Составление договора купли-продажи квартиры через МФЦ пошаговая инструкция

Процедура купли-продажи квартиры является достаточно рутинной, при этом на разных этапах сделки осуществляются действия, которые можно выполнить в разных вариантах. В число таких действий входят подача и получение документов. Типовой способ сделать это – обратиться в профильное ведомство, то есть территориальный орган Росреестра, который уполномочен проводить регистрацию прав и сделок. Но есть и другой вариант – сдать и получить документы в МФЦ, о чём расскажем в этом обзоре.

Сделки с недвижимостью нуждаются в правильном оформлении. Для этого даже не нужно обращаться к специалистам, особенно если сделка не представляет риска – можно сделать все самостоятельно. Потребуется только узнать, какие требуются документы для купли-продажи квартиры. Собрать их не составит особого труда.

Документы для купли-продажи квартиры

Для начала нужно определиться, что для разных этапов купли-продажи квартиры нужны разные документы. Не все документы необходимы для регистрации в Росреестре (МФЦ), и далеко не все являются обязательными. Все зависит от исходных условий купли-продажи: чем сделка проще, тем меньше документов понадобится.

Все документы можно условно разделить на две группы:

• необходимые для проверки юридической чистоты квартиры перед куплей-продажей – эти документы показывают покупателю, что сделка безопасна, и ждать подвоха не нужно;
• требующиеся для подачи заявления в МФЦ на регистрацию прав в ЕГРН – список совсем небольшой.

Ниже мы кратко рассмотрели, какие документы нужно собрать и для чего. Это общие советы, подходящие для стандартной купли-продажи. Если потребуется профессиональная консультация или анализ конкретной ситуации – наш юрист в чате или по телефону на связи. Обращайтесь!

Бесплатная консультация юриста

Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)

Ответ в течение 15 минут

Чтобы продать или купить жилье, недостаточно просто заключить договор купли-продажи недвижимости и передать помещение новому собственнику. Нужно еще уведомить об этом государство и подать заявление на регистрацию изменений. Сегодня процедура достаточно проста и удобна – не нужно часами стоять в очереди или собирать множество справок. Все можно получить через специальный офис. Разберемся, как происходит оформление купли-продажи квартиры в МФЦ.

Основное об оформлении купли-продажи квартиры через МФЦ

Вот что нужно запомнить:

• Когда у квартиры меняется собственник, стороны сделки должны обязательно зарегистрировать это изменение в ЕГРН. Если этого не сделать, сделка не получит юридической силы, а собственником жилья формально будет прежний владелец.
• МФЦ – это посредник между заявителем и Росреестром. Оформлением самой купли-продажи до этапа госрегистрации в МФЦ стороны занимаются самостоятельно или с привлечением специалистов – юристов, риелторов, нотариусов.
• В МФЦ нужно прийти с уже оформленным пакетом документов по купле-продаже: паспортами, подписанным договором и собранными согласиями. Заявление же заполняет специалист МФЦ в ходе приема.
• Договор принимается в простой письменной форме, если не обязательно удостоверять его у нотариуса. Если есть сложности с составлением, обратитесь за консультацией и помощью к нашему дежурному юристу онлайн или по телефону. Специалист поможет правильно заполнить договор и проинструктирует по другим вопросам.
• Заявление на оформление регистрации заполняет специалист МФЦ на основании документов, которые принесли стороны. МФЦ не вправе отказать в приеме документов, даже если чего-то не хватает, если стороны пришли лично и не забыли свои паспорта.
• Регистрация занимает до 9 рабочих дней, после чего в МФЦ можно получить результат.

Если у вас остались вопросы по теме статьи или вам нужна помощь квалифицированного юриста, пишите в онлайн-чат. Специалист на связи!

Стандартный бланк ДКП

Подписанием договора купли-продажи квартиры (ДКП) граждане подтверждают переход прав собственности на недвижимость от продавца покупателю. В соответствии с условиями соглашения продавец обязуется передать права владения жильем покупателю. Последний, в свою очередь, должен принять квартиру и перечислить за нее определенную сумму.

Бланк ДКП при использовании маткапитала в .docx

Бланк ДКП при использовании маткапитала в .pdf

Бланк ДКП при использовании ипотеки в .pdf

Бланк ДКП при использовании ипотеки .docx

Обязательно посмотрите наш сервис по онлайн-заполнению и распечатке договора. Он представляет собой интерактивный бланк-образец и им очень удобно пользоваться.

Документация для ДКП

К заключению сделки с недвижимостью стоит подготовиться заблаговременно. Оформлению договора предшествует подготовка пакета документации, без которой подписание соглашения не состоится:

• Гражданские паспорта либо иные документы, подтверждающие личность участников. Можно приложить их копии, заверенные в нотариате.
• Свидетельство, подтверждающее семейное положение продавца с брачным свидетельством и детскими свидетельствами о рождении. Члены семьи могут быть зарегистрированы в продаваемом жилье либо владеть его долей, поэтому требуется информация о каждом из них.
• При наличии у продавца супруга необходимо письменное разрешение на продажу. Это касается и случаев, когда недвижимость принадлежит продавцу.
• Выписка Росреестра из ЕГРП с копией.
• Договор, по которому продаваемое жилье перешло к продавцу.
• Свидетельства, подтверждающие приватизацию.
• Иная правоустанавливающая документация (завещание, дарственная, решение суда).
• Свидетельства о наличии/отсутствии обременений.

