Как устроена ипотека за рубль и кто может ее взять

Что такое траншевая ипотека?

Траншевая ипотека – это кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя. Первый транш зачисляется сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ), второй – после ввода дома в эксплуатацию.

Преимущества траншевой ипотеки:

• Возможность начать платить по кредиту после ввода дома в эксплуатацию
• Возможность копить на ремонт или будущие выплаты по кредиту
• Небольшие ежемесячные платежи до ввода дома в эксплуатацию

Риски траншевой ипотеки:

• Необходимость следить за сроками и суммами внесения траншей
• Возможность изменения условий кредитного договора

Схема траншевой ипотеки

Супружеская ипотека – распространенное явление. Для мужа и для жены это решение нескольких вопросов: за счет учета совокупного дохода можно взять более выгодный кредит и купить подходящую жилплощадь.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live, если требуется помощь в ипотечных вопросах обращайтесь, а также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо за внимание!

Поговорить с банком

Если у вашего супруга или супруги есть проблемы с кредитной историей, обратитесь в банк, где вы планируете взять ипотеку. Объясните ситуацию, попросите совета по улучшению кредитной истории. Некоторые банки могут предложить вам план действий для исправления ситуации.

Провести рефинансирование

Если у вашего супруга или супруги есть долги по другим кредитам, рассмотрите вариант рефинансирования. Это может помочь улучшить их кредитную историю и повысить шансы на одобрение ипотеки.

Воспользоваться программами по исправлению КИ

Существуют специальные программы по исправлению кредитной истории. Обратитесь в кредитное бюро или к финансовому консультанту, чтобы узнать, какие программы доступны и как вам можно воспользоваться ими.

Подготовить дополнительные документы

Если у вашего супруга или супруги плохая кредитная история, подготовьте дополнительные документы, которые могут помочь вам получить одобрение ипотеки. Это могут быть справки о доходах, письма рекомендации от работодателей или другие документы, подтверждающие вашу финансовую надежность.

Обратиться к специалистам

Если у вас возникли сложности с получением ипотеки из-за кредитной истории супруга или супруги, обратитесь к финансовым консультантам или юристам. Они могут помочь вам разобраться в ситуации и предложить наилучшие решения для получения кредита на жилье.

Даже если у вашего супруга или супруги есть проблемы с кредитной историей, это не значит, что вы не сможете получить ипотеку. Следуйте нашим советам и действуйте на результат!

К сожалению, исправить кредитную историю без весомой причины и доказательств правоты заемщика невозможно. Многие юридические фирмы, которые предлагают услуги по исправлению КИ, занимаются либо раздачей обещаний за несколько тысяч рублей, либо выполняют за человека работу, которую он может сделать сам.

Например, проблема в КИ возникла из-за ошибки банковского работника и человек доверяет фирме-посреднику подать запрос на изменение соответствующей записи в КИ на основании предлагаемых доказательств. Иногда кредитную историю действительно можно исправить. Иногда нет — все зависит от тяжести нарушения.

Типичные проблемы с КИ

В кредитной истории хранятся следующие сведения:

Чтобы узнать текущее состояние своей КИ, достаточно сделать запрос по коду субъекта. Узнать этот код можно в банке, где заемщик когда-то брал кредит. Даже если вы свой код не знаете или у вас его нет, можно сделать запрос на выписку из кредитной истории через сайт Центробанка либо через банковское отделение.

Если ваша кредитная история хранится в НБКИ, можно получить доступ к ней следующим способом:

В других кредитных бюро могут быть свои правила доступа к кредитным историям. Поэтому наиболее простой способ — запросить свою КИ в банке.

В какой банк пойти с плохой кредитной историей

Некоторые финансовые организации, чтобы конкурировать с крупными игроками ипотечного рынка, более лояльно относятся к клиентам с плохой кредитной историей:

Перед подачей заявки учтите: обо всех перечисленных банках есть также негативные отзывы клиентов, которые рассчитывали получить ипотеку на семью при наличии плохой кредитной истории одного из супругов. В некоторых случаях коммерческие банки отказывают даже при идеальной КИ и при этом не сообщают причину отказа.

