стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Жилье 

20 фев 2018, 16:15

Программа реновации запущена для расселения жителей старых многоквартирных домов в новостройки. Под нее попадают ветхие, аварийные дома и другие, перечень которых определяют субъекты РФ.

Рассказываем про программу реновации в Москве и раскрываем вопросы, интересующие собственников жилья, попавших под ее действие.

Квартиры в домах, построенных по программе реновации, будут дороже старых «хрущевок» за счет большей площади. Поэтому часть покупателей приобретают жилье в домах под снос с целью заработать в дальнейшем на разнице в цене или же получить квартиру с улучшенными характеристиками для собственного проживания. Новострой-М решил разобраться, насколько гарантирована выгода от таких сделок.

Содержание:

Это же несправедливо! Почему наниматели и собственники не в равных условиях?

Такой закон. Квартира, которую государство выделяет по договору соцнайма, по-прежнему принадлежит государству, и бюджет как будто ничего не теряет. А собственникам выплачивают деньги из бюджета, поэтому переплачивать никто не хочет. Выплатят только ту сумму, которую собственник получил бы от любого другого покупателя.

Если в регионе есть адресная программа, могут быть другие условия расселения. Но если такой программы нет или дом в нее не входит, действуют общие правила.

Читайте также:  РЕМОНТ АНГАРСКАЯ 2 К 1

С чего началось действие программы в Москве

Расселение жителей старых домов начали в период 90-х годов, когда мэром города был Юрий Лужков. В рамках принятой программы предполагалось снести 1722 дома до 2010 года. Работы по возведению новых домов вели частные застройщики на основании договоров, заключенных с городом.

В 2007 году изменилось законодательство, после чего девелоперы должны были проходить конкурс, в котором смог участвовать не каждый застройщик. Дополнительно затруднения в работе возникли из-за кризиса, который начался в 2008 году. Чтобы программа была успешно завершена, ее профинансировали средствами городского бюджета.

Вопрос о продолжении сноса старых домов был снова поднят в 2017 году. С этого периода принятые законы и постановления позволили возобновить действие программы реновации.

Нам предложили четыре одинаково плохих варианта, а когда мы от всех отказались, нас переселили через суд.

С 2019 года наша семья — я, мой муж и сын — временно жила у свекрови в советской пятиэтажке в районе Восточное Измайлово в Москве. Еще в 2018 году дом свекрови попал в программу реновации. В мае 2021 года началось расселение, и мы стали свидетелями того, как все происходило.

Поскольку это была квартира свекрови, всеми вопросами переезда занималась она. Но мы принимали в этом активное участие: помогали ей с выбором квартиры, решали юридические проблемы и ругались с властями. И в силу жизненных обстоятельств получилось так, что мы тоже переехали в квартиру, которая досталась свекрови в новом доме.

В статье расскажу, как проходило переселение, какие варианты нам предлагали, почему все они нас не устраивали и как администрация подала на нас в суд — видимо, потому что мы просто надоели.

Что такое реновация жилья в Москве — зачем запустили программу

Цель программы — улучшить качество жизни жителей города. Благодаря ее действию многие собственники старых квартир переезжают в новостройки. Улучшается не только качество жилья, но и инфраструктура. Люди получают квартиры в домах с благоустроенными дворовыми территориями, часто рядом с новостройками расположены новые поликлиники, школы, детские сады.

Необходимость сноса старых домов обусловлена не только желанием улучшить качество жизни жителей города. У каждого многоквартирного дома есть свой срок службы. Он определяется типом здания, материалом, из которого его возводят, и многими другими факторами. В частности, на продолжительность службы здания влияет своевременность проведения капитального ремонта. Часто его проводят значительно позже установленного нормативами срока. Это снижает прочность конструкции и становится причиной уменьшения возможного срока эксплуатации.

А как на общих основаниях выселяют собственников из аварийных домов? У них такие же условия, как у нанимателей, и можно получить равнозначную по площади квартиру?

По жилищному кодексу с собственниками по-другому. Условие о предоставлении равнозначных по общей площади квартир действует только для договоров соцнайма, но не для собственников.

Если квартира в собственности, а дом признали аварийным, за нее должны выплатить рыночную стоимость, компенсировать убытки, связанные с переездом, и даже упущенную выгоду. Равнозначную квартиру не дают.

Это значит, что квартиру в старом доме оценят по рынку, но этих денег может не хватить на новую квартиру с таким же количеством комнат и такой же жилой площадью. Обменять старую квартиру на аналогичную новую можно только с доплатой. Собственнику дают время договориться с властями по поводу компенсации и переезда, а если не получится, могут выселить принудительно. В законах есть для этого порядок и основания.

Получается, что при выселении из аварийного дома наниматель получит квартиру такой же общей площади, а собственник — только деньги с учетом износа.

В Кемеровской области стоял проклятый старый дом. В 2007 году его официально признали непригодным для проживания. Одну из квартир в этом доме занимала семья из четырех человек, среди них дочь и внук. У них был договор соцнайма на трешку площадью 54,3 м². Это не хоромы, но хотя бы у каждого поколения была своя комната.

В 2016 году им предложили квартиру большей площади, но не трешку, а двушку. Семья решила не переезжать.

Может быть, они сами почитали жилищный кодекс или им кто-то подсказал, но наниматели стали требовать себе трехкомнатную квартиру. Они решили, что равнозначная — это не меньше по площади и с таким же количеством комнат. Но они ошиблись.

На самом деле равнозначная квартира — равная по площади, а не по количеству комнат

Городская администрация не согласилась выделить трехкомнатную квартиру. А жильцы в ответ отказались добровольно выехать из аварийного дома. Администрации пришлось подать в суд, чтобы выселить их принудительно: жить в доме было опасно.

Почему администрация подала на нас в суд

28 января 2022 года мы получили заказное письмо от департамента городского имущества, ДГИ, — иск в суд. Ответчиками значились все члены семьи: свекровь, я, муж и даже ребенок. ДГИ требовал выселиться из старой квартиры и заселиться в новую — в четвертый предложенный нам вариант.

2 февраля пришла еще одна повестка — , как первая. Потом выяснилось, что департамент подал дважды один и  иск, но вскоре в суде разобрались и повторный иск отменили.

На суд пришел представитель ДГИ и все мы как ответчики. Чиновник просил выселить нас — он в основном говорил именно о выселении, а где нам жить, его не интересовало. Мы объяснили судье, что не против выселиться, но хотим нормальный вариант для переезда.

