Покупка квартиры в доме под снос

Программа реновации жилья в России

Введение

В Москве действует программа реновации, в других регионах России существуют как местные, так и федеральные программы сноса старого (ветхого и аварийного) жилого фонда. Жильцы сносимых домов получают взамен новые квартиры или компенсацию за утраченное жилье.

Эксперты

Александр Раевский, управляющий партнер юридической компании Раевский групп;
Татьяна Напольских, юрист юридической группы Гришин, Павлова и партнеры.

Что такое аварийное жилье

Жилье, которое непригодно для проживания или представляет опасность для здоровья и жизни человека, считается аварийным. Согласно постановлению правительства № 47, таковым может считаться жилье, которое расположено в здании:

официально признанном аварийным;
находящемся в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктуры, санитарно-защитной зоне;
расположенном на территории, где превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности (радиация, шум, электромагнитные излучения);
построенном на территории, где возможны чрезвычайные ситуации: оползни, селевые потоки, лавины, наводнения, а также техногенные аварии;
получившем повреждения в результате аварий, пожаров, взрывов, просадки грунтов, землетрясений, а также когда восстановление невозможно по техническим или экономическим причинам.

Как узнать, что дом признан аварийным

В Москве

Чтобы проверить, включен ли многоквартирный дом в программу реновации в Москве, необходимо набрать в поисковой строке название улицы. После этого появится список домов, которые включены в программу реновации. По каждому зданию есть информация, на каких основаниях он включен в программу (например, по результатам голосования в центрах Мои документы и системе Активный гражданин).

Через выписку ЕГРН

Для всех регионов России можно ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 2022 года данные об аварийности дома включаются в записи ЕГРН, поэтому можно заказать выписку из Росреестра и получить необходимую информацию. Эти сведения относятся к дополнительным и включаются без участия правообладателя.

Для проверки наличия сведений об аварийности здания в ЕГРН можно воспользоваться официальным сайтом Росреестра.

Через Фонд развития территорий

Еще одним способом узнать о сносе дома является обращение в Фонд развития территорий.

Конец статьи.

Поиск информации о доме на официальном сайте ФРТ

Для получения подробной информации о доме, можно посетить официальный сайт Фонда развития территорий (ФРТ). Здесь вы найдете статистические данные о работе с аварийным жильем, сроки сноса и расселения домов, а также информацию о конкретном доме, объясняет Татьяна Напольских.

Чтобы проверить информацию о конкретном доме, выберите вкладку Аварийный фонд на сайте ФРТ и укажите необходимые критерии для поиска, подсказывает эксперт.

Если вам нужно быстро проверить один адрес, вы также можете воспользоваться кнопкой поиск по сайту, расположенной в правом верхнем углу сайта. После этого вы увидите информацию о доме на портале, если она доступна, говорит Александр Раевский.

Информация о сносе дома на сайте местной администрации

Для получения информации об аварийном состоянии дома можно обратиться на официальный сайт местной администрации. По мнению экспертов, информация об аварийных домах появляется там раньше, чем в любых реестрах, но поиск конкретного дома может быть затруднителен, поскольку он не проводится автоматически.

На некоторых сайтах администрации можно найти отдельные разделы, посвященные аварийным домам, где администрация указывает информацию о сроках сноса, планах реализации программ и другие детали, поясняет Александр Раевский.

Если самостоятельный поиск не привел к результатам, вы можете написать запрос в местную администрацию о получении информации о конкретном доме. Администрация обязана предоставить ответ в течение 30 дней, добавляет Татьяна Напольских.

Сервис Дом.МинЖКХ для получения информации о сносе дома

Эксперты объясняют, что вы также можете воспользоваться онлайн-сервисом Дом.МинЖКХ для поиска информации. Этот сервис является частью проекта МинЖКХ.РУ и содержит информацию о жилом фонде в России.