Вся документация должна быть тщательно проверена, так как не редки случаи, когда мошенники пытаются продать незаконно приобретенное жилье. В этом случае сделка будет признана недействительной, и покупатель лишается права собственности.

Оформление договора-купли-продажи

Подписание документа может проходить с регистрацией в нотариате, так и без таковой. Действующим законодательством определены следующие ситуации, когда требуется нотариальная регистрация договора:

• Если продается доля в квартире (ст.42 ФЗ РФ № 218
• Если недвижимость приобретается у несовершеннолетнего либо лишенного дееспособности гражданина (п. 2 ст. 54 ФЗ РФ № 218
• При реализации квартиры с обязательством пожизненного содержания иждивенца (ст. 584 ГК РФ

При прочих обстоятельствах регистрация сделки в нотариате носит добровольный характер. Но, чтобы избежать ошибок при составлении документа и возможных сложностей рекомендуется обратиться к нотариусу. За дополнительную плату он не только поможет составить документ, но и подтвердит дееспособность участников и их добровольные намерения.

При возникновении проблем нотариус может свидетельствовать в суде.

Для перехода права собственности от одного гражданина другому пакет документации вместе с договором направляется в Росреестр. После проверки представленных свидетельств квартира регистрируется на нового собственника, далее сделка считается завершенной.

Для регистрации прав собственности можно обратиться непосредственно в Росреестр либо в МФЦ.

Ниже смотрите подробное видео с рекомендациями по оформлению ДПК:

При самостоятельном оформлении сделки можно воспользоваться бланком договора, представленным ниже. Он детально описывает все нюансы. Если имеется необходимость можно внести свои корректировки.

Продажа и приобретение жилья является ответственным шагом для продавца и покупателя. Необходима тщательная подготовка к сделке. Ее результат зависит от правильности составления ДКП и сбора необходимой документации.

Если вы хотите продать квартиру, то лучше подготовиться заранее: собрать нужные документы, при необходимости выполнить ремонт и узаконить , навести порядок, сравнить цены аналогичной недвижимости.

Разберём каждый этап сделки и расскажем, какие нужны документы при подготовке квартиры к продаже, выписке жильцов, составлении предварительного и заключении основного договора.

Бесплатный подбор новостройки

Наш менеджер предложит варианты под ваши пожелания и бюджет. А вам не придётся тратить время, чтобы делать это самостоятельно.

Перечень документов будет разным, в зависимости от каждой конкретной ситуации. Например, кто собственник недвижимости и каким способом покупатель собирается рассчитываться с продавцом. Тут тоже есть много вариантов.

Квартира — совместно нажитое имущество супругов

Документы: нотариально заверенное разрешение от одного супруга, брачный контракт.

В законодательстве существует такое понятие, как «совместное нажитое имущество» (ст. 256 ГК РФ). К этой категории можно отнести всё, что супруги приобрели в браке: объекты недвижимости, бизнес, автомобили, ценные вещи, технику, деньги на счетах и другое. Но если одному из супругов имущество передалось по наследству или было подарено, то оно не будет относиться к совместно нажитому. Когда дело доходит до продажи совместной квартиры одним из супругов, обязательно потребуется нотариально заверенное

При этом совершенно не имеет значения, на кого оформлена недвижимость и кто именно из супругов занимался её покупкой. Исключение из этого правила — брачный контракт, в котором чётко отражено, что у семейной пары раздельная собственность. В таких ситуациях согласие супруга на продажу не потребуется, а для сделки нужно будет предъявить брачный контракт.

Квартира в общей собственности

Документы: письменное разрешение на сделку от всех собственников.

ст. 244 ГК РФ, общее недвижимое имущество, которое принадлежит двум или нескольким лицам, может находиться в совместной или долевой собственности. В первом случае речь идёт о ситуациях, когда каждый из собственников владеет конкретной долей — какой-то частью площади квартиры или дома. Например, ½, ⅙, ⅛. Это право закреплено в ст. 245 ГК РФ

При продаже объекта недвижимости, которая находится в долевой собственности, к сделке привлекаются все сособственники либо их представители. Сам договор заключается только в присутствии нотариуса. Распоряжение долями в общем имуществе регламентирует ст. 246 ГК РФ

Если квартира находится в общей совместной собственности — приватизирована без выделения долей, то при сделке потребуется письменное разрешение от других собственников. В таком случае их личное присутствие не нужно. Разрешение составляется в простой письменной форме, нотариальное заверение не обязательно. Такие сделки регулируются ст. 253 ГК РФ

Квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему лицу

Документы: согласие органов опеки и попечительства и отдельные документы для разных случаев

Когда собственник или один из них — несовершеннолетний, то продать недвижимость будет не так просто. Для совершения сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Чтобы его получить, надо предоставить ребёнку другое жильё аналогичной площади и надлежащего качества.

Список необходимых документов может быть увеличен, в зависимости от возраста ребёнка. Так, если несовершеннолетний ещё не достиг 14 лет, помимо стандартного перечня потребуется предъявить:

• паспорт официального представителя или опекуна;
• документ, подтверждающий полномочия представителя;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• разрешение органов опеки на распоряжение имуществом.

Если ребёнку от 14 до 18 лет, он может принимать участие в сделке самостоятельно. Однако для этого всё равно понадобится получить письменное разрешение от законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и органов опеки.

