Содержание:
Покупка квартиры по реновации в Москве
Изображение от Freepik: ссылка
Докупить квартиру по реновации в Москве можно до 2032 года. Именно тогда заканчивается срок масштабной программы, постепенно убирающей из черты города технически и морально устаревшую недвижимость.
Докупка подразумевает, что участникам программы доступна возможность не только переселиться в новое комфортное жилье, но и минимально возможными финансовыми затратами получить квартиру просторнее.
Реновация — что это?
Реновация — это государственная программа, которая направлена на то, чтобы жители старых многоквартирных домов могли улучшить свои жилищные условия и переехать в новостройки.
Многие слышали о масштабной реновации в Москве, но сегодня эта программа проводится не только в столице.
В 2020 году в России был принят закон о внесении изменений в Градостроительный комплекс, который создавался с целью того, чтобы провести реновацию во всех регионах, где это необходимо.
Авторы законопроекта опирались на опыт московской программы 2017 года и предлагали сделать ее, как и в столице, полностью добровольной.
Ситуация с жильем в каждом регионе разная, а потому и план действий при реновации будет разным — его местные власти разрабатывают самостоятельно, опираясь на федеральный закон.
Проведение реновации
Правительство страны периодически направляет деньги для помощи отдельным регионам. Например, в прошлом году для проведения реновации в городах Дальнего Востока из федерального бюджета выделили более 400 миллиардов рублей.
Уже спустя три года после выхода федерального закона, в 2023 году министерство строительства рассказало о том, что реновация была проведена в 13 регионах России. Тогда новое жилье получили две тысячи человек, обновили около 55 тысяч квадратных метров жилья.
Покупка квартиры по реновации
Согласно программе, обитатели старых пятиэтажек постепенно расселяются в специально для этого построенные новостройки.
Основной принцип компенсации по реновации – предоставление равнозначного по площади жилья.
Фонд реновации проводит расселение в несколько этапов.
Все дома, подлежащие ему, включены в список, узнать который можно на сайте фонда.
Там же содержится и примерный график.
Ориентироваться на него можно только приблизительно, потому что скорость строительства новых зданий разная – многое зависит от наличия или отсутствия свободных земельных участков в районе.
Тем не менее, первый этап во многих частях столицы прошел с опережением.
Однако возможности программы более широки – она позволяет докупить комнату по реновации или увеличить площадь путем небольшой доплаты. Выгоду такого предложения сложно переоценить.
Во-первых, многие люди годами живут в тесных квартирах, количество членов их семей увеличивается, а возможность приобрести новое жилье не наступает.
Во-вторых, другие семьи не против, наоборот, разъехаться. В подобной ситуации станет целесообразным приобретение двух квартир вместо одной – реновация допускает и такой вариант.
Получение отдельного жилья по Программе реновации
Вопрос о возможности получить две и более отдельные квартиры взамен изымаемой возникает у большого количества жителей Москвы, коотрых затронул процесс расселения по Программе реновации.
Ситуация с разными семьями
В одной квартире проживают граждане, считающие себя разными семьями. Например, бабушка и дедушка, находящиеся в разводе более пяти лет, живут там вместе со своим сыном, внуком и внучкой, а также с дочерью, внуком и внучкой. Фактически, это четыре отдельные семьи, проживающие в одном жилом помещении. Никто из них также не находится в очереди на улучшение жилищных условий.
Возможно ли расселение в отдельные квартиры?
По законодательству, собственникам и нанимателям в рамках программы реновации предоставляются равнозначные жилые помещения. Однако вопрос о разделении на отдельные квартиры не урегулирован законом.
Судебная практика московских судов позволяет разрешить вопрос о признании проживающих разными семьями и праве на отдельные квартиры.
Судебная практика и программа реновации в Москве
Судебная практика отвечает отрицательно для граждан на данный вопрос – московские суды отказывают гражданам в признании их разными семьями и в предоставлении отдельных квартир.
