Экономика
03 апр 2017, 14:56
Содержание:
Замороженные стройки в Москве
24 жилых комплекса
Материалы, размещенные на сайте, получены от застройщиков, банков или собраны из открытых источников. Сайт носит информационный характер и не является публичной офертой. Все права на изображения и тексты принадлежат их
правообладателям. Если вы считаете, что публикация того или иного материала нарушает права правообладателя, свяжитесь с нами по электронной почте.
Временные ограничения, введенные с 13 по 19 апреля из-за угрозы распространения коронавирусной инфекции, в том числе на стройки в Москве и Подмосковье, продлеваются до 1 мая. Информация об этом появилась на сайте мэра столицы Сергея Собянина. Следует это и из постановления губернатора Андрея Воробьева. Исключения касаются только строительства медучреждений, а также транспортной инфраструктуры. Продление запрета приведет к негативным последствиям — некоторые новостройки не получится ввести вовремя, а количество пострадавших дольщиков может вырасти в 1.5 раза, заявили «Известиям» эксперты и участники рынка.
Один из главных рисков для рынка жилья — это фактическое прекращение действия классической ипотеки, которая была его драйвером последние годы, а также дорожающее строительство и рост издержек застройщика
Рынок жилья на фоне падения рубля, новых санкций сейчас находится в зоне неопределенности. Правила, по которым он существовал до сих пор, перестают работать.
После повышения ключевой ставки до 20% фактически перестает действовать рынок классической ипотеки, и это один из главных рисков для рынка жилья. Сегодня ипотека под 22–25% — новая реальность. Еще год назад речь шла о ставках в 7%. Под ударом каких рисков сегодня находится рынок жилья — рассказываем вместе с экспертами.
Девелоперы начали замораживать новые проекты, рассказали «Известиям» участники рынка недвижимости. По данным источников, в их числе — ПИК, RDI, «Пионер». Часть опрошенных «Известиями» застройщиков подтвердили, что реализация планов по выводу новых объектов под вопросом. В первую очередь сложности связаны с получением проектного финансирования. Сейчас невозможно оценить себестоимость строительства, поскольку цены на стройматериалы стремительно растут. Увеличение ключевой ставки привело к повышению ставки по проектному финансированию до 20–25%, сообщили девелоперы. Также они рассказали о мерах поддержки, на которые рассчитывают, — например, на поэтапное раскрытие эскроу-счетов, а не в конце стройки, как сейчас.
Выполнен монтаж основных конструкций будущего Национального космического центра (НКЦ) в Москве. Об этом сообщил мэр столицы Сергей Собянин в среду, 4 октября.
Чиновник осмотрел строящийся объект вместе с зампредом правительства РФ — министром промышленности и торговли Денисом Мантуровым и главой «Роскосмоса» Юрием Борисовым. Н КЦ располагается на территории Государственного космического научно-производственного центра (ГКНПЦ) имени Хруничева.
По словам Собянина, строительство НКЦ активно продолжается по поручению президента России Владимира Путина. Уже завершены основные монтажные работы: строители смонтировали все 47 этажей здания и теперь приступили к фасадным и отделочным работам, к инженерии, пишет сайт kp.ru.
«Согласовываем техническое задание уже на технологическую часть. Так что, я надеюсь, в следующем году центр заработает в полном объеме», — добавил мэр.
Он выразил благодарность правительству РФ за поддержку проекта. По его словам, на территории НКЦ будет сконцентрирован весь технологический потенциал Москвы в космонавтике, сообщает агентство городских новостей «Москва».
Строительство НКЦ стартовало в конце 2019 года, уточняет «Москва 24». В центре комплекса возводят высотную треугольную башню, которая напоминает ракету на стартовой площадке, отмечает телеканал «Звезда». В настоящее время объект выполнен на 62%. В работах задействованы порядка 2,1 тыс. человек. Также проект предусматривает создание технополиса, отмечает НСН.
В состав НКЦ войдут центральный офис, ситуационный центр «Роскосмоса», отраслевые институты и предприятия, а также современный образовательный комплекс, молодежные конструкторские бюро, центр поддержки бизнеса, выставочные центры и центр диверсификации производства, пишет сайт aif.ru.
В сентябре Сергей Собянин отдал поручение создать в Москве новые научные центры совместно с МГУ и «Роскосмосом». Так, на Новозаводской улице, дом № 12, строят комплекс зданий Национального космического центра. Его общая площадь превысит 250 тыс. кв. м. Кластер объединит различные профильные организации, сообщает телеканал «360».