Мне показалось, что судья был не против, чтобы мы поискали еще квартиры, но представитель ДГИ заявил, что больше вариантов нет. сказали, что свободные квартиры есть.

Судья удалился, а потом вышел и зачитал решение: выселить, заселить по четвертому ордеру.

Свекровь решила, что не будет ничего обжаловать, так как не было сил и нервов на все это. К  мы понимали, что все равно обязаны выселиться и ничего с этим не поделаешь.

Такое письмо мы получили на почте

А это решение суда, по которому нас выселили

Сейчас на каждом углу трубят про московскую реновацию. Там равнозначные квартиры — это в которых и жилая площадь не меньше, и комнат столько же. Кому верить?

В случае с московской реновацией речь идет не о жилищном кодексе, а о московском законе о допгарантиях. В нем равнозначной считается квартира с такими характеристиками:

  • жилая площадь не меньше;
  • количество комнат такое же;
  • общая площадь больше;
  • находится в том же районе города;
  • отвечает городским стандартам благоустройства.

Пока эти гарантии не действуют. Эта трактовка равнозначной квартиры будет актуальна, только когда вступит в силу федеральный закон. Его пока не приняли, и неизвестно, когда примут и в какой редакции.

Вот что нужно понимать москвичам, которых может коснуться реновация.

  • Если нанимателей будут выселять из аварийного дома на общих основаниях, то могут вместо трешки дать двушку и меньше по жилой площади. А еще могут переселить в другой район. Если жильцы не согласятся переехать, их выселят принудительно. Это законно.
  • Если будут выселять по программе реновации, то вместо трешки дадут трешку, а жилая площадь не уменьшится. Но так будет, только если дом войдет в программу. Если не войдет, но когда-то его снесут, допгарантий может не быть.

В законе о допгарантиях одинаковые условия для нанимателей и собственников. Но этот закон касается только Москвы и не действует в других регионах.

«Хрущевки» дорожают, но продаются в рынке

Хотя серьезных предпосылок к росту цен на вторичном рынке нет, многие собственники пятиэтажек решили увеличить стоимость своих объектов на 3-7% в зависимости от расположения и конструктива дома. Есть примеры роста на 15-20% и даже 30%.

Продавцы обосновывают повышенную стоимость тем, что жилье в новом доме будет еще дороже, поэтому покупатели в любом случае останутся в выигрыше. Отметим, что минимальная цена квартир в домах под снос сегодня составляет 4,2 млн рублей, а максимальная – 25 млн рублей.

Предложение за 4,2 млн рублей – это 1-комнатная квартира площадью 19 кв. метров, она находится в районе Выхино-Жулебино (ЮВАО), на 2-м этаже 5-этажной панельки. Вариант стоимостью 25 млн рублей – 4-комнатная квартира площадью 91 кв. метр. Расположение – Мещанский район (ЦАО), 4-й этаж кирпичной пятиэтажки.

По статистике аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя стоимость предложения квартир в домах «старой» Москвы, запланированных к сносу, сейчас составляет 8,1 млн рублей. При этом усредненный бюджет сделок с такими лотами равен 6,6 млн рублей, что на 18,5% меньше указанного выше значения.

Елена Медведева подтвердила, что на данный момент квартиры в домах под снос продаются в русле рынка – цены примерно такие же, как и на подобные квартиры, не подпадающие под программу.

В начале запуска реновации стоимость жилья под снос действительно выросла по причине эмоциональной реакции людей на новость. Однако сейчас покупатели уже не готовы платить завышенную цену. В результате, чтобы реализовать свой объект, продавец вынужден снижать стоимость.

Иногда дело доходит и до большого дисконта. В практике компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» был следующий случай: «Реализовывалась 3-комнатная квартира в сталинском доме. Она была интересна покупателю именно для проживания, соответственно, многие опасались, что они вложатся в ремонт и благоустроятся, но наступит момент сноса. В результате жилье продавали с большой скидкой».

Таким образом, завышенные ожидания продавцов квартир в пятиэтажках себя не оправдывают, при этом покупательского ажиотажа специалисты в ближайшем будущем не ожидают.

Как жильцы узнали о реновации

По рассказам свекрови я знала, что еще в 2018 году состоялось общее собрание собственников жилья по поводу реновации. Организатором была управа, люди собрались на улице, где им рассказали, что всех переселят в новые дома. Собрание прошло тихо, все были воодушевлены хорошими новостями. Больших опасений ни у кого не было, потому что чиновники пообещали сделать так, чтобы всем было хорошо.

По закону тоже полагалось, что переселят в  район, а условия проживания не ухудшатся, то есть новая квартира будет по площади как минимум не меньше старой.

Свекровь рассказала, что потом было еще отдельное собрание с заместителем префекта, где объясняли все самое. Свекровь спрашивала, у людей, которые не так давно купили жилье в доме под снос, преимущество при выборе квартир в новостройке. Ей ответили, что будет и ей дадут возможность посмотреть несколько квартир. На всех собраниях жильцы поддерживали реновацию и голосовали за нее.

Срок переезда чиновники определили в три года — и здесь не соврали: в октябре 2018 года строители начали рыть котлован под первый новый дом, а в мае 2021 года стартовало переселение. Оно пошло волнами по мере сдачи новостроек. Кто в какую волну попадал, нам сначала не сообщали, и уже ближе к выбору квартиры мы узнали, что мы в первой волне.

Сколько стоит жилье в первом реновационном доме

Цена квадратного метра в первом реновационном доме соответствует средним рыночным значениям, считают риелторы

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Ключи от квартир первого дома, готового к заселению по программе реновации

Столичный стройкомплекс опубликовал список квартир, которые могут купить переселенцы в рамках реновации за дополнительную плату. В первом доме по программе реновации на 5-ой Парковой улице, 62Б (район Северное Измайлово, ВАО) значатся 80 квартир (50 однокомнатных и 30 трехкомнатных, двушек — нет).

Общая площадь квартир составляет от 38,4 до 78,1 кв. м, а их стоимость колеблется от 6,3 млн до почти 13 млн руб., средняя стоимость 1 кв. м составляет около 165,9 тыс. руб. По оценкам экспертов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимость», цена за «квадрат» в реновационном доме соответствует средним рыночным значениям.

В первом реновационном доме переселенцам из однушек придется докупить в среднем около 35 кв. м, если они хотят увеличить площадь жилья. А у собственников трехкомнатных квартир в сносимых хрущевках не будет возможности увеличить жилплощадь, так как в первом доме нет четырехкомнатных квартир на продажу — единственный вариант купить еще одну одно- или трехкомнатную квартиру.

