15 способов + образцы писем арендодателя

Жилье 

10 мая 2020, 09:54

Пандемия COVID-19 неблагополучно сказывается на отношениях в области аренды имущества: многие арендаторы оказались в затруднительном финансовом положении. Расскажем, как им обратиться к арендодателю с просьбой о снижении арендной платы.

Распространение COVID-19 влияет на все сферы бизнеса. Правительством приняты меры поддержки арендаторов, которым предоставлено право настаивать на снижении арендной платы. Расскажем, как составить дополнительное соглашение об уменьшении размера арендных платежей и приведем его образец.

Предпринимателям из пострадавших отраслей разрешили досрочно съезжать из помещений без штрафов, если арендодатель не дал скидку. Правило действует для коммерческих помещений на первом этаже, торговых и бизнес-центров и госимущества. Рассказываем про новую вирусную поддержку.

ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ

Не секрет, что для многих начинающих предпринимателей арендная плата становится одним из самых внушительных расходов. Будь то офис, склад, торговое или производственное помещение. Чтобы увеличить эффективность работы собственного предприятия, имеет смысл попытаться снизить стоимость арендной платы. Сделать это без особых знаний практически невозможно, поэтому ниже представлены советы, которые помогут достичь успеха наверняка.

Кстати, мы писали уже статьи о том, как выбрать торговое помещение, как выбрать склад и как выбрать офис. А теперь перейдем к снижению арендной платы.

Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.

Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.

Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.

Общие советы, как снизить стоимость аренды

Не обязательно предметом договора может быть только аренда. Выгода для арендодателя может заключаться в нематериальных благах. Например, если он является хозяином большой гостиницы и сдает в аренду помещение на ее территории под фитнес-центр, то платой может стать прием гостей. При этом ни гость, ни хозяин гостиницы арендатору ничего будет не должен. Многие спросят, чем же это выгодно арендодателю? Все просто. Он предлагает своим клиентам дополнительный сервис, не затрачивая на это практически никаких средств.

Смысл тут в том, чтобы получить хорошее помещение по низкой цене. Не факт, что там прибыль будет высокой, но ведь и аренда существенно меньше. Как можно поступить в таком случае? Предложить хозяину простаивающих площадей взять часть его издержек на себя. Здесь имеются в виду средства на уплату счетов за свет, воду, электричество. Дополнительно можно провести ремонт за собственный счет. Таким образом, и арендодатель получит дополнительную прибыль, и арендатор несомненную выгоду.

Чтобы спровоцировать арендодателя на снижение стоимости аренды, действовать нужно не убеждением, а действиями. В ход могут пойти знания о средней стоимости на рынке. Еще одним отличным вариантом станет наличие альтернативных помещений. Нужно дать арендодателю понять, что у потенциального арендатора есть и другие офисы на примете. Но очень важно воздействовать на хозяина помещения очень тонко. Шантаж в таких делах не поможет. Наличие альтернативы и для арендатора будет отличным способом найти наиболее выгодное помещение.

Стоимость аренды – не единственный фактор, который является важным для собственника помещения. Чтобы вступать с ним в переговоры о цене, стоит узнать о том, что для него действительно важно. Вариантов тут множество. Вот наиболее популярные:

• своевременность совершения платежей;
• продолжительность аренды;
• возможность оплатить аренду за несколько месяцев вперед;
• проведение ремонта за счет арендатора;
• использование собственной мебели и техники.

Многие считают эти факторы незначительными, на деле же оказывается, что выполнение хотя бы нескольких требований из списка позволит существенно снизить цену (иногда конечная стоимость может снизиться даже на 40%).

Для многих эта мысль кажется абсурдной. На самом же деле она может действительно работать. Только для поиска подходящего варианта может уйти несколько больше времени. Примеров предостаточно. Иногда предприниматели уезжают на какое-то время в другую страну или город, а торговые площади остаются незадействованными. При этом плата за свет, налог на имущество, сигнализация и прочее – все это ложится на плечи собственника. Для многих из них куда выгоднее в таком случае переложить свои обязательства на другого человека. Времени искать тех, кто за это еще и платил бы, часто нет. В такие моменты и появляются предприимчивые арендаторы, которые получают отличное помещение. Иногда за это им еще и доплачивают.

Если человек умеет выстраивать деловые отношения правильно, то он с легкостью сможет договориться об оказании ему услуги. При этом она будет выгодна обеим сторонам одновременно. Это кажется невозможным? Вот лишь один пример такого взаимодействия. Крупный холдинг нуждается в собственной веб-студии. Для нее выделяют помещение. При этом выполнять работу внутри компании нужно не так уж часто. Такой вариант взаимодействия – отличная альтернатива для арендатора и арендодателя.

• отсутствие интернета;
• выход окон не на ту сторону;
• отсутствие стоянки или парковки поблизости;
• плохое состояние помещения (необходимость делать ремонт).

Но тут очень важно учитывать психологический фактор. Нельзя перегибать. Стоит следить за реакцией арендодателя. Нельзя забывать, что после заключения договора с ним еще нужно будет работать.

Разговаривая с арендодателем, можно прибегнуть к использованию дополнительных аргументов:

Если у открывающегося магазина будет низкий уровень наценки, то прибыль сама по себе не будет большой. Для арендодателя это может быть весомым аргументом при принятии решения.

Не лишним будет упомянуть о кризисной ситуации в стране. Стоит запастись аргументами, предоставить реальные цифры по падению стоимости рубля по отношению к иностранным валютам. Импортные товары в России стали существенно дороже. Как следствие, на них снизился спрос, что уменьшает возможности предпринимателя получить высокую прибыль.

Если предприниматель говорит о скорейшем расторжении договора, то он должен наглядно продемонстрировать свою готовность. Наличие соответствующего письма станет отличной мотивацией для арендодателя пересмотреть свои требования.