Часто суды мотивируют такие решения тем, что первичное вселение всех совместно проживающих граждан осуществлялось в качестве членов одной семьи. Даже в том случае, если статус членов семьи в последующем изменился по различным причинам (расторжение брака, рождение детей, раздельный бюджет и т.п.) суды изменения статуса всех совместно проживающих с собственником или нанимателем по одному договору социального найма не признают.
При этом, судебные инстанции приводят следующие доводы, обосновывая невозможность предоставления отдельных квартир гражданам, проживающим в одной квартире как разным семьям:
- Предоставление равнозначного жилого помещения направлено на реализацию закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства;
- Действующие гарантии, действующие в сфере реновации, не предусматривают предоставление нескольких квартир вместо одной занимаемой, но и не допускают улучшение жилищных условий лиц, которые не состоят не учете по улучшению жилищных условий;
- Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.
Как же улучшить жилищные условия по Программе реновации?
Той же статьей 7.3. Закона О статусе столицы Российской Федерации предусмотрены следующие возможности улучшения жилищных условий в процессе расселения по Программе реновации:
- Улучшение жилищных условий для лиц, состоящих на жилищном учете вне очереди по норме предоставления на одного человека. Для постановки на жилищный учет необходимо, чтобы собственник, наниматель и члены их семьи отвечали критериям малоимущего гражданина, были обеспечены жильем менее учетной нормы в г. Москве: 10 кв.м. на одного человека (15 кв.м. в квартирах коммунального заселения). В таком случае граждане обеспечиваются не равнозначным жилым помещением, а сразу по норме предоставления по 18 кв.м. на одного человека.
О проблемах, с которыми сталкиваются граждане, состоящие на жилищном учете читайте в этой публикации.
— Приобретение дополнительных квадратных метров жилой площади в пределах общей площади до 100 кв.м. Данная возможность предоставлена как собственникам, так и лицам, занимавшим расселяемое жилое помещение на условиях договора социального найма.
К слову, при данном способе расселения докупить отдельное жилое помещение возможно при наличии согласия Департамента городского имущества города Москвы и при наличии квартир с соответствующими характеристиками. Но обязанности продать отельное жилое помещение у Департамента все же нет.
— Получение взамен изымаемой квартиры денежной компенсации, которая определяется по рыночной цене согласно отчету оценщика. Квартиру в дальнейшем за счет вырученных средств можно приобрести на свое усмотрение.
Однако, на практике такой способ реализации гарантий используется гражданами крайне редко. Причиной тому является сравнительно низкая цена изымаемого жилья. Квартиры в домах по Программе реновации оказываются чуть больше площадью и дороже.
Расселение квартир, находящихся в общей собственности (долевой или совместной)
Случаи расселения квартир, находящихся в общей собственности нескольких лиц урегулированы частью статьей 7.3 Закона О статусе столицы Российской Федерации: взамен изымаемой квартиры предоставляется равнозначная квартира на таком же праве общей собственности (совместная или долевая).
Т.е. предоставление отдельных квартир сособственникам одной квартиры Законом также не предусмотрено.
О расселении коммунальных квартир вы можете ознакомиться в этой публикации.
Адвокат Астапов Максим Сергеевич
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы
тел. +7(495) 215-25-85
Программа реновации в Москве близится к экватору — в этом году ей исполнится 7 лет. Программа была утверждена 1 августа 2017 года, тогда в нее включили 5 144 дома, позже их число выросло до 5 175. Это малоэтажные дома первого периода индустриального домостроения — так называемые хрущевки, построенные в 1956–1963 годах. Также в программу попали дома с аналогичными характеристиками.
Суть программы реновации
Программа реновации, которая реализуется сейчас, — не первая подобная для Москвы. Ликвидация хрущевок началась еще в конце 1999 года, тогда было подписано постановление правительства столицы О задачах комплексной реконструкции пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения до 2010 года.
Планировалось, что до конца 2010 года новые квартиры получат жители 1 722 пятиэтажек серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300. Всего должны были снести 6 млн кв. м старого жилья.
