовой статус

C точки зрения Жилищного кодекса, квартира – это жилое, изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Помимо квартир, к жилым помещениям законодательство относит также жилой дом (часть жилого дома) и комнату.

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, то есть это помещения временного размещения граждан, не предназначенные для постоянного проживания. Понятие «апартамент» упоминается лишь в классификации гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. По этой типологии апартамент – это номер площадью не менее 40 кв. м., состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой, спальни) с кухонным уголком. Однако на практике застройщики не руководствуются данным определением, даже если строящийся комплекс апартаментов имеет гостиничное назначение.

Постоянную регистрацию можно получить только в жилом помещении – квартире, комнате, доме. Постоянная регистрация в Москве дает следующие права:

1. Прибавка к пенсии. В Москве пенсионерам положена региональная социальная выплата, однако она дается только тем, кто проживает не менее 10 лет на территории Москвы.

2. Льготы на проезд для пенсионеров и несовершеннолетних в общественном транспорте, а также пользование городским телефоном.

3. Определение ребенка в детский сад, школу и другие учебные заведения по месту регистрации.

4. Субсидирование коммунальных платежей.

5. Голосование в ходе выборов.

Поскольку апартаменты относятся к нежилым помещениям, в них нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Однако, если комплекс апартаментов имеет статус гостиницы, то собственник апартаментов может получить временную регистрацию на 5 лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет.

Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

1.3 Права собственников на общее имущество

Собственники квартир в жилом доме владеют общим имуществом на правах долевой собственности наряду с другими жителями. То есть все места общего пользования, крыша и двор являются собственностью владельцев квартир. Соответственно, жители могут совместно решать, как распорядиться общими пространствами. К примеру, они могут воспрепятствовать нежелательному использованию подвалов, крыш, чердаков и других помещений.

У владельцев апартаментов отсутствует право долевой собственности на общее имущество в комплексе апартаментов (лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование). К примеру, если собственники апартаментов решат сделать на лестничной площадке совместный огороженный тамбур, то им придется выкупить или арендовать эту территорию у собственника, которым обычно остается продавец апартаментов или управляющая компания. Тем не менее, нужно понимать, что управляющая компания живет за счет платежей собственников апартаментов и ей не выгодно портить с ними отношения.

1.4 Обращение взыскания на собственников

Когда владелец жилья становится должником, и суд предписывает конфисковать его имущество в пользу кредиторов, приставы не могут выселить его из квартиры, если она является единственным местом проживания. Исключение составляет жилье, приобретенное по ипотеке.

Поскольку апартаменты – нежилые помещения, их собственник может быть выселен в случае обращения взыскания. Однако, стоит отметить, что покупатель квартиры по ипотеке также может лишиться жилья.

Закон об апартаментах

Хотя апартаменты используются для проживания граждан, они приравнены к нежилым помещениям. Это лишает возможность приписаться в апартаментах, получить субсидии и льготы по оплате услуг ЖКХ. Ситуация может измениться с принятием нового законопроекта, который еще в 2021 году подготовила группа депутатов и сенаторов. Согласно нему, апартаменты могут признать жилым помещением, если будет подтверждена безопасность проживания в нем. Также владельцы апартаментов смогут получать право на регистрацию по месту жительства.

Когда примут Закон об апартаментах

Сейчас в Жилищном кодексе РФ или в других нормативных актах отсутствует понятие “апартаменты”. Их официальный юридический статус – нежилое помещение. Это влечет следующие последствия:

  • в апартаментах невозможно прописаться, что усложняет приписку к поликлиникам, получение мест в детских садах и школах;
  • при строительстве зданий с апартаментами застройщики не обязаны соблюдать все требования по благоустройству, возводить социальную инфраструктуру;
  • на апартаменты невозможно получить субсидии и льготы по услугам ЖКХ, так как они являются нежилым помещением.

О разработке нового законопроекта про апартаменты стало известно в середине января 2021 года. Летом 2022 года ожидалось, что правовой статус апартаментов наконец-то могут изменить. Поправки в закон обсуждали в Совете Федерации.

“И в 2023 году будет продолжаться работа над изменениями правового статуса, налоговой базы, условий для собственников, возможно появятся альтернативные варианты с точки зрения прописки и получения дохода – такие идут разговоры, но что будет на самом деле – неясно”,- объясняет эксперт порталу pronovostroy.ru.

