В развитии программы реновации зданий шестидесятых-семидесятых годов постройки наметились важные изменения.
Первое — на десять лет продляется процедура, по решению суда.
Второе — из городского законодательного собрания в государственную думу направлен законопроект с корректировкой правил реновации, сделанных на основе опыта первых лет. В частности, подвергаются сносу годные для проживания дома в Красносельском районе.
Программа развития застроенных территорий берет начало в конце нулевых, когда на основе конкурса были отобраны два инвестора — ООО «СПб Реновация» и ООО «Воин В». Для первой было отведено двадцать две территории в девяти городских районах, для второй одна в Ульянке. По истечении договорных сроков были подведены итоги, которые показали лишь частичное исполнение программы и провал проекта в целом.
Замысел программы был прост и привлекателен — замена обветшалого жилья современным многоэтажным. В этом варианте, казалось бы, выигрывают все: инвестор компенсирует свои затраты за счет увеличения жилой площади, приходящейся на единицу городской земли; люди, проживающие в старых квартирах, получают новые современные; город обновляется без ущерба для бюджета.
На практике, видимая простота, оказалась ошибочной.
Первое — выявился конфликт с законодательством, которое запрещает снос домов, не признанных аварийными официально. При отсутствии такого документа снос возможен только с согласия владельцев как жилых, так и нежилых помещений. Создались конфликтные ситуации, когда владельцы предъявляли застройщикам невыполнимые условия своего согласия.
Второе — множество неучтенных препятствий, таких как вторжение в границы зон природоохраны или объектов культурного наследия.
Получилось, инвестор понес потери от первичных финансовых вливаний в территории, а город столкнулся с угрозой неминуемого и скорого прихода «хрущевок» в аварийное состояние, причем повсеместно и одномоментно.
Поиск решения проблемы оказался весьма затруднительным по причине множества заинтересованных сторон, каждая из которых отстаивает собственные интересы: инвесторов не интересуют точечные дома, одни горожане не желают переезда по разным причинам, другие не хотят годами проживать в условиях стройплощадки и так далее.
Как следствие, появилась идея пролонгации работ на десять лет, но и она подвергается критике. В этом варианте нарушаются изначальные конкурсные условия в части временных ограничений проекта — если бы они первоначально были на десять лет больше, то и претендентов могло быть больше. Теперь же с одной стороны возникает конфликт с антимонопольным законодательством, с другой нет уверенности в приходе новых игроков в условиях падения доходов от девелоперского бизнеса.
Для выхода из патовой ситуации было принято решение о продлении до 2028 г. программы развития застроенных территорий Санкт-Петербурга и достигнута договоренность с федеральной антимонопольной службой о невмешательстве. Таким образом, ООО «СПб Реновация» продолжит работу в качестве застройщика. ООО «Воин-В» в продлении контракта отказано, но оно может возобновить судебное разбирательство по увеличению срока своего договора.
В ООО «СПб Реновация» заявляют, что настоящее решение проблемы позволит им исполнить обязательства перед переселенцами и дольщиками, в районах, где реновация уже реализуется, найти варианты решений текущих проблем.
В компании «Воин-В» сохраняют оптимизм на разрешение своего вопроса и в настоящее время готовят исковое заявление о продлении договора о развитии квартала «Ульянка».
Возвращаясь к поправкам в законодательство, в программе развития застроенных территорий предлагается ввести норму, по которой жильцы неприватизированных квартир, стоящие в очереди на улучшение, могут рассчитывать на внеочередное получение жилья с увеличенной площадью, в отличие от остальных, которые получат в новой квартире жилплощадь равную старой.
Одновременно, в законодательство вводится пункт, по которому решение о сносе и расселении дома будет приниматься квалифицированным большинством в две трети владельцев жилья.
Кроме того, расширяются границы зоны переселения. Если на сегодня закон требует предоставления новой жилплощади в пределах квартала, то в новой редакции предлагается расширение границы до муниципального образования.
Следует обратить внимание на особенности работы программы реновации в Москве. В столице предполагается переселить до миллиона человек за четыре года на что городские власти планируют потратить 400 миллиардов рублей из городского бюджета. Даже при таком подходе значительное количество граждан выражают недовольство начинанием.