Помощь в оформлении ипотеки при плохой кредитной истории у супруга

Наличие стоп-факторов многим платежеспособным людям мешает получить деньги на покупку жилья в банке. Самостоятельно найти лазейку в хитросплетениях андеррайтинга трудно: для этого нужно точно знать, что останавливает банк, и должным образом исправить ситуацию. Есть другой способ — обратиться к ипотечному брокеру.

Если вы планируете приобрести жилье в Санкт-Петербурге или области, вам помогут специалисты компании Ипотека Live. Мы помогаем нашим клиентам в 100% случаев:

Сниженные ставки и гарантированное одобрение — результат партнерских отношений с банками напрямую. Это преимущество обращения к ипотечному брокеру — вы не только экономите время, но и получаете гарантированное решение ипотечного вопроса и с выгодой для себя. За подробностями обращайтесь в компанию Ипотека Live.

14 июня 2023

А какие у вас шансы получить ипотеку?

Пройдите специальный тест, чтобы выяснить это!

Условия и отличия от других программ

Траншевая ипотека

Траншевая ипотека не сильно отличается от обычной ипотеки с точки зрения требований банка (к уровню дохода, кредитной истории, первому взносу) и условий выдачи (сроки, ставка). При этом у нее есть свои нюансы.

Нюансы траншевой ипотеки

Как и в случае с классической ипотекой, траншевая предполагает наличие первоначального взноса. Он в данном случае может быть повышенным, что можно отнести к недостаткам такого продукта и что может ограничить спрос на него.

Ставка по кредиту после ввода дома в эксплуатацию может оказаться выше, чем в случае традиционных ипотечных программ для новостроек. Поэтому при принятии решения о таком виде кредитования необходимо досконально изучать договор и просчитать все расходы и возможные риски.

Процесс разбиения на транши

Сам ипотечный договор не отличается от стандартного. В нем прописываются условия, первый взнос, зафиксированы процентная ставка, окончательная сумма и стоимость приобретаемого жилья. Право собственности на квартиру приобретенную по траншевой ипотеке также оформляется после ввода дома в эксплуатацию. Квартира находится в залоге у банка пока кредит не будет полностью погашен.

Возможность траншевой ипотеки на вторичном рынке

Фактически траншевую ипотеку можно оформить и на покупку квартиры на вторичном рынке. Однако у покупателей готового жилья такой вариант непопулярен, поскольку подразумевает выдачу кредита и оплату покупки частями. Продавцы в большинстве своем не готовы ждать и хотят получить деньги за продажу своего объекта сразу.

Преимущества траншевой ипотеки в новостройках

Траншевая ипотека распространена при покупке квартир в новостройках. Застройщики заинтересованы в стимулировании продаж и готовы к поэтапной оплате, что делает этот вид ипотеки популярным в этом сегменте жилья.

Лучшие предложения по ипотеке в России

Программы по ипотеке

ТрансКапиталБанк предлагает помощь в приобретении. Учреждение предоставляет лучшие предложения по сравнению с другими финансовыми организациями. Есть предложения с индивидуальным подходом к каждому участнику сделок. На руки готовы выдать от 300 тыс. до 50 млн. рублей на срок до 300 месяцев.

Есть варианты, позволяющие воспользоваться государственной помощью и рефинансированием. Программы отличаются условиями, требованиями, выдвигаемыми к самим объектам, размером первоначального взноса и ипотечной ставкой. Есть особые программы для тех, кто собирается стать обладателем квартиры в определенных жилых комплексах. Наиболее выгодные предложения для особых партеров финансового учреждения. Могут найти программу и те, кто нуждается в коммерческой недвижимости.

Ставки по ипотеке в ТрансКапиталБанке

Ипотечный кредит ТКБ позволяет получить деньги по ставкам от 4,84% годовых. Процент подбирается индивидуально, зависит от того, насколько человек соответствует всем параметрам. Небольшие проценты предполагают наличие хорошей кредитной истории, наличие минимального первоначального взноса от 20% при предоставлении полного пакета документов. Большинство предложений предполагают ставку от 6,5%.