В базе данны этого сервиса находится информация о 934 тыс. домов в 85 регионах: управляющие компании, фотографии, планы на карте, количество этажей, год постройки, серия и тип здания. Вы можете получить информацию о доме по его адресу, управляющей компании или ТСЖ.

Чтобы проверить информацию о своем доме, просто введите его адрес в строку поиска или выберите название города для просмотра списка аварийных домов в этом населенном пункте, советует Татьяна Напольских.

Какие дома могут быть снесены

Причиной признания дома аварийным и его последующего сноса может быть его критическое или полное износение. Начать процедуру для сноса можно самостоятельно или на общем собрании жильцов. На таком собрании решается вопрос отправки заявления в межведомственную комиссию и проведения экспертизы здания, объясняет Александр Раевский.

Процедура признания дома аварийным в России

На первом этапе заключение об аварийности дома может дать проектно-изыскательская организация, сотрудники которой проверят конструкции дома. В среднем такая экспертиза стоит от 50 тыс. руб. Фирма должна состоять в реестре саморегулируемых организаций (СРО) в области архитектурно-строительного проектирования. Компания должна приложить к заключению выписку из реестра СРО, которая подтвердит полномочия делать обследования домов, добавляет Татьяна Напольских.

После этого собирается необходимый пакет документов:

заявление (от конкретного собственника или общего собрания) о проведении экспертизы и признании дома аварийным;
копии правоустанавливающих документов;
доверенность от жильцов, если за всех заявление подает представитель собственников;
экспертное заключение специализированной организации, которая проводила обследование дома.

Пакет документов в местную администрацию можно отправить несколькими способами:

по почте заказным письмом с уведомлением о вручении;
через портал Госуслуги;
через многофункциональный центр (МФЦ).

Процедура признания дома аварийным

Для того чтобы дом попал в реестр аварийных, существует целая процедура. Выглядит она следующим образом:

Специальная комиссия обследует здание. Сделано это может быть как по предписанию жилищной инспекции или местной администрации, так и по требованию жильцов дома.
Члены комиссии, среди которых обязательно должны быть специалисты, обследуют все здание: крышу, фасад, несущие конструкции и подвалы. Затем комиссия вынесет письменное заключение о проведенной экспертизе.
В течение 30 дней в местной администрации пройдет голосование участников комиссии за признание или непризнание дома аварийным. Итоги определяются простым большинством, в случае равенства решающий голос есть у председателя комиссии.
Если комиссия проголосовала за признание здания аварийным, то глава местной администрации в течение 30 дней издает письменное распоряжение о включении дома в список аварийного жилья и о сроках расселения жильцов.
Податели заявления оповещаются о принятом решении в течение пяти дней при признании дома аварийным, об этом уведомляют Госжилинспекцию.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.

Программа реновации создана, чтобы обновить жилой фонд и облик города в целом, а также помочь жителям переехать в новое жилье. Многоквартирные дома, попадающие в программу реновации, сносят, а на их месте строят другие вместе со всей инфраструктурой — школами, поликлиниками, детскими садами. Для многих горожан это хороший шанс улучшить жилищные условия.