В ближайшее время распространение могут получить акционные программы от застройщиков. Чтобы реанимировать спрос, девелоперы уже сейчас предлагают бонусы и скидки
В Москве 12 мая после месячного перерыва восстановили работу застройщики. По оценкам девелоперов, они смогут наверстать отставание от графика в течение одной-двух недель. Как пояснил мэр Москвы Сергей Собянин, возобновление работы строительных и промышленных организаций наименее опасно в условиях пандемии. В отличие от работников торговли и сферы услуг строители и сотрудники промышленных предприятий практически не контактируют с потребителями.
Выяснили у экспертов и девелоперов, как 30-дневный перерыв повлияет на стоимость квартир в московских новостройках.
Падение спроса до 70%
Апрель на московском рынке новостроек характеризовался не только полной остановкой строек, но и серьезным падением спроса. Из-за действующего режима самоизоляции совершать сделки можно было только онлайн. Такой формат не смог полноценно заместить реальные сделки — многие участники рынка не были готовы к работе в режиме реального времени.
По данным ЦИАН, в апреле на первичном рынке Москвы, включая присоединенные территории, было заключено 3,65 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Относительно марта падение составило 46,7%, в годовой динамике — 52,7%.
«Из-за действующего на протяжении всего апреля режима самоизоляции продажи новостроек показали минимальное значение с июля 2016 года — тогда на рынке было подписано 3,44 тыс. Д ДУ. В старых границах спрос упал на 45,1%, в Новой Москве — на 52%», — рассказал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Серьезное снижение отметили в «Миэль». По их оценкам, в апреле спрос на первичную недвижимость в разных сегментах снизился до 70%. Запросы на предложение стандарт- и комфорт-класса упали до 50%. Однако они не только сохранили, но и увеличили свою долю в сравнении с другими сегментами. Квартирами в проектах стандарт-класса интересовались примерно 35% покупателей, комфорт-класса — 45%, отметил руководитель департамента продаж компании «Миэль-Новостройки» Василий Богачев.
В агентстве недвижимости «Бон Тон» назвали более оптимистичные данные по продажам квартир. В среднем снижение спроса составило порядка 25–30%. Речь идет о полностью закрытых сделках, в том числе с привлечением ипотечных средств, пояснила гендиректор компании Наталия Кузнецова.
«По значительной части проектов комфорт-класса отмечается перетекание объемов реализованного спроса с одного месяца на другой. Покупатели, вышедшие на рынок в марте, закрывали сделки в апреле. В результате целый ряд застройщиков не ощущал катастрофического падения спроса», — заявила она.
При этом потенциальный спрос к новым квартирам в апреле оставался на высоком уровне. Несмотря на карантин, люди продолжали мониторить и бронировать жилье.
Застройщики, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», подтвердили падение продаж в своих проектах. В ГК ФСК заявили о 25%-ном снижении. В апреле уменьшение количества заключенных сделок было относительно несущественным за счет забронированных квартир в марте, рассказала коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.
Крупнейший застройщик Новой Москвы ГК «А101» сообщил о падении спроса в апреле более чем на 50% относительно марта. Основная причина этого — снижение деловой активности в Москве в связи с валютными колебаниями и режимом самоизоляции. « Многие люди воспользовались им как временем для повторной оценки своих возможностей в новых реалиях. Кроме того, клиенты столкнулись со сложностями при оформлении ипотечного кредита в онлайн-формате», — пояснила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим.
В московских проектах ГК «Инград» спрос на квартиры в апреле показал снижение на 18%. « При этом мы наблюдаем восстановление интереса к проектам компании в конце апреля — начале мая», — отметил директор по продажам «Инграда» Константин Тюленев.
В MR Group заявили, что оценить результаты апреля можно будет чуть позже — так как цикл конверсии из обращения в сделку составляет около месяца. При этом там отметили стабильный уровень первичных обращений. « В отдельные дни были аномальные всплески интереса к жилым комплексам. Основной спрос обеспечивали жители Москвы, однако интерес к жилью в качестве инвестиции или сохранения средств проявляли и регионы», — сказала директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.
В ГК «ПИК» заявили, что спрос на квартиры в проектах компании сохраняется вне зависимости от экономической ситуации и других внешних факторов. « После запуска программы с субсидированной ставкой по сравнению с первой половиной апреля число ипотечных заявок увеличилось в четыре раза, а доля ипотеки возросла с традиционной 60–65% до 93%. При этом две трети сделок составила именно ипотека с господдержкой», — рассказали в пресс-службе застройщика.