Исключение — эмансипированные несовершеннолетниест. 27 ГК РФ). Это дети, которые были приравнены к взрослым. Подать на эмансипацию разрешается только с 16 лет. При этом нужны веские основания и доказательства. Например, вступление в брак, оформление по трудовому договору или ведение предпринимательской деятельности. Все эти обстоятельства должны подтверждаться официальными документами: свидетельством о заключении брака, трудовым договором, свидетельством о регистрации в ЕГРИП.

Эмансипированные дети могут самостоятельно совершать любые сделки, в том числе и продавать свою недвижимость. Участие органов опеки или законных представителей при этом не потребуется. Однако эмансипированный несовершеннолетний должен при заключении сделки предоставить подтверждение о признании его полностью дееспособным: решение суда или органов опеки.

Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки

Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:

• Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
• Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее.
• Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет.
• Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован.

У каждой финансово-кредитной организации требования к перечню документов будут разные. Поэтому покупатель сам уточнит в финансовой организации эту информацию.

Какие ещё документы могут потребоваться при продаже

С точки зрения закона другие документы для сделки не потребуются. Однако рынок недвижимости — достаточно привлекательная сфера для мошенников. Чтобы снизить риск попасться на уловки злоумышленников, покупатели могут попросить продавца предоставить:

• документ о переходе прав собственности (договор долевого участия, дарения, мены и пр.);
• справку о закрытии задолженности по ипотеке, если квартира приобреталась за кредитные средства;
• документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта
• кадастровый паспорт на объект недвижимости

Тут есть важный момент: продавец не обязан предъявлять перечисленные документы — однако и покупатель не обязан соглашаться на сделку в отсутствие интересующих его документов. Всё добровольно.

Если квартира продаётся в Москве или Подмосковье, вместо нескольких документов продавец может предоставить покупателю Единый жилищный документ (ЕЖД). Он оформляется через МФЦ и включает в себя практически всю необходимую информацию о недвижимости: выписку из домовой книги, справку об уплате коммунальных платежей, сведения об основных характеристиках объекта (площадь, комнатность, высота потолков) и пр.

Дополнительные документы, которые пригодятся при продаже

Чтобы сделка по продаже квартиры прошла успешно, стоит предварительно расплатиться за коммунальные услуги и выписать всех жильцов. На этом этапе тоже потребуется собирать документы заранее и обращаться в разные госинстанции. Конечно, этим можно заняться и после заключения сделки, но не каждый потенциальный покупатель согласится на такие условия.

ст. 158 ЖК РФ оплачивает владелец недвижимости, эта обязанность возникает сразу после перехода права собственности. Поэтому чаще всего потенциальные покупатели просят показать соответствующую справку об отсутствии задолженности. Она обязательно потребуется и для банка, если планируется покупка квартиры за кредитные средства.

В отличие от коммунальных услуг, взносы за привязаны к самому объекту недвижимости. То есть долги переходят новому владельцу. Чтобы этого не произошло, некоторые покупатели просят документ о том, что у продавца нет задолженностей перед местным фондом капитального ремонта. Именно эта инстанция занимается выдачей подобных справок.

Идеально, когда есть возможность закрыть все долги до продажи. Однако часто бывает, что собственники по разным причинам не могут полностью рассчитаться с коммунальными службами и фондом капремонта. Такие квартиры тоже можно реализовать, если стороны сделки предварительно оговорят все условия погашения задолженности и пропишут их в предпродажном договоре или авансовом соглашении.

Продавец квартиры оплачивает долги за счёт первоначального взноса или задатка. Есть и другой вариант: продавец снижает стоимость недвижимости на сумму задолженности. Как раз такой вид договорённости между сторонами считается наиболее оптимальным. В обоих случаях нужно будет взять справку из управляющей компании или ЖКУ о том, что долгов за собстенником не числится.

Снятие жильцов с учёта

Для чистоты сделки от вас потребуется снять всех жильцов квартиры с регистрационного учёта. Покупатель наверняка захочет убедиться, что после приобретения нового жилья не возникнет каких-либо сложностей с бывшими жильцами. Для этого собственник должен предоставить будущему владельцу выписку из домовой книги или ЕЖД — такой документ выдаётся через МФЦ.

Сняться с регистрационного учёта можно автоматически. Это произойдёт, когда продавец будет подавать документы на постоянную или временную регистрацию по новому месту жительства. Если вы — собственник недвижимости, то для регистрации от вас потребуется при себе иметь паспорт и выписку из ЕГРН.

Когда необходима временная регистрация, эти документы должен предоставить собственник жилья вместе с заявлением о постановке жильца на учёт. В таком случае потребуется только паспорт. После проверки данных вас снимут с учёта на прежнем месте жительства и в базе миграционной службы будет числится новое.

Итак: продавцу, потребуется выписка из домовой книги или ЕЖД. По информации из этих документов вы сможете доказать покупателю, что все жильцы сняты с регистрационного учёта.

Составление предварительного договора

Страховкой для дальнейшего заключения сделки служит предварительный договор купли-продажи (ДКП) (ст. 429 ГК РФ). Этот документ защищает интересы продавца и покупателя — если одна сторона отказывается оформлять основной ДКП, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Гос. инстанция может обязать ответчика заключить сделку на условиях, отражённых в предварительном договоре.

В некоторых случаях оформление предварительного ДКП — обязательная процедура. Например, когда покупатель собирается приобрести квартиру за счёт ипотечного кредитования. Документ составляется в обычной письменной форме без обязательного участия нотариуса.