## Как узнать о программе реновации
Хотите узнать, входит ли ваш дом в программу реновации? Хотите узнать, можно ли его туда включить или узнать дату переезда в новое жилье?
Мы расскажем вам об этом в статье ниже.
## Что такое реновация
Реновация означает обновление на латинском языке. В Москве программа реновации включает в себя комплекс мер, которые помогут обновить жилой фонд города. Это включает в себя расселение старых домов, их снос и строительство новых. Меры по программе были объявлены мэром Москвы Сергеем Собяниным в 2017 году, а затем 1 июля 2017 года был принят соответствующий федеральный закон.
Существуют программы реновации не только в Москве. На федеральном уровне действует закон о всероссийской реновации, который вступил в силу 30 декабря 2020 года. Этот закон предполагает снос старых домов и строительство новых. Каждый регион должен разработать свои механизмы для реализации закона, а правительство России выделяет средства для поддержки реновации в российских городах.
## Детали программы в Москве
Программа реновации Москвы включает 5175 домов, преимущественно пятиэтажек, построенных в 1950–1960-х годах. В списке также есть здания с аналогичными характеристиками. Реализация программы реновации в Москве предполагает переселение жителей из старых домов в новые. Расселение планируется в три этапа с завершением в 2032 году.
Участники программы реновации в Москве получают новую квартиру в том же районе с аналогичным количеством комнат, но с увеличенной общей площадью. Новые квартиры имеют более качественную отделку и предоставляются жильцам с различными удобствами, такими как светильники, розетки и регуляторы на радиаторах. Переезд граждан осуществляется с помощью грузчиков и других удобств, предоставляемых мэрией.
## Участники программы реновации
Участниками программы реновации являются горожане, проживающие в домах, построенных по типовым проектам с 1957 по 1968 год. Важно отметить, что как собственники, так и арендаторы неприватизированных квартир также могут стать участниками программы. Возможность заселиться в новую квартиру по договору социального найма или оформить ее в собственность доступна для всех.

В Москве у участников программы реновации есть выбор:

Как узнать, входит ли дом в программу реновации

«Программа реновации — какие дома подпадают» — нередкий запрос в поисковых системах.

Мэрия Москвы сделала специальный сайт, на котором есть вся необходимая информация.

Дома, подпадающие под программу реновации, нанесены на карту, размещенную на сайте и . Зайдя на сайт, можно выставить несколько фильтров:

Сайт выдаст информацию по запросу на карте или списком адресов — такой параметр тоже можно задать. Или же искать сразу — по адресу дома, о котором нужно узнать.

Как включить дом в программу реновации

Поначалу к программе реновации многие москвичи, неравнодушная общественность, а также специалисты отнеслись скептически. Это был напряженный период, потому что тогда у горожан и экспертов не было четкого понимания, как все будет происходить: в какой район нужно будет переезжать, в какие сроки, будет ли новая квартира лучше, не потеряются ли образ столицы и памятники архитектуры.

Многим людям просто трудно решиться на переезд, особенно если в квартире прожиты десятки лет. Ситуацию не делало проще то, что решение нужно было принять очень быстро: на голосование был отведен календарный месяц. Однако сегодня в поисковых запросах часто встречается вопрос о том, будет ли продолжена программа после завершения первых трех этапов.

Как отбирали дома в Москве

Когда Сергей Собянин рассказал о грядущей реновации жилых домов в Москве на сайте «Активный гражданин» началось голосование. Город подготовил список домов, которые счел подходящими для реновации, а жители должны были решить, согласны они с этим предложением или нет. Если 2/3 жильцов соглашались с расселением, дом включали в программу.

Когда подводили итоги, выяснилось, что 90% жителей 4079 домов выразили желание вступить в программу. Против проголосовали в 276 домах из списка, подготовленного городом.

Подсчет голосов проходил в два этапа. Сначала смотрели, как распределились голоса поквартирно: если один собственник, учитывался один голос, если несколько, по принципу большинства.

После этого оценивали результаты голосования дома в целом. В программу реновации вошли только те дома, в которых «за» проголосовали более 66,7%. После того как список был сформирован и утвержден, он не пополнялся.

Можно ли внести свой дом в списки

Сейчас свой дом нельзя включить в программу реновации в Москве. На текущий момент предусмотрены переселения жителей снесенных построек:

Есть также список без точного срока переселения — это 800 ветхих зданий, судьба которых зависит от скорости утверждения градостроительной документации.

Впрочем, есть прецеденты, когда жильцы домов, не вошедших ни в одну волну реновации, добивались включения в список: коллективное письмо всех жителей ветхой постройки в мэрию заставляло чиновников вносить в программу коррективы.

Однако власти Москвы не исключают, что реновация будет продолжена и после 2032 года.