Если тщательно подготовиться к переговорам и запастись вескими доводами, можно выиграть несколько тысяч в месяц

В конце лета и в сентябре цены на аренду жилья традиционно самые высокие. Причина такого явления — повышенный спрос со стороны студентов и начало делового сезона. «Рынок аренды оживился. Квартиры, в которых привлекательное соотношение цены и качества, сдаются за один-два дня», — рассказывает руководитель департамента аренды компании «Азбука жилья» Роман Бабичев. Торговаться в высокий сезон достаточно трудно, считает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ» Оксана Иванова.

И все же возможности для снижения арендной платы есть. Все арендодатели ищут жильцов, которые будут исправно платить и бережно относиться к съемному жилью. По словам управляющего партнера агентства недвижимости Spencer Estate Вадима Ламина, как раз в этом и кроется резерв для торга. «Собственники квартир с бюджетами свыше 100 тыс. руб. в месяц, как правило, готовы к разумному торгу в гораздо большей степени, чем собственники квартир с бюджетом до 40 тыс. руб., где часто идет сражение за каждую тысячу», — добавляет эксперт.

Если указанная цена заведомо ниже рынка, выторговать дополнительную скидку будет практически невозможно. Оксана Иванова из компании «НДВ» уверена, что заниженная стоимость — случай довольно редкий. «Большинство арендодателей стараются устанавливать цены на верхней границе ценовой вилки для их объекта. И здесь появляются перспективы поторговаться», — рассказывает она.

Результат переговоров будет зависеть от того, сможет ли арендатор выстроить диалог в правильном ключе и грамотно обосновать свою цену. Приводим семь веских доводов в пользу понижения арендной ставки.

1. Создайте приятное впечатление о себе

Убедить хозяина квартиры в своей благонадежности — половина успеха. Вадим Ламин советует приложить максимум усилий, чтобы произвести хорошее впечатление на арендодателя. А именно — показать свои лучшие качества: надежность, пунктуальность, неконфликтность. Рассказ о себе лучше продумать заранее.

Заметным преимуществом будет отсутствие животных, справка с подтверждением официального дохода, столичная регистрация, рассказывает Оксана Иванова. Чтобы подчеркнуть свою привлекательность, не помешает также предоставить рекомендации от прошлых хозяев — о своевременной оплате и отсутствии жалоб от соседей.

Показав свою благонадежность, наниматель может убедить владельца квартиры снизить цену, считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. «Арендатор без домашних животных и вредных привычек, со стабильным заработком имеет куда большие шансы рассчитывать на скидку, чем фрилансер с собакой, любящий шумные вечеринки. Расскажите подробнее о себе. Пусть собственник и потеряет пару тысяч рублей в месяц, зато точно будет уверен, что ему не придется вкладывать десятки тысяч на ремонт квартиры после проблемного арендатора», — говорит она.

2. Изучите ситуацию на рынке аренды

Еще одним аргументом станут отсылки к рыночным тенденциям. Чтобы вооружиться знаниями, нужно провести небольшой анализ и выяснить средние цены. Директор департамента по внешним коммуникациям Est-a-Tet Анастасия Шевчук рекомендует узнать стоимость предложений с аналогичными параметрами отделки и площади в районе. В этом помогут сайты с базами объявлений и специалисты из агентств недвижимости. Последние сориентируют не только по средней ставке аренды, но и по времени простоя похожих квартир в конкретной локации.

По оценке Оксаны Ивановой, предложение на рынке аренды в Москве по-прежнему превышает спрос, а значит, арендатор находится в более выгодной позиции. По состоянию на вторую половину 2018 года средняя ставка аренды однокомнатной квартиры без учета премиум-сегмента составляет 34 тыс. руб. Похожие цифры приводят аналитики компании ЦИАН. По их данным, стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем равна 33 тыс. руб., двухкомнатной — 47 тыс. руб., трехкомнатной — 66 тыс. руб. Коммунальные платежи в стоимость не входят, уточняет Оксана Иванова из компании «НДВ». Такое жилье должно быть оснащено техникой и мебелью, располагаться не на первом этаже и не более чем в десяти минутах ходьбы от метро.

В сегменте аренды элитных квартир Москвы прослеживаются схожие тенденции. Директор департамента аренды квартир Penny Lane Realty Марина Шекера добавляет: «Сегодня на столичном рынке 5,89 тыс. предложений по аренде в сегменте элитного рынка. Клиентов столько нет. Срок экспозиции увеличен».

3. Ищите недостатки расположения

Перед просмотром квартиры рекомендуется определить слабые стороны выбранного района. По словам заместителя директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксаны Поляковой, всех арендаторов жилья классов эконом и комфорт интересует наличие социальной инфраструктуры. При ее отсутствии жильцы вправе рассчитывать на снижение платы за проживание. Это же требование будет справедливо, если рядом с домом находится стройка или химический завод, а во дворе трудно найти свободное парковочное место.

Вместе с тем для арендаторов очень важна транспортная инфраструктура. «Например, если до станции метро приходится добираться общественным транспортом около 10–15 минут, лот теряет от 5% до 10%. Ставка найма может быть снижена на 15–20% в случае, если поездка до метро занимает 15–20 минут. Появление новых станций не прибавляет стоимости жилью в отдаленных районах, но существенно повышает его ликвидность. Возможно, квартира не будет простаивать и быстро найдет арендаторов», — объясняет Оксана Полякова.

Значимость транспортной доступности как важнейшего ценообразующего фактора на рынке недвижимости отмечает и Мария Литинецкая: «Если квартира с хорошим ремонтом на удалении от метро, как правило, стоит дороже объекта в плохом состоянии рядом со станцией, то в сегменте аренды данное правило не актуально. Чем ближе к метро, тем выше стоимость. Поэтому можно смело сбивать цену за то, что пешком придется пройти лишние пять минут».