Вместо предварительного ДКП стороны могут оформить авансовое соглашение. В этом документе также будет отражаться намерение сторон заключить сделку и передать аванс. Однако по авансовому соглашению стороны не смогут обязать друг друга подписать основной ДКП даже через суд. Если что-то пойдёт не так в результате подготовки к сделке, аванс просто возвращается покупателю.

Иногда для совершения сделки составляют соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ). В отличие от авансового платежа, задаток жёстче контролируется государством. Так, если покупатель по каким-то причинам отказывается от заключения сделки, первоначальный взнос остаётся у продавца. В обратной ситуации продавец обязан возместить второй стороне двойную величину задатка.

Составление и подписание основного договора купли-продажи

После выполнения всех перечисленных действий стороны переходят к составлению основного ДКП. К этой процедуре рекомендуется подойти ответственно, идеальный вариант — привлечь опытного юриста. При себе у продавца должны быть все необходимые документы для сделки (ДДУ, согласие супруга, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и прочие).

Покупателю следует взять паспорт и расписку о передаче первоначального взноса. Ну и деньги, конечно. Также у обеих сторон должен быть при себе свой экземпляр предварительного ДКП либо соглашения (о задатке или авансе).

Есть некоторые моменты, которые обязательно указываются в основном ДКП: предмет сделки, цена объекта, перечень лиц, имеющих права на недвижимость ( ГК РФ). В противном случае документ может быть признан недействительным. Помимо обязательных требований, договор должен содержать следующую информацию:

• Полные данные обеих сторон — личные и паспортные сведения, адреса проживания. Если в сделке участвуют представители — их данные, а также информация о регистрации доверенностей.
• Сведения из правоустанавливающих документов. Если речь идёт о новостройках, чаще всего это договор долевого участия или переуступка права требования по ДДУ.
• Дата заключения сделки.
• Предмет договора — адрес, площадь квартиры, этаж, состояние объекта, кадастровый номер.
• Порядок расчётов между сторонами — наличными средствами, переводом на банковскую ячейку, аккредитив, нотариальный счёт или кредитными деньгами.
• Обязательства сторон — продавец передаёт квартиру, а покупатель принимает её за определённую плату.
• Ответственность продавца и покупателя в случае неисполнения условий договора.
• Подписи сторон сделки с их расшифровкой.

Конечно, это лишь минимальный перечень условий, который обычно отражается в ДКП. Каждый случай следует рассматривать индивидуально и с максимальной точностью учесть все нюансы.

Нужно ли нотариально заверять ДКП и кто в этом больше заинтересован

По законодательству ДКП квартиры заверять у нотариуса не нужно. Но есть исключительные ситуации, в которых привлечение нотариуса обязательно. Например, это касается сделок, где собственник объекта недвижимости — ребёнок или имущество распределено по долям.

Заверение нотариусом документа гарантирует, что сделка юридически чистая. Он проверяет дееспособность продавца, наличие каких-либо ограничений и арестов на квартиру. Кроме того, нотариус несёт материальную ответственность, когда заверяет документы. Но нотариальное удостоверение — платная (и не очень дешёвая) услуга.

Проще всего оформить продажу, когда продавец — единственный владелец, достигший совершеннолетия и не состоящий в браке, а покупатель рассчитывается своими деньгами. Собственник оплачивает коммунальные услуги, снимает всех жильцов с регистрационного учёта, и можно составлять авансовое соглашение или предварительный ДКП — на усмотрение сторон.

После следует уже передача денег в качестве задатка или аванса и оформление соответствующей расписки. Заключительные шаги — подписание основного ДКП, полный расчёт и регистрация прав собственности. Процесс достаточно трудозатратный, но бдительность не стоит терять ни на одном этапе.

Материал по теме

20 июня 2022

6 июля 2022

МФЦ при купле-продаже квартиры

Государство создало специальный реестр, в котором учитывается вся недвижимость страны – ЕГРН. Там указаны нежилые помещения, капитальные объекты, земельные участки, комнаты и квартиры. Дополнительно для каждого объекта указывается, кому и на каком праве он принадлежит. ЕГРН ведет Росреестр на основании ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

Когда у квартиры меняется собственник, стороны сделки должны обязательно зарегистрировать это изменение в ЕГРН. Если этого не сделать, сделка не получит юридической силы, а собственником жилья формально будет прежний владелец.

Чем удобно МФЦ?

Раньше приемом и оформлением документов занимался сам Росреестр, из-за чего в его отделах были огромные очереди. Можно было потерять целый день, так и не дождавшись результата. После организации в России многофункциональных центов ситуация значительно улучшилась. Сегодня самый простой и дешевый способ оформить и подать заявление о регистрации – обратиться в МФЦ. Записаться можно заранее, а сама процедура подачи бумаг занимает не больше 40-60 минут.

Документы по купле-продаже для МФЦ

В МФЦ на регистрацию совершенно не обязательно нести все собранные документы по квартире. Достаточно минимального пакета:

• Паспорта сторон.
• Свидетельства о рождении, если есть несовершеннолетние стороны.
• Согласие супругов сторон на сделку.
• Договор купли-продажи квартиры.
• Передаточный акт.
• Согласие опеки на продажу, если есть несовершеннолетний продавец.
• Выписка из ЕГРН на квартиру.
• Квитанцию об оплате госпошлины 2000 рублей.

В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы, это зависит от нюансов купли-продажи. Если что-то не принесли на подачу документов, приобщить требующиеся справки можно позже.

