Что делать владельцам хрущевок: продавать или ждать переселения
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа.
Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
101 объявление – купить квартиру в пятиэтажке под снос в округе сзао в москве (реновация), продажа квартир в хрущёвке – циан
1-комн. кв., 28 м², 2/5 этаж
Вид из окон квартиры на очень тихиую и как правило безлюдную зелёную зону, удобную не только для прогулок, но и для отдыха с установкой мангала. Спокойный, тихий двор вдали от проезжей части. Достаточная близость к метро и парковым зонам. 10 минут пешком до ст.м.Сходненская. Рядом с метро находятся крупные торговые центры и развитая во всех отношениях инфраструктура. В шаговой доступности, всего 300 метров, парк Дубовая роща Маяк, 600 м. природный комплекс Сходненский ковш. Рядом также находятся два православных храма, спорткомплекс “Сходня”, футбольный манеж “Кампус”, 5 (пять!) фитнес-клубов, универсамы Пятёрочка, Афина, Фикс-Прайс, Верный, Дикси и Перекрёсток, медицинские центры, включая стоматологию, аптеки, парикмахерские и салоны красоты, пекарни, кафе и рестораны, а также центр музыкального, театрального и циркового образования WeSound, музыкальный магазин, хореографическая студия “Азбука танца”. Много детских учреждений недалеко от дома: детские сады, школы, детский развивающий центр Горница-Узорница, центр развития ребёнка Britannia School, детские игровые залы и площадки, спортивная школа, школа искусств. Правовой статус: свободная продажа, взрослые собственники, в собственности с 1996 года, без перепланировок. Квартира под ремонт, и это уже учтено в указанной здесь цене. Пожалуйста, звоните.
171 объявление – купить квартиру в пятиэтажке под снос в округе ювао в москве (реновация), продажа квартир в хрущёвке – циан
1-комн. кв., 30 м², 2/5 этаж
ОТЛИЧНАЯ СОВРЕМЕННАЯ 1- комнатная квартира в кирпичном доме! КАЧЕСТВЕННЫЙ РЕМОНТ: замена электрики, сантехники, пол- паркетная доска высокого класса и плитка с подогревом, стены – пробка, столешницы – гранит, сейфовая входная дверь, внутри – раздвижные двери на кухню и коридор, стеклопакеты, застекленный и утепленный балкон. Санузел совмещенный. Функционально все учтено, до мелочей: большой шкаф-купе, кровать, при желании убирается в стену, барная стойка, кухня – со всей бытовой техникой. КВАРТИРА ПРОДАЕТСЯ В ПОЛНОМ КОМПЛЕКТЕ: С МЕБЕЛЬЮ И БЫТОВОЙ ТЕХНИКОЙ – все, как на фото. Окна во двор, тихо- зелено, во дворе – детская площадка, с другого конца дома – круглосуточный универсам, в 5ти минутах – парк и пруд, стадион “Москвич”, с секциями, катком и бассейном. До метро пешком – 8-10 минут, еще 10 минут и вы в центре, удобный выезд на ТТК! КВАРТИРА С ПЕРСПЕКТИВОЙ! Дом включен в программу реновации: 3я очередь (2029г.- 2032г), а сейчас без дополнительных вложений – жить в хорошей квартире!
СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА, юридически чистая! Один взрослый собственник. Выписка до сделки, ПОЛНАЯ стоимость в договоре! Ипотека возможна!
81 объявление – купить квартиру в пятиэтажке под снос в округе юао в москве (реновация), продажа квартир в хрущёвке – циан
3-комн. кв., 79 м², 5/5 этаж
СВОБОДНАЯ ПРОДАЖА! Продаётся большая и светлая 3-комнатная квартира.
Удобная транспортная доступность и спокойный район:
Рядом: магазины продуктовые, 3 детских сада, 2 частных детских сада, школа, детский бассейн,
детская стоматология, взрослая поликлиника . детская поликлиника, детская площадка во дворе, большая площадка для выгула и дрессировки собак, 3 наземные парковки.
Дом: с металлическим перекрытиями, подъезд недавно отремонтирован. интеллигентные соседи, спокойные и тихие
Квартира: с двумя большими коридорами на 2 стороны дома, большие евро-окна, кирпичные толстые стены, очень тепло, светло и просторно. Выполнен отличный ремонт в 2021 г. Во всех комнатах, кроме коридора, ремонт сделан в светлых тонах .В комнатах на полу ламинат, в ванной и кухне пол кафельный, в ванной мечта многих людей ОКНО! Ванная и туалет полностью в кафеле, в комнатах натяжные тканевые потолки. Установлены 2 кондиционера. Надежная входная дверь – взломоустойчивая и звукоизолирующая. Из приятных мелочей: большое количество розеток, в том числе в ванной, в туалете, в коридоре под роутер для интернета и тв. Счётчики света меняли в 2021г. Долгов по коммунальным нет.
Мебель:
– продажа мебели обсуждается при желании
– в квартире остается шкаф в коридоре, кухонная мебель (массив), варочная поверхность, духовка и вытяжка.