Полный текст нового законопроекта пока не обнародован. Прежде чем вынести документ на рассмотрение в Госдуму, его опубликуют на федеральном портале проектов нормативных актов. Все желающие смогут принять участие в общественном обсуждении, представить свои дополнения и предложения по проекту. После этого документ направят на экспертизу.

Стоит отметить, что ранее Путин поручал правительству решить вопрос с апартаментами до 1 августа 2021 года.

Можно ли прописаться в апартаментах

Пока соответствующий законопроект не принят, прописаться в апартаментах нельзя.

Тарифы на ЖКХ в апартаментах

Тарифы на услуги ЖКХ для апартаментов определяются как для нежилых помещений. Это означает следующее:

  • государство не участвует в сдерживании цен на тарифы;
  • предельные индексы повышения цен на ЖКХ не распространяются на апартаменты;
  • владельцы апартаментов не могут получить скидки, субсидии и льготы при оплате коммунальных услуг.

Как сообщают авторы законопроекта, право на льготы и субсидии по услугам ЖКХ не возникнет, даже если апартаменты признают жилым помещением.

Чем будут отличаться апартаменты от квартир

На данный момент известны следующие нововведения, которые появятся в правовом статусе апартаментов после принятия закона:

  • в ЖК РФ появится понятие “многофункциональное здание”, в котором могут размещаться апартаменты;
  • для апартаментов вводится понятие “жилое помещение второго класса”, причем для них будет разработано отдельное правовое регулирование;
  • право на прописку в апартаментах не возникнет автоматически, так как придется подтверждать их безопасность и признавать жилым помещением.

Отличия между апартаментами и квартиры в части благоустройства и обеспечения социальной инфраструктурой останутся. Сейчас преимуществом апартаментов является достаточно низкая цена на них. Но после принятия закона ожидается повышение рыночных цен на 10-30%, а риелторы уже сейчас фиксируют резкое увеличение спроса на апартаменты.

Еще раз о главном из закона об апартаментах:

  • в апартаментах можно будет регистрироваться;
  • на апартаменты не будут распространяться субсидии, льготные кредиты, государственные жилищные программы;
  • плата за ЖКХ будет взиматься как с нежилых помещений (выше, чем в обычных квартирах).

Последние новости

20.02, 20:03 «Бон Тон»: доля апартаментов в премиальном сегменте Москвы сократилась до 31 процента

В 2022 году в Москве в премиальном сегменте недвижимости сократилась доля элитных апартаментов. подробнее

Мы следим за ситуацией и обо всем сообщаем в Telegram.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

В Москве к месту постоянной регистрации часто привязаны выплаты социальных льгот и пособий. На практике у обладателей постоянной регистрации также есть приоритет при пользовании объектами социальной инфраструктуры: поликлиниками, детскими садами, школами. Поэтому раньше апартаменты чаще покупали в качестве дополнительного, но не основного жилья.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Сейчас застройщики, чтобы привлечь новых покупателей, компенсируют это неудобство скидками. Апартаменты дешевле сравнимых по метражу и расположению однокомнатных квартир в среднем на 15%, двухкомнатных — на 20%. Причем чем дальше от центра города, тем эта разница, как правило, больше.

«АО «ДОМ.РФ» занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды). Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей. Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.

Кто в доме хозяин?

Управление жилым комплексом с апартаментами также имеет ряд отличий от домов, в которых спроектированы квартиры. Существует два способа организации общего имущества:

– При продаже апартаментов места общего пользования остаются фактически без собственности.
– Застройщик оставляет права собственности за собой.

При первом варианте, аналогично положениям Жилищного Кодекса, имущество принадлежит всем собственникам апартаментов. Они участвуют в общих собраниях и выборе управляющей компании. При такой организации действуют не все статьи ЖК РФ. Например, в ст. 157 говорится, что тарифы устанавливают органы местного самоуправления. В домах, где формой собственности являются апартаменты, такое положение будет недействительно, ведь уполномоченные органы не имеют права на определение тарифов в нежилых помещениях.

Если же места общего пользования передаются в собственность застройщика, последний сам определяет и существенные положения договоров, и управляющую организацию. В такой форме управления собственники не имеют права выбора.

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения жильца?

Главное отличие связано с их особым статусом. Апартаменты находятся в нежилых зданиях, поэтому на них не распространяются нормы жилищного законодательства, записанные в ГОСТах, СНиПах, Жилищном кодексе Российской Федерации и так далее.