А вот вывести многоквартирный дом из программы можно, но не позднее чем заключен первый договор социального найма или оформлен переход собственности: для этого необходимо организовать общее собрание собственников помещений, где более трети проголосуют за выход.

Как еще можно переселиться из аварийного дома, читайте .

С помощью экспертов разбираемся, как узнать, является ли дом аварийным, и как признать, что здание находится в непригодном для жизни состоянии

Читать в полной версии

Как узнать о сносе дома по программе реновации в Москве

Чтобы проверить, включен ли многоквартирный дом в программу реновации, необходимо набрать в поисковой строке название улицы. После этого появится список домов, которые включены в программу реновации. По каждому зданию есть информация, на каких основаниях он включен в программу (например, по результатам голосования в центрах «Мои документы» и системе «Активный гражданин»).

Как узнать о сносе дома из выписки ЕГРН

В целом для всех регионов России самый простой способ — это ознакомиться с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). С 2022 года данные об аварийности дома стали включать в записи ЕГРН, в связи с чем можно заказать выписку из Росреестра и получить необходимую информацию. Эти сведения относятся к дополнительным и включаются без участия правообладателя.

Публичная кадастровая карта на сайте Росреестра

Как узнать о сносе дома через Фонд развития территорий

На сайте ФРТ содержится информация об аварийных зданиях

На сайте ФРТ можно воспользоваться обычной поисковой строкой

Как узнать о сносе дома на сайте местной администрации

«Если самостоятельный поиск не дал результатов, можно обратиться письменно в местную администрацию с обращением о получении информации по конкретному дому. Администрация направит ответ в течение 30 дней», — добавляет Татьяна Напольских.

Информация об аварийном жилье с официального сайта администрации города Клин Московской области

Как узнать о сносе дома на сервисе «Дом.МинЖКХ»

Для того чтобы проверить информацию о своем доме, надо ввести его адрес в поисковой строке или же нажать на название города, после чего появится список аварийных домов в этом населенном пункте, говорит Татьяна Напольских.

На сайте «Дом.МинЖКХ» можно ввести адрес дома, а можно получить информацию, открыв название населенного пункта

Причина признания дома аварийным и его дальнейшего сноса — это его критический или полный износ. Инициировать начало процедуры можно либо самостоятельно, либо на общем собрании жильцов дома. Именно на собрании решается вопрос об отправке заявления в межведомственную комиссию и проведении экспертизы здания, говорит Александр Раевский.

«График расселения аварийных домов делают на уровне региона. Обычно очередность определяют просто по датам: какой дом раньше признан аварийным, тот раньше и расселят», — резюмирует Александр Раевский.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Бум на рынке ИЖС продолжается, а между тем свободной земли под строительство около крупных мегаполисов, в том числе и Екатеринбурга, становится все меньше и меньше. Поэтому покупка участка с ветхим домиком под снос может быть вполне рациональным вариантом.

В этой статье даем пошаговый алгоритм: как снести старый дом и построить на этом участке новый. Рассмотрим, каковы особенности сноса частных жилых домов, учитывается ли мнение соседей, как и в какие сроки направляются уведомления и что потребуется собственнику.

Особенности сноса жилых домов

Снести дом может как сам собственник, так и администрация муниципалитета — если дом признан аварийным или должен быть изъят для муниципальных нужд. В последнем случае собственникам выплачивается денежная компенсация или предоставляется другое жилье. Понятно, что если владелец сам принял решение снести дом — другое жилье или компенсация ему не полагаются.

Нужно ли согласие соседей на снос частного дома

По закону согласие соседей на снос частного дома не требуется.

Но есть и исключения, когда будет необходимо согласие третьих лиц:

Как правильно снести дом

С 2018 года разрешение на снос частного дома не требуется, вместо него собственник отправляет два уведомления. Но давайте по порядку.

Порядок сноса дома регламентируется гл. 6.4 Градостроительного кодекса. Что нужно сделать человеку, который хочет снести на участке ветхий дом?