Требования к заемщику

Ипотечное кредитование доступно гражданам нашей страны в возрасте от 20 до 75 лет. Среди требований:

Можно снизить ставку по ипотеке, воспользовавшись страхованием. Пригодятся и официальные документы на сам объект. Их перечень зависит от того, готовая недвижимость приобретается или на стадии строительства.

Как оформить?

На сегодня самый простой способ – на нашем сайте изучить условия актуальных программ, сразу подать анкету по подходящей. Это поможет вам сэкономить время, получить предварительный ответ без посещения офиса финансового учреждения. Еще один способ – обращение непосредственно в отделение ТКБ. В нем вам подробно ответят на все вопросы, но нужно быть готовым, что ответ с решением сразу не дадут.

Часто задаваемые вопросы

Как погасить ипотеку ТКБ?

Оплатить без комиссии можно через онлайн-банк TKB Express, платежные терминалы. Среди альтернативных – дистанционный сервис для карт сторонних банков, но комиссия составит 1% от суммы перевода.

Как рассчитать ипотеку ТрансКапиталБанка?

Предлагаем воспользоваться калькулятором для подбора оптимального варианта онлайн. С ним же сразу увидите размер переплаты. При переходе на страницу самой программы появляется шанс подробно изучить примерный график выплат.

Как позвонить в банк на горячую линию ипотеки?

Сервисы и продукты Банкирос.ру

Траншевая ипотека на рынке новостроек сейчас не так широко распространена, как это было в 2022 году, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Хотя интерес со стороны застройщиков и покупателей к ней большой. «Сейчас траншевая ипотека представлена в двух банках: в Сбербанке начиная с 2017 года, также недавно этот продукт появился в Совкомбанке. У Совкомбанка был продукт «Правильная ипотека», его немного модернизировали — и он стал похож на траншевую ипотеку», — рассказал директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

По его словам, у Совкомбанка сейчас разбивка может быть только на два транша. Первый транш выдается в день сделки, второй — через определенный срок (от шести месяцев до трех лет по согласованию с застройщиком). На этот период у клиента действует льготная ставка. У Сбербанка понижения ставки не происходит. Траншевая ипотека в «Сбере» распространяется только на договоры долевого участия (ДДУ), реализуемые по эскроу, или с перечислением на счет застройщика, то есть до ввода дома в эксплуатацию. У Совкомбанка можно распространять данную программу и на договор купли-продажи от застройщика, рассказал Алексей Новиков.

По словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, настоящую траншевую ипотеку сейчас предлагает только Сбербанк. Такой кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. А вот у Совкомбанка и «Уралсиба» есть концептуально схожая аккредитивная ипотека, которая также подразумевает низкие платежи в начальный период действия кредита, пояснил Сырцов. «Но сумма в этом случае выдается одним траншем, однако банк пользуется частью денег на счете, в обмен на что и предоставляет выгодную ставку. На вторичном рынке подобные маркетинговые инструменты не представлены», — добавил Руслан Сырцов.

Доля траншевой ипотеки на рынке новостроек сейчас невысока. Например, в портфеле Est-a-Tet доля проектов, которые реализуются по траншевой ипотеке, незначительна — порядка 5–7%, среди застройщиков, которые используют этот инструмент, в компании назвали MR Group, «Центр-Инвест», ФСК и «Инград». «При этом у некоторых застройщиков доля траншевой ипотеки составляет около 20%», — отметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.

По словам Татьяны Решетниковой, застройщики сейчас предлагают траншевую ипотеку только на ограниченный пул квартир, условия по такой программе разнятся в зависимости от проекта. «Наиболее распространены схемы, когда покупатель вносит первоначальный платеж, отвечающий требованиям программы кредитования, а банк перечисляет застройщику первый транш 10–30% от всей суммы кредита. На эти 10–30% покупателю и начисляются проценты», — рассказала замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

«Вторая часть 90–70% перечисляется банком чаще перед плановой сдачей дома в эксплуатацию, и тогда покупатель уже начинает платить ежемесячно со всей выданной суммы кредита», — добавила эксперт. По ее словам, сейчас траншевую ипотеку в своих проектах используют ГК «А101», «Самолет», INGRAD, ФСК, «Эталон», «Группа ЛСР», «Страна Девелопмент», AFI Development, ГК «Брусника», Asterus и другие.⁠

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Траншевая ипотека имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их.