Например, в случае строительства жилого комплекса застройщик обязан обеспечить инфраструктуру: детские сады, поликлиники, дороги, парковочные места. В отношении апартаментов у него такой обязанности нет. Другой пример: для жилых зданий действуют нормативы по инсоляции (освещенности) квартир, высотности строительства, шумности в помещениях, для апартаментов — нет. Это не значит, что в ваших апартаментах будет недостаточно света или в округе не будет поликлиник и школ (действуют законы рынка и конкуренции), но на это определенно стоит обратить внимание до приобретения апартаментов.

В целом при покупке апартаментов нужно обязательно изучить отзывы об управляющей компании и предыдущие проекты застройщиков, потому что жильцов и владельцев апартаментов закон защищает гораздо меньше, чем владельцев квартир. Например, при сносе здания жильцам муниципальных квартир в жилых домах предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, найма безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений, а собственникам квартир полагается равноценное возмещение стоимости квартиры. Владельцы апартаментов в этом случае могут рассчитывать только на денежную компенсацию.

А в случае банкротства застройщика требования дольщиков (покупателей жилых помещений) включаются в реестр требований участников строительства, тогда как требования покупателей апартаментов на этапе строительства — не включаются.

Недавно апартаменты лишились своего преимущества — возможности сделать перепланировку без согласования с надзорными органами. После того, как вступил в силу Федеральный закон N 558-ФЗ от 27.12.2018 с изменениями в Жилищный кодекс, правила проведения перепланировок и переустройств теперь относятся не только к «жилым помещениям», а ко всем помещениям в многоквартирных домах.

Подробней читайте в инструкции: Как сделать перепланировку в квартире по закону.

Капитальный ремонт

Владельцев апартаментов, в отличие от жителей квартир, закон не обязывает оплачивать ежемесячные взносы на капремонт всего здания. Но не стоит забывать, что даже идеально построенный дом со временем может прийти в плачевное состояние. Если на такой случай управляющая компания не будет иметь заранее сформированный фонд, оплачивать восстановление здания придется его жильцам, при чем сумма будет разовой и большой.

Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?

Да, но здесь надо учесть несколько моментов.

Во-первых, из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов в среднем больше на 15% по сравнению с квартирами. Здесь разница не такая большая.

Во-вторых, имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиры. Сравните: для обычных квартир стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогих — от 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). При этом для заселяемых апартаментов, которые не используются как офисы или торговые помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта. Эти расходы нужно учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.

Чем отличаются апартаменты от квартиры в Москве и чем квартиры отличаются от квартир и стоит ли покупать в 2021 году?

Правда, сама кадастровая стоимость для апартаментов ниже по сравнению с квартирами. Например, в одном жилом комплексе в московском районе Фили разница составляет 20%. К тому же, владельцы квартир получают вычет по налогу на имущество в размере величины кадастровой стоимости 20 м² (п. 3 ст. 403 НК РФ). Так, если у вас квартира площадью 50 м², то вы платите всего за 30 м².

Например, если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей. Также при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать различные социальные льготы и субсидии вроде материнского капитала.

Подробнее читайте в инструкции: Как платить налог со сдачи квартиры?

В итоге, как подсчитали эксперты, в среднем дисконт в стоимости апартаментов компенсируется в течение 50 лет.

Можно ли купить апартаменты по договору участия в долевом строительстве?

Можно. Сейчас в законодательстве нет ограничений на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на покупку апартаментов или других нежилых помещений. Однако стоит помнить, что риски при таких сделках выше, чем при покупке жилой недвижимости. Дело в том, что покупателям апартаментов в случае банкротства застройщика будет сложнее вернуть вложенные средства или получить оплаченный объект недвижимости.

Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции: Как правильно купить квартиру в строящемся доме?.

Минусы апартаментов

Согласно действующему законодательству, апартаменты считаются нежилыми помещениями. Что это значит для покупателя? Во-первых, в них нельзя прописаться, хотя можно получить временную регистрацию на срок до пяти лет и продлевать её, если апартаменты относятся к гостиничному типу. Как это работает на практике? Большой вопрос, ведь эта процедура толком не регламентирована, как и само понятие «апартаменты».

Во-вторых, если застройщик вдруг обанкротится, людям, покупавшим апартаменты по договору долевого участия, будет сложнее отстоять свои права по сравнению с дольщиками квартир.