Передаточный акт

К договору составляется передаточный акт, в котором фиксируется факт передачи жилья от продавца покупателю. Мы рекомендуем не включать функции передаточного акта в договор, а составлять отдельный документ – это безопаснее для обеих сторон.

Договор купли-продажи

Основной документ по сделке – договор купли-продажи квартиры. В нем фиксируются взаимные договоренности сторон. Договор можно составить в простой письменной форме, подписав у обеих сторон, если не требуется посещение нотариуса.

Где зарегистрировать сделку с недвижимостью

Зарегистрировать сделку с объектом недвижимого имущества можно только в уполномоченном органе – территориальном подразделении Росреестра. А вот подать документы можно несколькими способами (ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости):

• в бумажной форме непосредственно в уполномоченный орган, в МФЦ или почтой (п. 1 ч. 1 ст. 18);
• в электронной форме через (п. 2 ч. 1 ст. 18).

Что делать после оформления в МФЦ

Регистрация означает переход права собственности на покупателя, он становится полным собственником недвижимости. После получения готовых бумаг из МФЦ нужно провести окончательный расчет по договору, особенно если при оформлении условились об оплате в ипотеку или через материнский капитал. Дополнительно возникают налоговые последствия – продавец должен перечислить в бюджет НДФЛ, а покупатель вправе получить налоговый вычет.

Документы покупателя

Покупатель не собирает такой ворох документов, как продавец, но и ему в любом случае понадобятся:

• паспорт;
• согласие супруга на покупку.

Дополнительно покупатель озадачивается вопросом об оплате жилья. Если используется материнский капитал или другая господдержка, решить этот вопрос с госорганами нужно заранее – например, получить положительное заключение региональной администрации о том, что квартиру можно купить под определенную программу социальной поддержки.

Дополнительно для купли-продажи понадобятся банковские документы, например, ипотечный договор, договор об аренде банковской ячейки или заявление на открытие аккредитива.

Как оформить куплю-продажу квартиры через МФЦ

Расскажем о том, как можно продать квартиру через МФЦ. Оформление сделки купли-продажи квартиры через МФЦ производится в несколько этапов. Предлагаем пошаговую инструкцию, как правильно это сделать:

• Посетить МФЦ и дождаться приглашения на подачу документов.
• Предоставить документы.
• Составить заявление на регистрацию договора купли-продажи недвижимости в МФЦ и права покупателя (это делает специалист на основании данных, содержащихся в предоставленных документах);
• Внимательно ознакомиться с заявлением на предмет правильности указанных в нём сведений и подписать его.
• Оплатить госпошлину (нужно выяснить заблаговременно, имеется ли такая возможность).
• Получить расписку в приёме документов специалистом центра.
• В указанную в расписке дату прийти в МФЦ, чтобы получить документы по результатам проведённых регистрационных действий.
• Провести расчёты по сделке (это можно сделать на разных этапах оформления и разными способами).

Запись на прием в МФЦ

Записаться в МФЦ самостоятельно можно на официальном сайте МФЦ Москвы, по телефону, E-mail или другим доступным способом. Предварительная запись позволит выбрать удобные дату и время для визита. Если просто прийти в МФЦ, придётся взять талон и ждать своей очереди.

Необходимые документы

Состав документов, необходимых для продажи квартиры зависит от нюансов сделки. Так, типовой пакет документов для продажи квартиры через МФЦ без ипотеки включает в себя:

• паспорта (свидетельства о рождении) участников сделки;
• паспорта представителей (если они есть) и документы, подтверждающие их полномочия;
• правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
• подписанный сторонами договор купли-продажи;
• согласие супруга продавца на сделку (если последний состоит в браке);
• квитанция об оплате госпошлины.

Если у вас возникают вопросы по составу документов или трудности с составлением договора купли-продажи, обращайтесь к юристу на нашем сайте. Он имеет большой опыт в данной сфере деятельности и даст подробные разъяснения, причём совершенно бесплатно!

Сроки и стоимость услуги

О том, сколько регистрируется купля-продажа квартиры в МФЦ, можно узнать из 218-ФЗ. Согласно п. 2. ч. 1 ст. 16 закона сроки регистрации при подаче документов через МФЦ составляют 9 дней с даты их приёма.

Размер госпошлины за регистрационные действия установлен п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ: физлицу придётся заплатить 2 тыс руб, юрлицу – 20 тыс. руб.

За выдачу выписки из ЕГРН через МФЦ об объекте недвижимости взимается плата с в соответствии с Приказом Росреестра от 13.05.2020 № 59040: 130 руб с физлиц, 380 руб с юрлиц.

Если стороны сделки прибегают к услугам представителей (нотариуса, юриста, риэлтера) для составления договора купли-продажи квартиры, его нотариального удостоверения, сбора, подачи и получения документов, то затраты могут составлять от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч руб в зависимости от состава оказанных услуг и их стоимости.

Пошаговая инструкция оформления купли-продажи квартиры в МФЦ

Большинство заявителей предпочитают оформление купли-продажи через МФЦ, потому что это быстро, дешево и удобно. Не нужно получать усиленную электронную подпись и тратить дополнительные средства на услуги банка или Почты России.

Алгоритм действий следующий:

• Собрать документы по купле-продаже квартиры. Оформлением договора нужно озадачиться заранее.
• Прийти в назначенный день и время, представить документы специалисту и подписать заявление.
• Дождаться результата регистрации и забрать бумаги из МФЦ.