Что будет с ценами на квартиры
Главный вопрос, который волнует потенциального покупателя квартир в текущих реалиях, — что будет с ценами. Аналитики заверяют, что увеличения стоимости жилья в ближайшее время не прозойдет. По их мнению, рост возможен только в рамках строительной готовности. « В условиях снижающегося платежеспособного спроса и продолжающихся карантинных мер застройщики не будут перекладывать свои издержки на потребителей. Это экономически целесообразно в условиях необходимости реализовать отложенный спрос и нарастить потенциальный», — считает Наталия Кузнецова из «Бон Тон».
Остановка строек несет для застройщиков определенные издержки. Однако перекладывать эти убытки на плечи покупателей девелоперы не будут, добавила она.
Четырехнедельный простой значительно на ценах не скажется, согласился Алексей Попов из ЦИАН. По его словам, в своем ценообразовании девелоперы гораздо сильнее ориентируются на динамику спроса и макроэкономическую конъюнктуру. В Москве себестоимость строительства не является решающим фактором в динамике цен. « Мы подтверждаем наш прогноз на снижение цен реальных сделок на 8–10% к концу года. При этом цены предложения упадут не так заметно или даже будут колебаться на текущих уровнях», — сказал главный аналитик ЦИАН.
В «Миэль-Новостройках» также не видят предпосылок для роста цен. « Учитывая комплекс мер, принятых государством для поддержки строительной отрасли, сильных изменений в ценовой политике застройщиков мы не увидим. Будет стандартный рост в соответствии с готовностью проектов и уровнем инфляции», — пояснил Василий Богачев.
Тем временем застройщики продолжают поднимать цены предложения. По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы в начале мая 2020 года составила 205,8 тыс. руб. Рост к марту — +1,3% к марту, в годовом выражении — +11%.
Девелоперы пока не планируют повышений
Застройщики заверили, что в текущих экономических и эпидемиологических условиях не планируют повышать цены. При этом снижение цен они исключили.
По мнению Ольги Тумайкиной из ГК ФСК, цены на квартиры в новостройках будут расти в зависимости от стадии готовности проекта. « Однако снижения стоимости квадратного метра ждать не стоит. Сейчас нет условий для этого. На застройщика ложатся все антикоронавирусные меры, которые влияют на себестоимость строительства. Кроме того, после отмены режима самоизоляции число желающих приобрести квартиру из-за отложенного спроса увеличится», — сказала она.
Анна Боим из ГК «А101» считает, что в подобной ситуации рост цен на квартиры маловероятен. Девелоперам вне зависимости от схемы работы нужно поддерживать продажи. По ее мнению, даже с учетом запуска новых дистанционных сервисов и льготной ипотеки спрос начнет восстанавливаться в начале лета.
«Эпидемиологическая ситуация и введение ограничительных мер не оказали влияния на стоимость квартир в наших проектах. Традиционно она зависит только от готовности объекта. В среднем цены могут вырасти не более чем на 2–3% от предыдущего этапа», — сказал Константин Тюленев из ГК «Инград».
«После снятия ограничительных мер по передвижению мы прогнозируем наращивание оборотов по сделкам за счет реализации отложенного спроса за последние два месяца, а также не исключаем возможности выполнения запланированных показателей продаж к четвертому кварталу 2020 года. Стимулированию спроса способствуют также сезонные акции, но уже в июне мы планируем повышение цен согласно установленному графику финансовой модели», — уточнил управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар.
Аналогичную позицию озвучила Евгения Старкова из MR Group: цены будут расти от стадии строительства. В ГК «ПИК» заявили, что пока наблюдают за ситуацией на рынке.
Скидки и бонусы
На восстановление спроса до докризисного уровня может потребоваться от полугода до года, считают аналитики. Чтобы реанимировать продажи и адаптироваться к новому уровню дохода, застройщики будут запускать акции, предлагать покупателям скидки и бонусы.
«Программа льготной ипотеки — правильна и своевременна, но она не решает полностью проблему снижения реальных доходов и увеличения числа безработных. По этой причине для стимулирования падающего спроса застройщики будут вынуждены корректировать цены, распространение получат акции от застройщиков», — сказал Алексей Попов.
Уже сегодня девелоперы предлагают покупателям различные преференции — отсрочку платежа, дополнительное снижение по ипотеке с господдержкой. Наравне со стандартными преференциями действуют и новые, самые распространенные — это скидки на сделки, проведенные онлайн, добавил Василий Богачев. Если в апреле у покупателей еще наблюдался скепсис относительно подобной схемы приобретения, то с начала мая мы видим сильный прирост в удаленной покупке жилья.