Отключить дом от инженерных сетей

Порядок отключения домов от инженерных сетей регламентируется Постановлением Правительства РФ от 03.07.2019 № 850 и региональными законодательными актами. В нем указаны правила отключения сетей водо-, электро-, газо-, теплосетей и канализации.

Если у вас есть необходимость отключить дом от инженерных сетей, нужно подать в эксплуатационную организацию:

Условия выдаются ресурсоснабжающей организацией не позднее 7 рабочих дней с момента подачи заявления, а само отключение производится в течение 30 рабочих дней от даты выдачи условий.

Отправить уведомление о планируемом сносе

Уведомление можно подать через МФЦ, Госуслуги или при личном визите в администрацию муниципалитета. Прикладывать проект сноса не нужно. Ответ на уведомление должен поступить в течение 7 рабочих дней.

Проще всего подать уведомление о сносе жилого дома через Госуслуги. Найдите в поисковой строке «Прием уведомлений о планируемом сносе объекта недвижимости» и нажмите на «Получить услугу». Портал автоматически перенаправит вас на сайт администрации, где выйдет форма уведомления.

Важно! Уведомление подаем в администрацию того муниципального образования, где расположен объект.

Какие сведения указываются в уведомлении:

После подачи уведомления администрация в течение 7 дней размещает сведения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, оповещает орган строительного надзора.

Снести жилой дом и вывезти строительный мусор

Самый хлопотный и дорогой этап. Демонтаж можно произвести как своими силами, так и пригласить любую организацию или ИП — допуск СРО для таких работ не требуется.

Отправить уведомление о завершении сноса

Уведомление о завершении сноса также отправляется в администрацию

Что указывается в уведомлении:

Составить акт обследования

Чтобы зафиксировать снос жилого дома, необходимо пригласить кадастрового инженера. Специалист должен состоять в СРО при Федеральной службе государственной регистрации. К акту обследования прилагается решение владельца о сносе дома, а также уведомление о завершении демонтажа. Один экземпляр акта выдается собственнику на руки в электронном виде на диске.

Снять дом с кадастрового учета

Когда все документы готовы, необходимо подать их в Росреестр для того, чтобы дом сняли с кадастрового учета.

Документы можно подать через МФЦ. Понадобятся:

Если на объект зарегистрировано право собственности — то одновременно подаем заявление и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности. Когда у объекта несколько собственников, заявление подает каждый из них.

Через 7 рабочих дней Росреестр выдаст выписук ЕГРН, подтверждающую снятие объекта с кадастровго учета . дут письмо от Росреестра о том, что дом снесен, и он исчезнет с публичной кадастровой карты. После этого у вас остается чистый участок, на котором можно строить новый дом.

Как построить новый дом на месте старого

Есть два варианта: собственно строительство и реконструкция — когда новый дом строят на фундаменте старого дома либо делают пристройку к существующему зданию. Алгоритм действий в этом случае один и тот же.

Напомним, с августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ. Раньше для постройки жилого дома нужно было получить в администрации разрешение на строительство, а потом еще и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Теперь порядок стал уведомительным.

Итак, вы хотите построить или реконструировать существующий дом на участке. Что делать?

Шаг 1. Подать уведомление о планируемом строительстве

Несмотря на то, что сейчас собственнику участка достаточно уведомить власти о своем решении строить дом — это не освобождает человека от необходимости соблюдать градостроительные и строительные нормы и правила.

Собственно говоря, уведомление для этого и подается — чтобы органы власти проверили, можно ли строить дом с указанными параметрами на данном конкретном участке, соблюдены ли все нужные отступы и нет ли ограничений на самом участке. По итогам проверки администрация направляет в ответ уведомление о соответствии объекта строительства установленным параметрам — или же о несоответствии.

Что указать в уведомлении о планируемом строительстве:

Сведения о застройщике. Для физических лиц — ФИО, место прописки, паспортные данные. Для юридических — наименование и адрес организации, ОГРН и ИНН.