Со дня оформления купли-продажи квартиры в ЕГРН покупатель считается полноправным собственником жилья.

Шаг 1. Собираем бумаги

Оформление купли-продажи квартиры начинается задолго до посещения МФЦ. Продавец собирает бумаги на жилье, показывающие юридическую чистоту квартиры, покупатель решает вопрос с оплатой (заключает соглашение по ипотеке, оформляет господдержку и т.д.), совместно они оформляют договор купли-продажи.

Не все из собранных документов обязательно представлять в МФЦ. Минимальный перечень включает:

• паспорта сторон соглашения;
• само соглашение купли-продажи квартиры – уже готовое и подписанное, в 3 подлинниках;
• акт передачи квартиры – тоже 3 штуки;
• выписка из ЕГРН на квартиру;
• квитанция об оплате госпошлины.

Дополнительно для оформления купли-продажи могут понадобиться:

• согласие супруги на сделку нотариальное;
• разрешение опеки, если есть несовершеннолетний продавец;
• доверенность на представителя нотариальная, если вместо стороны договора пришел представитель.

Как правило, технические документы, справки о задолженности и прописанных, документы-основания регистратору не нужны. Уточнить список необходимого конкретно для оформления вашей купли-продажи квартиры можно в МФЦ или Росреестре региона.

Где взять договор купли-продажи

Если есть сложности, обратитесь за консультацией и помощью к нашему дежурному юристу онлайн или по телефону. Специалист поможет правильно заполнить договор и проинструктирует по другим вопросам.

Когда нотариус обязателен

Оформление купли-продажи через нотариуса обязательно в трех случаях:

• если один из продавцов – ребенок;
• один из продавцов хоть и совершеннолетний, но находится под опекой;
• если продается не целая квартира, а доля в ней.

В остальных случаях можно обойтись простым письменным договором и посещением МФЦ. Это гораздо дешевле, чем траты на нотариальные услуги.

Образец договора и передаточного акта

На нашем сайте РЕНОВАР.РУ можно совершенно бесплатно загрузить бланки договора и передаточного акта для оформления купли-продажи квартиры. Шаблоны соответствуют требованиям законодательства 2021 года.

Госпошлина за оформление регистрации в Росреестре для физических лиц составляет 2 000 рублей, для компаний – 22 000 рублей. Оплачивает пошлину, как правило, покупатель. Квитанцию об оплате нужно принести в МФЦ на подачу бумаг, поэтому оплатить ее лучше заранее. Реквизиты для каждого региона свои, получить их можно в МФЦ или Росреестре.

Шаг 2. Записываемся на прием

До пандемии коронавируса прием в МФЦ проходил по записи и в порядке живой очереди. Сейчас – только по записи, поэтому после подписания договора купли-продажи нужно обратиться в МФЦ и получить талон на оформление регистрации. Сделать это можно на сайте МФЦ или по телефону. В каждом регионе своя система офисов «Мои документы».

В столице действует централизованная запись в центры услуг через интернет по этой ссылке.

Номер бронирования или талона нужно запомнить, а на оформление заявления подойти заранее – лучше всего за 10-15 минут до назначенного времени.

Шаг 3. Подаем документы и подписываем заявление

В назначенный день все стороны договора лично приходят на оформление купли-продажи квартиры. Можно отправить вместо себя представителя по нотариальной доверенности. Для соблюдения эпидемиологического режима нужно взять с собой индивидуальную маску, а также перчатки или санитайзер.

Документы подаются принимающему специалисту, который оценивает их комплектность и оформление. Специалист заполняет заявления для продавца и покупателя на основе полученных данных. Заявление нужно подписать собственноручно, проверив введенную информацию (например, сверить реквизиты паспорта и договора).

После оформления заявления на куплю-продажу квартиры специалист МФЦ выдаст каждой стороне расписку. В ней будет перечень поданных документов и дата, после которой можно подойти забрать результат.

Если МФЦ отказывает в оформлении купли-продажи

По общему правилу, МФЦ не вправе отказать сторонам в принятии документов и оформлении заявления. Если все стороны пришли лично и предъявили паспорта, документы должны быть приняты.

Если вы забыли, например, согласие супруга или квитанцию об оплате пошлины – их можно приобщить позже через тот же МФЦ. Отказать в оформлении на этом основании МФЦ вам не может.

Если МФЦ отказывает в приеме документов и нарушает ваши права, жаловаться нужно руководству этого офиса или в администрацию региона, в котором находится МФЦ.

Шаг 4. Забираем результат регистрации. Сроки оформления

Оформление купли-продажи квартиры через МФЦ занимает до 9 рабочих дней. Конкретный срок, после которого документы можно забрать, указывается в расписке, которую выдает сотрудник офиса на приеме. Для получения готовых документов (выписки из ЕГРН и договора со штампом Росреестра) нужно записаться в МФЦ по телефону или онлайн.

Если в ходе оформления у Росреестра возникнут вопросы, регистратор свяжется со сторонами договора почтой или по телефону.