К примеру, в ГК ФСК запустили специальную акцию для медработников. При покупке квартиры они могут получить скидку до 10%. В начале апреля ГК «ПИК» и ВТБ дали старт программе «Берем на себя проценты». До конца года покупатель не выплачивает проценты по ипотеке (без переноса платежей на следующие периоды). Таким образом, ставка в первый год обслуживания кредита получается практически нулевой.
«Программа быстро стала пользоваться популярностью среди наших клиентов, поэтому мы приняли решение продлить ее до 15 мая», — отметили в пресс-службе ГК «ПИК».
В «Инграде» тоже готовят для покупателей различные акции. В основном они будут направлены на привлечение новой аудитории, пояснил представитель застройщика. Сейчас при покупке квартиры с отделкой в двух ЖК «Инграда» клиент может получить дизайн-проект и сертификат на обустройство квартиры от ИКЕА.
Классической ипотеки больше нет
Один из главных рисков для рынка жилищного строительства и купли-продажи квартир — это фактическое прекращение действия классической ипотеки. Ипотека в последние годы была ключевым драйвером спроса и развития рынка жилья. С ее помощью, по разным оценкам, заключаются 40–70% сделок. До недавнего времени рынок ипотеки рос небывалыми темпами. В 2021 году россияне оформили рекордный объем ипотеки за всю историю наблюдения рынка.
Сейчас ипотечный рынок фактически парализован. После повышения ключевой ставки до 20% жилищные кредиты становятся недоступными для абсолютного большинства россиян. « Мы ждем и уже видим ставки по ипотеке на уровне 22–25% годовых, что, естественно, является экономически абсурдным и вряд ли подъемным для реального населения. Поэтому классическая ипотека, скорее всего, сойдет на нет», — говорит д. э. н., первый заместитель генерального директора ЦНЭС, президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков.
Ипотека под 20% годовых и более возможна только на очень короткий срок, потому что за 20 лет (средний срок жилищного кредита в России) при таких ставках переплата составляет порядка 300%, объяснила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. « При подорожании ипотеки в два-три раза рынок потеряет порядка половины покупателей», — полагает она.
Ипотека продолжит существовать только по уже выданным жилищным кредитам, ставки по которым повышать не планируется. О таком запрете в том числе заявил президент России Владимир Путин. « В этой части ипотека будет жить, но весь новый рынок ипотеки будет сужен практически до нуля», — сказал Кирилл Кулаков. При этом часть текущих заемщиков могут в будущем столкнуться со сложностями по обслуживанию ипотеки из-за сокращения доходов и возможной потери работы, допустил эксперт. Поэтому возможны дефолты, но государство, скорее всего, будет вводить меры поддержки — например, кредитные каникулы, добавил он.
Важной составляющей в этой связке являются доходы населения, которые будут снижаться под давлением западных санкций и с обесцениванием рубля. А без платежеспособного спроса рынок жилья не сможет существовать. Фактически единственным доступным способом купить квартиру останутся льготные ипотечные программы — на новостройки, семейная, сельская, дальневосточная. Правительство пообещало их сохранить. Хотя с большей долей вероятности ставки по льготным программам вырастут до 12% по сравнению с текущими 2–5–7%.
Нивелирование рисков
О том, что выход новых проектов сейчас под вопросом, «Известиям» сказал и коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Итоговое решение будет принято исходя из дальнейшего развития ситуации, отметил он. Группа «Родина» планирует выводить новые проекты, тщательно просчитывая затраты и ожидаемый спрос, сообщил совладелец компании Владимир Щекин.
Как ситуация будет развиваться в дальнейшем, зависит от многих факторов, сказали в пресс-службе ГК «Первый Трест». Сегодня остро стоит вопрос повышения закупочной стоимости стройматериалов — на 15% и более. Это может отразиться на стоимости квадратного метра, добавили в компании.
— Пока мы чувствуем себя в напряжении в связи с приостановкой поставок ряда материалов и их подорожания, — сказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
В девелоперской ГК «Монолит» ежедневно отслеживают динамику спроса и корректируют свои планы в зависимости от этого.
В других опрошенных «Известиями» компаниях, в том числе «Гранели», «Инграде», «Кортросе», «Хрустальном», «Полис Группе», «Ленстройтресте», «Перспективе», «Метрикс Development», сообщили, что реализация текущих проектов ведется по плану без сбоев.
В нынешних условиях без стимулирующих мер со стороны государства риски сокращения объемов строительства очень велики, считает Сергей Зайцев. Это может ограничить предложение на рынке в будущем, что, вероятно, отразится на ценах, отметила независимый эксперт рынка недвижимости Наталья Медникова.