В-третьих, налог на апартаменты выше, чем в жилых домах, и рассчитывается по ставке 0,5 % по кадастровой стоимости. Коммунальные платежи в апартаментах выше примерно на 20 %, эксплуатационные тоже, так как там более сложная инженерия, чем в жилых комплексах.

Другая особенность апартаментов, которая может смутить покупателей, ранее незнакомых с этим форматом недвижимости, — отсутствие обязательств застройщика по созданию объектов социальной инфраструктуры. Иными словами, он не обязан обеспечивать будущих жильцов больницами, детскими садами и школами.

Тем не менее, многие застройщики, особенно в столице, стараются построить необходимую инфраструктуру в составе своего проекта — разумеется, не из-за какого-то альтруизма, а в надежде привлечь покупателей. К тому же, никто не запрещает жильцам пользоваться инфраструктурой района, в котором расположены апартаменты.

Есть ещё один минус в апартаментах (но для некоторых, возможно, и плюс): никто не мешает купить их и использовать под офис/коворкинг/хостел — зачастую последние заметно дороже, а найти свободные лоты небольшого метража в хорошей локации бывает сложно. Но следует понимать, что другие жильцы, особенно на этаже, вряд ли обрадуются такому соседству. Ведь на апартаменты не распространяется «закон о тишине», запрещающий нарушать покой других жильцов после 22:00.

Плюсы апартаментов

Не смотря на множество противоречий, такой тип недвижимости неслучайно стал популярным на рынке, ведь он имеет свои достоинства. Первый среди них – это цена. В среднем цены на апартаменты на 15-20% ниже стоимости квартир.

Расположение апартаментов также может стать их плюсом. Такое жилье часто строится на месте бывших градообразующих предприятий, то есть в центральных районах города.

Кроме того, апартаменты отлично подходят для сдачи в аренду. Стоимость съема в них, как правило, не отличается от обычных квартир, а из-за низкой цены инвестор быстрее вернет потраченные на покупку средства.

Не так давно стало известно, что Владимир Путин поручил правительству законодательно закрепить правовой статус апартаментов до 1 августа 2021 года. На фоне наступающих изменений только за прошлый год спрос на такую недвижимость увеличился в два раза. Сейчас московские апартаменты уже подорожали на 20%, специалисты прогнозируют дальнейший рост цен. Возможно, покупка апартаментов в преддверии нового отношения к ним станет отличной инвестицией. Воспользуйтесь поиском по новостройкам на нашем сайте, чтобы быстро найти недвижимость от надежного застройщика.

Вывод

Если выбирать между жилым комплексом и апартаментами в одной локации, то апартаменты могут быть привлекательнее для покупателя за счёт более низкой цены. То есть покупатель может положить в банк на депозит разницу в цене апартов и квартиры и на эти деньги покрыть все платежи, включая налоги.

Сейчас можно оформить ипотеку, чтобы купить апартаменты от застройщика, однако банки выдают такой кредит по более высокой ставке, чем при покупке квартиры.

Что ещё важно: апартаменты растут в цене и подходят для инвесторов, желающих заработать на перепродаже объекта или сдаче в аренду.

Однако апартаменты подходит только тем покупателям, для которых не критична прописка. На федеральном уровне уже давно обсуждается закон, разрешающий прописываться в апартаментах, но пока он не принят, желающим получить прописку лучше выбрать более традиционный формат жилья или подождать с покупкой.

Как уже было сказано, налог на апартаменты выше, чем в ЖК. Но, откровенно говоря, это не так критично для покупателя, как может показаться на первый взгляд, потому что кадастровая стоимость данного формата недвижимости будет всё равно ниже, чем у квартиры.

Кроме того, возможность купить апартаменты относительно недорого в сравнении с классическим жильём позволяет сэкономить — например, можно положить на депозит в банке разницу в цене и за счёт этих денег покрыть все расходы на налоги и коммунальные/эксплуатационные платежи. Последние, к слову, тоже выше, чем в ЖК.

Стоит отметить, что апартаменты благодаря доступной цене востребованы среди покупателей, прежде всего в Москве. Одни покупают их как второе жильё или на время до приобретения «настоящей» квартиры. Другие же берут апартаменты для дальнейший сдачи в аренду.

Читайте также:  Последствия аварии и реновация жилья: сенаторы обсудили в Красноярске будущее Норильска / Новости общества Красноярска и Красноярского края / Newslab.Ru
Ссылка на основную публикацию