Купля-продажа квартиры без МФЦ

Без оформления регистрации в ЕГРН не обойтись, но подать заявку можно и иначе, не прибегая к помощи МФЦ, если это неудобно:

• если оформлением сделки занимался нотариус, он сам бесплатно передаст заявление в Росреестр по электронной связи;
• оформление дистанционно предусмотрено на сайте Росреестра для владельцев усиленной электронной подписи;
• можно воспользоваться оформлением купли-продажи квартиры через банк, выдающий ипотеку покупателю, если он предлагает такую услугу за дополнительную плату;
• выездное обслуживание предлагается ветеранам ВОВ и инвалидом I и II групп – регистратор бесплатно приедет и заберет документы на регистрацию.

Оформление купли-продажи квартиры в электронном виде через Госуслуги не предусмотрено.

Функции МФЦ при оформлении купли-продажи квартиры

МФЦ – это посредник между заявителем и Росреестром. Он получает заявки и отправляет их регистратору, затем получает результат и выдает его на руки заявителю. Сам он не занимается оформлением регистрации непосредственно в ЕГРН. Такая система позволила существенно разгрузить офисы Росреестра.

Однако полностью процесс оформления купли-продажи квартиры не состоит только из посещения МФЦ.

Чего не делают «Мои документы»

• не занимаются оформлением договоров купли-продажи квартиры;
• не проверяют законность купли-продажи;
• не оценивают юридическую чистоту квартиры и ее историю;
• не проверяют, имеются ли неузаконенные перепланировки или заинтересованные в квартире третьи лица.

Это значит, что оформлением самой купли-продажи до этапа госрегистрации в МФЦ стороны занимаются самостоятельно или с привлечением специалистов – юристов, риелторов, нотариусов.

МФЦ занимается оформлением бесплатно, оплатить нужно только госпошлину.

Могут ли отказать в предоставлении услуги

В регистрации сделки купли-продажи квартиры может быть отказано в случаях, когда регистрационные действия были приостановлены, а стороны своевременно не устранили причины, вызвавшие приостановку (ст. 26, 27 218-ФЗ). В законе перечислено несколько десятков таких ситуаций, в том числе:

• обращение с заявлением на регистрацию ненадлежащего лица;
• предоставлен неполный пакет документов;
• в документах сведения не подлинные или недостоверные;
• форма и содержание предоставленных документов не соответствует установленным требованиям;
• не поступили документы в орган Росреестра по межведомственным запросам либо поступило уведомление об их отсутствии.

Этапы продажи недвижимости

Чтобы правильно оформить продажу квартиры или дома, можно обратиться к нотариусу, юристу или риэлтору, однако это требует расходов. Сторонам сделки вполне по силам провести процедуру самостоятельно и избежать лишних трат.

Этапы сделки купли-продажи квартиры:

• Взаимный поиск сторон сделки, согласование условий купли-продажи (стоимость, сроки, покрытие затрат и другие обстоятельства);
• Сбор документов.
• Составление договора купли-продажи.
• Нотариальное удостоверение договора (не обязательно, но снижает риски приостановления или отказа в госрегистрации).
• Оплата госпошлины за регистрационные действия (может быть совмещено с подачей документов).
• Подача документов на регистрацию сделки и права покупателя на объект.
• Получение документов о прекращении права продавца и возникновении права покупателя.

Отказ и приостановление регистрации

Иногда что-то идет не так, и оформление купли-продажи квартиры приостанавливают или вовсе в нем отказывают. Причины могут быть разные:

• не хватает бумаг;
• есть сомнения в подлинности документов;
• есть запреты и аресты на квартире;
• нет согласия третьего лица на сделку, если оно обязательно.

В этом случае регистратор уведомит о невозможности оформления купли-продажи и объяснит, как исправить ситуацию. Пока регистрация приостановлена, приобщать документы можно в то же дело через МФЦ. Если же в регистрации отказано, можно подать документы заново после устранения недочетов в оформлении.

Проверяем юридическую чистоту жилья

Безрисковая купля-продажа или юридически чистая квартира означает, что на квартиру не претендуют третьи лица, на ней нет никаких обременений и в целом покупатель после вступления в права собственника не столкнется с проблемами, которые ему оставил предыдущий владелец. Продавец собирает ряд документов, чтобы показать, что квартира готова к купле-продаже и не имеет никаких подводных камней.

Выписка из ЕГРН

Первый и основной документ для купли-продажи квартиры – выписка из ЕГРН. Она необходима, даже если на руках имеется Свидетельство о праве собственности. Выписка содержит основные сведения о квартире, правах на нее, людях, которые ей владеют, арестах и ограничениях. Изучение квартиры следует начинать именно с выписки из ЕГРН, которая должна быть не старше месяца. Ограничение по срокам вполне логичное – выписка старше может не показать новые изменения в статусе недвижимости.

Образец выписки из ЕГРН

Если купля-продажа не представляет сложности, то и выписки будет достаточно стандартной. Если же нужно отследить собственников назад во времени, нужно заказать расширенную выписку о правах на квартиру. Она покажет, кто, когда и на каком основании был собственником жилья.

Заказать выписку может как продавец, так и покупатель. Услуга платная, документы в электронном виде обойдутся в 300 рублей, в бумажном – от 450 рублей. Заказать можно онлайн или через МФЦ.

Свидетельство о собственности на квартиру

С середины 2016 года свидетельства о праве собственности на квартиры, да и на любую другую недвижимость, не выдаются. Их заменили выписки из ЕГРН. Но если свидетельство есть, его тоже нужно найти перед куплей-продажей квартиры.

Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности включают сведения о том, кто является титульным собственником квартиры. Именно с титульным собственником нужно заключать договор купли-продажи.