— Если правительство допустит поэтапное раскрытие эскроу-счетов и возьмется обеспечить поддержку в части кредитования застройщиков, а также выдачи ипотеки, девелоперы могут возобновить работу над ними, — считает она.
Одна из необходимых мер поддержки — возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, согласен главный директор по строительству ГК «Кортрос» Николай Складнев. Также нужно решать и вопросы, связанные с поставками и ценами на стройматериалы, уверен он.
По мнению Владимира Щекина, главное, что нужно девелоперам, — это субсидированная ипотека. Для этого необходимо сохранить процент по ней, расширить лимит по льготной ипотеке до стоимости двух- или трехкомнатной квартиры в регионе, считает генеральный директор компании «Полис Групп» Игорь Белов.
Также важно не допустить роста цен на стройматериалы, связанного с картельными сговорами производителей, сказал он. Кроме того, необходимы субсидии банкам, предоставляющим проектное финансирование застройщикам, и меры поддержки компаниям энергетического сектора, которые подключают к сетям новые дома, добавил Игорь Белов.
Заморозка проектов и возможные банкротства
В условиях подорожания кредитов как для бизнеса, так и для населения некоторые застройщики могут оказаться на грани банкротства. Под наибольшим ударом будут самые закредитованные. « Это закон жанра, мы проходили это в 2008 году и потом, в 2014 году: кто был сильно закредитован и не сумел окупить финансовый цикл с последующих продаж, тот был задушен кредитным бременем и со временем обанкротился», — вспоминает Кирилл Кулаков.
Эскроу-счета спасут только население, которое вкладывало деньги, но не застройщиков, продолжает эксперт. « В данной ситуации может помочь субсидирование кредитов и господдержка строительной отрасли. Но спасут не всех, спасать, скорее всего, будут в основном крупных социально-значимых застройщиков, у которых большой пакет жилья, прежде всего стандарт-класса. Государство может их поддержать, чтобы потом не спасать их проекты и не завершать их», — считает президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».
Дольщики на контроле
Правительство планирует в текущей ситуации уделять особое внимание строящимся объектам, чтобы в сложных финансовых условиях не допустить появления новых недостроенных объектов и обманутых дольщиков. Хуснуллин дал поручения Минстрою и регионам «в ручном режиме отрабатывать с каждым объектом по отдельности этот вопрос, дабы на ранней стадии нивелировать появляющуюся проблему».
Простой отрасли
В Москве и Московской области продлены до 1 мая временные ограничения на деятельность предприятий, которые были введены с 13 по 19 апреля из-за угрозы распространения коронавируса. Так решили столичные и подмосковные власти. В числе ограничений – приостановка деятельности предприятий и организаций, кроме органов государственной власти и ключевых отраслей. Временно остановлены и все строительные и ремонтные работы, кроме возведения медучреждений и транспортной инфраструктуры (метро, аэропорты, железнодорожный и наземный транспорт).
При этом в своем обращении к жителям Московской области в минувшую пятницу Андрей Воробьев отметил, что подмосковные власти планируют разработать регламент по безопасности строек.
— С одной стороны, нужно не подвергать риску людей. С другой — сделать так, чтобы стройка продолжалась. При первой возможности мы откроем стройку. Девелоперские компании должны быть к этому готовы, — сказал он. ⠀
По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьёва, компании столичного рынка ждут разработки и принятия новых мер биологической безопасности на объектах, при соответствии которым строительный процесс мог бы возобновиться. По оценке директора строительного комплекса ГК «Гранель» Андрея Зимонова, чтобы возобновить строительный процесс на полной мощности после 1 мая девелоперам понадобится три дня.
Недельная приостановка работ на стройках столичного региона оказала минимальное влияние на отрасль. Простой же в три недели будет более болезненным, а продление запрета сверх этого срока для многих повлечет крайне негативные последствия, подчеркнул Александр Ручьев.
— Строительная отрасль глобально включает три составляющие – производство строительных материалов, логистику и саму стройку. При этом мер поддержки промышленной составляющей и транспортным компаниям никто не озвучивал, а они уже находятся на грани, — добавил он.
В Москве и области заморозили строительство половины торговых площадей
В Москве и Подмосковье заморозили строительство 1,1 млн кв. м торговых площадей, что составляет половину всех строек в регионе. Об этом говорится в пресс-релизе консалтинговой компании в сфере недвижимости Colliers International, поступившем в РБК.
Согласно сообщению, в столице и Московской области на разных этапах строительства находится 62 торговых центра общей площадью 2,2 млн кв. м.