4. Попросите скидку за «неудобный» этаж

Заметное влияние при определении размера ежемесячной платы имеют тип и возраст дома. По оценке департамента аренды квартир «Инком-Недвижимости», жилье в хрущевке может обойтись арендатору на 10% дешевле, чем аналогичный объект в той же по статусу локации, но в современном доме. Стоимость аренды жилплощади в сталинке будет зависеть от ее состояния. А у хозяина квартиры в новостройке можно выторговать скидку в размере 7–10%, если с момента ввода здания в эксплуатацию прошло не более трех лет.

Представители департамента городской недвижимости «НДВ» считают, что расположение жилого помещения на первом этаже — повод требовать снижения цены на 5–10%. Квартиры экономкласса на последнем этаже теряют те же 5% от стоимости найма по сравнению с аналогичными объектами на средних этажах, уточняет Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости». Роман Бабичев из «Азбуки жилья» рекомендует также обратить внимание на расположение окон и близость к дороге, которая может стать источником дополнительного шума и грязи.

5. Оцените состояние ремонта в квартире

Старая сантехника, отваливающаяся штукатурка и ветхие обои не прибавят стоимости сдаваемому в аренду жилью. При необходимости косметического ремонта ставка сокращается примерно на 5–10%, а устаревшие предметы интерьера могут снизить стоимость найма на 7%, рассказывает Оксана Полякова. «Важно также учитывать, что снижение цены закладывается самим арендодателем изначально. Вероятность того, что квартиранту удастся уговорить его скинуть еще, может рассматриваться только в отдельных случаях», — говорит она.

Нередко квартиры под аренду оказываются в удручающем состоянии из-за прошлых жильцов. «В таком случае новому арендатору можно попросить скидку за мелкий или косметический ремонт. Причем если вы сами готовы заниматься всеми работами, то можно еще и сэкономить, поскольку дисконт обычно закладывает услуги отделочников», — рассказывает Мария Литинецкая. Например, по подсчетам Оксаны Ивановой из компании «НДВ», при ремонте на 150 тыс. руб. за счет арендатора полагается скидка в размере 5–7 тыс. руб. от ставки на протяжении двух лет.

Демонстративный поиск недостатков в квартире чаще всего вызывает обратную реакцию арендодателя, предупреждает Вадим Ламин: «С достоинством предложите свой вариант размера оплаты, понимая разумные пределы торга из заранее изученной статистики — и успех переговоров обеспечен».

6. Пожалуйтесь на отсутствие посудомойки

Просить скидку можно и в том случае, если в квартире отсутствует необходимая базовая техника. Причем такой список со временем становится только шире. «Посудомоечная машина, например, сегодня уже обычная опция для съемной квартиры. Конечно, если отсутствует лишь один предмет техники, торговаться сложно, а если из гаджетов в квартире только телевизор и холодильник «Саратов», можно предъявить претензии», — уверена Оксана Иванова.

При отсутствии в квартире бытовой техники из арендной ставки может быть вычтено порядка 5%, считает Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости». Однако по правилам, установившимся на рынке, собственники жилых помещений обычно приобретают технику после получения оплаты за первый месяц проживания. Если в квартире чего-то не хватает, можно также предложить приобрести технику с компенсацией части затрат из арендной платы, советует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Например, подключить интернет, которого нет в квартире.

7. Попробуйте договориться с арендодателем

Готовность срочно решить вопрос со съемным жильем будет еще одним преимуществом в торге. Если арендатор согласен быстро подписать документы и въехать, он вправе попросить за это скидку. То же самое касается квартир, которые выставлены на продажу: «Арендатор может смело требовать скидку в размере как минимум 15–20% от средней арендной ставки по району. К примеру, если квартира сдается за 30 тыс. руб., то при необходимости проведения показов можно рассчитывать на ставку 23–25 тыс. руб.», — считает Мария Литинецкая.

Есть шанс договориться о скидке в 2–3% при условии оплаты за три — шесть месяцев вперед. «Ситуации бывают разными, и арендодателю может быть нужна крупная сумма. В таком случае, полагаю, он пойдет на дисконт, — добавляет эксперт компании «Метриум». — К тому же подобное предложение означает, что арендатор не собирается съезжать в течение длительного времени, что тоже плюс. При таком раскладе стандартную ставку 30 тыс. руб. в месяц удастся снизить до 28–29 тыс. руб.»

Позитивно может сказаться и готовность жильцов вносить залог сразу, а не частями. Помощь владельцу в перевозке лишних вещей, мелком ремонте и рекомендации общих знакомых также повысят шансы на получение скидки, считает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Однако снизить цену не всегда удается даже после тщательной подготовки к переговорам. А из-за высокой инфляции ставка, как правило, только растет. И все же арендатор может надеяться на уступки. Например, если зарекомендует себя с лучшей стороны в первые месяцы проживания. Таким образом, при первом же пересмотре собственником арендной ставки можно рассчитывать на ее снижение или включение в ее состав стоимости коммунальных услуг.

Скидка положена или нет?

Закон молчит про скидки и отсрочку для субарендаторов. Однозначного ответа здесь нет.

По закону субарендатор имеет такие же права, как и арендатор. Это следует из ст. 615 ГК РФ. Выходит, субарендатор из пострадавшей отрасли тоже имеет право на меры господдержки по аренде. Мы рекомендуем субарендаторам пробовать договориться о скидке и отсрочке. Особенно если субарендодатель — посредник в аренде, который зарабатывает на перенайме.

Как оформить изменения к договору аренды

Изменения к договору оформляют по правилам из ст. 452, 453 ГК РФ.

Пример предложения об изменении договора аренды

Отправить письмо принципиально. Оно засчитается за досудебные переговоры, если решитесь судиться. Без письма суд не примет иск.