Сегодня в Москве средняя стоимость 1 кв. м в готовой новостройке массового сегмента с отделкой от застройщика составляет порядка 160-180 тыс. руб. и в зависимости от конкретного района, говорит управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. «Даже с учетом скидки в 10% для переселенцев цены на новостройки от города сохраняют паритет с рынком, так как коммерческие застройщики также дают покупателям сопоставимый дисконт», — отметила она.

В компании «Метриум» и онлайн-сервисе объявлений ЦИАН отметили, что аналогичных объектов на первичном рынке востока Москвы на данный момент нет. Цены на квартиры в похожих соседних домах на вторичном рынке сопоставимы, подсчитал для «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По данным онлайн-сервиса объявлений, квартиры в современных панельных домах в муниципалитете Северное Измайлово экспонируются по средней цене 170 тыс. руб. за 1 кв. м (т. е. реальные сделки заключаются по ~158-162 тыс. руб. за кв. м). В монолитный домах стоимость «квадрата» составляет около 180 тыс. руб. (т.е. сделки проходят по 165-168 тыс. руб.).

«165 тыс. руб. за кв. м. — близко к средним ценам в московских новостройках комфорт-класса в зоне между ТТК и МКАД. С другой стороны — 165 тыс. руб. — это абстрактный средний уровень цен в них (без учета стадий строительства), использовать его для сравнения не совсем корректно, — считает Алексей Попов и приводит пример: Предложения 75-метровых 3-комнатных квартир с отделкой в готовых домах в пределах МКАД за 12,5 млн руб. сейчас есть только в одном жилом комплексе, который уступает предложению в Измайлово по качеству местоположения. Аналогичная ситуация и для предложений в однушках. Купить готовое жилье и заселиться прямо сейчас в предлагаемом бюджете (6,5 млн руб.) можно лишь в Некрасовке, поселке Северный или ближнем Подмосковье».

Со временем, по мнению Марии Литинецкой, город может скорректировать стоимость в сторону понижения, так как растущие объемы строительства жилья для переселенцев (и на продажу) будут толкать власти на ускорение их реализации. В этом случае реновационное жилье может обойтись дешевле, считает эксперт.

Как рассчитать доплату

Размер доплаты за дополнительные метры определяется по следующей формуле: Р = (П1 — П2) x Ц. Где Р — размер доплаты по договору мены и купли-продажи. П1 — общая площадь жилого помещения, приобретаемого собственником или нанимателем. П2 — средняя общая площадь жилого помещения в реновационном доме. Ц — стоимость одного 1 кв. м общей площади приобретаемого жилого помещения.

Фонд реновации будет проводить аукционы, если на квартиру с большей площадью станут претендовать несколько переселенцев, таким образом цена может измениться.

В реновационном доме на Парковой улице средняя стоимость «квадрата» в однокомнатной квартире составляет 169 тыс. руб., а в трехкомнатной — 161 тыс. руб. Этот расчет подчиняется главному правилу рыночного ценообразования — чем меньше квартира, тем выше в ней стоимость «квадрата», отмечает Мария Литинецкая. Поэтому действительно, чем больше площадь желаемого переселенцем объекта, тем меньше он заплатит за 1 кв. м. Однако размер его выгоды во многом будет зависеть от средней площади предоставляемой ему равнозначной квартиры, добавляет она.

Как купить дополнительные метры

Для того, чтобы докупить жилплощадь в новых домах по программе реновации, переселенцы должны выбрать квартиру и подать в фонд реновации заявление о ее приобретении, квитанцию об оплате «обеспечительного взноса» в размере 100 тыс. руб. и другие документы.

В частности, желающие увеличить жилплощадь должны предоставить копии всех страниц своего паспорта, выписку из домовой книги и из госреестра недвижимости, а также согласие супруга на приобретение новой квартиры, заверенное нотариусом. Для холостого гражданина потребуется заявление о том, что он не состоит в браке, также заверенное нотариально. Фонд реновации в пятидневный срок рассматривает документы и подписывает с переселенцем договор купли-продажи при отсутствии других заявок, уточняется в сообщении.

Переселенцам необходимо будет доплатить за разницу в площади понравившейся квартиры и среднего равнозначного жилья, которое полагается ему в этом же доме взамен старого, говорится в документе. Однако в случае, если на квартиру с большей жилплощадью претендует несколько переселенцев, то фонд проведет аукцион, написано в памятке.

Аукцион проведен через 30 дней с даты публикации извещения о его проведении. Победитель должен будет подписать договор о купле-продаже в срок от 10 до 15 дней и оформить право собственности, а проигравшим будет возвращен взнос в размере 100 тыс. руб., следует из материалов стройкомплекса.

Как выглядит первый реновационный дом

Как мы выбирали квартиру

В одном из новых домов чиновники организовали штаб, который назывался ЦИН — центр информирования населения. В ЦИНе решали все вопросы по переезду и реновации в целом.

Процедура выбора новой квартиры выглядела так:

  • Жильцам приносили ордера, то есть приглашения на просмотр. Ордера разносили лично по квартирам, но если застать не удавалось, то кидали в почтовые ящики.
  • С ордером надо было прийти в ЦИН, там делали отметку, и один из сотрудников ЦИНа провожал в квартиру, на которую был ордер. Квартиру разрешали детально осмотреть и сфотографировать.
  • Можно было сразу отказаться или согласиться, но вообще на решение отводилось пять дней. За этот срок надо было сказать, подходит квартира или нет. В течение этих пяти дней можно еще сколько хочешь раз приходить в ЦИН и просить повторно посмотреть квартиру.

Ордера разносили волнами: в нашу пятиэтажку их принесли первыми, через две недели ордера получили жильцы второго дома под снос, а еще спустя две недели — третьего. После этого ордера стали без всякой системы приносить только тем, кто отказался от первых предложенных квартир.

Первый ордер нам принесли в мае 2021 года — в первый дом, в угловую квартиру на девятом этаже площадью 55,1 м². Мы посмотрели квартиру и сразу отказались. Вот причины:

  • Свекровь не хотела жить так высоко — боялась, что, если сломается лифт, ей будет тяжело подниматься.
  • В угловой комнате было два окна, и с учетом дверного проема и выступа в стене мебель было просто некуда ставить.
  • В целом квартира показалась маленькой. Кругом были двери, выступы, проходы, этого сделать нормальную обстановку проблемой.