В Москве реализован механизм открытого голосования, где решение принимается большинством. Несмотря на это, в ряде случаев, жители, практически аварийных домов высказывают нежелание переселения вопреки здравому смыслу. В результате страдают те, кто жить в неприемлимых условиях не желает, но с этим приходится мириться, уважая право граждан на частную собственность. Принятие же властью самовольного решения, неминуемо повлекло за собой массовые волнения.
Однако, есть мнения, которые выражают сомнения в прозрачности процедуры принятия решения в Москве. Дело в том, что согласно федеральному закону «О статусе столицы РФ» условия реновации в Москве диктуются распоряжениями мэрии, согласно которым установлены первоочередные зоны реновации. В этих адресах достаточно для принятия решения о сносе двух третей собственников жилья при голосовании в многофункциональных центрах «Активный гражданин». Такой подход не охватывает всех владельцев жилья и не учитывает мнения владельцев нежилых помещений.
Имели место случаи утаивания результатов голосования при попытках контроля, ссылаясь на защиту персональных данных. Как следствие, в ряде жилых домов были проведены собрания с целью исключить адрес из первой очереди и перевести во вторую с более мягкими условиями и участием владельцев нежилых помещений в принятии решений.
Главный архитектор Москвы признает, что основной целью реновации является повышение эффективности использования земельных участков в зонах жилой застройки, а это неминуемо приводит к повышению этажности. В результате в программу попали не только «хрущевки», но и кирпичные девятиэтажки.
Кроме того, квартиры очередников отдаются расселенцам. Переселенцы, зачастую, тоже предъявляют претензии, поскольку получают квартиры с неудобной планировкой, хоть и чуть большей площадью.
В этой ситуации чиновники заинтересованы в оповещении как можно меньшего числа жильцов, чтобы сократить количество противников реновации.
Московская программа развития застроенных территорий проходит в обстановке острого противоборства чиновников, правозащитников, общественников и частных лиц.
Арбитражный суд Петербурга утвердил мировое соглашение о продлении до 2029 года трех из четырех договоров компании «СПб Реновация» с Петербургом о реализации программы развития застроенных территорий. Информацию «Фонтанке» 29 мая подтвердили в компании. Ранее суд аналогично продлил первый договор.
Комитет имущественных отношений и «СПб Реновация», как один из инвесторов программы сноса хрущевок, подписали мировое соглашение о продлении действия договоров до 2029 года еще в 2018-м. Суд первой инстанции утвердил мировое. Однако жалобу на решение подала Федеральная антимонопольная служба. ФАС ранее поясняла, что продление инвестиционных договоров без проведения новых торгов нарушает право ведомства контролировать соблюдение антимонопольного законодательства.
В апреле ФАС отозвал жалобу по одному из четырех договоров, что позволило суду оставить в силе решение об утверждении мирового соглашения. Два дня назад на сайте «Электронное правосудие» появилась информация, что ведомство отозвало жалобу на мировое по трем оставшимся договорам.
Между тем, второй инвестор программы развития застроенных территорий, компания «Воин-В», при аналогичных условиях потерпела в суде неудачу. Фирма дошла до Верховного суда, который отказался рассмотреть жалобу на отказ утвердить мировое соглашение.
В рамках программы развития застроенных территорий (РЗТ) в Петербурге строятся 24 многоквартирных дома на 7 территориях (в Кировском, Колпинском, Красногвардейском, Курортном, Невском, Фрунзенском районах Санкт Петербурга). 22 дома возводит «СПб Реновация», ещё 2 здания – «Воин-В».
За десять лет реновации инвесторы успели выполнить незначительный объем работы от заявленных обязательств. По данным Смольного на ноябрь 2018 года, программа была выполнена всего на 3,5%
Против реализации программы РЗТ выступают местных жители кварталов, которых она коснулась, в частности Ульянки, Лиговского проспекта, где соседние дома в результате строительных работ покрылись трещинами. Борцы называют реновацию уплотнительной застройкой.
При этом в Петербурге реновация проходит по более мягкому, чем в Москве, сценарию. Например, жителям предназначенных под снос домов инвесторы обязаны предоставить квартиры в том же квартале.