Сведения о земельном участке. Адрес, кадастровый номер, вид разрешённого использования и данные о собственниках.

Сведения о планируемом объекте строительства. Дом будет построен или реконструирован, будет он садовый или жилой. Здесь же указываем параметры постройки: площадь, этажность, высоту, отступы от границ участка, заложенные в Правилах землепользования и застройки.

Изображение дома. Нарисовать схему точного расположения на участке, указывая отступы от границ. Это не обязательно делать в какой-то специальной программе, рисунок от руки вполне подойдет.

Уведомление о планируемом строительстве можно подать через МФЦ, Госуслуги или прийти в администрацию лично. Документ рассматривается в администрации 7 рабочих дней, после этого вам приходит ответное уведомление.

Как мы сказали, администрация может и не разрешить строительство — например, потому, что параметры дома не укладываются в существующие нормы или участок входит в особую зону: водоохранную, военную, зону подтопления/затопления и т.п. В таком случае вы получите уведомлениение о несоответствии.

Если несмотря на это вы решили стрроить дом, то вы несете риск признания постройки самовольной с последующим ее сносом.

Шаг 2. Построить дом.

Никаких дополнительных официальных бумаг там оформлять не требуется — поэтому просто пожелаем вам успехов в стройке!

Возможно, на этом этапе вам пригодятся наши статьи:

Шаг 3. Вызвать кадастрового инженера

После того, как вы получили уведомление о соответствии объекта строительства установленным параметрам, необходимо обратиться в кадастровую компанию и заказать технический план. Кстати, вызвать специалиста для проведения съемки можно уже на том этапе, когда построена «коробка»: то есть фундамент, стены, перегородки, крыша, а также вставлены входные двери и окна.

Кадастровый инженер составит технический план построенного здания — обычно это заархивированная папка на диске.

Важно! Архив нельзя переименовывать. Его название имеет определенную комбинацию букв и цифр и именно в таком виде его должен увидеть Росреестр.

Шаг 4. Подать уведомление об окончании строительства

Если вы подавали уведомление о начале строительства — то подать уведомление об окончании для Вас не составит никакого труда. Точно так же: личный визит в администрацию, через МФЦ или Госуслуги. Не забудьте приложить к заявлению диск с техническим планом от кадастрового инженера!

Администрация проверит параметры здания и его размещение на участке. Если все хорошо, то вы получите уведомление о соответствии построенного ОКС градостроительным нормам.

Далее чиновники сами передадут данные в Росреестр, где ваш новый дом поставят на кадастровый учет и зарегистрируют право собственности. После регистрации собственник получает выписку из ЕГРН.

Можно ли не подавать уведомления?

Теоретически, можно. Но нет никакой гарантии, что когда вы построите дом и решите его зарегистрировать — не всплывут какие-нибудь проблемы. Например, ограничения на участке или несоответствие параметров дома установленным требованиям — скажем, противопожарным.

Поэтому мы за то, чтобы всегда уведомлять администрацию и о сносе, и о планируемом строительстве. Да, это дополнительные хлопоты, время и нервы — но это гарантия того, что ваш дом не признают внезапно незаконным строением, как это бывает, и не предпишут снести.

Многие до сих пор считают, что при покупке квартиры из аварийного жилого фонда можно неплохо заработать — приобрести лот по бросовой цене, а взамен получить квартиру в новостройке. В действительности все не совсем так, объясняют эксперты. Стоит ли покупать квартиру в доме, признанном аварийным, и хорошая ли это инвестиция — рассказываем в нашей статье.

Что такое аварийный дом

Начнем с определения: есть аварийный жилой фонд и ветхий жилой фонд. Отличие первого от второго — в потенциальной угрозе жизни и здоровью жильцов. Дом признается аварийным, если более половины жилых помещений находятся в состоянии, представляющем такую опасность. Говоря упрощенно, более чем в половине комнат может произойти обрушение. Покупка квартиры в доме, признанном аварийным или ветхим, — две разные ситуации, имеющие и разные правовые последствия.