Такие дома возводились меньше чем за 2 месяца и были рассчитаны на 25–50 лет эксплуатации. Их строили для того, чтобы быстро решить нехватку жилья — в послевоенные годы миллионы семей жили в общежитиях, коммуналках, бараках. Квартиры в хрущевках отличались небольшими метражами, например, площадь кухни — не больше 6 кв. м.
Кроме того, дома этих серий строились из облегченных керамзитобетонных панелей с недостаточными теплозащитными свойствами, а технологии строительства не предусматривали возможность реконструкции зданий.
К 2009 году было снесено около 70% от запланированного количества зданий, но впоследствии из-за экономических трудностей темпы расселения домов существенно снизились: в 2010 году было снесено 48 хрущевок, в 2011-м — 31.
К моменту завершения этой программы стало понятно, что среди домов, которые были построены в те же годы, но под снос не попали, тоже немало ветхих. Новая программа реновации была принята для обновления жилищного фонда и недопущения превращения старых пятиэтажек в аварийное жилье. Расселению подлежат более 350 тыс. квартир, в которых проживает около 1 млн человек.
Программа состоит из трех этапов и рассчитана до 2032 года. Помимо новых домов в районах сноса возводятся объекты инфраструктуры: детские сады, школы, поликлиники, торговые и спортивные центры.
Стоит отметить, что в программу реновации попали не все московские хрущевки. Кроме того, дома, которые представляют историческую и архитектурную ценность, сносить не будут. Однако это не означает, что их не расселят, — жители таких домов получат новое жилье, а дальнейшее использование самих зданий определяется отдельно в каждом конкретном случае.
Реализация программы реновации
«Волновой» метод расселения был разработан еще для прежней программы сноса: сначала строится дом, в который переселяются жители хрущевок, потом пятиэтажки демонтируются и на их месте возводятся новые дома для следующих переселенцев.
Новое равнозначное жилье предоставляется в том же районе, но при согласии собственника квартиру можно получить и в другом районе. Исключение составляют Новая Москва и Зеленоград, здесь расселение ведется в пределах административного округа. Еще один нюанс: участники программы реновации могут получить квартиру большей площади, докупив квадратные метры. Стоимость «квадрата» определяется по рыночной цене, участникам программы предоставляется скидка 10%.
Этапы переселения были определены в августе 2020 года. Первый этап завершится в 2024 году, второй этап рассчитан с 2025 по 2028 годы, третий — с 2029 по 2032 годы. В более 40 районах первый этап завершен, а в некоторых уже расселены все старые дома.
Первые новоселы по реновации переехали в феврале 2018 года в новостройку на 5-й Парковой улице в районе Северное Измайлово. На начало апреля 2024 года в столице расселили более 600 хрущевок и снесли 398 зданий, ввели в эксплуатацию 307 новостроек, под заселение переданы 295 из них. Ведется проектирование 245 домов и строительство 226 домов. Для строительства нового жилья подобрано 614 стартовых площадок площадью 10,1 млн кв. м — на месте сноса, а также на территориях бывших промзон и неэффективно используемых участках. Часть новостроек возводят по проектам комплексного развития территорий (КРТ).
На первых нежилых этажах новых домов расположены общественные и коммерческие помещения, в квартирах выполнена готовая отделка, установлены кухонные плиты и мойки, сантехника. Предусмотрены благоустройство территории и безбарьерная среда.
Строительством домов по реновации занимается не только Московский фонд реновации, но и ряд ведущих застройщиков. Благодаря этому реализация программы идет быстрыми темпами, столичные власти нередко говорят о ее ускорении.
До 2032 года по программе реновации предстоит масштабная работа: нужно снести более 4,7 тыс. пятиэтажек, предварительно расселив их. Сейчас это представляется реальным — основная часть домов под расселение включена во второй и третий этапы программы.
Для этого нужно построить достаточное количество нового жилья, а также сопутствующую инфраструктуру. Только в 2024 году планируется ввести в эксплуатацию 1,5 млн жилья, что позволит обеспечить квартирами более 50 тыс. человек, а в ближайшие три года в программу будут вовлечены еще около 170 тыс. москвичей.