Письмо лучше отправить сразу двумя способами. Электронной почтой — чтобы его быстрее прочитали. И обычной почтой на юридический адрес арендодателя из договора аренды — так нужно отправлять официальные сообщения контрагентам по ст. 165.1 ГК РФ.

🎯 Если арендатор согласен на изменение после устных переговоров, письмо посылать не надо. Просто встретьтесь и подпишите допсоглашение по шаблону ниже.

• На ответ у арендодателя есть 30 дней. Но можно поставить свой срок. В нашем примере это 7 дней. Так ситуация разрешится быстрее.
• Если арендодатель согласен на предложение, подписывают допсоглашение.

Шаблон дополнительного соглашения к договору аренды

❗ Пока не подписали допсоглашение, арендатор платит по-старому, даже если арендатор сказал «По рукам!». На устные договоры рассчитывать не стоит. Арендодатель может передумать, а потом легко взыскать долг по прежней ставке, такое бывает.

Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре

Арендная плата за прошедшие месяцы не пересчитывается. Даже если по факту какой-то промежуток времени арендатор работал в убыток. Но если все согласны, в допсоглашении можно пересчитать плату и за прошедшее время тоже.

Статья актуальна на 

26.05.2022

Как правильно съехать, если по скидке не договорились

Если арендодатель молчит или сразу ответил отказом, через 14 дней на его юридический адрес отправляют уведомление об отказе от договора аренды.

Образец уведомления об отказе от договора

С момента получения уведомления договор прекращается. Помещение возвращают по акту. Не упустите этот формальный шаг. До возврата начисляется арендная плата, даже если арендатор уже вывез мебель и прекратил работу — ст. 622 ГК РФ.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Как оформить скидку на арендную плату

Изменение договора аренды происходит так:

Образец письма о снижении арендной платы

Образец дополнительного соглашения

Какие условия включить в дополнительное соглашение о снижении арендной платы

Допсоглашение о снижении арендной платы должно урегулировать такие вопросы:

• в рамках какого договора аренды и в отношении какого объекта происходит изменение условий оплаты;
• каков новый размер арендной платы (с выделением суммы НДС) и на протяжении какого периода он действует.

Арендаторы из «непострадавших» тоже могут снизить арендную плату

Предпринимателям, чей основной ОКВЭД не числится в пострадавших, коронавирусная скидка и съезд без штрафов не положены. Но есть другие возможности получить то же самое. Правда, усилий понадобится больше, а гарантий, что не насчитают штрафы, нет.

Попробовать снизить платежи, отменить пени и не оплачивать убытки можно с помощью ссылки на форс-мажор. Такая возможность доступна всему бизнесу, не только из списка пострадавших.

Ещё полезно внимательно прочитать договор аренды, особенно разделы про ответственность и расторжение. Возможно, у арендатора и без специальных законов есть право съехать по уведомлению без штрафов. Этим пунктом нужно пользоваться.

Про изменение договоров мы рассказали в отдельной статье.

Как изменить или расторгнуть договор из-за коронавируса

Скидка на аренду за время полной самоизоляции

Предприниматели вправе требовать снижения арендной платы за время полной остановки бизнеса из-за режима повышенной готовности в регионе. Это мера из п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

К примеру, фотограф не пользовался студией. С 28 марта 2020 года было запрещено свободно ходить по Москве по Указу Мэра № 12-УМ. Поэтому клиенты отменяли фотосессии. С введения режима повышенной готовности и до снятия ограничений можно требовать скидку. А если арендодатель спросит долг через суд, можно выдвинуть аргумент о невозможности приехать в студию. Так сказал Верховный суд в Ответе на 5 Вопрос Обзора от 30.04.2020 № 2.

Снижение арендной платы по общим правилам

Если арендованное помещение стало хуже, арендатор может требовать снижения платы по п. 4 ст. 614 ГК РФ. Ухудшение может произойти из-за эпидемии. Главное, чтобы в этом не было вины арендатора. Например, раньше в бизнес-центре был высокий пешеходный трафик, и в агентство недвижимости заходили клиенты даже с улицы. Этим собственники бизнес-центра и привлекали арендаторов. Сейчас половина соседних помещений пустует, проходимости нет и клиентов тоже. Значит, есть повод снизить арендную ставку.

О снижении платы договариваются. Если не получилось, придётся идти в суд, а это история на несколько месяцев. Пытаться снизить плату в суде стоит, если договор заключён на несколько лет и помещение принципиально.

Все возможности для бизнеса, который не включили в список пострадавших отраслей

Образец письма о снижении арендной платы

Обращение к арендодателю может выглядеть так:

Если арендодатель согласится на предлагаемый размер арендной платы, стороны заключат дополнительное соглашение к договору аренды. Как его составить, смотрите здесь.

Требовать снижения арендной платы на 99 % — плохая идея

О размере скидки договариваются — пределов в законе нет. Но настаивать на астрономической скидке, а потом съехать с привилегиями опасно.

В любом договоре должен соблюдаться баланс интересов сторон. Про это говорил Высший Арбитражный Суд РФ в п. 9 Постановления от 14.03.2014 № 16. Выгоду от сотрудничества должен получить каждый предприниматель. Арендодатель не обязан сдавать помещение по бросовой цене. На нём налог на имущество, капремонт и ипотека.

Скидка арендатору из-за проблем с коронавирусом должна быть справедливой. Злоупотреблять законом нельзя — ст. 10 ГК РФ. Лучше просить уменьшить арендную плату, как это принято в вашей отрасли — на 30, 40 или 50%. Если требовать больше, а потом съехать, арендодатель может взыскать штрафы и убытки через суд.