Ветхое жилье находится в плохом состоянии, но угрозы не представляет, по крайней мере, юридически различие в этом. Такой жилой фонд могут ремонтировать, не расселяют, пока он в силу естественного износа не перейдет в категорию .

Происходит это достаточно быстро: до 2022 года, например, программа расселения аварийного жилья включала дома, признанные таковыми до 1 января 2017 года. В ноябре 2022-го запустили новую программу, в которой участвуют многоэтажки, признанные опасными для проживания в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022-го, и она рассчитана на 50 тыс. человек.

Признаки аварийности дома

Существуют вполне конкретные признаки, по которым дом относят к аварийному фонду. Они перечислены в соответствующем . Этот список включает:

Покупка квартиры в аварийном доме

Теперь переходим к основному вопросу: стоит ли покупать квартиру в старом доме под снос — есть последствия и нюансы, которые нужно учитывать.

Покупка квартиры в законом не запрещена, хотя такие строения автоматически признаются непригодными для жизни, рассказывает управляющий директор риелторской компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Вместе с тем, подчеркивает эксперт, никакой экономической выгоды такая сделка не принесет, хотя некоторые клиенты до сих пор рассчитывают на получение нового жилья, квартиры большей площади и т. д.

«В 2019 году были приняты поправки в Жилищный кодекс, исключающие возможность спекулятивных схем с аварийным жильем. Граждане, которые купили подобную недвижимость уже после решения государственной комиссии, не имеют права на участие в программе переселения, — разъясняет Сырцов. — Они могут рассчитывать лишь на выплату денежного возмещения в размере, не превышающем сумму, указанную в договоре купли-продажи».

А вот если квартира в аварийном доме , новый владелец получает все те же права, что и предыдущий собственник, то есть может участвовать в программе расселения и получить жилье в новом доме.

Купил квартиру в аварийном доме — новое жилье не получишь

Покупатель же, как уже сказано выше, при расселении может рассчитывать лишь на компенсацию в размере суммы сделки.

«Известно мнение о том, что покупка аварийного жилья является одним из способов инвестирования и получения прибыли, а также улучшения жилищных условий покупателем подобной недвижимости, — рассказывает младший юрист фирмы „Гуричев, Малинин и партнеры“ Дмитрий Чикунов. — Действительно, как правило, раньше аварийное жилье приобреталось с определенным дисконтом в целях получения в дальнейшем нового жилья взамен изымаемого. Однако в настоящий момент такая возможность прямо исключается законом».

В остальном же это стандартная сделка, отмечают эксперты. Но соглашения о продаже площади в аварийных домах в юридической практике попадаются редко, делится своими наблюдениями руководитель юридического социального проекта «САМ в суд» Любава Трофимова.

«Собственник имеет право распоряжаться аварийным жильем, если не имеется решения суда о принудительном изъятии жилого помещения либо не заключено соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд», — рассказывает она.

Когда покупатель аварийного жилья все же может рассчитывать на участие в программе

Из общего правила, как разъясняет Дмитрий Чикунов, есть и свое исключение: «Покупатели аварийного жилья вправе рассчитывать лишь на денежное возмещение, размер которого ограничивается стоимостью его приобретения по договору купли-продажи. Но важно обратить внимание, что подобное ограничение не распространяется на аварийное жилье, приобретенное до внесения в Жилищный кодекс РФ указанного ограничения, на что обращал внимание Верховный Суд РФ».

Однако и в этом случае возможны определенные риски для покупателя, предостерегает юрист. Например, аварийное жилье может быть не включено в региональную программу переселения — тогда покупателю, опять же, остается рассчитывать только на денежное возмещение.