Главными причинами заморозки строительства, либо его отсрочки, стали кризисы 2008 и 2014 годов. В 2014 году произошло резкое сокращение спроса на торговые площади со стороны ретейлеров. Из-за этого часть девелоперов решили отсрочить строительство новых объектов, считают эксперты.
Одной из крупнейших «заморозок» является строительство ТРЦ «Абрамцево» на востоке Москвы, который должен появиться на месте бывшего строительного рынка. Общая заявленная площадь объекта, по данным издания «Коммерсантъ», должна была составить 328 тыс. кв. м. О его строительстве заявлял девелопер «Крона-маркет» в 2007 году, но его планам помешал кризис 2008 года. В 2013 году застройщик выставил объект на продажу, одним из потенциальных покупателей ТРЦ рассматривали Renaissance Development. Территория огорожена до сих пор, а строительство под вопросом.
Colliers International также приводит в пример строительство ТРЦ на Павелецкой площади, которое началось еще в 2002 году и не закончено до сих пор и строительство Многофункционального комплекса на Аминьевском шоссе.
В Подмосковье по количеству замороженных торговых площадей лидируют Мытищи (228400 кв. м), Химки (172000 кв. м), Пушкино (153400 кв. м), Подольск (131900 кв. м) и Одинцово (107800 кв. м). Однако Пушкино и Подольск минимально обеспеченны такими объектами, поэтому проекты в этих городах имеют самый большой потенциал.
По словам и.о. директора департамента торговой недвижимости Colliers International Дины Постоленко, в Мытищах, Химках и Одинцово замороженные объекты могут так и остаться «недостроями» из-за высокой конкуренции с активными стройками. По ее словам, востребованы могут быть только «локальные проекты внутри крупных жилых массивов».
Наиболее крупными активными стройками на столичном рынке являются ТРЦ: «РИО Мытищи» на Ярославском шоссе, «Vegas Кунцево» на МКАД, «Саларис» на Киевском шоссе и другие. Крупнейшие анонсированные ТРЦ в Москве и Подмосковье: Sky Mall и «Вегас» на Киевском шоссе.
Цена безопасности
Остановка строительства сулит компаниям существенные финансовые расходы. Кроме прямого материального ущерба, коррозии незавершенных объектов и нарушения технологического процесса строительства, сдвинутся сроки выполнения объектов, сказал генеральный директор СК «Перспектива» Михаил Иванов. Финансовые показатели неминуемо снизятся у всех участников отрасли, уверен он.
Простой, скорее всего, повлияет на сроки ввода домов у тех застройщиков, которые вели проекты без опережения сроков, высказал мнение директор строительного комплекса ГК «Гранель» Андрей Зимонов.
— Поскольку мы строим свои проекты с опережением, введённые меры не повлияют на сроки сдачи объектов, — добавил он.
Ситуация может стать катализатором ускорения процесса укрупнения рынка – ухода с него неустойчивых строительных компаний. Абсолютно точно она приведёт к сокращению объема предложения уже в ближайшем будущем – старт новых проектов под большим вопросом, уверен Александр Ручьев.
— В очень сложной ситуации сегодня оказались подрядные организации. У них низкая маржинальность, и не у всех есть ресурсы содержать людей за свой счет на протяжении трех недель. Если ситуация затянется на более длительный срок, то для очень многих подрядных организаций положение станет критическим, — добавил Александр Ручьев.
Практически каждый дольщик в Московском регионе в сложившейся ситуации ощутит на себе перенос сроков ввода новостроек, считает генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт площадки «Жилье и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко.
Компаниям все также необходимо оплачивать текущие расходы, выплачивать заработную плату сотрудникам, расплачиваться за аренду техники. При этом работы не ведутся, а денежные потоки в самих компаниях по факту прекращены, Те, кто не успел накопить ликвидную подушку, будут испытывать трудности, объяснил он.
По оценке РАСК, в случае увеличения приостановки стройки до одного месяца, серьезные финансовые проблемы в течение следующего полугодия могут ощутить на себе около 75% застройщиков Москвы. В основном, средние и малые, реализующие объекты, готовность которых сейчас составляет 50-70%, высказал мнение Николай Алексеенко.
— Несмотря на то, что суммарно они строят около 5,5 млн кв. метров (из 16 млн кв. метров возводимого жилья в столице), это может оказать существенный удар по жилищному рынку Москвы. Кроме того, проблемы этих застройщиков могут привести к появлению новых обманутых дольщиков. Их общее число в Московском регионе может вырасти в 1,5-2 раза. В Москве сейчас в проблемных объектах насчитывается порядка 3-4 тыс. дольщиков, в Подмосковье – около 20 тыс., — высказал мнение Николай Алексеенко.