Когда мы написали первый отказ, то указали свои пожелания: чтобы квартира была не высоко и не угловая.

Та самая угловая комната. окон расстановка мебели проблемой

Второй ордер пришел недели через три после первого в  самый дом. На этот раз был второй этаж и 55,1 м² площади. Нам понравилась квартира. Единственное, смутил козырек подъезда буквально в шаге от окна. Наверное, это невелика беда, но мы все переживали, что через козырек можно залезть в квартиру. И отказались.

Когда мы написали второй отказ, долгое время ничего не происходило. В июле я написала две жалобы через портал mos.ru, так как в ЦИНе не могли объяснить, что делать дальше. Скоро пришел ответ, что жалобы рассмотрены, а вместе с ним — третий ордер.

Справа виден козырек подъезда, а слева от него — окно квартиры, которую нам предложили

Третий ордер нам выдали на квартиру во втором, двухподъездном доме. Квартира была на третьем этаже, площадь — 58,2 м². К квартире у нас претензий не было, а вот к дому — хоть отбавляй. Прямо под окнами у кафе шла разгрузка машин, а антенны смотрели прямо на нас.

Мы хотели вернуться ко второму ордеру, но правила переселения таковы, что если уже написан отказ, то аннулировать его нельзя. Поэтому пришлось отказаться от третьей квартиры и ждать нового ордера.

Планировка нас устраивала — за неимением лучшего

Четвертый ордер пришел еще через месяц. Это был уже конец августа 2021 года. Снова третий этаж в двухподъездном доме, площадь 58,2 м². И снова квартира была неплохая, но проблемы во дворе никуда не исчезли. Мы снова написали отказ.

Мы действовали так, потому что знали, что свободных квартир в двух домах еще достаточно, и надеялись найти близкое к идеалу. О количестве свободных квартир узнавали от соседей, которые уже заехали в новостройки. А еще пустое жилье легко найти самому — на дверях таких квартир будут стикеры о том, что они под охраной.

После четвертой попытки свекровь подала жалобу президенту и еще одну — начальнику департамента городского имущества. Пришли ответы, что нам и так предоставляли четыре варианта квартиры, но вопрос будет решен. Мы стали ждать пятый ордер, ведь закон не ограничивает их количество. Но ордер не пришел. Вместо него пришла повестка в суд.

Планировка так себе, она очень запутанная, но в целом здесь не к чему придраться. Нас не устроил дом, а не квартира

Слева вверху на двери видна табличка о том, что квартира под охраной. Это значит, что она пустует. Периодически можно заметить охранников, которые приезжают проверять, в порядке с замками

Особенности получения новых квартир

Принятыми законами и постановлениями определены гарантии собственникам квартир в старых домах — они получают равнозначное жилье. Такое понятие определено для квартир, у которых:

— общая площадь больше, чем в старом жилье;
— жилая площадь равна площади старого жилья или больше нее;
— количество комнат такое же, как и в старом жилье.

Равнозначная квартира должна предоставляться с отделкой и отвечать принятым стандартам благоустройства. В большинстве случаев расселение проводят в пределах района, где расположена квартира, но для некоторых территорий могут быть сделаны исключения.

Для пенсионеров и других социально незащищенных слоев населения государство предоставляет помощь в переезде. Им бесплатно грузят все необходимое, перевозят и доносят до новой квартиры.

При желании собственники квартир могут получить денежную компенсацию вместо жилья. Но она будет определяться с учетом стоимости старой квартиры на основании рыночных цен на вторичное жилье. Компенсацию дадут, если среди жителей квартир нет несовершеннолетних и недееспособных. Благодаря этому условию дети и те, кого признали недееспособными, не останутся без жилья. Это условие определено не только для получения компенсации за квартиры в сносимых домах. Такое же правило действует и при условии обычной продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний. Чтобы продать такую квартиру, нужно получить разрешение органов опеки. Органы опеки дают разрешение при условии, что продавец купит другую недвижимость, в которой выделит долю несовершеннолетнему.

Владельцы коммерческих площадей, расположенных в реновационных домах, тоже могут получить равноценное помещение или компенсацию. Компенсация для них также будет определяться исходя из стоимости помещения, на которое было оформлено право собственности.

Инвестировать в старые пятиэтажки стали чаще

Вначале немного статистики. Доля «хрущевок» на вторичном рынке Москвы и Новой Москвы, по оценкам компании «Метриум», занимает сегодня 10%. В абсолютном выражении это 18-20 тыс. квартир.

Число инвесторов, приобретающих квартиры в пятиэтажках под снос по программе реновации, выросло с начала действия программы с 8,5% до 17% от общего количества в сегменте. Такие данные приводит компания «Инком-Недвижимость».

Специалисты разделили инвесторов на две основные целевые группы:

— покупатели, которые приобретают такие квартиры для собственного проживания. На них приходятся оставшиеся 40% спроса.

Инвесторы из первой группы выбирают обычно наиболее бюджетные «однушки» и «двушки» в тех районах, в которых программа реновации уже началась, либо там, где она может стартовать в ближайшем будущем. До сноса здания они сдают квартиру в аренду.

Покупатели из второй группы в основном приобретают 3-комнатные варианты. Это обычно семейные люди с детьми, которые выбирают квартиру в старом доме по наиболее доступной цене с перспективой получения жилплощади в новостройке.

Часть таких клиентов берут жилье на будущее, например, для своих детей. Как рассказала Елена Медведева, руководитель офиса «На Алексеевской» «Миэль-Сеть офисов недвижимости», таких покупателей не волнует ни состояние объекта, ни этаж, так как они не планируют использовать эти квадратные метры и просто ожидают сноса дома.

Хронология действия программы с 2017 года

В 2017 году увеличили сумму средств, выделяемую из бюджета для действия программы реновации. Дополнительные средства были потрачены на формирование участков земли, организацию волнового переселения, проведение проектных работ.

Уже в декабре 2019 года появилась информация о том, что новые квартиры получило более 16 тыс человек. Первым районом Москвы, где расселили все дома по действующей программе, стал Молжаниновский.

Дальнейшее действие программы планируется провести в три этапа:

— 1 этап пройдет с 2020 по 2024 год. Он включает расселение 930 домов;
— 2 этап начнется с 2025 года и закончится в 2028 году. Он подразумевает расселение 1630 домов;
— 3 этап продлится с 2029 до 2032 года. В этот период в планах расселить 1800 домов.