Что указать в письме об изменении арендной платы

В письмо о снижении арендной платы включаются:

• общие сведения об условиях аренды: реквизиты договора, данные об арендуемом объекте и размере платы за него;
• обстоятельства, вызвавшие трудности у арендатора, в том числе в связи с принятием новых нормативных актов (например, о введении режима повышенной готовности в регионе);
• предложение о конкретной сумме арендной платы, посильной для арендатора, и периоде, в течение которого он хотел бы ее вносить;
• при желании — напоминание арендодателю о добросовестном исполнении обязательств по договору с приложением подтверждающих документов.

Когда арендатор может отказаться от части помещения

Обычно чем больше комнат и квадратов по договору, тем больше арендная плата. Если отказаться от части помещения, плату логично пересчитать.

Ужаться в площади просто потому, что она не приносит доход, нельзя без согласия арендодателя. Избыток квадратов — это просчёт арендатора. Или тот самый предпринимательский риск.

Но есть два случая из разряда «жизнь к такому не готовила», когда арендатор может потребовать от арендодателя переподписать договор.

Арендодатель существенно нарушил договор — ч. 2 ст. 450 ГК РФ

К примеру, предприниматель снял две комнаты под учебные классы. В одной комнате не было дверей. Арендодатель обещал завтра же поставить дверь — это записали в акт приёмки. Потом снова завтра. В общем, дверь так и не сделали. Класс нельзя закрывать на время занятий. От такой комнаты арендатор может отказаться.

Обстоятельства существенно изменились — ч. 4 ст. 451 ГК РФ

Тут должно произойти что-то выходящее за пределы обычного предпринимательского риска. Это нельзя было просчитать при выборе помещения. И теперь аренда стала бесполезной или вообще убыточной.

Например, помещение взяли на пять лет под детский учебный центр. Через два года поменялся закон, и санпины к детским заведениям ужесточили. Теперь некоторые комнаты не подходят под классы. От них можно отказаться.

Ещё договор переподписывают при форс-мажоре. Там свои правила, мы говорили о них в отдельной статье.

Когда можно требовать снижения арендной платы

Размер платы за помещение записан в договор аренды. Часто при долгосрочной аренде сразу прописывают повышение из года в год. Арендатор не может по своему желанию снизить ставку. Даже когда бизнес в помещении идёт плохо и платить нечем.

Однако у арендатора есть право потребовать скидку, если условия в помещении стали хуже, и он не виноват. И только если обещанные арендодателем условия попали в договор. Правило — из ч. 1 ст. 612 и ч. 4 ст. 614 ГК РФ.

👍 К примеру, предприниматель добилась снижения платы за помещение под СТО. В помещении на четыре месяца пропала вода из-за прорыва трубопровода. За коммунальные ресурсы отвечал собственник — в договоре аренды был такой пункт. От помещения без воды стало меньше толку — дело № А65-23261/2019.

А вот если изменились условия, которые арендодатель не обещал, права на скидку у арендатора нет. Стройка под окнами, низкая проходимость торгового центра и мини-зоопарк по соседству — не повод для скидки, если таких пунктов не было в договоре аренды.

❌ Банк требовал у арендодателя снизить арендную ставку за квадратный метр офиса формата стрит-ретейл. На проспекте рядом с офисом изменился режим движения машин и парковки. Из-за хаотичной парковки клиенты стали реже заходить в офис банка. Но собственник офиса и не обещал свободное пространство перед входом. Поэтому банк проиграл — дело № А40-225602/16.

Насколько можно снизить арендную плату — в законах не написано. Размер скидки обсуждают. Хорошо, когда арендатор покажет свои расходы. Например, чек на покупку бойлера и квитанции за электричество, если в помещении под парикмахерскую пропала горячая вода.

Что об арендных отношениях говорит закон

Если говорить о законе, тут нужно обсудить сразу несколько важных вопросов. Во-первых, о порядке изменения размера арендной платы и правомерности совершаемых действий. Ссылаясь на закон, можно утверждать следующее:

• Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, условия, порядок и сроки внесения платы за аренду должны быть указаны в договоре.
• Если о внесении изменений в договор в соглашении ничего не сказано, то размер арендной ставки может быть изменен на основании согласия обоих сторон не более 1 раза за год. Это установлено пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
• Минимальные сроки могут быть несколько другими для отдельных разновидностей аренды и имущества.
• Можно изменить стоимость аренды чаще 1 раза в год, если на это согласны обе стороны. При этом наличие такого пункта в договоре необязательно. Основанием будет постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 года.
• Если же сам арендодатель может изменять арендную стоимость на основании закона или договора, то делать это чаще 1 раза в год он не имеет права.

Существует ряд ситуаций, в которых арендатор может инициировать уменьшение арендной ставки в одностороннем порядке. Совершить подобные действия будет правомерно в следующих случаях:

• Если состояние имущества значительно ухудшилось не по вине арендатора и ввиду факторов, за которые он не несет ответственность. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Сюда могут относиться действия самого собственника имущества, третьих лиц или обстоятельства, независящие от других. Это различные пожары, наводнения и прочие ситуации.
• Если арендатор выявил серьезные недостатки помещения, ответственность за которые несет владелец имущества. Этот факт установлен в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ.
• Если в период аренды помещения выяснилось, что есть третьи лица, которые могут претендовать на арендованное имущество.
• Если арендодатель не выполнил или серьезно нарушил свои обязательства относительно проведения капитального ремонта в помещении. Это закреплено в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Во-вторых, понятие арендных каникул.

Вот как дела обстоят с ними:

Если говорить с практической точки зрения, то под арендными каникулами понимается период времени, когда арендатор платит за аренду существенно меньше, чем в остальные периоды. Иногда он освобождается от уплаты полностью.

При этом арендодатель получает помещение в пользование, но фактически работать на территории его работать на протяжении определенного периода не может. Причинами могут быть:

• проведение ремонтных работ;
• обустройство помещений;
• непосредственный переезд.

По акту приема-передачи помещение передается арендодателю, но оплату в этот период он не осуществляет или делает это в существенно меньшем размере.