Недавно мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что программа реновации вышла на новый уровень — от строительства отдельных домов к полноценной квартальной застройке, с социальными объектами и благоустройством.
Программа реновации стала крупнейшим градостроительным проектом в истории современной России. Энергоэффективность новых домов выше, чем у хрущевок, поэтому их эксплуатация обходится на 30% дешевле. В зданиях зачастую предусмотрены помещения для консьержей, места для хранения колясок и велосипедов.
В то же время у новоселов, переехавших в дома по реновации, есть немало претензий к новому жилью. До старта программы власти обещали, что высота новостроек для переселенцев будет не выше 14 этажей, по факту в Москве есть дома по реновации высотой 30–40 этажей, средняя же высота новых зданий — 20-25 этажей.
Также участники программы нередко недовольны качеством новостроек. Это не только неудобные планировки (в некоторые квартиры, например, невозможно внести мебель). Известны случаи, когда в наружных стенах домов обнаруживались большие щели. Часты жалобы на протекающие паркинги, сломанные лифты, плесень, некачественную сантехнику и плохую звукоизоляцию. Также нередко жителей пятиэтажек переселяют хотя и в пределах того же района, но в более неудобные места, например, рядом с ж/д путями.
Еще одна проблема: у города появилось право выселять собственников квартир в пятиэтажках через суд, если их не устраивает предложенное жилье.
Кроме того, есть риск, что некоторые реновационные дома могут превратиться в гетто. Дело в том, что мигранты, занятые на низкооплачиваемой работе, покупают, как правило, самые дешевые квартиры в устаревшем жилом фонде, в том числе в хрущевках.
Чем больше такого населения в районе, тем выше вероятность превращения его в гетто. Новые дома возводятся в тех же локациях, жильцы в них будут преимущественно прежние, то есть реновация не приведет к размыванию границ районов-«гетто».
В то же время для большинства жителей хрущевок реновация стала реальным шансом переехать из устаревшего жилья в новые квартиры в привычном районе без крупных денежных трат, а чаще всего и вовсе бесплатно.
Как купить квартиру по реновации или докупить дополнительные метры
Бесконечная реновация может быть выгодна и городу, и девелоперам
Дата публикации 06 мая
По мнению одного эксперта, вопрос, связанный с коммунальными квартирами, всегда был спорным; в рассматриваемом деле также встал вопрос, одной ли семьей являются истцы, – от ответа на такой вопрос зависело количество квадратных метров, которое будет предоставлено истцам. Другая полагает, что определение ВС РФ показало противоречия между буквой и смыслом закона, однако оно соответствует сложившемуся подходу судов, направленному на недопущение различных злоупотреблений гражданами при предоставлении жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах.
Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 5-КГ23-9-К2 о порядке расселения связанных родственными узами жильцов коммунальных квартир по программе реновации.
Галина Павлова проживала в одной из комнат трехкомнатной коммунальной квартиры в Москве, за ней было зарегистрировано право собственности на эту комнату. В другой комнате проживал ее сын Владислав с супругой Надеждой, дочерью Илоной и ее несовершеннолетним ребенком-инвалидом Полиной; эта комната находилась в долевой собственности всех Павловых, включая Галину Павлову. В декабре 2020 г. многоквартирный дом, где проживали Павловы, вошел в программу реновации. Тогда Департамент городского имущества г. Москвы предложил Павловым разменять свое жилье на двухкомнатную квартиру площадью в 36,5 кв. м, однако они не согласились. В марте 2021 г. они вновь отказались разменять свое жилье на другое площадью уже в 37,4 кв. м, потребовав предоставить им две отдельные однокомнатные квартиры.