Как становятся участниками программы реновации в Москве

Чтобы дом попал под программу реновации, должны соблюдаться такие условия:

— состояние дома признано неудовлетворительным;
— 2/3 жителей дома поддержали включение здания в действующую программу.

Жители Москвы могут узнать о том, включен ли их дом в программу, перейдя на официальный сайт Мэра Москвы.

Если по конкретному дому идет открытое голосование, можно отдать свой голос одним из способов:

— проголосовать на сайте «Активный гражданин»;
— посетить отделение МФЦ;
— принять участие в собрании жителей дома.

Рассматривая возможность расселения жителей дома, обязательно обращают внимание на то, сколько собственников и нанимателей от общего количества проголосовало за или против участия в программе. Если против проголосует 1/3 жителей и еще хотя бы один собственник, снос будет заблокирован. Блокировать снос можно в любой момент, но до тех пор, пока не будет заключен первый договор на получение жилья в новостройке.

Каким был наш старый дом

Пятиэтажка свекрови, которую по программе реновации хотели сносить, была в хорошем состоянии. По документам дом 1961 года постройки не считался аварийным, никаких глобальных проблем здесь не было: ни протекающих инженерных систем, ни промерзаний, ни дырявой крыши. Наверное, фасаду не  косметический ремонт, но на этом все.

Двор утопал в зелени. С обеих сторон было много высоких деревьев — целый лес. С одной стороны не было машин, только деревья и тропинки без асфальта. А с другой, со стороны подъезда, — парковочные места и неплохая детская площадка. Инфраструктура вокруг хорошая: продуктовые магазины, аптеки, магазины зоо- и хозтоваров, парикмахерская, маникюрный салон, в соседних дворах — детские площадки и хоккейная коробка.

Наверное, этот дом уже не подходил под современные требования к жилью: лифта нет, квартиры маленькие. Так, мы жили в двушке-распашонке площадью всего 42,5 м². Но нас это жилье вполне устраивало, ведь качество жизни зависит не только от площади квартиры.

Свекровь купила эту квартиру в 2009 году. Она сделала хороший ремонт: поставила новые окна, застеклила балкон, в ванной уложила плитку и установила чугунную итальянскую ванну. На кухне поставила гарнитур, сделанный под заказ.

Решение о реновации свекровь восприняла болезненно: одно дело — получить жилье от государства 50 лет назад, а другое — купить не так давно за свои деньги то, что хотелось, вложить еще, приспособить все под себя, а потом узнать, что дом пойдет под снос.

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Но ведь у семьи реально ухудшились жилищные условия. Две комнаты не могут заменить три, даже если кухня и ванная больше. Разве это законно?

Это законно. Квартиры при расселении аварийных домов выделяют не чтобы улучшить жилищные условия, а как компенсацию. Главное, чтобы квартира соответствовала требованиям к жилым помещениям. Есть цель переселить людей в безопасное жилье, но нет цели одновременно повысить уровень комфорта, даже если наниматели в этом нуждаются. Для таких случаев бывают другие программы и другие законы.

Общая площадь предоставленной семье двухкомнатной квартиры — 55,87 м², и это чуть больше, чем было. Зато жилая площадь в двушке — 24,85 м², а это на 30% меньше, чем было. И комнат тоже стало меньше.

Но Верховный суд объяснил, что это не ухудшение жилищных условий. По таким основаниям отказать в принудительном выселении нельзя, а других никто не заявил. Теперь дело будут рассматривать заново.

Какими получились новостройки

Два реновационных дома, которые построили на месте гаражей, были хоть и похожи снаружи, внутри значительно отличались.

Первый дом был одноподъездным и насчитывал 17 этажей. Его сдали первым и сразу стали заселять. Дом стоял поближе к метро, во дворе имелась хоть зелень, а для детей стояли игровые конструкции. Но квартиры оказались меньше площадью — в среднем на  по сравнению со вторым домом. Всего квартир здесь 147.

Это одноподъездный дом в 17 этажей

Рядом с ним есть сносная детская площадка

Второй дом — с двумя подъездами, высотой 15 этажей. Здесь 140 квартир. Этот дом показался мне комфортнее: коридоры в подъездах короче, людей чуть меньше. Но детская площадка была скудная: рядом с гаражом стояли несколько детских приспособлений. Еще поблизости находилось двухэтажное обшарпанное здание с продуктовым магазином на первом этаже и восточным кафе на втором. На крыше этого здания были расположены вышки сотовой связи, а рядом с кафе устроили стоянку таксисты.

Мы поняли, что во втором доме неспокойно: шум от промышленных кондиционеров, разгрузки продуктов, ночных посетителей кафе, таксистов. Антенны поблизости тоже вызывали беспокойство.

Оба дома в ближайшие годы должны были оказаться в кольце из  новостроек. А пока их не возведут, нам вновь предстояло жить в пыли и грязи новых стройплощадок поблизости.

Оба дома мы осмотрели, когда ходили на просмотры квартир, всего у нас было четыре таких просмотра.

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Проекты новых домов, предоставляемых по программе реновации

Этажность возводимых домов определяется отдельно для каждого из районов. Чаще строят дома высотой от 6 до 14 этажей.

Каждое из возводимых зданий проходит несколько степеней контроля:

1. Контроль планировки и проверка ее соответствия действующим нормам градостроительного проектирования.

2. Оценка соответствия требованиям безопасности, предъявляемым к жилым помещениям, соблюдения правил звукоизоляции.

3. Оценка соответствия нормам стандарта, установленным для комфортного жилья.

4. Контроль качества материалов, используемых при строительстве.

5. Общая проверка здания, которая проводится Мосгосстройнадзором.

6. Оформление итогового заключения, которое делается на основании общей оценки сооружения и исправности всех функционирующих в нем систем. С учетом информации, отраженной в заключении, принимается решение о возможности ввода здания в эксплуатацию.

Как проходил переезд

С момента получения первого ордера прошел год. После суда нам позвонили приставы и сказали прийти к ним. Там нам объяснили, что назначен конкретный день, когда выселяться, и к этому дню надо собрать все вещи. Мы сложили все в коробки, я взяла на работе отгул в счет отпуска. Но за день нам позвонили и сказали, что все откладывается.

Самостоятельно переселяться нам запретили, потому что было судебное решение и при переезде обязательно должны были присутствовать приставы. Еще примерно три недели мы жили на коробках.

Второй проблемой стало то, что ключи от новой квартиры тоже забрали приставы. не было суда, мы  заранее получить их в ДГИ и начать в квартире ремонт, а теперь все это стало невозможным.