Нередко арендными каникулами называют период, когда арендная ставка уменьшается на сумму расходов, понесенных арендатором для осуществления ремонта в помещении. Фактически называть это арендными каникулами не совсем правильно. Речь идет о внесении арендных платежей за часть периода в виде затрат на улучшение состояния арендного помещения. Это установлено подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Продолжительность арендных каникул в большинстве случаев варьируется от 1 месяца до полугода. В ряде случаев длительность может быть уменьшена или увеличена.

Арендные каникулы – это одно из условий договора аренды. Пользование в этот период имуществом не является признаком безвозмездного пользования по договору ссуды, согласно статье 689 Гражданского кодекса РФ. В подобных случаях между сторонами не заключаются какие-то другие отношения, если дополнительно не заключается договор ссуды. Во весь остальной срок пользования помещением арендатор должен вносить суммы, установленные договором аренды, пока имущество будет пригодным для использования.

Примеры писем арендодателю о снижении аренды

Уважаемый Афанасий Петрович,

Ввиду кризисной ситуации в стране, мы столкнулись с трудностями материального плана. Поэтому у нас на данный момент нет возможности оплачивать аренду в полном объеме. Просим Вас рассмотреть возможность снижения арендной ставки на время.

ООО «Славянка» на протяжении многих лет сотрудничества с Вами всегда выполняла свои обязательства по Договору аренды в срок. Нестабильная экономическая ситуация в стране негативно отразилась на материальном состоянии нашей компании. Мы просим Вас снизить арендную ставку.

Надеемся, что вы войдете в наше положение и пойдете на уступки. Мы же даем обязательство выплачивать арендную плату в срок.

Обращаем Ваше внимание на то, что наша организация никогда не задерживала выплаты и вносила средства в срок. Если Вы войдете в наше положение и согласитесь снизить размер арендной платы, мы гарантируем, что все обязательства будем выполнять своевременно, не взирая на тяжелую кризисную ситуацию.

Хотим обратить Ваше внимание на то, что из-за кризисной ситуации в стране, выполнять пункт №6 Договора №814 нам нерентабельно. Просим Вас изменить размер арендной платы.

Надеемся на Ваше понимание и ждем предложений относительно размера арендной ставки.

Скидка на арендную плату или расторжение договора без штрафов

Всем арендаторам из пострадавших отраслей положена отсрочка арендной платы. Согласие арендодателя необязательно: отсрочка срабатывает автоматом, если стороны не договорились. Все подробности — в нашей статье.

Отсрочка арендной платы из-за коронавируса

8 июня 2020 года приняли закон о скидке по арендной плате для арендаторов из пострадавших отраслей. Скидка идёт плюсом к отсрочке, но автоматом не срабатывает.

Условия для арендатора такие:

— Договор аренды заключили до введения в вашем регионе режима повышенной готовности. Конкретную дату нужно смотреть в местном указе — это март или апрель.

— Основной ОКВЭД арендатора есть в списке особо пострадавших отраслей. Доказывать падение доходов или брать справку в торгово-промышленной палате не нужно.

— Бизнес относится к малому или среднему и есть в , который ведёт налоговая.

Про скидку на арендную плату договариваются. Для этого арендатор обращается к арендодателю и предлагает новую цену. Если договорились, подписывают допсоглашение. Цену со скидкой устанавливают на срок до года. Потом возвращаются к ставке, по которой платили до эпидемии.

Если за 14 дней допсоглашение не подписали, арендатор может отказаться от помещения. Неважно, что написано в договоре. Ходить в суд, подписывать соглашение или объяснять причину отказа не нужно. Арендатор просто отправляет арендодателю уведомление — и всё, договор расторгнут, можно сдавать ключи.

Арендатор не платит штраф за досрочное расторжение и не возмещает арендодателю упущенную прибыль. Пункты про ответственность из договора аренды не действуют. А вот штрафы, пени и убытки, не связанные с досрочным отъездом, придётся оплатить. Например, накопленные до коронавируса пени за задержку платежей. Или штрафы перед торговым центром за нарушение внутреннего порядка.

Депозит остаётся у арендодателя. Если въезжали без депозита — повезло.

Разобраться с арендной платой или отказаться от договора нужно до 1 октября 2020 года.

Изменение условий аренды имущества из-за коронавируса

Указы Президента, объявившие период с 30 марта по 11 мая 2020 года нерабочим, привели к потере дохода многих бизнесменов. При этом обязанность по выдаче зарплаты и арендным платежам сохранилась.

• отсрочка и рассрочка;
• уменьшение размера платежей.

Если у вас остались вопросы о снижении арендной платы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.

При обращении льготных категорий арендаторов (субъектов МСП и наиболее пострадавших от коронавируса) закон гарантирует предоставление отсрочки, но изменение размера арендной платы в любом случае требует достижения договоренности с арендодателем. Это значит, что владелец имущества не обязан безоговорочно соглашаться на ту сумму аренды, которую предлагает арендатор.

При этом расторжение договора в текущих условиях для арендодателя непривлекательно, так как найти нового арендатора, не имеющего финансовых сложностей, проблематично.

Первый шаг к изменению условий договора аренды — письменное обращение к арендодателю.

Пишем письмо арендодателю

Факты, которыми можно оперировать при составлении письма арендодателю

Составляя письмо о снижении арендной платы, нужно привести аргументы в свою пользу. Тут можно оперировать следующими обстоятельствами:

• Произошло существенное снижение арендных ставок на всей территории региона (причиной тому может стать изменения законодательных актов, кризисная ситуация и прочее).
• Появились серьезные проблемы (с отопительной системой, водо- или электроснабжением, вентиляцией), для устранения которых необходимы дополнительные средства.
• Арендодатель не сделал капитальный ремонт помещения, а ведь это является его обязанность, согласно статье 616 Гражданского кодекса РФ.