– в ванной тумба под раковину, зеркало.
Собственники – муж и жена. Приобретали квартиру в ипотеку по договору купли-продажи. Все документы к сделке готовы.
ОПЕРАТИВНЫЙ ПОКАЗ! БЫСТРЫЙ ВЫХОД НА СДЕЛКУ!
Влияние реновации на рынок жилья
Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. «Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен.
В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.
В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.
Есть первый миллион
Недавно строители доложили: в столице построен первый миллион квадратных метров жилья по программе реновации. Но с момента старта программы прошло больше трех лет. Рассчитана она на пятнадцать лет, в течение которых надо заменить 16 миллионов квадратных метров устаревшего жилья. Выходит, в оставшееся время надо строить уже не по миллиону “квадратов”, а больше. Вы готовы?
Рафик Загрутдинов: Готовы. Первый миллион был самым сложным. Много времени уходило на разъяснительную работу, у москвичей вначале проявлялась настороженность к программе. К тому же в плотно застроенном городе надо было для ее запуска найти стартовые площадки.
Дома по программе строят по индивидуальным проектам или они будут типовыми?
Рафик Загрутдинов: Ни типового строительства, ни типового проектирования, в результате которых в прошлом веке появлялись одинаковые спальные районы во всех городах страны, не будет. Каждая стартовая площадка в Москве будет застраиваться по индивидуальному проекту с учетом в домах необходимой квартирографии для переселяемых жителей.
Скажем, в одном доме требуется больше однокомнатных и двухкомнатных квартир, а в другом, где много молодых семей с детьми, нужно больше трех-четырехкомнатных и так далее. Кроме того, у каждого квартала утвержден определенный концептуально-архитектурный облик, разработанный архитекторами с участием самих москвичей, – все проекты прошли через общественные обсуждения. Даже проекты так называемого повторного применения, когда привязываются к конкретному месту, не повторяются один к одному.
Насколько подрастает Москва вверх с программой реновации?
Рафик Загрутдинов: В основном строим 14-15-этажные дома. Там, где особенно сложно с подбором стартовых площадок, возможно увеличение этажности стартовых домов, необходимость чего обусловлена обеспечением начала волнового переселения в районе. Замечу: во многих домах новоселы с удовольствием высказываются за возможность переехать именно на верхние этажи: горожанам нравится видеть из окна своей квартиры всю Москву.
Как будет проходить переселение
Переселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.
- Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
- Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
- Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.
Квартиры в вошедших в московскую программу реновации домах за год подорожали на 11%
В сентябре 2020 года средняя цена 1 квадратного метра в московских домах, включенных в программу реновации, выросла на 11,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигла 207,6 тыс. рублей, а средняя стоимость квартир в таких домах выросла с 8,1 млн до 8,6 млн рублей ( 6,2%). Об этом пишет РБК со ссылкой на исследование компании “Инком-Недвижимость”.
По данным аналитиков, квартиры в домах под снос пока что стоят меньше квартир в пятиэтажках, которые не вошли в программу реновации, но разница в цене сократилась до минимума. Так, сейчас квадратный метр в попавших в реновацию домах стоит всего на 1% меньше, чем в обычных пятиэтажках, тогда как год назад разница составляла 8%. Для средней стоимости квартир разрыв уменьшился с 29% до 17%. В “Инком-Недвижимости” считают, что сейчас примерно 35% выставленных на продажу квартир в домах под снос экспонируются по завышенной на 600-700 тыс. рублей стоимости. 65% квартир продаются по рыночной стоимости. Год назад по завышенной цене продавали 20% квартир, по рыночной – 70%, а еще 10% были выставлены на продажу по заниженной цене – сейчас такие случаи единичны.
Что же касается объема предложения квартир в домах, включенных в программу реновации, то он за год сократился с 2,2 тыс. до 1,54 тыс. объектов (-32,2%). Лидерами по объему предложения таких квартир сейчас являются районы Зюзино (91 лот), Кузьминки (79 лотов) и Перово (64 лота). Аналитики отмечают, что снижение объема предложения связано не только со сносом некоторых домов, но и нежеланием многих собственников продавать жилье в связи с публикацией графика переселения в рамках программы реновации.
Напомним, программа реновации в Москве была утверждена 1 августа 2021 года после принятия федеральных и городских законов. Эта программа рассчитана на 15 лет: к 2032 году в Москве по ней предполагается расселить 5 173 дома, где проживают около 1 млн человек. Городские власти обещали жителям вошедших в программу домов комфортное, равнозначное жилье с хорошим ремонтом или денежную компенсацию, если новая квартира их не устроит. Однако некоторых жителей сносимых пятиэтажек теперь выселяют насильно в дома сомнительного качества, которые были построены не по программе реновации, а лишь адаптированы к ее требованиям.