Наш переезд проходил так: в 10 часов утра приехали грузчики и приступили к перетаскиванию вещей в Газель. Грузчиков и машину бесплатно предоставил фонд реновации. Сделали несколько рейсов, благо новый дом стоял совсем рядом. Представитель ДГИ и пристав открыли нам новую квартиру и отдали ключи. Затем они просто стояли у подъезда старого дома и наблюдали, как мы переезжаем.

Примерно в 14 часов мы закончили. Пристав сказал подписать документы и сдать ему ключи от старой квартиры. Мы так и поступили. У нас на глазах дверь в подъезд заварили сваркой — все остальные квартиры уже пустовали, так как люди переехали раньше.

Непонятное «светлое» будущее

В заключение можно констатировать, что рассчитать предполагаемую выгоду от реновационной квартиры практически невозможно. Район, в котором будет новый дом, может быть хуже предыдущего, здание может располагаться дальше от метро.

На публичные слушания по программе реновации до сих пор выносятся картинки и схемы, никто не сообщает данных о том, насколько увеличится население локации, хватит ли на всех инфраструктуры – детских садов, школ, поликлиник, парковочных мест.

В итоге если инвесторы-перепродажники в массе своей минимальную прибыль все же получат, то покупатели «хрущевок», которые планируют жить в новых домах, могут сильно проиграть в качестве жизни.

Риелторы и вовсе советуют сместить интерес в сторону обычных новостроек: если хочется гарантированной прибыли или жилья с предсказуемым сроком сдачи и адресом, лучше инвестировать в дом на котловане, а не брать «хрущевку» с непонятной историей и таким же непонятным будущим.

Однако и в этом случае надо учитывать программу реновации. Некоторые жилые комплексы строятся в окружении старых пятиэтажек, которые в будущем будут снесены. А значит, у коммерческих ЖК как минимум ухудшатся видовые характеристики, а нагрузка на инфраструктуру вырастет.

Например, около ЖК комфорт-класса «Ты и Я», который возводится в Лосиноостровском районе (СВАО), планируется снос более 20 домов и строительство на их месте домов для программы реновации. При этом максимальная высота этой новостройки – всего 22 этажа.

По мнению Михаила Куликова, покупатели, инвестирующие в сносимые пятиэтажки – это в массе своей непрофессионалы, которые, скорее всего, в первый раз выступают в такой роли, решив поставить на программу со множеством неизвестных.

Поэтому советуем хорошо подумать – готовы ли вы на такую высокорисковую сделку? 15 лет для России это очень долгий срок, за это время может измениться многое, в том числе и правила игры программы реновации.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях.
Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь:
t.me/ners_news.

При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!

Как устроились в новой квартире

В новой квартире в первые дни пришлось очень тяжело. Рассортировать вещи сразу было невозможно, и мы построили настоящие башни из коробок. Встроенный шкаф из старой квартиры не влез по высоте, и собрать его не получилось.

Кухонный гарнитур долго не могли поставить, а когда поставили, то стало непонятно, что делать с пустым местом, где раньше была газовая плита. В новой квартире плита была электрическая, а мы к такой не привыкли: она долго греется и долго остывает, еда у нас часто выкипала. Эту плиту мы позже продали на «Авито» за 4700 , а сами купили электрическую встраиваемую панель.

Такая плита была в квартире, когда мы въехали

Позднее мы заменили плиту на электрическую варочную поверхность

Примерно два месяца ушло, чтобы наладить быт. Мы поменяли кухонный фартук, докупили шкаф под плиту, заменили столешницу кухонного гарнитура, переклеили обои на кухне, купили шкаф-стойку по моему чертежу на заказ. Еще осталась ниша, куда нужно будет купить духовку.

В комнатах на стенах были белые обои под покраску. Это оптимальный вариант: строителям дешево, а жильцам легко покрасить в любой цвет по своему выбору. Мы красить не стали, так как пока не до этого.

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Ванна в санузле была стальная, самая дешевая. Ступаешь и слышишь звон. Мы с сожалением вспоминали нашу чугунную ванну из старой квартиры, которую в идеальном состоянии после 12 лет эксплуатации продали на «Авито» за 15 000 . Из старой квартиры больше не продали ничего. Теоретически можно было спилить батареи и снять межкомнатные двери, но для нас это слишком тяжелая работа, и мы оставили эту возможность тому, кто будет заниматься сносом.

Зато в новой квартире два санузла: в одном туалет, ванна и раковина, в другом — туалет и раковина. Мы из второго санузла сразу сделали гардероб с постирочной.

На обустройство в новой квартире ушло 187 300

Шкаф-пенал и двери для тумбы под плиту

Новая столешница для гарнитура с доставкой

Установка кухонного фартука

Монтаж кухонных шкафов

Потолочная сушилка на балкон

Врезка нового замка

Установка стиральной машины

Плиточный и обойный клей

Уличные и общедомовые проблемы, которых мы отказывались от этой квартиры, никуда не делись. Более того, возникли новые.

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Вечеринки под окнами не прекращаются и по сей день. В пять утра на площадке у кафе машины крутят пятаки, а кондиционеры шумят и текут прямо на жестяную крышу. По ночам в кафе орет музыка, посетители поют и играют на гармошках. Но осенью с шумом стало полегче: окна у нас всегда закрыты, а кондиционеры в кафе уже не работают. Но не знаю, что будет летом.

Ночной ресторан — на верхнем этаже этого здания

Ночная вечеринка у подростков. Прямо здесь еще пару месяцев назад была парковка электросамокатов, но соседям удалось заставить владельцев перенести ее подальше от дома

Про антенны сотовой связи прямо напротив окон соседи написали жалобы в управу и на сайт правительства, но нам ответили, что все соответствует нормам. Сказали, что фон допустимый, расстояние тоже — должно быть не менее 25 метров от дома, у нас ровно 30 метров.

из соседей даже вызвал за свои деньги независимого эксперта, но тот тоже не нашел превышений норм.

Кражи в подъезде начались в  дни. утащил все противопожарное оборудование, везде в подъезде можно увидеть обрезанные провода.