Можно сообщить и о трудностях самого арендатора (снижение прибыли, сезонные колебания или какие-либо другие временные трудности). Они относятся к объективным обстоятельствам.

Перед тем как составить письмо арендодателю, стоит оценить ситуацию на предприятии, выявить трудности и документально их подтвердить в письме.

Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей

Но закон не обязывает арендодателей идти навстречу арендаторам, даже если они относятся к этой льготной категории. При этом риск потерять источник дохода в условиях, отвечающих признакам форс-мажора, оставляет надежду, что более выгодные условия арендодатели все-таки предоставят.

Если у вас остались вопросы по снижению арендной платы, ответы на них вы можете найти в КонсультантПлюс.

Если арендатор, ведущий деятельность из перечня Постановления № 434, относится к МСП, он вправе рассчитывать на отмену платежей за апрель-июнь 2020 года по арендуемому федеральному имуществу (п. 1 Распоряжения Правительства от 19.03.2020 № 670-р). Это единственное положение, обязывающее арендодателя пойти на уступки и заключить допсоглашение в течение 7 рабочих дней с момента письменного обращения арендатора.

Итак, если стороны нашли оптимальное решение, они заключают дополнительное соглашение к договору аренды.

Как договориться с собственником о снижении аренды за квартиру

Россияне, не имеющих собственного жилья и не желающие брать ипотеку, снимают квартиры. Каждый квартиросъемщик хочет найти идеальный баланс между стоимостью аренды жилья и его состоянием. Но зачастую квартиры с удачным расположением и хорошим ремонтом стоят несколько дороже, чем рассчитывает арендатор.

Из-за широкого распространения коронавирусной инфекции в России многие арендаторы жилья или потеряли работу или столкнулись с потерей части доходов. Что делать? Искать новый заработок и пытаться снизить цену аренды на жилье. Рассказываем, как договориться с собственником о снижении арендной ставки.

В счет ремонта, мебели или техники

Это один из популярных вариантов договоренностей между арендодателем и жильцом. Можно предложить собственнику квартиры улучшить состояние жилплощади, отремонтируя комнату, предмет мебели или бытовую технику. Используя этот аргумент, можно сослаться на то, что в будущем это повысит рыночную стоимость жилья. Нередко владельцы квартир предлагают такой вариант сами при заключении договора, а некоторые собственники соглашаются на такие условия, услышав уместные замечания будущих жильцов о состоянии помещения. Если жить без новых обоев, плиты или стиральной машинки вам будет неудобно — смело предлагайте распределить их стоимость в счет скидки на несколько месяцев проживания.

Еще одним аргументом станут отсылки к рыночным тенденциям. Прежде чем начинать разговор с хозяином квартиры, нужно провести небольшое исследование рынка для выяснения актуальной средней стоимости аренды. Для этого необходимо посетить самые популярные сайты с объявлениями о найме жилья и выбрать квартиры, расположенные именно в вашем районе и рядом с ближайшей станцией метро. Нужно также обращать внимание на фотографии, так как диапазон цен может быть довольно широким, поэтому фильтруйте поиск, учитывая жилье, состояние которого схоже с вашим. Чем больше информации вы соберете, тем убедительнее сможете разговаривать и тем больше вероятность получить скидку.

После изучения рынка недвижимости нужно оценить перспективу быстрого поиска нового арендатора. Если состояние квартиры среднее, требуются ремонт и обновление мебели, арендодатель должен понимать, что быстро сдать квартиру в случае расторжения договора не удастся. Это повлечет за собой расходы за простой квартиры, оплату услуг риелторов, проведение генеральной уборки, обновление общего состояния жилплощади. Оценив предстоящие убытки, собственник легче пойдет на уступки.

Если вы несколько лет живете в съемной квартире, исправно вносите плату и с арендодателем у вас сложились хорошие отношения, то можно попросить снижения арендной платы, ссылаясь на свою репутацию. Найти добропорядочного квартиросъемщика не так уж просто, а простой жилья будет для владельца убыточным. Можно также указать на бережное отношение к жилью и показать периодические расходы на его улучшение. Также стоит напомнить, что за время вашего проживания от соседей не поступило ни одной жалобы.

Образец дополнительного соглашения о снижении арендной платы

Пример дополнительного соглашения о снижении арендной платы может выглядеть так:

Рекомендации предпринимателей

Многие относятся к «безымянным» советам с большим недоверием, считая их лишь теоретической частью вопроса. Именно поэтому далее представлено несколько мнений людей, которые знакомы с практической стороной арендных отношений.

Сергей Абдульманов, Дмитрий Кибкало и Дмитрий Борисов

Учредители и директоры компании «Мосигра», авторы книги «Бизнес как игра». Открыли множество торговых точек и как никто другие знают, как торговаться с арендодателями. В своей книге они рассказали об этом и их рекомендации напишем ниже.

Торг всегда уместен! Это один из основных принципов любого бизнеса. «Если вы не торгуетесь — оторвите себе руки! Фигурально.» За спрос же денег не берут. Если всем и всегда платить столько, сколько они просят, то себе совсем ничего не останется. Практически любое предложение подразумевает, что человек готов хоть немного но уступить в цене.

1. Для примера рассмотрим помещение за 500 т.р. в месяц. Но мы понимаем, что больше 250 т.р. мы за него не можем заплатить. Поэтому мы даем ответ на предложение: «Ребята, давайте мы дадим вам 250 т.р. и заезжаем уже завтра?» А тем и это в радость, потому что хорошо иметь арендатора, который хоть что-то платит именно сейчас, чем вообще никого. Правда, они могут сказать: «Договорились! Но если находим арендатора дороже, то вы съезжаете». Пробовать все равно стоит, потому что помещение так годами может стоять и никто не снимет.