Член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский подтвердил «Известиям», что задержки ввода новостроек могут быть. Уже сейчас девелоперы теряют время, ряд строительных работ относятся к сезонным – которые можно выполнить только в теплое время года, например, кровельные. Также нарушилась цепочка взаимодействий с поставщиками строительных материалов, которую будет непросто восстановить, сказал он.
Однако эксиперт считает, что о появлении новых обманутых дольщиков все же говорить пока рано, поскольку на время пандемии введены послабления для застройщиков. Также им будет оказываться помощь от государства.
В частности, Минстрой совместно с регионами разработал меры, направленные на поддержку строительной отрасли. Например, до 1 января 2021 года отменено взыскание неустойки с девелоперов за просрочку строительства.
Также о мерах поддержки строительной отрасли в минувший четверг во время видеосовещания объявил президент страны Владимир Путин. Одна из ключевых мер – льготная ипотечная программа. Новое жилье комфорт-класса можно будет взять по ставке 6,5% — до 3 млн рублей в регионах и до 8 млн рублей в Москве и Петербурге.
Также принято решение выделить 12 млрд рублей на кредитование строительной отрасли, докапитализировать Фонд помощи обманутым дольщикам на 30 млрд рублей, а ДОМ. РФ будут предоставлены госгарантии Минфина в размере 50 млрд рублей для выкупа квартир у застройщиков. Кроме того, будет повышена доступность банковских кредитов для стройкомпаний.
Рост цен на стройматериалы и прекращение поставок
Еще один фактор, который ударит по рынку жилья, — рост цен на строительные материалы. По словам Ирины Доброхотовой, импортозамещение в стройотрасли хорошо показало себя. Например, при строительстве жилья массового сегмента большая часть всех комплектующих и даже техники используется отечественного производства либо может быть заменена таковым. « Но чем выше класс недвижимости, тем выше и доля импорта, в том числе европейских материалов, поставки которых при каждом новом санкционном нажиме снова и снова оказываются под угрозой», — указывает она.
По мнению Кирилла Кулакова, такие поставки либо вообще прекратятся, либо вырастут пропорционально валютному курсу. « Некоторые поставщики стройматериалов после роста доллара за 90 руб. заявили о 30%-ном подорожании всех новых контрактов, хотя каким оказалось реальное давление на себестоимость — неизвестно», — привела пример председатель совета директоров «Бест-Новостроя».
Стройматериалы за последние два года и так сильно выросли в цене. По некоторым позициям, например по металлу, увеличение составило 100–200%, напомнил эксперт. « Все это увеличит себестоимость строительства и сделает еще более недоступной стоимость квадратного метра и квартир», — добавил президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков».
Ориентир на Азию
При правительстве сейчас создан штаб, который работает над регулированием роста цен. Российские стройматериалы не могут закрыть потребности рынка в полном объеме. Поэтому кабмин разрабатывает меры поддержки и взаимодействия с азиатскими рынками.«В ближайшее время из Европы мы ничего получать не будем. Нам надо ориентироваться на новые рынки», — сказал вице-премьер Марат Хуснуллин, призвав застройщиков тоже искать новые возможности.
Проектное финансирование и дорогие кредиты
Еще один риск для рынка жилья связан с проектным финансированием и пополнением эскроу-счетов. Сегодня застройщики строят на кредитные средства, деньги дольщиков хранятся на эскроу-счетах в банке, а после завершения строительства поступают к девелоперу. Ставка по проектному финансированию зависит от пополнения эскроу-счетов (чем быстрее темпы продаж, тем ниже может быть ставка), а также ликвидности самого проекта и девелопера. Также эта ставка привязана к ключевой. « С ее ростом и с учетом прогнозируемого падения ипотечного спроса проектное финансирование подорожает. Это приведет к себестоимости строительства и поставит под вопрос реализацию новых проектов», — говорит Кирилл Кулаков.
В части проектного финансирования с наиболее сложной ситуацией столкнутся застройщики, которые только выходят с новыми проектами, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. « У них еще не сложилась история реализации и отсутствуют возможности более гибкого регулирования ставки по проектному финансированию со стороны банка», — пояснила она. Более уверенно будут чувствовать себя застройщики с достаточным запасом финансовой прочности и собственными производственными мощностями, которые позволят оптимизировать им строительные процессы и продолжить деятельность, добавила глава «Бон Тон».
Значительными для российского девелопмента также могут оказаться последствия денежно-кредитной политики ЦБ, продолжила Ирина Доброхотова. « Все помнят о возможном подорожании проектного финансирования (ПФ) и ипотеки, но мало кто о влиянии кредитов под 20% и более на цепочки поставок — насколько из-за этого вырастет себестоимость строительства», — отметила она.