Здесь была противопожарная система, но ее украли. Управляющая компания обещала поставить новую, но прошел год, а ничего не изменилось

Воров не нашли, а систему так и не восстановили, хотя нам пришел ответ, что ее сделают до 20 января 2022 года

Лифты стали ломаться после сдачи дома. У нас два лифта — пассажирский и грузовой. Сначала они казались мне классными, особенно пассажирский, который играл музыку во время движения и голосом озвучивал этаж. Но пассажирский лифт ломался раза в сутки. Дошло до того, что люди начали ходить пешком при исправных лифтах, чтобы не застрять и не ждать, пока лифтовики вызволят.

Правда, и тут ситуация улучшается, уже два месяца лифты не ломались.

В чате дома поломки лифтов стали самой популярной темой

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию в москве отзывы покупателей

Что сказали суды?

Суды первых инстанций посчитали, что выселить нанимателей в двушку — значит ухудшить их жилищные условия. И новая квартира неравнозначна старой. Они отказали администрации в иске и не разрешили принудительно выселять нанимателей.

А Верховный суд говорит: если в квартире меньше комнат, чем у нанимателей было в аварийном доме, то так можно. Такая квартира всё равно может быть равнозначной. И даже если в старой квартире слишком много жильцов, есть разнополые дети и семья нуждается в улучшении жилищных условий, это тоже необязательно учитывать при выселении.

В жилищном кодексе есть четкое указание, что квартира должна быть равнозначной по общей площади. Это главный аргумент для Верховного суда.

Решение суда первой инстанции

п. 37 пост. Пленума от 02.07.09

Ответы на вопросы, связанные с программой реновации

В сети много информации о том, как действует программа реновации. Но у жителей домов, попадающих под нее, все равно остаются вопросы. Они связаны с участием в программе, особенностями переезда, исключением из программы, возможностью получения квартир с большими площадями или большим количеством комнат.

Что проверить жителям, которых будут переселять

Нужно проверить наличие необходимых документов:

— проживающие на основании договора социального найма – соответствующий договор;
— собственники квартир – документ, подтверждающий право собственности, и документ, на основании которого возникло право собственности. Дополнительно может потребоваться технический паспорт на квартиру — это зависит от того, в какой период возникло право собственности на недвижимость.

У многих жителей, которые получили квартиры еще в советские годы, нет документального подтверждения права проживания. У некоторых нет даже ордеров, на основании которых они поселились в жилье. Если документов не осталось, их нужно восстановить. По закону те, кто получил квартиру до 2005 года, могут заключить договор найма. Но для этого жители должны подтвердить, что они вселились в квартиру законно. Для уточнения деталей и заключения договора можно обратиться в Департамент городского имущества города Москвы.

Как узнают о том, что можно переезжать в новое жилье?

Москвичам рассылают письма. В них жильцов приглашают на просмотр квартиры, в которую они могут вселиться. Письма вручаются сотрудниками информационных центров или пересылаются почтой. По закону письмо оформляют на специальном бланке с указанием номера и даты отправки.

В письме пишут адрес новой квартиры и информацию о ней:

— количество комнат;
— общую площадь;
— жилую площадь.

Дополнительно в письме указывают время, когда можно осмотреть новую квартиру, порядок проведения осмотра и где можно получить ключи. После получения письма жители домов осматривают новую квартиру. Если жилье их устраивает, они пишут согласие на переезд. После этого составляется проект договора. Договор должен быть подписан в течение 90 дней.

Точный перечень требований, которым должна соответствовать новая квартира, можно посмотреть в Постановлении Правительства РФ № 516-ПП от 08.08.2017 г.

Можно ли не сносить старый дом, а остаться в нем жить?

Чтобы жителей дома не расселяли, нужно исключить его из программы реновации. Для этого проводят общее собрание собственников. О нем сообщают не позднее, чем за 10 дней до его проведения. Если это условие не будет соблюдено, результаты голосования признают недействительными. Участниками собрания могут стать те, кто подтвердит свою личность и предоставит документ, подтверждающий право собственности или договор социального найма.

Чтобы дом не сносили, за это должно проголосовать более 1/3 жителей. Но на собрании должно присутствовать более половины жителей. Решение собрания оформляют протоколом. Если все требования соблюдены, дом исключат из программы.

Если кто-то из жителей старого дома уже заключил договор о переезде, выйти из программы реновации нельзя. Если пришли уведомления о расселении, нужно узнать в информационном центре о том, подписал ли кто-то такой договор. Информационные центры обычно открываются в том доме, который будут расселять, но иногда их располагают в соседних домах.

Что делать, если новое жилье не устраивает?

Если по каким-то причинам жильцу старого дома не подходит новая квартира, ему могут предложить другой вариант. Но на это должны быть объективные причины. Например, заболевание, которое не позволит подниматься на высокий этаж, если лифт по каким-то причинам перестанет работать.

По желанию можно получить не квартиру, а деньги. Но деньги дают не всем — такое право есть только у собственников квартир. Если человек жил в квартире на основании договора найма, сначала нужно приватизировать старую квартиру. На приватизацию должны дать согласие все, кто указан в договоре.

Можно ли поменять район?

По закону квартиры предоставляют в том же районе, где находится сносимый дом. Если жители старого дома хотят переехать в другой район, нужно написать заявление. Его направляют в департамент городского имущества. Если свободных квартир в другом районе мало, в первую очередь будут удовлетворять заявления тех, кто там раньше жил. Если свободных квартир другом районе много, и собственники старого жилья хотят переселиться в них, никто не будет препятствовать их переезду. Но это возможно, если соблюдаются все остальные условия действия программы.

В чем разница между равнозначным и равноценным жильем?

Эти два понятия отличаются. Равнозначной называют квартиру, у которой не меньше жилая площадь и количество комнат. Чаще всего общая площадь равнозначных квартир на 15-20% больше общей площади старого жилья. Так выходит из-за того, что в новых квартирах больше кухня, ванная комната, коридор и туалет. При этом равнозначная квартира по своим характеристикам лучше старой.

При желании жители Москвы могут получить при переселении не равнозначную квартиру, а равноценную. Это та, стоимость которой будет одинаковой со стоимостью старого жилья.

Как очередники участвуют в программе?

Участие в программе реновации позволяет очередникам, проживающих в старых домах, получить жилье быстрее других очередников. Но они получат новые квартиры приблизительно в одно время с остальными жителями сносимого дома.

Очередникам предоставляют равнозначные квартиры с учетом состава семьи. Если семья стоит в очереди, то при расселении она получит новую квартиру исходя из принятой нормы площади на одного члена семьи — 18 квадратных метров. В таком случае после переезда в новостройку семью снимают с жилищного учета.

Как переселяются собственники ипотечных квартир?