Впоследствии семья Павловых обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества о защите жилищных прав, требуя предоставить им две однокомнатные квартиры. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска, а апелляция поддержала его решение. Обе инстанции сочли, что истцы являются членами одной семьи и не состоят на жилищном учете, право на выкуп одной комнаты спорной «коммуналки» возник как производное вследствие права собственности на другую комнату, при этом по программе реновации происходит расселение в равнозначное жилье, а не в порядке улучшения жилищных условий.
Кассация отменила определение апелляции, и дело поступило на новое апелляционное рассмотрение, в результате которого решение первой инстанции было отменено, а по делу вынесено новое решение. Апелляция обязала Департамент предоставить истцам две отдельные квартиры со ссылкой на недоказанность проживания истцами одной семьей в спорной квартире и тот факт, что принадлежащие истцам на праве собственности и долевой собственности комнаты являются отдельными объектами гражданских прав, которые предназначены для проживания отдельных семей. Апелляционный суд добавил, что нижестоящий суд проигнорировал состояние здоровья ребенка-инвалида, чьей семье нужно предоставить квартиру с раздельным санузлом. На этот раз кассация поддержала решение апелляции.
Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пояснила, что взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире в МКД, включенном в программу реновации, закон предусматривает предоставление гражданам отдельных квартир без указания на количество комнат. При установлении равнозначности предоставляемого жилья нужно руководствоваться абз. 2 п. 2 ст. 7.3 Закона о статусе столицы РФ (жилая площадь и количество комнат в таком жилье не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такой недвижимости превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения), а также общими правилами, установленными жилищным законодательством применительно к определению понятия коммунальной квартиры.
ВС напомнил, что ЖК РФ не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры. По смыслу ч. 1 ст. 59 Кодекса под таким жильем понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат по отдельным договорам найма или праву собственности, не являющиеся членами одной семьи. При разрешении этого спора нужно учесть, что на дату заключения договора купли-продажи комнаты № 1 в коммунальной квартире действовали закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и постановление правительства г. Москвы от 27 августа 2002 г. № 706-ПП, которым утверждено Положение о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности г. Москвы. Пунктами этого НПА предусмотрено, что продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в целях ликвидации коммунальных квартир. Продажа свободных жилых помещений в коммунальной квартире может производиться только гражданам, постоянно зарегистрированным и занимающим в этой квартире жилые помещения по договорам соцнайма, либо собственникам таких комнат.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, Галина Павлова сначала вселила своего сына и его семью в принадлежащую ей комнату как членов своей семьи до приобретения другой комнаты, что и позволило истцам в соответствии с действующим на тот период законодательством заключить договор купли-продажи этого жилого помещения. Согласно распоряжению префекта ЮВАО г. Москвы от 13 февраля 2008 г. семье Галины Павловой был разрешен выкуп второй комнаты. «При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцы не являются членами одной семьи, основаны на формальном применении норм материального права, без учета нормативных положений, регламентирующих условия продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, которые указывают на вселение Галины Павловой, ее сына, его жены и дочери именно как членов семьи с целью проживания одной семьей, на безусловное признание себя данными лицами изначально одной семьей», – заметил ВС.
ВС также отметил: нижестоящий суд проигнорировал, что предоставление гражданам взамен освобождаемых комнат в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, равнозначного или равноценного жилья не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий таких лиц. Право на такое улучшение за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 г., обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством. На момент рассмотрения спора истцы не состояли на учете нуждающихся в жилых помещениях и не были признаны малоимущими в рамках ЖК РФ.
Кроме того, в октябре 2021 г. суд удовлетворил иск департамента и прекратил право истцов на две комнаты в спорной квартире, признав за ними право на двухкомнатную квартиру площадью в 68,3 кв. м: Павловы были выселены из спорных комнат в новое жилье. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова полагает, что определение Суда показало противоречия между буквой и смыслом закона. «Исходя из буквального содержания абз. 10 ст. 7.3 Закона РФ о статусе столицы РФ истцам как собственникам комнат в коммунальной квартире были бы положены отдельные квартиры, по квартире за комнату. Однако смысл закона, на мой взгляд, заключается в том, что предоставление жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах носит исключительно компенсационный характер, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае является не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем, чтобы их права при выселении не были ущемлены, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности жилого помещения. Поэтому исходя из такого смысла семья истцов, а как видно из судебного акта, истцы являются членами одной семьи, не признанная в установленном законом порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий, вправе рассчитывать только на одну отдельную квартиру, равнозначную по площади занимаемым ими комнатам», – отметила она.