Кроме того, московские чиновники не раз заявляли, что дома выше 14 этажей в рамках реновации строить не будут, но в ноябре прошлого года главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов признал, что программа реновации допускает строительство высотных домов, а в вынесенных на публичные слушания проектах планировки попавших под реновацию кварталов встречались дома выше 14 этажей (в ряде случаев высотность домов была увеличена после рассмотрения проектов на публичных слушаниях). В октябре 2021 года Марат Хуснуллин, занимавший тогда пост заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства, заявил, что строительство небоскребов по программе реновации в отдельных районах Москвы связано с необходимостью быстрее переселить жителей сносимых домов.
В августе 2020 года мэрия Москвы с опозданием обнародовала график переселения горожан и сноса старых домов в рамках программы реновации. Из него следует, что на первом этапе (до 2024 года) новые квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах. Во второй этап – с 2025 по 2028 год – планируется начать переселение более 1 630 домов, в которых проживает 330 тыс. человек. Еще около 380 тыс. человек из более чем 1800 домов переедут на третьем этапе, с 2029 до 2032 года.
Сроки переселения будут актуализироваться и могут быть скорректированы зависимости от хода строительства, подбора площадок и реализации пожеланий жителей, высказанных на публичных слушаниях. Также в опубликованном мэрией документе есть дома, для которых сроки переселения еще не определены – это 688 домов.
Квартиры в старых домах по реновации выросли в цене
Для подачи заявления на обмен равнозначной квартиры на новую, с докупкой, вам нужно собрать пакет документов:
- Копия документа, удостоверяющего личность:
- для совершеннолетних – только паспорт (все страницы);
- для несовершеннолетних – свидетельство о рождении, паспорт опекуна (все страницы) и документ, который подтверждает, что вы – законный представитель ребенка (документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства и т.п.);
- для несовершеннолетних от 14 до 18 лет – паспорт несовершеннолетнего (все страницы) и паспорт законного представителя (все страницы);
- Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета (карточка учета) на квартиру в вашем старом доме, включенном в программу реновации. Ее нужно взять в МФЦ;
- Согласие супруга(и) на приобретение квартиры или метров в новом доме и его (ее) отказ от старой квартиры. Эти документы надо заверить у нотариуса. Если вы не состоите в браке, то вам нужно предоставить заявление об этом, также заверенное у нотариуса;
- Квитанция об оплате обеспечительного платежа в размере 100 тыс. рублей;
- Реквизиты для возврата ранее оплаченного обеспечения. Их нужно указать, если сделка по каким-то причинам не состоится (по ним вам вернут внесенные ранее 100 тыс. рублей):
- номер счета заявителя;
- наименование банка, в котором у заявителя открыт счет;
- корреспондентский счет банка, в котором у заявителя открыт счет;
- БИК банка, в котором у заявителя открыт счет;
- ИНН заявителя.
Проект договора на равнозначную квартиру, который вы ранее взяли в ДГИ.
В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы. Их попросят принести дополнительно.
Назад
Названа стоимость первых квартир для покупки по реновации
«Объявленная цена за квадратный метр в построенном для переселенцев доме примерно соответствует средним по Москве расценкам на готовое жилье комфорт-класса. Однако нужно принять во внимание качественные характеристики, по которым объекты от города все же уступают проектам комплексной застройки с индивидуальной архитектурой, собственными социальными объектами и благоустройством. Качество ремонта от коммерческих застройщиков также выше, чем в зданиях от города», – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Она отмечает, что «жилье от города сможет аккумулировать локальный спрос при отсутствии мощных конкурентов». Прежде всего речь идет о «патриотах района», т. е. о тех покупателях, которые готовы на переезд только в пределах района проживания, поэтому рассматривают только местные новостройки, не фокусируясь на их качественном уровне. «Однако таких покупателей на рынке немного, поэтому в целом по московскому рынку «реновационные» дома не составят конкуренцию современным проектам от крупных застройщиков», – говорит Литинецкая.
Покупка новой квартиры в течение 2-х лет после переезда в дом по программе реновации
Если Вы подписали договор и зарегистрировали право собственности на равнозначную квартиру в момент переезда, то в течение 2-х лет со дня регистрации права собственности Вы можете дополнительно приобрести одну квартиру в новостройке Программы реновации.
Приобретение квартир, представленных в данном разделе, осуществляется в рамках п.1.8 постановления Правительства Москвы от 01.02.2021г. № 45- ПП
Территория здоровья
Рафик Равилович, особенность застройки по программе реновации – ее комплексный характер. Например, больницы, поликлиники в обновляемых кварталах будут ближе?
Рафик Загрутдинов: Обязательно. Адресно-инвестиционной программой Москвы на ближайшие три года предусмотрено построить вдвое больше объектов здравоохранения, чем за все прошлое десятилетие. Мы строим сейчас не просто новые больницы, а клиники с новейшими технологиями, собранными по всему миру.
На Волоколамке, например, строится уникальная инфекционная больница. Продолжаем развивать и известную всей стране больницу в Коммунарке. На днях открыли там самую современную в столице подстанцию скорой помощи. Закончим до конца года строительство амбулаторного и инфекционного корпусов, роддома.
Какие еще суперсовременные медицинские центры появятся в столице?