Плюсы траншевой ипотеки

Очевидный плюс траншевой ипотеки — снижение финансовой нагрузки на ипотечника. Пока дом строится, люди зачастую вынуждены снимать жилье и при этом платить по ипотеке. В случае с данной схемой ежемесячные платежи на время строительства будут ниже стандартных программ. «Такая ипотека подойдет людям, которые снимают жилье и покупают квартиру в строящемся доме — в этом случае им не надо будет до заселения в новую квартиру и оплачивать аренду, и вносить большие ипотечные платежи», — пояснил Игорь Додонов.

Кроме того, такой вариант подойдет покупателям, приобретающим квартиру в строящемся доме без отделки. «Такая ипотека дает возможность накопить средства на ремонт, оплата которого составит еще одну существенную статью расходов для заемщика», — отметила основатель bnMAP.pro и «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Траншевая ипотека может быть выгодна покупателям, которые приобретают недвижимость в инвестиционных целях (для сдачи в аренду или перепродажи). На время строительства платежи по кредиту небольшие, а после ввода дома в эксплуатацию, когда платеж вырастет, собственник сможет сдавать квартиру или продать ее. После сдачи дома в эксплуатацию стоимость квартир в нем, как правило, увеличивается, что тоже окажется более выгодным вариантом, отметил аналитик ФГ «Финам». В целом такая ипотека подходит любому покупателю новостроек, нужно просто учитывать увеличение нагрузки в будущем, добавил он.

Наряду со своими преимуществами траншевая ипотека имеет недостатки. К ним эксперты относят:

Траншевая ипотека, как и другие совместные продукты застройщиков и банков, вызывает опасения у Банка России, поскольку рост популярности этого инструмента может негативно влиять на ставки по проектному финансированию для застройщиков и в конечном итоге приводить к росту стоимости жилой недвижимости, говорит Надежда Караваева.

По ее словам, среди минусов такой ипотеки — невозможность воспользоваться льготными программами. Кроме того, список застройщиков и банков, готовых выдавать такую ипотеку, ограничен, как и само предложение.

Еще один недостаток — ввод в заблуждение покупателя. «При неадекватном информировании со стороны продавца заемщик может не учитывать полностью условия сделки, резкий рост финансовой нагрузки после перечисления основного транша может стать для него неприятной неожиданностью», — не исключил Игорь Додонов.

Кроме того, при траншевой ипотеке застройщик может завышать стоимость жилья. «Следует обращать внимание на конечную цену приобретаемой квартиры, поскольку траншевая ипотека может приводить к удорожанию объекта примерно на 7%», — отметила замдиректора ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».

Для застройщика риски связаны с тем, что эскроу-счета наполняются медленнее, чем при стандартной ипотеке, и это может привести к увеличению стоимости фондирования для него. Эти расходы в конечном счете могут привести к росту стоимости жилья. Кроме того, любое нарушение со стороны заемщика — просрочка, невыполнение платежа во время погашения по первому траншу — дают основание банку не перечислять второй транш на счет застройщика, добавила Ирина Доброхотова. «Таким образом, у застройщика есть серьезный риск неполучения второго транша и он может столкнуться с длительной и неприятной процедурой расторжения ДДУ», — пояснила она.

Позиция ЦБ по траншевой ипотеке

ЦБ считает траншевую ипотеку рисковой. Председатель Банка России Эльвира Набиуллина назвала три основных риска такой программы. Первый риск касается самого застройщика — это возможное подорожание проектного финансирования из-за того, что на эскроу-счет поступает меньшая сумма (только первоначальный взнос и символический транш). Второй риск — повышение спроса на жилье как объекта инвестирования, в том числе для спекулятивных целей, и рост цен. В качестве третьего риска председатель Эльвира Набиуллина указала мисселинг — недобросовестную продажу. «Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания», — пояснила она. Регулятор анализирует данный продукт и при необходимости готов принять меры для ограничения такого предложения, отметила глава ЦБ.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»