Эксперт обратила внимание, что ранее именно такую позицию занял Конституционный Суд при проверке конституционности иных норм, но со схожими фактическими обстоятельствами (например, определения КС РФ от 31 мая 2022 г. № 1303-О; от 3 ноября 2009 г. № 1368-О-О). «Исходя из этого толкования комментируемое определение ВС в целом соответствует существующему подходу судов, направленному на недопущение различных злоупотреблений гражданами при предоставлении жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах. Например, когда квартира умышленно делается коммунальной путем ее раздела на комнаты после или в преддверии включения дома в программу реновации», – считает Жанна Колесникова.
Управляющий партнер КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что вопрос, связанный с коммунальными квартирами, всегда был спорным. «В этом деле также встал вопрос, одной ли семьей являются истцы, – от ответа на такой вопрос зависело количество квадратных метров, которое будет предоставлено истцам. С 2005 г., с момента вступления в силу ЖК РФ стало невозможно признаваться разными семьями в судебном порядке; закон такой: в коммунальных квартирах проживают разные семьи, если квартира одна, то все проживающие в квартире – одна семья. Но в этом вопросе ВС РФ пошел еще “глубже”: даже если квартира коммунальная, необходимо понимать, как она образовалась, и если все же в коммунальных комнатах проживают члены одной семьи – это одна семья. На практике этот вопрос сложный и неоднозначный, безусловно, позиция ВС РФ повлияет на практику судов. Кроме того, Суд отметил, что улучшать жилищные условия необходимо тем гражданам, которые состоят на жилищном учете», – заметила она.
Сколько надо доплатить за квартиру по реновации?
Основным ориентиром при формировании размера доплаты являются лишние квадратные метры. Он рассчитывается по очень простой формуле:
доплата = (площадь приобретаемой квартиры + равнозначная площадь) * цена за кв. метр
Таким образом, доплата при реновации – это стоимость дополнительных квадратных метров. В среднем один метр площади в Москве, в домах, возведенных в рамках программы, стоит около 322 тысяч рублей. Его цена зависит от престижности и востребованности района. Участникам программы предоставляется скидка в 10%.
По предварительным оценкам, в среднем докупка по реновации составляет чуть больше 30% площади. Это приблизительно равно 14 квадратным метрам. Если учитывать среднюю стоимость квадрата, нужно ориентироваться примерно на 4 с половиной миллиона рублей. Разумеется, все зависит от финансовых возможностей и аппетитов покупателей. Однако общая площадь приобретаемой по программе недвижимости не должна превышать 100 квадратных метров.
Оплатить лишние метры можно как личными накоплениями, так и с помощью ипотеки. Для доплаты или погашения кредита можно использовать материнский капитал.
Можно ли отказаться от реновации?
При проведении реновации учитывается мнение жителей того дома, который власти запланировали снести. Они могут провести общее собрание собственников жилья и запустить на нем голосование по вопросу исключения дома из программы реновации. Такое собрание может организовать любой человек, который владеет квартирой в этом доме.
Согласно Жилищному кодексу, чтобы дом был исключен из программы реновации, за это решение должны проголосовать не менее трети собственников. Кроме того, в собрании должно участвовать более 50% собственников жилых помещений в доме. Собственники нежилых помещений правом голоса не обладают.
Имейте в виду, что жители аварийных домов от реновации отказаться не могут. Дом, признанный аварийным, будет снесен в любом случае, а его жители будут переселены в другие квартиры.
Также очень важно учитывать, что такое собрание можно проводить только до того, как будут утверждены все необходимые для проведения реновации документы — к ним относится проект планировки территории и проект межевания. Когда документы утвердят, отказаться от реновации собственники уже не смогут.