Переселение для них проходит так же, как и для других владельцев жилья. Но квартира в сносимом доме используется в качестве залога. Поэтому при оформлении права собственности нужно передать в залог новое жилье. Банк не может не принять его — цена новой квартиры будет выше цены старого жилья. Возврат средств будет проводиться по принятому графику ежемесячных платежей — банк не имеет права требовать от заемщика погасить ипотеку досрочно. Снять обременение с квартиры в новом доме можно будет после того, как ее собственник выплатит всю сумму ссуды.

Можно ли получить квартиру большей площади?

Для собственников старых квартир выкуп дополнительных площадей оформляют по договору доплаты с меной. Для тех, кто жил в старых квартирах по договору найма – по договору купли-продажи.

Закон не обязывает доплачивать только собственными средствами. Жильцы вправе использовать социальные выплаты, жилищные субсидии. Допускается для улучшения жилищных условий по программе реновации применять и материнский капитал. Но в таком случае тот, на кого оформлен сертификат на право получения материнского капитала, должен выделить доли в квартире своим детям.

При необходимости для доплаты можно взять ипотечный кредит. Для этого предварительно нужно обратиться в финансовую организацию и предоставить информацию о новой квартире, которую потенциальный заемщик хочет получить.

Что если в старой квартире жили несколько семей?

Расселение семей возможно при условии, что они жили в коммунальной квартире. В таком случае владельцы каждой комнаты смогут переселиться в отдельную квартиру. Для тех семей, которые проживали в одной старой квартире, предоставят одну новую квартиру.

Что нужно делать, если увидели дефекты в новом жилье?

Если недостатки замечены до въезда в новую квартиру, нужно составить акт. Его передают в информационный центр. Если недостатки будет обнаружены после того, как владелец вселился в новую квартиру, жалобу направляют в управляющую компанию. Претензии принимают в течение двух лет.

Что в итоге

Мы живем в новом доме уже около полугода, и ощущения двоякие. Вот основные минусы:

  • Квартира необжитая, то есть ее нужно долго и нудно приводить в порядок. Нет полок, крючков, не хватает вешалок, коврика и подобного.
  • Нас очень напрягает белая плитка на полу прихожей, ванной и кухни. Мы уже устали ее мыть.
  • Очень расстраивает вид из окна на двухэтажное здание с кафе и бесконечная уличная жизнь вокруг этого кафе.

Плюсы тоже есть:

  • Стало больше места. Увеличение произошло в основном большой кухни и за счет коридора со вторым туалетом. Две комнаты увеличились несильно. Всего общая площадь увеличилась на 15,7 м².
  • Планировка более удобная. Обе комнаты теперь изолированные. Стало проще собираться по утрам на работу, никому не мешаешь.
  • Квартира у нас в собственности, и ничто не мешает ее продать, если потребуется. Соседи пытаются продать подобную квартиру за 16,5 млн рублей, но делают это уже десять месяцев, и пока покупатель не нашелся. Тем не менее, думаю, что в цене квартиры мы выиграли.

Мы получили дополнительные квадратные метры за счет переезда, но поплатились за них видом из окна, шумом и необходимостью делать ремонт, стоимость которого сейчас уже приближается к 300 000 . Радости от переезда нет, мы приняли его как данность.

Отдельно оговорюсь, что квартиру выбирала не я, а свекровь. На ее месте не настаивала на том, что квартира должна быть на нижних этажах, этаж с пятого по десятый с окнами в любую сторону. Наверняка . Тогда на верхних этажах шум от кафе и тусовок не  донимал. А еще сразу согласилась на второй ордер, понимая, что шутки плохи: потом начнут предлагать квартиры, от которых уже отказались другие.

Но думаю, что нам относительно повезло. В декабре 2020 года неподалеку начали заселять еще две реновационные новостройки. У каждого дома две секции в 25 и 31 этаж, 1090 квартир на дом! Лифты самые обычные, и их не хватает на такое количество человек. А грузовые лифты есть не во всех подъездах. Выглядит это так: в одном крыле дома 25 этажей, в другом — 31. Грузовой лифт есть только в секции, где 25 этажей. Чтобы затащить тяжелое на этаж с  по , надо доехать на грузовом лифте до  этажа, протащить вещи по коридору в соседнюю секцию и далее поднимать по лестницам.

Еще не хватает парковок, и на все 1090 квартир одна детская площадка и несколько лавочек.

Плюсы и минусы реновационного жилья

Итак, как мы выяснили: купить квартиру в доме под снос с небольшим бюджетом вполне реально. Но стоит ли овчинка выделки?

По мнению Михаила Куликова, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», перед покупкой жилья, попавшего в программу реновации, нужно очень тщательно просчитать все «за» и «против», так как подобная инвестиция привлекательна только на поверхностный взгляд.

Перечислим самые явные преимущества и недостатки квартир, которые будут предоставлены по программе реновации.

— квартира будет в новом доме и большей площади (за счет увеличенных кухни, коридора), именно поэтому ожидается выигрыш в цене до 30-50%;

— жилье передается участникам реновации с ремонтом под ключ;

— в новых домах не будет жилого первого этажа, квартиры будут начинаться со второго, также предусмотрен техэтаж;

— можно докупить дополнительные квадратные метры со скидкой 10%, примерно 40% инвесторов планируют это сделать.

— программа очень долгая, она рассчитана на 15 лет, сроки сноса и, соответственно, получения новых квартир не ясны. Есть риск, что программа может затянуться;

— непонятно, где будет находиться жилье, возможно переселение в другой район;

— этажность домов, которые будут строить по программе реновации, постоянно увеличивается – не каждому подойдет жилье в высотке;

— те, кто уже переехал в новые дома по данной программе, часто недовольны планировкой, отделкой, шумоизоляцией и инсоляцией полученных квартир.

Таким образом, новое жилье, которое будет возведено по программе реновации, можно назвать «котом в мешке»: где построят дом, когда построят и какого качества будет строительство и отделка, предугадать нельзя.

Продавцы квартир в пятиэтажках это прекрасно понимают, и большинство из них не готовы «сидеть на чемоданах» в ожидании нового жилья. Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, из всех экспонируемых квартир только 10% сняли с продажи из-за планов по расселению. Преимущественно это лоты в непрестижных районах, далеко от метро, то есть самые неликвидные объекты.

Однако это решение никак не повлияло на объем предложения, поскольку взамен на рынок вышли новые квартиры от желающих заработать на фоне интереса к пятиэтажкам.

Ссылка на основную публикацию