Перед куплей-продажей желательно изучить паспорт собственника. Из него можно будет установить, находится ли он в браке и есть ли у него дети. Семья продавца – это потенциальные третьи лица, у которых могут быть свои требования относительно квартиры.

Паспорт также понадобится на подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры в ЕГРН.

Долевые собственники квартиры

Если в выписке указан не только продавец, но и другие владельцы, значит, продается доля. А если продается доля, нужно:

• получить письменный отказ совладельцев от преимущественного права выкупа этой доли;
• обратиться к нотариусу для удостоверения договора, иначе куплю-продажу не зарегистрируют в Росреестре.

Если доля продается одному из сособственников, соблюдать преимущественное право других не требуется. Но нотариуса это не отменит.

Супруг продавца должен разрешить куплю-продажу, если имущество общее. Общее оно по умолчанию, если нет брачного контракта. Поэтому, если продавец состоит в браке, для купли-продажи квартиры требуется один из следующих документов:

• письменное нотариальное согласие супруга на куплю-продажу квартиры;
• брачный контракт, в котором написано, что квартира принадлежит только продавцу и права супруга на нее отсутствуют.

Если продавец холост, то достаточно прописать в договоре купли-продажи пункт о том, что он не состоит в браке.

Кстати, кроме как из паспорта покупателю больше негде узнать семейный статус продавца. ЗАГС таких сведений не выдает.

Если среди собственников имеются дети до 18 лет, потребуется:

• получить разрешение органов опеки и попечительства на куплю-продажу;
• обратиться к нотариусу для проведения сделки.

Сегодня все сделки с несовершеннолетними собственниками проводятся только через нотариуса, даже при наличии разрешительных документов от опеки.

Это документ, на основании которого продавец в свое время приобрел квартиру. В зависимости от вида документа различаются риски купли-продажи для покупателя.

Наименование документа-основания прописывается в выписке из ЕГРН, копию можно запросить в Росреестре, а подлинник должен храниться у продавца.

Аресты, обременения и претензии третьих лиц

Речь идет о любых претензиях, которые могут возникнуть у других лиц, не упомянутых выше. Хорошая новость в том, что все обременения и аресты регистрируются в ЕГРН и отражаются в выписке.

• арест судебного пристава по долгам блокирует куплю-продажу вплоть до снятия ареста;
• обременение в виде ипотеки (залога) банка требует получить согласие банка на куплю-продажу квартиры.

Как правило, если в выписке имеется хоть какое-то ограничение права собственности продавца, купля-продажа такой квартиры не состоится.

Чтобы зафиксировать количество прописанных, перед куплей-продажей нужно получить выписку из домовой книги или справку о прописанных в компании, которая ведет учет жильцов. Обычно это управляющая компания или ТСЖ. Справки выдаются бесплатно, но имеют срок годности – от 3 до 7 дней.

Прописанные граждане имеют право проживать в квартире до момента перехода права собственности. После регистрации купли-продажи новый собственник может их выселить через суд. Никаких прав собственности эти лица не имеют, поэтому брать у них письменные или нотариальные разрешения на куплю-продажу не требуется.

Долги по коммуналке

Проверить наличие долгов по коммуналке покупателю поможет справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам не старше 5-10 дней. Справку выдает обслуживающая организация, на балансе которой находится дом.

Основная масса долгов не переходит на нового собственника, но взносы по капитальному ремонту следуют судьбе квартиры. Это значит, что весь долг по капитальному ремонту придется гасить покупателю.

Проверяем перепланировку квартиры

Неузаконенная перепланировка квартиры после купли-продажи станет головной болью нового хозяина. Убедиться в отсутствии перепланировок поможет технический паспорт на жилье, в котором отражаются все конструкции, зафиксированные по документам в этом помещении.

Кстати, кадастровые паспорта на квартиру больше не выдают. Получать его для купли-продажи в числе прочих документов не нужно.

Доверенность на представителя

Если сторона договора не может лично присутствовать на сделке или подаче документов на регистрацию купли-продажи, его может заменить представитель на основании нотариальной доверенности. Простая письменная доверенность не подойдет.

Выводы

Вот что нужно иметь в виду, готовя документы для купли-продажи квартиры:

• Условно бывает два комплекта документов для купли-продажи квартиры – для проверки юридической чистоты жилья и для регистрации прав в ЕГРН через МФЦ.
• Количество необходимых документов для проверки юридической чистоты зависит от сложности купли-продажи.
• Основной документ на квартиру – выписка из ЕГРН. Она нужна, даже если есть свидетельство о праве собственности. Заказать выписку может продавец или покупатель.
• Главное – проверить наличие претензий третьих лиц на квартиру. У супруга взять согласие на продажу, у сособственников – отказы от преимущественных прав, а в опеке получить разрешение на продажу долей детей.
• Оценить наличие заинтересованных третьих лиц поможет документ-основание.
• Аресты и обременения, препятствующие продаже, фиксируются в выписке из ЕГРН.
• Долги по квартире отражаются в справке о состоянии расчетов по ЖКУ, а перепланировку можно увидеть в техническом паспорте на квартиру.
• Покупателю понадобится паспорт, согласие супруга и документы по оплате жилья, заключенные с банком (например, договор аренды банковской ячейки).
• В МФЦ не требуется нести все документы. Конкретный список лучше уточнить заранее.

Если у вас остались вопросы по теме статьи, задайте их нашему юристу в чат или по телефону. Специалист проконсультирует по перечню необходимых справок.