Документы для участия в реновации
Перечень документов, которые необходимо предоставить собственникам, участвующим в реновации, отличается в зависимости от региона, в котором вы проживаете. Поэтому за более конкретными разъяснениями стоит обращаться в органы местных властей. Здесь же мы приведем список документов, актуальный для москвичей, дома которых попали в программу реновации — на него вы можете предварительно ориентироваться.
Участие в программе реновации предполагает, что вы получаете новую квартиру взамен старой. Для этого необходимо направить в департамент городского имущества заявление на приобретение жилого помещения по договору мены. Вместе с ним также понадобятся:
После того, как согласие на переселение будет оформлено, вы должны будете зарегистрировать право собственности на новую квартиру, предоставленную государством.
Нюансы переселения по программе реновации
Возможна ли докупка в момент переезда?
Докупить метры по программе реновации можно двумя способами:
В зависимости от того, когда осуществляется докупка, человеку предоставляется более или менее широкий выбор вариантов. Если она происходит в момент расселения дома и предложения замены, выбрать можно только в доме, который в рамках реновации сооружен в том же районе города. Более поздняя докупка, на протяжении двух лет, дает возможность выбрать квартиру в любом здании любого района, которое имеет отношение к программе.
Некоторые особенности докупки метров по реновации
Увеличить жилплощадь по реновации несложно, однако есть одна проблема – подходящих для этого объектов недостаточно. Желающих расширить жилплощадь таким образом больше, чем доступных квартир. Иногда на один и тот же объект претендует несколько покупателей. В таком случае он выставляется на аукцион, и его получает тот, кто готов заплатить больше.
Еще одна проблема – точный размер доплаты. Рассчитать ее заранее получится только приблизительно. Окончательные цифры становятся известными только в день переселения. Для того, чтобы хоть как-то подготовиться, нужно интересоваться динамикой цен на квадратные метры в определенном районе, а формула поможет произвести предварительные расчеты.
Особенности столичной программы
Реновация в Москве — самая масштабная из всех, что проводятся сегодня по России. Она началась в 2018 году, еще до выхода федерального закона о всероссийской реновации. Проект столичной реновации изначально планировался как довольно длительный, и его разделили на три основных этапа:
Помимо новостроек власти Москвы планируют в рамках реновации выстраивать необходимые объекты социальной инфраструктуры, площадки для детей и спортивные площадки, велодорожки, а также расширять сеть общественного транспорта, увеличивать площади городских парков. Реновация в столице полностью добровольна, и за включение дома в программу, как и за исключение из нее, голосуют сами жители.
Особенностью московской реновации стало то, что местные власти всячески помогали с переездом социально незащищенным жителям — пенсионерам, малоимущим семьям, людям с инвалидностью. Кроме того, переехавшие по программе реновации жители могли сообщать обо всех недочетах в ремонте своих новых квартир, и эти недочеты устранялись без дополнительной платы.
Первым районом Москвы, в котором реновация была полностью завершена, стал Молжаниновский район. На сегодняшний день в новые дома были переселены уже почти 130 тысяч москвичей.
Для чего нужна программа реновации?
Законопроект 2020 года ставил своей главной целью упорядочить процесс переселения жителей аварийных и ветхих домов в новое жилье. Статистика по ним в то время была крайне удручающей — Минстрой сообщал, что 44% всех многоквартирных домов в России были построены более 50 лет назад.
Однако программа реновации важна не только для тех, кто непосредственно участвует в ней, но и для всех горожан — снос домов старой застройки облагораживает город, делает его более современным и привлекательным для жителей. При этом снести дома, которые представляют историческую или архитектурную ценность, по программе реновации нельзя.
Реновация преображает облик города и делает жизнь горожан в нем более комфортной, ведь помимо жилых домов перестраивается весь район, попавший под программу. Строятся новые объекты социальной инфраструктуры — школы, детские сады, больницы, озеленяются и облагораживаются дворы.