Что могут получить жители сносимых аварийных домов

Теперь к вопросу о размере компенсации. При сделке по купле-продаже по закону это может быть только та сумма, которая указана в договоре, поэтому важно прописывать именно реальную стоимость, не занижая ее. Наследник же такого жилья может участвовать в расселении либо тоже выбрать компенсацию, рассказывает Любава Трофимова.

«Размер суммы компенсации в этом случае определяется независимым оценщиком по рыночной стоимости либо соглашением сторон», — поясняет юрист.

Когда не получится продать или купить квартиру в аварийном доме под снос

Продать квартиру в аварийном доме нельзя только в двух случаях, говорит Руслан Сырцов:

Нюансы покупки квартиры в аварийном доме

Есть еще пара деталей, которые нужно иметь в виду. Во-первых, как напоминает Руслан Сырцов, на покупку аварийного жилья нельзя потратить средства материнского капитала. Как получить и использовать этот финансовый ресурс, мы подробно рассказали .

Во-вторых, аварийную квартиру не получится приватизировать. «Это прямо противоречит законодательству, — подчеркивает Любава Трофимова. — И если уже после признания дома аварийным произойдет приватизация (если госорганы не откажут), то все последующие сделки с таким жилым помещением могут быть признаны ничтожными в силу закона».

Домклик уже писал, какое жилье можно приватизировать, и как это сделать.

При сделке по продаже квартиры в аварийном доме собственник обязан предупредить покупателя о состоянии и статусе недвижимости. Эту информацию также можно проверить в выписке из ЕГРН, которую до сделки стоит запросить у владельца. Покупка квартиры в старом доме — однозначное основание запросить такую выписку. «Если вас все же ввели в заблуждение, вы имеете право в судебном порядке в соответствии со статьей 475 ГК РФ», — говорит Руслан Сырцов.

Если купил квартиру, не зная, что дом аварийный

В данном случае существенно, была ли информация об аварийности внесена в ЕГРН и знал ли об этом покупатель. При выборе жилья в старом фонде об этом нужно помнить.

«Теоретически покупатель вправе требовать либо признания договора недействительным ввиду существенного заблуждения, либо расторжения договора ввиду имеющихся недостатков у аварийного жилья, — говорит Дмитрий Чикунов. — Однако подобные требования при наличии сведений об аварийности в ЕГРН должны рассматриваться как проявление недобросовестного поведения, обусловленного неосмотрительностью самого покупателя».

Мы также рассказывали, как остаться добросовестным приобретателем при покупке вторички.

Адвокат Сергей Тимошенко приводит случаи из судебной практики, когда покупателю удалось оспорить сделку с аварийным жилым помещением на том основании, что собственник не поставил об этом в известность. Такой случай, в частности, рассмотрен в апелляционном определении Липецкого областного суда от 15.12.2021 (дело в первой инстанции — № 2-29/2021).

Покупатели, осмотрев при приобретении квартиру, не высказали никаких претензий к ее состоянию. И только после регистрации прав собственности стало известно, что дом, в котором приобретена квартира, признан аварийным и подлежит сносу.

«Примерно через полгода после сделки покупатели получили сообщение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу на основании постановления администрации г. Липецка). Покупатели указали, что если бы данное обстоятельство было им известно, то договор не был бы заключен», — рассказывает адвокат. Апелляционный суд признал сделку недействительной, установив злоупотребление правом со стороны продавца.

Еще один подобный случай описан в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26.02.2020 № 88-8104/2020, добавляет Сергей Тимошенко. Эта ситуация сложилась в Орле, в данном случае сделка состоялась до признания такого дома аварийным, но собственник должен был знать о таких планах, поскольку включения в программу расселения активно добивались сами жильцы.

Решение о расторжении сделки также приняла апелляционная инстанция — суд исходил из того, что на момент продажи спорной квартиры дом уже находился в аварийном состоянии, о чем продавец знал, но умолчал о предпринимаемых мерах жильцами по признанию здания аварийным. «Договор купли-продажи был расторгнут, уплаченная цена квартиры была взыскана судом с продавца», — заключает Тимошенко.