Время заморозок
Все уже запущенные проекты реализуются по плану, но сложнее дела обстоят с новыми объектами, сообщили «Известиям» в девелоперской группе «Талан». Трудности связаны с получением проектного финансирования, пояснили там. Сегодня ни девелоперы, ни банки не могут оценить себестоимость строительства, поскольку цены на стройматериалы стремительно растут. Кроме того, с увеличением ключевой ставки по проектному финансированию поднялись до 20–25%, сказали в компании.
— Проекты, по которым работы уже ведутся, будут реализованы. А объекты, которые еще не получили финансирование, окажутся в подвешенном состоянии: ставки фондирования сейчас неадекватны, экономика проекта не сможет компенсировать проценты по кредитам, — сказал коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.
По словам руководителя центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, девелоперы действительно начали замораживать новые проекты и переносить сроки старта продаж. Сейчас сложно строить планы во всех отраслях из-за нестабильной экономической ситуации и резкого повышения инфляции, сказал первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.
— Сегодня действительно невозможно просчитать проекты, поэтому единственно верное решение — поставить их на паузу. Это уравнение с пятью неизвестными: цены на материалы, стоимость финансирования, состояние рынка, спрос и стоимость метра, — сказал создатель инвестиционной компании Klopenko Group Егор Клопенко.
Также неочевидны показатели будущего спроса на возводимые площади, добавил руководитель дирекции по альтернативным инвестициям УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов. Создают неопределенность для застройщиков и высокие ставки по ипотеке вместе с потенциальным снижением потребительской способности, отметил он.
По данным трех источников «Известий» на рынке недвижимости, в числе компаний, заморозивших новые проекты, которые еще не были анонсированы, — ПИК, RDI, «Пионер». У RDI летом должно было выйти несколько новых проектов, пока они заморожены. У ПИК новые проекты также поставлены на стоп, сокращаются косты (инвестиции в новые проекты), а старые пересматриваются в сторону продления сроков реализации. « Пионер» заморозил два проекта, рассказали собеседники редакции.
В ПИК «Известиям» сообщили, что позиция представлена на сайте компании в обращении генерального директора к покупателям. « Мы продолжим выполнять все обязательства по текущему и будущему строительству. У нас есть собственный производственный комплекс и собственные технологии. Темпы работ и уровень продукта ПИК останутся неизменными», сказано в обращении.
— Мы продолжаем оценку влияния сложившихся обстоятельств на экономику новых проектов и также ожидаем практической имплементации мер государственной поддержки строительной отрасли, — сказали «Известиям» в компании «Пионер».
Что касается текущих проектов, строительство продолжается без изменений, добавили там. В RDI отказались от комментариев.
Вместо заключения
Все эти факторы скажутся на общем объеме строительства и сделок купли-продажи — их число в долгосрочной перспективе будет снижаться. « Сейчас люди, как и в любой кризис, пытаются спасти свои накопления и скупить жилье по текущим ценам. Наблюдается локальный всплеск, какой был, например, в 2014 году», — говорит Кирилл Кулаков. « Но потом неминуем спад и, возможно, падение цен на недвижимость просто потому, что не будет платежеспособного спроса», — допускает он.
Чтобы поддержать отрасль, потребуются новые меры господдержки, говорит Ирина Доброхотова. « Но в текущих условиях можно только догадываться, какие это бюджетные расходы», — говорит она. Второй вариант — ожидание смягчения кредитной политики. « У рынка есть примерно два-три месяца, чтобы дождаться смягчения кредитной политики ЦБ. Именно такой срок, как следует из опыта коронакризиса, стройки страны способны почти безболезненно переносить при практическом отсутствии продаж жилья: так было при первом локдауне в апреле-мае 2020 года, а также при изменении условий льготной ипотеки в июле-августе 2021 года», — добавил она.
Антикризисный план
1 марта Марат Хуснуллин объявил о подготовке правительством антикризисного плана по предотвращению обвала строительного рынка. Этот план будет утвержден в ближайшие дни, тогда же будут названы конкретные меры. План включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, вопросы ценообразования и поставок стройматериалов.
В Минстрое заявили, что ситуация на рынке жилья и в строительной отрасли, которая сложилась сейчас из-за санкций, отчасти напоминает кризисы 2014 и 2020 годов, и в решении сегодняшних проблем будут задействованы некоторые ранее созданные механизмы. При этом строители сейчас сильнее закредитованы и взяли площадки под большое количество новых проектов.