2. Торгуйся раньше! Каждый год, а то и чаще, арендатор пытается поднять арендную плату хотя бы на 10%. Всегда так! Мы эту закономерность просекли и за пару недель раньше мы присылаем просьбу снизить аренду. В итоге в худшем случае цена остается той же, в лучшем  — цену снижают.

Генеральный директор компании «Розничные отношения», имеет огромный опыт работы в розничном бизнесе, а именно в модной индустрии. Вот, что думает он о снижении арендных платежей.

Чтобы общение с арендодателем было эффективным, важно понимать, каким образом осуществляется ценообразование в торговых центрах. Все они устанавливают свою норму прибыли, которая помогает спрогнозировать срок окупаемости объекта. Это может быть и 5, и 7, и 10 лет.

При составлении собственного бизнес-плана магазины обращают внимание на следующие факторы:

• привлекательность местоположения;
• размер инвестиций и условия, на которых они были привлечены в проект;
• благоприятность инфраструктуры района;
• уровень пешеходной проходимости.

Чем больше положительных факторов, тем быстрее окупится проект за счет более высоких арендных ставок.

Любой девелопер имеет коридор стоимости арендной платы, за который выходить ему будет нерентабельно. Начиная переговоры, владельцы торговых центров, как правило, называют самую высокую цену. Снизить ее розничным торговцам нелегко. И все же, сделать это возможно. Нужно следовать следующему плану:

• Для начала нужно изучить сферы работы уже имеющихся арендаторов. Важно, чтобы магазин гармонично вписывался в их список.
• Выбрать нужно такой торговый центр, в котором арендатора захотят видеть. В конечном итоге это позволит существенно снизить арендную стоимость. В противном случае сделать это будет практически невозможно.

Сразу же назревает вопрос, а как стать привлекательным для арендодателя? Необходимо воздействовать на него при помощи следующих методов:

• Важно убедить арендодателя, что предприниматель предоставляет качественную услугу или продукт. Для наглядности стоит провести подробную презентацию, предоставить образцы товара, рассказать о своих особенностях, отнесении к конкретному социальному сегменту, выразить свою позицию.
• Составление бизнес-плана. При этом он должен быть сделан под конкретный торговый центр. Сделать это не так сложно. Сначала нужно составить общий бизнес –план, включив в него доходы и затраты. А уже потом скорректировать полученные данные в соответствии с арендными ставками. При этом можно делать сразу несколько бизнес-планов с учетом разных размеров арендной стоимости.
• Предложить установить размер аренды в качестве процента от оборота магазина. Хорошо составленный бизнес-план поможет спрогнозировать доход и убедить арендодателя в эффективности такого решения. При этом размер обычно устанавливается от 18% до 30%. При этом верхний показатель довольно велик, работать с ним тяжело. Это поможет избежать индексации стоимости аренды, ведь именно этот метод увеличения цены используется при фиксированном размере аренды.
• Доказать, что размер арендной платы слишком велик. Делать это нужно, оперируя фактами и цифрами. Это внушит намного больше доверия к арендатору.

Есть еще один важный момент. Он относится к ситуации, когда арендатор хочет снизить арендую ставку, уже имея договор аренды на руках. В таких случаях необходимо сообщить владельцу помещения о своих намерениях и желаниях заранее. При этом очень важно оперировать живыми цифрами работы своего магазина. В таком случае можно апеллировать:

• размером трафика торгового центра;
• средним чеком;
• количеством посетителей;
• соотношением стоимости аренды и доходности.

Очень важно доказать, что при установленной арендной ставке магазине не может получать чистую прибыль. Так можно убедить арендодателя изменить фиксированную сумму на процент от всего оборота, что будет для предпринимателя более выгодным и гибким решением.

Директоро по развитию и маркетингу в компании BlackStone Keeping Company. Ее экспертное мнение том, как избежать манипулирования со стороны арендатора добросовестным арендодателям.

Не всегда арендаторы честны с арендодателями. Естественно, существуют объективные причины, вследствие которых вполне закономерным является снижение арендной платы. Но есть и другая сторона медали. Некоторые не очень добросовестные предприниматели пытаются давить на жалость, тем самым желая снизить арендную ставку. Они начинают говорить, что у них все плохо.

Чтобы избежать подобных случаев можно:

• Обеспечить большой лист ожидания.
• Повышать лояльность у арендаторов. Сделать это можно, наладив не только партнерские, но еще и доверительные дружеские отношения. В таких случаях работа в неформальной обстановке будет отличным способом упрочить взаимодействие. Именно такие долгосрочные меры дают максимальный эффект от сотрудничества. Человек, лояльно настроенный к арендодателю, не станет придумывать фиктивные причины, которые должны помочь ему снизить арендную плату. Не будет он манипулировать своим партнером. Лояльно настроенный арендатор – это надежный партнер, который не раз докажет, что дружба способствует укреплению доверительных и взаимовыгодных отношений.

Подводим итоги

• Неблагоприятная экономическая ситуация вынуждает арендаторов обращаться к собственникам имущества с просьбой о снижении арендной платы.
• Обращение к арендодателю составляется в письменной форме с указанием причин, вызвавших финансовые трудности.
• При достижении согласия между сторонами договора заключается дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении размера платы.

• Для уменьшения арендной платы арендатору следует письменно обратиться к собственнику имущества.
• Если стороны достигают оптимального решения, заключается дополнительное соглашение о снижении размера арендных платежей.
• Арендаторы-субъекты МСП, занятые в наиболее пострадавших отраслях, вправе рассчитывать на отмену арендной платы в отношении федерального имущества.

Заключение

Вот такие способы снизить арендную плату нам предлагают предприниматели. Как видите, торговаться можно и даже нужно. Таким образом вы сэкономите деньги, которые явно найдут свое применение в вашем бизнесе. Если остались вопросы, то пишите их в комментариях.

А также просим вас поделиться своими методами, как торговаться с арендодателем, чтобы снизить стоимость аренды помещения.