Не только жилые дома могут попасть под программу реновации. Власти в рамках этого процесса могут развивать также те городские пространства, где находятся объекты нежилой застройки — заброшенные здания различных предприятий, промышленные зоны и так далее. Или вовсе пустующие территории — такие пустыри застраивают объектами нужной городской инфраструктуры.
Варианты докупки квадратных метров
Доплата за увеличение площади выражается в разных способах покупки. Участники программы могут:
Доплата по реновации требует письменного согласия всех собственников на сделку. После такого приобретения квартира оформляется в долевую собственность. Сделка имеет форму договора мены с доплатой.
Как попасть в программу реновации?
Согласно закону о развитии территорий, для того, чтобы территория попала в программу реновации, многоквартирные дома, расположенные на ней, должны соответствовать одному или нескольким основным критериям. К ним относятся:
Как видно, большинство этих критериев условны, четко не определены, поскольку многие технические параметры определяют власти каждого региона самостоятельно. Это не касается лишь тех домов, которые были признаны аварийными — такие постройки сносят из-за серьезного риска обрушения.
Если вы хотите проверить, подходит ли дом под программу реновацию в вашем крае, области или республике, необходимо изучить этот вопрос на официальном сайте местных властей. На сегодняшний день многие регионы страны уже выработали собственную законодательную базу, которая касается процесса реновации.
Например, если вы живете в Москве, узнать о том, попал ли ваш дом в программу реновации можно на официальном сайте правительства Москвы. А жители Санкт-Петербурга могут проверить эту информацию на региональном портале Городской программы развития застроенных территорий либо на сайте «Наш Санкт-Петербург».
Как узнать о переселении?
Чтобы узнать, будут ли переселять по программе реновации жителей конкретного дома, можно сделать следующее:
Когда процедура переселения будет запущена, собственники квартир получат проект договора, который должны будут подписать в течение 45 дней. Если этого не сделать, городские власти могут подать судебный иск, и тогда вас могут выселить из квартиры уже по решению суда.
Какое жилье получают по программе реновации?
Квартиры, которые предлагаются участникам программы реновации, не могут быть меньшими по площади, чем их старая квартира — квартиры должны быть равнозначными. Это значит, что если вас переселили из однушки, то и предоставить должны однушку. Кроме того, квартира должна находиться в том же городе или поселении, что и старая.
Опыт московской реновации показал, что предоставляемые квартиры зачастую оказываются даже больше старых — это происходит за счет того, что в новостройках коридоры, ванные комнаты и кухни делаются более просторными. При этом доплачивать за «лишние» квадратные меры собственники не должны.
Для отделки квартир, предоставляемых участникам реновации, обычно разрабатывают специальные стандарты. В них, как правило, прописываются все нюансы — какие будут использоваться материалы, какая бытовая техника будет установлена и так далее. Эти стандарты устанавливает самостоятельно каждый регион. В Москве, например, в каждой такой квартире обязательно есть вся сантехника, а также кухонная плита.
Новую недвижимость жильцы получают в собственность согласно договору мены. Если вы не хотите равнозначную квартиру, возможен и другой вариант — квартира в счет возмещения. Это означает, что вам предоставят квартиру, цена которой ниже старой, а разницу в стоимости отдадут на руки. Такой вариант возможен только для собственников, у которых в прошлой квартире не были зарегистрированы недееспособные или несовершеннолетние граждане.
Кто может получить квартиру большей площади по реновации?
Покупка квартиры в доме, построенном по реновации, выраженная в форме доплаты за увеличение площади, доступна не всем людям. Программа распространяется только на собственников или нанимателей, живущих в муниципальных квартирах, чьи дома включены в список программы. Не получится так, чтобы любой желающий, кто считает свой дом старым или некомфортным, пришел и потребовал выдать ему новую квартиру.
Приобрести квартиры в доме, возведенном по программе реновации, сторонний покупатель может в обычном порядке. Таких предложений на рынке мало и чаще всего они выносятся на аукцион.
